đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2007 2012 và đề xuất giải pháp quản lý, sử dụng đất hiệu quả

thuê đất nhưng vì một lý do nào đó không thực hiện đầu tư xây dựng hoặcthực hiện dự án không đúng tiến độ hoặc sử dụng đất không đúng như mụcđích được thuê làm giảm hiệu quả sử dụng đất,

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.2.1 Mục đích tổng quát 2

1.2.2 Mục đích cụ thể 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở pháp lý 4

1.1.2 Cơ sở lý luận và thực tiễn 6

1.2 Tổng quan về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư của cả nước 22

1.2.1 Thực trạng quỹ đất đai nước ta hiện nay 22

1.2.2 Thực trạng quỹ đất đai của các tổ chức đã được Nhà nước cho thuê đất 23 1.2.3 Thực trạng công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư hiện nay trên cả nước 25

1.3 Tình hình sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên 28

1.4 Tổng quan về công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 28

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.2 Địa điểm nghiên cứu 31

2.3 Thời gian nghiên cứu 31

2.4 Nội dung nghiên cứu 31

2.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên 31

2.4.2 Thực trạng công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 31

2.4.3 Đánh giá kết quả thực hiện sử dụng đất đã được cho thuê của các dự án đầu tư 32

2.4.4 Đánh giá tính tích cực của các dự án mang lại 32

2.4.5 Những giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê

đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất 32

2.5 Phương pháp nghiên cứu 32

2.5.1 Phương pháp điều tra và thu thập số liệu 32

2.5.2 Phương pháp kế thừa 33

2.5.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu 33

2.5.4 Phương pháp so sánh, đánh giá 33

2.5.5 Phương pháp chuyên gia 34

2.5.6 Phương pháp xử lý số liệu 34

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ảnh hưởng đến sử dụng đất 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 40

3.1.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 42

3.1.4 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 43

3.1.5 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 44

4.2 Thực trạng công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 46

4.2.1 Quy trình cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 46

3.2.2 Thực trạng công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư hiện nay .48

3.3 Đánh giá công tác cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 50

3.3.1 Tình hình cho thuê đất 50

3.3.2 Một số kết quả đạt được 56

3.3.3 Những tồn tại và nguyên nhân 58

3.4 Đánh giá tình hình thực hiện sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 59

3.5 Đánh giá hiệu quả các dự án mang lại 66

3.5.1 Hiệu quả kinh tế 66

3.5.2 Hiệu quả xã hội 67

3.6 Những giải pháp và kiến nghị để tăng cường công tác quản lý cho thuê

đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất 68

3.6.1 Quan điểm, mục tiêu của Nhà nước đối với công tác cho thuê đất68 3.6.2 Những giải pháp nhằm tăng cường quản lý công tác cho thuê đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đối với các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 70

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 74

1 Kết luận 74

2 Đề nghị 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

SIDA : Tổ chức hợp tác phát triển quốc tế Thụy Điển (Swedish

International Development Cooperation Agency)TNHH : Trách nhiệm Hữu hạn

TNMT : Tài nguyên Môi trường

UBND : Ủy ban nhân dân

WTO : Tổ chức Thương mại Thế giới (World Trade Organnization)

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên 36Bảng 3.2: Cơ cấu GDP các ngành kinh tế (tính theo giá thực tế) 42Bảng 4.3 Tổng hợp kết quả cho thuê đất 48

Bảng 3.4 Tổng hợp kết quả cho thuê đất theo đơn vị hành chính 51Bảng 3.5 Tổng hợp kết quả cho thuê đất theo mục đích sử dụng đất 52Bảng 3.6 Tổng hợp kết quả cho thuê đất theo năm 52Bảng 3.7 Tỷ lệ số địa điểm đất được thuê giữa thành phố Thái Nguyên

và tỉnh Thái Nguyên từ năm 2007 đến năm 2012 53Bảng 3.8 Tỷ lệ số tổ chức được thuê đất giữa thành phố Thái Nguyên

và tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 54Bảng 3.9 Nguyên nhân doanh nghiệp gặp khó khăn trong quá trình xin

thuê đất 55Bảng 3.10 Đánh giá của doanh nghiệp về chính sách cho thuê đất 56hiện tại của tỉnh 56Bảng 3.11 Các tổ chức sử dụng đất được thuê chậm tiến độ trên địa bàn

Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 60Bảng 3.12 Các tổ chức sử dụng đất được thuê sai mục đích trên địa bàn

Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 62Bảng 3.13 Các tổ chức tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và các vi

phạm khác trong sử dụng đất được thuê trên địa bàn Thành phố

Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 63Bảng 3.14 Kết quả xử lý vi phạm về sử dụng đất của các tổ chức thuê

đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012

64Bảng 3.15 Đóng góp cho ngân sách Nhà nước của các tổ chức thuê đất

trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 66Bảng 3.16 Số lao động và thu nhập bình quân của các lao động trong

một số doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Thái

Nguyên năm 2012 67

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên 35

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Dưới góc độ kinh tế, đất đai ngày nay không chỉ được coi là tài nguyên,tài sản mà nó còn được coi là nguồn lực quan trọng đối vời bất kì quốc gianào Tuy nhiên nói như vậy vẫn chưa đầy đủ và chưa thể hiện bản chất kinh tếcủa đất đai vì đất đai còn được xem như là nguồn vốn của nền kinh tế Khixem xét đất đai như là nguồn vốn thì các quan hệ về đất đai được mở rộng,vai trò của nó trong nền kinh tế được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và phức tạphơn Trong nền kinh tế, bất cứ nguồn vốn nào cũng đòi hỏi phải được sử dụnghiệu quả Đối với đất đai yêu cầu này lại càng cần thiết hơn vì không chỉ lànguồn vốn, đất đai còn là một nguồn lực khan hiếm, do đó nó đòi hỏi phảiđược sử dụng một cách tiết kiệm nhất nhưng cho hiệu quả cao nhất

Nền kinh tế nước ta sau khi mở cửa, đặc biệt là sau khi gia nhập WTO,các dự án đầu tư trong và ngoài nước ngày càng nhiều Do đó nhu cầu sửdụng đất để thực hiện các dự án đầu tư qua đó cũng ngày càng tăng Đầu tư làchìa khóa của tăng trưởng kinh tế Dự án đầu tư chính là công cụ để thực hiệncác chiến lược và chính sách đầu tư Dự án đầu tư nào cũng cần phải sử dụngđến các nguồn lực, trong đó có nguồn lực đất đai và hiệu quả sử dụng đấtchính là một trong những chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư.Giữa dự án đầu tư và đất đai có một mối quan hệ mật thiết Hiểu đúng mốiquan hệ này sẽ giúp chúng ta phát huy được hết các thế mạnh và lợi thế sosánh của mình trong quá trình phát triển kinh tế

Các dự án đầu tư đi vào hoạt động còn góp phần vào việc khai thác tàinguyên đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất Nhưng điều đó chỉ xảy ra khicác dự án được triển khai thực hiện có hiệu quả và sử dụng đất đúng mục đích

đã được quy hoạch Tuy nhiên thực tế hiện nay có nhiều tổ chức được cho

thuê đất nhưng vì một lý do nào đó không thực hiện đầu tư xây dựng hoặcthực hiện dự án không đúng tiến độ hoặc sử dụng đất không đúng như mụcđích được thuê làm giảm hiệu quả sử dụng đất, lãng phí tài nguyên đất, gâykhó khăn cho công tác quản lý đất đai.

Cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện dự án đầu tư có đặc điểm

là cho thuê đất với quy mô, diện tích lớn Vì vậy, nếu sử dụng không hiệu quảthì đó là một sự lãng phí lớn Do đó, việc đánh giá công tác cho thuê đất đểthực hiện các dự án đầu tư là một vấn đề cần thiết để tìm ra những giải pháptăng cường quản lý đất đai, đáp ứng yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đaitrong tình hình mới đó là: Việc quản lý và sử dụng đất đai phải chú ý đầy đủtới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước,người đầu tư và người sử dụng đất; tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ củamọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất; khai thác, sửdụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng,nguồn lực về đất, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.Qua đây có thể thấy được vấn đề cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu

tư đang là vấn đề được quan tâm và cần nghiên cứu, vì vậy tôi chọn đề tài

nghiên cứu: “Đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 và đề xuất giải pháp quản lý, sử dụng đất hiệu quả”.

- Đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường quản lý đất đai trong côngtác cho thuê đất để nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố TháiNguyên ảnh hưởng đến sử dụng đất

- Đánh giá được thực trạng của công tác cho thuê đất để thực hiện các dự

án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

- Đánh giá được kết quả thực hiện sử dụng đất đã được cho thuê của các

dự án đầu tư

- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn của công tác cho thuê đất

để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

- Những giải pháp và kiến nghị để tăng cường công tác quản lý cho thuêđất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở pháp lý

Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục

vụ mục tiêu phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu của hiện tại nhưng khônglàm ảnh hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng vàNhà nước ta đã từng bước tháo gỡ những khó khăn bằng cách xây dựng hệthống pháp luật về đất đai, đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi năm

1998, năm 2001) sau đó được thay thế bằng Luật Đất đai năm 2003 đã đượcQuốc hội thông qua Bên cạnh đó, nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã đượcban hành, như Luật Bảo vệ môi trường; Luật Bảo vệ và phát triển rừng; vàcác Nghị định, Thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành Luật do Chính phủ, các

bộ, ngành, UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành Sau đây là những cơ sở pháp lýđược nghiên cứu để thực hiện đề tài:

- Luật Đất đai 2003 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) (sau đây gọi làLuật Đất đai 2003);

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thihành Luật Đất đai;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, Quyđịnh bổ sung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thựchiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ, về việcquy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư;

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, Quy định bổ sung về cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vàgiải quyết khiếu nại về đất đai;

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tựthủ tục thu hồi đất;

- Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnhThái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái nguyên

Luật Đất đai được Quốc hội Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Namthông qua ngày 10/12/2003 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 CácNghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã được Chính phủ ban hành và

có hiệu lực thi hành Luật Đất đai năm 2003 là đạo luật rất quan trọng, có ýnghĩa to lớn trong việc nâng cao hiệu lực quản lý, khuyến khích việc sử dụnghợp lý và có hiệu quả nguồn lực đất đai, góp phần tích cực cho việc phát triểnmọi mặt đời sống, kinh tế , xã hội

Trên địa bàn thành phố Thái Nguyên nói riêng, Sau nhiều năm triển khaithi hành Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đấtđai, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đã từng bước đi vào nền nếp, trong

đó công tác cho thuê đất chiếm phần lớn công việc có liên quan đến lĩnh vựcđất đai Tuy nhiên, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thànhphố Thái Nguyên vẫn còn những hạn chế; tiềm năng đất đai chưa phát huyhết; hiệu quả sử dụng đất đai chưa cao Việc nghiên cứu triển khai thực hiệntốt Luật đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là trongcông tác cho thuê đất để thực hiện các dự án nhằm sử dụng hợp lý, tiết kiệm

và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sựnghiệp phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh nhà.

1.1.2 Cơ sở lý luận và thực tiễn

1.1.2.1 Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát triển

- Khái niệm dự án đầu tư và phân loại dự án đầu tư

* Phân loại theo quy mô và tính chất dự án: theo quy mô và tính chấtquan trọng có Dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C [7]

* Phân loại dự án theo nguồn vốn đầu tư: theo nguồn vốn đầu tư, các dự

án được phân loại như phân loại đầu tư theo nguồn vốn đầu tư Trong đó cóđiểm cần chú ý là đối với các dự án sử dụng vốn khác, bao gồm cả vốn tưnhân, chủ đầu tư tự quyết định hình thức và nội dung quản lý dự án [7]

- Vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát triển

Vai trò của dự án đầu tư được thể hiện cụ thể ở những điểm chính sau:+ Đối với chủ đầu tư: dự án là căn cứ quan trọng để quyết định sự bỏvốn đầu tư Dự án đầu tư được soạn thảo theo một quy trình chặt chẽ trên cơ

sở nghiên cứu đầy đủ về các mặt tài chính, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản

lý Do đó, chủ đầu tư sẽ yên tâm hơn trong việc bỏ vốn ra để thực hiện dự án

vì có khả năng mang lại lợi nhuận và ít rủi ro Mặt khác, vốn đầu tư của một

dự án thường rất lớn, chính vì vậy ngoài phần vốn tự có các nhà đầu tư còncần đến phần vốn vay ngân hàng Dự án là một phương tiện rất quan trọnggiúp chủ đầu tư thuyết phục ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng xem xét tàitrợ cho vay vốn Dự án đầu tư cũng là cơ sở để chủ đầu tư xây dựng kế hoạch

đầu tư, theo dõi, đôn đốc và kiểm tra quá trình thực hiện đầu tư Quá trình này

là những kế hoạch mua sắm máy móc thiết bị, kế hoạch thi công, xây lắp, kếhoạch sản xuất kinh doanh Ngoài ra, dự án còn là căn cứ để đánh giá và điềuchỉnh kịp thời những tồn đọng vướng mắc trong quá trình thực hiện đầu tư,khai thác công trình

+ Đối với Nhà nước: Dự án đầu tư là cơ sở để cơ quan quản lý Nhà nướcxem xét, phê duyệt cấp vốn và cấp giấy phép đầu tư Vốn ngân sách Nhànước sử dụng để đầu tư phát triển theo kế hoạch thông qua các dự án các côngtrình, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp Nhànước, các dự án đầu tư quan trọng của quốc gia trong từng thời kỳ Dự án sẽđược phê duyệt, cấp giấy phép đầu tư khi mục tiêu của dự án phù hợp vớiđường lối, chính sách phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, khi hoạt độngcủa dự án không gây ảnh hưỏng đến môi trường và mang lại hiệu quả kinh tế

- xã hội Dự án được phê duyệt thì các bên liên quan đến dự án phải tuân theonội dung, yêu cầu của dự án Nếu nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa cácbên liên quan thì dự án là một trong những cơ sở pháp lý để giải quyết

+ Đối với nhà tài trợ: Khi tiếp nhận dự án xin tài trợ vốn của chủ đầu tưthì họ sẽ xem xét các nội dung cụ thể của dự án đặc biệt về mặt kinh tế tàichính, để đi đến quyết định có đầu tư hay không Dự án chỉ được đầu tư vốn nếu

có tính khả thi theo quan điểm của nhà tài trợ Ngược lại khi chấp nhận đầu tưthì dự án là cơ sở để các tổ chức này lập kế hoạch cấp vốn hoặc cho vay theomức độ hoàn thành kế hoạch đầu tư đồng thời lập kế hoạch thu hồi vốn

1.1.2.2 Đất đai và vai trò của đất đai.

* Đất đai và đặc điểm của đất đai

- Các quan niệm về đất đai

+ Đất (soil): Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng Thổ nhưỡngphát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thủyquyển), sinh vật (Sinh quyển) và đá mẹ (Thạch quyển) qua thời gian lâu dài

+ Đất (land): Khái niệm đất có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau:

• Đất như là không gian

Luật Đất đai 2003 của Việt Nam quy định: Đất đai là tài nguyên quốc gia

vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, là thành phần quan trọng hàngđầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ

sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng

Việc phân loại đất hiện nay ở Việt Nam theo 02 cách:

+ Phân loại đất theo thổ nhưỡng (theo Khoa học đất): Mục đích để xâydựng bản đồ thổ nhưỡng Có 3 trường phái chủ yếu:

• Phân loại đất theo nguồn gốc phát sinh

• Phân loại đất theo định lượng các tầng đất

• Phân loại đất theo FAO - UNESCO

+ Phân loại đất theo mục đích sử dụng đất:

• Căn cứ vào quỹ đất, mục đích sử dụng đất, chính sách thuế, các nước

có bảng phân loại đất khác nhau: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đấtchuyên dùng (đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất khu công nghiệp, đất thươngmại, du lịch, sinh thái, bảo tồn), đất đô thị, đất ven đô thị, đất an ninh quốcphòng, đất ở và hành chính nông thôn, đất chưa sử dụng, đất hoang…

• Đối với Việt nam: từ 1/7/2004 theo quy định của Luật đất đai 2003, đấtđai được chia thành 3 loại: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa

sử dụng

- Đặc điểm của đất đai

Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay củabánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đấtđai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao độngcủa con người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội

+ Dưới góc độ là tài nguyên

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự sốngcủa các sinh vật trên trái đất trong đó có con người và là tư liệu sản xuất chủyếu của ngành nông nghiệp

Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đấtđai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đíchnông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghicuả các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất đểlàm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác.+ Dưới góc độ là hàng hoá bất động sản

Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vịtrí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối củacác yếu tố môi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóakhác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất, do đó, đất đai là có hạn Tuynhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau Đất đai

ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở nhữngnơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ cógiá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn Chính vì vậy, khi vị tríđất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh

nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn [8]

Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đailuôn có xu hướng tăng lên theo thời gian [8]

Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người Conngười tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhucầu của cuộc sống Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thayđổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc

là chuyển mục đích sử dụng đất Tất cả những tác động đó của con người biếnđất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động Trong điềukiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến cácquan hệ kinh tế - xã hội Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế - xã hộiphát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan

hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa nhà tư bản với công nhân [8]Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rấtnhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hìnhthành một thị trường đất đai Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá

và là một hàng hoá đặc biệt Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thịtrường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nềnkinh tế và đời sống dân cư [8]

* Vai trò của đất đai trong sản xuất và đời sống

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quátrình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động Đất đaiđóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Nếukhông có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũngnhư không thể có sự tồn tại của loài người Đất đai là một trong những tàinguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật

và con người trên trái đất [9]

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội.Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình côngnghiệp, giao thông, thuỷ lợi Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành côngnghiệp, xây dựng như: gạch ngói, xi, măng, gốm sứ… [9]

Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định làthước đo sự giầu có của một quốc gia Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộcsống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ

và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng [9]

Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau :

Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chứcnăng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trìn lao động, là kho tàng

dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản) Quá trình sản xuất vàsản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất,chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất [9]

Trong các ngành nông - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quátrình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượnglao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xớixáo ) và công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chănnuôi ) Quá trình sản xuất nông - lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độphì nhiêu và quá trình sinh học tự nhiên của đất [9]

Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hìnhthành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn minh tinh thần, cácthành tựu kỹ thuật vật chất và văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nềntảng cơ bản là sử dụng đất [9]

Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của conngười còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vậtchất, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp Thời kì cuộc sống xã hội phát triển

ở mức cao, công năng của đất đai từng bước được mở rộng, sử dụng đất đaicũng phức tạp hơn, đất đai đã cung cấp cho con người tư liệu vật chất để sinhtồn và phát triển, cũng cung cấp điều kiện cần thiết về hưởng thụ và đáp ứngnhu cầu cho cuộc sống của nhân loại Mục đích sử dụng đất nêu trên đượcbiểu lộ càng rõ nét trong các khu vực kinh tế phát triển [9]

Kinh tế xã hội phát triển mạnh, cùng với sự tăng dân số nhanh đã làmcho mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng căng thẳng Những sailầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoạimôi trường đất, một số công năng nào đó của đất bị yếu đi, vấn đề sử dụngđất đai càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu [9]

1.1.2.3 Tầm quan trọng của công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư.

- Khái niệm và bản chất của cho thuê đất

+ Bản chất

Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, doNhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Các quyền của Nhànước đối với đất đai bao gồm quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụngđất đai Tuy nhiên, Nhà nước chỉ trao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhânquyền sử dụng đất thông qua hai hình thức là giao đất và cho thuê đất [10] Như vậy, bản chất của việc cho thuê đất chính là trao quyền sử dụng đất.Người được cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với mảnh đất được

cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính dụng và cácnguồn lợi từ mảnh đất được cho thuê.

