2. Mục ựắch, yêu cầu
1.4.3.đánh giá về trình tự và nội dung xây dựng bảng giá ựất
Căn cứ vào Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/1/2010 thông tư liên bộ của Bộ TNMT và Bộ Tài chắnh về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm ựịnh, ban hành bảng giá ựất và ựiều chỉnh bảng giá ựất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì các nội dung liên quan ựến trình tự xây dựng bảng giá ựất ựã phù hợp; tuy nhiên các quy ựịnh như Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP; Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ về sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất; Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP; Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP; vẫn tồn tại một số nội dung quy ựịnh về xây dựng bảng giá ựất còn chưa phù hợp cụ thể như sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 37 1) Phân loại xã, phường, thị trấn theo quy ựịnh Nghị ựịnh 188/2004/Nđ- CP cả nước chia ra ba loại xã là ựồng bằng, trung du và miền núi; phân loại xã này căn cứ vào quyết ựịnh phân loại xã của Ủy ban Dân tộc; quyết ựịnh của Ủy ban dân tộc phân loại xã ựã không phân loại cụ thể ựối với các tỉnh miền núi vì vậy khi áp dụng khung giá ựất phi nông nghiệp ở nông thôn và ựất nông nghiệp do Chắnh phủ quy ựịnh thì tất cả các xã, phường ở tỉnh miền núi ựều thuộc xã miền núi trong khung giá ựất do chắnh phủ quy ựịnh; quy ựịnh như vậy không phù phợp thực tế.
2) Căn cứ phân khu vực ựất phi nông nghiệp ở nông thôn theo quy ựịnh thì chia ựất phi nông nghiệp ở nông thôn thánh 03 khu vực là khu vực 1 và khu vực 2, khu vực 3 tuy nhiên quy ựịnh không rõ ràng nhất là khu vực 2 Ộnằm ven các trục ựường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm, cụm xã, khu thương mại dịch vụ, khu chế xuất, khu du lịchỢ quy ựịnh như vậy rất khó khi xác ựịnh khu vực ngoài thực ựịạ
3) Phân vị trắ các loại ựất ựược xác ựịnh căn cứ vào khoảng cách từ nơi cư trú của cộng ựồng người sử dụng ựất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất tới thị trường tiêu thụ tập trung và mức ựộ thuận tiện về giao thông. Phân biệt các vị trắ ựất có kết hợp giữa yếu tố khoảng cách với các yếu tố chất ựất, ựịa hình, khắ hậu, thời tiết và ựiều kiện tưới tiêu theo ba vùng: ựồng bằng, trung du, miền núi ựược phân biệt trên cơ sở ựịa giới hành chắnh cấp xã. Vị trắ ựất ựược xác ựịnh theo nguyên tắc: vị trắ số 1 áp dụng ựối với ựất có khoảng cách từ nơi cư trú của cộng ựồng người sử dụng ựất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất so với thị trường tiêu thụ tập trung gần nhất và thuận lợi nhất về giao thông. Các vị trắ tiếp sau ựó theo thứ tự từ thứ 2 trở ựi có khoảng cách xa hơn và giao thông ắt thuận lợi hơn. Các quy ựịnh phân vị trắ không rõ ràng rất khó khi xây dựng tiêu thức phân vị trắ các loại ựất nhất là ựất nông nghiệp.
4) Theo quy ựịnh tại Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC Số xã, phường, thị trấn ựược chọn làm ựiểm ựiều tra khảo sát phải ựạt từ 50% trở lên trong tổng số xã, phường, thị trấn của mỗi huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 38 tỉnh (sau ựây gọi là cấp huyện); Xã, phường, thị trấn ựược chọn làm ựiểm ựiều tra phải ựại diện cho loại ựất ựiều tra và ựược phân bố ựều trên ựịa bàn cấp huyện; Số lượng thửa ựất cần ựiều tra khảo sát tại mỗi ựiểm ựiều tra khảo sát, số lượng thửa ựất cần ựiều tra khảo sát ựối với từng loại ựất phải ựạt từ 50% trở lên trong tổng số thửa ựất của loại ựất ựó ựã chuyển nhượng thành công trong năm ựiều tra (nhưng không ắt hơn 03 thửa). đối với loại ựất cho thu nhập mà trong năm ựiều tra không có thửa ựất nào ựược chuyển nhượng thành công hoặc ựược ựấu giá thành công thì số lượng thửa ựất cần ựiều tra, khảo sát thông tin về thu nhập phải ựạt từ 03 thửa trở lên; quy ựịnh như vậy rất khó thực hiện vì thực tế trong năm ựiều tra ựặc biệt ựối với ựất nông nghiệp có ắt giao dịch và tắnh thu nhập trong một năm không phản ánh ựược giá trị thu nhập thửa ựất.
5) Kết quả phiếu ựiều tra thu ựược và quy ựịnh về phân vị trắ không thống nhất và không có ràng buộc với nhau; trong khi ựó quy ựịnh vị trắ 1 là vị trắ có giá cao nhất.
6) Quy ựịnh hàng năm UBND tỉnh xây dựng ban hành bảng giá ựất áp dụng từ ngày 01 tháng 1 hàng năm; quy ựịnh như vậy không hợp lý vì trường hợp hàng năm giá ựất không có biến ựộng thì vẫn phải xây dựng như vậy gây lãng phắ cả thời gian và ngân sách nhà nước, thông tin ựiều tra cũng khó thu thập và ựộ tin cậy không cao nhất là ựối với ựất nông nghiệp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 39
Chương 2. đỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU