TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRẦN ĐỨC MẠNH XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ KỸ THUẬT VINACONEX CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ VÀ KINH DOANH người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thế Phán HÀ NỘI - 2014 TĨM TẮT LUẬN VĂN Trong điều kiện mơi trường kinh doanh biến động không ngừng ngày phức tạp, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nói chung đặc biệt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh Bất động sản nói riêng gặp nhiều khó khăn Để tồn phát triển, doanh nghiệp cần phải xây dựng cho định hướng, chiến lược kinh doanh cụ thể phù hợp dựa sở nghiên cứu, phân tích mơi trường kinh doanh bên ngồi, mơi trường kinh doanh bên để tận dụng hội, giảm thiểu nguy từ môi trường kinh doanh, phát huy điểm mạnh hạn chế điểm yếu doanh nghiệp Kinh doanh Bất động sản mội lĩnh vực mang tính đặc thù riêng, với điều kiện nguồn tài vững mạnh, khả huy động vốn, thời gian đầu tư dài hạn, rào cản gia nhập hay thoái lui khỏi thị trường lớn Do vậy, doanh nghiệp cần phải có định hướng hay tầm nhìn dài hạn lãnh đạo doanh nghiệp Thị trường Bất động sản Việt Nam hình thành, phát triển diễn biến phức tạp; hệ thống pháp luật đất đai bất động sản chưa đồng bộ… gây khơng khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực Xuất phát từ thực tiễn đó, việc xây dựng chiến lược kinh doanh quan trọng cần thiết tất doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản Nó giúp cho doanh nghiệp có định hướng, mục tiêu kinh doanh rõ ràng, hướng phận, cá nhân đến mục tiêu chung doanh nghiệp, tránh tình trạng cục bộ, phân tán nguồn lực làm suy yếu doanh nghiệp Môi trường kinh doanh ngày thay đổi nhanh chóng, cạnh tranh tồn cầu địi hỏi doanh nghiệp phải ln chủ động, sáng tạo để thích nghi với thay đổi Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật VINACONEX (VINACONEX E&C) doanh nghiệp thành lập sở nòng cốt Trung tâm Đấu thầu & Quản lý Dự án – Tổng cơng ty CP Vinaconex, thức vào hoạt động từ tháng 11/2007 với hoạt động đầu tư xây dựng, phát triển kinh doanh Bất đơng sản, xây dựng cơng trình dân dụng hạ tầng sở Trong bối cảnh khó khăn kinh tế nói chung khó khăn chồng chất thị trường Bất động sản nói riêng, từ năm 2010 tới Vinaconex E&C triển khai số dự án lớn như: dự án 120 Hoàng Quốc Việt, dự án N03, N04- Ngoại giao đoàn,… Tuy nhiên, với đầu tư dàn trải, khơng có chiến lược kinh doanh rõ ràng, Vinaconex E&C đối mặt với vơ vàn khó khăn Nhận thức tầm quan trọng công tác hoạch định chiến lược kinh doanh nói chung với cơng ty CP Đầu tư xây dựng kỹ thuật Vinacoenex nói riêng, đồng thời qua phát thực trạng công tác hoạch định chiến lược kinh doanh trình làm việc cơng ty, học viên chọn đề tài: “Xây dựng chiến lược kinh doanh Bất động sản cho Công ty CP Đầu tư xây dựng kỹ thuật Vinaconex” Mục tiêu nghiên cứu: Hệ thống hóa sở lý luận chiền lược kinh doanh làm tiền đề để phân tích yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động công ty, xây dựng chiến lược kinh doanh Bất động sản cho Công ty đến năm 2025 giúp Ban lãnh đạo cơng ty có định hướng phát triển công ty Lựa chọn đề giải pháp thực chiến lược kinh doanh cho công ty Vấn đề nghiên cứu: Chiến lược kinh doanh Bất động sản công ty Không gian nghiên cứu: Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng kỹ thuật Vinaconex Thời gian nghiên cứu: + Từ năm 2011 đến năm 2013 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin: + Thu thập thông tin thứ cấp: Thu thập thông tin từ ấn phẩm, nguồn thơng tin thống quan có chức năng, từ hệ thống sách báo, tạp chí, từ trang web - cổng thơng tin điện tử Chính phủ, bộ, ban ngành; từ phòng ban nghiệp vụ Cơng ty: Các bảng cân đối kế tốn, báo cáo kết hoạt động sản suất kinh doanh, báo cáo tài chính… + Thu thập thơng tin sơ cấp: Điều tra thu thập thông tin từ chuyên gia, từ cán nhân viên, từ đối tác, khách hàng… hình thức vấn, trả lời bảng hỏi… - Phương pháp tổng hợp, chỉnh lý thông tin: Sử dụng kỹ thuật tổng hợp, chỉnh lý thông tin khoa học - Phương pháp phân tích: Sử dụng cơng cụ hoạch định chiến lược, mơ hình ma trận SWOT, ma trận tổng hợp, ma trận thứ tự ưu tiên, ma trận hoạch định chiến lược định lượng QSPM… Tổng quan chiến lược kinh doanh bất động sản - Khái niệm chiến lược kinh doanh bất động sản Chiến lược kinh doanh Bất động sản cách thức, phương pháp cạnh tranh doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản.Nó quy định loại sản phẩm dịch vụ Bất động sản mà doanh nghiệp đảm nhận, quy mô kinh doanh, nguồn lực, khả sinh lợi triển vọng phát triển doanh nghiệp Nó đảm bảo cho kế hoạch doanh nghiệp không bị lạc hướng giúp doanh nghiệp có chỗ đứng vững an toàn kinh doanh Bất động sản, chủ động thích ứng với mơi trường cạnh tranh - Vai trò chiến lược kinh doanh Bất động sản + Chiến lược kinh doanh bất động sản phác thảo tương lai doanh nghiệp kinh doanh bất động sản + Chiến lược kinh doanh bất động sản kế hoạch dài hạn mang tính tổng thể + Chiến lược kinh doanh bất động sản giúp doanh nghiệp thấy rõ hướng tương lai qua việc nghiên cứu thị trường, tác động từ môi trường xung quanh + Việc phân tích mơi trường kinh doanh q trình xây dựng chiến lược kinh doanh giúp doanh nghiệp thấy rõ hội, thách thức điểm mạnh, điểm yếu doanh nghiệp tương lai Từ đó, doanh nghiệp nắm bắt hội, đề phòng giảm thiểu rủi ro cho doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có sức mạnh cạnh tranh giành thắng lợi + Chiến lược kinh doanh tạo vững cho doanh nghiệp chủ động đề cách giải phù hợp với biến động thị trường, làm sở cho hoạt động nghiên cứu phát triển doanh nghiệp - Đặc trưng chiến lược kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản cần lượng vốn đầu tư lớn có thời gian đầu tư , khai thác sử dụng lâu dài nên chiến lược kinh doanh bất động sản mang tính dài hạn, đặc biệt đầu tư xây dựng dự án bất động sản có quy mơ lớn Phương pháp xây dựng chiến lược kinh doanh doanh nghiệp bất động sản - Nội dung chiến lược kinh doanh: nêu rõ sứ mệnh tầm nhìn doanh nghiệp, mục tiêu chiến lược doanh nghiệp, chiến lược doanh nghiệp - Phương pháp xây dựng chiến lược kinh doanh: tập trung phân tích yếu tố bên trong, bên doanh nghiệp Dựa vào kỹ thuật phân tích chiến lược từ rút chiến lược cơng ty Giới thiệu Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex tách thành công ty cổ phần từ ban đầu thầu Tổng công ty Cổ phần Vinaconex Sau số năm hoạt động lĩnh vực xây dựng hạ tầng cơng trình dân dụng Từ đầu năm 2010 tới nay, công ty tiến hành đầu tư xây dựng bước tiến vào thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, cơng ty chưa có chiến lược kinh doanh bất động sản nên dẫn tới đầu tư dàn trải hiệu Phân tích mơi trường kinh doanh - Phân tích mơi trường kinh doanh bên ngồi cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex E&C Mơi trường bên ngồi hệ thống yếu tố phức tạp, ln có nhiều hội lẫn nguy tác động đến hoạt động doanh nghiệp theo mức độ khác Sự biến động yếu tố nằm ngồi tầm kiểm sốt doanh nghiệp, chúng tác động đan xen lẫn ảnh hưởng đến quản trị chiến lược doanh nghiệp Vì thế, phân tích yếu tố mơi trường, doanh nghiệp cần xem xét tính chất tác động yếu tố, mối tác