xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản cho công ty cổ phần bất động sản trí việt

Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệuquả trong ngành thì công ty đó phải nắm bắt được những nét chính của ngành, vàphân tích được năng lực cạnh tranh cũng như quan trọng hơn cả l

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngàycàng phát triển vững mạnh Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xâydựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất độngsản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trườngvốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Các doanh nghiệp đang đứng trướcnhững cơ hội lớn để xây dựng, phát triển lên một tầm cao mới và cũng phải đối mặtvới những nguy cơ tiềm ẩn to lớn Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệuquả trong ngành thì công ty đó phải nắm bắt được những nét chính của ngành, vàphân tích được năng lực cạnh tranh cũng như quan trọng hơn cả là cần phải xâydựng cho mình những định hướng, chiến lược kinh doanh phù hợp trên cơ sởnghiên cứu, phân tích môi trường kinh doanh bên ngoài, môi trường bên trong củamình để có thể tận dụng các cơ hội, giảm thiểu các nguy cơ từ môi trường kinhdoanh, cũng như phát huy các điểm mạnh và hạn chế các điểm yếu của doanhnghiệp Xuất phát từ thực tiễn đó, việc xây dựng chiến lược kinh doanh là hết sứccần thiết đối với mỗi doanh nghiệp Nó giúp cho doanh nghiệp có định hướng, mụctiêu kinh doanh rõ ràng, hướng các bộ phận, cá nhân đến mục tiêu chung của doanhnghiệp, tránh tình trạng cục bộ, phân tán nguồn lực sẽ làm suy yếu doanh nghiệp.Môi trường kinh doanh ngày nay thay đổi rất nhanh chóng, cạnh tranh toàn cầuđòi hỏi doanh nghiệp phải luôn chủ động, sáng tạo để thích nghi với sự thay đổi đó.Bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh rất đặc thù, đòi hỏi những điều kiệnđặc biệt như nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, mối quan hệ tốtvới các cơ quan chức năng quản lý chuyên ngành, định hướng cũng như làtầm nhìn dài hạn của lãnh đạo doanh nghiệp Hoạt động kinh doanh bất độngsản mang tính chu kỳ, nên rủi ro rất lớn, tuy nhiên đi kèm với rủi ro lớn chính là lợi

nghiệp tham gia Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng đang trên đàphát triển nhanh, nhu cầu về các sản phẩm bất động sản như nhà ở, cao ốc vănphòng, trung tâm thương mại, khách sạn rất lớn, đây chính là cơ hội và cũng làthách thức lớn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

2 Mục đích nghiên cứu

Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chiến lược làm tiền đề để phân tích các yếu tố ảnhhưởng đến hoạt động của công ty, xây dựng chiến lược Phân tích các yếu tố ảnhhưởng đến môi trường hoạt động kinh doanh bất động sản, hoạt động sản xuất kinhdoanh của công ty từ đó kết hợp với định hướng, mục tiêu của Trí Việt để xây dựngchiến lược kinh doanh bất động sản của Trí Việt

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Công ty cổ phần bất động sản Trí Việt là một công ty hoạt động trong lĩnh vựcđầu tư kinh doanh và môi giới bất đông sản Đươc thành lập từ năm 2009 đến naycông ty đã đi vào hoạt động và hoàn thành nhiều dự án đầu tư xây dựng mua bánkhu đô thị, chung cư, biệt thự liền kề tại Hà Nội Do đó để nghiên cứu được đi sâu,tôi xin tập trung phân tích môi trường kinh doanh chủ yếu của công ty Trí Việt làmôi trường kinh doanh ở thành phố Hà Nội từ đó xây dựng chiến lược kinh doanhbất động sản của Trí Việt

Vì thời gian tìm hiểu ngắn cũng như kiến thức chuyên môn chưa cao nên chuyên

đề còn rất nhiều sai sót, mong nhận được những lời nhận xét cũng như ý kiến đónggóp của các thầy cô để chuyên đề được hoàn thiện hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Chương 1 NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHIẾN LƯỢC KINH

DOANH

1.1 Khái niệm chiến lược

Chiến lược là một chương trình hành động tổng quát để đạt được mục tiêu cụthể Nói đến chiến lược của một tổ chức nào đó người ta thường nghĩ ngay đến việc

tổ chức đó phải xác định mục tiêu muốn đạt tới là gì, cách thức thực hiện ra sao vàphải đảm bảo cho nó những nguồn lực nào

Vậy có thể hiểu chiến lược là tập hợp các mục tiêu và chính sách đặt ra trongmột thời gian dài trên cơ sở khai thác tối đa các nguồn lực của tổ chức nhằm đạtđược những mục tiêu phát triển Do đó, chiến lược cần được đặt ra như là kế hoạchhoặc sơ đồ tác nghiệp tổng quát chỉ hướng cho công ty đạt đến mục tiêu mongmuốn Và chiến lược đề ra phải hội đủ đồng thời các yếu tố sau:

• Chiến lược phải được vạch ra trong thời gian tương đối dài

• Chiến lược phải tạo ra sự phát triển cho tổ chức

• Chiến lược phải khai thác tối đa các nguồn lực và sử dụng hợp lý các nguồnlực hiện có

• Chiến lược phải tạo ra một vị thế cạnh tranh tốt nhất

1.2 Vai trò của chiến lược

Vai trò hoạch định: Chiến lược kinh doanh giúp doanh nghiệp thấy rõ mục đích

và hướng đi của mình Nó chỉ ra cho nhà quản trị biết là phải xem xét và xác địnhxem tổ chức đi theo hướng nào và lúc nào sẽ đạt được kết quả mong muốn

Vai trò dự báo: Trong một môi trường luôn luôn biến động, các cơ hội cũng nhưnguy cơ luôn luôn xuất hiện Quá trình hoạch định chiến lược giúp cho nhà quản trị

phân tích môi trường và đưa ra những dự báo nhằm đưa ra các chiến lược hợp lý.Nhờ đó nhà quản trị có khả năng nắm bắt tốt hơn các cơ hội, tận dụng được các cơhội và giảm bớt các nguy cơ liên quan đến môi trường.

Vai trò điều khiển: Chiến lược kinh doanh giúp nhà quản trị sử dụng và phân bổcác nguồn lực hiện có một cách tối ưu cũng như phối hợp một cách hiệu quả cácchức năng trong tổ chức nhằm đạt được mục tiêu chung đề ra

1.3 Phân loại chiến lược

1.3.1 Phân loại theo cấp độ quản lý

a Chiến lược cấp công ty: Chiến lược cấp công ty xác định, vạch rõ các mục

đích, mục tiêu của công ty, xác định các hoạt động kinh doanh mà công tytheo đuổi, tạo ra các chính sách và các kế hoạch cơ bản để đạt được mụctiêu của công ty, phân phối nguồn lực giữa các hoạt động kinh doanh.Chiến lược công ty được áp dụng cho toàn bộ doanh nghiệp

b Chiến lược cấp kinh doanh: Chiến lược cấp kinh doanh được hoạch

định nhằm xác định việc lựa chọn sản phẩm hoặc dạng cụ thể thịtrường cho hoạt động kinh doanh riêng trong nội bộ công ty Trong chiếnlược cấp kinh doanh, người ta phải xác định cách thức mỗi đơn vị kinhdoanh phải hoàn thành đễ đóng góp vào hoàn thành mục tiêu cấp công ty

c Chiến lược cấp chức năng: Trong chiến lược cấp chức năng người ta tập

trung vào việc hỗ trợ chiến lược công ty và tập trung vào những lĩnh vựctác nghiệp, những lĩnh vực kinh doanh

1.3.2 Phân loại chiến lược theo chức năng

a Nhóm chiến lược kết hợp

Kết hợp về phía trước: doanh nghiệp thực hiện đề tăng quyền kiểm soát hoặc

quyền sở hữu đối với các nhà phân phối hoặc bán lẻ

Kết hợp về phía sau: doanh nghiệp thực hiện tăng quyền sở hữu hoặc kiểm

soát đối với các nhà cung cấp Điều này sẽ cho phép doanh nghiệp ổn địnhtrong việc cung cấp, kiểm soát được chi phí đầu vào.

