2. Mục ựắch, yêu cầu
3.2.6.đánh giá thực trạng xây dựng bảng giá ựất tỉnh Lào Cai
3.2.6.1. Ưu ựiểm
1) Hành lang pháp lý về xây dựng bảng giá ựất (quy ựịnh về trình tự, thủ tục, nội dung xây dựng, thẩm ựịnh, ban hành bảng giá ựất; ựịnh mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá ựất; chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức làm công tác giá ựất thuộc Sở TNMT, Phòng TNMT) ựã ựược quy ựịnh về cơ bản ựồng bộ, tạo thuận lợi cho việc ban hành bảng giá ựất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
2) Việc xây dựng bảng giá ựất hàng năm ựã ựược ựịa phương chú trọng, công tác xây dựng bảng giá ựất ngày càng ựược chuyên nghiệp hóa ( ựã giao cho cơ quan chuyên môn là Sở Tài nguyên chủ trì thực hiện).
3) Việc ựiều tra, khảo sát giá ựất chuyển nhượng thực tế trên thị trường ựã tăng tắnh khách quan trong xây dựng bảng giá ựất; việc tắnh toán các mức giá bằng các phương pháp khoa học phù hợp với thông lệ quốc tế (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư); các mức giá ựất trong bảng giá ựất ựã sát hơn với giá ựất thị trường, nhất là ựất ở tại nông thôn.
4) Chi phắ thực hiện xây dựng bảng giá ựất tiết kiệm, rút ngắn thời gian thực hiện, quá trình sử dụng bảng giá ựất thuận lợi hơn.
3.2.6.2. Tồn tại và nguyên nhân
1) Giá ựất thu thập ựược từ phiếu ựiều tra không phản ánh ựược giá trị thực thửa ựất trên thị trường, do các giao dịch người dân thường khai thấp hơn giá trị thực ựể trốn thuế; ngoài ra kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất trong một số trường hợp cũng chưa phản ánh ựúng giá ựất thị trường.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 86 2) Tiêu thức phân vị trắ vẫn chưa ựánh giá ựược theo mức ựộ sinh lời của thửa ựất, chưa ựánh giá sát giá trị thực cửa giá trị các thửa ựất trên thực tế; nguyên nhân phân vị trắ thường thực hiện cho cả khu vực theo ựơn vị hành chắnh ựể thuận lợi khi áp dụng; tiêu thức phân vị trắ ựất và bảng phân vị trắ ựất nông nghiệp cụ thể trên ựịa bàn thành phố Lào Cai không thống nhất; giá ựất khu vực II ở vị trắ 1 của một số huyện giá ựất cao hơn giá ựất khu vực I cùng ở vị trắ 1.
3) Xây dựng bảng giá ựất vẫn theo ý chủ quan của ựịa phương
Giá ựất ựiều tra ựược tại thị trường có nhiều trường hơp tương ựối phù hợp với giá thị trường nhưng khi tổng hợp các huyện trình lại chỉ ựể như giá ựất năm trước; hoặc có huyện trình giá một số loại ựất sát với giá thị trường nhưng khi họp cấp tỉnh lại cân ựối ựể cho các huyện, thành phố có giá ngang bằng nhau; vẫn còn tư tưởng xây dựng giá thấp ựể thu hút ựầu tư, ựể phục vụ thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ tái ựịnh cư; chỉ lập dự án xây dựng bảng giá ựất hàng năm khi thực hiện thuê ựơn vị tư vấn thực hiện xây dựng bảng giá ựất, còn trường hợp không thuê tư vấn thì chỉ phân bổ kinh phắ ở mức tối thiểu phục vụ công tác phắ cửa tổ công tác thực hiện xây dựng bảng giá ựất.