tương tác yếu tố để dự báo cụ thể mức độ, chất thời điểm ảnh hưởng nhằm xử lý tình cách linh hoạt, đồng thời có giải pháp hữu hiệu để tận dụng tối đa hội, hạn chế ngăn chặn kịp thời nguy nhằm nâng cao hiệu giảm tổn thất trình quản trị chiến lược - Phân tích mơi trường kinh doanh bên cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex E&C Đánh giá hoạt động phân tích mơi trường bên công ty bao gồm nguồn lực nguồn nhân lực, nguồn tài chính; trang thiết bị, máy móc cơng nghệ mặt sản xuất, máy quản lý, từ đưa điểm mạnh điểm yếu công ty Hoạch định chiến lược cho công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex E&C Để lựa chọn chiến lược phù hợp cho doanh nghiệp ta sử dụng mơ mơ hình SWOT phân tích mơi trường kinh doanh doanh nghiệp thực tế hoạt động trạng thái động khơng đặt giả thiết Nó cho thấy nhìn tồn diện thực trạng mơi trường doanh nghiệp, từ kết hợp với mong muốn nhà quản trị để đưa chiến lược chức phù hợp Kỹ thuật phân tích SWOT giúp người ta dự báo thay đổi ngoại cảnh bên tổ chức, từ tổng hợp kết nghiên cứu môi trường: nhận diện đe doạ, hội điểm mạnh, điểm yếu mà doanh nghiệp đối mặt trình hoạt động, sở đề chiến lược cách khoa học.Như dùng mơ hình SWOT để phân tích chiến lược soạn thảo chiến lược có tính khả thi phù hợp với thực trạng, khả mục tiêu doanh nghiệp Để chọn chiến lược tối ưu, tác giả sử dụng kết hợp ma trận SWOT ma trận định lượng QSPM Ma trận QSPM cho phép phân tích chiến lược khả thi, cho điểm tương đối cuối định lượng tính hấp dẫn phương án chiến lược Các chiến lược cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Đầu tư kinh doanh bất động sản cao cấp khu vực trung tâm, khu đất vàng địa bàn thành phố Hà Nội - Bổ sung thêm lĩnh vực quản lý bất động sản, trước hết phục vụ cho dự án bất động sản công ty, bước thâm nhập thị trường dịch vụ quản lý bất động sản - Mở rộng đầu tư kinh doanh bất động sản địa bàn khu vực trung tâm tỉnh lân cận Hà Nội - Đẩy mạnh nghiên cứu phát triển để cung cấp cho thị trường số sản phẩm bất động sản mới, thực đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ Giải pháp thực chiến lược kinh doanh Bất động sản công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Giải pháp hoạt động Marketing doanh nghiệp - Giải pháp tổ chức, quản trị sản xuất - Giải pháp hoạt động nghiên cứu phát triển - Giải pháp nhân - Giải pháp tài chính, kế tốn - Giải pháp xây dựng phát triển thương hiệu Một số kiến nghị - Kiến nghị nhà nước: Nhà nước cần xây dựng hoàn chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật quản lý đầu tư xây dựng, văn pháp luật đất đai Tránh tình trạng thường xuyên bổ sung, sửa đổi, văn luật chồng chéo, khơng rõ ràng nhiều trùng lặp gây khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Chính phủ cần giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ 25% xuống khoảng 18 - 20% Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun - Mơi trường Tổng cục Thuế cần điều chỉnh, sửa đổi Nghị định 69/2009 Nghị định 120/2010 việc thu tiền sử dụng đất dự án bất động sản Thủ tục hành liên quan đến việc giao đất, xây dựng quy hoạch v.v Việt Nam thực từ – năm nên nhiều dự án khâu tiếp cận vấn đề đất đai khó khăn triển khai chậm tiến độ Nhà nước cần rà soát, sửa đổi bổ sung quy định thủ tục hành đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng công khai, minh bạch, giúp thuận tiện cho nhà đầu tư rút ngắn thời gian thực xuống từ – tháng nước khu vực; Nhà nước sớm xây dựng ban hành quy chế tổ chức hoạt động tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS, tổ chức quản lý BĐS v.v; Sớm sửa đổi, bổ sung quy định giải mâu thuẫn Luật Nhà Luật kinh doanh bất động sản điều kiện cho phép nhà đầu tư bán tài sản hình thành tương lai Hồn thiện hệ thống sở liệu, thông tin BĐS nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thơng tin trước đến định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS hay không - Kiến nghị với ngành: Cần xây dựng bảng giá đất xây dựng chi tiết theo vị trí, vùng, mục đích sử dụng đất điều chỉnh kịp thời thị trường có biến động lớn; làm để xác định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất mục tiêu khác quản lý đất đai Trong trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất, UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể Đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá, nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, bình đẳng việc tiếp cận đất đai đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Đặc biệt, xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang thị phải quy hoạch tổ chức khai thác quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận để tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho cơng trình Rà sốt lại tồn sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hướng hạn chế đối tượng miễn, giảm Đổi phương pháp định giá đất để giá đất sát giá thị trường, khắc phục tình trạng Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu kiếm lời từ chênh lệch giá đất; có chế buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất chuyển nhượng KẾT LUẬN Chiến lược kinh doanh xác định định hướng phát triển, mục tiêu dài hạn doanh nghiệp, đồng thời lựa chọn cách thức tiến hành tiến trình để thực phân bổ nguồn tài nguyên giới hạn doanh nghiệp để thực mục tiêu Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex, luận văn thực phân tích, đánh giá cách cụ thể môi trường kinh doanh, thị trường bất động sản thành phố Hà nội, tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh công ty thời gian vừa qua Với mục tiêu trở thành doanh nghiệp Việt Nam hàng đầu, tiên phong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Qua phương pháp phân tích Ma trận SWOT, luận văn xây dựng số chiến lược phát triển giải pháp để thực chiến lược Cụ thể là: • Chiến lược khác biệt hóa sản phẩm; • Chiến lược phát triển thị trường; • Chiến lược nâng cao lực cạnh tranh; • Chiến lược hội nhập học phía sau; • Chiến lược đa dạng hóa kinh doanh; • Chiến lược liên doanh liên kết Do môi trường kinh doanh bất động sản thay đổi mang tính chu kỳ nên tất chiến lược giải pháp để thực chiến lược cần lựa chọn phù hợp với tình hình thực tế Vinaconex E&C thời điểm Luận văn “Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex” thực tiễn khách quan cần thiết, góp phần giúp Ban Giám đốc Vinaconex E&C có cách nhìn tổng thể, bao quát, tư đắn việc xây dựng lựa chọn chiến lược kinh doanh phù hợp Cũng đưa giải pháp để thực chiến lược đó, nâng cao khả cạnh tranh Vinaconex E&C, xây dựng thương hiệu, đưa công ty phát triển ngày lớn mạnh, công ty Việt Nam tiên phong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ... Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex tách thành công ty cổ phần từ ban đầu thầu Tổng công ty Cổ phần Vinaconex Sau số năm hoạt động. .. Chiến lược kinh doanh bất động sản phác thảo tư? ?ng lai doanh nghiệp kinh doanh bất động sản + Chiến lược kinh doanh bất động sản kế hoạch dài hạn mang tính tổng thể + Chiến lược kinh doanh bất. .. tiêu Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex, luận văn thực phân tích, đánh giá cách cụ thể môi trường kinh doanh, thị trường bất động sản