Đánh giá thực trạng xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh lào cai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI PHẠM VĂN QUÂN ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN TỈNH LÀO CAI LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, NĂM 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI PHẠM VĂN QUÂN ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN TỈNH LÀO CAI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM PHƯƠNG NAM HÀ NỘI, NĂM 2014 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CAM ðOAN Tôi cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu thực sự của riêng tôi và ñược thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Phạm Phương Nam. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố; trường hợp sử dụng các tài liệu, số liệu, kết quả tham khảo thì ñược nêu rõ nguồn gốc cụ thể. Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình. Học viên Phạm Văn Quân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành Luận văn này, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn, giúp ñỡ quý báu của các thầy, cô; các anh, chị; các em và các bạn, cùng gia ñình. Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tôi xin ñược bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới: Ban Giám hiệu, Ban ñào tạo ñại học, các thầy, cô thuộc Khoa Quản lý ðất ñai và Bộ môn Quản lý ðất ñai, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi giúp ñỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành Luận văn. ðặc biệt, xin trân trọng cảm ơn thầy giáo TS. Phạm Phương Nam ñã hết lòng giúp ñỡ, hướng dẫn, ñộng viên và tạo mọi ñiều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn tốt nghiệp. Xin chân thành cảm ơn Lãnh ñạo và cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường Lào Cai ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện Luận văn. Xin cảm ơn các cơ quan, ñoàn thể, UBND các huyện, thành phố ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình ñiều tra, thu thập số liệu và ñóng góp ý kiến, trao ñổi liên quan ñến công tác xây dựng giá ñất. Xin gửi lời cảm ơn tới bạn bè, các anh chị em trong lớp K21QLDDA ñã ñộng viên và giúp ñỡ tôi trong những lúc tôi gặp khó khăn. Cuối cùng xin trân trọng cảm ơn bố, mẹ, anh chị em và người vợ yêu quý ñã luôn ở bên cạnh ñộng viên và giúp ñỡ tôi học tập làm việc và hoàn thành Luận văn. Học Viên Phạm Văn Quân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii MỤC LỤC LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC BẢNG viii DANH MỤC HÌNH ix MỞ ðẦU 1 1. Tính cấp của ñề tài 1 2. Mục ñích, yêu cầu 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 1.1. Giá ñất 3 1.1.1. Khái niệm về giá ñất 3 1.1.2. Các loại giá ñất 4 1.2. ðịnh giá ñất 4 1.2.1. Khái niệm ñịnh giá ñất 4 1.2.2. Các phương pháp ñịnh giá ñất 7 1.2.3. Kinh nghiệm ñịnh giá ñất của một số nước trên thế giới 9 1.2.4. ðịnh giá ñất ở Việt Nam 21 1.3. Cơ sở pháp lý xây dựng bảng giá ñất 27 1.3.1. Cơ sở pháp lý giai ñoạn 1993- 2005 27 1.3.2. Cơ sở pháp lý giai ñoạn từ năm 2005 ñến nay 28 1.4. Trình tự và nội dung xây dựng giá ñất 29 1.4.1. Trình tự thực hiện 29 1.4.2. Nội dung bảng giá ñất 35 1.4.3. ðánh giá về trình tự và nội dung xây dựng bảng giá ñất 36 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv Chương 2. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 2.1. ðối tượng, phạm vi nghiên cứu 39 2.1.1. ðối tượng nghiên cứu 39 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 39 2.2. Nội dung nghiên cứu 39 2.2.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng ñất của tỉnh Lào Cai 39 2.2.2. Trình tự và nội dung xây dựng bảng giá ñất 39 2.2.3. Thực trạng xây dựng bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai 39 2.2.4. ðánh giá thực trạng xây dựng bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai 39 2.2.5. ðề xuất một số giải pháp hoàn thiện xây dựng bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai 39 2.3. Phương pháp nghiên cứu 39 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu 39 2.3.