2. Mục ựắch, yêu cầu
3.3.1.Hoàn thiện cơ chế chắnh sách trong xây dựng bảng giá ựất
1) Về nguyên tắc ựịnh giá ựất: Bổ sung nguyên tắc ựịnh giá ựất phải phù
hợp với thu nhập từ sử dụng ựất ựối với trường hợp xác ựịnh ựược thu nhập, ựặc biệt ựối với ựất nông nghiệp.
2) Khung giá ựất: đề xuất Chắnh phủ quy ựịnh khung giá ựất tăng mức giá
tối ựa và tăng dày vùng giá ựất trong khung giá ựất nhằm ựịnh hướng cho UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành bảng giá ựất tại ựịa phương. Chắnh phủ quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất, trình tự thủ tục xây dựng bảng giá ựất ựể UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng bảng giá ựất; có cơ chế phù hợp ựể cơ quan Trung ương kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá ựất của ựịa phương bảo ựảm thực hiện ựúng nguyên tắc, phương pháp xác ựịnh giá ựất.
3) Về kỳ ban hành bảng giá ựất: Bảng giá ựất ban hành hàng năm khi thị
trường ắt có biến ựộng là không cần thiết, tốn kém kinh phắ và nhân lực, ựồng thời việc ban hành bảng giá ựất hàng năm dẫn tới tâm lý chờ ựợi giá ựất mới của người có ựất bị thu hồi, ảnh hưởng ựến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. ựề xuất kỳ ban hành bảng giá ựất nên kéo dài 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm ựầu kỳ. Việc kéo dài kỳ ban hành bảng giá ựất sẽ bảo ựảm tắnh ổn ựịnh của bảng giá ựất, phù hợp kỳ kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, KHSDđ, tiết kiệm nhân lực và kinh phắ trong việc xây dựng bảng giá ựất.
để giá ựất trong bảng giá ựất phù hợp với giá ựất thị trường, khi thị trường có biến ựộng lớn trong một khoảng thời gian nhất ựịnh thì UBND cấp tỉnh ựiều
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 89 chỉnh bảng giá ựất ựối với tất cả các loại ựất hoặc một số loại ựất, một số khu vực cho phù hợp và công bố công khai ựể áp dụng.
4) Hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá ựất: Trên thực tế ở Việt Nam hiện nay thì
việc mua bán, chuyển nhượng, trao ựổi ựất ựai diễn ra trên thị trường mà Nhà nước không thể kiểm soát ựược giá, giá mua bán trên hợp ựồng chuyển nhượng không ựúng giá mà người mua phải trả. Vì ở Việt Nam chúng ta quy ựịnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất là 25% trên thu nhập (thực lãi); trường hợp không xác ựịnh ựược thực lãi tắnh 2% giá trị hợp ựồng theo quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 65/2013/Nđ-CP ngày 27/6/2013 nghị ựịnh chắnh phủ và nếu giá ựất ghi trên hợp ựồng thấp hơn giá ựất do UBND tỉnh ban hành thì tắnh thuế theo giá ựất do UBND tỉnh ban hành. Từ quy ựịnh như trên người tham gia giao dịch luôn tìm cách chốn thuế bằng cách làm hợp ựồng giá trị thấp hơn số tiền giao dịch thực phải trả và bằng với giá ựất do UBND tỉnh ban hành.
Chắnh vì vậy, công tác ựịnh giá ựất gặp nhiều khó khăn vì việc thu thập thông tin thị trường, giá thị trường mà ta thu thập có ựộ chắnh xác không cao, không có ựộ tin cậy; nhà nước cũng không thu ựược thuế như mong muốn là giá ựất thị trường theo các giao dịch thực. để có thông tin về giá ựất thị trường (ngoài thông tin thửa ựất ựấu giá) thì nhà nước cần có quy ựịnh cụ thể, chặt chẽ ựó là khi tắnh thuế chuyển nhượng quyền sử dụng ựất chỉ căn cứ vào giá ựất do UBND tỉnh ban hành không căn cứ vào giá ựất ghi trên hợp ựồng; từ ựó các hợp ựồng sẽ thể hiện giá trị thực giao dịch vì người bán, người mua không cần phải tìm cách trốn thuế.
Khi các hợp ựồng giao dịch có ựộ tin cậy ựúng với giá chuyển nhượng trên thị trường là cơ sở ựể xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về giá ựất phục vụ cho công tác ựịnh giá, xác ựịnh giá ựất ngày hoàn thiện hơn.
đồng thời tăng cường kiểm tra giám sát thực hiện minh bạch trong công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất. Quy ựịnh chặt chẽ các bước thực hiện ựấu giá quyền sử dụng ựất, kết quả trúng ựấu giá ựất là căn cứ xác ựịnh giá thị trường.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 90 5) Về phân vùng, phân vị trắ ựất, xử lý giá ựất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
- Bổ sung cách phân vị trắ ựất dựa trên bản ựồ ựịa chắnh ựo ựạc mặt ựất, tiến tới việc xác ựịnh giá ựất cụ thể ựến từng thửa ựất.
- Cơ chế UBND các tỉnh phải thoả thuận với nhau về giá ựất giáp ranh ựã không khả thi trong thực tế, không xử lý ựược chênh lệch về giá ựất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Do vậy ựề nghị quy ựịnh cơ chế xử lý giá ựất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có sự giám sát của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá ựất nhằm giảm khiếu kiện của người dân về giá ựất giáp ranh khi thực hiện các dự án lớn, dự án theo tuyến thu hồi ựất tại nhiều ựịa phương.
6) Phạm vi áp dụng bảng giá ựất: Việc áp dụng bảng giá ựất cho tất cả các
mục ựắch thu, chi tài chắnh về ựất ựai ựã phát sinh những vướng mắc, bất cập. Do vậy, bảng giá ựất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành ựịnh kỳ 05 năm một lần ựược áp dụng cho các trường hợp: tắnh thu tiền SDđ khi công nhận quyền SDđ cho hộ gia ựình, cá nhân; tắnh các khoản thuế liên quan ựến ựất ựai; tắnh phắ và lệ phắ trong quản lý, SDđđ; tắnh tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDđđ; tiền xử phạt vi phạm hành chắnh trong lĩnh vực ựất ựaị
Trong các mục ựắch nêu trên, việc áp dụng bảng giá ựất ựể tắnh các khoản thuế liên quan ựến ựất ựai là quan trọng nhất, phù hợp với xu thế chung của các nước trên thế giới, nhất là trong thời gian tới nguồn thu thuế SDđ có vai trò quan trọng trong các nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ựồng thời có ý nghĩa lớn trong việc ựiều tiết thị trường quyền SDđ trong thị trường BđS, góp phần SDđ tiết kiệm, hiệu quả.
đối với các trường hợp Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất không thông qua ựấu giá quyền SDđ, tắnh bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất, tắnh giá trị quyền SDđ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ nguyên tắc, phương pháp xác ựịnh giá ựất ựể quyết ựịnh giá ựất cụ thể.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 91