Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần Savico đến 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - TRẦN MINH CÔNG XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN SAVICO ĐẾN 2015 Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh Mã số: 60.34.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TIẾN SĨ : PHẠM XUÂN LAN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2009 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, có hỗ trợ từ Thầy hướng dẫn; tham vấn chuyên gia ngành Các nội dung kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình Tp Hồ Chí Minh, ngày _ tháng năm 2009 TRẦN MINH CÔNG LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến Thầy Phạm Xuân Lan hướng dẫn khoa học tận tình, động viên quý giá Thầy suốt thời gian thực đề tài Bên cạnh đó, kiến thức, kinh nghiệm truyền đạt từ Quý Thầy Cơ Khoa Quản Trị Kinh Doanh nói riêng, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh nói chung tư liệu quan trọng giúp tơi hồn thành Luận văn Tôi trân trọng gởi lời tri ân đến Q Thầy Cơ, kính chúc Q Thầy Cơ sức khoẻ thành đạt Thông qua đây, chân thành cảm ơn Quý lãnh đạo Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn, lãnh đạo doanh nghiệp, chuyên gia ngành chia sẻ kinh nghiệm, ý tưởng góp phần vào nội dung luận văn Và, cơng trình khoa học khác, luận văn thực dựa sở lý thuyết xây dựng nhà khoa học, học giả nhiều hệ Sự đóng góp họ nhân loại trân trọng Sau cùng, cảm ơn đồng nghiệp, gia đình, bạn bè quan tâm, hỗ trợ để tơi hồn thành luận văn Trân trọng! MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Cơ sở hình thành đề tài: Mục tiêu nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu: Đối tương nghiên cứu : Phương pháp nghiên cứu: Ý nghĩa đề tài : Quy trình nghiên cứu: Kết cấu đề tài : CHƯƠNG LÝ THUYẾT VỀ QUẢN TRỊ CHIẾN LƯỢC VÀ VẬN DỤNG TRONG CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm chiến lược kinh doanh 1.2 Quá trình quản trị chiến lược 1.2.1 Khái niệm quản trị chiến lược 1.2.2 Quá trình quản trị chiến lược 1.2.3 Lựa chọn lĩnh vực kinh doanh theo phương pháp McKinsey 1.2.4 Các cấp độ chiến lược: 10 1.2.4.1 Chiến lược cấp Công ty: 10 1.2.4.2 Chiến lược cấp kinh doanh: 10 1.3 Môi trường kinh doanh doanh nghiệp: 11 1.3.1 Môi trường vĩ mô: 11 1.3.2 Phân tích mơi trường cạnh tranh 12 1.3.2.1 Áp lực từ người cung ứng: 12 1.3.2.2 Áp lực từ sản phẩm thay thế: 13 1.3.2.3 Áp lực từ phía khách hàng: 13 1.3.2.4 Nguy xâm nhập nhà cạnh tranh tiềm năng: 13 1.3.2.5 Các đối thủ cạnh tranh ngành 14 1.3.3 Phân tích mơi trường nội 14 1.3.4 Năng lực lõi (core competencies): 16 CHƯƠNG PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ XU HƯỚNG MƠI TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NĂM 2015 – MÔI TRƯỜNG NỘI BỘ CỦA SAVICO 17 2.1 Môi trường bên 17 2.1.1 Môi trường vĩ mô: 17 2.1.1.1 Chính trị - pháp luật – sách (Political/Legal): 17 2.1.1.2 Chính sách quy hoạch thị: 18 2.1.1.3 Chính quyền địa phương: 19 2.1.1.4 Các yếu tố kinh tế vĩ mô: 20 2.1.1.5 Các yếu tố văn hóa – xã hội: 25 2.1.1.6 Dân số: 26 2.1.1.7 Môi trường tự nhiên - công nghệ: 26 2.1.1.8 Mơi trường tồn cầu: 26 2.1.1.9 Nhận diện hội nguy lĩnh vực bất động sản Savico: 27 2.1.2 Môi trường ngành bất động sản Việt Nam: 28 2.1.2.1 Thị trường nhà ở: 28 2.1.2.2 Thị trường văn phòng: 31 2.1.2.3 Thị trường khách sạn: 35 2.1.2.4 Thị trường trung tâm thương mại: 36 2.1.2.5 Thị trường khu nghỉ dưỡng – resort: 38 2.1.2.6 Các nhà cung cấp: 39 2.1.2.7 Các nhà phân phối: 39 2.1.2.8 Đối thủ tiềm năng: 39 2.2 Phân tích nội lĩnh vực bất động sản Savico: 40 2.2.1 Giới thiệu Công Ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn (SAVICO): 40 2.2.2 Dây chuyền giá trị lĩnh vực bất động sản Công ty: 41 2.2.2.1 Các hoạt động chủ yếu: 41 2.2.2.2 Các hoạt động hỗ trợ 46 2.2.2.3 Các vấn đề khác 48 2.2.3 Năng lực cốt lõi công ty: 48 2.2.4 Phân tích SWOT 50 2.3 Chiến lược số công ty bất động sản: 52 CHƯƠNG HOẠCH ĐỊNH CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHO SAVICO ĐẾN NĂM 2015 57 3.1 Tầm nhìn sứ mạng: 57 3.2 Các mục tiêu chiến lược: 58 3.2.1 Mục tiêu dài hạn 58 3.2.2 Mục tiêu phân khúc thị trường 58 3.2.3 Các mục tiêu định lượng 60 3.3 Quyết định yếu tố tảng chiến lược 60 3.3.1 Quyết định lựa chọn sản phẩm 60 3.3.2 Quyết định lựa chọn thị trường (khu vực địa lý) 61 3.4 Lựa chọn chiến lược cạnh tranh cho Savico 62 3.4.1 Các chiến lược từ phân tích SWOT: 62 3.4.2 Các chiến lược chuyên sâu: 65 3.5 Triển khai thực chiến lược: 67 3.5.1 Mục tiêu chiến lược phận chức năng: 67 3.5.1.1 Pháp lý 67 3.5.1.2 Vấn đề nguồn tài thực dự án: 68 3.5.1.3 Cơ cấu tổ chức – nhân sự: 69 3.5.1.4 Marketing: 70 3.5.2 Thành lập SavicoLand 70 PHẦN KẾT LUẬN 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 PHỤ LỤC 76 Phụ lục 1: Một số qui định bất cập pháp luật hoạt động bất động sản: 76 Phụ lục 2: Các thủ tục để triển khai đầu tư xây dựng dự án bất động sản: 78 Phụ lục 3: Tóm tắt thơng tin khu đất vàng TPHCM 83 Phụ lục 4: Định hướng phát triển không gian TPHCM 87 Phụ lục 5: Các dự án sở hạ tầng thực TPHCM 89 Phụ lục 6: Danh mục dự án bất động có Savico 90 Phụ lục 7: Mục tiêu chiến lược định lượng lĩnh vực bất động sản Công ty Savico 92 Phụ lục 8: Kết điều tra khảo sát nhằm xác định sản phẩm mục tiêu, khu vực thị trường mục tiêu: 93 DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA ĐƯỢC PHỎNG VẤN 107 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Các chiến lược cạnh tranh tổng quát 11 Bảng 2.1: Tình hình khách sạn TPHCM – Quý 1/2008 35 Bảng 2.2: Tình hình khách sạn TPHCM – Quý 4/2007 35 Bảng 3.1: Vị cạnh tranh Savico sản phẩm 60 Bảng 3.2: Xác định độ hấp dẫn đầu tư loại hình sản phẩm 61 Bảng 3.3: Đánh giá phân khúc thị trường theo loại hình sản phẩm 61 Bảng 3.4: Độ hấp dẫn thị trường theo khu vực địa lý 62 DANH MỤC CÁC BIỂU Biểu 2.1 Số lượng phòng TPHCM 36 Biểu 2.2: Lượng khách quốc tế 36 Biểu 2.3: Thương mại bán lẻ Việt Nam 1996 – 2007 37 Biểu 2.4: Thu nhập bình quân đầu người Việt Nam 37 Biểu 2.5: Tỷ lệ người dân phân theo mức thu nhập 38 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Mơ hình quản trị chiến lược Hình 1.2: Phân tích mơi trường ngành với mơ hình áp lực 12 Hình: 1.3: Dây chuyền giá trị cơng ty 15 Hình 2.1: Dự báo nguồn cung văn phòng TPHCM 32 Hình 2.2: Các khu vực phát triển tương lai 33 Hình 2.3: Giá cho th văn phịng TPHCM 34 Hình 2.4: Giá cho th văn phịng cao cấp Châu Á – Quý 1/2008 35 PHẦN MỞ ĐẦU Cơ sở hình thành đề