Một số giải pháp chủ yếu trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng tại một số dự án đầu tư trên địa bàn thành phố bắc ninh

ðể làm bớt giảm những mâu thuẫn nêu trên, tỉnh Bắc Ninh nói chung và thành phố Bắc Ninh nói riêng ñã có rất nhiều cố gắng trong việc cải thiện các chính sách về bồi thường thiệt hại cho

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

NGUYỄN ðÌNH NGUYÊN

MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU TRONG CÔNG TÁC ðỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN ðẦU TƯ

TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH

CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ NÔNG NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS NGUYỄN THỊ MINH HIỀN

HÀ NỘI - 2013

LỜI CAM đOAN

- Tôi xin cam ựoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa ựược sử dụng ựể bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam ựoan rằng, mọi sự giúp ựỡ cho việc thực hiện luận văn

ựã ựược cảm ơn và các thông tin trắch dẫn trong luận văn ựều ựược chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 10 tháng 10 năm 2013

Tác giả

Nguyễn đình Nguyên

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS - TS Nguyễn Thị Minh Hiền, người ựã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và giúp ựỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện ựề tài và hoàn chỉnh luận văn của mình

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong Bộ môn Phát triển nông thôn, các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Kinh tế & Phát triển nông thôn, Ban Quản lắ ựào tạo, Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội, ựã tạo mọi ựiều kiện thuận lợi, giúp ựỡ tôi trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu ựể thực hiện luận văn này

để hoàn thành luận văn, tôi còn nhận ựược sự ựộng viên, khắch lệ của người thân trong gia ựình, bạn bè, ựồng nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả những tình cảm cao quý ựó

Tác giả

Nguyễn đình Nguyên

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

1 MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu ñề tài 3

1.2.1 Mục tiêu chung 3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3

1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.3.1 ðối tượng nghiên cứu 3

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 4

2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VẤN ðỀ: ðỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG CÁC DỰ ÁN ðẦU TƯ XÂY DỰNG 5

2.1 Một số vấn ñề lý luận cơ bản về ñền bù giải phóng mặt bằng 5

2.1.1 Các khái niệm cơ bản 5

2.1.2 Sự cần thiết của công tác ñền bù giải phóng mặt bằng 7

2.1.3 Tính tất yếu của việc thu hồi ñất và ñền bù giải phóng mặt bằng tại các dự án ñầu tư 8

2.1.4 Vai trò của công tác ñền bù giải phóng mặt bằng 14

2.1.5 Nội dung của công tác ñền bù giải phóng mặt bằng 17

2.1.6 Các bước tiến hành trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng 19

2.1.7 Vai trò của các cấp Chính quyền và sự tham gia của cộng ñồng trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng 23

2.1.8 Các nhân tố ảnh hưởng ñến công tác ñền bù giải phóng mặt bằng các dự án ñầu tư 28

2.2 Cơ sở thực tiễn 35

2.2.1 Các căn cứ pháp lí 35

2.2.2 Kinh nghiệm trong ñền bù giải phóng mặt bằng ở thị xã Phú Thọ 37

2.2.3 Kinh nghiệm ñền bù giải phóng mặt bằng các dự án ở An Dương, Hải Phòng 40 Những năm gần ñây, huyện An Dương (Hải Phòng) thu hút ñược khá nhiều dự án ñầu tư, trong ñó có không ít dự án lớn, trọng ñiểm của thành phố 40

2.2.4 Quan ñiểm, chủ trương của ðảng và nhà nước về chính sách ñền bù thiệt hại khi thu hồi ñất ñể ñền bù GPMB 42

3 ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 45

3.1 ðặc ñiểm ñịa bàn nghiên cứu 45

3.1.1 ðặc ñiểm tự nhiên 45

3.1.2 ðặc ñiểm kinh tế xã hội 49

3.2 Phương pháp nghiên cứu 53

3.2.1 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 53

3.2.2 Phương pháp thu thập thông tin 54

3.2.3 Phương pháp phân tích số liệu 55

3.2.4 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 55

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 57

4.1 Thực trạng ñền bù giải phóng mặt bằng trong một số dự án ở thành phố Bắc Ninh 57

4.1.1 Khái quát về một số dự án ñầu tư ở thành phố Bắc Ninh 57

4.1.2 Khung pháp lý và các chính sách liên quan tới công tác giải phóng mặt bằng 71

4.1.3 Qui trình ñền bù giải phóng mặt bằng trong dự án 73

4.1.4 Cách tính giá ñền bù 75

4.1.5 Kết quả thực hiện ñền bù giải phóng mặt bằng các dự án của thành phố Bắc Ninh năm 2011 - 6/2012 76

4.1.6 Kết quả của ñền bù giải phóng mặt bằng các dự án ở thành phố Bắc Ninh 79

4.2 Những hạn chế và tồn tại trong giải phóng mặt bằng các dự án ñầu tư 81

4.2.1 Những tồn tại 81

4.2.2 Nguyên nhân của những tồn tại trên 84

4.2.3.Bài học kinh nghiệm về công tác ñền bù giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án ñầu tư xây dựng 85

4.3 ðịnh hướng trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng 87

4.3.1 Quan ñiểm; mục tiêu, nhiệm vụ và ñịnh hướng chung về công tác ñền bù giải phóng mặt bằng ở thành phố Bắc Ninh trong những năm tới 87

4.3.2 Các quan ñiểm về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng 87

4.3.3 Mục tiêu, nhiệm vụ 89

4.3.4 ðịnh hướng chung 89

4.4 Một số giải pháp chủ yếu nhằm ñẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại các dự án ñầu tư trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh 91

4.4.1 Nhóm giải pháp về hoàn thiện khung pháp lý và các chính sách liên quan tới công tác giải phóng mặt bằng 91

4.4.2 Nhóm giải pháp về cơ chế tài chính, tạo nguồn vốn hình thành quỹ cho công tác giải phóng mặt bằng 94

4.4.3 Nhóm giải pháp về hỗ trợ và tái ñịnh cư cho công tác ñền bù giải phóng mặt bằng 97

4.4.4 Nhóm giải pháp ñịnh hình phương pháp tính giá trị ñất ñai trong khu vực giải phóng mặt bằng 98

4.4.5 Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 99

4.4.6 Nhóm giải pháp tăng cường tổ chức thực hiện 100

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 102

5.1 Kết luận 102

5.2 Kiến nghị 103

TÀI LIỆU THAM KHẢO 105

PHỤ LỤC 105

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Tình hình sử dụng ựất ựai của thành phố Bắc Ninh (2008-2010) 49

Bảng 3.2: Tình hình dân số lao ựộng của thành phố Bắc Ninh (2008-2010) 51 Bảng 3.3: Tình hình phát triển kinh tế của thành phố Bắc Ninh (2008- 2010) 52

Bảng 4.1.a Kinh phắ ựền bù giải phóng mặt bằng 62

Bảng 4.1.b Chi phắ phục vụ GPMB 63

Bảng 4.2.a Kinh phắ ựền bù giải phóng mặt bằng 65

Bảng 4.2.b Chi hoạt ựộng công tác thực hiện GPMB 66

Bảng 4.3.a Kinh phắ ựền bù giải phóng mặt bằng 69

Bảng 4.3.b Chi hoạt ựộng công tác thực hiện GPMB 70

Bảng 4.4 Thông tin cơ bản về chủ hộ ựiều tra 79

Bảng 4.5 Kết quả hỗ trợ chuyển ựổi nghề nghiệp 79

Bảng 4.6 Tình trạng khiếu nại do ựền bù, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh tắnh ựến tháng 5/2012 80

Bảng 4.7 Mức ựộ hiểu biết của người bị thu hồi ựất về giá ựất 80

Bảng 4.8 đánh giá của người dân về mức ựộ phù hợp của giá ựất bồi thường với thị trường 80

Bảng 4.9 Ý kiến ựề xuất của người bị thu hồi ựất về ựền bù bồi thường hỗ trợ và tái ựịnh cư 81

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Nhiệm vụ xây dựng tỉnh Bắc Ninh trở thành một thành phố công nghiệp theo hướng hiện ñại vào năm 2015 và vào năm 2020 trở thành thành phố trực thuộc Trung ương theo hướng hiện ñại, văn minh, giàu ñẹp nhằm góp phần ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñã ñược Nghị quyết ðại hội ðảng bộ tỉnh Bắc Ninh lần thứ XVIII khẳng ñịnh; Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và ñầu tư xây dựng các công trình công cộng, phát triển ñô thị, các dự án sản xuất, kinh doanh là một tất yếu khách quan

ðể các nhiệm vụ trên thực hiện ñược và mang tính khả thi thì mặt bằng ñất ñai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết ñịnh ñến hiệu quả trong công tác ñầu tư của các nhà ñầu tư nước ngoài, trong nước, trong và ngoài tỉnh Bắc Ninh và ảnh hưởng ñến cả tiến trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá của ñất nước

Trong ñiều kiện quỹ ñất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn ñề lợi ích

về kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao ñất và thu hồi ñất ngày càng ñược quan tâm hơn Thời gian qua việc sử dụng ñất ñể triển khai các dự

