Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần savico đến 2015

B TR NG GIÁO D C VÀ ÀO T O I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH - TR N MINH CÔNG XÂY D NG CHI N L B T C KINH DOANH NG S N C A CÔNG TY C PH N SAVICO N 2015 Chuyên ngành: Qu n Tr Kinh Doanh Mã s : 60.34.05 LU N V N TH C S KINH T NG IH NG D N KHOA H C TI N S : PH M XUÂN LAN THÀNH PH H CHÍ MINH – 2009 L I CAM OAN Tơi xin cam oan r$ng ây cơng trình nghiên c u c a riêng tơi, có s h" tr t Th y hư ng d n; s tham v%n chuyên gia ngành Các n i dung k t qu nghiên c u lu n v n trung th c chưa c cơng b b%t c cơng trình Tp H Chí Minh, ngày _ tháng n m 2009 TR&N MINH CÔNG L I C M ƠN L i u tiên, tơi xin bày t lịng bi t ơn sâu s c hư ng d n khoa h c t n tình, s tơi th c hi n truy n n Th y Ph m Xuân Lan s ng viên quý giá c a Th y su t th i gian tài Bên c nh ó, nh ng ki n th c, kinh nghi m ã c t t Quý Th y Cơ c a Khoa Qu n Tr Kinh Doanh nói riêng, c a Trư ng i h c Kinh t Thành ph H Chí Minh nói chung tư li u quan tr ng giúp tơi hồn thành Lu n v n Tôi trân tr ng g i l i tri ân Quý Th y Cô s c kho thành n Q Th y Cơ, kính chúc t Thơng qua ây, chân thành c m ơn Quý lãnh T ng h p Sài Gịn, lãnh o Cơng ty C ph n D ch v o doanh nghi p, chuyên gia ngành ã chia s nh ng kinh nghi m, ý tư ng góp ph n vào n i dung c a lu n v n Và, c!ng cơng trình khoa h c khác, lu n v n c th c hi n d a s nh ng lý thuy t c xây d ng b i nhà khoa h c, h c gi nhi u th h S óng góp c a h ln c nhân lo i trân tr ng Sau cùng, c m ơn tơi hồn thành lu n v n Trân tr ng! ng nghi p, gia ình, b n bè ã quan tâm, h" tr # M CL C PH N M U C s hình thành tài: M c tiêu nghiên c u: Ph m vi nghiên c u: i tư ng nghiên c u : Phư ng pháp nghiên c u: Ý ngh a tài : Quy trình nghiên c u: K t c u c a tài : CH NG LÝ THUY T V QU N TR CHI N L C VÀ V N D NG TRONG CÁC CÔNG TY B T NG S N 1.1 Khái ni m v chi n lư c kinh doanh 1.2 Quá trình qu n tr chi n lư c 1.2.1 Khái ni m qu n tr chi n l c 1.2.2 Quá trình qu n tr chi n lư c 1.2.3 L a ch n l nh v c kinh doanh theo phư ng pháp McKinsey 1.2.4 Các c p chi n lư c: 10 1.2.4.1 Chi n lư c c p Công ty: 10 1.2.4.2 Chi n lư c c p kinh doanh: 10 1.3 Môi trư!ng kinh doanh c a doanh nghi p: 11 1.3.1 Môi trư!ng v mô: 11 1.3.2 Phân tích môi tr ng c nh tranh 12 1.3.2.1 Áp l c t" ngư!i cung ng: 12 1.3.2.2 Áp l c t" s n ph#m thay th : 13 1.3.2.3 Áp l c t" phía khách hàng: 13 1.3.2.4 Nguy c xâm nh$p c a nhà c nh tranh ti m n%ng: 13 1.3.2.5 Các i th c nh tranh hi n t i ngành 14 1.3.3 Phân tích mơi trư!ng n i b 14 1.3.4 N%ng l c lõi (core competencies): 16 CH NG PHÂN TÍCH TH&C TR'NG VÀ XU H (NG MƠI TR )NG KINH DOANH B T NG S N N N*M 2015 – MÔI TR )NG N I B C+A SAVICO 17 2.1 Mơi trư!ng bên ngồi 17 2.1.1 Môi trư!ng v mô: 17 2.1.1.1 Chính tr - pháp lu$t – sách (Political/Legal): 17 