Kết hợp theo chiều ngang: doanh nghiệp muốn kiểm soát các đối thủ cạnh

tranh Chiến lược này cho phép tập trung tài nguyên, mở rộng phạm vi hoạtđộng và làm tăng khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp

b Nhóm chiến lược chuyên sâu

Chiến lược thâm nhập thị trường: làm tăng thị phần cho các sản phẩm hoặc

dịch vụ hiện có trong thị trường hiện tại của doanh nghiệp

Chiến lược phát triển thị trường: đưa vào những khu vực địa lý mới các

sản phẩm hoặc dịch vụ hiện có của doanh nghiệp

Chiến lược phát triển sản phẩm: đưa vào thị trường hiện tại các sản phẩm

hoặc dịch vụ tương tự sản phẩm hiện có của doanh nghiệp những đã đượccải tiến sửa đổi

c Nhóm chiến lược mở rộng hoạt động

Đa dạng hóa hoạt động đồng tâm: đưa vào thị trường hiện hữu những sản

phẩm hơặc dịch vụ mới có liên quan đến các sản phẩm hiện thời

Đa dạng hóa hoạt động theo chiều ngang: đưa vào thị trường hiện hữu cho

nhóm khách hàng hiện tại những sản phẩm hoặc dịch vụ mới, không liên quanđến các sản phẩm đang có

Đa dạng hóa hoạt động hỗn hợp: đưa vào thị trường hiện hữu tại

những sản phẩm hoặc dịch vụ mới, không liên quan đến các sản phẩm đang có

d Nhóm chiến lược khác

Chiến lược liên doanh: khi một hay nhiều doanh nghiệp liên kết với nhau

để theo đuổi một mục tiêu nào đó

Chiến lược thu hẹp hoạt động: khi doanh nghiệp cần phải cơ cấu lại, tiến

hành ttừ bỏ một số sản phẩm hoặc lĩnh vực hoạt động nhằm cứu vãn lại vị thế củadoanh nghiệp

Chiến lược thanh lý: làmviệc bán đi tài sản của doanh nghiệp Doanh

nghiệp chấp nhận thất bại và cố gắng cứu vớt tối đa những gì có thể

1.4 Quy trình xây dựng chiến lược của doanh nghiệp

1.4.1 Xác định sứ mang và mục tiêu của doanh nghiệp

Sứ mạng là một phát biểu có tính chất lâu dài về mục đích Nó phân biệtdoanh nghiệp này với những doanh nghiệp khác Những tuyên bố như vậy cũng cóthể gọi là phát biều của một doanh nghiệp về triết lý kinh doanh, những nguyên tắckinh doanh, những sự tin tưởng của công ty Sứ mạng chứa đựng tổng quát thànhtích mong ước tuyên bố với bên ngoài công ty như là một hình ảnh công khai màdoanh nghiệp mong ước Bản sứ mạng của công ty cần được triển khai và phát họathành những mục tiêu cụ thể

Mục tiêu được định nghĩa là những thành quả hoặc kết quả mà nhà quản trịmuốn đạt được trong tương lai cho tổ chức mình Mục tiêu là kết quả mong đợi sẽ

có và cần phải có của một tổ chức sau một thời gian nhất định Mục tiêu sẽ trả lờicho câu hỏi: doanh nghiệp của chúng ta tồn tại để làm gì?

1.4.2 Phân tích và đánh giá môi trường bên ngoài

1.4.2.1 Môi trường vĩ mô

• Yếu tố kinh tế

Các yếu tố kinh tế có ảnh hưởng trực tiếp đối với sức thu hút tiềm năng củacác chiến lược khác nhau Các ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế như: tăng trưởngkinh tế, tỷ lệ lạm phát, chu kỳ kinh tế, sự tăng giảm lãi suất, giá cổ phiếu, xuhướng về giá trị của đồng đô la Mỹ, hệ thống thuế và mức thuế; v.v…

• Yếu tố luật pháp và chính trị

Các yếu tố luật pháp và chính trị có ảnh hưởng ngày càng lớn đến hoạt độngcủa các doanh nghiệp Yếu tố luật pháp bao gồm các thể chế, chính sách, quy chế,

định chế, luật lệ, chế độ đãi ngộ, thủ tục, qui định… của Nhà nước Tại một sốnước cũng phải kể đến mức độ ổn định chính trị hay tính bền vững của chính phủ.Luật lệ và các cơ quan nhà nước cùng với các nhóm áp lực đều có vai trò điều tiếtcác hoạt động kinh doanh.

• Yếu tố xã hội

Tất cả các doanh nghiệp phải phân tích một dải rộng những yếu tố xã hội để

ấn định những cơ hội, đe dọa tiềm tàng Các yếu tố xã hội bao gồm các yếu tố nhưvai trò nữ giới, áp lực nhân khẩu, phong cách sống, đạo đức, truyền thống, tậpquán, tỷ lệ tăng dân số, sự dịch chuyển dân số, trính độ dân trí v.v…Những thay đổi về địa lý, nhân khẩu, văn hóa và xã hội có ảnh hưởng quantrọng đến hầu như tất cả các quyết định về sản phẩm, dịch vụ, thị trường và ngườitiêu thụ

• Những yếu tố tự nhiên

Những doanh nghiệp kinh doanh từ lâu đã nhận ra những tác động của hoàncảnh thiên nhiên vào quyết định kinh doanh của họ Phân tích các yếu tố tự nhiênbao gồm việc xem xét đến các vấn đề về ô nhiễm môi trường, nguồn năng lượngngày càng khan hiếm, tài nguyên thiên nhiên, khoáng sản được khai thácbừa bãi, chất lượng môi trường tự nhiên có nguy cơ xuống cấp, v.v…

• Yếu tố công nghệ và kỹ thuật

Đối với doanh nghiệp, các yếu tố công nghệ hoặc liên quan đến công nghệ nhưR&D, bản quyền công nghệ, khuynh hướng tự động hóa, chuyển giao công nghệ…đều có thể vừa là vận hội, vừa là mối đe dọa mà chúng phải được xem xét đúngmức trong việc soạn thảo chiến lược Những công nghệ mới cũng đem lại nhữngquy trình công nghệ mới giúp giảm chi phí đáng kể trong giá thành sản phẩm Tiến

bộ kỹ thuật có thể tạo ra những ưu thế cạnh tranh mới, mạnh mẽ hơn các ưu thếhiện có

• Yếu tố quốc tế

Xu thế toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế quốc tế và tự do hóa thương mại đang làvấn đề nổi bật của kinh tế thế giới hiện nay Các luật lệ và quy định thống nhất củacác thành viên của Cộng đồng chung Châu Âu, ngân hàng thế giới, Tổ chức thươngmại thế giới (WTO), các hiệp định tự do thương mại khu vực và thế giới, các hộinghị thượng đỉnh về kinh tế… đã góp phần vào sự phụ thuộc lẫn nhau giữa cácquốc gia trên toàn cầu và những thị trường chung toàn cầu đang xuất hiện.

