TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRẦN ĐỨC MẠNH XÂYDỰNGCHIẾNLƯỢCKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢNCỦACÔNGTYCỔPHẦNĐẦUTƯXÂYDỰNGVÀKỸTHUẬTVINACONEX CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ VÀKINHDOANH người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thế Phán HÀ NỘI - 2014 TÓM TẮT LUẬN VĂN Trong điều kiện môi trường kinhdoanh biến động không ngừng ngày phức tạp, doanh nghiệp sản xuất kinhdoanh nói chung đặc biệt doanh nghiệp sản xuất kinhdoanhBấtđộngsản nói riêng gặp nhiều khó khăn Để tồn phát triển, doanh nghiệp cần phải xâydựng cho định hướng, chiếnlượckinhdoanh cụ thể phù hợp dựa sở nghiên cứu, phân tích môi trường kinhdoanh bên ngoài, môi trường kinhdoanh bên để tận dụng hội, giảm thiểu nguy từ môi trường kinh doanh, phát huy điểm mạnh hạn chế điểm yếu doanh nghiệp KinhdoanhBấtđộngsản mội lĩnh vực mang tính đặc thù riêng, với điều kiện nguồn tài vững mạnh, khả huy động vốn, thời gian đầutư dài hạn, rào cản gia nhập hay thoái lui khỏi thị trường lớn Do vậy, doanh nghiệp cần phải có định hướng hay tầm nhìn dài hạn lãnh đạo doanh nghiệp Thị trường Bấtđộngsản Việt Nam hình thành, phát triển diễn biến phức tạp; hệ thống pháp luật đất đai bấtđộngsản chưa đồng bộ… gây không khó khăn cho doanh nghiệp kinhdoanh lĩnh vực Xuất phát từ thực tiễn đó, việc xâydựngchiếnlượckinhdoanh quan trọng cần thiết tất doanh nghiệp kinhdoanhBấtđộngsản Nó giúp cho doanh nghiệp có định hướng, mục tiêu kinhdoanh rõ ràng, hướng phận, cá nhân đến mục tiêu chung doanh nghiệp, tránh tình trạng cục bộ, phân tán nguồn lực làm suy yếu doanh nghiệp Môi trường kinhdoanh ngày thay đổi nhanh chóng, cạnh tranh toàn cầu đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động, sáng tạo để thích nghi với thay đổi CôngtyCổphầnĐầutưXâydựngKỹthuậtVINACONEX (VINACONEX E&C) doanh nghiệp thành lập sở nòng cốt Trung tâm Đấu thầu & Quản lý Dự án – Tổng côngty CP Vinaconex, thức vào hoạt độngtừ tháng 11/2007 với hoạt độngđầutưxây dựng, phát triển kinhdoanhBấtđông sản, xâydựngcông trình dân dụng hạ tầng sở Trong bối cảnh khó khăn kinh tế nói chung khó khăn chồng chất thị trường Bấtđộngsản nói riêng, từ năm 2010 tới Vinaconex E&C triển khai số dự án lớn như: dự án 120 Hoàng Quốc Việt, dự án N03, N04- Ngoại giao đoàn,… Tuy nhiên, với đầutư dàn trải, chiếnlượckinhdoanh rõ ràng, Vinaconex E&C đối mặt với khó khăn Nhận thức tầm quan trọng công tác hoạch định chiếnlượckinhdoanh nói chung với côngty CP Đầutưxâydựngkỹthuật Vinacoenex nói riêng, đồng thời qua phát thực trạng công tác hoạch định chiếnlượckinhdoanh trình làm việc công ty, học viên chọn đề tài: “Xây dựngchiếnlượckinhdoanhBấtđộngsản cho Côngty CP Đầutưxâydựngkỹthuật Vinaconex” Mục tiêu nghiên cứu: Hệ thống hóa sở lý luận chiềnlượckinhdoanh làm tiền đề để phân tích yếu tố ảnh hưởng đến hoạt độngcông ty, xâydựngchiếnlượckinhdoanhBấtđộngsản cho Côngty đến năm 2025 giúp Ban lãnh đạo côngtycó định hướng phát triển côngty Lựa chọn đề giải pháp thực chiếnlượckinhdoanh cho côngty Vấn đề nghiên cứu: ChiếnlượckinhdoanhBấtđộngsảncôngty Không gian nghiên cứu: CôngtyCổphầnĐầutưxâydựngkỹthuậtVinaconex Thời gian nghiên cứu: + Từ năm 2011 đến năm 2013 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin: + Thu thập thông tin thứ cấp: Thu thập thông tin từ ấn phẩm, nguồn thông tin thống quan có chức năng, từ hệ thống sách báo, tạp chí, từ trang web - cổng thông tin