Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Một trong những vấn đề quan trọng là người dân trong diện di dời phải thay đổi nghề nghiệp, điều kiện sống, học tập, thay đổi tập quán và các vấn đề tâm lý, xã hội khác. Cho nên bên cạnh đẩy nhanh công tác GPMB phục vụ đầu tư xây dựng, thì tái tạo việc làm cho người dân trong diện di dời, tạo lập sự cân bằng mới cho họ có được cuộc sống như cũ( hoặc cao hơn), cũng là yêu cầu hết sức cấp thiết hiện nay.

LỜI NÓI ĐẦU

Nhiệm vụ xây dựng Thủ đô Hà Nội theo hướng hiện đại, văn minh, giàuđẹp nhằm góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô đã đượcNghị quyết 15 – NQ/TW của Bộ Chính trị về công tác Thủ đô, Pháp lệnh Thủ đô

và Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thành phố Hà Nội lần thứ XIII khẳng định.Trong những năm qua công tác xây dựng và quản lý đô thị đã có nhiều tiếnbộ: Thành phố đã được cải tạo, xây dựng theo hướng đồng bộ, hiện đại; nhiềuchủ trương, chính sách của Thành phố đã được ban hành kịp thời, đúng hướng;nhiều dự án đầu tư xây dựng đã được triển khai đúng tiến độ và hiệu quả; đã tíchcực động viên cộng đồng dân cư, các thành phần kinh tế tham gia xây dựng Thủ

đô Tuy vậy, do nhiều nguyên nhân khác nhau, công tác xây dựng và quản lý đôthị chưa đáp ứng yêu cầu xây dựng và phát triển Thủ đô Một trong những vấn

đề còn nhiều vướng mắc: đó là công tác giải phóng mặt bằng

Công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đềphức tạp mang tính chất kinh tế, xã hội tổng hợp, được sự quan tâm của nhiềungành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân Đền bù thiệt hại về đất không chỉ thể hiệnbản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai mà còn thể hiện các mối quan hệ vềchính sách, xã hội

Thành uỷ, HĐND, UBND Thành phố đã quan tâm chỉ đạo các cấp, cácngành thực hiện có hiểu quả các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước

về công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự

án đầu tư trên địa bàn, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hộiThủ đô.Đại bộ phận nhân dân trong khu vực thu hồi đất đồng tình, tự giác thựchiện các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, một số người còn vì lợiích chung đã chịu một phần thiệt thòi, giúp đẩy nhanh công tác giải phóng mặtbằng

Tuy nhiên, công tác giải phóng mặt bằng của Thành phố còn gặp nhiềukhó khăn, vướng mắc, chưa đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiệnđại hoá Thủ đô Thậm chí có lúc, có nơi xảy ra vụ việc phức tạp, kéo dài, làm

chậm tiến độ thực hiện dự án, gây tổn hại về kinh tế và ảnh hưởng trật tự trị an

xã hội, mất nhiều thời gian và công sức giải quyết

Một trong những vấn đề quan trọng là người dân trong diện di dời phảithay đổi nghề nghiệp, điều kiện sống, học tập, thay đổi tập quán và các vấn đềtâm lý, xã hội khác Cho nên bên cạnh đẩy nhanh công tác GPMB phục vụ đầu

tư xây dựng, thì tái tạo việc làm cho người dân trong diện di dời, tạo lập sự cânbằng mới cho họ có được cuộc sống như cũ( hoặc cao hơn), cũng là yêu cầu hết

sức cấp thiết hiện nay Đề tài “Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội” nhằm giải quyết các đòi hỏi khách quan cũng như tính cấp

thiết của vấn đề đặt ra

Mục tiêu của đề tài.

Thông qua việc khảo sát, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặtbằng trên địa bàn trong những năm qua, đề tài tập trung nghiên cứu xây dựngcác giải pháp chủ yếu đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, tạo lập và ổnđịnh đời sống người dân trong diện di dời, góp phần xây dựng Thủ đô văn minh,giàu đẹp theo định hướng và quy hoạch phát triển

Phạm vi, nội dung nghiên cứu của đề tài.

- Đề tài nghiên cứu thực trạng công tác giải phóng mặt bằng trên địa bànthành phố Hà Nội, và đề xuất cơ chế chính sách áp dụng đối với tất cả các dự ánđầu tư phục vụ phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn, chủ yếu là các dự án mangtính công cộng (dự án cải tạo, xây dựng hạ tầng đô thị, dự án xây dựng các khucông nghiệp, các dự án phục vụ sản xuất kinh doanh…)

- Đề xuất những giải pháp để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằngphục vụ đầu tư xây dựng ở Thủ đô Hà Nội

Phương pháp nghiên cứu.

Đề tài sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, cácphương pháp thống kê, phân tích và điều tra xã hội học, phương pháp dự báophương pháp chuyên gia và một số phương pháp khác để nghiên cứu và giải

quyết các vấn đề đặt ra; quán triệt các quan điểm đổi mới và đường lối phát triểnkinh tế, xã hội của Đảng.

Ý nghĩa của đề tài.

Trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng,

đề ra định hướng và các giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng mặtbằng và ổn định đời sống người dân trong diện di dời trên địa bàn Thành phố HàNội

Để giúp em hoàn thành Luận văn này em xin chân thành cảm ơn PGS.TS.Ngô Đức Cát, Cử nhân Hoàng Thị Hằng phó Phòng Kế hoạch tổng hợp - Sở Địachính - Nhà đất Hà Nội cùng các thầy cô giáo ở Trung tâm địa chính và kinhdoanh bất động sản

Kết cấu của đề tài.

Ngoài phần mở đầu, kết luận và phụ lục, đề tài được kết cấu thành 3chương:

Chương 1: Giải phóng mặt bằng- khâu quan trọng hàng đầu trong thực

hiện các dự án đầu tư xây dựng

Chương 2: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án

đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng

mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội

CHƯƠNG I GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG - KHÂU QUAN TRỌNG HÀNG ĐẦU TRONG THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG1.1 Dự án đầu tư.

* Định nghĩa dự án đầu tư

Dự án là tập hợp một số giải pháp nhằm đật được mục tiêu nhất địnhtrong một thời gian nhất định với giá thành quy định và chất lượng theo yêu cầu

Dự án đầu tư là một trong những dự án quan trọng nhất

Theo Nghị định 52/1999/NĐ- CP ngày 8/7/1999 của Chính phủ về việcban hành quy chế quản lý đầu tư và xây dựng thì dự án đầu tư được định nghĩanhư sau:

Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn

để tạo mới, mở rộng và cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được

sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định.

* Phân loại dự án đầu tư:

+ Tuỳ theo tính chất của dự án và quy mô đầu tư, dự án đầu tư trong nướcđược phân loại thành 3 nhóm A, B, C để phân cấp quản lý

+ Đối với các dự án nhóm A gồm nhiều dự án thành phần(hoặc tiểu dựán) trong đó nếu từng dự án thành phần(hoặc tiểu dự án) có thể độc lập vậnhành, khai thác và thực hiện theo phân kỳ đầu tư được ghi trong văn bản phêduyệt báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của người có thẩm quyền thì một dự ánthành phần(hoặc tiểu dự án) thì thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiệnđầu tư như trình tự 1 dự án đầu tư độc lập, việc trình duyệt và quản lý phải theoquy định của dự án nhóm A

+ Các dự án quan trọng quốc gia là những dự án do Quốc hội thông qua

và quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Nghị định số 05/1997/QH10ngày 12/12/1997 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam

1, Xin giao đất hoặc thuê đất(Đối với dự án có sử dụng đất).

2, Xin cấp phép xây dựng và giấy phép khai thác tài nguyên(nếu có sửdụng)

3, Thực hiện sự đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện kế hoạch tái định

cư và phục hồi, chuẩn bị mặt bằng xây dựng(Nếu có)

4, Mua sắm thiết bị và công nghệ

5, Thực hiện việc khảo sát, thiết kế xây dựng

6, Thẩm định, phê duyệt thiết kế và tổng dự toán, dự toán công trình

7, Tiến hành thi công xây lắp

8, Kiểm tra và thực hiện các hợp đồng

9, Quản lý kỹ thuật, chất lượng thiết bị và chất lượng công trình

10, Vận hành thử, nghiệm thu, quyết toán vốn đầu tư, bàn giao và thựchiện bảo hành sản phẩm

1.2.Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu tư.

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm, tính chất và vai trò của công tác GPMB.

Trong quá trình phát triển đất nước, luôn diễn ra quá trình phân bổ lại đấtđai cho các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh Khicác ngành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, dịch vụ, thươngmại… tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân ( GDP ) thì việcchuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm nhà ởsang đất chuyên dùng sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông, dulịch, thương mại… là điều tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ Một quốc giangày càng phát triển thì tỷ lệ đất chuyên dùng ngày càng cao và tỷ lệ đất nôngnghiệp càng thấp Vấn đề đặt ra là Nhà Nước cần có quy hoạch, kế hoạch để sửdụng đất một cách khoa học, phù hợp, đồng thời cần có những chính sách quyđịnh để vừa đảm bảo quyền lợi chung của xã hội lại vừa đảm bảo được quyềnlợi hợp pháp của người có đất bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đíchphát triển kinh tế, xã hội của đất nước

Đối với nước ta, vừa bước ra khỏi một cuộc chiến tranh “ Hao người tốncủa” và có một thời gian dài đi theo cơ chế tập trung, bao cấp, đến nay bước vàothời kỳ phát triển nền kinh tế hàng hoá, đổi mới về mặt kinh tế, văn hoá, xã hội.Bên cạnh đó mục tiêu củng cố quốc phòng-an ninh để bảo vệ đất nước trước âmmưu mới của kẻ thù cũng đặt ra những yêu cầu mới Nhu cầu đất đai để xâydựng các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình về y tế,văn hoá, giáo dục, các công trình du lịch dịch vụ… công trình an ninh quốcphòng là rất lớn Với đặc thù là một nước nông nghiệp ( gần 80% dân số sảnxuất nông nghiệp ) do đó diện tích đất để sử dụng vào mục đích xây dựng cáccông trình mở rộng đô thị, mở rộng hệ thống giao thông, các khu công nghiệpdịch vụ thương mại… công trình quốc phòng an ninh chủ yếu là lấy từ đất nôngnghiệp, đất làm nhà ở tại khu vực nông thôn và ven đô thị Nếu Nhà nước không

có chính sách và những quy định phù hợp thì dễ dẫn đến tình trạng là sau mỗi

lần Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi íchcông cộng, lợi ích quốc gia sẽ có thêm nhiều hộ gia đình, cá nhân lâm vào tìnhtrạng không còn ruộng đất- tư liệu sản xuất chính để nuôi sống gia đình và bảnthân họ.

Thực tế hiện nay cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nướcthu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đờisống kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư Giảiquyết không tốt không thoả đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi và nhữngngười bị ảnh hưởng khi thu hồi đất dễ bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là nhữngkhiếu kiện tập thể đông người làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó gây ra

sự mất ổn định về kinh tế, xã hội, chính trị nói chung

Quá trình thực hiện bồi thường, GPMB để thực hiên các dự án xây dựngluôn phải giải quyết dung hoà mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm đối tượng:

- Người được giao đất ( trong đó có cả cơ quan nhà nước ) luôn tìm cách giảmchi phí bồi thường GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sảnxuất

- Người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi được trả một khoản bồi thường “ càng nhiềucàng tốt” mà trước hết phải là thoả đáng, mặt khác trong nội bộ những ngườiđược đền bù có người chấp hành tốt chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước,

có người chấp hành chưa tốt, do đó đòi hỏi phải xử lý sao cho công bằng cũng làmột việc hết sức khó khăn

Giải phóng mặt bằng là một khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất phục vụ quốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế- xã hội, bao gồm các công đoạn: từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất giải toả các công trình trên đất, di chuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống.

Giải phóng mặt bằng là vấn đề vừa có tính thời vụ vừa mang tính cấpbách của phát triển mà nhiều nước đang phải đương đầu Trong những năm gần

đây vấn đề này trở thành trung tâm của dư luận, là một trong những mối quantâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, nhà đầu tư Thựctiễn chứng minh rằng làm tốt công tác giải phóng mặt bằng không chỉ tạo đượcmôi trường thông thoáng cho phát triển, thu hút được đầu tư mà còn góp phầnlàm lành mạnh nhiều quan hệ xã hội, củng cố được lòng tin của nhân dân, khắcphục tệ quan liêu, chống tham nhũng.

1.2.2 Các bước tiến hành công tác giải phóng mặt bằng trong một dự án.

a) Lập kế hoạch, phương án đền bù, hỗ trợ và tái định cư.

Việc lập kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư là nội dung đầu tiên vàquan trọng phải thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư Đối với các dự ánthông thường kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư là một nội dung của Báocáo nghiên cứu khả thi Đối với các dự án đặc biệt có quy mô sử dụng đất và sốlượng cư dân bị ảnh hưởng lớn kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư có thểđược trình bày như một dự án riêng

Nội dung cơ bản của kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư là xácđịnh phạm vi, tính chất của các tác động của dự án đến những người bị ảnhhưởng như: diện tích đất đai bị thu hồi số hộ và số nhân khẩu phải di chuyển, sốviệc làm bị mất, đề xuất các phương thức đền bù, hỗ trợ và tái định cư thích hợp,

dự kiến tổng chi phí cho các công việc này Cụ thể:

+ Báo cáo thực trạng thu hồi đất: Phạm vi, mốc giới mặt bằng liên quanđến dự án, cơ cấu các loại đất sử dụng, cơ cấu dân cư, đặc điểm địa hình…thuộc khu vực đất bị thu hồi

+ Báo cáo điều tra xã hội học đối với những cá nhân, hộ gia đình bị ảnhhưởng

+ Bảng danh mục và khối lượng các thiệt hại hữu hình như thiệt hại vềđất đai nhà cửa, hoa màu và các công trình khác gắn liền với đất bị thu hồi

+ Bảng mô tả các thiệt hại, các tác động bất lợi mang tính chất vô hình,không định lượng được

+ Báo cáo về khuôn khổ pháp lý và chính sách được áp dụng đối với các

hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng

+ Báo cáo giải trình về phương thức thực hiện: phạm vi trách nhiệm giữachủ dự án với các cấp chính quyền, với tư vấn và với người bị ảnh hưởng, hìnhthức giám sátvà cơ chế giải quyết tranh chấp, khiếu kiện

+ Lịch biểu thực hiên đền bù thiệt hại theo thời gian

+ Báo cáo về địa điểm tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân bị ảnhhưởng cùng với các vấn đề có liên quan đến môi trường làm việc và sinh hoạt tạiđịa điểm mới

+ Các biểu đồ, phụ lục minh hoạ khác

b, Tổ chức đền bù, giải toả.

Căn cứ kế hoạch đầu tư đã được vạch ra, việc tổ chức đền bù giải phóngmặt bằng được thực hiện trên cơ sở sự phối hợp và phân công trách nhiệm chặtchẽ giữa chủ dự án và các cấp chính quyền địa phương

Đối với chủ dự án:

- Chủ động tiến hành các thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất Tuỳ thuộc quy

mô sử dụng đất và loại đất cần thu hồi, việc xét duyệt ra quyết định giao đấthoặc cho thuê đất sẽ do Thủ tướng chính phủ hoặc Chủ tịch UBND Thành phốquyết định theo quy định của Luật Đất đai

- Căn cứ quyết định giao đất, cho thuê đất, chủ dự án có đề nghị với UBNDThành phố ra quyết định thành lập Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng tạiquận, huyện, nơi có dự án hoặc thành lập thêm Ban chỉ đạo điều hành cấp Thànhphố đối với những dự án có quy mô sử dụng lớn, có tính chất đền bù phức tạp

- Trực tiếp hoặc tham gia đo đạc, kiểm tra các mốc giới địa chính

- Cung cấp cho Hội đồng đền bù, GPMB những tài liệu pháp lý cần thiếtnhư hồ sơ giao đất, cho thuê đất, kế hoạch đền bù của dự án

- Tuỳ thuộc vào tính chất quy mô thực hiện các nội dung đền bù thiệt hại,giải phóng mặt bằng chủ dự án ký hợp đồng giao khoán toàn bộ hoặc từng phầnvới Hội đồng đền bù, GPMB để tổ chức thực hiện

- Hợp đồng với tư vấn để giám sát quá trình thực hiện.

- Xem xét kiểm tra phương án và dự toán đền bù do Hội đồng đền bù,GPMB lập

- Thương lượng, thoả thuận về dự toán chi phí đền bù do Hội đồng đền bù,GPMB lập hoặc trình cấp có thẩm quyền để phê duyệt dự toán chi phí đền bù

- Chi trả hoặc làm các thủ tục chuyển kinh phí đền bù thông qua Hội đồngđền bù, GPMB thanh toán các khoản phí trả cho tư vấn, cho Hội đồng đền bù,GPMB theo thoả thuận hợp đồng

- Nghiệm thu, tiếp nhận mặt bằng đất đã được giải toả

- Quản lý mặt bằng đã được giải toả để chuẩn bị xây dựng

- Quản lý, lưu trữ các tài liệu, hồ sơ tiếp nhận từ Hội đồng đền bù, GPMB

- Thông báo tình hình thực hiện, kiến nghị với các Cơ quan Nhà nước cóliên quan, phối hợp với Hội đồng đền bù, GPMB xem xét giải quyết các khiếukiện

Đối với Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng

+ Thông báo, tổ chức tuyên truyền, giải thích cho người bị ảnh hưởng những yêu cầu, nội dung về Giải phóng mặt bằng, kế hoạch thực hiện cụ thể Tìm hiểu nguyện vọng của người bị ảnh hưởng.

+ Thực hiện các công tác chuẩn bị: Mẫu kê khai, nhân sự thực hiện…+ Tổ chức điều tra, kiểm kê chi tiết: Đo đạc đất đai, cắm mốc địa giới,xác định diện tích nhà, số lượng tài sản…

+ Tổ chức các cuộc họp định kỳ với cư dân, xác minh những trường hợpcòn có vướng mắc về thủ tục hay tranh chấp

+ Lập phương án đền bù thiệt hại: Xác định khối lượng, áp giá…

+ Tổng hợp các phương án đền bù thiệt hại gửi chủ dự án và ban chỉ đạogiải phóng mặt bằng Thành phố

+ Công bố danh sách người được đền bù và mức đền bù thiệt hại cụ thểđối với từng hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức

+ Tiếp nhận và tổ chức giải đáp những thắc mắc, khiếu kiện của ngườiđược xét đền bù thiệt hại.

+ Giám sát việc tháo gỡ, di dời nhà và tài sản, thu hồi hoa màu

+ Bàn giao mặt bằng cho chủ dự án quản lý theo mốc giới địa chính đãđược xét duyệt

+ Lập báo cáo đánh giá, các kiến nghị cần thiết đối với chủ dự án, các cấpchính quyền, tổ chức có liên quan

+ Quyết toán chi phí đền bù thiệt hại, chuyển giao hồ sơ tài liệu cần thiếtcho chủ dự án hoặc cơ quan cấp trên

c, Tổ chức thực hiện xây dựng khu tái định cư, hỗ trợ khôi phục đời sống

cho những người bị ảnh hưởng.

Tái bố trí và hỗ trợ người bị ảnh hưởng bởi các dự án đầu tư phát triển làmục đích hàng đầu trong việc hình thành chính sách tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất, có tác động trực tiếp và sâu rộng đến quá trình triển khai thực hiện

Trên cơ sở áp dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước và Thành phố để xácđịnh các mức hỗ trợ cụ thể cho các hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất trongcác dự án

1.2.3 Vai trò của các cấp Chính quyền và sự tham gia của cộng đồng trong công tác giải phóng mặt bằng.

1.2.3.1 Vai trò của các cấp chính quyền trong công tác giải phóng mặt bằng.

Công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án đầu tư là một côngviệc hết sức phức tạp và có độ “ nhạy cảm” cao Nhiều dự án, công trình trọngđiểm bị chậm tiến độ đều có nguyên do chủ yếu là công tác giải phóng mặt bằngkhông được quan tâm đúng mức, vai trò của các cấp Chính quyền và đoàn thểkhông được coi trọng Thời gian vừa qua, trong công tác giải phóng mặt bằng,các cấp Chính quyền đóng vai trò hết sức quan trọng từ cấp Trung ương đến địaphương và cơ sở Vai trò của Chính quyền thể hiện ở sự quan tâm, thường xuyêntheo dõi chỉ đạo các cấp, các ban ngành đoàn thể quần chúng trong công tác giảiphóng mặt bằng trong các dự án Trong nhiều công đoạn của quá trình thực hiệncông tác Giải phóng mặt bằng, các cấp Chính quyền đều có sự quan tâm chỉ đạosát sao, đảm bảo được quyền lợi của người dân bị mất đất cũng như quyền lợicủa chủ dự án, đảm bảo dự án được thực hiện đúng tiến độ tránh những vụ việckhiếu kiện kéo dài

Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm đến vấn đề này Sau khi Luật Đất đai

1993 có hiệu lực ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 90/CP quy định

về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và sau đó được thay thế bằngNghị định 22/CP ngày 24/04/1998 điều chỉnh, bổ sung khá đầy đủ Nghị định số22/CP đã tạo ra mặt bằng chính sách phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành

và được đông đảo nhân dân đồng tình Công tác tổ chức thực hiện bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư có nhiều tiến bộ đáng kể, góp phần đẩy mạnh tiến độ giảiphóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư

Thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ giao đối với các Bộ, Ngành Trung ươngnhư sau:

a Ở cấp Trung ương

+ Bộ Tài chính: Tổ chức kiểm tra, hướng dẫn việc thực hiện chính sách

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thực hiện việc thu và chi trả đúng thời hạn cáckhoản do ngân sách Nhà nước cấp và tham gia giám sát các hoạt động tài chínhliên quan như xác định hệ số K, định giá đất tính đền bù thiệt hại, các chế độquản lý và chi phí phục vụ công tác giải phóng mặt bằng (Thông tư số 14/ttt-BTC ngày 04/11/1998) Gần đây Bộ Tài chính ban hành văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/04/1999 hướng dẫn xử lý những vướng mắc trong đền bù giảiphóng mặt bằng theo nội dung của Nghị định 22/CP gồm các nội dung: Điềukiện được đền bù thiệt hại về đất, về giá đền bù thiệt hại chi phí đầu tư vào đất,

hỗ trợ cho người thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, hỗ trợ chi phí đào tạo, tráchnhiệm của đại diện

Ngoài ra, Bộ Tài chính là cơ quan chủ trì phối hợp với các ngành liênquan hướng dẫn xử lý những vướng mắc về giá đất, giá tài sản và thực hiệnchính sách hỗ trợ trong việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư

+ Bộ Kế hoạch và Đầu tư: hướng dẫn và kiểm tra việc lập và thực hiện

dự án tái định cư theo quy định của pháp luật về quản lý, đầu tư và xây dựng

+ Bộ Xây dựng: hướng dẫn, kiểm tra UBND các cấp trong việc xác định

tính hợp pháp của các công trình xây dựng để tính bồi thường, lập quy hoạchxây dựng khu tái định cư Hướng dẫn, kiểm tra việc xác định giá nhà, công trình

để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phạm vi quyền hạn được giao

+Tổng cục Địa chính: Giúp chính quyền địa phương xác định giá đất tại

các khu, các ô quy hoạch sẽ bị thu hồi phục vụ công tác giải phóng mặt bằng,hướng dẫn kiểm tra việc quy hoạch sử dụng đất cụ thể của từng dự án đầu tư,xác định chủ sử dụng đất được bồi thường, được hỗ trợ hoặc không được bồithường làm cơ sở cho việc tính bồi thường, hỗ trợ Thực hiện các nhiệm vụ vềquản lý đất đai trong việc bồi thường và lập khu tái định cư

b Ở cấp Tỉnh, Thành phố

Thành lập các cơ quan chức năng chuyên trách thực hiện công tác giảiphóng mặt bằng từ cấp Tỉnh, Thành phố đến địa phương Cụ thể:

- Kiểm tra, hướng dẫn, giám sát việc áp dụng các chính sách khi lậpphương án bồi thường thiệt hại và tái định cư của chủ dự án, việc xét duyệtphương án bồi thường thiệt hại tái định cư của Hội đồng GPMB, chỉ đạo và phốihợp với UBND các quận, huyện tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình tổchức thực hiện.

- Tham gia Hội đồng thẩm định cấp Tỉnh, Thành phố để kiểm tra, giám sátviệc thẩm định đúng chính sách, đúng chế độ, kịp thời báo cáo UBND Tỉnh,Thành phố để chỉ đạo tháo gỡ kịp thời những vướng mắc chính sách trong quátrình tổ chức thực hiện

- Thành lập hội đồng thẩm định giải phóng mặt bằng cấp Tỉnh, Thành phố:Hội đồng thẩm định Thành phố do Sở Tài chính - Vật giá chủ trì, căn cứ chínhsách, quy định của pháp luật, chủ trì phối hợp với các ngành có liên quan đểkiển tra, giám sát, thẩm định về giá bồi thường, giá nhà tái định cư, thẩm địnhcác phương án bồi thường, phê duyệt, tái định cư theo thẩm quyền

- UBND Tỉnh, Thành phố có quyền kiểm tra, chỉ đạo Hội đồng đền bù thiệthại giải phóng mặt bằng lập phương án đền bù thiệt hại và phê duyệt phương ánđền bù, hỗ trợ và tái định cư, có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo củanhân dân về đền bù thiệt hại, GPMB cưỡng chế đối với những tổ chức, hộ giađình, cá nhân không chấp hành quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền

c Ở cấp quận, huyện

Chủ yếu thực hiện các chủ trương, chính sách của Thành phố trong côngtác GPMB, trực tiếp tham gia vào công tác GPMB Lập kế hoạch và tổng hợpkết quả thực hiện công tác GPMB báo cáo chỉ đạo GPMB Thành phố để theodõi, kiểm tra, đôn đốc…

dùng để đền bù thiệt hại Hơn nữa, đây là cơ quan gần với người dân nhất, có thể lắng nghe thấu hiểu nguyện vọng của dân Trực tiếp thực hiện các công việc liên quan đến công tác GPMB, như chuẩn bị phương

án, khảo sát, tạo điều kiện cho các cơ quan chuyên môn tiến hành công việc của mình, đứng ra giải thích, thuyết phục, vận động người dân chấp hành các chủ trương chính sách trong công tác GPMB

e Các cơ quan hữu quan.

+ Sở Tài chính – Vật giá

- Giúp UBND cấp tỉnh xác định giá đất, giá tài sản bồi thường, chính sách

hỗ trợ và tái định cư tại địa phương

- Chủ trì việc thẩm định, kiểm tra, giám sát việc chi trả đền bù, trợ cấp vàchi phí cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng

Thực tế công tác giải phóng mặt bằng thuộc một số dự án của cả nước nói chung

và trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói riêng đã chứng minh được vai trò của các

tổ chức đoàn thể này

Các đoàn thể, tổ chức chính trị xã hội đóng vai trò rất lớn trong nhiều côngđoạn giải phóng mặt bằng, đặc biệt là công tác chuẩn bị lên phương án giảiphóng mặt bằng khi địa phương có dự án liên quan như:

+ Phối hợp với đơn vị tư vấn lập dự án lên phương án điều tra, khảo sát,

đo đạc, thiết kế, trực tiếp tham gia vào quá trình điều tra, khảo sát cùng với các

cơ quan chức năng

+Tổ chức vận động, tuyên truyền hướng dẫn người dân trong diện di dời,giải phóng mặt bằng chấp hành và thực hiện nghiêm chỉnh các chủ trương chínhsách của Nhà nước

+Tham gia hoà giải, giáo dục, thuyết phục các tranh chấp, khiếu kiện củangười dân ở cấp cơ sở

+Cùng với cơ quan chức năng tham gia cưỡng chế đối với các hộ dântrong diện di dời có thái độ trây ỳ, không tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định vềđền bù, thu hồi đất trên địa bàn của mình

+Tham gia cùng với các cơ quan chuyên môn tiến hành nghiên cứu nhữngảnh hưởng của cuộc sống người dân sau khi bị di dời, giải phóng mặt bằng trongphạm vi dự án ảnh hưởng, đề xuất kiến nghị những khó khăn, vướng mắc lênchính quyền cấp trên

+ Đại diện cho quần chúng nhân dân ở địa phương nói lên tiếng nói củangười dân về những khó khăn vướng mắc khi đền bù thiệt hại tài sản khi nhànước tiến hành thu hồi đất giải phóng mặt bằng thực hiện dự án

1.2.4 Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng.