1.4.2.2 Môi trường vi mô

Đây là môi trường tác nghiệp của công ty Michael Porter (thuộc trườngQuản Trị Kinh Doanh Harvard) đã đưa ra mô hình 5 tác lực tạo thành bối cảnh cạnhtranh trong ngành kinh doanh như sau:

• Đối thủ cạnh tranh tiềm năng

Đối thủ cạnh tranh tiềm năng bao gồm các công ty mới tham gia vào ngành, khảnăng cạnh tranh hiện tại của họ còn yếu, nhưng rất có tiềm năng và vẫn có khả năngcạnh tranh trong tương lai Đối thủ cạnh tranh tiềm năng có thể làm giảm lợi nhuậncủa doanh nghiệp do họ đưa vào khai thác các năng lực sản xuất mới, với mongmuốn giành được thị phần và các nguồn lực cần thiết

• Đối thủ cạnh tranh hiện tại

Tác lực thứ hai trong năm tác lực cạnh tranh theo mô hình của Michael Porter làcác đối thủ cạnh tranh vốn đã có vị thế vững vàng trên thị trường trong cùng mộtngành nghề kinh doanh Mức độ cạnh tranh càng cao, giá cạnh tranh càng giảm kéotheo lợi nhuận giảm Có ba nhân tố quan trọng tạo thành mức độ cạnh tranh giữacác công ty hoạt động trong cùng ngành kinh doanh, đó là:

- Cơ cấu cạnh tranh

- Tình hình nhu cầu thị trường

- Các rào cản ra khỏi ngàng của các doanh nghiệp

• Khách hàng

Tác lực thứ ba trong năm tác lực theo mô hình của Michael Porter là khả năngmặc cả của khách hàng Thông thường, khách hàng yêu cầu giảm giá hoặc yêu cầuchất lượng hàng hóa phải tốt hơn, đi kèm với dịch vụ hoàn hảo Điều này khiến chochi phí hoạt động tăng thêm tạo nguy cơ về giá cạnh tranh

• Nhà Cung cấp

Tác lực thứ tư là khả năng mặc cả của nhà cung cấp Nhà cung cấp không chỉcung ứng nguyên vật liệu, trang thiết bị, sức lao động mà cả những công ty tư vấn,cung ứng dịch vụ quảng cáo, vận chuyển… nói chung là cung cấp các đầu vào củaquá trình sản xuất kinh doanh Để tránh được sự mặc cả hoặc sức ép của nhà cungcấp công ty nên xây dựng mối quan hệ đôi bên cùng có lợi hoặc dự trù các nguồncung cấp đa dạng khác nhau

• Sản phẩm thay thế

Sản phẩm thay thế là những sản phẩm của các đối thủ cạnh tranh trong cùngngành hoặc các ngành hoạt động kinh doanh cùng có chức năng đáp ứng nhu cầutiêu dùng giống nhau của khách hàng Để hạn chế sức ép quan trọng của nguy cơnày, công ty cần phải xem xét hết sức cẩn thận khuynh hướng giá cả và dự báo củacác sản phẩm thay thế trong tương lai

Ngoài năm tác lực cạnh tranh trong mô hình năm tác lực của Michael Porter nóitrên, trong quá trình phân tích môi trường vi mô, doanh nghiệp cũng cần phải hết

đồng, liên đoàn lao động… để xác định những cơ hội và nguy cơ đến hoạt độngkinh doanh của công ty.

1.4.2 Phân tích và đánh giá môi trường bên trong

Phân tích môi trường bên trong của công ty là việc nhận định và đánh giácác điểm mạnh và các điểm yếu trong quan hệ với các chiến lược cấp bộ phậnchức năng của công ty, bao gồm quản trị, marketing, tài chính, kế toán, sản xuất,nhân lực, nghiên cứu và phát triển (R&D), và các hệ thống thông tin

Điều kiện tài chính thường được xem là phương pháp đánh giá vị trí

cạnh tranh tốt nhất của công ty và là điều kiện thu hút nhất đối với các nhà đầu tư.

Để hình thành hiệu quả các chiến lược cần xác định những điểm mạnh và yếu về

tài chính của tổ chức Các yếu tố tài chính thường làm thay đổi các chiến lượchiện tại và việc thực hiện các kế hoạch

• Hoạt động Quản trị

Hoạt động quản trị có năm chức năng cơ bản sau:

- Hoạch định bao gồm tất cả các hoạt động quản trị liên quan đến việc chuẩn

bị cho tương lai

- Tổ chức bao gồm tất cả các hoạt động quản trị tạo ra cơ cấu của mối quan hệgiữa quyền hạn và trách nhiệm

- Động viên gồm những nỗ lực nhằm định hướng hoạt động của con người

- Nhân sự, hoạt động nhân sự tập trung vào quản lý cá nhân hay quản lý nguồn nhân lực

- Kiểm soát liên quan đến tất cả các hoạt động quản lý nhằm đảm bảo cho kết quảthực tế phù hợp, nhất quán với kết quả đã được hoạch định, như kiểm tra chất

lượng, kiểm soát tài chính, bán hàng, tồn kho, phân tích những thay đổi

1.4.3 Xây dựng và lựa chọn chiến lược

1.4.3.1 Ma trận SWOT:

Ma trận điểm mạnh – điểm yếu, cơ hội – nguy cơ là một công cụ kết hợpquan trọng có thể giúp cho các nhà quản trị phát triển các loại chiến lược sau: Cácchiến lược SO sử dụng những điểm mạnh bên trong tổ chức để tận dụng những cơhội bên ngoài Các chiến lược WO nhằm cải thiện những điểm yếu bên trong bằngcách tận dụng những cơ hội bên ngoài Các chiến lược ST sử dụng các điểm mạnhcủa tổ chức để tránh hay làm giảm đi ảnh hưởng của những đe dọa từ bên ngoài.Các chiến lược WT là những chiến lược phòng thủ nhằm làm giảm đi những điểmyếu bên trong và tránh những mối đe dọa từ môi trường bên ngoài Sự kết hợp cácyếu tố quan trọng bên trong và bên ngoài nhiệm vụ khó khăn nhất của việc pháttriển một ma trận SWOT, nó đòi hỏi phải có sự phán đoán tốt, và sẽ không có mộtkết hợp tốt nhất

1.4.3.2 Đánh giá và lựa chọn chiến lược

Việc lựa chọn chiến lược nào để phù hợp với mục đích, mục tiêu của công tycũng như để phù hợp với bối cảnh kinh tế thị trường từng thời điểm, công ty cầnxem xét kỹ những vấn đề sau:

• Chiến lược có phù hợp với hoàn cảnh môi trường hay không?

- Chiến lược có thể chấp nhận được đối với những thành phần chính của doanhnghiệp hay không?

- Chiến lược có cung cấp một lợi thế cạnh tranh hay không?

• Chiến lược này có kết hợp với những chính sách nội bộ, cung cách quản trị, triết lý và những thể thức điều hành hay không?

- Chiến lược này có mâu thuẫn chiến lược khác không?

- Cơ cấu tổ chức hiện nay có phù hợp với chiến lược không?

• Chiến lược có thoả đáng về các nguồn lực: nhân lực, vật chất, tài chính hay không?

- Những hậu quả tài chính cho việc cung cấp vốn cho chiến lược này là gì?

• Những rủi ro đi cùng với chiến lược có thể chấp nhận hay không?

- Những lợi ích tiềm tàng có biện minh rủi ro hay không?

- Những thất bại là gì?

• Chiến lược có phù hợp với chu kỳ đời sống sản phẩm và khả năng tiềm tàng hay không?

- Chiến lược có thích hợp cho hiện tại và tương lai không?

- Chiến lược có phù hợp với chu kỳ đời sống sản phẩm hay không?

• Chiến lược sẽ thực hiện có hiệu quả hay không?

- Chiến lược có thích hợp với khả năng quản trị và nhân viên hay không?

- Việc định thời điểm có thích đáng hay không?

• Có những xem xét quan trọng khác không?

- Những yếu tố chính yếu ảnh hưởng đến thành công có được đánh giá đúng,chính xác hay không?

- Có những giả thiết then chốt là thực hiện không?

Vị trí cạnh tranh mạnh

Vị trí

cạnh

tranh

yếu

Chương 2 THỰC TRẠNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH CỦA CÔNG

TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TRÍ VIỆT

2.1 Tổng quan về công ty cổ phần bất động sản Trí Việt

2.1.1 Giới thiệu về công ty

Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẨN BẤT ĐỘNG SẢN TRÍ VIỆT

Tên giao dịch tiếng Anh: TRÍ VIỆT REAL ESTATE JOINT STOCK COMPANYTên công ty viết tắt: TVRE

Địa chỉ trụ sở chính: Toà nhà 142 Đội Cấn – Quận Ba Đình – Thành phố Hà Nội.Vốn điều lệ: 60 tỷ

Mã số thuế: 0104914897

Ngày thành lập: 2009

Nơi thành lập: Hà Nội

Mục tiêu: Trí Việt luôn nỗ lực ứng dụng hiệu quả công nghệ mới, nguồn

nhân lực chất lượng cao trong công việc, nhằm mang đến cho khách hàng nhữngnguồn thông tin gía trị giúp cho sự hợp tác trở nên hiệu quả cao nhất Và thúc đẩynền kinh tế nói chung và thị trường Bất động sản nói riêng

Tầm nhìn: Tạo ra giá trị thương hiệu “hoạt động nhanh chóng và hiệu quả“.

Trở thành một trong những công ty đi tiên phong trong lĩnh vực Bất động sản

Được thành lập từ ngày 14/3/2009, qua 3 năm hoạt động trong lĩnh vựcđầu tư khai thác kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần Bất động sản Trí Việt

luôn được khách hàng, thị trường đánh giá cao về chất lượng sản phẩm dịch vụ,trở thành đối tác tin cậy của nhiều tập đoàn, công ty.

• Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

• Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

• Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại

• Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuêđất đã có hạ tầng

• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyểnnhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại

GIÁM ĐỐC

Phó giám đốc kinh doanh

Bộ phận hỗ trợ kinh doanh

Phòng Kinh Doanh

Giám đốc

kinh doanh

Phòng kế toán

Nhóm 3

Nhóm 2

Nhóm 1

Phòng hành chính

Phòng uỷ thác đầu tư

Phòng phân tích đầu tưBan kiểm soát

2.2 Phân tích môi trường kinh doanh công ty Trí Việt

2.2.1 Môi trường bên ngoài

Phạm vi hoạt động chủ yếu của Trí Việt là ở thành phố Hà Nội và đểnghiên cứu, phân tích được đi sâu vào vấn đề, tôi xin được tập trung phân tíchmôi trường kinh doanh bên ngoài của Trí Việt là tại thành phố Hà Nội

Việc phân tích đánh giá môi trường bên ngoài của Trí Việt sẽ cho thấyđược những cơ hội và nguy cơ mà công ty có thể gặp phải từ môi trường kinhdoanh Từ đó có các chiến lược thích hợp để hạn chế nguy cơ và tận dụng tối đacác cơ hội cho sự phát triển của công ty Môi trường bên ngoài gồm có môitrường vĩ mô và môi trường vi mô

2.2.2 Môi trường vĩ mô

a Yếu tố kinh tế

• Tổng thu nhập quốc nội (GDP):

Năm 2009, tăng trưởng kinh tế của Hà Nội đạt khoảng 7% Trong năm 2009,thành phố đã dành gần 58 tỷ đồng hỗ trợ người nghèo xậy dựng nhà ở Tỷ lệ hộnghèo còn 7%, giảm 1,4% so với đầu năm

Năm 2010 - Kinh tế Hà Nội lấy lại đà tăng trưởng với tốc độ tăng trưởng cả năm

2010 lên tới 11% GDP, gấp hơn 1,5 lần so với 6,7 % năm 2009, xấp xỉ con số10,9% năm 2008 và 11,2% năm 2007.Năm 2010 giá trị sản xuất công nghiệp của

TP tăng 14,4%, trong đó ngành công nghiệp mở rộng tăng 11,6% (đóng góp 5% vàomức tăng chung), các ngành dịch vụ tăng 11,1% (đóng góp 5,6% vào mức tăngchung), ngành nông, lâm, thuỷ sản tăng 7,2% (đóng góp 0,5% vào mức tăng chung)

Cơ cấu kinh tế có sự cải thiện đúng hướng, trong đó dịch vụ 52,5%; công nghiệp vàxây dựng 41,4%; nông nghiệp 6,1% ; GDP bình quân/người 37 triệu đồng ; khuvực kinh tế Nhà nước tạo ra khoảng 45% GDP (giảm so với mức 52,1% năm 2005),kinh tế ngoài nhà nước tạo ra khoảng 38% GDP (tăng so với mức 31,8% năm 2005)

và khu vực có vốn ĐTNN tạo ra khoảng 17% GDP (tăng nhẹ so với mức 16,1%năm 2005)

Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm

Hình 2.2: Biểu đồ tốc độ tăng trường GDP qua các năm

Nguồn: Báo cáo quý CBRE

Năm 2011, tổng sản phẩm nội địa (GDP) của Hà Nội đạt 80.952 tỷ đồng, tăngtới 10,1% so với năm trước và là mức tăng trưởng tích cực Ngành công nghiệp xâydựng tăng 10,3% (đóng góp 5,1% vào mức tăng chung) Theo báo cáo của Cụcthống kê Hà Nội, Quý I năm 2011, Hà Nội phát triển và tăng trưởng khá so cùng kỳnăm trước: Tổng sản phẩm nội địa (GDP) tăng 9,2%; giá trị sản xuất công nghiệptăng 13,1 %; vốn đầu tư phát triển trên địa bàn tăng 10,4%; tổng mức bán hàng hoá

và doanh thu dịch vụ tiêu dùng xã hội tăng 22,7%; kim ngạch xuất khẩu tăng28,1% Ngành nông - lâm - thuỷ sản tăng 2,8% (đóng góp 0,2% vào mức tăngchung), ngành công nghiệp xây dựng tăng 10,3% (đóng góp 5,1% vào mức tăngchung), các ngành dịch vụ tăng 8,7% (đóng góp 3,9% vào mức tăng chung)

Sau một thời gian dài của thời kỳ bao cấp, từ đầu thập niên 1990, kinh tế Hà Nộibắt đầu ghi nhận những bước tiến mạnh mẽ Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân củathành phố thời kỳ 1991–1995 đạt 12,52%, thời kỳ 1996–2000 là 10,38% Từ năm

1991 tới 1999, GDP bình quân đầu người của Hà Nội tăng từ 470 USD lên 915USD, gấp 2,07 so với trung bình của Việt Nam Theo số liệu năm 2010, GDP của

Hà Nội chiếm 12,73% của cả quốc gia và khoảng 41% so với toàn vùng Đồng bằngsông Hồng.Trong bảng xếp hạng về Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh của ViệtNam năm 2011, Hà Nội xếp ở vị trí thứ 36/63 tỉnh thành

Hình 2.3: Tốc độ tăng GDP quý I năm 2011 so với cùng kỳ của một số năm

Nguồn: Tổng Cục Thống kê Thành phố Hà Nội

• Cơ cấu kinh tế

Giai đoạn phát triển của thập niên 1990 cũng cho thấy Hà Nội đã có những thayđổi về cơ cấu kinh tế Từ 1990 tới 2000, trong khi tỷ trọng ngành công nghiệp tăngmạnh từ 29,1% lên 38% thì nông–lâm nghiệp và thủy sản từ 9% giảm xuống còn3,8% Tỷ trọng ngành dịch vụ cũng giảm trong khoảng thời gian này, từ 61,9%xuống còn 58,2% Ngành công nghiệp của Hà Nội vẫn tập trung vào 5 lĩnh vựcchính, chiếm tới 75,7% tổng giá trị sản xuất công nghiệp, là cơ–kim khí, điện–điện

tử, dệt–may–giày, chế biến thực phẩm và công nghiệp vật liệu Bên cạnh đó, nhiềulàng nghề truyền thống như gốm Bát Tràng, may ở Cổ Nhuế, đồ mỹ nghệ Vân Hà cũng dần phục hồi và phát triển

• Thu nhập bình quân đầu người

Trong 2 quý cuối năm 2009, GDP của thủ đô lần lượt tăng 8,3% và 9% Mứctăng ngoạn mục trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế góp phần đưa tổng sản phẩmnội địa của Hà Nội ước tăng 6,7% so với năm 2008 và cao hơn mức 6% dự kiến.Tương ứng, thu nhập bình quân của người dân thủ đô đạt 32 triệu đồng (kế hoạch 30triệu đồng)

Trong năm 2010, tổng sản phẩm GDP TP tăng 11% Đầu tư nước ngoài vào TPđạt 800 triệu USD GDP bình quân đầu người đạt khoảng 37 triệu đồng (khoảng

1.950 USD)/năm Theo con số của Bộ Công thương, năm 2011 nhiều chỉ số vĩ môcủa Việt Nam đang tốt lên đáng kể, với tổng GDP ước khoảng 119 tỷ USD GDPđầu người đạt 1.300 USD/người/năm.

• Chỉ số giá tiêu dung – sức mua của người tiêu dùng

Năm 2012 sức mua của người tiêu dùng giảm 0,03% trong tháng 4, CPI tại HàNội thấp nhất trong 10 năm CPI tại TP.Hà Nội tháng 4/2012 đã giảm 0,03% so vớitháng trước và được ghi nhận là mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây Nhưvậy, theo số liệu của cơ quan thống kê, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của Thủ đô đãtăng 2,59% so với tháng 12/2011 và tăng 9,52% so với cùng tháng năm 2011 Sở dĩlạm phát tại Hà Nội đã xuống dưới 1 con số là do chênh lệch quá lớn về biến độnggiá giữa tháng 4/2012 và tháng 4/2011 (3,28%)

Kinh tế tăng trưởng chậm, cầu có khả năng thanh toán giảm, giá cả hàng hóavẫn ở mức cao khiến cho sức mua của người dân Thủ đô giảm đáng kể Các tácđộng của đợt tăng giá xăng dầu ngày 7/3/2012 và ảnh hưởng của thời tiết nắngnóng đầu mùa là những nguyên nhân chính khiến giá một số mặt hàng thuộc nhómgiao thông, đồ uống, và mũ nón tăng giá so với tháng trước Tuy nhiên, mức tăngcủa các mặt hàng thuộc các nhóm này không đủ lực để đẩy chỉ số chung tiếp tụctăng, do quyền số nhỏ so với các nhóm còn lại

Xét trên các nhóm hàng chủ yếu, trong tháng có 3/11 nhóm hàng giảm giá gồmnhóm hàng ăn và dịch vụ ăn uống, nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng và nhóm bưuchính viễn thông Tuy 8 nhóm còn lại có chỉ số giá tăng, nhưng 3 nhóm giảm giátrên chiếm tỷ trọng khá lớn (khoảng 60%) đã khiến chỉ số chung giảm so với thángtrước Không được tính vào CPI, hai mặt hàng đặc biệt là vàng và đô la Mỹ trongtháng có những diễn biến trái chiều khi lần lượt ghi nhận ở các mức giảm còn 2,9%

và tăng nhẹ 0,06%

• Lãi suất

Trước tháng 3/2011, chính sách lãi suất của Việt Nam không có nhiều biến độngkhi nền kinh tế đang trên đà phục hồi Các mức lãi suất được duy trì ở mức khá thấp từsau gói hỗ trợ lãi suất của NHNN, do vậy, cơ chế lãi suất trần không còn cần thiết

Chính sách trần lãi suất huy động bước đầu làm giảm lãi suất cho vay vào thờiđiểm cuối năm 2011.Mặc dù chính sách trần lãi suất được khởi động từ tháng03/2011 cùng với sự cam kết và quyết tâm của các nhà lãnh đạo của NHNN và Hiệphội Ngân hàng Việt Nam, các quy định về trần lãi suất của NHNN vẫn chưa chấmdứt hẳn các cuộc chạy đua lãi suất huy động ngầm Theo báo cáo của NHNN, mứclãi suất cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất bao gồm bất động sản, chứng khoánhay tiêu dùng còn cao hơn mức lãi suất trung bình từ 3 - 5%.