điện tử Chính phủ, bộ, ban ngành; từ phòng ban nghiệp vụ Công ty: Các bảng cân đối kế toán, báo cáo kết hoạt độngsản suất kinh doanh, báo cáo tài chính… + Thu thập thông tin sơ cấp: Điều tra thu thập thông tin từ chuyên gia, từ cán nhân viên, từ đối tác, khách hàng… hình thức vấn, trả lời bảng hỏi… - Phương pháp tổng hợp, chỉnh lý thông tin: Sử dụngkỹthuật tổng hợp, chỉnh lý thông tin khoa học - Phương pháp phân tích: Sử dụngcông cụ hoạch định chiến lược, mô hình ma trận SWOT, ma trận tổng hợp, ma trận thứ tự ưu tiên, ma trận hoạch định chiếnlược định lượng QSPM… Tổng quan chiếnlượckinhdoanhbấtđộngsản - Khái niệm chiếnlượckinhdoanhbấtđộngsảnChiếnlượckinhdoanhBấtđộngsản cách thức, phương pháp cạnh tranh doanh nghiệp kinhdoanhBấtđộng sản.Nó quy định loại sản phẩm dịch vụ Bấtđộngsản mà doanh nghiệp đảm nhận, quy mô kinh doanh, nguồn lực, khả sinh lợi triển vọng phát triển doanh nghiệp Nó đảm bảo cho kế hoạch doanh nghiệp không bị lạc hướng giúp doanh nghiệp có chỗ đứng vững an toàn kinhdoanhBấtđộng sản, chủ động thích ứng với môi trường cạnh tranh - Vai trò chiếnlượckinhdoanhBấtđộngsản + Chiếnlượckinhdoanhbấtđộngsản phác thảo tương lai doanh nghiệp kinhdoanhbấtđộngsản + Chiếnlượckinhdoanhbấtđộngsản kế hoạch dài hạn mang tính tổng thể + Chiếnlượckinhdoanhbấtđộngsản giúp doanh nghiệp thấy rõ hướng tương lai qua việc nghiên cứu thị trường, tác độngtừ môi trường xung quanh + Việc phân tích môi trường kinhdoanh trình xâydựngchiếnlượckinhdoanh giúp doanh nghiệp thấy rõ hội, thách thức điểm mạnh, điểm yếu doanh nghiệp tương lai Từ đó, doanh nghiệp nắm bắt hội, đề phòng giảm thiểu rủi ro cho doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có sức mạnh cạnh tranh giành thắng lợi + Chiếnlượckinhdoanh tạo vững cho doanh nghiệp chủ động đề cách giải phù hợp với biến động thị trường, làm sở cho hoạt động nghiên cứu phát triển doanh nghiệp - Đặc trưng chiếnlượckinhdoanhbấtđộng sản: Kinhdoanhbấtđộngsản cần lượng vốn đầutư lớn có thời gian đầutư , khai thác sử dụng lâu dài nên chiếnlượckinhdoanhbấtđộngsản mang tính dài hạn, đặc biệt đầutưxâydựng dự án bấtđộngsảncó quy mô lớn Phương pháp xâydựngchiếnlượckinhdoanhdoanh nghiệp bấtđộngsản - Nội dungchiếnlượckinh doanh: nêu rõ sứ mệnh tầm nhìn doanh nghiệp, mục tiêu chiếnlượcdoanh nghiệp, chiếnlượcdoanh nghiệp - Phương pháp xâydựngchiếnlượckinh doanh: tập trung phân tích yếu tố bên trong, bên doanh nghiệp Dựa vào kỹthuậtphân tích chiếnlượctừ rút chiếnlượccôngty Giới thiệu CôngtyCổphầnĐầutưXâydựngKỹthuậtVinaconexCôngtyCổphầnĐầutưXâydựngKỹthuậtVinaconex tách thành côngtycổphầntừ ban đầu thầu Tổng côngtyCổphầnVinaconex Sau số năm hoạt động lĩnh vực xâydựng hạ tầng công trình dân dụngTừđầu năm 2010 tới nay, côngty tiến hành đầutưxâydựng bước tiến vào thị trường bấtđộngsản Việt Nam Tuy nhiên, côngty chưa cóchiếnlượckinhdoanhbấtđộngsản nên dẫn tới đầutư dàn trải hiệu Phân tích môi trường kinhdoanh - Phân tích môi trường kinhdoanh bên côngtyCổphầnĐầutưXâydựngKỹthuậtVinaconex E&C Môi trường bên hệ thống yếu tố phức tạp, có nhiều hội lẫn nguy tác động đến hoạt độngdoanh nghiệp theo mức độ khác Sự biến động yếu tố nằm tầm kiểm soát doanh nghiệp, chúng tác động đan xen lẫn ảnh hưởng đến quản trị chiếnlượcdoanh nghiệp Vì thế, phân tích yếu tố môi trường, doanh nghiệp cần xem xét tính chất tác động yếu tố, mối tác tương tác yếu tố để dự báo cụ thể mức độ, chất thời điểm ảnh hưởng nhằm xử lý tình cách linh hoạt, đồng thời có giải pháp hữu hiệu để tận dụng tối đa hội, hạn chế ngăn chặn kịp thời nguy nhằm nâng cao hiệu giảm tổn thất trình quản trị chiếnlược - Phân tích môi trường kinhdoanh bên côngtyCổphầnĐầutưXâydựngKỹthuậtVinaconex E&C Đánh giá hoạt độngphân tích môi trường bên côngty bao gồm nguồn lực nguồn nhân lực, nguồn tài chính; trang thiết bị, máy móc công nghệ mặt sản xuất, máy quản lý, từ đưa điểm mạnh điểm yếu côngty Hoạch định chiếnlược cho côngtyCổphầnĐầutưXâydựngKỹthuậtVinaconex E&C Để lựa chọn chiếnlược phù hợp cho doanh nghiệp ta sử dụng mô mô hình SWOT phân tích môi trường kinhdoanhdoanh nghiệp thực tế hoạt động trạng thái động không đặt giả thiết Nó cho thấy nhìn toàn diện thực trạng môi trường doanh nghiệp, từ kết hợp với mong muốn nhà quản trị để đưa chiếnlược chức phù hợp Kỹthuậtphân tích SWOT giúp người ta dự báo thay đổi ngoại cảnh bên tổ chức, từ tổng hợp kết nghiên cứu môi trường: nhận diện đe doạ, hội điểm mạnh, điểm yếu mà doanh nghiệp đối mặt trình hoạt động, sở đề chiếnlược cách khoa học.Như dùng mô hình SWOT để phân tích chiếnlược soạn thảo chiếnlượccó tính khả thi phù hợp với thực trạng, khả mục tiêu doanh nghiệp Để chọn chiếnlược tối ưu, tác giả sử dụng kết hợp ma trận SWOT ma trận định lượng QSPM Ma trận QSPM cho phép phân tích chiếnlược khả thi, cho điểm tương đối cuối định lượng tính hấp dẫn phương án chiếnlược Các chiếnlượccôngtyCổphầnĐầutưXâydựngKỹthuậtVinaconex - Đầutưkinhdoanhbấtđộngsản cao cấp khu vực trung tâm, khu đất vàng địa bàn thành phố Hà Nội - Bổ sung thêm lĩnh vực quản lý bấtđộng sản, trước hết phục vụ cho dự án bấtđộngsảncông ty, bước thâm nhập thị trường dịch vụ quản lý bấtđộngsản - Mở rộng đầutưkinhdoanhbấtđộngsản địa bàn khu vực trung tâm tỉnh lân cận Hà Nội - Đẩy mạnh nghiên cứu phát triển để cung cấp cho thị trường số sản phẩm bấtđộngsản mới, thực đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ Giải pháp thực chiếnlượckinhdoanhBấtđộngsảncôngtyCổphầnĐầutưXâydựngKỹthuậtVinaconex - Giải pháp hoạt động Marketing doanh nghiệp - Giải pháp tổ chức, quản trị sản xuất - Giải pháp hoạt động nghiên cứu phát triển - Giải pháp nhân - Giải pháp tài chính, kế toán - Giải pháp xâydựng phát triển thương hiệu Một số kiến nghị - Kiến nghị nhà nước: Nhà nước cần xâydựng hoàn chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật quản lý đầutưxây dựng, văn pháp luật đất đai Tránh tình trạng thường xuyên bổ sung, sửa đổi, văn luật chồng chéo, không rõ ràng nhiều trùng lặp gây khó khăn cho doanh nghiệp kinhdoanhbấtđộngsản Chính phủ cần giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ 25% xuống khoảng 18 - 20% Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên - Môi trường Tổng cục Thuế cần điều chỉnh, sửa đổi Nghị định 69/2009 Nghị định 120/2010 việc thu tiền sử dụng đất dự án bấtđộngsản Thủ tục hành liên quan đến việc giao đất, xâydựng quy hoạch v.v Việt Nam thực từ – năm nên nhiều dự án khâu tiếp cận vấn đề đất đai khó khăn triển khai chậm tiến độ Nhà nước cần rà soát, sửa đổi bổ sung quy định thủ tục hành đầutưkinhdoanh BĐS theo hướng công khai, minh bạch, giúp thuận tiện cho nhà đầutư rút ngắn thời gian thực xuống từ – tháng nước khu vực; Nhà nước sớm xâydựng ban hành quy chế tổ chức hoạt động tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS, tổ chức quản lý BĐS v.v; Sớm sửa đổi, bổ sung quy định giải mâu thuẫn Luật Nhà Luật kinhdoanhbấtđộngsản điều