Giải phóng mặt bằng là vấn đề của sự phát triển Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, mọi giai đoạn việc giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức

ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà còn ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia.

Các yêu cầu ngày càng hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( hệ thống cấpthoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện ) cơ sở hạ tầng xã hội (bệnhviện, trường học, khu vui chơi giải trí thể dục thể thao…) cơ sở sản xuất ( quyhoạch đồng ruộng, khu công nghiệp ) và mở rộng đô thị chỉnh trang khu dâncư… đều dẫn đến việc đền bù giải phóng mặt bằng ngày càng phức tạp khó khăn

và rất dễ xẩy ra nhiều tổn thất nhất là trong những trường hợp không tự nguyện

Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiệntiên quyết của phát triển, nếu không xử lý tốt thì sẽ thành lực cản - thực tế đầutiên mà các nhà phát triển phải vượt qua Bài học từ các nước phát triển dạy rằngnếu xem nhẹ vấn đề này trong tính toán đầu tư phát triển thì không chỉ làm tănggiá thành mà còn để lại xã hội nhiều hậu quả nặng nề mà không thể xử lý đượcbằng tiền.Có thể khẳng định rằng giải phóng mặt bằng là vấn đề của sự pháttriển, là một nội dung không thể né tránh của phát triển mà chính nó là một yếu

tố quyết định của tiến độ và sự thành công của phát triển, bất kỳ một giải phápnào mà thiếu đồng bộ, không chặt chẽ đều để lại những hậu quả tiêu cực

Nhận thức này dẫn đến một yêu cầu cụ thể là các dự án xây dựng phảichứng minh được đó là sự lựa chọn mà việc đền bù giải phóng mặt bằng là ítnhất và khả thi nhất, yêu cầu này có thể trở thành tiêu chuẩn cụ thể để xét duyệtcác phương án phát triển

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư

a Công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Những năm gần đây, việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để sử dụng đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, số lượng các dự án ngày càng tăng, công tác đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, những

mặt hạn chế tiêu cực của cấp có thẩm quyền trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng chưa được khắc phục kịp thời, không ít các trường hợp, đại diện nhà nước tại địa phương phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng vi phạm pháp luật đất đai hoặc không có chứng thư pháp lý Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp , hợp lệ hay vì những quyết định sai chế độ, chính sách của các cấp có thẩm quyền ở địa phương không

có dấu hiệu giảm Vì vậy tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực thể chế , ổn định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết các mối quan hệ đất đai Đồng thời, vai trò quản lý Nhà nước có tác động rất lớn đối với việc thực hiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng trong thời kỳ hình thành và phát triển thị trường bất động sản Thể hiện qua 5 nội dung sau:

+ Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc phân hạng đất và lập bản đồ địachính Thông qua bản đồ địa chính , cơ sở pháp lý của thửa đất và các thông tinban đầu được xác định Những thông tin này phản ánh đầy đủ hiện trạng sửdụng đất khu vực dự án

Thực tế hiện nay, một số địa phương vẫn sử dụng hệ thống bản đồ theo chỉthị 299/TTg loại bản đồ này đã lạc hậu sai lệch thực tế quá lớn so với hiện trạng,không đáp ứng yêu cầu cho việc đền bù Giải phóng mặt bằng; Công tác phânhạng, loại đất do không cập nhật biến động đất đai thường xuyên và đầy đủ dẫnđến hậu quả là xác định giá trị sinh lợi khi lập phương án đền bù gặp nhiều khókhăn gây bất cập trong việc xác định giá đất để đền bù thiệt hại.Những hạn chếcủa công tác này đã làm ảnh hưởng đến việc quản lý quỹ đất của các địa phương

và xây dựng phương án đền bù thiệt hại trong giải phóng mặt bằng

+ Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch của các cấp chính quyền ởmột số địa phương chưa đồng bộ và bị buông lỏng, không công khai quy hoạch

là kẽ hở tạo điều kiện cho kẻ xấu lợi dụng đầu cơ buôn bán đất Việc xây dựng

kế hoạch sử dụng đất mang tính ước lượng giữa kế hoạch phát triển kinh tế – xãhội và nguồn vốn đầu tư cho các dự án, công trình với kế hoạch sử dụng đất đaihàng năm bị sai lệch, tác động đến tính khả thi của kế hoạch và tiến độ giảiphóng mặt bằng khi có dự án.

+ Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triểncủa nền kinh tế – xã hội trong những năm gần đây, hệ thống pháp luật đất đainói chung, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng nói riêng đã được cơ quanNhà nước có thẩm quyền chú trọng nhưng việc ban hành các văn bản cụ thể hoáquy định của pháp luật đất đai chưa đầy đủ, thiếu chặt chẽ, tính pháp lý khôngcao

+ Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung tác độngđến công tác đền bù Giải phóng mặt bằng Nguyên tắc giao đất, cho thuê đấtphải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc

+ Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng đầu

để quản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, là

cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai

b Công tác định giá đất và giá đất.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang được hoàn thiện thông qua hoạtđộng thực tiễn của nền kinh tế đất nước mà trước hết là sự phát triển khách quancủa hệ thống pháp luật

Thực tiễn trong quá trình thực hiện thu hồi đất giải phóng mặt bằng , hầuhết đều bị ách tắc trong vấn đề giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất củaChính phủ đã được điều chỉnh 2 lần nhưng với khung giá đất hiện nay, nếu đem

áp dụng để tính thuế thì người dân chấp thuận, nếu dùng để tính giá đền bù thiệthại khi nhà nước thu hồi đất thì người dân chưa chấp thuận vì giá đất trong quan

hệ sở hữu toàn dânvề đất đai ở nước ta là một vấn đề mới Trong điều kiện hiệnnay thực hiện tốt công tác định giá đất đồng nghĩa với việc góp phần điều chỉnhnhững quan hệ trong việc quản lý, sử dụng đất đai đáp ứng nhu cầu phát triển

kinh tế của đất nước, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài và giải quyết đượcmục tiêu công bằng, dân chủ trong xã hội.

Yếu tố pháp chế có tác động rất lớn trong quá trình hoạt động của phápluật nói chung và trực tiếp ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng Cácyếu tố tác động đến gồm:

Thứ nhất : Đối với cơ chế, chính sách.

+ Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất khi vận dụng vào thực tế khu

đô thị, với quy định thu tiền sử dụng đất, khi xét hợp thức hoá để cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị để áp giá đền bù giảitoả có nhiều phức tạp Việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng các chínhsách đền bù cụ thể đối với từng trường hợp rất khó khăn,một phần do chínhquyền các cấp không có đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến động nhàđất, nguy hại hơn là việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép mà các địaphương các cấp có thẩm quyền không khống chế và quản lý được

+ Mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và cơchế phối hợp hành động chưa đáp ứng được yêu cầu về tiến độ của các chủ đầu

tư, Hội đồng đền bù trì trệ trong việc lập và thẩm định phương án cũng như việc

đề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thựchiện

+ Việc giải quyết khiếu nại tố cáo và những kiến nghị của nhân dân quyđịnh chưa cụ thể và không thống nhất giữa các cấp, các ngành dẫn đến tình trạngnhiều nơi, nhiều lúc việc giải quyết giữa các cơ quan có thẩm quyền khôngthống nhất Chưa có quy định và hướng dẫn việc áp dụng biện pháp cưỡng chếđối với những hộ, cá nhân sử dụng đất lợi dụng chính sách Nhà nước để đầu cơ,trục lợi trong đền bù giải phóng mặt bằng

Thứ hai: Trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục là cơ

sở để người bị thu hồi đất so sánh, khiếu kiện làm chậm tiến độ thực hiện dự án.

+Sự phối hợp giữa các cấp các ngành, chủ đầu tư chưa chặt chẽ, việc tổchức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thiếu sự quan tâm chỉ đạo, hướngdẫn kiểm tra giám sát của các phòng ban chuyên môn và chính quyền cơ sở, bộmáy tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng đa số ở các địa phương là

sử dụng cán bộ kiêm nhiệm, chưa am hiểu chính sách về pháp luật đền bù dẫnđến sai sót trong công tác điều tra, lập phương án , áp dụng chế độ chính sáchcủa nhà nước, gây khiếu kiện thắc mắc của nhân dân

+Ở địa phương, các cơ quan có thẩm quyền, Hội đồng đền bù giải phóngmặt bằng chưa niêm yết công khai phương án đền bù cho nhân dân biết nên cónhiều trường hợp, người bị ảnh hưởng thực hiện sai chủ trương, chính sách củaNhà nước Bên cạnh đó, việc hỗ trợ đào tạo chuyển nghề đối với các dự án cóquy mô thu hồi diện tích đất nông nghiệp lớn chưa được các dự án chú trọng.+ Về trình độ dân trí, sự hiểu biết của pháp luật của nhân dân các địaphương còn nhiều hạn chế, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về chínhsách đền bù Giải phóng mặt bằng chưa được chính quyền các cấp , Hội đồngđền bù các dự án coi trọng, vì vậy tình trạng người dân không hiểu biết, hiểukhông đúng chủ trương của Đảng mà chính sách pháp luật của Nhà nước vàchính sách đền bù thiệt hại dẫn đến các trường hợp vi phạm pháp luật, nhân dânkhiếu kiện về đền bù thiệt hại ngày càng nhiều, hiệu quả pháp luật bị giảm sút,thiệt hại kinh tế của Nhà nước và các dự án đầu tư

Thứ ba: Nghĩa vụ của người bị ảnh hưởng.