Hình 2.4: Tốc độ tăng trưởng GDP, CPI và lãi suất cơ bản năm 2009 - 2011

Nguồn: Báo cáo quý CBRE 2011

b Yếu tố luật pháp và chính trị

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta, đặc biệt là thịtrường nhà đất đã có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúcđẩy kinh tế - xã hội của đất nước Liên tục hàng loạt các đạo luật liên quanđến lĩnh vực kinh doanh bất động sản được ban hành như: Luật đất đai, LuậtXây dựng, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản Quan trọng nhất là Luậtkinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 26/09/2006 và có hiệulực từ ngày 01/01/2007 Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bấtđộng sản; quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất độngsản; các hành vi bị cấm và xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất độngsản Luật kinh doanh bất động sản quy định cụ thể về kinh doanh nhà, công

trình xây dựng như: quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, khu

đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; quy định vềmua bán, cho thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng

Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà có nhiều nộidung mang tính đột phá được cả nhà đầu tư và người tiêu dùng rất ủng hộ Ngày15/10/2010 Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 có hiệu lực với nội dung chophép uỷ quyền công chứng tài sản nhà ở hình thành trong tương lai khiến giới đầu

tư Bất động sản kỳ vọng sẽ là “phao” đưa thị trường Bất động sản thoát khỏi cảnhtrầm lắng hiện nay Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hànhngày 1/10/2010, tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinhdoanh Bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9% Dẫnđến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tíndụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng

Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta

đã bộc lộ nhiều mặt hạn chế như: thị trường bất động sản phát triển còn tự phát,thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” vẫn chiếm tỷ lệ lớn; tình trạng đầu cơ nhà đất,kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” thấtthường Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động kinh doanh bất động sản chưa rõràng, chưa đủ mạnh

Về chính trị, Việt Nam hiện nay được bầu chọn là nước an toàn nhất về đầu tưtại Châu Á, và là một trong số các quốc gia có nền chính trị ổn định trên thế giới.Những điều kiện thuận lợi của môi trường chính trị pháp luật mang lại cơ hội chocông ty, đó là tạo ra môi trường kinh doanh thông thoáng và cạnh tranh lành mạnh,bình đẳng giữa các doanh nghiệp và các nhà đầu tư mạnh dạn đầu tư sản xuất kinhdoanh tại Việt Nam Tuy nhiên, bên cạnh đó còn có những nguy cơ, một số tồn tạicần phải được Quốc hội bàn sửa như hệ thống pháp luật chưa đồng bộ và còn nhiềuthay đổi làm cho các nhà đầu tư chưa yên tâm khi đầu tư vào Việt Nam

c Yếu tố dân số

Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố đứng đầu Việt Nam về diện tích tựnhiên và đứng thứ hai về diện tích đô thị sau thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội cũngđứng thứ hai về dân số với 6.913.161 người

Cơ cấu dân số của Hà Nội thay đổi theo hướng tăng tỷ trọng người cao tuổi,giảm dần tỷ trọng trẻ em dưới 16 tuổi, thành phố đã bước vào thời kỳ “cơ cấu dân

số vàng” (tỷ lệ phụ thuộc gồm trẻ em và người cao tuổi chiếm tỷ lệ thấp nhất), tạođiều kiện cung ứng nguồn nhân lực dồi dào cho các hoạt động kinh tế xã hội củaThủ đô Theo số liệu thống kê của Sở Y tế Hà Nội, năm 2011, tính đến thời điểmnày, tổng số sinh của toàn thành phố là 115.900 trẻ, tăng 14,24%, trong đó có 8.472trẻ là con thứ ba trở lên, tăng 185 trẻ (2,25%) so với cùng kỳ năm trước

d Yếu tố văn hoá xã hội

Hà Nội thường được xem như nơi tập trung những tinh hoa văn hóa của miềnBắc và cả Việt Nam Trong hàng ngàn năm, vị trí kinh đô khiến thành phố này trởthành nơi quy tụ của những nhân vật ưu tú, những thương nhân, những nghệ nhân,những thợ thủ công lành nghề Họ tới đây lập nghiệp, mang theo những phong tục,tập quán địa phương và Hà Nội trở thành mảnh đất tiêu biểu cho nền văn hóa của

cả Việt Nam Môi trường cạnh tranh của đất kinh thành khiến những thương nhân,thợ thủ công trụ vững lại Hà Nội phải là những người xuất sắc, tài năng Cùng với

sự phát triển của nền kinh tế, lối sống người dân thành phố Hà Nội đã có nhữngbiến đổi Một gia đình lớn bao gồm nhiều thế hệ sống chung với nhau đã dầndần được biến đổi và thay thế bằng mẫu gia đình hạt nhân Mô hình gia đìnhmới này trung bình chỉ có cha mẹ và con cái, đang cóxu hướng này càng gia tăng

ở các khu vực đô thị lớn Các cặp vợ chồng trẻ, các cá nhân vì nhu cầu học tập

và công việc đang có khuynh hướng sống tách riêng và độc lập với gia đình Với lối sống và quan niệm sống như vậy sẽ làm cho nhu cầu về căn hộ, chungcư… tăng lên nhanh chóng Làn sóng di cư của người dân từ nông thôn ra thànhthị sinh sống ngày càng nhiều, các thành phố lớn như thành phố Hà Nội không

còn cách nào khác là phát triển các khu dân cư mới, các khu đô thị kiểu nhàchồng nhà, tầng chồng tầng để giải quyết vấn đề này Các toà nhà chung cư caotầng xuất hiện ngày càng nhiều và là niềm mơ ước của những người dân nhập

cư, đặc biệt là các gia đình trẻ

e Yếu tố công nghệ

Với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế và chuyển giao công nghệ giữa cácnước trên thế giới, Việt Nam đã tranh thủ cơ hội để tiếp thu và ứng dụng cáccông nghệ mới về xây dựng vào các công trình xây dựng, rút ngắn thời gian thicông, tăng chất lượng, cũng như là giảm giá thành xây dựng

Hàng loạt công nghệ xây dựng mới đã và đang được áp dụng tại ViệtNam như: phương pháp thi công top-down giúp giảm thời gian thi công;các phương pháp thi công tầng hầm, tường vây, móng cọc, công nghệ bêtông tự dầm; công nghệ chống ăn mòn kết cấu thép; công nghệ xây dựng

đổ sàn nhanh không cần cốt pha, giảm thời gian thi công, tăng khả năng chịu tải.Cũng như việc ứng dụng công nghệ tin học vào việc điều hành quản lý thicông, thiết kế, vận hành, bảo trì, bảo hành giúp giảm chi phí, giảm số lượngnhân công,

f Hội nhập quốc tế ở Hà Nội

• Đầu tư nước ngoài trực tiếp (FDI)

Theo Cục Thống kê thành phố Hà Nội, trong 9 tháng đầu năm 2011, Hà Nội đãthu hút được 999,6 triệu USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng gấp 3 lầnsovới cùng kỳ năm trước Số vốn này được đăng ký cho 239 dự án đăng ký đầu tư,trong đó có 190 dự án cấp mới với tổng vốn đăng ký xấp xỉ 494 triệu USD, 49 dự ánđược tăng vốn với tổng vốn trên 506 triệu USD Điển hình là các dự án như xâydựng công trình xử lý nước thải Yên Sở do Công ty Trách nhiệm hữu hạn GamudaLand Việt Nam làm chủ đầu tư với số vốn đầu tư 322,2 triệu USD; hợp đồng hợptác kinh doanh Vietnammobile tăng vốn thêm 385 triệu USD; công ty Cổ phần Viễnthông di động toàn cầu GTEL tăng vốn điều lệ thêm 117 triệu USD…

Hình 2.5: Tổng vốn FDI cam kết

Nguồn: Báo cáo quý CBRE

• Nguồn vốn Hỗ trợ Phát triển (ODA)

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, 4 tháng đầu năm 2011, thành phố ước giảingân vốn ODA khoảng gần 489 tỷ đồng (đạt 181% kế hoạch) Thành phố tập trungvào giải ngân cho các gói thầu xây lắp đã khởi công và đang triển khai thi công, chủyếu ở dự án Thoát nước Hà Nội và tạm ứng hợp đồng tư vấn cho dự án đường sắt đôthị tuyến 2 Nam Thăng Long-Trần Hưng Đạo

Theo kế hoạch, trong năm 2011, thành phố triển khai 20 dự án, trong đó có một số

dự án lớn như dự án Thoát nước nhằm cải thiện môi trường Hà Nội - dự án 2; dự ánTuyến đường sắt đô thị tuyến 2, đoạn Nam Thăng Long-Trần Hưng Đạo; dự án Tuyếnđường sắt đô thị thí điểm Nhổn-Ga Hà Nội; dự án phát triển cơ sở hạ tầng giao thông

đô thị Hà Nội giai đoạn 1; dự án phát triển hạ tầng đô thị Bắc Thăng Long-Vân Trì; dự

án phát triển giao thông đô thị Hà Nội Riêng các gói thầu sử dụng vốn ODA của dự

án Phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đô thị Hà Nội giai đoạn 1, dự án Phát triển hạtầng đô thị Bắc Thăng Long-Vân Trì về cơ bản đã hoàn thành

• Du lịch

So với các tỉnh, thành phố khác của Việt Nam, Hà Nội là một thành phố có tiềmnăng để phát triển du lịch Trong nội ô, cùng với các công trình kiến trúc, Hà Nộicòn sở hữu một hệ thống bảo tàng đa dạng bậc nhất Việt Nam Thành phố cũng cónhiều lợi thế trong việc giới thiệu văn hóa Việt Nam với du khách nước ngoài thôngqua các nhà hát sân khấu dân gian, các làng nghề truyền thống

Mặc dù vậy, các thống kê cho thấy du lịch Hà Nội không phải là một thành phố

du lịch hấp dẫn Với nhiều du khách quốc tế, thành phố chỉ là điểm chuyển tiếp trênhành trình khám phá Việt Nam của họ Năm 2007, Hà Nội đón 1,1 triệu lượt khách

du lịch ngoại quốc, gần bằng một nửa lượng khách của Thành phố Hồ ChíMinh Năm 2008, trong 9 triệu lượt khách của thành phố, có 1,3 triệu lượt kháchnước ngoài Tỷ lệ du khách tới thăm các bảo tàng Hà Nội cũng không cao Hàngnăm, bảo tàng Dân tộc học ở Hà Nội, một bảo tàng có tiếng trong khu vực, điểmđến được yêu thích trong các sách hướng dẫn du lịch nổi tiếng, có 180.000 kháchtới thăm, trong đó một nửa là người nước ngoài

Theo thống kê năm 2007, Hà Nội có 511 cơ sở lưu trú với hơn 12.700 phòngđang hoạt động Trong số này chỉ có 178 khách sạn được xếp hạng với 8.424phòng Tình trạng thiếu phòng cao cấp là một trong những nguyên nhân khiếnlượng khách nước ngoài tới Hà Nội không cao

2.2.2.1 Môi trường vi mô

a Thị trường bất động sản ở Hà Nội

• Giai đoạn 2009 - 2011

Tổng kết 2009 bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất trong bối cảnh giá

vàng biến động, chứng khoán chùng xuống và nhà đầu tư lúng túng không biết "đổ"tiền vào đâu Mặc dù chịu sức ép của cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 nhưng thịtrường bất động sản vẫn được đánh giá khá hấp dẫn, đặc biệt hai thành phố lớn Hà

Nội và TP HCM Năm 2009 là năm được mùa của các dự án bất động sản, trong đóchủ đầu tư lớn đã liên tiếp tung ra hàng loạt dự án lớn Một loạt dự án mới đượckhởi công và chào bán ra thị trường tạo một nguồn cung lớn

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ về cấp giấy Chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu mới) chínhthức có hiệu lực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyềncấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khácgắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nhiều địa phương trên cả nước đăng ký xâydựng nhà ở cho sinh viên, công nhân và ngừơi có thu nhập thấp Nhiều dự án nhà ở

xã hội đã được khởi công trên cả nước Chính phủ đã công bố gói đầu tư về nhà ở

xã hội cho thị trường bất động sản và hy vọng gói đầu tư vào thị trườngnhà ở xã hội

sẽ có tác động như một cú hích làm cho thị trường này lành mạnh hơn Tuy nhiên,trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn xem kinh doanh bất động sản là đầu tư siêu lợinhuận, việc xây nhà giá rẻ với lợi nhuận dự tính chỉ khoảng 10% sẽ không dễ gì thuhút được sự quan tâm của doanh nghiệp trong lĩnh vực này

Năm 2010, thị trường Bất động sản ở hai trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và TP

HCM liên tiếp có những biến động tăng- giảm bất thường Trong khi tại Hà Nội, thịtrường Bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, TP Hồ Chí Minh chứngkiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá nhà đất Căn hộ chung cư

và một số dự án ở Hà Nội: Tình trạng chào bán nhiều mà người mua rất ít Giá đấttại các thành phố lớn tăng cao nên nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn các tỉnh lẻ xungquanh để tìm cơ hội như Hưng Yên, Hải Dương, Hòa Bình Cơn sốt tăng giá đất Ba

Vì trong tháng 4, 5 Nguyên nhân là do tâm lý nhà đầu tư, việc bóp méo đồn thổithông tin hoặc hiểu sai chưa đúng về định hướng cơ bản của đồ án quy hoạch chung

xây dựng Hà Nội đã tác động không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư, từ đó ảnhhưởng tới xu hướng thị trường.

Nguồn cung lớn tại Hà Nội:

- Tòa tháp Keangnam Landmark trong giai đoạn hoàn thành

- Tổng Công ty CP Xây lắp Dầu khí Việt Nam đã công bố xây dựng tòa nhà

102 tầng, chiều cao dự kiến khoảng 528m

- Tập đoàn Kinh Bắc cũng công bố dự án tòa nhà cao 100 tầng tại đườngPhạm Hùng, Hà Nội

- Ngân hàng Công thương Việt Nam đã chính thức khởi công tòa tháp cao 68

và 48 tầng tại khu đô thị Ciputra (Hà Nội), với vốn đầu tư 400 triệu USD

- Nhà xã hội và nhà dành cho người thu nhập thấp : Trong thời gian ngắn đã

có khoảng 190 dự án với tổng số vốn trên 28.000 tỷ đồng được đăng ký với quy môxây dựng khoảng 170.000 căn hộ tương ứng với khoảng 7 triệu m2 sàn, đáp ứngcho 700.000 người có thu nhập thấp

- Bất động sản nghỉ dưỡng: Số biệt thự nghỉ dưỡng đến quý 3 năm 2010khoảng 11.000 căn tăng gấp 5 lần so với cuối năm 2009, số lượng căn hộ khoảng10.000 căn tăng gấp 3 lần so với cuối năm 2009 Trong khi thị trường Bất động sảnkhá trầm lắng, những biệt thự nghỉ dưỡng ven biển có giá triệu đô vẫn đắt hàng.Báo cáo của công ty nghiên cứu Bất động sản cho thấy, những người Việt Nam giàu

có là đối tượng khách hàng chính của các dự án biệt thự và căn hộ tại Đà Nẵng.Lượng khách mua Hà Nội chiếm tỷ lệ cao nhất, gần 80%, TP HCM chỉ chiếmkhoảng 13%, còn lại là người nước ngoài và tỉnh khác

Nguồn cầu giảm:

Tốc độ tăng tín dụng và huy động tiền tệ: Tổng phương tiện thanh toán đến31-12 tăng 25,3% so với cuối năm 2009; huy động vốn tăng 27,2% Nếu trừ hư số

do tỷ giá và giá vàng tăng, thì tổng phương tiện thanh toán tăng 23,0%, huy độngvốn tăng 24,5%.

Tốc độ tăng dân số và đô thị hóa: Cùng với tốc độ đô thị hóa chóng mặt (gần30%/năm) thì dân số thành thị hiện đang gia tăng nhanh chóng Nếu ở khu vực nôngthôn tốc độ tăng trung bình 0,4%/năm thì con số này ở thành thị là 3,4%/năm và cảnước có 25.436.896 người đang sống ở khu vực thành thị, chiếm 29,6% tổng dân số

cả nước

Diện tích bình quân nhà ở tăng : Diện tích nhà ở bình quân đầu người trungbình của cả nước đạt 16,7m2/người, trong đó khu vực thành thị là 19,2 m2/người và

ở nông thôn là 15,7m2/người Trong những hộ gia đình có nhà ở, số hộ có nhà kiên

cố chiếm 46,3%, nhà bán kiên cố chiếm 37,9%, nhà thiếu kiến cố chiếm 8,0% vànhà đơn sơ chiếm 7,8%

Tỷ trọng hộ gia đình có nhà ở với diện tích sử dụng dưới 15m2 sau 10 năm quatăng không đáng kể và số hộ gia đình sử dụng diện tích nhà ở rộng hơn 60m2 đãtăng nhanh, năm 1999 là 24,2% hộ gia đình và tới năm 2009 con số này là 51,5%

Trong 9 tháng đầu năm 2011, dưới tác động của chính sách hạn chế tín dụng,

cắt giảm đầu tư công nhằm kìm chế lạm phát, thị trường bất động sản thực sự suygiảm Thị trường bất động sản hiện đang chứa đựng những mâu thuẫn gay gắt, bắtbuộc phải giải quyết

Thứ nhất, sự phát triển không đồng đều của thị trường bất động sản giữa các địabàn Trong khi thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh suy giảm thì thịtrường Hà Nội đang có những phân khúc nhất định vẫn biến động tăng

Thứ hai, trên địa bàn Hà Nội, trong khi một số địa bàn bùng phát cục bộ thìnhững địa bàn khác hầu như không có biểu hiện; trong khi một số sản phẩm bùngphát thì một số sản phẩm khác không có biến động gì

Thứ ba, hành các biện pháp thắt chặ tín dụng

Thứ tư, hệ thống tín dụng thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụngnhưng lại không có các kênh hấp thu tài chính thay thế

Thứ năm, từ đầu tháng 8 trở đi, một số biện pháp tác động tăng cường cho hoạtđộng của thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa đủ mức Hạn chế tín dụng vẫnchưa được nới lỏng; việc xây nhà, căn hộ diện tích nhỏ vẫn chưa được thông qua.Tuy nhiên, thị trường vẫn có những xu hướng phát triển nhưng chưa đủ mạnh.

Hình 2.6: Bảng giá đất nền dự án tại Hà Nội 2011

Nguồn: Báo cáo phân tích thị trường BĐS 2011 của Cafeland

• Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2012

Địa điểm Dự án/Khu vực Diện tích (m 2 ) Giá tham

khảo Đống Đa 170 Đê La Thành 125 36-37.5

Hà Đông U-Silk City 79-146 22.5 -26

Sky Garden 115 Định Công 89-120 18 -20.9

Hoàng Mai Megastar 409 Lĩnh Nam 86 14-14.7

Long Biên CT10 Việt Hưng 125.59 22-23

Tây Hồ Ngoại Giao Đoàn N03 20-23

Giấy (trung tâm mới của Hà Nội) Trên thị trường sơ cấp, chủ đầu tư tiếp tục giảmmức giá chào bán 53% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 1.000USD/m², một hiệntượng ít gặp kể từ cơn sốt nhà đất năm 2007 Các vị trí hấp dẫn như Mỹ Đình, ĐịnhCông, và KĐT Cầu Giấy có giá chào bán tốt quanh mức 1.000 USD/m², khiến dự

án có vị trí kém thuận lợi hơn sẽ phải nỗ lực nhiều để thu hút khách mua

Hình 2.8: Tình hình thị trường căn hộ bán Quý I - 2012

Nguồn: Báo cáo quý I 2012 CBRE

Dự kiến quý 2 năm 2012, thị trường căn hộ sẽ có khoảng 5.700 căn được bàngiao Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở 2 quận Hà Đông và Từ Liêm Ngoài ra,các dự án cho người thu nhập thấp ở Gia Lâm dự kiến hoàn thành trong quý tớicũng sẽ trở thành nguồn cung đáng kể Nguồn cung trên thị trường hiện nay là rấtlớn, trong khi triển vọng nguồn cầu trong giai đoạn ngắn chưa có nhiều biến chuyển

rõ nét Do vậy, mức độ cạnh tranh của thị trường căn hộ trong thời gian tới được dựbáo sẽ duy trì ở mức cao, gây nên sức ép cho lượng giao dịch và giá chào bán

Hình 2.9: Biểu đồ nguồn cung dự kiến hoàn thành Quý II – 2012

Nguồn: Nghiên cứu Jones Lang

Biệt thự liền kề

Giá chào biệt thự/ nhà liền kề có xu hướng giảm trên khắp các quận/huyện ở

Hà Nội Các quận Cầu Giấy, Tây Hồ và huyện Từ Liêm có mức giá chào thứ cấpcao nhất, trên 120 triệu VND/ m2

Các huyện tại Vùng 2 như Mê Linh, Quốc Oai, và Đan Phượng có mức chàothứ cấp thấp nhất, dưới 40 triệu VND/ m2, do có khoảng cách xa tới trung tâm thànhphố Mức giá trung bình một căn cho một căn nhà liền kề dao động từ 2,6 tỷ tới 19,3

tỷ VND, mức trung bình cho một căn biệt thự từ 5,3 tỷ VND tới 41,4 tỷ VND

Hình 2.10: Giá chào bàn nhà thứ cấp tại một số quận huyện địa bàn Hà Nội

Nguồn: Báo cáo CBRE