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và ñánh giá 40 2.3.3. Phương pháp tham vấn 40 Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41 3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng ñất 41 3.1.1.ðiều kiện tự nhiên 41 3.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 43 3.1.3 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2013 58 3.1.4. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 61 3.2. Thực trạng xây dựng bảng giá ñất tỉnh Lào Cai 63 3.2.1. Nhân lực thực hiện 63 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v 3.2.2. Trình tự thực hiện 64 3.2.3. Bảng giá ñất năm 2013 tỉnh Lào Cai 67 3.2.4 So sánh giá ñất ở do UBND tỉnh ban hành áp dụng cho năm 2013 và giá ñất trên thị trường. 79 3.2.5 Tổng hợp ý kiến từ quả phiếu ñiều tra người thực hiện xây dựng bảng giá ñất 82 3.2.6. ðánh giá thực trạng xây dựng bảng giá ñất tỉnh Lào Cai 85 3.3 Một số giải pháp khắc phục những tồn tại, bất cập 88 3.3.1. Hoàn thiện cơ chế chính sách trong xây dựng bảng giá ñất 88 3.3.2. Nâng cao năng lực ñịnh giá ñất trong xây dựng bảng giá ñất . 91 3.3.3. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện 92 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94 1. Kết luận 94 2. Kiến nghị 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 PHỤ LỤC 99 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Ý nghĩa 1. BðS Bất ñộng sản 2. CAMA (Computer assisted mass appraisal). Phương pháp ñịnh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính 3. GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 4. SDð Sử dụng ñất 5. SDðð Sử dụng ñất ñai 6. TNMT Tài nguyên và Môi trường 7. UBND Ủy ban nhân dân 8. Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất 9. Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP 10. Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư. 11. Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT- BTNMT-BTC Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT- BTC ngày 8/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Tổng sản phẩm và cơ cấu kinh tế phân theo khu vực kinh tế 44 Bảng 3.2. Giá trị sản xuất theo giá so sánh và chỉ số phát triển khu vực kinh tế nông, lâm nghiệp và thuỷ sản 47 Bảng 3.3. Giá trị sản xuất theo giá thực tế và cơ cấu khu vực kinh tế nông, lâm nghiệp và thủy sản 47 Bảng 3.4. Một số ñiểm khác nhau bảng giá ñất năm 2010 và bảng giá ñất các năm giai ñoạn (2011-2013) tại tỉnh Lào Cai 67 Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả ñiều tra xây dựng giá ñất năm 2013 68 Bảng 3.6. Tiêu thức phân vị trí ñất 72 Bảng 3.7. Phân loại ñường phố, vị trí và giá ñất ở ñô thị và ñất ở nông thôn khu vực I 75 Bảng 3.8. So sánh giá ñất do UBND quy ñịnh với giá ñất kết quả trúng ñấu giá 80 Bảng 3.9. Kết quả ñiều tra từ người thực hiện xây dựng bảng giá ñất 83 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ix DANH MỤC HÌNH Hình 3.3. Trình tự thực hiện bảng giá ñất 30 Hình 3.1. Sơ ñồ vị trí tỉnh Lào Cai 41 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng ñất 59 [...]... t nh Lào Cai Do v y, c n nghiên c u, ñánh giá th c tr ng, ñ xu t gi i pháp ñ xây d ng b ng giá ñ t h p lý, phù h p tình hình th c t trên ñ a bàn t nh Lào Cai là n i dung c n quan tâm Xu t phát t th c ti n k trên, vi c th c hi n ñ tài: “ðánh giá th c tr ng xây d ng b ng giá ñ t trên ñ a bàn t nh Lào Cai là c n thi t, có ý nghĩa th c ti n ñ i v i t nh Lào Cai 2 M c ñích, yêu c u - M c ñích: ðánh giá. .. li u thông tin v ñ t ñai bao g m xây d ng cơ s d li u v giá ñ t, b n ñ giá ñ t; t ng bư c xây d ng b ng giá ñ t theo vùng giá tr trên cơ s giá ñ t chu n c a t ng vùng giá tr ; ng d ng công ngh thông tin h tr ñ nh giá ñ t CAMA trong vi c xây d ng b ng giá ñ t và ñ nh giá ñ t c th 2) V năng l c c a cán b ñ nh giá ñ t: D a trên kinh nghi m c a các nư c v ñào t o ñ nh giá viên, Vi t Nam nên quan tâm chú... tư xây d ng trên ñ t Giá tr