2.1.1.2 Chính sách quy ho ch ô th : 18 2.1.1.3 Chính quy n a phư ng: 19 2.1.1.4 Các y u t kinh t v mô: 20 2.1.1.5 Các y u t v%n hóa – xã h i: 25 2.1.1.6 Dân s : 26 2.1.1.7 Môi trư!ng t nhiên - công ngh : 26 2.1.1.8 Môi trư!ng toàn c,u: 26 2.1.1.9 Nh$n di n c h i nguy c i v-i l nh v c b t ng s n c a Savico: 27 2.1.2 Môi trư!ng ngành b t ng s n Vi t Nam: 28 2.1.2.1 Th trư!ng nhà : 28 2.1.2.2 Th trư!ng v%n phòng: 31 2.1.2.3 Th trư!ng khách s n: 35 2.1.2.4 Th trư!ng trung tâm thư ng m i: 36 2.1.2.5 Th trư!ng khu ngh dư/ng – resort: 38 2.1.2.6 Các nhà cung c p: 39 2.1.2.7 Các nhà phân ph i: 39 2.1.2.8 i th ti m n%ng: 39 2.2 Phân tích n i b l nh v c b t ng s n Savico: 40 2.2.1 Gi-i thi u Công Ty C0 Ph,n D ch V T0ng H p Sài Gòn (SAVICO): 40 2.2.2 Dây chuy n giá tr l nh v c b t ng s n Công ty: 41 2.2.2.1 Các ho t ng ch y u: 41 2.2.2.2 Các ho t ng h1 tr 46 2.2.2.3 Các v n khác 48 2.2.3 N%ng l c c t lõi c a công ty: 48 2.2.4 Phân tích SWOT 50 2.3 Chi n lư c c a m t s công ty b t ng s n: 52 CH NG HO'CH NH CHI N L C KINH DOANH B T NG S N CHO SAVICO N N*M 2015 57 3.1 T,m nhìn s m ng: 57 3.2 Các m c tiêu chi n lư c: 58 3.2.1 M c tiêu dài h n 58 3.2.2 M c tiêu i v-i phân khúc th trư!ng 58 3.2.3 Các m c tiêu nh lư ng 60 3.3 Quy t nh v y u t n n t ng c a chi n lư c 60 3.3.1 Quy t nh l a ch n v s n ph#m 60 3.3.2 Quy t nh l a ch n th trư!ng (khu v c a lý) 61 3.4 L a ch n chi n lư c c nh tranh cho Savico 62 3.4.1 Các chi n lư c t" phân tích SWOT: 62 3.4.2 Các chi n lư c chuyên sâu: 65 3.5 Tri2n khai th c hi n chi n lư c: 67 3.5.1 M c tiêu chi n lư c c a b ph$n ch c n%ng: 67 3.5.1.1 Pháp lý 67 3.5.1.2 V n ngu3n tài th c hi n d án: 68 3.5.1.3 C c u t0 ch c – nhân s : 69 3.5.1.4 Marketing: 70 3.5.2 Thành l$p SavicoLand 70 PH4N K T LU N 73 TÀI LI5U THAM KH O 75 PH L C 76 Ph l c 1: M t s qui nh b t c$p c a pháp lu$t v ho t ng b t ng s n: 76 Ph l c 2: Các th t c tri2n khai ,u tư xây d ng d án b t ng s n: 78 Ph l c 3: Tóm t6t thông tin khu t vàng TPHCM 83 Ph l c 4: nh hư-ng phát tri2n không gian TPHCM 87 Ph l c 5: Các d án c s h t,ng ang c th c hi n t i TPHCM 89 Ph l c 6: Danh m c d án b t ng hi n có c a Savico 90 Ph l c 7: M c tiêu chi n lư c v nh lư ng i v-i l nh v c b t ng s n c a Công ty Savico 92 Ph l c 8: K t qu i u tra kh o sát nh7m xác nh s n ph#m m c tiêu, khu v c th trư!ng m c tiêu: 93 DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA C PH8NG V N 107 DANH M C CÁC B NG B ng 1.1: Các chi n lư c c nh tranh t0ng quát 11 B ng 2.1: Tình hình khách s n t i TPHCM – Quý 1/2008 35 B ng 2.2: Tình hình khách s n t i TPHCM – Quý 4/2007 35 B ng 3.1: V th c nh tranh c a Savico B ng 3.2: Xác nh h p d9n v ,u tư i v-i s n ph#m 60 i v-i lo i hình s n ph#m 61 B ng 3.3: ánh giá phân khúc th trư!ng theo lo i hình s n ph#m 61 B ng 3.4: h p d9n c a th