Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần Savico đến 2015

Do vậy, ñể tồn tại, phát triển các doanh nghiệp bất ñộng sản cần xây dựng chiến lược ñầu tư, phát triển rõ ràng, mục tiêu, kế hoạch hành ñộng ñể khắc phục những ñiểm yếu nội tại, phát hu

-

TRẦN MINH CÔNG

XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN SAVICO

ĐẾN 2015

Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh

Mã số: 60.34.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TIẾN SĨ : PHẠM XUÂN LAN

-

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2009

Tôi xin cam ñoan rằng ñây ra công trình nghiên cứu của riêng tôi, có sự hỗ trợ

từ Thầy hướng dẫn; sự tham vấn các chuyên gia trong ngành Các nội dung và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược công bố trong bất

cứ công trình nào

Tp Hồ Chí Minh, ngày _ tháng năm 2009

TRẦN MINH CÔNG

Lời ñầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc ñến Thầy Phạm Xuân Lan vì sự hướng dẫn khoa học tận tình, sự ñộng viên quý giá của Thầy trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài này Bên cạnh ñó, những kiến thức, kinh nghiệm tôi ñã ñược truyền ñạt từ Quý Thầy Cô của Khoa Quản Trị Kinh Doanh nói riêng, của Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh nói chung là tư liệu quan trọng giúp tôi hoàn thành Luận văn Tôi trân trọng gởi lời tri ân ñến Quý Thầy Cô, kính chúc Quý Thầy Cô sức khoẻ và thành ñạt

Thông qua ñây, tôi chân thành cảm ơn Quý lãnh ñạo Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn, lãnh ñạo các doanh nghiệp, các chuyên gia trong ngành ñã chia

sẻ những kinh nghiệm, ý tưởng góp phần vào nội dung của luận văn

Và, cũng như các công trình khoa học khác, luận văn này ñược thực hiện dựa trên cơ sở những lý thuyết ñược xây dựng bởi các nhà khoa học, học giả nhiều thế

hệ Sự ñóng góp của họ luôn ñược nhân loại trân trọng

Sau cùng, tôi cảm ơn các ñồng nghiệp, gia ñình, bạn bè ñã quan tâm, hỗ trợ ñể tôi hoàn thành luận văn này

Trân trọng!

Mục tiêu nghiên cứu: 3

Phạm vi nghiên cứu: 3

Đối tương nghiên cứu : 3

Phương pháp nghiên cứu: 3

Ý nghĩa ñề tài : 4

Quy trình nghiên cứu: 4

Kết cấu của ñề tài : 5

CHƯƠNG 1

LÝ THUYẾT VỀ QUẢN TRỊ CHIẾN LƯỢC VÀ VẬN DỤNG TRONG CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1 Khái niệm về chiến lược kinh doanh 6

1.2 Quá trình quản trị chiến lược 6

1.2.1 Khái niệm quản trị chiến lược 6

1.2.2 Quá trình quản trị chiến lược 6

1.2.3 Lựa chọn lĩnh vực kinh doanh theo phương pháp McKinsey 8

1.2.4 Các cấp ñộ chiến lược: 10

1.2.4.1 Chiến lược cấp Công ty: 10

1.2.4.2 Chiến lược cấp kinh doanh: 10

1.3 Môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp: 11

1.3.1 Môi trường vĩ mô: 11

1.3.2 Phân tích môi trường cạnh tranh 12

1.3.2.1 Áp lực từ người cung ứng: 12

1.3.2.2 Áp lực từ các sản phẩm thay thế: 13

1.3.2.3 Áp lực từ phía khách hàng: 13

1.3.2.4 Nguy cơ xâm nhập của các nhà cạnh tranh tiềm năng: 13

1.3.2.5 Các ñối thủ cạnh tranh hiện tại trong ngành 14

1.3.3 Phân tích môi trường nội bộ 14

1.3.4 Năng lực lõi (core competencies): 16

CHƯƠNG 2

PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ XU HƯỚNG MÔI TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NĂM 2015 – MÔI TRƯỜNG NỘI BỘ CỦA SAVICO 17

2.1 Môi trường bên ngoài 17

2.1.1 Môi trường vĩ mô: 17

2.1.1.1 Chính trị - pháp luật – chính sách (Political/Legal): 17

2.1.1.2 Chính sách quy hoạch ñô thị: 18

2.1.1.3 Chính quyền ñịa phương: 19

2.1.1.4 Các yếu tố kinh tế vĩ mô: 20

2.1.1.5 Các yếu tố văn hóa – xã hội: 25

2.1.2 Môi trường ngành bất ñộng sản ở Việt Nam: 28

2.1.2.1 Thị trường nhà ở: 28

2.1.2.2 Thị trường văn phòng: 31

2.1.2.3 Thị trường khách sạn: 35

2.1.2.4 Thị trường trung tâm thương mại: 36

2.1.2.5 Thị trường khu nghỉ dưỡng – resort: 38

2.1.2.6 Các nhà cung cấp: 39

2.1.2.7 Các nhà phân phối: 39

2.1.2.8 Đối thủ tiềm năng: 39

2.2 Phân tích nội bộ lĩnh vực bất ñộng sản Savico: 40

2.2.1 Giới thiệu Công Ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn (SAVICO): 40

2.2.2 Dây chuyền giá trị lĩnh vực bất ñộng sản Công ty: 41

2.2.2.1 Các hoạt ñộng chủ yếu: 41

2.2.2.2 Các hoạt ñộng hỗ trợ 46

2.2.2.3 Các vấn ñề khác 48

2.2.3 Năng lực cốt lõi của công ty: 48

2.2.4 Phân tích SWOT 50

2.3 Chiến lược của một số công ty bất ñộng sản: 52

CHƯƠNG 3

HOẠCH ĐỊNH CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHO SAVICO ĐẾN NĂM 2015 57

3.1 Tầm nhìn và sứ mạng: 57

3.2 Các mục tiêu chiến lược: 58

3.2.1 Mục tiêu dài hạn 58

3.2.2 Mục tiêu ñối với phân khúc thị trường 58

3.2.3 Các mục tiêu ñịnh lượng 60

3.3 Quyết ñịnh về các yếu tố nền tảng của chiến lược 60

3.3.1 Quyết ñịnh lựa chọn về sản phẩm 60

3.3.2 Quyết ñịnh lựa chọn thị trường (khu vực ñịa lý) 61

3.4 Lựa chọn chiến lược cạnh tranh cho Savico 62

3.4.1 Các chiến lược từ phân tích SWOT: 62

3.4.2 Các chiến lược chuyên sâu: 65

3.5 Triển khai thực hiện chiến lược: 67

3.5.1 Mục tiêu chiến lược của các bộ phận chức năng: 67

3.5.1.1 Pháp lý 67

3.5.1.2 Vấn ñề nguồn tài chính thực hiện dự án: 68

3.5.1.3 Cơ cấu tổ chức – nhân sự: 69

3.5.1.4 Marketing: 70

3.5.2 Thành lập SavicoLand 70

PHẦN KẾT LUẬN 73

Phụ lục 3: Tóm tắt thông tin các khu ñất vàng ở TPHCM 83

Phụ lục 4: Định hướng phát triển không gian TPHCM 87

Phụ lục 5: Các dự án cơ sở hạ tầng ñang ñược thực hiện tại TPHCM 89

Phụ lục 6: Danh mục các dự án bất ñộng hiện có của Savico 90

Phụ lục 7: Mục tiêu chiến lược về ñịnh lượng ñối với lĩnh vực bất ñộng sản của Công ty Savico 92

Phụ lục 8: Kết quả ñiều tra khảo sát nhằm xác ñịnh sản phẩm mục tiêu, khu vực thị trường mục tiêu: 93

DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA ĐƯỢC PHỎNG VẤN 107

Bảng 2.2: Tình hình khách sạn tại TPHCM – Quý 4/2007 35

Bảng 3.1: Vị thế cạnh tranh của Savico ñối với các sản phẩm 60

Bảng 3.2: Xác ñịnh ñộ hấp dẫn về ñầu tư ñối với các loại hình sản phẩm 61

Bảng 3.3: Đánh giá phân khúc thị trường theo loại hình sản phẩm 61

Bảng 3.4: Độ hấp dẫn của thị trường theo khu vực ñịa lý 62

DANH MỤC CÁC BIỂU Biểu 2.1 Số lượng phòng tại TPHCM 36

Biểu 2.2: Lượng khách quốc tế 36

Biểu 2.3: Thương mại bán lẻ Việt Nam 1996 – 2007 37

Biểu 2.4: Thu nhập bình quân ñầu người ở Việt Nam 37

Biểu 2.5: Tỷ lệ người dân phân theo các mức thu nhập 38

DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Mô hình quản trị chiến lược 7

Hình 1.2: Phân tích môi trường ngành với mô hình 5 áp lực 12

Hình: 1.3: Dây chuyền giá trị của công ty 15

Hình 2.1: Dự báo nguồn cung văn phòng tại TPHCM 32

Hình 2.2: Các khu vực phát triển trong tương lai 33

Hình 2.3: Giá cho thuê văn phòng tại TPHCM 34

Hình 2.4: Giá cho thuê văn phòng cao cấp tại Châu Á – Quý 1/2008 35

PHẦN MỞ ĐẦU

Cơ sở hình thành ñề tài:

Thị trường bất ñộng sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh

tế thị trường vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn trong nền kinh tế quốc dân Tỷ trọng bất ñộng sản trong tổng tài sản xã hội ở các nước thường là trên dưới 40% lượng tài sản vật chất mỗi nước, hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản chiếm tới 30% tổng hoạt ñộng của nền kinh tế1 Riêng tại Việt Nam bất ñộng sản chiếm khoảng 70% của cải quốc gia2 Thị trường bất ñộng sản phát triển thì sẽ huy ñộng ñược một nguồn vốn lớn ñể ñầu tư phát triển các hoạt ñộng kinh tế khác, kích thích sản xuất Thống kê kinh nghiệm ở các nước phát triển, các ngân hàng cho vay bằng bất ñộng sản thế chấp chiếm trên 80% tổng lượng vốn cho vay3 Bên cạnh ñó, hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản còn có ñóng góp lớn cho ngân sách nhà nước

Về mặt quản lý kinh tế vĩ mô, quản lý thị trường bất ñộng sản là một trong những mục tiêu quan trọng hàng ñầu, tức là việc quản lý tài nguyên, tài sản quốc gia, sử dụng quỹ ñất sao cho hợp lý ñể kêu gọi ñầu tư, phát triển hạ tầng, thúc ñẩy kinh tế phát triển, ñảm bảo an ninh quốc phòng và an sinh xã hội

Vì vậy nên bất kỳ quốc gia nào cũng chăm lo phát triển thị trường bất ñộng sản

Ở Việt Nam, thị trường bất ñộng sản chỉ mới trong giai ñoạn tạo lập Cung, cầu thị trường cũng như các hoạt ñộng trung gian còn rất nhiều hạn chế Các hoạt ñộng

hỗ trợ thị trường bất ñộng sản chưa ñầy ñủ, ñặc biệt là thị trường vốn Pháp luật về bất ñộng sản còn nhiều bất cập, chính sách vẫn còn bị ñộng, mang tính ñối phó Thị trường bất ñộng sản Việt Nam chưa phát triển bền vững, dễ bị tổn thương

Dù vậy, tiềm năng phát triển của thị trường bất ñộng sản Việt Nam là rất lớn Quá trình phát triển và hội nhập kinh tế của nước ta ngày càng tạo ra nhiều cơ hội

và thách thức ñối với các doanh nghiệp trong ngành

1 Phòng Quản lý Thị trường Bất ñộng sản – Cục Quản lý nhà

2 Nguyễn Trọng Hà, Điều hành tiền tệ và sự phát triển của thị trường bất ñộng sản, Tạp chí bất ñộng sản nhà ñất Việt Nam, số 55 ra ngày 5/8/2008

3 Phòng Quản lý Thị trường Bất ñộng sản – Cục Quản lý nhà

Do vậy, ñể tồn tại, phát triển các doanh nghiệp bất ñộng sản cần xây dựng chiến lược ñầu tư, phát triển rõ ràng, mục tiêu, kế hoạch hành ñộng ñể khắc phục những ñiểm yếu nội tại, phát huy sức mạnh ñể tranh thủ cơ hội vượt qua thách thức

Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn, tiền thân là doanh nghiệp nhà nước, ñược cổ phần hóa vào năm 2004 Khi cổ phần hóa, Công ty ñược Nhà nước chuyển giao một hệ thống mặt bằng có vị trí tốt tại khu vực trung tâm TPHCM (CBD – Centre Bussiness District) Ưu thế này ñược lãnh ñạo Công ty xác ñịnh là một trong những tiền ñề quan trọng ñể Công ty phát triển trong lĩnh vực bất ñộng sản, bên cạnh các thế mạnh hiện hữu là thương mại – dịch vụ và ñầu tư tài chính Tuy nhiên, ñiểm xuất phát chậm là một trong những bất lợi của lĩnh vực bất ñộng sản Công ty

Do vậy, lãnh ñạo Công ty xác ñịnh nhiệm vụ xây dựng chiến lược – kế hoạch hành ñộng của Công ty trong lĩnh vực bất ñộng sản, nhanh chóng thâm nhập thị trường, nâng cao năng lực cạnh tranh trên thị trường trong nước và khu vực

Là một cổ ñông – cán bộ quản lý của Công ty, tôi mong muốn ñóng góp công sức vào sự thành công chung của Công ty Do vậy, tôi quyết ñịnh thực hiện ñề tài

XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG

TY CỔ PHẦN SAVICO ĐẾN NĂM 2015 ñể góp phần thực hiện nhiệm vụ trên

* Những câu hỏi cần trả lời trong nghiên cứu này là:

- Những thay ñổi của môi trường kinh doanh hiện nay và sắp tới ñang và sẽ tạo ra những cơ hội và nguy cơ gì ñối với lĩnh vực kinh doanh bất ñộng sản?

- Đâu là những cơ hội mà Savico cần phải khai thác và ñâu là những nguy cơ

mà Savico cần né tránh hoặc giảm thiểu khi tiến hành các hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản?

- Điểm mạnh và ñiểm yếu của Savico và ñặc biệt là năng lực lõi (core competencies) của Savico trong lĩnh vực kinh doanh bất ñộng sản là gì?

- Savico sẽ thực thi chiến lược kinh doanh nào ñể có thể khai thác cơ hội phù hợp với năng lực lõi của mình nhằm ñạt ñược lợi thế cạnh tranh bền vững trên thị trường bất ñộng sản?

Mục tiêu nghiên cứu:

- Đánh giá xu hướng của các biến ñộng của môi trường bên ngoài và chỉ ra những cơ hội và ñe dọa ñối với lĩnh vực kinh doanh bất ñộng sản của Savico

- Xác ñịnh năng lực lõi của Savico trong lĩnh vực kinh doanh bất ñộng sản

- Đề xuất các phương án chiến lược nhằm khai thác các cơ hội từ môi trường kinh doanh trên cơ sở phát huy tốt các năng lực lõi của Savico trong lĩnh vực kinh doanh bất ñộng sản

Phạm vi nghiên cứu:

Sự phát triển của thị trường bất ñộng sản Việt Nam thời gian qua thể hiện rõ nét

và sôi ñộng nhất là ở 2 thành phố lớn là TPHCM và Hà Nội Một số ñịa phương cũng có sự phát triển tương ñối như: Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đà Lạt Do vậy, ñề tài này chú trọng nghiên cứu trong phạm vi:

- Khu vực nghiên cứu: TPHCM;

- Hoạt ñộng bất ñộng sản của Savico;

Phương pháp nghiên cứu:

Trong ñề tài này sẽ sử dụng phương pháp ñịnh tính và ñịnh lượng ñể nghiên cứu Phương pháp ñịnh tính ñược thực hiện chủ yếu bằng các thảo luận tay ñôi với các chuyên gia trong ngành, cán bộ quản lý, nhân viên Công ty, tham khảo các tư vấn chuyên nghiệp, tham dự hội thảo chuyên ñề, phỏng vấn bằng bảng câu hỏi Phương pháp ñịnh lượng cũng ñược sử dụng ñể phân tích các diễn biến lượng cung – cầu, giá cả trong thời gian qua, cũng như ñể dự báo cho thời gian tới

Dữ liệu nghiên cứu là các dữ liệu thứ cấp có ñược thông qua sách, báo, tạp chí, các thống kê, và các dữ liệu sơ cấp có ñược thông qua khảo sát, phỏng vấn chuyên gia, nhà quản lý, khách hàng

Quy trình nghiên cứu:

Hình 1: Quy trình nghiên cứu:

Kết cấu của ñề tài :

Đề tài bao gồm các phần với các nội dung chủ yếu của từng phần như sau :

Phần mở ñầu : nêu cơ sở chọn ñề tài và vấn ñề nghiên cứu trong ñề tài, phương

pháp nghiên cứu, ý nghĩa nghiên cứu và quy trình nghiên cứu

Chương 1: Tổng hợp các lý thuyết về chiến lược, hoạch ñịnh chiến lược trong

công ty; lựa chọn lý thuyết ñể vận dụng vào lĩnh vực bất ñộng sản

Chương 2: Phân tích và dự báo môi trường bên ngoài ñối với lĩnh vực bất ñộng

sản; môi trường bên trong Savico; sơ lược về chiến lược của một số doanh nghiệp thành công trong ngành

Chương 3: Đề xuất chiến lược kinh doanh bất ñộng sản của Công ty cổ phần

Savico ñến 2015, các giải pháp thực hiện

Phần kết luận

CHƯƠNG 1 LÝ THUYẾT VỀ QUẢN TRỊ CHIẾN LƯỢC VÀ VẬN

DỤNG TRONG CÁC CƠNG TY BẤT ĐỘNG SẢN

Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu của đề tài, tác giả tham khảo và sử dụng lý thuyết của một số học giả liên quan đến chiến lược cơng ty; bao gồm các lý thuyết về: quản trị chiến lược, lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, các cấp độ chiến lược trong cơng ty; lý thuyết về phân tích mơi trường kinh doanh của doanh nghiệp (mơi trường bên ngồi, mơi trường bên trong) Quá trình tham khảo lý thuyết cĩ kết hợp với thực tiễn ngành bất động sản Đĩ sẽ là những định hướng cho nghiên cứu và phân tích trong đề tài

1.1 Khái niệm về chiến lược kinh doanh 4

Theo tập đồn tư vấn Boston:

“Chiến lược kinh doanh là những xác định sự phân bổ nguồn lực sẵn cĩ với mục đích làm thay đổi thế cân bằng cạnh tranh & chuyển lợi thế về phía mình.”

Cịn theo Michael Porter-giáo sư chiến lược hàng đầu của Havard thì:

“Chiến lược kinh doanh để đương đầu với cạnh tranh là sự kết hợp giữa những

m ục tiêu cần đạt tới và những phương tiện mà doanh nghiệp cần tìm để đạt tới mục

tiêu.”

1.2 Quá trình quản trị chiến lược

1.2.1 Khái niệm quản trị chiến lược

“Quản trị chiến lược là một nghệ thuật và khoa học thiết lập, thực hiện và đánh giá các quyết định liên quan nhiều chức năng cho phép một tổ chức đạt được những mục tiêu đề ra”.5

Quản trị chiến lược gồm cĩ 3 giai đoạn: (1) hình thành chiến lược, (2) thực hiện chiến lược và (3) đánh giá chiến lược

4 Nguyễn Trí Đạt, Chiến lược kinh doanh (Business Strategy), www.saga.vn , 27/09/2007

5 Fred R.David, Khái luận về Quản trị chiến lược, Bản dịch của Trương Cơng Minh – Trần Tuấn Thạc – Trần Thị Tường Như, NXB Thống kê, 2006

6 Fred R.David, sđd

Hình thành chiến lược là quá trình thiết lập nhiệm vụ kinh doanh, thực hiện ñiều tra nghiên cứu ñể xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng bên trong và bên ngoài, ñề ra các mục tiêu dài hạn và lựa chọn những chiến lược thay thế Ba hoạt ñộng cơ bản trong giai ñoạn này là tiến hành nghiên cứu, hòa hợp trực giác và phân tích, và ñưa ra quyết ñịnh

Thực hiện chiến lược là huy ñộng quản trị viên và nhân viên ñể thực hiện các chiến lược ñã ñược lập ra Ba hoạt ñộng cơ bản của thực thi chiến lược là thiết lập các mục tiêu hàng năm, ñưa ra các chính sách và phân phối các nguồn tài nguyên Việc thực thi chiến lược thành công xoay quanh ở khả năng thúc ñẩy nhân viên của quản trị gia – vốn là một nghệ thuật hơn là một khoa học

Đánh giá chiến lược cần phải (i) xem xét lại các yếu tố là cơ sở cho các chiến lược hiện tại, (ii) ño lường thành tích, và (iii) thực hiện các hoạt ñộng ñiều chỉnh Giai ñoạn ñánh giá chiến lược là cần thiết vì thành công trong hiện tại không ñảm bảo thành công trong tương lai

Hình 1.1: Mô hình quản trị chiến lược

Nguồn: Fred R.David, Khái luận về Quản trị chiến lược, Bản dịch của Trương Công Minh – Trần Tuấn Thạc

– Trần Thị Tường Như

1.2.3 Lựa chọn lĩnh vực kinh doanh theo phương pháp McKinsey

- Sơ ñồ phân tích McKINSEY7

Vị thế cạnh tranh

Mạnh Trung bình Yếu Cao SBU mạnh, tốt SBU dấu chấm hỏi Trung

Thấp SBU tạo lợi nhuận SBU kém, xấu nhất

- Đánh giá tính hấp dẫn của loại hình sản phẩm8:

Theo các gợi ý từ mô hình McKinsey, kết hợp với nội dung trao ñổi với các chuyên gia trong lĩnh vực bất ñộng sản, kết quả khảo sát của 4o doanh nghiệp trong ngành bất ñộng sản, các tiêu chí ñánh giá tính hấp dẫn của loại hình bất ñộng sản ñược nêu ra như sau:

Tiêu chí (1) Mức ñộ hấp

dẫn (2)

Hệ số quan trọng (3)

Tổng ñiểm (4) = (2) x (3)

Đặc ñiểm kinh tế xã hội ñịa phương

Qui mô thị trường

 Tổng số các giá trị ở cột (4) thể hiện sự ñánh giá về tính hấp dẫn của loại hình sản phẩm Thông thường một sản phẩm ñược xem là hấp dẫn khi giá trị tổng ở cột (4) từ 2,5 trở lên (≥ 2,5)

- Đánh giá vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp9:

Với phương pháp tương tự như ñánh giá tính hấp dẫn của loại hình bất ñộng sản, các tiêu chí ñánh giá vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp trong ngành như sau:

Tiêu chí (1) Vị thế cạnh

tranh (2) Hệ số quan trọng (3) (4) = (2) x (3) Tổng ñiểm

Lợi thế thương hiệu/uy tín

- Kết hợp ñể ra quyết ñịnh lựa chọn10:

Sản phẩm (1) Độ hấp dẫn của

sản phẩm (2)

Vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp (3)

Tổng hợp (4) = (2) x (3)

Khu công nghiệp

Thứ tự ưu tiên lựa chọn từ sản phẩm có tích số cao nhất ñến các sản phẩm có tích số thấp hơn

9 Do tác giả nghiên cứu từ sự kết hợp mô hình gợi ý của McKinsey và vận dụng thực tế ngành bất ñộng sản

10 Do tác giả nghiên cứu từ sự kết hợp mô hình gợi ý của McKinsey và mục tiêu nghiên cứu của ñề tài

1.2.4 Các cấp ñộ chiến lược 11 :

1.2.4.1 Chiến lược cấp Công ty:

Quá trình tăng trưởng, phát triển của công ty thường bao gồm 4 giai ñoạn chính:

− Giai ñoạn 1: hoạt ñộng ở thị trường nội ñịa trên một lĩnh vực kinh doanh

− Giai ñoạn 2: ñể củng cố và duy trì vị thế cạnh tranh, công ty có thể thực hiện hội nhập dọc hoặc mở rộng thị trường ra bên ngoài, toàn cầu hóa hoạt ñộng

− Giai ñoạn 3: công ty thực hiện ña dạng hóa, mở rộng hoạt ñộng sang các lĩnh vực kinh doanh mới

− Giai ñoạn 4: cắt giảm và thay ñổi

Thông thường các công ty nghĩ ñến chiến lược ña dạng hóa hoạt ñộng khi ñã tạo

ra nguồn lực tài chính dư thừa, vượt mức cần thiết ñể duy trì và tăng cường lợi thế cạnh tranh trong lĩnh vực kinh doanh chính Đa dạng hóa có thể tăng cường dây chuyền giá trị, củng cố vị thế cạnh tranh của công ty

1.2.4.2 Chiến lược cấp kinh doanh:

Ba yếu tố chính làm nền tảng cho sự lựa chọn chiến lược của công ty là:

(1) Nhu cầu khách hàng và sự khác biệt hóa sản phẩm;

11 Nguyễn Hữu Lam – Đinh Thái Hoàng – Phạm Xuân Lan, “Quản trị chiến lược – Phát triển vị thế cạnh tranh”, NXB Thống Kê, 2007

Bảng 1.1: Các chiến lược cạnh tranh tổng quát

NGUỒN CỦA LỢI THẾ CẠNH TRANH Chi phí thấp nhất Khác biệt hóa Rộng CHI PHÍ THẤP NHẤT KHÁC BIỆT HÓA

Hẹp TẬP TRUNG DỰA VÀO CHI PHÍ THẤP NHẤT TẬP TRUNG DỰA VÀO KHÁC BIỆT HÓA

Nguồn: Micheal E.Porter, Competitive Advantage, NewYork Free Press, 1985

1.3 Môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp:

Hoạt ñộng của mỗi doanh nghiệp bị ảnh hưởng ở mức ñộ nhất ñịnh bởi các biến ñộng, xu hướng của ngành, của nền kinh tế Trong thị trường cạnh tranh, mỗi doanh nghiệp cần phải phân tích môi trường bên ngoài nhằm nhận diện, ñánh giá các xu hướng, các sự kiện vượt quá khả năng kiểm soát của công ty ñể có những thông tin hữu ích, giúp chủ ñộng ứng phó hữu hiệu với những biến ñộng bên ngoài, thích nghi và nâng cao hiệu quả kinh doanh

Môi trường bên ngoài bao gồm: môi trường vĩ mô và môi trường ngành

1.3.1 Môi trường vĩ mô:

Những yếu tố vĩ mô tác ñộng lên ngành, qua ñó tác ñộng lên từng doanh nghiệp Các vấn ñề vĩ mô bao gồm:

− Toàn cầu (Global)

Trong từng vấn ñề vĩ mô có rất nhiều yếu tố khác nhau Tùy từng ngành nghề kinh doanh mà sự tác ñộng, mức ñộ quan trọng của các yếu tố vĩ mô có khác nhau

1.3.2 Phân tích môi trường cạnh tranh 12

Michael Porter, nhà hoạch ñịnh chiến lược và cạnh tranh hàng ñầu thế giới hiện nay, ñã mô hình hóa các ngành kinh doanh và cho rằng mọi ngành kinh doanh ñều chịu tác ñộng của năm lực lượng cạnh tranh, ñó là:

Hình 1.2: Phân tích môi trường ngành với mô hình 5 áp lực

12 Nguyễn Hữu Lam – Đinh Thái Hoàng – Phạm Xuân Lan, “Quản trị chiến lược – Phát triển vị thế cạnh tranh”, NXB Thống Kế, 2007

1.3.2.2 Áp lực từ các sản phẩm thay thế:

Sản phẩm thay thế là sản phẩm phục vụ cho cùng một nhu cầu cho cùng đối tượng khách hàng Việc xác định đâu là sản phẩm chính, đâu là sản phẩm thay thế chỉ mang tính tương đối

Các sản phẩm thay thế hạn chế mức lợi nhuận tiềm năng của một ngành bằng cách đặt ra một mức tối đa cho mức giá mà các cơng ty trong ngành cĩ thể kinh doanh cĩ lãi, vì nguy cơ thay thế xuất hiện khi nhu cầu về một sản phẩm bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi giá cả của một loại hàng hĩa thay thế

Khách hàng cĩ sức mạnh yếu khi: (i) xảy ra sáp nhập (nhà sản xuất sáp nhập hoặc mua những nhà phân phối, bán lẻ), (ii) chi phí chuyển đổi sản phẩm của khách hàng lớn, (iii) cĩ rất nhiều khách hàng, (iv) nhà sản xuất cung cấp giá trị đầu vào đáng kể cho sản phẩm của người mua;

1.3.2.4 Nguy cơ xâm nhập của các nhà cạnh tranh tiềm năng:

Sự cạnh tranh trong ngành khơng chỉ cĩ các đối thủ hiện tại mà cịn bị chi phối bởi các hãng mới cĩ thể gia nhập ngành Nguy cơ xâm nhập ngành phụ thuộc vào các rào cản xâm nhập thể hiện qua phản ứng của các đối thủ cạnh tranh hiện thời mà các đối thủ mới cĩ thể dự đốn Nếu các rào cản này cao hay đối thủ tiềm năng dự đốn sẽ bị trả đũa quyết liệt thì khả năng xâm nhập của đối thủ mới rất thấp

Theo Joe Bain13 thì cĩ ba nguồn rào cản chính ngăn cản sự gia nhập ngành là: (1) sự trung thành của khách hàng đối với sản phẩm cơng ty, (2) lợi thế tuyệt đối về chi phí, và (3) lợi thế kinh tế về qui mơ

13 Nguyễn Hữu Lam – Đinh Thái Hồng – Phạm Xuân Lan, “Quản trị chiến lược – Phát triển vị thế cạnh tranh”, NXB Thống Kế, 2007

Theo Michael Porter14 thì có các nguồn rào cản xâm nhập chủ yếu: (1) chính phủ tạo nên các hàng rào; (2) bí quyết công nghệ, bằng sáng chế; (3) tính ñặc trưng của tài sản; (4) lợi thế kinh tế nhờ quy mô (Economies of scale);

1.3.2.5 Các ñối thủ cạnh tranh hiện tại trong ngành

Cường ñộ cạnh tranh chịu ảnh hưởng của các yếu tố: (1) số lượng công ty lớn; (2) thị trường tăng trưởng chậm; (3) các chi phí cố ñịnh cao; (4) chi phí lưu kho cao hoặc sản phẩm dễ hư hỏng; (5) mức ñộ chuyên biệt hóa sản phẩm thấp; (6) các rào cản thoát ra cao; (7) tính ña dạng của ngành;

1.3.3 Phân tích môi trường nội bộ

Việc nhận ñịnh về ñiểm mạnh và yếu là khâu trọng tâm của việc phân tích môi trường bên trong, tạo cơ sở cho quá trình phân tích và lựa chọn chiến lược của công

ty Tuy nhiên ñể ñánh giá chính xác cần phải xem xét các yếu tố của môi trường bên trong với tư cách là các hoạt ñộng trong dây chuyền giá trị của doanh nghiệp,

“Dây chuyền giá trị (value chain) là tổng hợp các hoạt ñộng có liên quan của doanh nghiệp làm tăng giá trị cho khách hàng Việc thực hiện có hiệu quả các hoạt ñộng trong dây chuyền giá trị sẽ quyết ñịnh hiệu quả hoạt ñộng chung và tạo ra những lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp.”15

Lý thuyết phân tích dây chuyền giá trị của công ty16 chia các hoạt ñộng của công

ty thành hai nhóm chính: các hoạt ñộng chủ yếu và các hoạt ñộng hỗ trợ

Các hoạt ñộng chủ yếu

Gồm những hoạt ñộng gắn trực tiếp với các sản phẩm hoặc dịch vụ của công ty: (1) Các hoạt ñộng ñầu vào gắn liền với hoạt ñộng tiếp nhận, bảo quản các yếu

tố ñầu vào của của quá trình sản xuất;

(2) Vận hành gồm tất cả các hoạt ñộng nhằm chuyển các yếu tố ñầu vào thành sản phẩm cuối cùng;

(3) Các hoạt ñộng ñầu ra bao gồm các hoạt ñộng vận chuyển, phân phối, bảo quản nhằm ñưa sản phẩm ñến người tiêu dùng;

(4) Marketing và bán hàng: các hoạt ñộng xoay quanh bốn vấn ñề chính hỗn hợp: sản phẩm, giá cả, yểm trợ và các kênh phân phối;

(5) Dịch vụ khách hàng bao gồm các hoạt ñộng như lắp ñặt, sửa chữa, huấn luyện khách hàng, cung cấp các linh kiện, bộ phận và ñiều chỉnh sản phẩm cũng như sự nhã nhặn và nhanh chóng ñáp ứng những khiếu nại và yêu cầu của khách hàng

Các hoạt ñộng hỗ trợ:

Bao gồm các hoạt ñộng như quản trị nguồn nhân lực, phát triển công nghệ, thu mua/mua sắm, các vấn ñề thuộc cấu trúc hạ tầng của công ty Các hoạt ñộng này nhằm hỗ trợ cho các hoạt ñộng chủ yếu

Hình: 1.3: Dây chuyền giá trị của công ty

Nguồn: Micheal Porter, “Competitive Advantage”, NewYord Free Press, 1985

Bên cạnh việc phân tích dây chuyền giá trị, một số vấn ñề khác cần ñược phân tích ñể có cái nhìn toàn diện về môi trường bên trong công ty như: vấn ñề tài chính, văn hóa tổ chức và lãnh ñạo, tính hợp pháp và danh tiếng

Lợi thế cạnh tranh ñược xuất phát từ những nguồn lực và năng lực hiếm có trên thị trường Các doanh nghiệp tạo lợi thế cạnh tranh so với các ñối thủ thông qua việc phát triển những năng lực cốt lõi của mình, ñó là những năng lực:

- Cho phép doanh nghiệp tạo sự khác biệt về sản phẩm/dịch vụ của nó so với các ñối thủ cạnh tranh khác;

- Là nền tảng ñể tạo ra lợi thế cạnh tranh;

- Tạo ra hiệu quả tốt nhất khi dựa trên các nguồn lực vô hình và năng lực tổ chức tốt;

Để duy trì bền vững lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp, năng lực lõi phải có ñủ

bốn ñiều kiện (VRIN):

- Giá trị (Valueable): cho phép doanh nghiệp tạo ra sự khác biệt sản phẩm/dịch vụ và tạo ra giá trị ñộc nhất;

- Khan hiếm (Rare): các ñối thủ cạnh tranh không thể tiếp cận ñược;

- Không thể bắt chước (Inimitable): các ñối thủ cạnh tranh không thể dễ dàng sao chép hoặc sản xuất ra;

- Không thể thay thế (Non-substitutable): những nguồn lực tương ñương ñể tạo ra những chiến lược tương tự không có sẵn;

Năng lực cốt lõi có thể là công nghệ, bí quyết kỹ thuật, mối quan hệ thân thiết với khách hàng, hệ thống phân phối, thương hiệu mạnh Năng lực cốt lõi tạo nên lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp trong hoạt ñộng sản xuất, kinh doanh

17 Honors, “Strategy Integrates”, www.jmbruton.com

CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ XU HƯỚNG MÔI

TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NĂM 2015 – MÔI TRƯỜNG NỘI BỘ CỦA SAVICO

Trên cơ sở lý thuyết về môi trường kinh doanh trong Chương 1, nội dung phần này sẽ trình bày các phân tích về môi trường hoạt ñộng bên ngoài (môi trường vĩ

mô và môi trường ngành), môi trường bên trong ñối với hoạt ñộng bất ñộng sản của Savico Trong phân tích môi trường vĩ mô, ñề tài sẽ tập trung vào một số yếu tố, mà theo các chuyên gia, có tác ñộng ñáng kể ñến hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản Phân tích môi trường ngành sẽ tập trung vào các lĩnh vực – loại hình sản phẩm bất ñộng sản – mà Savico ñầu tư – phát triển trong thời gian qua, ñặc biệt là những loại hình sản phẩm ñang phát triển tốt trên thị trường Nội dung lớn tiếp theo trong chương này sẽ là môi trường bên trong ñối với lĩnh vực bất ñộng sản của Savico, bao gồm dây chuyền giá trị, năng lực lõi Dựa trên các phân tích môi trường bên ngoài và bên trong, ñề tài tiếp tục với những nhận ñịnh/phân tích về những cơ hội – thách thức, ñiểm mạnh – ñiểm yếu của lĩnh vực bất ñộng sản Savico Và, nhằm ñể hoạch ñịnh chiến lược tối ưu nhất, chiến lược kinh doanh của một số doanh nghiệp thành công cũng sẽ ñược sơ lược trong chương này

2.1 Môi trường bên ngoài

2.1.1 Môi trường vĩ mô:

2.1.1.1 Chính trị - pháp luật – chính sách (Political/Legal):

Môi trường chính trị ở nước ta rất ổn ñịnh, tạo môi trường thuận lợi cho hoạt ñộng của mọi doanh nghiệp, ñặc biệt là khi so sánh với các nước lân cận trong khu vực thời gian qua như: Thái Lan, Mianma, Philipine, Indonexia (có nhiều biến ñộng chính trị - xã hội)

Hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản ở Việt Nam bị ñiều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, quan trọng nhất là Luật ñất ñai 2003, Luật kinh doanh bất ñộng sản 2007, Luật nhà ở 2003, Luật xây dựng 2003 Hệ thống văn bản luật trên ñã tạo hành lang pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản, tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập

Các văn bản luật còn có những quy ñịnh không thống nhất về cùng một vấn ñề; pháp luật còn bất lợi; chưa công bằng giữa nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư

nước ngoài; chưa rõ ràng; thủ tục rườm rà, nhiêu khê (xem Phụ lục 1, 2) Chính phủ

ñang rà soát và ñiều chỉnh theo hướng thuận lợi hơn cho sự phát triển của thị trường, trước hết là giảm thiểu thủ tục, rút ngắn thời gian xin phép, phê duyệt dự án ñầu tư Chính sách sẽ ñịnh hướng thị trường theo mục tiêu phát triển ổn ñịnh, bền vững, hướng ñến ñáp ứng nhu cầu thực của xã hội (như nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các thành phố lớn), hạn chế tình trạng ñầu cơ bong bóng (bằng các công cụ như thuế, ñiều kiện giao dịch) Sự minh bạch của thị trường cũng là một mục tiêu chính sách hướng ñến nhằm tạo sự bình ñẳng giữa các nhà ñầu tư, bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng (chẳng hạn như quy ñịnh giao dịch bất ñộng sản qua sàn) Các cơ chế tài trợ cho bất ñộng sản (như trái phiếu dự án, quỹ tín thác bất ñộng sản - REIT) ở các thị trường phát triển trên thế giới ñang ñược nghiên cứu, luật hóa phù hợp với ñiều kiện ở Việt Nam, tạo nguồn tài trợ cho các dự án Tại các thành phố lớn sẽ có sự chú trọng xây dựng quy hoạch ñồng bộ, cải trang những khu trung tâm hiện hữu

2.1.1.2 Chính sách quy hoạch ñô thị:

Quy hoạch phát triển ñô thị quy ñịnh chức năng phát triển của từng khu vực ñô thị, chức năng sử dụng ñất, những chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc mà ảnh hưởng ñến

sự hấp dẫn của dự án, thu hút ñầu tư phát triển, chỉnh trang ñô thị

Hiện nay, hầu hết các quận huyện TPHCM ñã có Quy hoạch 1/2000, và theo quy ñịnh thì các thông tin quy hoạch trên ñược công khai rộng rãi Tuy nhiên, các doanh nghiệp rất khó ñể tiếp cận thông tin quy hoạch Đặc biệt, một số ñịa phương tồn tại quy ñịnh bất thành văn: doanh nghiệp muốn có thông tin quy hoạch phải có sổ ñỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất) hoặc hoàn thành ñền bù, giải phóng mặt bằng Liên quan vấn ñề này, ñại diện Sở Xây dựng cho rằng, rất nhiều doanh nghiệp nộp hồ sơ xin quy hoạch 1/500 với những chi tiết không khớp với quy hoạch 1/2000 làm cho cán bộ quản lý khó giải quyết, xin ý kiến cấp trên dẫn ñến hồ sơ ứ ñọng Điều này là hệ quả do bởi:

- Doanh nghiệp rất khó tiếp cận thông tin quy hoạch;

- Doanh nghiệp ñã lỡ mua ñất với giá quá cao, phải cố xin chỉ tiêu kiến trúc có lợi ñể ñầu tư có hiệu quả; và

- Thực tế có một số doanh nghiệp xin ñược;

Trong thời gian gần ñây, TPHCM cũng ñã cố gắng ñể thực hiện công khai minh bạch, công bố thông tin ñến cộng ñồng về quy hoạch của các dự án, nổi bật nhất là

việc công bố thông tin 20 “khu ñất vàng” tại trung tâm thành phố (xem Phụ lục 3),

với chức năng phát triển là văn phòng – thương mại – khách sạn, hầu như không có nhà ở (trừ khu ñất Tứ giác Bến Thành) Điều này tiếp tục khẳng ñịnh chủ trương của TPHCM phát triển khu vực trung tâm thành khu trung tâm tài chính – văn phòng – thương mại – dịch vụ lớn, mang tầm vóc quốc tế Chủ trương này phù hợp với xu hướng của các ñô thị lớn trên thế giới ñã thực hiện: quỹ ñất hạn hẹp tại các khu trung tâm ñược phát triển thành khu văn phòng – thương mại, khu vực ngoại vi ñược ñầu tư thành các khu ñô thị, dân cư hiện ñại ñể thực hiện giãn dân Trong thời gian qua rất nhiều dự án khu ñô thị, dân cư ñã và ñang ñược triển khai tại các Quận

7, Quận 2, Quận 9, Bình Chánh, Thủ Đức

Dự kiến, TPHCM sẽ chỉnh trang khu trung tâm (gồm Quận 1,3,4) và mở rộng về

cả 4 hướng: hướng Đông Bắc về phía Quận 2, 9, Thủ Đức; hướng Nam về phía Quận 7, Nhà Bè, Cần Giờ; hướng Tây Bắc về phía Tân Bình, Củ Chi dựa trên trục ñường Xuyên Á và hướng Tây Nam về phía Quận 11, 6, Bình Chánh và kết nối Quốc lộ 1 ñi về miền Tây Khu trung tâm TPHCM sẽ giảm ñược mật ñộ dân cư bằng cách giãn dân ra các khu ñô thị mới ở ngoại thành, hạ tầng (cầu, ñường, xe ñiện ngầm, monorail) sẽ phát triển mạnh TPHCM sẽ trở thành một trong những ñô

thị ñẹp và hiện ñại bậc nhất trong khu vực Đông Nam Á trong tương lai (xem Phụ

l ục 4)

2.1.1.3 Chính quyền ñịa phương:

Để triển khai xây dựng một dự án phải trải qua rất nhiều bước thủ tục với nhiều

cơ quan chức năng phê duyệt Khả năng vận hành và thực thi các quy ñịnh pháp luật liên quan dự án cũng làm ảnh hưởng lớn ñến việc triển khai dự án của chủ ñầu tư

Tại TPHCM, chính sách “đổi đất lấy hạ tầng” được quan tâm thực thi nhiều Điển hình là tập đồn GS của Hàn Quốc, đầu tư xây dựng tuyến đường vành đai Bình Lợi - Tân Sơn Nhất, đổi lại TPHCM sẽ giao lại 5 khu đất cho tập đồn GS để đầu tư kinh doanh thu hồi vốn Chính sách này thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

2.1.1.4 Các yếu tố kinh tế vĩ mơ:

Thị trường vốn:

Thị trường vốn hỗ trợ cho thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành đầy

đủ, cịn nhiều rủi ro Các chủ đầu tư trong nước tìm kiếm nguồn vốn chủ yếu từ nguồn tín dụng ngân hàng, bên cạnh vốn tự cĩ

V ốn chủ sở hữu:

Theo quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP thì vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ đầu tư tối thiểu phải bằng 15% tổng mức đầu tư của dự án đối với dự án khu nhà ở cĩ quy mơ diện tích đất dưới 20ha; và tối thiểu bằng 20% tổng mức đầu tư của dự án trong các trường hợp khác Đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đều cĩ quy mơ vốn nhỏ Trong xu hướng giá đất tại các thành phố lớn tăng vùn vụt thì chi phí đầu tư các dự án ngày càng tăng

tài sản hoàn toàn dựa vào thiện chí của các bên Bên cạnh ñó, rủi ro về tiến ñộ thi công các dự án cũng ảnh hưởng lớn ñến dòng tiền cho vay của các ngân hàng Về mặt chủ ñầu tư/khách hàng, việc dựa quá nhiều vào ngân hàng gây nên rủi ro rất lớn

về dòng tiền dự án, chi phí ñầu tư

Theo Ông Lê Xuân Nghĩa – Vụ trưởng Vụ chiến lược phát triển ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước thì: “bất ñộng sản thế chấp lên tới khoảng 50% tổng tài sản ngân hàng, nghĩa là bằng GDP Việt Nam”18

“Một trong những khó khăn, vướng mắc hiện nay của thị trường bất ñộng sản Việt Nam là thiếu vốn do phụ thuộc quá nhiều vào các ngân hàng”.19 Trong bối cảnh chi phí lãi vay gia tăng ñáng kể, giá nguyên vật liệu tăng do lạm phát, các dự

án bị giãn tiến ñộ Nguy cơ thiếu hàng hóa trong tương lai là rất lớn

Ngoài ra, các doanh nghiệp tìm kiếm nguồn vốn nước ngoài dưới các hình thức: liên doanh, hợp ñồng hợp tác kinh doanh, hoặc bán dự án Trong hơn 31 tỷ USD vốn ñầu tư trực tiếp nước ngoài trong 6 tháng ñầu năm 2008, hơn một nửa là ñầu tư vào các dự án bất ñộng sản Điều này dẫn ñến lo ngại rằng thị trường có thể “rơi” vào tay các doanh nghiệp nước ngoài Tuy nhiên, cách này cũng khó thực hiện vì có quá nhiều dự án ñược ñưa ra chào mời

V ốn ứng trước của khách hàng:

Nguồn vốn này rất ưu việt vì chủ ñầu tư có thể sử dụng dài hạn mà không phải

lo trả nợ, chi phí sử dụng vốn hầu như không có và nó cũng sẽ ñảm bảo ñầu ra cho sản phẩm Theo quy ñịnh của Luật Kinh doanh bất ñộng sản, Luật Nhà ở thì chủ ñầu tư dự án khu dân cư ñược phép huy ñộng vốn góp của khách hàng với ñiều kiện

là ñã hoàn thành phần móng Tổng số tiền huy ñộng không vượt quá 70% giá trị tài sản (nhà ở) trước khi bàn giao cho khách hàng Tuy nhiên, hiểu như thế nào là

“hoàn thành phần móng” thì mỗi doanh nghiệp, mỗi cơ quan có lý giải khác nhau;

do vậy có nhiều biến tướng trong thực tiễn nhằm lách luật Một ñiều nữa là việc soạn thảo các hợp ñồng góp vốn ñều do chủ ñầu tư thực hiện, có nhiều quy ñịnh bất

18 Báo Sài Gòn Tiếp Thị, “Giá trị bất ñộng sản thế chấp bằng GDP Việt Nam”, ngày 6/5/2008

19 TS Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám ñốc Công ty Vinaland

lợi cho khách hàng Thực tế ñã có nhiều vụ lật kèo, không giao nhà cho khách hoặc giao nhà không ñúng thiết kế như nhà mẫu

Đối với các loại hình dự án văn phòng, trung tâm thương mại thì thực tiễn cũng

có việc huy ñộng vốn của khách hàng dưới các hình thức như: (1) ký hợp ñồng thuê toàn bộ dự án trong dài hạn, ñặt cọc trước một khoản tiền, sau ñó trả tiền thuê theo tiến ñộ xây dựng, và cuối cùng là thanh toán số tiền thuê còn lại sau khi bàn giao công trình; (2) khách thuê bỏ tiền ñể xây dựng toàn bộ công trình, sau khi hoàn thành sẽ thanh toán tiếp cho chủ ñầu tư một số tiền ñể toàn quyền sử dụng một phần diện tích công trình, phần diện tích còn lại các bên thỏa thuận hợp tác theo phương thức, tỷ lệ hai bên ñồng ý Trong các hình thức này, khách thuê ñược toàn quyền quản lý, khai thác kinh doanh một phần diện tích hoặc toàn bộ công trình trong dài hạn (có thể là trong suốt dự án), tuy nhiên, quyền sở hữu công trình/dự án vẫn thuộc chủ ñầu tư

Phát hành trái phi ếu:

Đây là hình thức huy ñộng vốn mới ñược áp dụng ñầu năm 2008 khi nguồn tín dụng ngân hàng bị thắt chặt Trái phiếu phát hành nhằm mục ñích huy ñộng vốn ñể ñầu tư dự án và ñược kèm theo quyền mua sản phẩm của dự án với giá ưu ñãi Trái chủ ñược quyền nhận lại vốn gốc và lãi khi ñáo hạn hoặc chuyển số tiền gốc và lãi

ñó thành tiền ứng trước nếu quyết ñịnh thực hiện quyền mua sản phẩm bất ñộng sản Quyền sở hữu trái phiếu và quyền mua sản phẩm ñược tách bạch và ñược giao dịch trên thị trường Thoạt ñầu, giới chuyên gia ñều cho rằng ñây là giải pháp ñột phá trong tình hình nguồn vốn thiếu hụt Tuy nhiên, phương thức này không mang lại hiệu quả như mong muốn Bởi vì người mua trái phiếu cũng dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng hoặc ñể mua trái phiếu và/hoặc góp vốn theo tiến ñộ dự án nếu quyết ñịnh thực hiện quyền mua

Các qu ỹ ñầu tư:

Tại các thị trường phát triển, nguồn vốn tài trợ ñầu tư bất ñộng sản chủ yếu từ các tổ chức tài chính, các quỹ ñầu tư, quỹ hưu trí, quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản

(REIT – Real Estate Investment Trust) Các hình thức này, ñặc biệt là quỹ REIT, ở Việt Nam, vẫn còn ñang ñược bàn luận bởi các chuyên gia

Th ị trường cầm cố thứ cấp:

Đây là thị trường hỗ trợ nhằm tạo tính thanh khoản cho thị trường bất ñộng sản Các bất ñộng sản ñược chứng khoán hóa thành những tài sản tài chính – ñược ñảm bảo giá trị bởi chính các bất ñộng sản, ñược ñịnh mức tín nhiệm, ñược bảo hiểm – giao dịch dễ dàng trên thị trường tài chính

Th ị trường chứng khoán:

Rất nhiều doanh nghiệp ñã thực hiện phát hành chứng khoán huy ñộng vốn thông qua thị trường này ñể ñầu tư phát triển các dự án bất ñộng sản Và cũng có nhiều nhà ñầu tư thắng lớn trên thị trường chứng khoán dùng tiền săn lùng những sản phẩm bất ñộng sản, gây nên những “cơn sốt” cục bộ trong một thời gian ngắn, gây nên những xáo trộn tâm lý dân chúng

Tóm lại, “từ trước ñến nay, tín dụng ngân hàng giống như một mạch máu nuôi sống và duy trì ñộ nóng cho thị trường bất ñộng sản” Và khi lãi suất cho vay của ngân hàng tăng cao thì “vai trò ñộng lực của tín dụng ngân hàng ñối với thị trường bất ñộng sản gần như là bằng không Một khi không còn ñộng lực thì thị trường khó

mà duy trì chứ chưa nói ñến việc phát triển”20

Chính sách tiền tệ

Trong bối cảnh còn lệ thuộc lớn vào nguồn tín dụng cho vay của ngân hàng thì hoạt ñộng của các doanh nghiệp bất ñộng sản và của cả thị trường bất ñộng sản nước ta rất nhạy cảm với chính sách tiền tệ Một chính sách tiền tệ thắt chặt sẽ gây nên cơn khát vốn của doanh nghiệp, tăng giá thành sản phẩm, và gây ñóng băng một số phân khúc thị trường như ñã biểu hiện trong năm 2008

Chính sách tài khóa

Chính sách tài khóa của Chính phủ ñược sử dụng dưới dạng chi tiêu công Nhà nước Trong chi tiêu công thì chi tiêu dưới dạng ñầu tư cơ sở hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn ở Việt Nam Cơ sở hạ tầng ñược ñầu tư phát triển sẽ góp phần thu hút ñầu tư,

20 Ông Lâm Văn Chúc – Giám ñốc Công ty bất ñộng sản Phúc Đức

gia tăng các hoạt ñộng kinh tế - xã hội, tạo ñộng lực thúc ñẩy phát triển ở các ñịa phương, các vùng Đối với lĩnh vực bất ñộng sản, khu vực nào có cơ sở hạ tầng tốt, kết nối giao thông thuận lợi, các tiện ích xã hội như giáo dục, y tế, cơ sở thương mại ñầy ñủ và phát triển sẽ góp phần nâng cao ñáng kể giá trị của bất ñộng sản

Cơ sở hạ tầng:

Cơ sở hạ tầng là nền tảng của mọi hoạt ñộng kinh tế - xã hội Đối với lĩnh vực bất ñộng sản, cơ sở hạ tầng quan trọng nhất là hệ thống giao thông kết nối thuận lợi với các trung tâm hiện hữu và các khu vực tiện ích khác Cơ sở hạ tầng hoàn thiện

sẽ góp phần rất lớn nâng cao giá trị bất ñộng sản, nét rõ nhất là trường hợp giá ñất tại các vùng ñược quy hoạch/ñầu tư xây dựng hạ tầng gia tăng chóng mặt

TPHCM ñang triển khai thực hiện một số dự án hạ tầng lớn (xem phụ lục 5)

Những dự án hạ tầng này cùng một số dự án khác cho thấy chính sách mở rộng về phía ñông của thành phố Những khu vực dọc theo những tuyến hạ tầng trên sẽ ñược phát triển thành những khu ñô thị, khu dân cư văn minh, hiện ñại, ñặc biệt là những vùng như Thủ Thiêm, Quận 2, Quận 4, Quận 7, Quận 9, Thủ Đức

Lạm phát:

Trong những năm qua, lạm phát ở Việt Nam tăng lên ñến mức hai chữ số Trong

ñó, giá vật liệu xây dựng tăng rất nhanh góp phần làm tăng chi phí ñầu tư các dự án bất ñộng sản, trong khi ñó ñầu ra của sản phẩm bất ñộng sản bị hạn chế ñáng kể, gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp bất ñộng sản

Sự ảnh hưởng của thị trường chứng khoán – thị trường tiền tệ và vàng:

Tại Việt Nam, ñặc biệt là các thành phố lớn, thường xuyên có sự luân chuyển vốn và liên thông giữa các thị trường bất ñộng sản – thị trường chứng khoán – thị trường tiền tệ - vàng Do ñó, sự biến ñộng của tỷ giá ngoại tệ, giá vàng, cũng như thị trường chứng khoán sẽ góp phần ảnh hưởng và tạo nên những ñợt “sốt” của thị trường bất ñộng sản trong ngắn hạn, cục bộ Ngoài các yếu tố như sự hấp dẫn của thị trường, môi trường chính trị - xã hội ổn ñịnh, thì việc ñịnh giá ñồng nội tệ yếu cũng là một yếu tố thu hút ñầu tư nước ngoài vào bất ñộng sản; giá vàng tăng giảm ảnh hưởng ñến việc thanh khoản thị trường nhà, ñất; nguồn tiền sinh lợi từ việc ñầu

tư trên thị trường chứng khoán, vàng thường ñược chuyển dịch ñầu tư vào bất ñộng sản Tất cả các yếu tố này cũng ñã góp phần ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản tại các thành phố lớn như TPHCM và Hà Nội trong các năm gần ñây

2.1.1.5 Các yếu tố văn hóa – xã hội:

Những biến ñổi về văn hóa – xã hội nổi bật trong thời gian gần ñây có tác ñộng ñến thị trường bao gồm nhưng không giới hạn21:

S ự thâm nhập của văn hóa phương Tây vào giới trẻ tác ñộng ñến thị trường

- Phong cách tiêu thụ: giới trẻ là những người có trình ñộ, kỹ năng, thu nhập cao Tỷ lệ thu nhập ñể tiêu dùng của họ cũng cao hơn thế hệ trước Họ thích mua sắm trong các trung tâm thương mại, siêu thị hơn so với các chợ truyền thống bởi vì các tiện ích, cách bày trí, mua bán sản phẩm lịch sự, sang trọng, nâng cao giá trị sản phẩm cũng như giá trị người mua Môi trường công việc căng thẳng ñòi hỏi giới trẻ vui chơi giải trí nhiều hơn Đặc biệt ở Việt Nam hơn 60% dân số là người trẻ (dưới 35 tuổi)22 Những ñiều ñó thúc ñẩy mạnh

mẽ sự phát triển của thị trường dịch vụ - thương mại, gián tiếp ñòi hỏi ngày càng nhiều trung tâm thương mại, dịch vụ cần ñược xây dựng ñể ñáp ứng ngày nhu cầu ngày càng cao của xã hội

Xu h ướng thân thiện với môi trường:Ý thức của dân chúng về bảo vệ môi

trường ngày càng nâng cao Khi thu nhập người dân tăng lên, họ có thể chấp nhận

bỏ thêm tiền ñể ñược sử dụng sản phẩm “xanh” Đối với bất ñộng sản, tính “xanh” thể hiện ở một số ñiểm như: tiết kiệm năng lượng, thiết kế - kiến trúc phải tận dụng

21 CitiPlus, Tổng quan thị trường bất ñộng sản Việt Nam, 2006

22 CBRE Việt Nam, Triển vọng của thị trường bán lẻ Việt Nam, 2008

tối ña ánh sáng tự nhiên; nhiều diện tích cây xanh, khu sinh hoạt cộng ñồng, các tiện ích chung

2.1.1.6 Dân số:

Nước ta hiện nay có gần 60% dân số có ñộ tuổi dưới 3523 Lực lượng trẻ này chịu ảnh hưởng của những yếu tố văn hóa như trên ñã nói, ñang và sẽ là ñộng lực mạnh mẽ thúc ñẩy sự phát triển kinh tế, ngành bất ñộng sản

Bên cạnh ñó, xu hướng di dân từ về thành thị cũng tạo nhiều vấn ñề kinh tế xã hội ñáng kể TPHCM là một nơi ñến của rất nhiều luồng di dân khắp cả nước ñến tìm kiếm việc làm Lực lượng di dân này ñặt ra nhiều vấn ñề nan giải về môi trường, cơ sở hạ tầng, giáo dục, y tế, ñặc biệt vấn ñề nhà ở cho công nhân viên có thu nhập trung bình – thấp, nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp hết sức ñáng chú ý Hơn nữa, vì tính chất công việc không ổn ñịnh, thường thay ñổi nơi làm nên nhu cầu nhà ở cho thuê của họ là rất lớn Đây là mảng thị trường còn trống, ít ñược sự quan tâm của các doanh nghiệp

2.1.1.7 Môi trường tự nhiên - công nghệ:

Những yếu tố tự nhiên – công nghệ ảnh hưởng ñến chi phí chuẩn bị, chi phí ñầu

tư dự án, chi phí bảo trì, quản lý bất ñộng sản

Ngày càng nhiều tiến bộ mới về vật liệu, kỹ thuật thi công ñược áp dụng trong xây dựng góp phần làm giảm chi phí, thời gian thi công công trình

2.1.1.8 Môi trường toàn cầu:

Tình hình thế giới và khu vực trong thời gian vừa qua có những biến ñộng hết sức phức tạp và khó lường trên nhiều lĩnh vực:

- Cuộc khủng hoảng thị trường cầm cố thế chấp ở Mỹ gây nên tác ñộng to lớn ñối với hệ thống tài chính của Mỹ cũng như của cả thế giới

- Giá nhiên, nguyên liệu, giá lương thực thực phẩm tăng mạnh, gây nên lạm phát ở hầu hết các nước;

- Xung ñột tại Trung Đông; chiến sự Nga – Gruzia gây nên những căng thẳng giữa Phương Tây và Phương Đông;

23 Sñ d

- Tình hình khu vực có nhiều biến cố: khủng hoảng chính trị tại Thái Lan, Mianma, Philipine; những xáo trộn tại Tân Cương, Tây Trạng ở Trung Quốc;

- Thiên tai do biến ñổi khí hậu;

Tình hình thế giới có nhiều bất ổn, ảnh hưởng ñến các hoạt ñộng kinh tế của các quốc gia, trong ñó có Việt Nam Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, ñây lại là thời cơ thuận lợi ñể nước ta ñón nhận sự dịch chuyển luồng vốn quốc tế ñầu tư vào nền kinh tế nói chung, thị trường bất ñộng sản nói riêng bởi những lý do sau:

- Kinh tế tăng trưởng cao và ổn ñịnh;

- Chính trị - xã hội ổn ñịnh, an toàn;

- Qui mô thị trường lớn, tốc ñộ tiêu thụ tăng nhanh;

- Thị trường bất ñộng sản tiềm năng lớn, lượng cung vẫn trong tình trạng thiếu hụt so với lượng cầu;

- Cam kết mở cửa khi hội nhập WTO tạo nhiều cơ hội kinh doanh;

2.1.1.9 Nhận diện cơ hội và nguy cơ ñối với lĩnh vực bất ñộng sản của Savico:

Những yếu tố vĩ mô nêu trên tạo những cơ hội và nguy cơ ñối với lĩnh vực bất ñộng sản của Công ty cổ phần Savico ñược nhận diện như sau:

Quy hoạch khu trung tâm

hiện hữu của TPHCM

thành khu tài chính – văn

phòng – thương mại – dịch

vụ mang tầm vóc quốc tế

Phát triển hệ thống các mặt bằng của Công ty tại trung tâm thành phố

Chính quyền ñịa phương Phát huy khả năng vận ñộng

hành lang của Công ty

Khó khăn về thủ tục cho doanh nghiệp Thị trường vốn còn chưa

phát triển, dựa nhiều vào

vốn ngân hàng

Có sự hỗ trợ về vốn từ các lĩnh vực thương mại – dịch

vụ, tài chính cho lĩnh vực bất ñộng sản

Khó khăn nguồn vốn ñầu tư, chi phí tài chính

Cơ sở hạ tầng ñược ñầu tư

Sự thâm nhập văn hóa

Phương Tây

Phát triển các dự án hiện ñại, nhiều tiện ích, trong/gần khu trung tâm

Xu hướng thân thiện môi

trường

Phát triển nhiều dự án

“xanh”

Vấn ñề thiết kế công nghệ, dự án cần diện tích lớn

Dân số trẻ Phát triển các dự án hiện ñại

phục vụ tầng lớp trẻ Luồng di dân về thành thị Phát triển dự án nhà ở cho

người thu nhập trung bình/thấp

Tự nhiên – công nghệ Kỹ thuật thiết kế, thi

công còn hạn chế Môi trường toàn cầu Cơ hội hợp tác với nhà ñầu

tư nước ngoài

Cạnh tranh gay gắt

2.1.2 Môi trường ngành bất ñộng sản ở Việt Nam:

Trong thời gian qua, Savico tham gia thị trường bất ñộng sản với tư cách là nhà phát triển dự án trong các loại hình như sau: khu phức hợp (văn phòng – thương mại – khách sạn), văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, chung cư, khách sạn, khu biệt thự - resort, nhà ở liên kết, nền ñất dự án Khu vực ñịa lý hoạt ñộng bao gồm Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM, Cần Thơ, Vũng Tàu Trong ñó chủ yếu là ở TPHCM Do vậy, phần này chủ yếu phân tích môi trường hoạt ñộng của các nhà phát triển dự án trong các loại hình nói trên

Đặc ñiểm chung của thị trường các loại hình bất ñộng sản vừa kể trên trong thời gian qua tại TPHCM là lượng cầu vượt lượng cung; giá cả thị trường tăng mạnh Các chuyên gia ñều nhận ñịnh rằng sự tăng trưởng phát triển của thị trường bất ñộng sản Việt Nam sẽ kéo dài trong vài thập kỷ nữa, sức hấp dẫn của thị trường còn rất lớn Những khó khăn của thị trường trong 7 tháng ñầu năm 2008 chỉ là tạm thời

2.1.2.1 Thị trường nhà ở:

Thị trường nhà ở bao gồm thị trường căn hộ chung cư, nhà liên kế, nhà phố, biệt thự ở nhằm phục vụ nhu cầu an cư cho người dân Thời gian qua, thị trường nhà ở sôi ñộng nhất ở loại hình chung cư

Từ 2003 ñến 2007, có khoảng 120 dự án căn hộ ñược xúc tiến tại TPHCM với mức giá bán từ 600 USD/m2 trở lên, thời gian thi công khoảng 16 – 24 tháng Lượng cung thị trường về căn hộ cao cấp luôn tăng trong thời gian qua, ñỉnh ñiểm

là năm 2005 với 39 dự án mới ñược ñầu tư Về số lượng căn hộ, trong giai ñoạn

2003 - 2006 có 32.373 căn hộ cao cấp ñược ñưa ra thị trường TPHCM, tốc ñộ tăng trung bình của tổng số căn hộ cao cấp tại TPHCM ñạt 117% /năm Riêng chỉ trong

5 tháng ñầu năm 2007, thị trường nhà ở TPHCM ñược cung cấp thêm hơn 11.000 căn hộ từ 18 dự án căn hộ cao cấp

Mặc dù lượng cung căn hộ tăng nhưng vẫn chưa ñáp ứng ñược nhu cầu Tỷ lệ bán trung bình của các dự án căn hộ cao cấp ñạt khoảng 85 – 90% trong vòng 2 năm

dự án Theo khảo sát của Công ty Tư vấn Bất ñộng sản CB Richard Ellis, năm

2006, TPHCM ñã bán ñược tổng cộng 6.707 căn hộ so với 5.897 căn năm 2005 và 4.300 căn năm 2004 Về nhu cầu, ước tính có 50% người mua là các nhà ñầu tư

Nguồn cung căn hộ tại các quận TPHCM:

Trong 5 năm qua, số lượng các dự án căn hộ cao cấp tại TPHCM tăng rất mạnh Trong số 24 quận của TPHCM, Quận 7 là nơi dẫn ñầu về số lượng các dự án căn hộ (chiếm trên ¼ tổng số các dự án và gần 40% số lượng căn hộ), tiếp theo là Quận 2, Bình Thạnh, Quận 1, Quận 9 và Quận 3 Những quận này có lợi thế hơn các quận khác nhờ yếu tố vị trí: tại khu vực trung tâm thương mại (quận 1,3) hay gần các quận trung tâm (Quận 7,2,9 và Q.Bình Thạnh) theo quy hoạch của TPHCM về mở rộng khu trung tâm thương mại theo hướng Nam và hướng Đông Các Quận 2, 7, 9 thu hút các nhà ñầu tư bởi chúng tọa lạc không xa khu vực trung tâm thương mại, chỉ cách khoảng 10-20 phút lái xe từ trung tâm TPHCM Đường giao thông từ khu vực trung tâm ñến Quận 7 hiện nay rất thuận lợi thông qua tuyến ñường Bắc – Nam

và ñường Tân Thuận, giúp rút ngắn một nửa thời gian lưu thông, còn 10-15 phút Quận 2 và Quận 9 kết nối tốt với khu trung tâm thành phố qua Xa Lộ Hà Nội Ngoài ra, các quận này rất gần khu vực cầu Thủ Thiêm, ñường hầm Thủ Thiêm, thời gian ñi từ Quận 2, Quận 9 ñến khu vực trung tâm thương mại nhờ ñó sẽ ñược rút ngắn một nửa

