THÀNH PHỐ HÀ NỘ
2.2.2. Giai đoạn sau năm 1992.
*Cơ sở pháp lý để xây dựng quy định pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng.
Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua những điều khoản quy định cụ thể sau:
Điều 17: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế văn hoá, xã hội, khoa học kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh, cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân”.
Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài… tổ chức, cá nhân… được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật.
Điều 23: “… trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng an ninh và vì lợi ích quốc gia. Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”.
Điều 58: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác, đối với đất được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại Điều 17 và Điều 18.
Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân.
Luật đất đai 1993: Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 đã có những quy định liên quan đến vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng như sau:
Điều 12: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Điều 27: Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại.
Điều 28: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất nào thì có quyền thu hồi đất đó.
…Trước khi thu hồi đất phải thông báo cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt hại.
Trong trường hợp có nhu cầu khẩn cấp của chiến tranh, chống thiên tai hoặc trong tình trạng khẩn cấp, thì việc trưng dụng đất do UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên quyết định. Hết thời hạn trưng dụnh, người sử dụng đất được trả lại đất và được đền bù thiệt hại do việc trưng dụng gây ra theo quy định của pháp luật.
Điều 73: Người sử đất có những quyền sau đây:
…6- Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi.
Điều 79: Người sử đất có những nghĩa vụ sau đây:
…6- Đền bù cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình…
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001.
Những quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng của Luật Đất đai 1993(được cụ thể hoá tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP) tuy đã thu được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sự biến đổi mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, đã dần mất đi vai trò làm động lực cho sự phát triển, đã nảy sinh nhiều vướng mắc như: Giá đất để tính đền bù thấp hơn nhiều so với thực tế, giải quyết tái định cư, đời sống việc làm cho người có đất bị thu hồi, xử lý các trường hợp cố tình không thực hiện quyết định thu hồi đất làm chậm trễ việc Giải phóng mặt bằng trong quá trong quá trình thực hịên các dự án đầu tư, phát sinh nhiều khiếu kiện của nhân dân. Một số vấn đề mới xuất hiện nhưng chưa có quy định để điều chỉnh như tại một số địa phương, các cộng đồng dân cư khi xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng đồng đã sử dụng đất của một số hộ gia đình, cá nhân, trong nhiều trường hợp người bị mất đất không đòi hỏi đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản hoặc đền bù có mức độ. Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ thi công các công trình, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng đất, tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khoá X đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai( ngày 29/6/2001). Trong đó:
Điều 12 được sửa đổi, bổ sung như sau:
“1, Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất.
2, Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc, phương pháp xác định các loại đất, UBND tỉnh ,Thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.
Điều 17 được sửa dổi, bổ sung như sau:
“ 1, Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi thường hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2, Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi. Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở.
Trong trường hợp phương án bồi thường đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của pháp luật mà người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất thì cơ quan quyết định thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế. Trong trường hợp Chính phủ quyết định thu hồi đất thì UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định cưỡng chế.
Trong trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng đồng thei quy hoạch bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có đất
được sử dụng để xây dựng công trình do cộng đồng dân cư và người có đất đó thoả thuận.
*Các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994( áp dụng từ 17/8/1994 đến 8/5/1998)
Để đảm bảo nhu cầu về đất xây dựng các công trình quốc phòng, an ninh các công trình phục vụ mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, ngày 17/8/1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/CP ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào nục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Về phạm vi áp dụng, Điều 1 của bản quy định ban hành kèm theo Nghị định số 90/CP quy định như sau:
“ Quy định này chỉ áp dụng để đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng…”
Về khung giá các loại đất để áp dụng khi đền bù thiệt hại về đất, Giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất. Chính phủ quy định tại Nghị định số 87/ CP ngày 17/8/1994.
Điều 4 của Nghị định quy định:
“ 1…Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ số K điều chỉnh khung giá từ 0,8-1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị.
2, Giá các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh…"
Nhưng trong thực tế việc áp dụng khung giá đất gặp nhiều khó khăn, bất cập, các tỉnh đẫ vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá K nhưng vẫn không sát với
thực tế, không phù hợp với thị trường bất động sản. Do đó ngày 13/5/1996, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 302/TTg về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 với khoảng giãn cách rộng lớn: “… từ 0,5- 1,8 lần…”.
Sau gần 4 năm thực hiện Nghị định số 90/CP cho thấy việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đã bộc lộ những tồn tại nhất định, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, sau khi Nhà nước thu hồi đất và mặc dù đã được bồi thường nhưng người sử dụng đất vẫn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác. Tình trạng thất nghiệp, trẻ em phải bỏ học đối với những gia đình bị thu hồi đất khá phổ biến, gây gánh nặng cho xã hội.
Từ những vấn đề tồn tại nêu trên, đòi hỏi Nghị định số 90/CP cần được thay thế để có chính sách, pháp luật phù hợp vừa khắc phục những tồn tại, vừa đảm bảo thời gian thi công các công trình, vừa đảm bảo quyền lợi của các người sử dụng đất, đảm bảo ổn định kinh tế, chính trị, xã hội.
Các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Nghị định số 22/1998/NĐ- CP ngày 24/4/1998( áp dụng từ 8/5/ 1998 đến nay)
Hệ thống văn bản pháp luật:
+Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (Thay thế Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994)
+ Thông tư số 145/ TT – BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ- CP.
+ Công văn số 4448/TC- QLCS ngày 4/9/1999 của Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
+ Ngoài ra còn có Quyết định số 592/1999/QĐ- BGTVT ngày 12/3/1999 của Bộ trưởng Bộ giao thông vận tải về việc ban hành những quy định về kỹ
thuật khi tiến hành giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án xây dựng công trình giao thông.
Nội dung của Nghị định số 22/1998/ NĐ-CP và Thông tư số 145/TT- BTC:
+ Về đối tượng phạm vi áp dụng:Chính sách đền bù thiệt hại Giải phóng mặt bằng được áp dụng chung cho mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất. Với quy định này thì trường hợp các nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng, kinh doanh bằng nguồn vốn đầu tư trong nước, vốn đầu tư nước ngoài cũng được áp dụng chung chính sách vơi trường hợp sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng do ngân sách Nhà nước đầu tư. Việc áp dụng chung một chính sách đền bù trong thời điểm này là phù hợp cơ chế xác định giá đất của Nhà nước, có tác dụng tạo ra sự thống nhất trong quá trìng thực hiện, thúc đẩy quá trình Giải phóng mặt bằng đối với các dự án xây dựng sử dụng vốn từ ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay quy định này đang bộc lộ những điểm không phù hợp.
+ Nguyên tắc đền bù: Người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào thì khi thu hồi, Nhà nước đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc đền bù bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng hoặc đền bù bằng nhà ở, khi đền bù bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch về giá trị thì người được đền bù được nhận( hoặc phải trả) phần chênh lệch giá trị đó bằng tiền.
+ Về điều kiện được đền bù: Chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử đã có rất nhiều thay đổi, từ chỗ có nhiều hình thức sở hữu đất đai nay chỉ còn duy nhất một hình thức sở hữu Nhà nước về đất đai, từ chỗ quản lý đất đai chỉ đơn thuần là biện pháp hành chính đến nay đã thêm các biện pháp về kinh tế và dân sự, đối tượng sử dụng đất cũng qua nhiều lần điều chỉnh trong cải cách ruộng đất, cải tạo kinh tế tư bản tư nhân, hợp tác hoá trong nông nghiệp, khoán sản phẩm, giao đất giao rừng… Bên cạnh đó công tác quản lý đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất, cập nhật các biến động về diện tích, loại, hạng
đất, về chủ sử dụng đất lại không được thực hiện đầy đủ không được theo dõi thường xuyên dã làm cho hiện tượng quản lý, sử dụng đất thực sự đa dạng, phức tạp. Mỗi một trường hợp sử dụng đất đều có nguồn gốc, hoàn cảnh khác biệt nhau vì thế việc cụ thể, chi tiết hoá các trương hợp được đền bù thịêt hại về đất, về tài sản đã bước đầu làm cho phương án đền bù sát với thực tế và có tính khả thi cao hơn. Nghị định số 22/1998/NĐ- CP đã quy định các trường hợp sử dụng đất hợp pháp phải là người có một trong các giấy tờ theo quy định như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Về giá đất để tính đền bù thiệt hại: Thông tư số 145/TT- BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ - CP quy định giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số K. Trong đó:
- Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định là giá đất do UBND cấp tỉnh căn cứ vào khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 đã bao hàm hệ số K quy định trong Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ và Nghị định số 17/1998/NĐ- CP ngày 21/3/1998( Nghị định số 17/1998/NĐ- CP sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994: “ Giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 vủa Chính phủ và hệ số K đã được điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng giảm hoặc tăng không vượt quá 50%.
- Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi (hoặc giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế) với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nêu ở trên.
Giải thích về cách tính giá đất để tính đền bù thiệt hại:
Giả sử giá đất do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá các loại đất ban hành theo Nghị định số 87/CP là M.
Ký hiệu hệ số K theo Quyết định số 302/TTg là K302( với 0,2