hi n t i c a các tài s n trên ñ t = Giá tr xây d ng m i t i th i ñi m ñ nh giá H c vi n Nông nghi p Vi t Nam – Lu n văn th c s Khoa h c Nông nghi p Ph n giá tr − hao mòn Page 25 - Bư c 4: Tính toán giá tr c a các th a ñ t c a các b t ñ ng s n ñã l a ch n Bư c 1 Giá tr c a th a ñ t = Giá chuy n như ng b t ñ ng s n ðơn giá c a th a ñ t = Giá tr hi n t i c a các − tài s n trên. .. ng ñ t 1.1.2 Các lo i giá ñ t Trên th c t nư c ta hi n nay giá ñ t có th phân ra làm 04 lo i khác nhau ñó là: Giá ñ t do UBND t nh quy ñ nh (b ng giá ñ t hàng năm), giá ñ t do UBND t nh quy t ñ nh, giá ñ t do ñ u giá quy n s d ng ñ t ho c ñ u th u d án có s d ng ñ t, cu i cùng là giá ñ t hình thành t vi c chuy n như ng quy n s d ng ñ t trên th trư ng Trong quá trình xây d ng b ng giá ñ t hàng năm theo... p và phân tích thông tin giá th trư ng + Áp d ng các phương pháp ñ nh giá BðS trong ñ nh giá hàng lo t ñ i v i BðS + Phân lo i các khu v c ñ nh giá BðS (vùng giá tr ) H c vi n Nông nghi p Vi t Nam – Lu n văn th c s Khoa h c Nông nghi p Page 17 + ð nh giá BðS chu n c a t ng vùng giá tr + ð nh giá ñ n t ng BðS Vi c ñ nh giá ñ n t ng BðS trên cơ s giá c a BðS tiêu chu n ñư c xây d ng thành mô hình (công... Lào Cai 2 M c ñích, yêu c u - M c ñích: ðánh giá th c tr ng xây d ng b ng giá ñ t trên ñ a bàn t nh Lào Cai; so sánh giá ñ t do UBND t nh ban hành v i giá ñ t th c t trên th trư ng trong ñi u ki n bình thư ng; xác ñ nh nh ng t n t i, b t c p trong quá trình xây d ng b ng giá ñ t t ñó ñ xu t, ki n ngh m t s gi i pháp, ñ UBND t nh ban hành giá ñ t phù h p hơn trong nh ng năm t i - Yêu c u: Các s li u,... ñúng giá ñ t trên th trư ng; ñánh giá ñư c m c ñ phù h p, không phù h p b ng giá ñ t do UBND t nh ban hành v i giá ñ t th c t ñi u tra trên th trư ng; ñ xu t, ki n ngh các gi i H c vi n Nông nghi p Vi t Nam – Lu n văn th c s Khoa h c Nông nghi p Page 2 pháp, phương pháp có tính kh thi, phù h p th c t ñ a phương nh m hoàn thi n hơn b ng giá ñ t trên ñ a bàn t nh Lào Cai Chương 1 T NG QUAN TÀI LI U 1.1 Giá. .. phòng ñ nh giá BðS có ch c năng, nhi m v : tr c ti p t ch c ñ nh giá BðS ñ ban hành, công b giá vào ngày 01 tháng 7 hàng năm ho c thay m t T ng ñ nh giá ñ qu n lý ho t ñ ng ñ nh giá BðS (ki m tra, giám sát ho t ñ ng ñ nh giá BðS c a các t ch c ñ nh giá ñ c l p); cung c p thông tin v giá BðS và các thông tin liên quan khác có liên quan ñ n BðS T ng ñ nh giá là ngư i ñ ng ñ u Văn phòng ñ nh giá BðS c... xác ñ nh Trên th c t dù là các nư c có n n kinh t th trư ng ñ y ñ hay n n kinh t th trư ng chưa ñ y ñ thì giá ñ t luôn t n t i 2 m c giá hay còn g i là hai giá: giá ñ t th trư ng và giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh Giá ñ t th trư ng ñư c hình thành trên cơ s tho thu n gi a bên s h u ñ t v i các bên khác có liên quan trong ñi u ki n th trư ng m và c nh tranh; giá ñ t Nhà nư c quy ñ nh trên cơ s giá ñ t th... nh giá ñ t c th ” v b n ch t, ñ nh giá ñ t c th là “ñ nh giá ñ t cá bi t” hay “ñ nh giá ñ t riêng l ” trên th gi i (Hoàng Văn Cương 2010) Tuy nhiên, Vi t Nam, vi c ñ nh giá ñ t c th ñư c th c hi n trong m t s trư ng h p khi Nhà nư c giao ñ t, cho thuê ñ t không thông qua ñ u giá quy n SDð, tính giá tr quy n SDð vào giá tr doanh nghi p, tính b i thư ng khi Nhà nư c thu h i ñ t mà giá ñ t trong b ng giá . hiện trạng sử dụng ñất của tỉnh Lào Cai 39 2.2.2. Trình tự và nội dung xây dựng bảng giá ñất 39 2.2.3. Thực trạng xây dựng bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai 39 2.2.4. ðánh giá thực trạng. hình thực tế trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai là nội dung cần quan tâm. Xuất phát từ thực tiễn kể trên, việc thực hiện ñề tài: “ðánh giá thực trạng xây dựng bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai . nghĩa thực tiễn ñối với tỉnh Lào Cai. 2. Mục ñích, yêu cầu - Mục ñích: ðánh giá thực trạng xây dựng bảng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Lào Cai; so sánh giá ñất do UBND tỉnh ban hành với giá ñất thực