- Tầm quan trọng của công tác cho thuê đất

+ Đối với nhà nước

Cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai,

vì thông qua hình thức cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất đaicho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đốivới đất đai

Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đainhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệuquả cao nhất Thông qua cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lýnày Khi quyết định cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữangười sử dụng đất và Nhà nước bằng GCNQSDĐ, buộc người sử dụng phảituân thủ theo Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy địnhcủa pháp luật

Thông qua cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi íchchung của toàn xã hội vì cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai chonhững người có nhu cầu sử dụng chính đáng Do đó, cho thuê đất cũng gópphần tạo ra công bằng cho toàn xã hội

Công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tìnhtrạng sử dụng đất manh mún, quản lý được sử dụng đất theo quy hoạch Đấtđai được cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ

sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội.Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phầnthúc đẩy nền kinh tế phát triển

+ Đối với người sử dụng đất

Cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn

có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất Nó là cơ sở tạo ra

quyền sử dụng cho người được Nhà nước cho thuê đất để từ đó người sử dụng

có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai.Được Nhà nước cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thểyên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được cho thuê và có các quyền năngđối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền đượcbảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,quyền được chuyển nhượng, thế chấp,…

+ Đối với các dự án đầu tư

Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư Bất kỳ dự án đầu tưphát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án nàykhông thể thực hiện được Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dùcon số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giảithì dự án đó xem như phá sản Một trong các bước của quá trình thực hiện dự

án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án Cho thuê đất chính làbước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án

Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn Bất kì một dự án đầu

tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằngnguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ cácnguồn khác Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng Tuy nhiên tiếpcận được nguồn vốn này là không dễ Cơ sở pháp lý của cho thuê đất làGCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngânhàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất Nguồn vốn này cùng với cácnguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hànhđầu tư vào đất đai, thực hiện dự án

1.1.2.4 Các quy định của nhà nước về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư.

* Căn cứ để cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Điều 31 Luật Đất đai 2003 quy định căn cứ để cho thuê đối với các dự

án đầu tư là: Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giaođất, thuê đất [10]

Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủquy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường

và hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định cho thuê đất gồm:

- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền xét duyệt

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đấtđược duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựngđiểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:

Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư;Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xétduyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu

sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên

và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất

* Hình thức cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Điều 35 Luật Đất đai 2003 quy định các hình thức cho thuê đất Có haihình thức cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuêđất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất Hình thức cho thuê đấtđối với các dự án đầu tư được quy định như sau [10]:

- Đối với đối tượng thuê đất là Tổ chức kinh tế trong nước thuê đất đểthực hiện dự án đầu tư được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

- Đối với đối tượng thuê đất là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổchức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được lựa chọnhình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê mộtlần cho cả thời gian thuê

* Thời hạn cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Điều 67 của Luật Đất đai 2003 quy định thời hạn thuê đất đối với các dự

án đầu tư [10]

Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu

tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đấtnhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thuhồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khókhăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạndài hơn thì thời hạn cho thuê đất là không quá bảy mươi năm

Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yêntâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồilại đất khi đã hết thời hạn cho thuê để sử dụng vào mục đích khác Tuy nhiên,Nhà nước cũng quy định thời hạn cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thờigian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất

Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn cho thuê đất, nếu cónhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thờihạn sử dụng đất Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho cácnhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyếnkhích họ đầu tư thêm vào đất

* Hồ sơ xin cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Hồ sơ xin cho thuê đất đối với các dự án được quy định tại khoản 1 điều

122 Luật Đất đai 2003 như sau [10]:

– Đối với tổ chức trong nước, hồ sơ xin thuê đất bao gồm:

+ Đơn xin thuê đất

+ Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nướcngoài, hồ sơ xin thuê đất bao gồm:

+ Đơn xin thuê đất

+ Dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư theo quy định của pháp luật

về đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước

Theo Luật định, tất cả các đối tượng này xin thuê đất làm dự án đầu tưnộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộctrung ương nơi có đất.

* Thẩm quyền cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Thẩm quyền cho thuê đất được quy định tại điều 37 Luật Đất đai 2003.Điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trungương quyết định cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư

* Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được cho thuê đất thực hiện các

dự án đầu tư

- Quyền và nghĩa vụ chung

Căn cứ vào mục 1 chương IV Luật Đất đai 2003 về quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất, các đối tượng được cho thuê đất thực hiện các dự ánđầu tư có các quyền và nghĩa vụ chung sau đây:

+ Các quyền chung (Điều 105):

 Được cấp GCNQSDĐ;

 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đấtnông nghiệp;

 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đấtnông nghiệp;

 Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sửdụng đất hợp pháp của mình;

 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụngđất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.+ Các nghĩa vụ chung (Điều 107):

 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định

về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các côngtrình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

 Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

 Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

 Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đếnlợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

 Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;

 Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thờihạn sử dụng đất

- Quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng được cho thuê đất làm dự án đầu tư

Luật Đất đai 2003 quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho đối tượng đượccho thuê đất là tổ chức tại Điều 111 Mục 2 Chương IV

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê

+ Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đấtthuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốnsản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;

+ Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vớiđất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mụcđích đã được xác định;

+ Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trườnghợp được phép đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khucông nghệ cao, khu kinh tế;

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà

đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất chonhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì

có các quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thutiền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất

1.1.2.5 Mối quan hệ của công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư và hiệu quả sử dụng đất.

- Hiệu quả sử dụng đất

+ Khái niệm

Hiệu quả sử dụng đất có thể hiểu đơn giản là những kết quả thu được từviệc khai thác, sử dụng đất đai Kết quả từ việc khai thác và sử dụng đất đaiđược lượng hoá bằng số sản phẩm thu được từ việc sử dụng đất, có thể là sảnlượng thóc hay hoa màu trên một đơn vị sử dụng đất hay lợi nhuận trên mộtđơn vị sử dụng đất Tuy nhiên còn rất nhiều những hiệu quả khác do việc sửdụng đất mang lại không thể lượng hoá được như những lợi ích mang lại cho

xã hội và môi trường Vì vậy, đánh giá hiệu quả sử dụng đất là phải đánh giátổng hợp trên tất cả các mặt không chỉ căn cứ vào hiệu quả kinh tế