trư!ng theo khu v c a lý 62 DANH M C CÁC BI U Bi2u 2.1 S lư ng phòng t i TPHCM 36 Bi2u 2.2: Lư ng khách qu c t 36 Bi2u 2.3: Thư ng m i bán l: Vi t Nam 1996 – 2007 37 Bi2u 2.4: Thu nh$p bình quân ,u ngư!i Vi t Nam 37 Bi2u 2.5: T; l ngư!i dân phân theo m c thu nh$p 38 DANH M C CÁC HÌNH Hình 1.1: Mơ hình qu n tr chi n lư c Hình 1.2: Phân tích mơi trư!ng ngành v-i mơ hình áp l c 12 Hình: 1.3: Dây chuy n giá tr c a công ty 15 Hình 2.1: D báo ngu3n cung v%n phòng t i TPHCM 32 Hình 2.2: Các khu v c phát tri2n tư ng lai 33 Hình 2.3: Giá cho th v%n phịng t i TPHCM 34 Hình 2.4: Giá cho thuê v%n phòng cao c p t i Châu Á – Quý 1/2008 35 PH N M C s hình thành Th tr t th tr ng b t tài: ng s n m t nh ng th tr ng liên quan tr c ti p t i m t l qu c dân T tr ng b t d U i 40% l ng tài s n v t ch t m i n c, ho t ng s n ng b t ng b t ng s n phát tri n s huy u t phát tri n ho t n ng kinh t khác, kích c phát tri n, ngân hàng cho vay ng v n cho vay3 Bên c nh ó, ng s n th ch p chi m 80% t ng l ng c a th tr ng s n cịn có óng góp l n cho ngân sách nhà n V m t qu n lý kinh t v mô, qu n lý th tr nh ng m c tiêu quan tr ng hàng ng b t u, t c vi c qu n lý tài nguyên, tài s n qu c kêu g i u t , phát tri n h t ng, thúc #y t cho h p lý kinh t phát tri n, m b o an ninh qu c phòng an sinh xã h i Vì v y nên b t k$ qu c gia c%ng ch&m lo phát tri n th tr th tr ng c%ng nh ho t h tr th tr b t tr ng b t ng b t ng s n ng trung gian r t nhi u h n ch Các ho t ng s n ch a y , c bi t th tr ng ng v n Pháp lu t v ng, mang tính i phó Th ng s n Vi t Nam ch a phát tri n b n v ng, d* b t n th ơng Dù v y, ti m n&ng phát tri n c a th tr ng b t Quá trình phát tri n h i nh p kinh t c a n thách th c ng b t ng s n ch( m i giai o n t o l p Cung, c u ng s n nhi u b t c p, sách v)n cịn b ng b t c ng s n m t gia, s! d ng qu" ' Vi t Nam, th tr ng ng c a n n kinh t Riêng t i Vi t Nam b t c m t ngu n v n l n ng c a th tr c th ng s n thích s n xu t Th ng kê kinh nghi m ho t n ng b t chi m kho ng 70% c a c i qu c gia2 Th tr b ng b t ng tài s n c c l n n n kinh t ng s n t ng tài s n xã h i chi m t i 30% t ng ho t ng ng quan tr ng c a n n kinh ng s n Vi t Nam r t l n c ta ngày t o nhi u h i i v i doanh nghi p ngành Phòng Qu n lý Th tr ng B t ng s n – C c Qu n lý nhà Nguy*n Tr ng Hà, ,i u hành ti n t s phát tri n c a th tr t Vi t Nam, s 55 ngày 5/8/2008 Phòng Qu n lý Th tr ng B t ng s n – C c Qu n lý nhà ng b t ng s n, T p chí b t ng s n nhà Do v y, l c t n t i, phát tri n doanh nghi p b t ng s n c n xây d ng chi n u t , phát tri n rõ ràng, m c tiêu, k ho ch hành i m y u n i t i, phát huy s c m nh ng tranh th h i v kh-c ph c nh ng t qua thách th c Công ty C ph n D ch v T ng h p Sài Gòn, ti n thân doanh nghi p nhà n c, c c ph n hóa vào n&m 2004 Khi c ph n hóa, Cơng ty c Nhà n c chuy n giao m t h th ng m t b ng có v trí t t t i khu v c trung tâm TPHCM (CBD – Centre Bussiness District) .u th m t nh ng ti n quan tr ng c lãnh o Công ty xác nh Công ty phát tri n l nh v c b t s n, bên c nh th m nh hi n h u th ơng m i – d ch v ng u t tài Tuy nhiên, i m xu t phát ch m m t nh ng b t l i c a l nh v c b t ng s n Công ty Do v y, lãnh hành tr o Công ty xác nh nhi m v xây d ng chi n l ng c a Công ty l nh v c b t ng s n, nhanh chóng thâm nh p th ng, nâng cao n&ng l c c nh tranh th tr Là m t c ng n c khu v c ông – cán b qu n lý c a Cơng ty, tơi mong mu n óng góp cơng s c vào s thành công chung c a Công ty Do v y, quy t XÂY D NG CHI N LƯ C KINH DOANH B T TY C c – k ho ch PH N SAVICO N N M 2015 nh th c hi n tài NG S N C A CƠNG góp ph n th c hi n nhi m v * Nh ng câu h i c n tr l i nghiên c u là: - Nh ng thay i c a môi tr ng kinh doanh hi n s-p t i ang s t o nh ng h i nguy - i v i l nh v c kinh doanh b t ,âu nh ng h i mà Savico c n ph i khai thác nh ng nguy mà Savico c n né tránh ho c gi m thi u ti n hành ho t doanh b t - ,i m m nh i m y u c a Savico Savico s th c thi chi n l c kinh doanh h p v i n&ng l c lõi c a nh m th tr ng kinh ng s n? c bi t n&ng l c lõi (core competencies) c a Savico l nh v c kinh doanh b t - ng s n? ng b t ng s n? t ng s n gì? có th khai thác h i phù c l i th c nh tranh b n v ng M c tiêu nghiên c u: ,ánh giá xu h - ng c a bi n nh ng h i e d a ng c a mơi tr ng bên ngồi ch( i v i l nh v c kinh doanh b t - Xác - , xu t ph ơng án chi n l ng s n c a Savico nh n&ng l c lõi c a Savico l nh v c kinh doanh b t ng s n c nh m khai thác h i t/ môi tr ng kinh doanh s phát huy t t n&ng l c lõi c a Savico l nh v c kinh doanh b t ng s n Ph m vi nghiên c u: S phát tri n c a th tr sôi ng nh t ng b t ng s n Vi t Nam th i gian qua th hi n rõ nét a ph ơng thành ph l n TPHCM Hà N i M t s c%ng có s phát tri n t ơng Tàu, ,à L t Do v y, i nh : ,à N0ng, C n Thơ, H i Phòng, Bà R a – V%ng tài tr ng nghiên c u ph m vi: - Khu v c nghiên c u: TPHCM; - Ho t ng b t ng s n c a Savico; i tư ng nghiên c u : - Th tr ng b t ng s n TPHCM; - Ho t ng b t ng s n c a Savico Phư ng pháp nghiên c u: Trong tài s s! d ng ph ơng pháp c u Ph ơng pháp nh tính nh tính nh l ng nghiên c th c hi n ch y u b ng th o lu n tay ôi v i chuyên gia ngành, cán b qu n lý, nhân viên Công ty, tham kh o t v n chuyên nghi p, tham d h i th o chuyên Ph ơng pháp nh l ng c%ng c s! d ng – c u, giá c th i gian qua, c%ng nh phân tích di*n bi n l gia, nhà qu n lý, khách hàng ng cung d báo cho th i gian t i D li u nghiên c u d li u th c p có th ng kê, d li u sơ c p có , ph1ng v n b ng b ng câu h1i c thông qua sách, báo, t p chí, c thơng qua kh o sát, ph1ng v n chuyên 93 Ph l c 8: K t qu i u tra kh o sát nh?m xác (nh s n ph.m m c tiêu, khu v2c th( trư ng m c tiêu: Ph l c 8.1: B NG CÂU H I I U TRA I THÔNG TIN CHUNG Tên doanh nghi p: , a ch( tr s chính: ,i n tho i: C1 Quý công ty thu c thành ph n kinh t : Doanh nghi p có v n Doanh nghi p nhà n ut n c Doanh nghi p c ph n c c ph n hóa Doanh nghi p nhà n c Doanh nghi p t nhân C2 , a bàn ho t ng c a doanh nghi p bao g m: Thành ph H Chí Minh Hà N i t(nh phía b-c ,à N0ng, Hu Khác: C3 Ngoài l nh v c b t ng s n, Quý doanh nghi p có ho t ng l nh v c khác khơng: Có Khơng C4 Vui lịng cho bi t l nh v c ho t ng khác (ngoài b t ng s n) c a doanh nghi p: Th ơng m i – d ch v Tài Khác: II N I DUNG C5 Lo i hình s n ph#m mà doanh nghi p ang ut : Ph c h p (mix-used) V&n phòng Trung tâm th ơng m i Nhà Khách s n Khu công nghi p Khác: 94 C6 Khi l a ch n lo i hình s n ph#m u t , doanh nghi p c&n c vào y u t : A Các y u t v th tr T c B Các y u t v doanh nghi p a ph ơng Kinh t - xã h i Qui mô th tr ng L i th th ơng hi u/uy tín ng t&ng tr L i th pháp lý ng c a th tr Th ph n t ơng ng i Kh n&ng sinh l i V n Yêu c u v v n Kinh nghi m, n&ng l c qu n lý Tính n Hi u ng h t ơng nh v công ngh Tính c nh tranh Khác: ………………… Tính chu k$ c a d án Khác: ……………………… C7 Quý doanh nghi p ánh giá nh th v tính h p d)n c a lo i hình s n ph#m b t ng s n thông qua y u t : (vui lòng cho i m t n t ơng ng v i tính h p d n t ng d n: i m h p d n nh t; i m h p d n cao nh t) Tiêu chí/S n ph.m , c h i i m kinh t xã a ph ơng Qui mô th tr ng T c ng t&ng t Kh n&ng sinh l i Yêu c u v v n Tính n nh v cơng ngh Tính c nh tranh Tính chu k$ c a d án Khách V4n phòng s n cho thuê Nhà Trung tâm Khu công thư ng m i nghi&p 95 C8 Quý doanh nghi p ánh giá v t m quan tr ng c a y u t th tr trình l a ch n s n ph#m (vui lịng cho i m t 0,0 ng u t nh th nào: n 1,0 t ơng ng v i t m quan tr ng t ng d n: i m 0,0 không quan tr ng; i m 1,0 quan tr ng nh t; t ng i m theo c t ln b ng 1) Tiêu chí/S n ph.m Khách s n V4n phòng Nhà cho thuê Trung tâm Khu thư ng công m i nghi&p , c i m kinh t xã h i a ph ơng Qui mô th tr ng T c ng t&ng t Kh n&ng sinh l i Yêu c u v v n Tính n nh v cơng ngh Tính c nh tranh Tính chu k$ c a d án T ng =1 =1 =1 =1 C9 Quý doanh nghi p ánh giá nh th v t m quan tr ng c a y u t th hi n v th c nh tranh c a doanh nghi p trình l a ch n s n ph#m t : Tiêu chí L i th th ơng hi u/uy tín L i th pháp lý H& s quan tr+ng u 96 Th ph n t ơng i V n Kinh nghi m, n&ng l c qu n lý Hi u ng h t ơng T ng =1 C10 Theo Quý doanh nghi p v th c nh tranh cao th tr ng c bi u hi n nh th nào: L i th th ơng hi u/uy tín: L i th pháp lý: Th ph n t ơng i: V n: Kinh nghi m, n&ng l c qu n lý: Hi u ng h t ơng: 97 C11 Theo Quý doanh nghi p m c h p d)n c a th tr ng b t ng s n t i khu v c TPHCM nh th nào: Khu v c a lý , h p d)n Khu trung tâm hi n Các vùng ô th m i Các qu n vành h u (Qu n 1, Qu n 3, (Qu n 7, Qu n 9, Qu n (Tân Bình, Bình Qu n 10) 2, Th , c) Chánh) Th p Trung bình Cao Xin vui lịng cho bi t thêm thơng tin: Ng i tr l i: Ch c v : Thông tin liên l c: Trân tr ng c m ơn: 98 Ph l c 8.2: K t qu x! lý s li u Multiple Response Group $C6A Cac yeu to thi truong (Value tabulated = 1) Count Pct of Responses Pct of Cases 40 39 40 40 37 30 37 30 11 -304 13.2 12.8 13.2 13.2 12.2 9.9 12.2 9.9 3.6 100.0 100.0 97.5 100.0 100.0 92.5 75.0 92.5 75.0 27.5 760.0 Count Pct of Responses Pct of Cases 38 36 37 38 36 29 Total responses 216 17.6 16.7 17.1 17.6 16.7 13.4 100.0 95.0 90.0 92.5 95.0 90.0 72.5 5.0 540.0 Dichotomy label Name KT - XH dia phuong Qui mo TT Toc tang truong TT Kha nang sinh loi Yeu cau von Cong nghe Canh tranh Chu ky Khac C6_A1 C6_A2 C6_A3 C6_A4 C6_A5 C6_A6 C6_A7 C6_A8 C6_A9 Total responses missing cases; 40 valid cases Multiple Response Group $C6B Cac yeu to thuoc doanh nghiep (Value tabulated = 1) Dichotomy label Name Thuong hieu, uy tin Phap ly Thi phan tuong doi Von Kinh nghiem, nang luc quan ly Hieu ung ho truong Khac C6_B1 C6_B2 C6_B3 C6_B4 C6_B5 C6_B6 C6_B7 missing cases; 40 valid cases Do hap dan cua loai hinh Khach san theo cac yeu to thi truong Descriptive Statistics N Minimum Maximum Mean Std Deviation KT - XH dia phuong 40 3.97 832 Qui mo TT 40 4.85 362 Toc tang truong TT 40 4.10 810 Kha nang sinh loi 40 4.85 362 Yeu cau von 40 4.05 815 99 Cong nghe 40 3.05 1.085 Canh tranh 40 4.93 267 Chu ky 40 4.00 877 Valid N (listwise) 40 Tam quan cua cac yeu to thi truong doi voi loai hinh Khach san Descriptive Statistics N 40 Minimum 05 Maximum 20 Mean 0975 Std Deviation 04075 40 10 25 1975 03747 40 10 25 1475 03914 C8_KS4 40 10 25 1975 03747 C8_KS5 40 10 25 1475 03914 C8_KS6 40 05 10 0525 01104 C8_KS7 40 05 20 0975 04075 C8_KS8 40 05 10 0525 01104 Valid N (listwise) 40 C8_KS1 C8_KS2 C8_KS3 Do hap dan cua loai hinh Van phong theo cac yeu to thi truong Descriptive Statistics N 40 Minimum Maximum Mean 3.05 Std Deviation 1.085 40 2.18 675 40 1.98 733 C7_VP4 40 2.00 751 C7_VP5 40 3.15 700 C7_VP6 40 3.05 1.085 C7_VP7 40 1.97 733 C7_VP8 40 3.30 823 Valid N (listwise) 40 C7_VP1 C7_VP2 C7_VP3 Tam quan cua cac yeu to thi truong doi voi loai hinh Van phong Descriptive Statistics C8_VP1 N 40 Minimum 10 Maximum 25 Mean 1475 Std Deviation 03914 C8_VP2 40 05 20 1013 04001 C8_VP3 40 05 20 1025 02985 C8_VP4 40 10 25 1500 03397 C8_VP5 40 10 25 1475 03914 100 C8_VP6 40 05 20 0988 03488 C8_VP7 40 05 25 1500 05189 C8_VP8 40 05 20 1025 02519 Valid N (listwise) 40 Do hap dan cua loai hinh Nha o theo cac yeu to thi truong Descriptive Statistics C7_NO1 N 40 Minimum Maximum Mean 3.05 Std Deviation 1.085 C7_NO2 40 4.93 267 C7_NO3 40 4.93 267 C7_NO4 40 4.93 267 C7_NO5 40 3.97 768 C7_NO6 40 4.93 267 C7_NO7 40 4.93 267 C7_NO8 40 3.98 768 Valid N (listwise) 40 Tam quan cua cac yeu