Hầu hết các dự án căn hộ trong 6 quận này ñều có chất lượng cao với mức giá trên 1.000 USD/m2, thậm chí lên ñến 3.500 USD/m2

Với vị trí thuận lợi và tiện nghi sang trọng, khách hàng mục tiêu của các dự án tại Quận 1, 2, 3 và Bình Thạnh là người Việt Nam có thu nhập cao, Việt Kiều, và người nước ngoài Hầu hết khách hàng sử dụng các căn hộ cao cấp ñể cho người nước ngoài ñang làm việc tại Việt Nam thuê lại

Hiện nay, dòng ñầu tư vào căn hộ từ khá ñến cao cấp ñang ñược mở rộng ra các khu vực lân cận như Quận Thủ Đức, Tân Phú, Tân Bình, Bình Tân và cả các quận ngoại ô như Bình Chánh, Nhà Bè ñể tìm kiếm nguồn ñất cho các dự án

Riêng quận Tân Bình, ñây là một khu vực hứa hẹn cho các dự án khu dân cư vì hiện nay tại khu vực Quận Tân Bình mới chỉ xây dựng một số cao ốc Trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê Nhu cầu về căn hộ cao cấp cho người nước ngoài làm việc tại Việt Nam và người Việt Nam có thu nhập cao vẫn chưa ñược ñáp ứng ñầy ñủ Vị trí quận Tân Bình cách trung tâm TPHCM khoảng 15

- 20 phút lái xe, về lưu thông có thể tiếp cận từ nhiều hướng Bên cạnh ñó, Tân Bình nằm trong khu vực ñang ñược lập kế hoạch xây dựng các hệ thống cơ sở hạ tầng quan trọng của TPHCM bao gồm: dự án mở rộng ñường Nam Kỳ Khởi Nghĩa nối khu vực sân bay với khu vực trung tâm TPHCM, dự án nối Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành Đai Ngoài

Nhu cầu :

Nhu cầu về thị trường nhà ở tăng mạnh mẽ trong thời gian qua là do một số nhân

tố bao gồm nhưng không giới hạn, việc tăng dân số các thành phố lớn (tăng tự nhiên

và tăng cơ học), sự thay ñổi phong cách sống, dân số trung lưu thành thị tăng lên và nhu cầu ñầu tư

Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường nhà ở vẫn còn nhiều bất cập

Nhu cầu chủ yếu là ñầu tư/ñầu cơ Giá nhà ñất, chung cư tăng quá cao, vượt quá khả năng của ñại bộ phận người dân thành phố, những người có nhu cầu nhà ở thực

sự Nhu cầu nhà ở thực sự của người dân vẫn chưa ñược ñáp ứng

Các chủ ñầu tư cũng góp sức ñẩy giá lên cao bằng cách thực hiện bán hàng nhỏ giọt, chỉ vài căn hộ mỗi lần, trong khi nhu cầu là rất cao, tạo cảm giác khan hiếm giả tạo

Thông tin trên thị trường không chính xác, hầu hết các dự án chung cư trong giai ñoạn năm 2007 ñều ñược quảng cáo là cao cấp Chủ ñầu tư cũng cố gắng dựng những ngôi nhà mẫu hoành tráng ñể tiếp thị, giới thiệu Nhưng khi khách hàng ñóng tiền mua nhà theo tiến ñộ thì không thể kiểm soát ñược chất lượng xây dựng Sau khi hoàn thành công trình thì nhà mẫu bị ñập phá, do vậy khách hàng không có cơ

sở ñể khiếu nại khi chất lượng nhà thực quá kém so với nhà mẫu

Những hạn chế trên ñã bộc phát trong thời gian qua Giá nhà ñất, chung cư ở tất

cả dự án ñều giảm mạnh do giới ñầu cơ buộc phải nhả hàng ñể giảm gánh nặng trả

nợ và lãi vay Mặc dù giá giảm mạnh nhưng thị trường không hình thành mặt bằng giá mới bởi vì giá vẫn còn vượt khả năng tài chính của người có nhu cầu thực sự

Xu hướng tương lai :

Trước tình hình trên, một số nhà ñầu tư ñã chú trọng hơn vào phần khúc nhà ở trung – thấp cấp với giá phải chăng phục vụ người có nhu cầu thực như dự án E-home của Nam Long, Phú Lợi 1 của Sacomreal & Hai Thành, An Viên của Công ty Nam Long Diện tích các căn hộ ở các dự án này khoảng trên dưới 50 – 70 m2 với giá từ 500 – 700 triệu ñồng/căn, phù hợp hơn với số nhiều người dân có nhu cầu nhà ở Vị trí các dự án trên không còn phải quá chú trọng vào các khu vực trung tâm, mà phân bổ ở các quận vùng ven như Quận 7, Quận 9, Quận 2, Thủ Đức Những quận này kết nối tốt với khu vực trung tâm thông qua những dự án hạ tầng ñang dần hoàn thiện Chủ ñầu tư cũng có những cam kết mạnh mẽ hơn về tiến ñộ xây dựng, chất lượng công trình Đây sẽ là xu hướng trong tương lai sắp tới Về mặt pháp luật, Bộ Xây dựng ban hành thông tư quy ñịnh hạng mức chung cư góp phần hạn chế sự lạm phát chung cư cao cấp trên các phương tiện quảng cáo tiếp thị Nhu cầu hiện tại ñã cao và sẽ ñược bổ sung nhiều trong thời gian tới, bởi các nguồn cầu: lao ñộng di dân ñến thành phố, Việt Kiều, người nước ngoài ñược cho phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam

2.1.2.2 Thị trường văn phòng:

Tính ñến tháng 5/2008, TPHCM có tổng diện tích sàn văn phòng là 752.418 m2 Trong ñó, có 5 tòa nhà hạng A với diện tích 99.618 m2 (chiếm 13%); 19 tòa nhà

hạng B với diện tích 297.146 m2 (chiếm 39%); phần còn lại là tòa nhà văn phòng hạng C với diện tích 355.654 m2 (chiếm 47%) Hầu hết các tòa nhà văn phòng ñều ñược xây dựng trước khủng hoảng kinh tế châu Á năm 1997 bởi các nhà ñầu tư nước ngoài hoặc liên doanh với nước ngoài (hạng A, hạng B), chủ yếu là các nhà ñầu tư Singapore, Hong Kong, Nhật và Đài Loan; hoặc các nhà ñầu tư trong nước (hạng C) Từ sau năm 1999 ñến nay không có cao ốc văn phòng hạng A nào ñược ñưa vào hoạt ñộng24 Trong năm 2007, tại TPHCM có thêm 165.381 m2 văn phòng hạng B, C ñi vào hoạt ñộng

Nguồn cung văn phòng bổ sung mới năm sau cao hơn năm trước, và chủ yếu là

là văn phòng hạng B và hạng C Năm 2008 dự báo gần 250.000 m2 văn phòng mới tiếp tục ñược ñưa vào hoạt ñộng, trong ñó tỷ lệ văn phòng hạng B và C là gần tương ñương nhau Đến năm 2009 mới có nguồn cung mới hạng A là hai cao ốc Centec Tower và Asiana Plaza Nguồn cung mới năm 2010 dự kiến khoảng 300.000 m2, trong ñó chủ yếu là văn phòng hạng B

Với tốc ñộ tăng trưởng như trên, năm 2010 dự báo TPHCM có gần 1,5 triệu m2văn phòng cho thuê, trong ñó hạng B chiếm ña số, sau ñó ñến hạng C và hạng A

Như trên biểu ñồ, tốc ñộ tăng nhanh nhất là văn phòng hạng B

24 Nguồn: Savico

Hình 2.1 Dự báo nguồn cung văn phòng theo các hạng

Nguồn: Savico

Xu hướng tương lai:

Khu vực trung tâm TPHCM sẽ vẫn là nơi tập trung các cao ốc văn phòng, chiếm

70 – 80% diện tích văn phòng Các khu vực xa hơn ñang ñược chú trọng như Khu Nam Sài Gòn, Quận Tân Bình, Quận Bình Thạnh và Quận Phú Nhuận Việc mở rộng xa khu vực trung tâm có nhiều lợi ích ñối với cả khách thuê lẫn chủ ñầu tư

- Dự kiến giá thuê chỉ bằng khoảng 30 – 40% giá thuê văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm;

- Nhiều cao ốc mới với thiết kế ñẹp hơn; mặt sàn sẽ có diện tích lớn hơn;

- Diện tích dành cho ñậu xe ñược cải thiện ñáng kể;

- Các dự án thường phức hợp, bao gồm cả căn tin;

- Cao ốc ñược quản lý chuyên nghiệp;

- Hợp ñồng thuê với những ñiền khoản và ñiều kiện linh hoạt hơn;

- Chú trọng yếu tố “xanh” thân thiện với môi trường, tiết kiệm năng lượng;

Vấn ñề cao ốc “xanh” ñã ñược áp dụng tại các thị trường lân cận nước ta như Thượng Hải, Hong Kong (Trung Quốc), Singapore, Malaixia Tại TPHCM ñã xuất hiện khuynh hướng xây dựng cao ốc xanh Về phía khách thuê, yếu tố “xanh” sẽ giúp mang lại nhiều lợi ích như: tăng năng suất lao ñộng của nhân viên, sự cam kết của nhân viên bền vững hơn, hình ảnh ñẹp hơn Về phía chủ ñầu tư, cao ốc “xanh”

Hình 2.2: Các khu vực phát triển trong tương lai

Nguồn: Savills Việt Nam