+ Ý nghĩa của việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất

Cần phải đánh giá hiệu quả sử dụng của đất đai vì đất đai ngày nay đượcxem như nguồn tài sản, nguồn vốn của nền kinh tế Trong quản lý nói chungbất cứ nguồn vốn nào cũng đòi hỏi phải được đo lường và đánh giá mức độhiệu quả để có tìm ra phương án, cách sử dụng hiệu quả nhất

Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên không tái tạo và là nguồn lực khanhiếm nên càng cần phải sử dụng hiệu quả hơn Nên đánh giá hiệu quả sử dụngđất càng cần thiết nhằm tìm ra biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng hơn nữa.Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các dự án đầu tư một mặt giúp loại bỏcác dự án sử dụng đất không có hiệu quả và tìm ra được dự án đầu tư cho hiệuquả sử dụng đất tốt nhất

Tóm lại, đánh giá hiệu quả sử dụng đất là biện pháp để Nhà nước quản

lý đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và cóhiệu quả cao nhất

- Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng đất đối với các dự án đầu tư

Đặc điểm của đất đai đã chỉ ra rằng sức sản xuất của đất đai là vô hạnnếu được sử dụng hợp lý, nên không thể đưa ra một khái niệm cụ thể thế nào

là đất được sử dụng hiệu quả Tuỳ theo góc độ đánh giá là chủ đầu tư hay trêngóc độ của nhà quản lý mà các chỉ tiêu có thể khác nhau Các chủ đầu tư đánhgiá hiệu quả sử dụng đất chủ yếu trên phương diện lợi ích cá nhân, sử dụngcác chỉ tiêu tài chính; trong khi đó các nhà quản lý đánh giá hiệu quả sử dụngđất trên quan điểm lợi ích toàn xã hội, sử dụng các chỉ tiêu kinh tế - xã hội.Trong kỹ thuật thẩm định dự án đầu tư, các nhà thẩm định đánh giá hiệu quả sửdụng đất trên cả ba phương diện, đó là:

+ Hiệu quả kinh tế

+ Hiệu quả xã hội

+ Hiệu quả môi trường

- Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất bao gồm:

+ Mức tăng tổng thu nhập hoặc thu nhập thuần trên một đơn vị diện tíchđất sử dụng

+ Lợi nhuận bình quân/ m2 đất sử dụng

+ Tổng vốn đầu tư/ m2 đất sử dụng

+ Suất đầu tư/ m2 đất sử dụng

- Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả xã hội trong sử dụng đất

Hiệu quả xã hội của việc sử dụng đất cũng chính là hiệu quả xã hội mà

dự án tạo ra Các chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả xã hội của dự án bao gồm: + Giá trị sản phẩm thuần tuý tăng thêm NVA: chỉ tiêu này xác định quy

mô đóng góp của dự án vào nền kinh tế quốc dân

+ Các chỉ tiêu về sử dụng lao động như: số việc làm tạo ra từ dự án, sốviệc làm/đơn vị chi phí, số lao động trực tiếp và số lao động gián tiếp cũngnhư số lao động thực tế (tổng lao động gián tiếp và lao động trực tiếp),…

+ Mức thu nhập gia tăng cho mỗi nhóm dân cư: chỉ tiêu này sẽ giúp xácđịnh có những nhóm dân cư nào được hưởng lợi từ dự án, lượng giá trị sảnphẩm tăng thêm của mỗi nhóm từ đó so sánh tỷ lệ này giữa các nhóm dân cư

để thấy được tình hình phân phối thu nhập

+ Chỉ tiêu tiết kiệm ngoại tệ của dự án

- Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả môi trường trong sử dụng đất

Hiệu quả môi trường của việc sử dụng đất có thể đánh giá thông qua cáchoạt động bảo vệ các yếu tố của môi trường

Đối với các dự án đầu tư vào sản xuất kinh doanh công nghiệp, đánhgiá các tác động tiêu đến môi trường thông qua các chỉ tiêu về:

Quản lý công tác cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất đaitrước, trong khi đất được cho thuê và sau khi giao cho các chủ đầu tư mà cònphải quản lý cả quy trình cho thuê đất của các cơ quan có thẩm quyền Nếukhông quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản lý là cơ hội cho cácnhà đầu tư phá vỡ, không thực hiện đúng các cam kết, đây là nguy cơ làm chođất đai không được sử dụng hiệu quả.

Trên cơ sở của cho thuê đất đối với các dự án đầu tư, các cơ quan quản

lý đất đai có thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành cácquyết định, chủ trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sửdụng đất hiệu quả nhất Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu

tư sử dụng đất không đúng với các cam kết khi được cho thuê đất

Vì vậy, quản lý công tác cho thuê đất đối với các dự án và hiệu quả sửdụng đất có mối quan hệ thống nhất với nhau, không có cái này sẽ không cócái kia Tăng cường quản lý công tác cho thuê đất là đòi hỏi tất yếu trongquản lý Nhà nước về đất đai

1.2 Tổng quan về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu

tư của cả nước.

1.2.1 Thực trạng quỹ đất đai nước ta hiện nay

Theo Tổng kiểm kê đất đai trên phạm vi toàn quốc năm 2010, nước ta cótổng diện tích tự nhiên là 33.093.857 ha bao gồm đất nông nghiệp 26.100.106

ha chiếm 79%, đất phi nông nghiệp 3.670.186 ha chiếm 11% và đất chưa sửdụng 3.323.512 ha chiếm 10% diện tích tự nhiên, trong đó có 24.989.102 hachiếm 75,51% là đã có chủ sử dụng So với năm 2005, diện tích đất sản xuấtnông nghiệp tăng 1.277.600 ha, trong đó đất trồng lúa có 4.127.721 ha, vượt

so với quy hoạch 10,33% nhưng giảm 37.546 ha, bình quân hàng năm giảm7.000 ha; Đất lâm nghiệp tăng 571.616 ha; Cơ cấu 3 loại rừng của cả nước có

sự thay đổi lớn là đất rừng sản xuất tăng 1.954.606 ha, rừng phòng hộ giảm1.484.350 ha, rừng đặc dụng tăng 71.361 ha; Đất nuôi trồng thuỷ sản giảm