án phát triển kinh tế-xã hội một mặt ñem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về

hạ tầng ñô thị, làm thay ñổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng gây không ít khó khăn cho một bộ phận dân cư do bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi ñất mà mất ñi tư liệu sản xuất chính, mất nguồn thu nhập và

kế sinh nhai Theo thống kê phần lớn các vụ khiếu nại, tố cáo là về ñất ñai và

bồi thường, ñề bù giải phóng mặt bằng Thực tế hiện nay cho thấy công tác

ñền bù giải phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà nước thu hồi ñất là một vấn ñề

hết sức nhạy cảm và phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế- xã hội, mang tính thời sự cấp bách, tác ñộng tới nhiều mặt của ñời sống xã hội, ñòi hỏi ñược sự quan tâm của các cấp, các ngành, tổ chức và cá nhân

Thành phố Bắc Ninh là một trong những thành phố có quá trình ñô thị hoá phát triển, số lượng các dự án ñầu tư xây dựng tại thành phố tăng nhanh Quá trình ñô thị hoá nhanh tạo thuận lợi trong quá trình phát triển kinh tế của thành phố nhưng bên cạnh ñó còn tồn tại những khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh

ðể quá trình thực hiện các dự án ñầu tư xây dựng ñược thuận lợi và nhanh chóng thì công tác ñền bù GPMB là một khâu quan trọng và có tính ñặc thù, không những ảnh hưởng rất lớn ñến tiến ñộ ñầu tư mà còn liên quan ñến sự ổn ñịnh tình hình kinh tế, chính trị - xã hội của ñịa phương Nhưng nó mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của; ngày nay công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do ñất ñai ngày càng có giá trị và khan hiếm Bên cạnh ñó công tác ñền bù GPMB liên quan ñến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội Ở các ñịa phương khác nhau thì công tác ñền bù GPMB cũng có nhiều ñặc ñiểm khác nhau do vai trò và giá trị của ñất ñai là khác nhau Công tác ñền bù GPMB, bồi thường thiệt hại

về ñất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về ñất ñai (giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng ñất, giữa các tổ chức kinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau), mà còn thể hiện

về các mối quan hệ về chính trị, xã hội

ðể làm bớt giảm những mâu thuẫn nêu trên, tỉnh Bắc Ninh nói chung và thành phố Bắc Ninh nói riêng ñã có rất nhiều cố gắng trong việc cải thiện các chính sách về bồi thường thiệt hại cho người sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, bên cạnh những tiến bộ ñạt ñược, các chính sách này cũng vẫn còn có những bất cập,

hạn chế nhất ñịnh nhất là mức giá bồi thường thiệt hại và việc khôi phục mức sống cho các hộ dân bị di chuyển ñến nơi ở mới hoặc mất nguồn thu nhập chính do phải di chuyển chỗ ở

Xuất phát từ thực tế trên, ñể góp phần hoàn thiện các chính sách về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh,

tôi mạnh dạn xin ñược thực hiện nghiên cứu ñề tài ''Một số giải pháp chủ yếu trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng tại một số dự án ñầu tư trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh ''

1.2 Mục tiêu nghiên cứu ñề tài

1.2.1 Mục tiêu chung

Qua việc khảo sát, ñánh giá thực trạng công tác ñền bù giải phóng mặt bằng trên ñịa bàn những năm vừa qua, ñề tài tập trung nghiên cứu một số giải pháp chủ yếu trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng tại một số dự án ñầu

tư trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh nhằm ổn ñịnh ñời sống của người dân trong diện di dời, góp phần xây dựng thành phố Bắc Ninh văn minh, giàu ñẹp theo hướng quy hoạch phát triển

1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 ðối tượng nghiên cứu

- Những vấn ñề kinh tế quản lí liên quan ñến ñền bù giải phóng mặt bằng

- đất ựai liên quan ựến công tác ựền bù giải phóng mặt bằng trong thực hiện dự án ựầu tư

- đất ựai của các tổ chức kinh tế, hộ gia ựình và cá nhân có quyền sử dụng ựất

- đối tượng nghiên cứu của ựề tài là ựất ựai thu hồi tại 03 dự án: Dự án ựầu tư xây dựng ựường Ngọc Hân Công Chúa, thành phố Bắc Ninh; Dự án ựầu

tư xây dựng ựường Nguyễn Quyền 2, thành phố Bắc Ninh và Dự án ựầu tư xây dựng ựường Hàn Thuyên thành phố Bắc Ninh

- đánh giá thực trạng việc bồi thường và ựền bù GPMB tại các dự án

nghiên cứu theo các Nghị ựịnh, thông tư hướng dẫn trên ựịa bàn thành phố

Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

- Trên cơ sở nghiên cứu, ựánh giá thực trạng công tác ựền bù giải phóng mặt bằng, ựề ra ựịnh hướng và các giải pháp chủ yếu ựể ựẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng và ổn ựịnh ựời sống người dân trong diện di dời trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh

- Phân tắch những yếu tố ảnh hưởng ựến ựền bù giải phóng mặt bằng

- đề xuất ựịnh hướng và một số giải pháp chủ yếu nhằm ựẩy nhanh công tác ựền bù giải phóng mặt bằng trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh

+ Về không gian và thời gian nghiên cứu

- Về không gian: Một số ựiểm thực hiện dự án trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh

- Về thời gian Thời gian thu thập số liệu sẵn có từ năm 2009 - 2010

- Thời gian thực hiện ựề tài từ tháng 8 năm 2011 ựến tháng 10 năm 2012

2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VẤN ðỀ: ðỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG CÁC DỰ ÁN ðẦU TƯ

XÂY DỰNG

2.1 Một số vấn ñề lý luận cơ bản về ñền bù giải phóng mặt bằng

2.1.1 Các khái niệm cơ bản

- Dự án là một tập hợp các hoạt ñộng có liên quan ñến nhau ñược thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực ñã ñược giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn ñể ñạt ñược những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của ñối tượng mà dự án hướng ñến Thực chất,

Dự án là tổng thể những chính sách, hoạt ñộng và chi phí liên quan với nhau ñược thiết kế nhằm ñạt ñược những mục tiêu nhất ñịnh trong một thời gian nhất ñịnh

- Dự án ñầu tư là tập hợp các ñề xuất bỏ vốn trung và dài hạn ñể tiến hành các hoạt ñộng ñầu tư trên ñịa bàn cụ thể,trong khoảng thời gian xác ñịnh Dự án ñầu tư là cơ sở ñể cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các biện pháp quản lý,cấp phép ñầu tư Nó là căn cứ ñể nhà ñầu tư triển khai hoạt ñộng ñầu tư và ñánh giá hiệu quả của dự án Và ñặc biệt quan trọng trong việc thuyết phục chủ ñầu tư quyết ñịnh ñầu tư và tổ chức tín dụng cấp vốn cho dự

án

- Theo Nghị ñịnh số 52/1999/Nð-CP ngày 8/7/1999 của Chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý ñầu tư và xây dựng thì dự án ñầu tư ñược ñịnh nghĩa như sau:

* Dự án ñầu tư là một tập hợp những ñề xuất có liên quan ñến việc bỏ vốn ñể tạo mới, mở rộng và cải tạo những cơ sở vật chất nhất ñịnh nhằm ñạt ñược sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác ñịnh

* Phân loại dự án ñầu tư:

+ ðối với các dự án nhóm A gồm nhiều dự án thành phần (hoặc tiểu dự án) trong ñó nếu từng dự án thành phần (hoặc tiểu dự án) có thể ñộc lập vận hành, khai thác và thực hiện theo phân kỳ ñầu tư ñược ghi trong văn bản phê duyệt báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của người có thẩm quyền thì một dự án

thành phần (hoặc tiểu dự án) thực hiện giai ñoạn chuẩn bị ñầu tư và thực hiện

ñầu tư như trình tự 1 dự án ñầu tư ñộc lập, việc trình duyệt và quản lý phải theo quy ñịnh của dự án nhóm A

+ Các dự án quan trọng quốc gia là những dự án do Quốc hội thông qua và quyết ñịnh chủ trương ñầu tư theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 05/1997/QH10 ngày 12/12/1997 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam

+ Tuỳ theo tính chất của dự án và quy mô ñầu tư, dự án ñầu tư trong nước ñược phân loại thành 3 nhóm A, B, C ñể phân cấp quản lý

- Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan ñến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân

cư trên một phần ñất nhất ñịnh ñược quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới Quá trình giải phóng mặt bằng ñược tính

từ khi bắt ñầu hình thành hội ñồng giải phóng mặt bằng ñến khi giải phóng xong và giao cho chủ ñầu tư mới ðây là một quá trình ña dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan ñến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết ñịnh ñến tiến ñộ của các dự án, là khâu ñầu tiên thực hiện dự án Trong ñó ñền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết ñịnh tiến ñộ giải phóng mặt bằng

- ðền bù giải phóng mặt bằng là hành vi (việc làm) do nhà nước, tập thể, cá nhân thực hiện (ñược nhà nước cho phép nhận QSDð) từ việc nhà nước thu hồi QSDð ñể giao cho người sử dụng ñể tổ chức, tập thể, cá nhân, doanh nghiệp, chủ ñầu tư sử dụng ñất làm việc khác theo qui ñịnh của pháp luật

Theo từ ựiển tiếng Việt thì ựền bù có nghĩa là: Ộtrả lại ựầy ựủ hoặc tương xứng với mất mát hoặc sự vất vảỢ ựiều ựó có nghĩa là:

+ Không phải mọi khoản ựền bù ựều bằng tiền;

+ Sự mất mát của người bị thu hồi ựất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải tái ựịnh cư; + Về mặt hành chắnh thì ựây là một quá trình không tự nguyện, có tắnh cưỡng chế và vẫn ựòi hỏi sự Ộhy sinhỢ Không chỉ là một sự ựền bù ngang giá tuyệt ựối

Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác ựền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất phục vụ mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ ựơn thuần là sự ựền bù về mặt vật chất mà còn phải ựảm bảo lợi ắch của người dân phải di chuyển đó là họ phải có ựược chỗ ở ổn ựịnh, ựiều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, nhưng chắc chắn phải tốt hơn nơi cũ về mọi mặt thì mới tạo ựiều kiện cho người dân sống và ổn ựịnh

2.1.2 Sự cần thiết của công tác ựền bù giải phóng mặt bằng

Việc ựền bù giải phóng mặt bằng trở thành một trong những ựiều kiện tiên quyết của phát triển, nếu không xử lý tốt thì sẽ thành lực cản thực tế ựầu tiên mà các nhà phát triển phải vượt qua Bài học từ các nước phát triển dạy rằng nếu xem nhẹ vấn ựề này trong tắnh toán ựầu tư phát triển thì không chỉ làm tăng giá thành mà còn ựể lại xã hội nhiều hậu quả nặng nề mà không thể

xử lý ựược bằng tiền Có thể khẳng ựịnh rằng ựền bù giải phóng mặt bằng là vấn ựề của sự phát triển, là một nội dung không thể né tránh của phát triển mà chắnh nó là một yếu tố quyết ựịnh của tiến ựộ và sự thành công của phát triển, bất kỳ một giải pháp nào mà thiếu ựồng bộ, không chặt chẽ ựều ựể lại những hậu quả tiêu cực

Vấn ựề ựền bù giải phóng mặt bằng là vấn ựề của sự phát triển Trong

lịch sử phát triển của mọi quốc gia, mọi giai ñoạn việc ñền bù giải phóng mặt bằng ñể xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp ñộ phát triển càng lớn thì nhu cầu ñền bù giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng ñối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà còn ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia Mọi yêu cầu ngày càng hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải ñiện) cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí thể dục thể thao…) cơ sở sản xuất (quy hoạch ñồng ruộng, khu công nghiệp) và mở rộng ñô thị chỉnh trang khu dân cư… ñều dẫn ñến việc ñền bù giải phóng mặt bằng ngày càng phức tạp khó khăn và rất dễ xảy ra nhiều tổn thất nhất là trong những trường hợp không tự nguyện

Nhận thức này dẫn ñến một yêu cầu cụ thể là các dự án xây dựng phải chứng minh ñược ñó là sự lựa chọn mà việc ñền bù giải phóng mặt bằng là ít nhất và khả thi nhất, yêu cầu này có thể trở thành tiêu chuẩn cụ thể ñể xét duyệt các phương án phát triển

2.1.3 Tính tất yếu của việc thu hồi ñất và ñền bù giải phóng mặt bằng tại các dự án ñầu tư

a Bản chất của ñền bù giải phóng mặt bằng

- Khi nói ñền bù giải phóng mặt bằng là nói ñến ñổi chủ sử dụng ñất và

có thể thay ñổi cả mục ñích sử dụng ñất Nói ñến bản chất của công tác này chúng ta phải ñề cập tới vấn ñề sở hữu ñất ñai của nước ta Thực tiễn cho chúng ta thấy ñất ñai vô cùng quý giá, ngày càng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoạch ñịnh các chính sách kinh tế - xã hội của ñất nước Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta ñã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ ñược vốn ñất ñai như ngày nay Văn kiện ðại Hội VIII của ðảng năm 1996

ñã khẳng ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoá, không cho

phép mua bán ñất ñai Thực hiện ñúng Luật ðất ñai, bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách ñất ñai Trong việc giao quyền sử dụng hay cho thuê ñất phải xác ñịnh ñúng giá các loại ñất ñể sử dụng có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ ñất, ñảm bảo lợi ích của toàn dân ðể khắc phục tình trạng ñầu

cơ ñất và những tiêu cực yếu kém trong quản lý và sử dụng ñất''

Luật ðất ñai sửa ñổi, bổ sung một số vấn ñề về ñối tượng ñược giao ñất, cho thuê ñất, quyền của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất Quyền của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược xác lập quyền sử dụng ñất thông qua việc chuyển quyền sử dụng ñất, sửa ñổi thời hạn giao ñất, cho thuê ñất; thẩm quyền giao ñất, cho thuê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; vấn ñề hạn mức giao ñất nông nghiệp, lâm nghiệp; xác ñịnh giá ñất; chế ñộ sử dụng các loại ñất, trong ñó làm rõ hơn chế ñộ sử dụng ñất lâm nghiệp, ñất chuyên dùng và một số vấn ñề cụ thể khác Quốc hội năm 1998 ñã thông qua Luật ðất ñai sửa ñổi và bổ sung trên cơ sở luật ñất ñai hiện hành, các Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài, các Nghị ñịnh của Chính phủ và các văn bản pháp luật thi hành Luật ðất ñai Trong luật có sửa ñổi một số vấn ñề bất hợp lý gây ách tắc trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, bổ sung những vấn ñề phát sinh trên thực tế mà trước ñó chưa quy ñịnh Những nội dung chủ yếu của chính sách ñất ñai trong giai ñoạn này là:

- Khẳng ñịnh ñất ñai là sở hữu toàn dân

- Nhà nước xác ñịnh giá ñất ñể áp dụng vào việc giải quyết mối quan hệ kinh tế ñất giữa Nhà nước với người sử dụng ñất, xác ñịnh hành lang pháp lý

ñể quản lý ñất ñai trong việc quản lý thị trường bất ñộng sản

- Xác lập một cơ chế quản lý thống nhất của Nhà nước ñối với ñất ñai, quản lý theo quy hoạch và pháp luật, nhằm bảo ñảm việc khai thác hợp lý, nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội của việc sử dụng vốn tài nguyên ñất Quốc gia

- Nhà nước bảo ñảm lợi ích chính ñáng của người sử dụng ñất, bảo ñảm

cho người trực tiếp lao ñộng nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, lâm nghiệp có ñất sản xuất Thiết lập mối quan hệ trực tiếp giữa Nhà nước với người sử dụng ñất, Nhà nước trực tiếp giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và ñược chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật

- Hiến pháp năm 1992, Luật ðất ñai năm 1993 ñã cụ thể hoá các chế tài ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và chủ thể của quyền sở hữu luôn luôn ñược xác ñịnh là Nhà nước CHXHCN Việt Nam ðây là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt ñối của Nhà nước, các chủ thể khác khi ñược giao ñất hoặc cho thuê ñất chỉ có quyền sử dụng mà thôi

- ðối với chế ñộ sở hữu toàn dân, Nhà nước không thừa nhận các hình thức sở hữu khác, không có quyền sở hữu tư nhân không ñược phép viện bất

cứ lý do gì ñể ñòi quyền sở hữu ñó Vì vậy, tại Khoản 2- ðiều 2- Luật ðất ñai

1993 và 2003 ñã ghi rõ: “Nhà nước không thừa nhận việc ñòi lại ñất ñã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách ñất ñai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính phủ Cách mạng Lâm thời Miền Nam Việt Nam và CHXHCN Việt Nam” Việc không thừa nhận như vậy một mặt chấm dứt hàng loạt những khiếu kiện ñòi lại ñất cũ gây tranh chấp ñất ñai làm bất ổn ñịnh về chính trị, kinh tế, an ninh, trật tự xã hội, mặt khác thể hiện vai trò tối cao của nhà nước trong việc hoạch ñịnh các chính sách ñất ñai của mình

- ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước quản lý, Nhà nước cho tổ chức kinh tế xã hội, cá nhân, hộ gia ñình sử dụng ổn dịnh lâu dài

- Một mặt: Sở hữu toàn dân về ñất ñai là cần thiết trong sự nghiệp phát triển kinh tế hiện nay cũng như lâu dài là phù hợp với xu hướng tất yếu của CNXH

- Mặt khác, việc quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân hoàn toàn không gây trở ngại gì cho người dân thực hiện quyền sử dụng ñất của mình “Luật ðất ñai 1993 ra ñời là một bước tiến bộ quan trọng trong việc thể chế hoá ñường lối chính sách của ðảng và có ý nghĩa to lớn về kinh tế, xã hội và pháp lý, thể hiện

tinh thần ựổi mới nhằm từng bước ựưa công tác quản lý và sử dụng ựất ựai vào

kỷ cương chặt chẽ, khuyến khắch mọi tổ chức, cá nhân sử dụng ựất yên tâm ựầu

tư khai thác có hiệu quả mọi tiềm năng ựất ựai, triệt ựể tiết kiệm ựất góp phần vào công cuộc xây dựng XHCN, ựảm bảo công bằng xã hội

- Bản chất của việc ựền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất là việc ựền bù những tổn thất do có sự thay ựổi mục ựắch sử dụng giữa các loại ựất và thay ựổi chủ sử dụng các loại ựất này Mục ựắch thu hồi ựất là ựể phục vụ cho nhà nước sử dụng vào các mục ựắch như: quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia và các lợi ắch công cộng khác Suy cho cùng ựều phục vụ lợi ắch của nhân dân và thể hiện tự do, dân chủ của nước ta đền bù thiệt hại khi thu hồi ựất thực chất chưa có một ựịnh nghĩa cụ thể nhưng ai cũng hiểu nó là việc chi trả

và bù ựắp những thiệt hại, tổn thất về ựất, nhà cửa, những tài sản gắn liền với ựất như: vật kiến trúc, cây cối, hoa màu, công trình hạ tầng và các chi phắ ựể

ổn ựịnh ựời sống, chuyển ựổi nghề nghiệp

- Công tác ựền bù giải phóng mặt bằng không chỉ ựơn giản giải quyết vấn ựề bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ựất, thể hiện quan hệ kinh tế thông thường mà nó còn thể hiện mối quan hệ xã hội đặc biệt là quan hệ giữa những người sử dụng ựất với Nhà nước (chủ sở hữu ựất ựai) đó là mối quan

hệ phức tạp liên quan tới một loạt vấn ựề về pháp lý và chắnh sách xã hội như: quyền sở hữu cá nhân, công ăn việc làm, môi trừơng sống, sự công bằng, sự hài hoà giữa các nhóm lợi ắch

b Tắnh tất yếu của việc ựền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi ựất

- Chắnh sách ựền bù thiệt hại khi thu hồi ựất là một trong những công tác hết sức cần thiết, không thể thiếu ựược và nó luôn ựi ựôi với sự phát triển kinh tế - xã hội

- Sự phát triển kinh tế bao gồm sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng mọi mặt của nền kinh tế quốc dân Hiện nay Việt Nam ựang trong quá trình CNH-HđH ựất nước, sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ

trọng nghành nông nghiệp, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ diễn

ra mạnh mẽ Mặt khác chính sự phát triển của các ngành mà chủ yếu là hai ngành công nghiệp và dịch vụ nên việc chuyển các loại ñất: nông nghiệp, lâm nghiệp, ñất chưa sử dụng, ñất khu dân cư nông thôn sang ñất ñể xây dựng các khu công nghiệp, xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng (ñiện, ñường, trường, trạm) Xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan là một tất yếu khách quan

- Một ñất nước phát triển, năng suất lao ñộng cao, thu nhập cao, ñời sống người dân ñược cải thiện khi ñó nhu cầu về vật chất và tinh thần sẽ thay ñổi Họ không chỉ muốn sống trong những ngôi nhà to ñẹp, khang trang, ñầy

ñủ tiện nghi, có vị trí thuận lợi mà còn mong muốn ở khu vực mình sinh sống

có ñầy ñủ những loại dịch vụ có thể giúp thư giản nghỉ ngơi sau những giờ làm việc căng thẳng như công viên, vườn hoa cây cảnh, khu vui chơi giải trí, khách sạn, nhà hàng, bể bơi, sân vận ñộng Hơn nữa, cùng với sự phát triển kinh tế thì dân số cũng ngày một gia tăng, quy mô gia ñình một thế hệ chung sống ngày càng lớn nên nhu cầu sử dụng ñất ñể xây dựng nhà cửa và các công trình khác phục vụ nhu cầu ở của xã hội ngày càng gia tăng

- Chính sách ñền bù thiệt hại ñảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất ñai, người sở hữu nhà ở cũng như của Nhà nước Luật ðất ñai năm 2003 ñã khẳng ñịnh: ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao ðất cho các tổ chức, hộ gia ñình cá nhân

sử dụng ổn ñịnh lâu dài Nhà nước có chính sách bảo ñảm cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có ñất ñể sản xuất

- Quỹ ñất ñai của nước ta ngày nay là thành quả của việc khai hoá, bồi

bổ cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ Do ñó ñất ñai không phải của riêng

ai mà nó là tài sản chung của toàn xã hội

- Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý ñất ñai theo cơ chế mới, phù hợp với ñiều kiện mới của sự phát triển kinh tế - xã hội trong cơ chế thị trường, ổn ñịnh tình hình ñất ñai vốn phức tạp do lịch sử ñể lại Luật ñất ñai

cũng quy ñịnh khi nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước có trách nhiệm ñền

bù thiệt hại ðất ñai là một tư liệu sản xuất ñặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên, kinh tế và xã hội Vì vậy Nhà nước phải nắm quyền sử dụng ñất ñai về mặt pháp lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu ñất ñai Nhà nước phải xây dựng chế ñộ sở hữu cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng ñất ñai ñể hoang hoá, vô chủ, lãng phí, không hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng nhằm ñảm bảo ñất ñai có chủ sử dụng thực sự và cụ thể Nhà nước giao quyền quản lý ñất ñai ñồng thời ñưa ra những quy ñịnh cụ thể về quyền và nghĩa vụ ñối với quản lý và sử dụng ñất ñai

- ðể thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất ñai, xây dựng và phát triển nhà ở

- Quy hoạch ñất ñai và nhà ở là việc Nhà nước bố trí, sắp xếp các loại ñất ñai và nhà ở cho ñối tượng sử dụng theo các phạm vi không gian và trong từng thời gian nhất ñịnh, với mục ñích phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước và cho phép sử dụng hợp lý, có hiệu quả các yếu tố ñất ñai và nhà ở

- Quy hoạch sử dụng ñất ñai nhà ở căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước và nó ñược cụ thể hoá bằng kế hoạch sử dụng ñất ñai, nhà ở trong từng thời gian nhất ñịnh (1 năm hoặc 5 năm) Thực hiện quy hoạch, kế hoạch là thực hiện việc bố trí các khu ñất ở các khu vực, các vùng ñể phát triển các ngành nghề khác nhau như nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, dịch vụ hoặc là việc chuyển các loại ñất khác nhau sang các mục ñích sử dụng khác nhau Ví dụ chuyển ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, ñất chưa sử dụng sang ñất ở, ñất chuyên dùng Như vậy việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñai xây dựng và phát triển nhà ở ñã bao gồm cả việc ñền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng Kế hoạch sử dụng ñất ñai và nhà ở

bao gồm việc xác ñịnh phương hướng, mục tiêu, các chỉ tiêu về sử dụng ñất ñai, xây dựng và phát triển nhà ở cũng như các biện pháp cần thiết ñể ñạt ñược các mục tiêu ñó một cách tốt nhất

- ðể thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội liên quan ñến việc

sử dụng ñất ñai, xây dựng phát triển nhà ở

- Ở bất kỳ một quốc gia nào trong một giai ñoạn nhất ñịnh sự phát triển kinh tế - xã hội ñều có những bất hợp lý Ví dụ như chưa có quy hoạch sử dụng ñất ñai, nhà ở hoặc ñã có quy hoạch sử dụng ñất ñai, nhà ở nhưng do tốc

ñộ, nhu cầu phát triển phát triển nảy sinh những vấn ñề mới, những yếu tố mới trong vấn ñề sử dụng ñất ñai, xây dựng và phát triển nhà ở do ñó cần phải

có sự ñiều chỉnh lại quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất ñai, xây dựng phát triển nhà ở cụ thể hoá bằng các dự án phát triển kinh tế xã hội có liên quan

- Khi thực hiện các dự án ñã nói ở phần trên như dự án mở rộng một con ñường, dự án xây dựng một khu ñô thị mới, dự án xây dựng khu công nghiệp, dự án xây dựng nhà chung cư cao tầng, dự án xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng thì việc sử dụng các khu ñất mới hoặc việc lấy các khu ñất ñang

sử dụng vào một mục ñích cụ thể ñể sử dụng vào mục ñích khác là tất yếu xảy

ra và việc ñền bù thiệt hại khi thu hồi dất là một yếu tố không thể thiếu ñược, thậm chí ñóng vai trò quyết ñịnh tiến ñộ thực hiện các dự án nên phải rất cần chú trọng công tác này

2.1.4 Vai trò của công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

Trong quá trình phát triển ñất nước luôn diễn ra quá trình phân bổ lại ñất ñai cho các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh Khi các ngành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, dịch

vụ, thương mại tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân (GDP) thì việc chuyển mục ñích sử dụng từ ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất làm nhà ở sang ñất chuyên dùng sử dụng vào các mục ñích công nghiệp, giao thông, du lịch, thương mại là ñiều tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ

Một quốc gia ngày càng phát triển thì tỷ lệ ñất chuyên dùng ngày càng cao và

tỷ lệ ñất nông nghiệp càng thấp Vấn ñề ñặt ra là Nhà Nước cần có quy hoạch,

kế hoạch ñể sử dụng ñất một cách khoa học, phù hợp, ñồng thời cần có những chính sách quy ñịnh ñể vừa ñảm bảo quyền lợi chung của xã hội lại vừa ñảm bảo ñược quyền lợi hợp pháp của người có ñất bị Nhà nước thu hồi ñể sử dụng vào mục ñích phát triển kinh tế, xã hội của ñất nước

Với ñặc thù là một nước nông nghiệp (gần 80% dân số sản xuất nông nghiệp) do ñó diện tích ñất ñể sử dụng vào mục ñích xây dựng các công trình

mở rộng ñô thị, mở rộng hệ thống giao thông, các khu công nghiệp dịch vụ thương mại và công trình quốc phòng an ninh chủ yếu là lấy từ ñất nông nghiệp, ñất làm nhà ở tại khu vực nông thôn và ven ñô thị Nếu Nhà nước không có chính sách và những quy ñịnh phù hợp thì dễ dẫn ñến tình trạng là sau mỗi lần Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia sẽ có thêm nhiều hộ gia ñình, cá nhân lâm vào tình trạng không còn ruộng ñất- tư liệu sản xuất chính ñể nuôi sống gia ñình và bản thân họ ðối với nước ta, vừa bước ra khỏi một cuộc chiến tranh “Hao người tốn của” và có một thời gian dài ñi theo cơ chế tập trung, bao cấp, ñến nay bước vào thời kỳ phát triển nền kinh tế hàng hoá, ñổi mới về mặt kinh tế, văn hoá, xã hội Bên cạnh ñó mục tiêu củng cố quốc phòng-an ninh ñể bảo vệ ñất nước trước âm mưu mới của kẻ thù cũng ñặt ra những yêu cầu mới Nhu cầu ñất ñai ñể xây dựng các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình về y tế, văn hoá, giáo dục, các công trình du lịch dịch vụ… công trình an ninh quốc phòng là rất lớn

Thực tế hiện nay công tác ñền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất là vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác ñộng tới mọi mặt của ñời sống kinh tế, xã hội, văn hóa của nhiều người, của cả cộng ñồng dân cư Giải quyết không tốt, không thoả ñáng quyền lợi của người có ñất bị thu hồi

và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi ñất dễ bùng phát khiếu kiện, ñặc

biệt là những khiếu kiện tập thể, ñông người làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ ñó gây ra sự mất ổn ñịnh về kinh tế, xã hội, chính trị nói chung

Quá trình thực hiện bồi thường, ñền bù giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các dự án xây dựng luôn phải giải quyết dung hoà mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm ñối tượng:

- Người bị thu hồi ñất luôn luôn ñòi hỏi ñược trả một khoản bồi thường

“càng nhiều càng tốt” mà trước hết phải là thoả ñáng, mặt khác trong nội bộ những người ñược ñền bù có người chấp hành tốt chính sách, pháp luật ñất ñai của Nhà nước, có người chấp hành chưa tốt, do ñó ñòi hỏi phải xử lý sao cho công bằng cũng là một việc hết sức khó khăn

- Người ñược giao ñất (trong ñó có cả cơ quan nhà nước) luôn tìm cách giảm chi phí bồi thường GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất

Giải phóng mặt bằng là vấn ñề vừa có tính thời vụ vừa mang tính cấp bách của phát triển mà nhiều nước ñang phải ñương ñầu Trong những năm gần ñây vấn ñề này trở thành trung tâm của dư luận, là một trong những mối quan tâm hàng ñầu của các nhà hoạch ñịnh chính sách, nhà quản lý, nhà ñầu

tư Thực tiễn chứng minh rằng làm tốt công tác giải phóng mặt bằng không chỉ tạo ñược môi trường thông thoáng cho phát triển, thu hút ñược ñầu tư mà còn góp phần làm lành mạnh nhiều quan hệ xã hội, củng cố ñược lòng tin của nhân dân góp phần khắc phục tệ quan liêu, chống tham nhũng

ðền bù giải phóng mặt bằng là một khái niệm suy rộng của công tác thu hồi ñất phục vụ quốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế- xã hội, bao gồm các công ñoạn: từ bồi thường cho ñối tượng sử dụng ñất, giải toả các công trình trên ñất, di chuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai

dự án ñến việc hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn ñịnh cuộc sống

2.1.5 Nội dung của công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

a) Phạm vi áp dụng

Nghị ñịnh này quy ñịnh về việc ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng quy ñịnh tại ñiều 27 của Luật ðất ñai 1993

+ ðất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh quy ñịnh tại Nghị ñịnh này là ñất ñược xác ñịnh tại Khoản 1 ðiều 65 của Luật ðất ñai và dược quy ñịnh chi tiết tại Nghị ñịnh số 9/Nð-CP ngày 12/2/1996 của Chính phủ về chế

ñộ quản lý sử dụng ñất quốc phòng, an ninh

+ ðất sử dụng xây vào mục ñích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng gồm:

* ðất sử dụng xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội;

* ðất sử dụng xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, khoa học, kỹ thuật, và các lĩnh vực

sự nghiệp kinh tế khác của cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, ñơn vị

vũ trang nhân dân;

* ðất sử dụng xây dựng ñường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp, thoát nước, sông, hồ, ñê, ñập, kênh mương và các hệ thống công trình thuỷ lợi khác, trường học, cơ quan nghiên cứu khoa học, bệnh viện, trạm xá, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận ñộng, cơ sở huấn luyện thể dục thể thao, nhà thi ñấu thể thao, sân bay, bến cảng, bến tàu, bến xe, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, khu an dưỡng

* ðất sử dụng xây dựng nhà máy thuỷ ñiện, trạm biến thế ñiện, hồ nước dùng cho công trình thuỷ ñiện, dường dây tải ñiện, ñường dây thông tin, ñường ống dẫn dầu, ñường ống dẫn khí, ñài khí tượng thuỷ văn, các loại trạm quan trắc phục vụ việc nghiên cứu và dịch vụ công cộng, kho tàng dự trữ quốc gia;

* ðất do tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài sử dụng cho dự án sản xuất, kinh

doanh, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí, khu du lịch và các dự án ñầu tư khác ñã ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết ñịnh cấp phép ñầu tư theo quy ñịnh của pháp luật;

* ðất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộng khác không nhằm mục ñích kinh doanh của ñịa phương do uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh

* ðất sử dụng cho dự án phát triển các khu ñô thị mới, các khu dân cư tập trung và các khu dân cư khác ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết ñịnh;

* ðất sử dụng cho công trình công cộng khác và các trường hợp ñặc

biệt khác do Thủ tướng Chính phủ quyết ñịnh

b) ðối tượng phải ñền bù thiệt hại

Tổ chức, cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất (gọi chung là người sử dụng ñất) ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

c) ðối tượng ñược ñền bù thiệt hại

Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân trong nước có ñất bị thu hồi (gọi chung là người bị thu hồi ñất) ñược ñền bù thiệt hại về ñất khi nhà nước thu hồi ñất ñể

sử dụng vào mục ñích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải là người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh tại ðiều 6 của Nghị ñịnh này Việc ñền bù thiệt hại khi thu hồi ñất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñã ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất giải quyết theo quyết ñịnh riêng của Thủ tướng Chính phủ

Người ñược ñền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi phải là người sở hữu hợp pháp tài sản ñó, phù hợp với quy ñịnh của pháp luật

Việc sử dụng ñất phục vụ cho các công trình công ích của làng, xã bằng hình thức huy ñộng sự ñóng góp của dân thì không áp dụng những quy ñịnh

2.1.6 Các bước tiến hành trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

a, Lập kế hoạch, phương án ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Công việc lập kế hoạch, phương án ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư là nội dung ñầu tiên và quan trọng phải thực hiện tại giai ñoạn chuẩn bị ñầu tư ðối với các dự án thông thường kế hoạch ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư là một nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi ðối với các dự án ñặc biệt có quy mô

sử dụng ñất và số lượng cư dân bị ảnh hưởng lớn kế hoạch ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư có thể ñược trình bày như một dự án riêng

Nội dung cơ bản của kế hoạch ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư là xác ñịnh phạm vi, tính chất của các tác ñộng của dự án ñến những người bị ảnh hưởng như: diện tích ñất ñai bị thu hồi, số hộ và số nhân khẩu phải di chuyển, số việc làm bị mất, ñề xuất các phương thức ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư thích hợp,

dự kiến tổng chi phí cho các công việc này Cụ thể:

+ Báo cáo ñiều tra xã hội học ñối với những cá nhân, hộ gia ñình bị ảnh hưởng

+ Bảng danh mục và khối lượng các thiệt hại hữu hình như thiệt hại về

ñất ñai nhà cửa, hoa màu và các công trình khác gắn liền với ñất bị thu hồi

+ Báo cáo thực trạng thu hồi ñất: Phạm vi, mốc giới mặt bằng liên quan ñến dự án, cơ cấu các loại ñất sử dụng, cơ cấu dân cư, ñặc ñiểm ñịa hình… thuộc khu vực ñất bị thu hồi

+ Báo cáo giải trình về phương thức thực hiện: phạm vi trách nhiệm giữa chủ dự án với các cấp chính quyền, với tư vấn và với người bị ảnh hưởng, hình thức giám sát và cơ chế giải quyết tranh chấp, khiếu kiện

+ Lịch biểu thực hiện ñền bù thiệt hại theo thời gian

+ Báo cáo về ñịa ñiểm tái ñịnh cư cho các hộ gia ñình, cá nhân bị ảnh hưởng cùng với các vấn ñề có liên quan ñến môi trường làm việc và sinh hoạt tại ñịa ñiểm mới

+ Bảng mô tả các thiệt hại, các tác ñộng bất lợi mang tính chất vô hình, không ñịnh lượng ñược

+ Báo cáo về khuôn khổ pháp lý và chính sách ñược áp dụng ñối với các hộ gia ñình, cá nhân bị ảnh hưởng

+ Các biểu ñồ, phụ lục minh hoạ khác

b, Tổ chức ñền bù, giải toả

Căn cứ kế hoạch ñầu tư ñã ñược vạch ra, việc tổ chức ñền bù giải phóng mặt bằng ñược thực hiện trên cơ sở sự phối hợp và phân công trách nhiệm chặt chẽ giữa chủ dự án và các cấp chính quyền ñịa phương

ðối với chủ dự án:

- Chủ ñộng tiến hành các thủ tục xin giao ñất hoặc thuê ñất Tuỳ thuộc quy mô sử dụng ñất và loại ñất cần thu hồi, việc xét duyệt ra quyết ñịnh giao ñất hoặc cho thuê ñất sẽ do Thủ tướng chính phủ hoặc Chủ tịch UBND Thành phố quyết ñịnh theo quy ñịnh của Luật ðất ñai

- Căn cứ quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, chủ dự án có ñề nghị với UBND huyện ra quyết ñịnh thành lập Hội ñồng ñền bù, giải phóng mặt bằng tại huyện

- Cung cấp cho Hội ñồng ñền bù, GPMB những tài liệu pháp lý cần thiết như hồ sơ giao ñất, cho thuê ñất, kế hoạch ñền bù của dự án

- Tuỳ thuộc vào tính chất quy mô thực hiện các nội dung ñền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng chủ dự án ký hợp ñồng giao khoán toàn bộ hoặc từng phần với Hội ñồng ñền bù, GPMB ñể tổ chức thực hiện

- Trực tiếp hoặc tham gia ño ñạc, kiểm tra các mốc giới ñịa chính

- Hợp ñồng với tư vấn ñể giám sát quá trình thực hiện

- Xem xét kiểm tra phương án và dự toán ñền bù do Hội ñồng ñền bù, GPMB lập

- Thương lượng, thoả thuận về dự toán chi phí ñền bù do Hội ñồng ñền bù, GPMB lập hoặc trình cấp có thẩm quyền ñể phê duyệt dự toán chi phí ñền bù

- Chi trả hoặc làm các thủ tục chuyển kinh phí ñền bù thông qua Hội ñồng ñền bù, GPMB thanh toán các khoản phí trả cho tư vấn, cho Hội ñồng ñền bù, GPMB theo thoả thuận hợp ñồng

- Nghiệm thu, tiếp nhận mặt bằng ñất ñã ñược giải toả

- Quản lý mặt bằng ñã ñược giải toả ñể chuẩn bị xây dựng

- Quản lý, lưu trữ các tài liệu, hồ sơ tiếp nhận từ Hội ñồng ñền bù, GPMB

- Thông báo tình hình thực hiện, kiến nghị với các Cơ quan Nhà nước có liên quan, phối hợp với Hội ñồng ñền bù, giải phóng mặt bằng xem xét giải quyết các khiếu kiện

ðối với Hội ñồng ñền bù giải phóng mặt bằng

+ Thông báo, tổ chức tuyên truyền, giải thích cho người bị ảnh hưởng

những yêu cầu, nội dung về giải phóng mặt bằng, kế hoặch thực hiện cụ thể Tìm hiểu nguyện vọng của người bị ảnh hưởng

+ Tổ chức ñiều tra, kiểm kê chi tiết: ðo ñạc ñất ñai, cắm mốc ñịa giới, xác ñịnh diện tích ñất, nhà, số lượng tài sản…

+ Thực hiện các công tác chuẩn bị: Mẫu kê khai, nhân sự thực hiện…

+ Tổ chức các cuộc họp ñịnh kỳ với cư dân, xác minh những trường hợp còn có vướng mắc về thủ tục hay tranh chấp

+ Lập phương án ñền bù thiệt hại: Xác ñịnh khối lượng, áp giá…

+ Tổng hợp các phương án ñền bù thiệt hại gửi chủ dự án và ban chỉ ñạo giải phóng mặt bằng Thành phố

+ Công bố danh sách người ñược ñền bù và mức ñền bù thiệt hại cụ thể ñối với từng hộ gia ñình, cá nhân hay tổ chức

+ Tiếp nhận và tổ chức giải ñáp những thắc mắc, khiếu kiện của người ñược xét ñền bù thiệt hại

+ Giám sát việc tháo gỡ, di dời nhà và tài sản, thu hồi hoa màu

+ Bàn giao mặt bằng cho chủ dự án quản lý theo mốc giới ñịa chính ñã ñược xét duyệt

+ Lập báo cáo ñánh giá, các kiến nghị cần thiết ñối với chủ dự án, các cấp chính quyền, tổ chức có liên quan

+ Quyết toán chi phí ñền bù thiệt hại, chuyển giao hồ sơ tài liệu cần thiết cho chủ dự án hoặc cơ quan cấp trên

c, Tổ chức thực hiện xây dựng khu tái ñịnh cư, hỗ trợ khôi phục ñời sống cho những người bị ảnh hưởng

Tái bố trí và hỗ trợ người bị ảnh hưởng bởi các dự án ñầu tư phát triển

là mục ñích hàng ñầu trong việc hình thành chính sách tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất, có tác ñộng trực tiếp và sâu rộng ñến quá trình triển khai thực hiện dự án ñầu tư

Quá trình thực hiện xây dựng khu tái ñịnh cư, hỗ trợ khôi phục ñời sống cho những người bị ảnh hưởng gồm các nội dung chủ yếu sau:

+ Hỗ trợ cho người phải di dời: Trong thực hiện tái ñịnh cư, ngoài việc ñền bù các thiệt hại về ñất, nhà và tài sản trên ñất, còn có những thiệt hại vô hình khó lượng hoá chính xác ñược như thiệt hại do mất vị trí kinh doanh, mất ñất canh tác dẫn ñến phải tìm việc làm mới sau khi tái ñịnh cư… Tuỳ thuộc

đặc điểm và mức độ tác động của dự án đầu tư đến người bị ảnh hưởng, những thiệt hại vơ hình này cần phải được xem xét, giải quyết thơng qua các chính sách hỗ trợ thích hợp

+ Xây dựng khu tái định cư phải được làm trước hoặc cĩ khả năng hồn thành trước thời điểm di dời các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng

Trên cơ sở áp dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước và Thành phố để xác định các mức hỗ trợ cụ thể cho các hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất trong các dự án

2.1.7 Vai trị của các cấp Chính quyền và sự tham gia của cộng đồng trong cơng tác đền bù giải phĩng mặt bằng

a, Vai trị của các cấp chính quyền trong cơng tác đền bù giải phĩng mặt bằng

Cơng tác đền bù giải phĩng mặt bằng, thực hiện các dự án đầu tư là một cơng việc hết sức phức tạp và cĩ độ “nhạy cảm” cao Nhiều dự án, cơng trình trọng điểm bị chậm tiến độ đều cĩ nguyên do chủ yếu là cơng tác giải phĩng mặt bằng khơng được quan tâm đúng mức, vai trị của các cấp Chính quyền và đồn thể khơng được coi trọng Thời gian vừa qua, trong cơng tác đền bù giải phĩng mặt bằng, các cấp Chính quyền đĩng vai trị hết sức quan trọng từ cấp Trung ương đến địa phương và cơ sở Vai trị của Chính quyền thể hiện ở sự quan tâm, thường xuyên theo dõi chỉ đạo các cấp, các ban ngành đồn thể quần chúng trong cơng tác đền bù giải phĩng mặt bằng trong các dự

án Trong nhiều cơng đoạn của quá trình thực hiện cơng tác đền bù giải phĩng mặt bằng, các cấp Chính quyền đều cĩ sự quan tâm chỉ đạo sát sao, đảm bảo được quyền lợi của người dân bị mất đất cũng như quyền lợi của chủ dự án, đảm bảo dự án được thực hiện đúng tiến độ tránh những vụ việc khiếu kiện kéo dài

ðảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm đến vấn đề này Sau khi Luật ðất đai 1993 cĩ hiệu lực ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 90/CP quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào

mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và sau ñó ñược thay thế bằng Luật ðất ñai năm 2003 và các Nghị ñịnh trên ñã tạo ra mặt bằng chính sách phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành và ñược ñông ñảo nhân dân ñồng tình Công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư có nhiều tiến bộ ñáng kể, góp phần ñẩy mạnh tiến ñộ ñền bù giải phóng mặt bằng thực hiện dự án ñầu tư

Thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ giao ñối với các Bộ, Ngành Trung ương như sau:

* Cấp Trung ương

+ Bộ Tài chính: Tổ chức kiểm tra, hướng dẫn việc thực hiện chính sách

bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, thực hiện việc thu và chi trả ñúng thời hạn các khoản do ngân sách Nhà nước cấp và tham gia giám sát các hoạt ñộng tài chính liên quan như xác ñịnh hệ số K, ñịnh giá ñất tính ñền bù thiệt hại, các chế ñộ quản lý và chi phí phục vụ công tác ñền bù giải phóng mặt bằng (Thông tư số 116/2004/TT-BTC) Bộ Tài chính ñã ban hành các văn bản hướng dẫn xử lý những vướng mắc trong ñền bù giải phóng mặt bằng theo nội dung của các Nghị ñịnh trên gồm các nội dung: ðiều kiện ñược ñền bù thiệt hại về ñất, về giá ñền

bù thiệt hại chi phí ñầu tư vào ñất, hỗ trợ cho người thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, hỗ trợ chi phí ñào tạo, trách nhiệm của ñại diện