kiện cho phép nhà đầutư bán tài sản hình thành tương lai Hoàn thiện hệ thống sở liệu, thông tin BĐS nhà đầutư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thông tin trước đến định cóđầutư vào lĩnh vực kinhdoanh BĐS hay không - Kiến nghị với ngành: Cần xâydựng bảng giá đất xâydựng chi tiết theo vị trí, vùng, mục đích sử dụng đất điều chỉnh kịp thời thị trường có biến động lớn; làm để xác định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất mục tiêu khác quản lý đất đai Trong trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất, UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể Đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, bình đẳng việc tiếp cận đất đai đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Đặc biệt, xâydựngcông trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị phải quy hoạch tổ chức khai thác quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận để tạo nguồn lực từ đất đai đầutư cho công trình Rà soát lại toàn sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hướng hạn chế đối tượng miễn, giảm Đổi phương pháp định giá đất để giá đất sát giá thị trường, khắc phục tình trạng Doanh nghiệp kinhdoanhbấtđộngsản chủ yếu kiếm lời từ chênh lệch giá đất; có chế buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất chuyển nhượng KẾT LUẬN Chiếnlượckinhdoanh xác định định hướng phát triển, mục tiêu dài hạn doanh nghiệp, đồng thời lựa chọn cách thức tiến hành tiến trình để thực phân bổ nguồn tài nguyên giới hạn doanh nghiệp để thực mục tiêu XâydựngchiếnlượckinhdoanhbấtđộngsảnCôngtyCổphầnĐầutưXâydựngKỹthuật Vinaconex, luận văn thực phân tích, đánh giá cách cụ thể môi trường kinh doanh, thị trường bấtđộngsản thành phố Hà nội, tình hình hoạt độngsản xuất kinhdoanhcôngty thời gian vừa qua Với mục tiêu trở thành doanh nghiệp Việt Nam hàng đầu, tiên phong lĩnh vực kinhdoanhbấtđộngsản Qua phương pháp phân tích Ma trận SWOT, luận văn xâydựng số chiếnlược phát triển giải pháp để thực chiếnlược Cụ thể là: • Chiếnlược khác biệt hóa sản phẩm; • Chiếnlược phát triển thị trường; • Chiếnlược nâng cao lực cạnh tranh; • Chiếnlược hội nhập học phía sau; • Chiếnlược đa dạng hóa kinh doanh; • Chiếnlược liên doanh liên kết Do môi trường kinhdoanhbấtđộngsản thay đổi mang tính chu kỳ nên tất chiếnlược giải pháp để thực chiếnlược cần lựa chọn phù hợp với tình hình thực tế Vinaconex E&C thời điểm Luận văn “Xây dựngchiếnlượckinhdoanhbấtđộngsảnCôngtyCổphầnĐầutưXâydựngKỹthuật Vinaconex” thực tiễn khách quan cần thiết, góp phần giúp Ban Giám đốc Vinaconex E&C có cách nhìn tổng thể, bao quát, tư đắn việc xâydựng lựa chọn chiếnlượckinhdoanh phù hợp Cũng đưa giải pháp để thực chiếnlược đó, nâng cao khả cạnh tranh Vinaconex E&C, xâydựng thương hiệu, đưa côngty phát triển ngày lớn mạnh, côngty Việt Nam tiên phong lĩnh vực kinhdoanhbấtđộngsản ... Giới thiệu Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex tách thành công ty cổ phần từ ban đầu thầu Tổng công ty Cổ phần Vinaconex Sau... Chiến lược kinh doanh bất động sản phác thảo tư ng lai doanh nghiệp kinh doanh bất động sản + Chiến lược kinh doanh bất động sản kế hoạch dài hạn mang tính tổng thể + Chiến lược kinh doanh bất. .. tích chiến lược khả thi, cho điểm tư ng đối cuối định lượng tính hấp dẫn phương án chiến lược Các chiến lược công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kỹ thuật Vinaconex - Đầu tư kinh doanh bất động sản