9.843ha; Đất làm muối tăng 3.487 ha; Đất nông nghiệp khác tăng 10.015 ha;Đất ở nông thôn tăng 54.054 ha, đạt bình quân 91m2 /người; Đất ở đô thị tăng27.994 ha, đạt bình quân 21m2/người; Đất chuyên dùng tăng 410.713 ha, tăngnhiều nhất là cho mục đích công cộng, giao thông, thuỷ lợi, an ninh, quốcphòng; Đất tôn giáo tăng 1.816 ha; Đất nghĩa trang nghĩa địa tăng 3.887 ha;Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng giảm 61.709 ha; Đất chưa sử dụnggiảm 1.742.372 ha [11]

1.2.2 Thực trạng quỹ đất đai của các tổ chức đã được Nhà nước cho thuê đất

Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số TTg ngày 17/12/2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các

31/2007/CT-tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Theo kết quả thực hiện Chỉ thị trên, có trên 90% các loại hình tổ chức sửdụng đất đúng mục đích, đạt hiệu quả trong sử dụng 6 vùng có tỷ lệ đạt trên90% là Tây Bắc, Đông Bắc, đồng bằng sông Hồng, duyên hải Nam Trung Bộ,Tây nguyên và đồng bằng sông Cửu Long 2 vùng đạt tỷ lệ thấp là Đông Nam

Bộ và Bắc Trung Bộ [12]

Tình trạng sử dụng vào mục đích khác hay còn gọi là sử dụng khôngđúng mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức,trong đó chủ yếu là các tổ chức sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nôngnghiệp với 1.527 tổ chức trên diện tích 21.499,68 ha, chiếm 84,02% Có1.828 tổ chức sử dụng làm nhà ở với diện tích 4.088,24 ha, trong đó phần lớn

là xây nhà cho cán bộ công nhân viên [12]

Có 1.205 tổ chức sử dụng đất cho thuê trái phép với diện tích 2.918,65

ha, tập trung lớn nhất ở vùng đồng bằng sông Cửu Long với 271 tổ chức trêndiện tích 1.756,59 ha, sau đó tới vùng Đông Bắc, vùng Đông Nam Bộ Chothuê trái phép xảy ra ít nhất ở vùng Tây Bắc, Tây Nguyên [12]

Có 1.647 tổ chức sử dụng đất để cho mượn với diện tích cho mượn6.740,76 ha, tập trung lớn nhất ở vùng Đông Bắc với 653 tổ chức, rồi tới vùngđồng bằng sông Cửu Long với 478 tổ chức, vùng Đông Nam Bộ 141 tổ chức.

188 tổ chức sử dụng đất chuyển nhượng trái phép với 375,28 ha đất chuyểnnhượng trái phép Trong đó tập trung chủ yếu tại vùng đồng bằng sông CửuLong với 43 tổ chức và diện tích chuyển nhượng trái phép là 163,79 ha, tậptrung nhiều nhất tại Long An với diện tích 97,72 ha, Kiên Giang với diện tích55,7 ha [12]

Tổng diện tích để bị lấn chiếm là 254.033,19 ha do 3.915 tổ chức đangquản lý Trong đó 397 tổ chức là cơ quan Nhà nước, 34 tổ chức chính trị, 22

tổ chức xã hội, 25 tổ chức chính trị xã hội, 14 tổ chức chính trị xã hội nghềnghiệp Đông nhất phải kể tới 1.458 tổ chức sự nghiệp công, 965 tổ chức kinh

tế, 712 UBND xã [12]

Theo Tổng cục Quản lý Đất đai, diện tích đất bị lấn chiếm có nguyênnhân chủ yếu là do tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụng chưa hết diệntích được giao, quản lý lỏng lẻo ở hầu hết các loại hình tổ chức, trong đó tậptrung chủ yếu ở loại hình tổ chức sự nghiệp công, UBND xã, tổ chức kinh tế,quốc phòng, an ninh, nông, lâm trường Thiếu kiểm tra thường xuyên, chưaquan tâm đến việc lập hồ sơ và lưu giữ đầy đủ các giấy tờ để theo dõi, quản lýnên không quản lý được mốc ranh khu đất đã được giao, chưa xây dựng tườngrào hoặc cắm mốc giới để phân định với đất của dân, của các tổ chức khác [12]Mặt khác, thời gian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ,thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau để tiếptục quản lý , nên trong suốt quá trình sử dụng đất để cho người dân hoặc tổchức lấn, chiếm Cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình,nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất nhiều thời gian mới xácđịnh được diện tích đất được giao [12]

Diện tích đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức được giao, thuê cũnglên tới trên 299.719 ha, trong đó diện tích còn để hoang hóa là trên 250.862

ha do 2.455 tổ chức quản lý Diện tích đầu tư, xây dựng chậm cũng lên tớitrên 48.888 ha, tập trung chủ yếu là các trường học và những dự án phát triển

đô thị mới, dự án xây dựng khu công nghiệp [12]

Diện tích đất chưa sử dụng tập trung chủ yếu tại Bắc Trung Bộ chiếm56,1% tổng diện tích đất chưa sử dụng (Nghệ An 73,23% diện tích của vùng);Tây Nguyên chiếm 16,9% (Gia Lai 90,17%), duyên hải Nam Trung Bộ chiếm15,8% (Ninh Thuận chiếm 83,78%) [12]

1.2.3 Thực trạng công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư hiện nay trên cả nước

- Một số kết quả đạt được

Cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai,được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diệnchủ sở hữu

Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, Chính phủ và các bộ đã ban hànhnghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định phápluật tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ về cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý đểtriển khai có hiệu quả việc cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất phục

vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất của các cấp đã dần đi vào nền nếp, trở thành cơ sở pháp lý cho việc thuhồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tạođiều kiện để kinh tế nông thôn phát triển; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhàđầu tư, người sử dụng và Nhà nước Thẩm quyền cho thuê đất được phân cấpphù hợp với quá trình đổi mới tổ chức, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt độngcủa chính quyền địa phương Trình tự, thủ tục cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định Đất được cho thuê, đượcchuyển mục đích cơ bản phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được xét duyệt và quá

trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - anninh

Theo tài liệu tổng kết thi hành Luật đất đai (2011) của Bộ Tài nguyên vàMôi trường, tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê và công nhậnquyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn ha, chiếm75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước Phân theo đối tượng sử dụng thì hộgia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha, chiếm 59,52% tổng diện tích

đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất nông nghiệp là 13.915 nghìn ha,chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp mà Nhà nước đã giao, cho thuê chocác đối tượng sử dụng Các tổ chức trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha chiếm38,95 % tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất phi nôngnghiệp 1.021 nghìn ha, chiếm 59,50% diện tích đất phi nông nghiệp Nhà nước

đã giao cho các đối tượng sử dụng Tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sửdụng 56 nghìn ha (chỉ chiếm 0,22% tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đóđất nông nghiệp 30 nghìn ha (53,57%), đất phi nông nghiệp 26 nghìn ha(46,43%) Cộng đồng dân cư được giao 325 nghìn ha (chiếm 1,30% tổng diệntích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 274 nghìn ha (1,10%), đấtphi nông nghiệp 6 nghìn ha (0,20%) [13]

- Những tồn tại và nguyên nhân

Bên cạnh những kết quả đạt được, cũng còn nhiều bất cập trong quản lýnhà nước về cho thuê đất:

+ Chất lượng quy hoạch sử dụng đất làm căn cứ cho thuê đất vẫn chưađáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thiếu tính dự báo lâu dài Việc lập,

tổ chức triển khai và giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưađược quan tâm đúng mức Quá trình thực hiện phân cấp trong quản lý quyhoạch theo đơn vị hành chính còn bất cập, chưa đảm bảo tính tổng thể, kết nốiliên vùng (Đến cuối năm 2011, đã có 11 quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnhđược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, 9 quy hoạch xây dựng vùng dọc theo các

tuyến đường cao tốc đang lập) Việc điều chỉnh quy hoạch, sử dụng đất sai mụcđích, kém hiệu quả Quy hoạch sử dụng đất phục vụ chỉnh trang đô thị, khu dân

cư nông thôn, đường giao thông chưa tạo được quỹ đất có giá trị cao để đấu giátăng nguồn thu bù đắp chi phí bồi thường, xây dựng công trình công cộng + Công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất còn mang tính hình thức dothiếu cơ chế, điều kiện thực tế để thực hiện Do đó, chưa sàng lọc được nhàđầu tư kém năng lực, chưa kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tư nhưngxin thuê đất để thực hiện nhiều công trình, dự án ở nhiều địa phương khácnhau, dẫn đến tình trạng cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữđất, bỏ hoang gây lãng phí

+ Về hình thức cho thuê đất, định giá đất trên thực tế vẫn còn nhiều điểmchưa phù hợp Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sửdụng đất chưa được triển khai thực hiện nghiêm túc, phổ biến vẫn là cho thuêđất theo hình thức chỉ định Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể chưatheo kịp thị trường và thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây thất thoát chongân sách, gia tăng khiếu kiện trong nhân dân

+ Quá trình phân cấp chưa đi đôi với việc kiểm tra, giám sát thực hiện vàchưa gắn với trách nhiệm của chủ thể được phân cấp Việc phân cấp mạnhthẩm quyền cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cùng vớiquy định phân cấp mạnh về thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư

đã bộc lộ nhiều bất cập Đặc biệt là trong việc quyết định cho thuê đất, chuyểnmục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, cho thuê đấttại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới, gây bức xúc trong dư luận

+ Công tác kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi cho thuê đất chưa được tiếnhành một cách thường xuyên Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xâydựng và đất đai trong việc cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơcòn phức tạp, thời gian thực hiện còn kéo dài Thực tế phát sinh một số

trường hợp xin sử dụng đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm, đầu tư xâydựng nghĩa trang, nghĩa địa để kinh doanh, nhưng Luật đất đai và các vănbản hướng dẫn thi hành chưa có quy định điều chỉnh [13]

1.3 Tình hình sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên

Thái Nguyên là tỉnh trung du và miền núi phía Bắc, có dân số trên 1,1triệu người, gồm 7 huyện, 01 thành phố và 01 thị xã Theo số liệu tổng kiểm

kê đất đai năm 2010, tổng diện tích của tỉnh Thái Nguyên là 353.171,60 ha,gồm có [14]:

Diện tích đất nông nghiệp là 293.378,12 ha chiếm 83,7% so với tổngdiện tích đất tự nhiên, trong đó: diện tích đất sản xuất nông nghiệp 109.277,74

ha chiếm 30,94%, diện tích đất lâm nghiệp 179.813,30 ha chiếm 50,91%, diệntích đất nuôi trồng thủy sản 4.186,66 ha chiếm 1,19%, diện tích đất nôngnghiệp khác 100,42 ha chiếm 0,03% so với tổng diện tích đất tự nhiên;

Diện tích đất phi nông nghiệp là 43.429,42 ha chiếm 12,30% so với tổngdiện tích đất tự nhiên, trong đó: Diện tích đất ở 12.985,17 ha chiếm 3,68%,diện tích đất chuyên dùng 19.684.69 ha chiếm 5,57%, diện tích đất tôn giáo,tín ngưỡng 101,76 ha chiếm 0,03%, diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa814,98 ha chiếm 0,23%, diện tích đất sông suối mặt nước chuyên dùng9.794,50 ha chiếm 2,77%, diện tích đất phi nông nghiệp khác 48,32 ha chiếm0,01% so với tổng diện tích đất tự nhiên;

Diện tích đất chưa sử dụng là 16.364,06 ha chiếm 4,63% so với tổngdiện tích đất tự nhiên

Qua trên có thể thấy diện tích đất nông nghiệp vẫn chiếm phần lớn cơcấu sử dụng đất của tỉnh, diện tích đất phi nông nghiệp còn thấp Đất chưa sửdụng còn khá nhiều, tiềm năng đưa vào sử dụng cho mục đích sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp

1.4 Tổng quan về công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

Thái Nguyên là thành phố tỉnh lị của tỉnh Thái Nguyên, là thành phố lớnthứ ba miền Bắc sau Hà Nội và Hải Phòng, thành phố đông dân thứ 10 cảnước, trung tâm vùng trung du và miền núi phía Bắc Thành phố Thái Nguyên

có diện tích 189,705 km2 và dân số 330.707 người (năm 2010), gồm 19phường, 9 xã Thành phố có tiềm năng về tài nguyên khoáng sản như: Haituyến sông lớn chảy qua (sông Cầu và sông Công), do đó cung cấp cho thànhphố một lượng cát, sỏi phục vụ xây dựng khá lớn, đủ đáp ứng nhu cầu xâydựng cho toàn thành phố; thành phố nằm trong vùng sinh khoáng đông bắcViệt Nam, thuộc vành đai sinh khoáng Thái Bình Dương, có mỏ than nội địaKhánh Hoà thuộc xã Phúc Hà có trữ lượng than rất lớn; ngoài ra còn nhiềuloại khoáng sản khác như: vàng, sắt, thiếc, kẽm… vì vậy đã đặt ra cho côngtác quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường nói chung và về đất đai nóiriêng nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp Tuy nhiên trong thời gian qua, côngtác quản lý đất đai trên địa bàn đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận, gópphần tích cực cho phát triển kinh tế- xã hội của địa phương, cụ thể như sau:

- Công tác cải cách hành chính

Công tác cải cách thủ tục hành chính được thành phố Thái Nguyên đặcbiệt quan tâm Trong cải cách thủ tục hành chính tập trung đột phá vào lĩnhvực tổ chức bộ máy và lề lối làm việc, đơn giản hoá, công khai, minh bạchcác thủ tục hành chính, tăng cường cải thiện môi trường đầu tư Thành phố đãđẩy mạnh thực hiện Đề án 30 của Thủ tướng Chính phủ, lĩnh vực quản lý nhànước về tài nguyên và môi trường là một trong những lĩnh vực được UBNDthành phố tập trung chỉ đạo cải cách thủ tục hành chính Thủ tục hành chínhtrong lĩnh vực đất đai, môi trường, khoáng sản, tài nguyên nước đã thực hiệntheo cơ chế "một cửa", bước đầu thực hiện đạt hiệu quả đáng ghi nhận

- Công tác Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 nămgiai đoạn 2011-2015 của thành phố Thái Nguyên đang được trình UBND tỉnhThái Nguyên phê duyệt Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp thànhphố thực hiện theo đúng quy định tại Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Hướng dẫn lập, điềuchỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Việc lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất ở cấp xã cũng đã được thành phố chỉ đạo thực hiện căn cứvào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố, đảm bảo nguyên tắc quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất cấp trên; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp trên phải thể hiệnnhu cầu sử dụng đất cấp dưới Trong đó đảm bảo tính thống nhất về vị trí,diện tích, loại đất giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất của thành phố

- Công tác đo đạc bản đồ địa chính

Toàn thành phố hiện nay có 28 đơn vị hành chính cấp xã, đến hết năm

1997 đã đo đạc bản đồ địa chính khép kín theo địa giới hành chính được tất cảcác xã, phường

Trong quá trình đo vẽ bản đồ địa chính, thành phố Thái Nguyên luôn chủtrương chỉ đạo phải gắn đo đạc bản đồ địa chính với công tác cấpGCNQSDĐ, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính

- Công tác cấp GCNQSDĐ

Hiện nay tại UBND thành phố Thái Nguyên đã thành lập và hoàn thiện

bộ phận “Tiếp nhận và trả kết quả” để thực hiện công tác cấp giấy chứng nhậntheo cơ chế "một cửa" Niêm yết công khai rõ ràng, đầy đủ các yêu cầu về hồ

sơ, quy trình và thời hạn giải quyết hồ sơ, các khoản phí khi thực hiện cácgiao dịch liên quan đến đất đai để mọi công dân đều biết

Tính đến hết năm 2010, thành phố Thái Nguyên đã cấp GCNQSDĐ chocác hộ gia đình, các nhân được 10.305,22 ha đạt 78,13%, diện tích còn phải

cấp là 2.884,87 ha [15] Hiện nay thành phố Thái Nguyên đang đẩy mạnhcông tác cấp GCNQSDĐ, mục tiêu đến năm 2015 hoàn thành xong công táccấp GCNQSDĐ trên địa bàn toàn thành phố.

Chương 2

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thànhphố Thái Nguyên

- Các chính sách pháp luật có liên quan đến cho thuê đất để thực hiện dự

2.4 Nội dung nghiên cứu

2.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên.

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

- Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

- Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

2.4.2 Thực trạng công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.

- Thực trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên

- Thực trạng của công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trênđịa bàn thành phố Thái Nguyên

+ Theo đơn vị hành chính

+ Theo mục đích sử dụng đất

+ Theo năm

- Chính sách quản lý nhà nước về đất đai qua đánh giá của các tổ chức.

2.4.3 Đánh giá kết quả thực hiện sử dụng đất đã được cho thuê của các dự

án đầu tư

- Những dự án sử dụng đất đúng mục đích

- Những dự án sử dụng đất sai đúng mục đích

- Nguyên nhân

2.4.4 Đánh giá tính tích cực của các dự án mang lại

- Hiệu quả kinh tế của các dự án

- Hiệu quả xã hội của các dự án

2.4.5 Những giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

- Khối giải pháp thể chế chính sách

- Khối giải pháp kỹ thuật

2.5 Phương pháp nghiên cứu

2.5.1 Phương pháp điều tra và thu thập số liệu

Điều tra, thu thập các số liệu có liên quan đến nội dung nghiên cứu của

Đề tài đã chọn 20 tổ chức được nhà nước cho thuê đất theo tiêu chí vềquy mô doanh nghiệp (30% doanh nghiệp nhỏ, 40% doanh nghiệp vừa, 30%

doanh nghiệp lớn) trên địa bàn thành phố Thái Nguyên để điều tra theophương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên Việc điều tra được thực hiện như sau:

- Đối tượng điều tra: Là một thành viên hiểu biết về công tác quản lý,

sử dụng đất đai của tổ chức, ngoài ra có thể có sự đóng góp ý kiến của cácthành viên khác trong tổ chức Điều này đảm bảo lượng thông tin có tínhđại diện và chính xác

- Phát phiếu điều tra: Theo một mẫu câu hỏi đã được soạn thảo trước, có

câu hỏi đóng và câu hỏi mở Nội dung các câu hỏi nhằm phục vụ cho đề tàinghiên cứu, gồm:

+ Thông tin tình hình quản lý, sử dụng đất đai của tổ chức

+ Thông tin về hiệu quả sử dụng đất của tổ chức

+ Thông tin về các hoạt động quản lý của cơ quan nhà nước trong côngtác cho thuê đất (giải quyết thủ tục, thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất)

+ Những nhu cầu và kiến nghị của tổ chức đối với công tác cho thuê đất

- Phỏng vấn trực tiếp: Là những câu hỏi phỏng vấn không có trong phiếu

điều tra nhằm mục đích lấy thông tin rộng hơn, gợi mở hơn khi thấy cần thiết

2.5.2 Phương pháp kế thừa

- Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứuhoặc có liên quan đến mục tiêu của đề tài Nguồn từ Trung tâm học liệu, SởTài nguyên và Môi trường Thái Nguyên, các cơ quan liên quan

2.5.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu

- Xử lý các số liệu thông qua quá trình điều tra thu thập

- Tổng hợp và phân tích số liệu bằng các phần mềm máy tính

- Phân tích tổng hợp số liệu kết hợp các yếu tố định tính với định lượng,các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá côngtác cho thuê đất

2.5.4 Phương pháp so sánh, đánh giá

- Phương pháp so sánh giữa tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bànthành phố Thái Nguyên với các văn bản pháp luật của trung ương và địa phương