4) Giá các loại ựất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tắnh theo giá ựất ở cùng vị trắ với một tỷ lệ nhất ựịnh bằng 70% giá ựất ở cùng vị trắ, chưa phản ánh ựúng giá thực tế của các loại ựất nàỵ
5) Bảng giá ựất ban hành hàng năm giá thường thấp hơn nhiều so với giá ựất thị trường ựặc biệt là ựất ở ựô thị, mới ựạt khoảng hơn 40 % gây thất thu ngân sách ựịa phương, phát sinh tiêu cực, khó khăn việc giải phóng mặt bằng, khiếu kiện của người dân liên quan giá ựất ựền bù tăng; nhất là giá ựất tái ựịnh cư thấp dẫn ựến tình trạng các hộ dân mua bán, chuyển nhượng ựất tại các khu vực triển khai dự án ựể mục ựắch ựược cấp tái ựịnh cư theo giá ựất do UBND tỉnh ban hành.
6) Nguyên nhân khác dẫn ựến chất lượng bảng giá ựất ban hành hàng năm vẫn còn tồn tại nhiều bất cập là các quy ựịnh pháp luật hiện hành liên quan xây dựng bảng giá ựất vẫn tồn tại bất cập không phù hợp với thực tế, cụ thể như sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 87 với giá chuyển nhượng quyền SDđ thực tế trên thị trường.
- Thứ hai, quy ựịnh của pháp luật hiện hành về chọn ựiểm ựiểu tra (tối
thiểu 50% số ựơn vị hành chắnh cấp xã); số lượng phiếu ựiều tra giá ựất thị trường (tối thiểu 50% số trường hợp chuyển nhượng) và các thông tin giao dịch chuyển nhượng diễn ra trong khoảng thời gian 01 năm ựến thời ựiểm ựiều tra ựã dẫn ựến số lượng ựiểm ựiều tra, phiếu ựiều tra hạn chế, không bảo ựảm yêu cầu xây dựng bảng giá ựất.
- Thứ ba, việc quy ựịnh phân vùng, phân vị trắ ựất theo quy ựịnh của pháp luật về ựất ựai hiện hành không thiết lập ựược hàm toán học về mối tương quan giữa các thửa ựất ựã gây khó khăn trong việc áp dụng công nghệ thông tin trong việc xây dựng bảng giá ựất nhằm bảo ựảm tắnh minh bạch, khoa học và nâng cao chất lượng của bảng giá ựất.
- Thứ tư, việc quy ựịnh xây dựng bảng giá ựất hàng năm gây tốn kém và
khó khăn cho việc ựiều tra các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường; hiện tại chưa có cơ sở dữ liệu về giá ựất thị trường ựể kiểm chứng giá ựất ; khung giá ựất luôn không theo kịp biến ựộng của thị trường (từ khi có Luật đất ựai năm 2003 ựến nay chỉ mới ựiều chỉnh khung giá một lần vào năm 2007), có nơi khung giá ựất chỉ bằng 20% giá thị trường. Mặt khác, khung giá ựất không quy ựịnh chi tiết mà chỉ quy ựịnh 3 vùng (ựồng bằng, trung du, miền núi) nên biên ựộ giữa giá ựất tối ựa và tối thiểu trong khung giá có khoảng cách rất lớn (từ 1,5 ựến 67,5 triệu ựồng/m2 ựối với ựất ở tại ựô thị loại ựặc biệt). Do vậy, khung giá ựất không xử lý ựược chênh lệch về giá ựất tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, giữa các vùng, miền trong cả nước.
- Thứ năm, nhà nước chưa có cơ quan ựịnh giá chuyên nghiệp mà chủ yếu thực hiện theo cơ chế hội ựồng liên ngành; việc xây dựng bảng giá ựất còn mang tắnh áp ựặt ý chắ chủ quan và chỉ ựạo của chắnh quyền ựịa phương và bị giới hạn bởi khung giá ựất, dẫn ựến quyền lợi, nghĩa vụ của ựối tượng áp dụng và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của ựịa phương mâu thuẫn với nhaụ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 88 công tác giá ựất thuộc các Sở TNMT, ựào tạo ựội ngũ ựịnh giá viên còn hạn chế; việc ựào tạo nguồn nhân lực trong các trường ựại học, cao ựẳng chuyên ngành Quản lý ựất ựai, ựịnh giá ựất/BđS còn chưa ựược chú trọng, quan tâm ựúng mức, chưa cập nhật ựược ựầy ựủ, có hệ thống các quy ựịnh của pháp luật ựất ựai nói chung và ựịnh giá ựất nói riêng.