Mặc dù, Nhà nước đã có rất nhiều cố gắng trong việc quy định các chính sách đền bù thiệt hại phù hợp, có những quy định sát với thực tiễn, từng bước quan tâm đến quyền lợi của người bị thu hồi đất và bị thiệt hại về tài sản Nhưng trong thực tế, người bị ảnh hưởng do nhận thức không đầy đủ chính sách pháp luật của Nhà nước, lợi dụng khe hở của pháp luật, nhiều hộ gia đình cố tìnhtrì trệ trong việc nhận bồi

thường hoặc cho rằng mức đền bù, hỗ trợ như vậy là chưa thoả đáng, đòi tăng tiền đền bù, khiếu kiện…

d Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

GCN- QSD đất là căn cứ pháp lý quan trọng trong việc xác định điều kiệnđược đền bù thiệt hại, trong khi thực tế tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất ở hầu hết các địa phương vẫn còn rất chậm trễ Việc xác định giá trịpháp lý của các loại đất chưa có GCN - QSD đất rất khó khăn, cản trở công tácthu hồi đất, giải phóng mặt bằng Thực tế công tác cáp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đối với đất ở đô thị, nông thôn đạt tỷ lệ thấp

1.4 Vấn đề giải phóng mặt bằng và đền bù với việc quản lý dự án.

Dự án là tập hợp một số biện pháp nhằm đạt được mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định với giá thành quy định và chất lượng theo yêu cầu Dự án đầu tư là một trong những dự án quan trọng nhất Muốn quản lý dự án được tốt phải chú ý cả chu trình của nó từ giải phóng mặt bằng đến chuẩn bị, thực hiện thiết kế, xây lắp, nghiệm thu và quản lý đưa vào sử dụng Muốn quản lý dự án tốt đạt được yêu cầu trên cần phải giải quyết một cách toàn diện và đồng bộ Có nhiều vấn đề vừa có liên quan với nhau nhưng đôi khi lại có mâu thuẫn Trong các vấn đề thường xuyên nảy sinh, vấn đề giải phóng mặt bằng là một vấn đề thường gặp nhất, thuộc loại nhảy cảm hàm chứa những lợi ích kinh tế, xã hội và chính trị trái ngược nhau mà trong hầu hết các trường hợp khó có thể dung hoà được Vì vậy muốn quản lý dự án thành công , nghĩa là dự án mang lại kết quả mong muốn thì trong tất cả các chu trình của dự án đều phải chú ý đến vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng Cũng chính giải quyết vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng không tốt mà nhiều dự án bị kéo dài, đang thực thi phải dừng lại, hoặc công trình đã đưa vào sử dụng từ lâu mà còn phải dai dẳng giải quyết nhiều vấn đề, thậm chí dẫn đến những vụ khiếu tố gay gắt, dự án cải tạo

đường từ Kim Mã đến Cầu Giấy phải giải quyết bao nhiêu năm, tốn kém hơn tiền xây dựng biết bao nhiêu lần, dự án đoạn đường Thái Hà, Chùa Bộc là một ví dụ.

Có thể thấy rằng vấn đề giải phóng mặt bằng phải được đề cập trong mọigiai đoạn của chu trình dự án Đây là một vấn đề rộng lớn, phức tạp

1.5 Làm thế nào đền bù và giải phóng mặt bằng kịp thời cho các dự

án xây dựng

Khó khăn lớn nhất khi triển khai các dự án xây dựng là việc đền bù giảiphóng mặt bằng, nhất là ở những nơi phải di dời nhiều dân cư Tiến độ thi côngkéo dài gây lãng phí lớn, không ít đơn từ khiếu kiện kéo dài… gây khó khăn chocác ban quản lý dự án và gây bất an cho người dân, thiếu sót này cần sớm cóbiện pháp khắc phục

- Trước tiên, cần phải xây dựng các khu tái định cư mới với đầy đủ cơ sở

hạ tầng: đường xá, điện, cấp thoát nước, chợ, trường học, cơ sở y tế, viễnthông… làm sao để người dân tự lựa chọn di dời về khu tái định cư mới tốt hơn,khang trang hơn, giá thành hợp lý và quan trọng hơn cả là phải có việc làm

- Coi trọng công tác tuyên truyền vận động quần chúng, phải làm chomọi người thông suốt chính sách của Nhà nước về đền bù giải toả Trước tiên làcán bộ, Đảng viên, các cựu chiến binh, đoàn thanh niên và các tổ chức đoàn thểkhác của Đảng… phải làm cho mọi người thấy rõ lợi ích lâu dài khi công trìnhđược xây dựng mà hi sinh khó khăn trước mắt Phải khơi dậy lòng yêu nước vàtính tự hào dân tộc rất sẵn trong lòng mọi người Việt Nam không cam chịunghèo nàn lạc hậu… khi người dân đã thông suốt thì thực hiện mọi việc sẽ được

dễ dàng

- Giá đền bù sao cho thoả đáng, không nên cứng nhắc, máy móc mà phải

có sự xem xét thấu đáo những tình tiết để có thể vận dụng, bảo vệ quyền lợichính đáng của công dân phù hợp với pháp luật Dân chủ và công khai trongviệc định giá Đối với những nhà có chủ quyền hợp pháp, cư ngụ nhiều đời thìgiá đền bù phải đảm cho người dân mua hoặc xây dựng nhà mới tương đương

hoặc khang trang hơn, chắc chắn hơn nhà cũ… Nhà nước có thể vay thêm vớilãi suất ưu đãi để người dân tự xây dựng hoặc mua nhà tốt hơn.

- Đối với những nhà xây dựng không hợp pháp, không có giấy chủquyền, không có hộ khẩu chính thưc… thì trợ cấp cho họ một số tiền cần thiết

và vận động họ trở về nơi cũ làm ăn hay đưa họ về các khu kinh tế mới ở ngoạithành hoặc ở những tỉnh khác do Thành phố tham gia xây dựng

- Có chính sách ưu tiên, giải quyết việc làm, nhất là những người dânsinh sống bằng nghề nông nghiệp bằng cách mở các trường đào tạo công nhân

kỹ thuật miễn phí hoặc học phí thấp cho những người còn độ tuổi lao động Tìmviệc làm cho họ sau khi được đào tạo, có thể hỗ trợ họ lập các hợp tác xã, các xínghiệp vừa và nhỏ… đào tạo và hướng nghiệp phải đi đôi với giải toả di dời dân

- Quy hoạch xây dựng đô thị phải được nghiên cứu một cách nghiêmtúc, đồng bộ, có cơ sở khoa học càng chi tiết càng tốt Và phải tuyệt mật khichưa được cấp có thẩm quyền xét duyệt Mọi rò rỉ thông tin từ quy hoạch sẽ làmgiàu cho bọn đầu cơ mua bán đất gây rối loạn thị trường nhà đất Khi quy hoạchnhà đất đã được duyệt thì phải công khai hoá để mọi người dân biết và có thểtham gia ý kiến cụ thể Mọi mua bán đất thuộc diện quy hoạch đều là bất hợppháp Nhà nước xây dựng thêm, làm nhà mới sau khi quy hoạch được công bốđều không tính giá trị đền bù Quy hoạch chung chung không sát thực tế, điềuchỉnh, sửa chữa nhiều lần không ấn định thời gian thực hiện sẽ tạo tâm lý bất antrong lòng dân Sẽ di dời song di dời đi đâu làm lại nhà, sửa nhà cũng khôngđược đó là nỗi khổ của những người dân sống trong vùng thuộc diện quy hoạch,giải toả… không cụ thể, không ổn định

- Phải chọn được những cán bộ, Đảng viên có lập trường tư tưởng vữngvàng phẩm chất đạo đức tốt có năng lực, kiến thức pháp luật, có chuyên môn…

để làm công tác chính sách đền bù, tái định cư Họ phải là những người thammưu trung thực, đáng tin cậy cho ban chỉ đạo và hội đồng đền bù, giải phóngmặt bằng

- Việc giải phóng mặt bằng không chỉ có di dời dân, mà còn nhiều côngtrình kiến trúc khác như : đường điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống viễnthông… cũng phải điều chỉnh di dời theo đúng tiến độ Nếu không cũng sẽ bịách tắc như nhiều công trình đã mắc phải.

- Trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng chúng ta lấy giáo dục thuyếtphục là chính sao cho thấu tình đạt lý Nhưng cũng phải “ kiên quyết cưỡng chế”đối với những trường hợp dựa vào dân chủ, cố tình vi phạm pháp luật, đòi hỏiquá đáng… không chịu di dời, làm hại đến lợi ích của Nhà nước

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HÀ NỘI2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội.

2.1.1 Điều kiện tự nhiên.

a Vị trí địa lý.