to thi truong doi voi loai hinh Nha o Descriptive Statistics N 40 Minimum 10 Maximum 25 Mean 1450 Std Deviation 03721 40 10 25 1975 03387 40 05 20 1038 03649 C8_NO4 40 10 20 1525 04522 C8_NO5 40 10 20 1500 03581 C8_NO6 40 05 20 0963 03279 C8_NO7 40 05 20 1012 03838 C8_NO8 40 05 10 0538 01334 Valid N (listwise) 40 C8_NO1 C8_NO2 C8_NO3 Do hap dan cua loai hinh Trung Tam Thuong Mai theo cac yeu to thi truong Descriptive Statistics C7_TM1 N 40 Minimum Maximum Mean 3.97 Std Deviation 768 C7_TM2 40 4.93 267 C7_TM3 40 4.93 267 C7_TM4 40 4.93 267 C7_TM5 40 4.93 267 101 C7_TM6 40 4.93 267 C7_TM7 40 4.93 267 C7_TM8 40 4.93 267 Valid N (listwise) 40 Tam quan cua cac yeu to thi truong doi voi loai hinh TTTM Descriptive Statistics C8_TM1 N 40 Minimum 10 Maximum 25 Mean 1475 Std Deviation 03914 C8_TM2 40 10 25 1975 03747 C8_TM3 40 10 25 1475 03914 C8_TM4 40 10 25 1475 03914 C8_TM5 40 05 20 0975 04075 C8_TM6 40 05 20 0975 04075 C8_TM7 40 05 20 0975 04075 C8_TM8 40 05 10 0525 01104 Valid N (listwise) 40 Do hap dan cua loai hinh KCN theo cac yeu to thi truong Descriptive Statistics N Minimum Maximum Mean Std Deviation C7_KCN1 40 3.98 768 C7_KCN2 40 3.05 1.085 C7_KCN3 40 3.05 1.085 C7_KCN4 40 2.00 751 C7_KCN5 40 4.00 751 C7_KCN6 40 4.93 267 C7_KCN7 40 4.93 267 C7_KCN8 40 2.98 1.074 Valid N (listwise) 40 Tam quan cua cac yeu to thi truong doi voi loai hinh KCN Descriptive Statistics C8_KCN1 N 40 Minimum 10 Maximum 25 Mean 1475 Std Deviation 03914 C8_KCN2 40 10 25 1475 03914 C8_KCN3 40 10 25 1475 03914 C8_KCN4 40 10 25 1475 03914 C8_KCN5 40 05 20 0975 04075 C8_KCN6 40 05 20 0975 04075 102 C8_KCN7 40 05 20 0975 04075 C8_KCN8 40 05 20 0975 04075 Valid N (listwise) 40 Khách s n i m H s quan tr ng T ng i m c i m kinh t xã h i !a ph ơng 0.10 0.40 0.20 1.00 0.15 0.60 Kh n#ng sinh l i 0.20 1.00 Yêu c%u v& v n 0.15 0.60 Tính n !nh cơng ngh 0.05 0.15 Tính c'nh tranh 0.10 0.50 Tính chu k( s n ph m 0.05 0.20 1.00 4.5 Qui mô th! tr T c ng t#ng tr $ng T ng V n phòng i m H s quan tr ng T ng i m c i m kinh t xã h i !a ph ơng 0.15 0.45 0.10 0.20 0.10 0.20 Kh n#ng sinh l i 0.15 0.30 Yêu c%u v& v n 0.15 0.45 Tính n !nh cơng ngh 0.10 0.30 Tính c'nh tranh 0.15 0.30 Tính chu k( s n ph m 0.10 0.30 1.00 2.5 Qui mô th! tr T c ng t#ng tr $ng T ng Nhà i m H s quan tr ng T ng i m c i m kinh t xã h i !a ph ơng Qui mô th! tr T c ng t#ng tr $ng 0.15 0.45 0.20 1.00 0.10 0.50 103 Kh n#ng sinh l i 0.15 0.75 Yêu c%u v& v n 0.15 0.60 Tính n !nh cơng ngh 0.10 0.50 Tính c'nh tranh 0.10 0.50 Tính chu k( s n ph m 0.05 0.20 1.00 4.5 T ng TTTM i m H s quan tr ng T ng i m c i m kinh t xã h i !a ph ơng 0.15 0.60 0.20 1.00 0.15 0.75 Kh n#ng sinh l i 0.15 0.75 Yêu c%u v& v n 0.10 0.50 Tính n !nh cơng ngh 0.10 0.50 Tính c'nh tranh 0.10 0.50 Tính chu k( s n ph m 0.05 0.25 1.00 5.0 Qui mô th! tr T c ng t#ng tr $ng T ng KCN i m H s quan tr ng T ng i m c i m kinh t xã h i !a ph ơng 0.15 0.60 0.15 0.45 0.15 0.45 Kh n#ng sinh l i 0.15 0.30 Yêu c%u v& v n 0.10 0.40 Tính n !nh cơng ngh 0.10 0.50 Tính c'nh tranh 0.10 0.50 Tính chu k( s n ph m 0.10 0.30 1.00 3.5 Qui mô th! tr T c T ng ng t#ng tr $ng 104 He so quan cua cac yeu to thuoc ve Doanh nghiep Descriptive Statistics N Minimum Maximum Mean Std Deviation Thuong hieu, uy tin 40 05 20 1413 04220 Loi the phap ly 40 15 30 2188 03337 Thi phan tuong doi 40 05 25 1175 04011 Von 40 10 20 1550 03162 Kinh nghiem, nang luc quan ly 40 10 25 1800 04356 Hieu ung ho tuong 40 10 30 1900 04696 Valid N (listwise) 40 Do hap dan cua cac khu vuc thi truong tai TPHCM Descriptive Statistics N Minimum Maximum Mean Std Deviation Do hap dan cua khu trung tam 40 2.83 385 Do hap dan cua vung thi moi 40 2.82 446 Do hap dan cua cac quan vanh dai 40 2.05 450 Valid N (listwise) 40 Ph l c 8.3: ph m: ánh giá v v th c nh tranh c a Savico lo i hình s n Khách s n V! th c'nh tranh H s quan tr ng 0.14 T ng i m 0.22 0.87 0.12 0.23 V n 0.16 0.31 Kinh nghi m 0.18 0.36 Hi u *ng h+ t ơng (t, l-nh v.c khác) T ng 0.19 0.76 1.00 2.96 L)i th th ơng hi u / uy tín L)i th pháp lý Th! ph%n t ơng i 0.42 105 V n phòng cho thuê V! th c'nh tranh H s quan tr ng 0.14 T ng i m 0.22 1.09 0.12 0.47 V n 0.16 0.62 Kinh nghi m 0.18 0.72 Hi u *ng h+ t ơng (t, l-nh v.c khác) T ng 0.19 0.57 1.00 4.03 V! th c'nh tranh H s quan tr ng 0.14 T ng i m 0.22 0.87 0.12 0.35 V n 0.16 0.62 Kinh nghi m 0.18 0.54 Hi u *ng h+ t ơng (t, l-nh v.c khác) T ng 0.19 0.57 1.00 3.52 V! th c'nh tranh H s quan tr ng 0.14 T ng i m 0.22 1.09 0.12 0.23 0.16 0.62 L)i th th ơng hi u / uy tín L)i th pháp lý Th! ph%n t ơng i Nhà L)i th th ơng hi u / uy tín L)i th pháp lý Th! ph%n t ơng i TTTM L)i th th ơng hi u / uy tín L)i th pháp lý Th! ph%n t ơng V n i 0.56 0.56 0.71 106 Kinh nghi m 0.18 0.90 Hi u *ng h+ t ơng (t, l-nh v.c khác) T ng 0.19 0.95 1.00 4.50 V! th c'nh tranh H s quan tr ng 0.14 T ng i m 0.22 0.87 0.12 0.23 V n 0.16 0.47 Kinh nghi m 0.18 0.54 Hi u *ng h+ t ơng (t, l-nh v.c khác) T ng 0.19 0.57 1.00 2.96 KCN L)i th th ơng hi u / uy tín L)i th pháp lý Th! ph%n t ơng i 0.28 107 DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA Ư C PH@NG V N STT H+ tên Nguy*n Bình Minh Nguy*n T n Trung Nguy*n Thành Tâm Công ty Ch c v Công ty C ph n D ch Phó T ng Giám v T ng h p Sài Gịn trách B t Cơng ty C ph n D ch Giám v T ng h p Sài Gòn doanh & Phát tri n d án Công ty TNHH Savico – Vinaland c ph ng s n c B ph n Kinh Phó T ng Giám c Phó T ng Giám c Cơng ty C ph n B t Ngô Duy Thái ng s n Exim (Eximland) Lê Vi t Hùng Tr n Ng c , i Công ty C ph n , u t Ch t ch H i , ng Qu n , i Phong Nguyên Tr - T ng Giám c Phó T ng Giám c Cơng ty c ph n , u t , a