Ngoài ra, Bộ Tài chính là cơ quan chủ trì phối hợp với các ngành liên quan hướng dẫn xử lý những vướng mắc về giá ñất, giá tài sản và thực hiện chính sách hỗ trợ trong việc bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư

+ Bộ Xây dựng: Hướng dẫn, kiểm tra UBND các cấp trong việc xác ñịnh

tính hợp pháp của các công trình xây dựng ñể tính bồi thường, lập quy hoạch xây dựng khu tái ñịnh cư Hướng dẫn, kiểm tra việc xác ñịnh giá nhà, công trình ñể bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo phạm vi quyền hạn ñược giao

+ Bộ Kế hoạch và ðầu tư: Hướng dẫn và kiểm tra việc lập và thực hiện

dự án tái ñịnh cư theo quy ñịnh của pháp luật về quản lý, ñầu tư và xây dựng

+ Bộ Tài nguyên và Môi trường: Giúp chính quyền ñịa phương xác

ñịnh giá ñất tại các khu, các ô quy hoạch sẽ bị thu hồi phục vụ công tác ñền

bù giải phóng mặt bằng, hướng dẫn kiểm tra việc quy hoạch sử dụng ñất cụ thể của từng dự án ñầu tư, xác ñịnh chủ sử dụng ñất ñược bồi thường, ñược hỗ trợ hoặc không ñược bồi thường làm cơ sở cho việc tính bồi thường, hỗ trợ Thực hiện các nhiệm vụ về quản lý ñất ñai trong việc bồi thường và lập khu tái ñịnh cư

* Cấp Tỉnh, Thành phố

Thành lập các cơ quan chức năng chuyên trách thực hiện công tác ñền

bù giải phóng mặt bằng từ cấp Tỉnh, Thành phố ñến ñịa phương Cụ thể:

- Kiểm tra, hướng dẫn, giám sát việc áp dụng các chính sách khi lập phương án bồi thường thiệt hại và tái ñịnh cư của chủ dự án, việc xét duyệt phương án bồi thường thiệt hại tái ñịnh cư của Hội ñồng GPMB, chỉ ñạo và phối hợp với UBND các quận, huyện tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện

- Thành lập hội ñồng thẩm ñịnh ñền bù giải phóng mặt bằng cấp Tỉnh, Thành phố: Hội ñồng thẩm ñịnh Thành phố do Sở Tài chính chủ trì, căn cứ chính sách, quy ñịnh của pháp luật, chủ trì phối hợp với các ngành có liên quan ñể kiểm tra, giám sát, thẩm ñịnh về giá bồi thường, giá nhà tái ñịnh cư, thẩm ñịnh các phương án bồi thường, phê duyệt, tái ñịnh cư theo thẩm quyền

- Tham gia Hội ñồng thẩm ñịnh cấp Tỉnh, Thành phố ñể kiểm tra, giám sát việc thẩm ñịnh ñúng chính sách, ñúng chế ñộ, kịp thời báo cáo UBND Tỉnh, Thành phố ñể chỉ ñạo tháo gỡ kịp thời những vướng mắc chính sách trong quá trình tổ chức thực hiện

- UBND Tỉnh, Thành phố có quyền kiểm tra, chỉ ñạo Hội ñồng ñền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng lập phương án ñền bù thiệt hại và phê duyệt phương án ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư, có trách nhiệm giải quyết khiếu nại,

tố cáo của nhân dân về ñền bù thiệt hại, GPMB cưỡng chế ñối với những tổ

chức, hộ gia ñình, cá nhân không chấp hành quyết ñịnh thu hồi ñất của cấp có thẩm quyền

* Cấp quận, huyện

Chủ yếu thực hiện các chủ trương, chính sách của Thành phố trong công tác GPMB, trực tiếp tham gia vào công tác GPMB Lập kế hoạch và

tổng hợp kết quả thực hiện công tác GPMB báo cáo Ban chỉ ñạo GPMB

Thành phố ñể theo dõi, kiểm tra, ñôn ñốc…

UBND huyện có quyền kiểm tra, chỉ ñạo Hội ñồng ñền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng lập phương án ñền bù thiệt hại và phê duyệt phương án ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư, có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo của nhân dân về ñền bù thiệt hại, GPMB cưỡng chế ñối với những tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân không chấp hành quyết ñịnh thu hồi ñất của cấp có thẩm quyền

* Chính quyền xã, phường, thị trấn

Xã, phường, thị trấn là cơ quan phối hợp quan trọng trong công tác ñền

bù GPMB có quyền xác nhận tờ kê khai của các tổ chức, cá nhân về diện tích, hạng ñất, vị trí ñất, số lượng tài sản gửi Hội ñồng ñền bù thiệt hại GPMB cấp huyện; tổng hợp báo cáo, tình hình sử dụng quỹ ñất dùng ñể ñền bù thiệt hại Hơn nữa, ñây là cơ quan gần với người dân nhất, có thể lắng nghe thấu hiểu nguyện vọng của dân Trực tiếp thực hiện các công việc liên quan ñến công tác GPMB, như chuẩn bị phương án, khảo sát, tạo ñiều kiện cho các cơ quan chuyên môn tiến hành công việc của mình, ñứng ra giải thích, thuyết phục, vận ñộng người dân chấp hành các chủ trương chính sách trong công tác GPMB

* Các cơ quan hữu quan

+ Sở Tài chính

- Chủ trì việc thẩm ñịnh, kiểm tra, giám sát việc chi trả ñền bù, trợ cấp

và chi phí cho công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

- Giúp UBND cấp tỉnh xác ñịnh giá ñất, giá tài sản bồi thường, chính

sách hỗ trợ và tái định cư tại địa phương

+ Sở Tài nguyên và Mơi trường

- Hướng dẫn việc xác định đất được bồi thường, đất khơng được bồi thường

- Phối hợp vĩi UBND các cấp xác định khả năng quỹ đất dùng để bồi thường

b, Sự tham gia của các tổ chức, đồn thể và cộng đồng trong cơng tác giải

phĩng mặt bằng

Trước đây, trong cơng tác đền bù giải phĩng mặt bằng vai trị của các tổ chức chính trị, xã hội đồn thể tại địa phương chưa thể hiện đúng mức và quan trọng như hiện nay Các cơ quan đồn thể như: Mặt trận tổ quốc, ðồn thanh niên, Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh … hiện nay đã quan tâm và phát huy vai trị như các thành viên khá tích cực của Hội đồng giải phĩng mặt bằng

ở địa phương Thực tế cơng tác đền bù giải phĩng mặt bằng thuộc một số dự

án của cả nước nĩi chung và trên địa bàn thành phố Bắc Ninh nĩi riêng đã chứng minh được vai trị của các tổ chức đồn thể này

Các đồn thể, tổ chức chính trị xã hội đĩng vai trị rất lớn trong nhiều cơng đoạn đền bù giải phĩng mặt bằng, đặc biệt là cơng tác chuẩn

bị lên phương án đền bù giải phĩng mặt bằng khi địa phương cĩ dự án liên quan như:

+ Tổ chức vận động, tuyên truyền hướng dẫn người dân trong diện di dời, đền bù giải phĩng mặt bằng chấp hành và thực hiện nghiêm chỉnh các chủ trương chính sách của Nhà nước

+ Phối hợp với ñơn vị tư vấn lập dự án lên phương án ñiều tra, khảo sát,

ño ñạc, thiết kế, trực tiếp tham gia vào quá trình ñiều tra, khảo sát cùng với các cơ quan chức năng

+ Tham gia hoà giải, giáo dục, thuyết phục các tranh chấp, khiếu kiện của người dân ở cấp cơ sở

+ Tham gia cùng với các cơ quan chuyên môn tiến hành nghiên cứu những ảnh hưởng của cuộc sống người dân sau khi bị di dời, ñền bù giải phóng mặt bằng trong phạm vi dự án ảnh hưởng, ñề xuất kiến nghị những khó khăn, vướng mắc lên chính quyền cấp trên

+ Cùng với cơ quan chức năng tham gia cưỡng chế ñối với các hộ dân trong diện di dời có thái ñộ chây ỳ, không tuân thủ nghiêm chỉnh các quy ñịnh

về ñền bù, thu hồi ñất trên ñịa bàn của mình

+ ðại diện cho quần chúng nhân dân ở ñịa phương nói lên tiếng nói của người dân về những khó khăn vướng mắc khi ñền bù thiệt hại tài sản khi nhà nước tiến hành thu hồi ñất giải phóng mặt bằng thực hiện dự án

2.1.8 Các nhân tố ảnh hưởng ñến công tác ñền bù giải phóng mặt bằng các

dự án ñầu tư

Quản lý nhà nước về ñất ñai ñền bù giải phóng mặt bằng

Các năm gần ñây, việc thu hồi ñất giải phóng mặt bằng là ñiều kiện tiên quyết ñể sử dụng ñất phục vụ cho mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, số lượng các dự án ngày càng tăng, công tác ñền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, những mặt hạn chế tiêu cực của cấp

có thẩm quyền trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng chưa ñược khắc phục kịp thời, không ít các trường hợp, ñại diện nhà nước tại ñịa phương phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng ñất của các chủ sử dụng vi phạm pháp luật ñất ñai hoặc không có chứng từ pháp lý Tình trạng tranh chấp ñất ñai, khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ hay vì những quyết ñịnh sai chế ñộ, chính sách của các cấp có thẩm quyền ở ñịa phương

không có dấu hiệu giảm Vì vậy tăng cường công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai, nâng cao năng lực thể chế, ổn ñịnh pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết các mối quan hệ ñất ñai ðồng thời, vai trò quản lý Nhà nước có tác ñộng rất lớn ñối với việc thực hiện chính sách ñền bù giải phóng mặt bằng trong thời kỳ hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản Thể hiện qua 5 nội dung sau:

+ Công tác ñiều tra, khảo sát, ño ñạc phân hạng ñất và lập bản ñồ ñịa chính Thông qua bản ñồ ñịa chính, cơ sở pháp lý của thửa ñất và các thông tin ban ñầu ñược xác ñịnh Những thông tin này phản ánh ñầy ñủ hiện trạng

sử dụng ñất khu vực dự án

+ Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch của các cấp chính quyền ở một số ñịa phương chưa ñồng bộ và bị buông lỏng, không công khai quy hoạch là kẽ hở tạo ñiều kiện cho kẻ xấu lợi dụng, ñầu cơ buôn bán ñất Việc xây dựng kế hoạch sử dụng ñất mang tính ước lượng giữa kế hoạch phát triển

kinh tế – xã hội và nguồn vốn ñầu tư cho các dự án, công trình với kế hoạch

sử dụng ñất ñai hàng năm bị sai lệch, tác ñộng ñến tính khả thi của kế hoạch

và tiến ñộ giải phóng mặt bằng khi có dự án

+ Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất là một trong những nội dung tác ñộng ñến công tác ñền bù Giải phóng mặt bằng Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc

+ ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Trong những năm gần ñây, hệ thống pháp luật ñất ñai nói chung, chính sách ñền bù giải phóng mặt bằng nói riêng ñã ñược

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chú trọng nhưng việc ban hành các văn bản

cụ thể hoá quy ñịnh của pháp luật ñất ñai chưa ñầy ñủ, thiếu chặt chẽ, tính pháp lý không cao, chậm trễ

+ Lập và quản lý hệ thống hồ sơ ñịa chính có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể quản lý chặt chẽ ñất ñai trong quá trình phát triển thị trường bất ñộng

sản, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai

Thực tế hiện nay, một số ñịa phương vẫn sử dụng hệ thống bản ñồ theo chỉ thị 299/TTg loại bản ñồ này ñã lạc hậu sai lệch thực tế quá lớn so với hiện trạng, không ñáp ứng yêu cầu cho việc ñền bù Giải phóng mặt bằng; Công tác phân hạng, loại ñất do không cập nhật biến ñộng ñất ñai thường xuyên và ñầy

ñủ dẫn ñến hậu quả là xác ñịnh giá trị sinh lợi khi lập phương án ñền bù gặp nhiều khó khăn gây bất cập trong việc xác ñịnh giá ñất ñể ñền bù thiệt hại Những hạn chế của công tác này ñã làm ảnh hưởng ñến việc quản lý quỹ ñất của các ñịa phương và xây dựng phương án ñền bù thiệt hại trong giải phóng mặt bằng

ðịnh giá ñất và giá ñất

Thực tế hiện nay, thị trường bất ñộng sản ñang ñược hoàn thiện thông qua hoạt ñộng thực tiễn của nền kinh tế ñất nước mà trước hết là sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật

Trên thực tế trong quá trình thực hiện thu hồi ñất giải phóng mặt bằng, hầu hết ñều bị ách tắc trong vấn ñề giải quyết ñền bù, mặc dù khung giá ñất của các ñịa phương ñã ñược ñiều chỉnh nhưng với khung giá ñất hiện nay, nếu

áp dụng ñể tính thuế thì người dân chấp thuận, nếu dùng ñể tính giá ñền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi ñất thì người dân chưa chấp thuận vì giá ñất trong quan hệ sở hữu toàn dân về ñất ñai ở nước ta là một vấn ñề mới Trong ñiều kiện hiện nay thực hiện tốt công tác ñịnh giá ñất ñồng nghĩa với việc góp phần ñiều chỉnh những quan hệ trong việc quản lý, sử dụng ñất ñai ñáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế của ñất nước, thu hút nguồn vốn ñầu tư nước ngoài

và giải quyết ñược mục tiêu công bằng, dân chủ trong xã hội

Tính pháp chế

Yếu tố pháp chế có tác ñộng rất lớn trong quá trình hoạt ñộng của pháp luật nói chung và trực tiếp ảnh hưởng ñến công tác giải phóng mặt bằng Các

yếu tố tác ñộng ñến gồm:

Thứ nhất: ðối với cơ chế, chính sách

+ Mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác ñền bù giải phóng mặt bằng và cơ chế phối hợp hành ñộng chưa ñáp ứng ñược yêu cầu về tiến ñộ của các chủ ñầu tư, Hội ñồng ñền bù trì trệ trong việc lập và thẩm ñịnh phương án cũng như việc ñề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

+ Công tác giải quyết khiếu nại tố cáo và những kiến nghị của nhân dân quy ñịnh chưa cụ thể và không thống nhất giữa các cấp, các ngành dẫn ñến tình trạng nhiều nơi, nhiều lúc việc giải quyết giữa các cơ quan có thẩm quyền không thống nhất Chưa có quy ñịnh và hướng dẫn việc áp dụng biện pháp cưỡng chế ñối với những hộ, cá nhân sử dụng ñất lợi dụng chính sách Nhà nước ñể ñầu cơ, trục lợi trong ñền bù giải phóng mặt bằng

+ ðiều kiện ñể ñược ñền bù thiệt hại về ñất khi vận dụng vào thực tế khu ñô thị, với quy ñịnh thu tiền sử dụng ñất, khi xét hợp thức hoá ñể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà ở tại ñô thị ñể áp giá ñền

bù giải toả có nhiều phức tạp Việc xác ñịnh thời gian sử dụng ñất ñể áp dụng các chính sách ñền bù cụ thể ñối với từng trường hợp rất khó khăn, một phần

do chính quyền các cấp không có ñầy ñủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến ñộng nhà ñất, nguy hại hơn là việc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trái phép

mà các ñịa phương các cấp có thẩm quyền không khống chế và quản lý ñược

Thứ hai: Trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Ở ñịa phương, các cơ quan có thẩm quyền, Hội ñồng ñền bù giải phóng mặt bằng chưa niêm yết công khai phương án ñền bù cho nhân dân biết nên có nhiều trường hợp, người bị ảnh hưởng thực hiện sai chủ trương, chính sách của Nhà nước Bên cạnh ñó, việc hỗ trợ ñào tạo chuyển nghề ñối với các

dự án có quy mô thu hồi diện tích ñất nông nghiệp lớn chưa ñược các dự án chú trọng

+ Công tác phối hợp giữa các cấp các ngành, chủ ñầu tư chưa chặt chẽ,

việc tổ chức thực hiện công tác ñền bù giải phóng mặt bằng thiếu sự quan tâm chỉ ñạo, hướng dẫn kiểm tra giám sát của các phòng ban chuyên môn và chính quyền cơ sở, bộ máy tổ chức thực hiện công tác ñền bù giải phóng mặt bằng

ña số ở các ñịa phương là sử dụng cán bộ kiêm nhiệm, chưa am hiểu chính sách về pháp luật ñền bù dẫn ñến sai sót trong công tác ñiều tra, lập phương

án, áp dụng chế ñộ chính sách của nhà nước, gây khiếu kiện thắc mắc của nhân dân

+ Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa ñộng bộ, kịp thời, thay ñổi liên tục là cơ sở ñể người bị thu hồi ñất so sánh, khiếu kiện làm chậm tiến ñộ thực hiện dự án + Trình ñộ dân trí, sự hiểu biết về pháp luật của nhân dân các ñịa phương còn nhiều hạn chế, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về chính sách ñền bù Giải phóng mặt bằng chưa ñược chính quyền các cấp, Hội ñồng ñền bù các dự án coi trọng, vì vậy tình trạng người dân không hiểu biết, hiểu không ñúng chủ trương của ðảng, chính sách pháp luật của Nhà nước và chính sách ñền bù thiệt hại dẫn ñến các trường hợp vi phạm pháp luật, nhân dân khiếu kiện về ñền bù thiệt hại ngày càng nhiều, hiệu quả pháp luật bị giảm sút, thiệt hại kinh tế của Nhà nước và các dự án ñầu tư

Thứ ba: ðối với người bị ảnh hưởng

Trên thực tế, Nhà nước ñã có rất nhiều cố gắng trong việc quy ñịnh các chính sách ñền bù thiệt hại phù hợp, có những quy ñịnh sát với thực tiễn, quan tâm ñến quyền lợi của người bị thu hồi ñất và bị thiệt hại về tài sản Tuy nhiên trong thực tế, người bị ảnh hưởng do nhận thức không ñầy ñủ chính sách pháp luật của Nhà nước, lợi dụng khe hở của pháp luật, nhiều hộ gia ñình cố tình trì trệ trong việc nhận bồi thường hoặc cho rằng mức ñền bù, hỗ trợ như vậy là chưa thoả ñáng, ñòi tăng tiền ñền bù, khiếu kiện…

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ pháp lý quan trọng trong