Thành phố Hà Nội nằm ở trung tâm đồng bằng Bắc Bộ, trong khoảng toạ

độ địa lý từ 20054’ đến 21022’ vĩ độ Bắc, từ 105042’ đến 106oOO’ kinh độ Đông,phía Bắc giáp tỉnh Bắc Giang, Thái Nguyên Phía Đông giáp tỉnh Bắc Ninh,Hưng Yên, phía Nam giáp tỉnh Hà Tây, phía Tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc

Vị trí này rất thuận lợi do ở giữa đồng bằng đông dân, trù phú Có các đầu mốigiao thông trọng yếu, là nơi quy tụ và toả rộng của mạng lưới giao thông, là vịtrí chính giữa Bắc-Nam-Đông-Tây, chỗ hội tụ của bốn phương

b Địa hình, địa mạo

- Nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng độ cao trung bình 5 –20

m so với mực nước biển Khu vực đội núi phía Bắc và Tây Bắc của huyện Sócsơn độ cao 20-400m với đỉnh cao nhất là núi Chân Chim 462m Nhìn chung địahình thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông

Do cấu tạo địa chất nên phía Tây quốc lộ 1 đất có khả năng chịu nến tốt,phía Nam nền đất yếu hơn nên xây dựng nền móng cho công trình cũng tốn kémhơn.

c Khí hậu.

- Nhiệt đới gió mùa với 2 mùa chủ yếu trong năm:Mùa nóng và mùa lạnh.Các tháng 4, 10 được coi như những tháng chuyển tiếp tạo cho Hà Nội có 4mùa:Xuân, Hạ, Thu, Đông

- Nhiệt độ trung bình năm 23,90c Nắng trung bình năm 1.640 giờ Bức xạmặt trời trung bình 4.272 kcal/m2/tháng Lượng mưa trung bình năm 1600-1700

mm Lượng bốc hơi trung bình năm 938 mm Độ ẩm không khí trung bình cáctháng trong năm 80-88% Trong năm có 2 mùa gió chính :gió mùa đông nam vàgió mùa đông bắc Hàng năn chịu ảnh hưởng trực tiếp của khoảng5-7 cơn bão.Bão mạnh nhất lên đến cấp 9, cấp 10 làm đổ cây cối và gây thiệt hại lớn chomùa màng Bão thường trùng với thời kỳ mùa nước sông Hồng lên cao, đe doạkhông chỉ sản xuất nông nghiệp mà cả đời sống của người dân

Do chịu tác động mạnh của gió mùa nên khí hậu Hà Nội biến động bấtthường, ảnh hưởng sâu sắc đến mùa vụ trong sản xuất nông nghiệp và cả qúatrình sinh trưởng của các loại cây.Hà Nội có mùa đông lạnh và khô nhưng chỉtrong thời gian ngắn đầu mùa đông, đầu mùa xuân nhiệt độ không khí đã ấm lên,

có mưa phùn nên nhiệt độ cao, phù hợp với các loại cây rau, quả ôn đới pháttriển Nếu đảm bảo được các điều kiện vật tư, kỹ thuật có thể phát triển cây vụđông rải rộng trên diện tích đất nông nghiệp của Hà Nội

d Thuỷ văn.

1 Mạng lưới thuỷ văn.

lớn:Sông Hồng, Sông Đuống, Sông Cầu, Sông Nhuệ, Sông Tô Lịch…

- Hồ, đầm:Có nhiều hồ, đầm tự nhiênvới tổng diện tích hiện nay gồmkhoảng 3.600 ha Các hồ , đầm lớn có :Hồ Tây, Hồ Bảy Mẫu, Hồ Hoàn Kiếm,

Hồ Linh Đàm…

2 Chế độ thuỷ văn.

Các sông ở Hà Nội có 4 mùa rõ rệt: Mùa lũ từ tháng 6 đến tháng 10, mùacạn từ tháng 11 đến tháng 5

- Đặc điểm thuỷ chế của một số sông lớn:

trong đó mùa lũ lưu lượng nước chiếm tới 72,5% vào tháng 7 mực nước trungbình là 9,2m, lưu lượng là 5.990m3/s trong khi đó mực nước trung bình của năm

là 5,3m vơi lưu lượng 2.309 m3/s Nước lũ của sông Hồng là một hiểm hoạ đốivới người dân, đối với các công trình xây dựng và đặc biệt là đối với sản xuấtnông nghiệp Trong mùa lũ nước sông Hồng lên rất to, có nơi mặt sông Hồngrộng đến 2-3 km, mực nước sông cao hơn mặt ruộng đến 7-8 m Vào mùa cạnmực nước trung bình là 3,06 m với lưu lượng 927 m3/s

+ Sông Đuống:Là một chi lưu của sông Hồng vì vậy khi nước sông Hồng

lên tothì nước sông Đuống cũng lên to Tỷ lệ nước sông Hồng chảy vào sôngĐuống khoảng 30% Mực nước trung bình là 9,01 m với lưu lượng 3.027m3/s.Mực nước lớn nhất ở Thượng Cát là 13,68m, vùng cạn mực nước là 3,44 m vớilưu lượng là 277m3/s

+ Sông Cầu:Mực nước trong mùa lũ từ 3 – 5 m vào mùa cạn mực nước

xuống thấp hơn mặt ruộng

+ Sông Nhuệ:Lưu lượng ở đầu nguồn từ 26- 150 m3/s, mực nước ở hạ lưuđập Hà Đông từ 4,5- 5,2 m

- Các hồ, đầm:Phần lớn các hồ đầm trong nội thành là hồ tụ, đọng bùn lâu

ngày, nước mưa và nước thải công nghiệp không được làm sạch từ thành phốchảy vào

2.1.2 Phát triển kinh tế - xã hội của thủ đô Hà Nội trong 10 năm qua.

Trong 10 năm qua, dưới sự lãnh đạo của Đảng và sự diều hành của cáccấp chính quyền Trung ương và địa phương, Thủ đô Hà Nội đã đạt được nhiều

thành tựu quan trọngtrong phát triển kinh tế- xã hội, có thể rút ra một số đặcđiểm sau:

a.Kinh tế có bước tăng trưởng khá.

Thời kỳ 1986- 1991 tốc độ tăng trưởng GDP đạt khoảng 8%, trong giaiđoạn 1991- 2000 đạt 11,34%/năm Năm1998 tốc độ này giảm xuống còn 9,2%

và năm 1999 lại tiếp tục giảm 6,5% Năm 2000, kinh tế- xã hội thủ đô đã tăngtrưởng trở lại trên hầu hết các lĩnh vực Tốc độ tăng GDP đạt mức 9,14% chiếm

tỷ lệ 7,22% so với cả nước Năm 2001, tốc độ tăng GDP Thành phố tăng10,03% so với năm 2000 So với các địa phương khác trong cả nước thì Hà Nội

có GDP bình quân đầu người xếp loại khá cao

+ Ngành công nghiệp:Tỷ trong công nghiệp tăng tương đối cao, giá trị

sản xuất công nghiệp hàng năm tăng 15,16%, riêng trong giai đoạn 1996-2000

tỷ trọng công nghiệp tăng từ 34,8% lên 38% Sản phẩm công nghiệp ngày càngphong phú Ngoài 9 khu công nghiệp cũ, Hà Nội đang hình thành phát triển 5khu công nghiệp tập trung, 2 khu công nghiệp vừa và nhỏ Năm 2001, giá trị sảnxuất công nghiệp mở rộng trên địa bàn Thành phố tăng 12,6%, đáng chú ý làkhu công nghiệp địa phương có sự chuyển biến mạnh, công nghiệp ngoài quốcdoanh tăng 19,7 %, công nghiệp quốc doanh địa phương tăng21,9% là mức tăngcao nhất trong 5 năm qua Năng suất lao động tăng gần 1,6 lần với năm 1995 vàgấp 3 lần so với năm 1990

+ Thương mại, dịch vụ và các loại hình dịch vụ khác.

Đạt mức tăng trưởng khá với nhiều loại hình đa dạng và phong phú như dulịch, tài chính, ngân hàng, thương mại, thông tin liên lạc, viễn thông tư vấn vàđào tạo…Tổng giá trị ngành du lịch tăng trưởng bình quân trong giai đoạn 1991-

2000 đạt 14,27% Năm 2001 giá trị ngành sản xuất dịch vụ tăng 11,2%; tổngdoanh thu du lịch tăng 14,5% Hoạt động xúc tiến thương mại được đẩy mạnh,tổng mức lưu thông hàng hoá tăng 10,3% Bước đầu hình thành một số loại hìnhdịch vụ chất lượng cao

Kim nghạch xuất khẩu trên địa bàn phát triển đáng kể, bình quân hàngnăm tăng 14,91%,tổng kim nghạch xuất khẩu giai đoạn1996-2000 đạt khoảng6,5 tỷ USD.

+ Nông nghiệp - nông thôn có bước khởi sắc:Có những bước chuyển

dịch cơ cấu thích ứng Tốc độ tăng trưởng ngành nông nghiệp bình quân4,9%/năm Cơ cấu kinh tế ngoại thành có chuyển biến theo hướng tăng dần tỷtrọng tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch vụ nông thôn Cơ cấu trong nội bộngành nông nghiệp có sự chuyển biến tích cực, riêng trong năm 2001 giá trị sảnxuất ngành chăn nuôi tăng 4%, lâm nghiệp tăng 2,5%, hiện có trên 100 trang trạiphát triển khá, cơ bản hoàn thành giao đất theo Nghị định 64CP Nhìn chungtrong thời gian qua và đặc biệt là mấy năm gần đây, nông nghiệp và nông thônngoại thành đã phát triển theo hướng nông nghiệp đô thị, sinh thái

b.Chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng.

Trong cơ cấu GDP của Thành phố năm 2000, kinh tế Nhà nước Trungương đóng vai trò chủ đạo( chiếm 57,2%), kinh tế nhà nước địa phương chiếm9,2% khu vực ngoài quốc doanh chiếm19,9%, khu vực có vốn đầu tư nước ngoàichiếm 13,7% Tốc độ tăng trưởng bình quân giai đoạn 1996- 2000 của các khuvực kinh tế trên tương ứng là 9,75%, 9,2%, 7,9%và 25,6%

Thời kỳ 1991- 2000, cơ cấu kinh tế của Thành phố chuyển dịnh theohướng tăng dần tỷ trọng các ngành công nghiệp, còn tỷ trọng ngành dịch vụ vànông-lâm nghiệp giảm.Năm 2000 thương mại, dịch vụ chiếm tỷ trọng 58,2%,tiếp theo là công nghiệp với tỷ trọng 38%, lĩnh vực nông nghiệp chỉ chiếm3,8%

c Kinh tế đối ngoại đạt kết quả quan trọng.

Đầu tư nước ngoài thu hút được4.29 tỷ USD Đến nay trên địa bànThànhphố có 382 dự án còn có hiệu lực hoạt động với tổng số vốn đầu tư đăng ký 7,55

tỷ USD, xếp thứ 2 cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài Cơ cấu vốn đầu tưtập trung vào các ngành nêu trên như công nghiệp, các công trình hạ tầng kỹthuật đô thị Đây là khu vực góp phần đáng kể tạo nên diện mạo mới cho kinh tế

thủ dô, chiếm tỷ trọng 32% tổng giá trị sản xuất công nghiệp và chiếm 33,7%giá trị hàng xuất khẩu có trình độ và chất lượng cao.

Về huy động và sử dụng vốn nay và tài trợ quốc tế đạt kết quả khả quan,tổng vốn ODA cam kết vào Hà Nội đạt 658,27 triệu USD Hà Nội là địa phương

có ODA bình quân đầu người cao nhất cả nước

d Xây dựng kết cấu hạ tầng và quản lý đô thị có nhiều tiến bộ.

Thành phố đã xây dựng quy hoạch chung phát triển Thủ đô đến năm 2020

đã được Chính phủ phê duyệt, đang khẩn trương hoàn thành quy hoạch chuyênngành và chuẩn bị phê duyệt các quy hoạch tổng thể cấp quận, huyện

Thành phố đã tập trung xây dựng, nâng cấp kết cấu hạ tầng đô thị, mởrộng nâng cấp nhiều tuyến đường, nút giao thông quan trọng, xây dựng, cải tạo,phát triển hệ thống lưới điện giao thông nông thôn Mạng lưới thông tin liênlạcđược mở rông và trang bị khá hiện đại, 100% xã ngoại thành có điệnthoại/100 dân, năm 200 tăng 18 máy/100 dân Giai đoạn 1996- 200 xây dựngthêm1,5 triệu m2 nhà ở, nâng cấp bình quân về nhà ở từ 5m2 đến 6 m2/người

e.Củng cố và hoàn thiện một bước quan hệ sản xuất, phát triển kinh tế thị

trương định hướng XHCN.

Khu vực kinh tế quốc doanh tiếp tục được củng cố và nắm giữ các ngànhkinh tế then chốt kinh tế quốc doanh được khuyến khích, phát triển Năm 2001

đã có hơn 3000 doanh nghiệp được thành lập mới với tổng số vốn đăng ký gần

4000 tỷ đồng Bên cạnh kinh tế hợp tác xã, kinh tế tư nhân và kinh tế hộ gia đìnhđược phát triển ngày càng rộng rãi không những trong nông nghiệp mà cả trongcông nghiệp, dịch vụ, tạo việc làm đáng kể cho người lao động

f Văn hoá-xã hội có bước phát triển, đời sống vật chất và tinh thần của

nhân dân ngày càng được nâng cao.

Hà Nội đã hoàn thành phổ cập trung học cơ sở trên toàn thành phố, 100%các trạm y tế xã, phường có bác sĩ Các chương trình dân số, kế hoạch hoá giađình, giáo dục, bảo vệ chăm sóc trẻ em, hoạt động của người cao tuổi được triểnkhai tích cực.Tỷ suất sinh, tỷ lệ sinh con thứ 3 giảm, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên

từ 1,46% năm 1995 giảm xuống 1,09% năm 2000 Năm 2001 tỷ lệ sinh giảm0,02% so với năm 2000, tỷ lệ sinh con thứ 3 giảm còn 5,2%, tỷ lệ suy dinhdưỡng trẻ em toàn thành phố từ 17,2% năm 2000 giảm xuống còn 16,5% năm2001.Cơ bản hoàn thành 4 chỉ tiêu y tế cơ sở.

Trong 5 năm 1996-2000 đã giải quyết được 26 vạn người có việc làm, tỷ

lệ thất nghiệp thành thị giảm từ 7,95% năm 2000 xuống còn 7,39% năm 2001

Đã xây dựng được 2000 nhà tình nghĩa, phụng dưỡng 100% các bà mẹ ViệtNam anh hùng của Hà Nội, giúp đỡ nhiều hộ nghèo, xoá được gần 15000 hộnghèo, giúp đỡ 100% đối tượng cứu trợ xã hội, bảo hiểm y tế ngày càng mởrộng và phát huy tác dụng

Thể dục thể thao quần chúng và thành tích cao phát triển phong trào thiđua “người tốt việc tốt”, xây dựng nếp sống văn minh, gia đình văn hoá… đạthiệu quả tích cực UNESCO đã bình chọn Hà Nội là thành phố duy nhất của khuvực Châu Á-Thái Bình Dương nhận danh hiệu “Thành phố vì hoà bình”

Bên cạnh những tựu đạt được trong phát triển kinh tế xã hội của Hà Nộitrong những năm qua cũng bộc lộ một số hạn chế, tồn tại Một số vấn đề bứcxúc về cơ chế kinh tế, về văn hoá xã hội, quản lý đô thị, một số việc tồn đọngkéo dại giải quyết còn chậm, công tác cải cách hành chính hiệu quả còn thấp,cuộc đấu tranh chống quan liêu, tham nhũng, lãng phí chưa mạnh Sự phối hợpgiữa Hà Nội với các Bộ, Ban ngành ở Trung ương và các tỉnh lân cận tuy đã cónhiều chuyển biến tốt nhưng chưa đủ tạo ra kết quả như mong muốn

2.2 Những quy định của Nhà nước và Thành phố Hà Nội về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng.

2.2.1 Giai đoạn trước năm 1992.

Vấn đề đền bù và Giải phóng mặt bằng ở Việt Nam đã được đặt ra rấtsớm, từ14/4/1959 đẫ có Nghị định số 151/ TTg ban hành “Quy chế về thể lệ tạmthời về trưng dụng ruộng đất” Nghị định gồm 3 chương, 14 điều quy địnhnhững nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân cho việcxây dựng những công trình do Nhà nước quản lý

Nội dung quan trọng hàng đầu trong chính sách bồi thường khi Nhà nướcthu hồi đất là mức đền bù được đề cập trong văn bản này:

+ Đối với ruộng đất nếu không đổi lấy đất thì sẽ bồi thường một số tiền từ

1 đến 5 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng dụng

+Đối với nhà cửa, vật kiến trúc…thì được giúp đỡ để xây dựng cái khác.+ Đối với mồ mả: Căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán củađịa phương mà giúp cho họ một số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển

Có thể nói nội dung cơ bản của việc đền bù trong Nghị định 151 TTg làhết sức đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng đất trong những năm 60,tạo cơ sở cho những quy định pháp luật về đền bù khi Nhà nước thu hồi đất vềsau Tuy nhiên, điểm hạn chế của văn bản này là chưa cụ thể hoá mức đền bù,

mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên

Cùng với sự phát triển của đời sống kinh tế xã hội, nhu cầu lấy đất xâydựng tăng lên, việc xử lý các mối quan hệ và các vấn đề liên quan khi Nhà nướcthu hồi đất cũng phức tạp hơn Nhiều văn bản mới đã ra đời nhằm cụ thể hoáNghị định 151/ TTg trong những điều kiện cụ thể

Ngày 11/1/1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư số 1792 TTgquy định một số điểm tạm thời “ Về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưuniên, các hoa màu của nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thànhphố” Sau khi có Luật Đất đai(1987) và bước vào thời kỳ đổi mới: bắt đầu từQuyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 “về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp,đất có rừng khi chuyển sang sử dụng mục đích khác” cùng với hàng loạt các vănbản pháp quy mới về những vấn đề có liên quan “giá đất, quyền của người sửdụng đất, quản lý quy hoạch đô thị…” đã hình thành một hệ thống chính sách và

tổ chức trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng

2.2.2 Giai đoạn sau năm 1992.

*Cơ sở pháp lý để xây dựng quy định pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng.

Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường

giải phóng mặt bằng qua những điều khoản quy định cụ thể sau:

Điều 17: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng

đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh

tế văn hoá, xã hội, khoa học kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh, cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân”.

Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định

lâu dài… tổ chức, cá nhân… được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật.

Điều 23: “… trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng an ninh và vì

lợi ích quốc gia Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”.

Điều 58: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp của cải để

dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác, đối với đất được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại Điều 17 và Điều 18.

Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân.

Luật đất đai 1993: Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật Đất đai

được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 đã có những quy định liên quan đếnvấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng như sau:

Điều 12: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển

quyền sử đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.

Điều 27: Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất

đang sử dụng của người sử đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại.

Điều 28: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất nào thì

có quyền thu hồi đất đó.

…Trước khi thu hồi đất phải thông báo cho người đang sử dụng biết về lý

do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt hại.

Trong trường hợp có nhu cầu khẩn cấp của chiến tranh, chống thiên tai hoặc trong tình trạng khẩn cấp, thì việc trưng dụng đất do UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên quyết định Hết thời hạn trưng dụnh, người

sử dụng đất được trả lại đất và được đền bù thiệt hại do việc trưng dụng gây ra theo quy định của pháp luật.

Điều 73: Người sử đất có những quyền sau đây:

…6- Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử

đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi.

Điều 79: Người sử đất có những nghĩa vụ sau đây:

…6- Đền bù cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình…

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001.

Những quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng của Luật Đất đai1993(được cụ thể hoá tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP) tuy đã thu được nhữngthành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sựbiến đổi mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, đã dần mất đi vai trò làm động lựccho sự phát triển, đã nảy sinh nhiều vướng mắc như: Giá đất để tính đền bù thấphơn nhiều so với thực tế, giải quyết tái định cư, đời sống việc làm cho người cóđất bị thu hồi, xử lý các trường hợp cố tình không thực hiện quyết định thu hồiđất làm chậm trễ việc Giải phóng mặt bằng trong quá trong quá trình thực hịêncác dự án đầu tư, phát sinh nhiều khiếu kiện của nhân dân Một số vấn đề mớixuất hiện nhưng chưa có quy định để điều chỉnh như tại một số địa phương, cáccộng đồng dân cư khi xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng củacộng đồng đã sử dụng đất của một số hộ gia đình, cá nhân, trong nhiều trườnghợp người bị mất đất không đòi hỏi đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản hoặc đền

bù có mức độ Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng, đẩy

nhanh tiến độ thi công các công trình, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp phápcủa người sử dụng đất, tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khoá X đã thông qua Luật sửađổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai( ngày 29/6/2001) Trong đó:

Điều 12 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“1, Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng

thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất.

2, Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc, phương pháp xác định các loại đất, UBND tỉnh ,Thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.

Điều 17 được sửa dổi, bổ sung như sau:

“ 1, Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng

của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ Việc bồi thường hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2, Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở.

Trong trường hợp phương án bồi thường đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của pháp luật mà người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất thì cơ quan quyết định thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế Trong trường hợp Chính phủ quyết định thu hồi đất thì UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định cưỡng chế.

Trong trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng đồng thei quy hoạch bằng nguồn vốn do nhân dân đóng

góp hoặc Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có đất được sử dụng để xây dựng công trình do cộng đồng dân cư và người có đất đó thoả thuận.

*Các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994( áp dụng từ 17/8/1994 đến 8/5/1998)

Để đảm bảo nhu cầu về đất xây dựng các công trình quốc phòng, an ninhcác công trình phục vụ mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, đồng thời đảm bảoquyền lợi của người sử dụng đất, ngày 17/8/1994, Chính phủ đã ban hành Nghịđịnh số 90/CP ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồiđất để sử dụng vào nục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng

Về phạm vi áp dụng, Điều 1 của bản quy định ban hành kèm theo Nghịđịnh số 90/CP quy định như sau:

“ Quy định này chỉ áp dụng để đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng…”

Về khung giá các loại đất để áp dụng khi đền bù thiệt hại về đất, Giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất Chính phủ quy định tại Nghị định số 87/ CP ngày 17/8/1994.

Điều 4 của Nghị định quy định:

“ 1…Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi

khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ số K điều chỉnh khung giá từ 0,8-1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất

đô thị.

2, Giá các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh…"

Nhưng trong thực tế việc áp dụng khung giá đất gặp nhiều khó khăn, bấtcập, các tỉnh đẫ vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá K nhưng vẫn không sát vớithực tế, không phù hợp với thị trường bất động sản Do đó ngày 13/5/1996, Thủtướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 302/TTg về việc điều chỉnh hệ số Ktrong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 vớikhoảng giãn cách rộng lớn: “… từ 0,5- 1,8 lần…”.

Sau gần 4 năm thực hiện Nghị định số 90/CP cho thấy việc bồi thường,giải phóng mặt bằng đã bộc lộ những tồn tại nhất định, làm chậm tiến độ giảiphóng mặt bằng, chậm tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, sau khi Nhà nước thuhồi đất và mặc dù đã được bồi thường nhưng người sử dụng đất vẫn gặp nhiềukhó khăn, đặc biệt là những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sangngành nghề khác Tình trạng thất nghiệp, trẻ em phải bỏ học đối với những giađình bị thu hồi đất khá phổ biến, gây gánh nặng cho xã hội

Từ những vấn đề tồn tại nêu trên, đòi hỏi Nghị định số 90/CP cần đượcthay thế để có chính sách, pháp luật phù hợp vừa khắc phục những tồn tại, vừađảm bảo thời gian thi công các công trình, vừa đảm bảo quyền lợi của các người

sử dụng đất, đảm bảo ổn định kinh tế, chính trị, xã hội

Các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Nghị định số 22/1998/NĐ- CP ngày 24/4/1998( áp dụng từ 8/5/ 1998 đến nay)

+ Ngoài ra còn có Quyết định số 592/1999/QĐ- BGTVT ngày 12/3/1999của Bộ trưởng Bộ giao thông vận tải về việc ban hành những quy định về kỹthuật khi tiến hành giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án xây dựng công trìnhgiao thông.

Nội dung của Nghị định số 22/1998/ NĐ-CP và Thông tư số BTC:

145/TT-+ Về đối tượng phạm vi áp dụng:Chính sách đền bù thiệt hại Giải phóng

mặt bằng được áp dụng chung cho mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất Vớiquy định này thì trường hợp các nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuêđất để thực hiện dự án xây dựng, kinh doanh bằng nguồn vốn đầu tư trong nước,vốn đầu tư nước ngoài cũng được áp dụng chung chính sách vơi trường hợp sửdụng đất để xây dựng công trình công cộng do ngân sách Nhà nước đầu tư Việc

áp dụng chung một chính sách đền bù trong thời điểm này là phù hợp cơ chế xácđịnh giá đất của Nhà nước, có tác dụng tạo ra sự thống nhất trong quá trìng thựchiện, thúc đẩy quá trình Giải phóng mặt bằng đối với các dự án xây dựng sửdụng vốn từ ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, hiện nay quy định này đang bộc lộnhững điểm không phù hợp

+ Nguyên tắc đền bù: Người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục

đích nào thì khi thu hồi, Nhà nước đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích

sử dụng hoặc đền bù bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng hoặc đền bùbằng nhà ở, khi đền bù bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch về giá trị thìngười được đền bù được nhận( hoặc phải trả) phần chênh lệch giá trị đó bằngtiền

+ Về điều kiện được đền bù: Chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam

qua các thời kỳ lịch sử đã có rất nhiều thay đổi, từ chỗ có nhiều hình thức sởhữu đất đai nay chỉ còn duy nhất một hình thức sở hữu Nhà nước về đất đai, từchỗ quản lý đất đai chỉ đơn thuần là biện pháp hành chính đến nay đã thêm cácbiện pháp về kinh tế và dân sự, đối tượng sử dụng đất cũng qua nhiều lần điềuchỉnh trong cải cách ruộng đất, cải tạo kinh tế tư bản tư nhân, hợp tác hoá trong

nông nghiệp, khoán sản phẩm, giao đất giao rừng… Bên cạnh đó công tác quản

lý đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất, cập nhật các biến động về diện tích, loại,hạng đất, về chủ sử dụng đất lại không được thực hiện đầy đủ không được theodõi thường xuyên dã làm cho hiện tượng quản lý, sử dụng đất thực sự đa dạng,phức tạp Mỗi một trường hợp sử dụng đất đều có nguồn gốc, hoàn cảnh khácbiệt nhau vì thế việc cụ thể, chi tiết hoá các trương hợp được đền bù thịêt hại vềđất, về tài sản đã bước đầu làm cho phương án đền bù sát với thực tế và có tínhkhả thi cao hơn Nghị định số 22/1998/NĐ- CP đã quy định các trường hợp sửdụng đất hợp pháp phải là người có một trong các giấy tờ theo quy định như:giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của cơquan Nhà nước có thẩm quyền, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Về giá đất để tính đền bù thiệt hại: Thông tư số 145/TT- BTC ngày

4/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ - CPquy định giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất doUBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số K Trong đó:

- Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định là giá đất do UBND cấp tỉnh căn cứvào khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày17/8/1994 đã bao hàm hệ số K quy định trong Quyết định số 302/TTg ngày13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ và Nghị định số 17/1998/NĐ- CP ngày21/3/1998( Nghị định số 17/1998/NĐ- CP sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 4 củaNghị định 87/CP ngày 17/8/1994: “ Giá các loại đất do địa phương quy định cóthể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các loại đất banhành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 vủa Chính phủ và hệ số K đãđược điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướngChính phủ, nhưng giảm hoặc tăng không vượt quá 50%

- Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khảnăng sinh lợi (hoặc giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế) với giá đất do UBNDcấp tỉnh quy định nêu ở trên

Giải thích về cách tính giá đất để tính đền bù thiệt hại: