2. Mục ựắch, yêu cầu
3.2.3. Bảng giá ựất năm 2013 tỉnh Lào Cai
3.2.3.1 Kết quả phiếu ựiều tra xây dựng bảng giá ựất năm 2013
a) Kết quả phiếu ựiều tra: Qua quá trình ựiều tra giá ựất, các huyện, thành phố ựã thu ựược 1.584 phiếu, trong ựó: 796 phiếu thu thập thông tin về thửa ựất nông nghiệp, 411 phiếu thu thập thông tin về thửa ựất ở tại nông thôn, 329 phiếu thu thập thông tin về thửa ựất ở tại ựô thị. Tất cả các phiếu ựiều tra, thu thập thông tin ựược thực hiện theo các mẫu biểu quy ựịnh tại Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC. Cụ thể số lượng phiếu thu ựược tại các ựiểm ựiều tra như sau chi tiết ( bảng 3.5).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 68
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả ựiều tra xây dựng giá ựất năm 2013
Số T T Tên huyện, thành phố Chia ra các loại ựất Tổn g số phiế u đất Tr. Lú a đất Tr. cây lâu nă m đất Tr. cây hàn g năm đất Tr. rừn g sản xuất đất nuôi trồn g thủy sản đất ở ựô nôn g thôn KV 1 đất ở nôn g thôn KV 2 đấ t ở ựô thị 1 Huyện Bắc Hà 39 30 37 32 26 - - 21 185 2 Huyện Bảo Yên 25 15 23 5 6 68 - 37 179 3 Huyện Bát Xát 7 40 30 7 3 49 15 60 211 4 Huyện Sa Pa 22 37 - - 23 44 77 20 223 5 Huyện Văn Bàn 28 28 30 28 30 - - 27 171 6 Huyện Si Ma Cai 50 27 54 37 - 12 42 38 260 7 Huyện M.Khương 12 5 - 8 - 9 42 76 8 Thành phố Lào Cai 3 15 10 3 7 15 29 63 145 9 Huyện Bảo Thắng 11 21 20 5 1 51 - 21 130 Tổng 19 7 218 204 125 96 248 163 32 9 1580
(Nguồn ựiều tra thực tế, tổng hợp từ báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá ựất các huyện, thành phố trên ựịa bàn tỉnh Lào Cai)
b) đánh giá về kết quả ựiều tra
- Về nội dung ựiều tra giá ựất trên thị trường theo quy ựịnh tại Thông tư 02 02/2010/TTLT thì số lượng ựiểm ựiều tra phục vụ việc xây dựng bảng giá ựất phải ựạt từ 50% trở lên trong tổng số xã, phường, thị trấn của mỗi ựơn vị hành chắnh cấp huyện, ựồng thời việc lựa chọn ựiểm ựiều tra phải ựại diện cho loại ựất ựiều tra và ựược phân bố ựều trên ựịa bàn cấp huyện; tại mỗi ựiểm ựiều tra cần ựiều tra ựối với từng loại ựất phải ựạt từ 50% trở lên trong tổng số thửa ựất của
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 69 loại ựất ựó ựã chuyển nhượng thành công trong năm ựiều tra nhưng không ắt hơn 03 thửa ựất. Tuy nhiên các chuyển nhượng thành công rất khó xác ựịnh giá trị thực chuyển nhượng vì các trường hợp chuyển nhượng khi làm hợp ựồng qua công chứng thường ghi giá bằng hoặc thấp hơn giá ựất do UBND tỉnh quy ựịnh. Chắnh vì vậy thông tin giá thị trường qua phiếu ựiều tra có ựộ tin cậy không cao; các trường hợp thu thập từ kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất vẫn còn có trường hợp giá trúng ựấu giá chưa phản ánh ựược giá trị thị trường của thửa ựất.
- Qua quá trình ựiều tra, thu thập thông tin trên ựịa bàn tỉnh Lào Cai nhận thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở diễn ra chủ yếu ở các phường của thành phố Lào Cai, trung tâm của các huyện, các xã. Kết quả phân tắch giá ựất chuyển nhượng trên thị trường cho thấy không có biến ựộng tăng do thị trường bất ựộng sản ựóng băng và chỉ ựột biến tăng ở những vị trắ có giá trị sinh lời caọ đất nông nghiệp ắt có chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nên việc xác ựịnh giá ựất nông nghiệp chủ yếu dựa trên phương pháp thu nhập.
3.2.3.2. Nôi dung bảng giá ựất trên ựịa bàn tỉnh Lào Cai năm 2013
UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quyết ựịnh số 58/2012/Qđ-UBND ngày 26/12/2012 Về giá các loại ựất, phân khu vực ựất, phân loại ựường phố, phân vị trắ các loại ựất trên ựịa bàn tỉnh Lào Cai năm 2013 với các nội dung sau:
a) Nguyên tắc về ựịnh giá ựất
1) Giá ựất ựược xác ựịnh cụ thể cho từng tuyến ựường, từng ựoạn phố và căn cứ vào mức ựầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế - xã hội kết hợp với vị trắ, ựiều kiện sinh lợi của ựất, sát với giá thị trường và nằm trong khung giá ựất do Chắnh phủ quy ựịnh.
2) Giá ựất quy ựịnh ựáp ứng yêu cầu các mối quan hệ giao dịch về ựất ở mức bình thường, nhằm ổn ựịnh ựời sống dân cư, phù hợp giữa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất. đồng thời ựảm bảo tắnh ổn ựịnh xã hội, góp phần ựẩy nhanh tốc ựộ ựô thị hóa, tăng thêm nguồn thu ngân sách, tăng cường quản lý quỹ ựất, thúc ựẩy công tác quản lý thực hiện quy hoạch và thu hút ựầu tư vào ựịa bàn tỉnh.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 70 3) Giá thị trường ựược tham khảo ựể xây dựng bảng giá này là giá giao dịch mua bán trong ựiều kiện bình thường, trung bình phổ biến trên thị trường ựã loại bỏ các yếu tố ựột biến giá như ựầu cơ mua bán với mục ựắch kinh doanh trục lợị
4) Bảng giá ựất này ựược rà soát ựiều chỉnh hàng năm và phụ thuộc vào mức ựầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên từng vị trắ, ựiều kiện sinh lợi của ựất của từng ựịa phương trong từng thời kỳ. Trường hợp giá chuyển nhượng trên thị trường trong ựiều kiện bình thường tại ựịa phương của những loại ựất, vị trắ ựất nhất ựịnh có biến ựộng liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây chênh lệch giá lớn: Nếu giảm 10% trở lên so với giá trong bảng giá ựất do UBND tỉnh quyết ựịnh thì ựiều chỉnh giá xuống; Nếu tăng từ 20% trở lên so với giá trong bảng giá do UBND tỉnh quyết ựịnh thì ựiều chỉnh giá tăng nhưng tỷ lệ ựiều chỉnh giá không vượt quá 20% mức giá tối ựa do Chắnh phủ quy ựịnh.
b) Nguyên tắc phân vị trắ ựất và phân khu vực ựất ở tại nông thôn 1) đất ở nằm trong ựịa giới hành chắnh xã thuộc ựất ở nông thôn
2) đối với ựất nông nghiệp căn cứ vào khoảng cách từ nơi cư trú của cộng ựồng người sử dụng ựất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất tới thị trường tiêu thụ tập trung và mức ựộ thuận tiện về giao thông, yếu tố về chất ựất, ựịa hình, khắ hậu, thời tiết và ựiều kiện tưới tiêụ
3) đối với ựất ở nông thôn việc phân loại khu vực ựể xác ựịnh giá ựất thực hiện theo nguyên tắc: Khu vực I gồm các thị tứ, trung tâm xã, trung tâm cụm xã ựã có tên ựường, các nơi ựã ựược ựầu tư xây dựng ựường, có khả năng sinh lợi cao nhất, có ựiều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực II có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Vị trắ của từng loại ựất trong từng khu vực ựược xác ựịnh căn cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục ựường giao thông và ựiều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trắ số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có ựiều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục ựường giao thông chắnh nhất, các vị trắ tiếp sau ựó theo thứ tự từ thứ 2 trở ựi có mức sinh lợi và ựiều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 71 c) Tiêu thức xây dựng giá ựất
1) Phân loại ựô thị:
đất ựô thị gồm ựất tại thành phố, thị trấn, phường. - Thành phố Lào Cai xếp ựô thị loại IIỊ
- Các thị trấn xếp ựô thị loại V.
- Thị trấn Sa Pa nâng cấp lên ựô thị loại IV theo Quyết ựịnh số 746/Qđ- BXD ngày 16/8/2012 của Bộ Xây dựng.
- Xã Si Ma Cai chưa ựược xếp loại ựô thị, nhưng là trung tâm huyện nên xếp ựô thị loại V.
2) Phân loại ựường:
- Giá ựất ở tại ựô thị và giá ựất ở tại nông thôn khu vực I xác ựịnh theo từng loại ựường, ựoạn phố, ngõ phố; ựường xếp theo thứ tự từ I trở ựi, ựường loại I có giá trị sinh lời lớn nhất, có ựiều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thuận lợi nhất, có mức giá cao nhất, tiếp theo sau là ựường loại II, III, IV.... tương ứng với mức giá thấp dần.
3) Phân khu vực ựất ở tại nông thôn:
- Khu vực I: Gồm các thị tứ, trung tâm xã, trung tâm cụm xã, ven ựường quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, các ựầu mối giao thông ựã có tên ựường, các nơi ựã ựược ựầu tư xây dựng ựường có thể phân loại ựường và xây dựng mức giá tương ứng với loại ựường.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 72
Bảng 3.6. Tiêu thức phân vị trắ ựất
STT Loại ựất,
Vị trắ Tiêu thức xác ựịnh vị trắ I đất ở tại ựô thị
1 Những nơi ựã có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 ựược phê duyệt
a Vị trắ 1
Gồm các thửa ựất có mức sinh lợi cao nhất, có ựiều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, có ắt nhất một cạnh tiếp giáp với cạnh ựường phố, chiều rộng và chiều sâu theo quy hoạch ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt.
b Vị trắ 2 Tiếp theo sau vị trắ 1.
2 Những nơi chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 ựược phê duyệt a Vị trắ 1 được tắnh từ chỉ giới ựường ựỏ ựến 20 m
b Vị trắ 2 được tắnh từ trên 20 m ựến 30 m c Vị trắ 3 được tắnh từ trên 30 m ựến 40 m d Vị trắ 4 được tắnh từ trên 40 m
II đất ở tại nông thôn A Khu vực I
1 Những nơi ựã có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 ựược phê duyệt
a Vị trắ 1
Gồm các thửa ựất có mức sinh lợi cao nhất, có ựiều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, có ắt nhất một cạnh tiếp giáp với cạnh ựường, chiều rộng và chiều sâu theo quy hoạch ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt.
b Vị trắ 2 Tiếp theo sau vị trắ 1.
2 Những nơi chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 ựược phê duyệt a Vị trắ 1 được tắnh từ chỉ giới ựường ựỏ ựến 20 m
b Vị trắ 2 được tắnh từ trên 20 m ựến 30 m c Vị trắ 3 được tắnh từ trên 30 m ựến 40 m d Vị trắ 4 được tắnh từ trên 40 m
B Khu vực II
1 Vị trắ 1
đất có mức giá chuyển nhượng cao nhất tại khu vực II, có các ựiều kiện về sinh lời, kết cấu hạ tầng .... thuận lợi nhất; ựất có mặt tiền tiếp giáp với trục ựường giao thông liên xã, liên thôn; giáp với khu vực trung tâm xã hoặc cụm xã, thị tứ, khu thương mại và du lịch, khu du lịch,
khu công nghiệp, ựầu mối giao thông, chợ nông thôn.
2 Vị trắ 2
đất liền kề vị trắ 1, có mức giá chuyển nhượng, các ựiều kiện về sinh lợi, kết cấu hạ tầng.... kém thuận lợi hơn vị trắ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 73 3 Vị trắ 3 Gồm những vị trắ còn lạị
III đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
1 Vị trắ 1
Gồm các thửa ựất có mức sinh lợi cao nhất, có ựiều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, có ắt nhất một cạnh tiếp giáp với cạnh ựường, chiều rộng và chiều sâu theo quy hoạch ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2 Vị trắ 2 Tiếp theo sau vị trắ 1. IV đất trồng lúa
1 Vị trắ 1 đất trồng lúa nước 2 vụ nằm trong ựịa giới hành chắnh phường, thị trấn.
2 Vị trắ 2
- đất trồng lúa nước 2 vụ nằm trong ựịa giới hành chắnh xã. - đất trồng lúa nước 1 vụ nằm trong ựịa giới hành chắnh phường, thị trấn.
3 Vị trắ 3 Các vị trắ còn lạị V đất nuôi trồng thủy sản
1 Vị trắ 1 đất nuôi trồng thủy sản nằm trong ựịa giới hành chắnh phường, thị trấn.
2 Vị trắ 2 đất nuôi trồng thủy sản còn lạị VI đất trồng cây hàng năm khác
1 Vị trắ 1
đất trồng cây hàng năm khác nằm trong ựịa giới hành chắnh phường, thị trấn (trừ ựất bãi bồi ven sông suối bán ngập nước).
2 Vị trắ 2 đất trồng cây hàng năm khác nằm trong ựịa giới hành chắnh xã (trừ ựất bãi bồi ven sông suối bán ngập nước). 3 Vị trắ 3 đất trồng cây hàng năm khác tại các bãi bồi ven sông suối
bán ngập nước, các vị trắ còn lạị VII đất trồng cây lâu năm
1 Vị trắ 1
đất trồng cây lâu năm nằm trong ựịa giới hành chắnh phường, thị trấn; nằm trong ranh giới thị tứ, trung tâm cụm xã, trung tâm xã.
2 Vị trắ 2
đất trồng cây lâu năm nằm ngoài ựịa giới hành chắnh phường, thị trấn; nằm ngoài ranh giới thị tứ, trung tâm cụm xã, trung tâm xã.
VIII đất rừng sản xuất
1 Vị trắ 1
đất rừng sản xuất nằm trong ựịa giới hành chắnh phường, thị trấn; nằm trong ranh giới thị tứ, trung tâm cụm xã, trung
tâm xã.
2 Vị trắ 2 đất rừng sản xuất nằm ngoài ựịa giới hành chắnh phường, thị trấn; nằm ngoài ranh giới thị tứ, trung tâm cụm xã, trung
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 74 tâm xã.
4) Chênh lệch giá ựất: - đất ở tại ựô thị
+ Những nơi ựã có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 ựược phê duyệt: Hệ số giá ựất của từng vị trắ ựược xác ựịnh như sau:
Vị trắ 1: Hệ số 1;
Vị trắ 2: Tắnh bằng 0,6 so với vị trắ 1.
+ Những nơi chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 ựược phê duyệt: Vị trắ 1: Hệ số 1;
Vị trắ 2: tắnh bằng 0,8 so với vị trắ 1; Vị trắ 3: tắnh bằng 0,65 so với vị trắ 1; Vị trắ 4: tắnh bằng 0,4 so với vị trắ 1. - đất ở tại nông thôn khu vực I
+ Những nơi ựã có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 ựược phê duyệt: Hệ số giá ựất của từng vị trắ ựược xác ựịnh như sau:
Vị trắ 1: Hệ số 1;
Vị trắ 2: Tắnh bằng 0,6 so với vị trắ 1.
+ Những nơi chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 ựược phê duyệt: Vị trắ 1: Hệ số 1;
Vị trắ 2: tắnh bằng 0,8 so với vị trắ 1; Vị trắ 3: tắnh bằng 0,65 so với vị trắ 1; Vị trắ 4: tắnh bằng 0,4 so với vị trắ 1. - đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Hệ số giá ựất của từng vị trắ ựược xác ựịnh như sau: Vị trắ 1: Hệ số 1;
Vị trắ 2: tắnh bằng 0,4 so với vị trắ 1.
d) Phân loại ựường, ựất ở tại ựô thị và ựất ở tại nông thôn khu vực I cụ thể chi tiết ( tại bảng 3.7)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 75
Bảng 3.7. Phân loại ựường phố, vị trắ và giá ựất ở ựô thị và ựất ở nông thôn khu vực I
STT ựô thị Loại phố loại đường Vị trắ (triệu ựồng/mGiá ựất 2)
Thành Phố Lào Cai III
1 I 1 9 - 15 2 II 1 7 - 9 3 III 1 5 - 7 4 IV 1 4 - 5 5 V 1 3 - 4 6 VI 1 2 - 3 7 VII 1 1,5 - 2 8 VIII 1 1 - 1,5 9 IX 1 0,6 - 1 10 X 1 0,4 - 0,6 11 XI 1 0,3 - 0,4 12 XII 1 0,2 - 0,3