tài: Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn kinh tế quốc dân Tỷ trọng bất động sản tổng tài sản xã hội nước thường 40% lượng tài sản vật chất nước, hoạt động thị trường bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế1 Riêng Việt Nam bất động sản chiếm khoảng 70% cải quốc gia2 Thị trường bất động sản phát triển huy động nguồn vốn lớn để đầu tư phát triển hoạt động kinh tế khác, kích thích sản xuất Thống kê kinh nghiệm nước phát triển, ngân hàng cho vay bất động sản chấp chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay3 Bên cạnh đó, hoạt động thị trường bất động sản cịn có đóng góp lớn cho ngân sách nhà nước Về mặt quản lý kinh tế vĩ mô, quản lý thị trường bất động sản mục tiêu quan trọng hàng đầu, tức việc quản lý tài nguyên, tài sản quốc gia, sử dụng quỹ đất cho hợp lý để kêu gọi đầu tư, phát triển hạ tầng, thúc đẩy kinh tế phát triển, đảm bảo an ninh quốc phòng an sinh xã hội Vì nên quốc gia chăm lo phát triển thị trường bất động sản Ở Việt Nam, thị trường bất động sản giai đoạn tạo lập Cung, cầu thị trường hoạt động trung gian nhiều hạn chế Các hoạt động hỗ trợ thị trường bất động sản chưa đầy đủ, đặc biệt thị trường vốn Pháp luật bất động sản nhiều bất cập, sách cịn bị động, mang tính đối phó Thị trường bất động sản Việt Nam chưa phát triển bền vững, dễ bị tổn thương Dù vậy, tiềm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam lớn Quá trình phát triển hội nhập kinh tế nước ta ngày tạo nhiều hội thách thức doanh nghiệp ngành Phòng Quản lý Thị trường Bất động sản – Cục Quản lý nhà Nguyễn Trọng Hà, Điều hành tiền tệ phát triển thị trường bất động sản, Tạp chí bất động sản nhà đất Việt Nam, số 55 ngày 5/8/2008 Phòng Quản lý Thị trường Bất động sản – Cục Quản lý nhà 2 Do vậy, để tồn tại, phát triển doanh nghiệp bất động sản cần xây dựng chiến lược đầu tư, phát triển rõ ràng, mục tiêu, kế hoạch hành động để khắc phục điểm yếu nội tại, phát huy sức mạnh để tranh thủ hội vượt qua thách thức Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn, tiền thân doanh nghiệp nhà nước, cổ phần hóa vào năm 2004 Khi cổ phần hóa, Cơng ty Nhà nước chuyển giao hệ thống mặt có vị trí tốt khu vực trung tâm TPHCM (CBD – Centre Bussiness District) Ưu lãnh đạo Công ty xác định tiền đề quan trọng để Công ty phát triển lĩnh vực bất động sản, bên cạnh mạnh hữu thương mại – dịch vụ đầu tư tài Tuy nhiên, điểm xuất phát chậm bất lợi lĩnh vực bất động sản Công ty Do vậy, lãnh đạo Công ty xác định nhiệm vụ xây dựng chiến lược – kế hoạch hành động Công ty lĩnh vực bất động sản, nhanh chóng thâm nhập thị trường, nâng cao lực cạnh tranh thị trường nước khu vực Là cổ đông – cán quản lý Công ty, mong muốn đóng góp cơng sức vào thành cơng chung Công ty Do vậy, định thực đề tài XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN SAVICO ĐẾN NĂM 2015 để góp phần thực nhiệm vụ * Những câu hỏi cần trả lời nghiên cứu là: - Những thay đổi môi trường kinh doanh tới tạo hội nguy lĩnh vực kinh doanh bất động sản? - Đâu hội mà Savico cần phải khai thác đâu nguy mà Savico cần né tránh giảm thiểu tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản? - Điểm mạnh điểm yếu Savico đặc biệt lực lõi (core competencies) Savico lĩnh vực kinh doanh bất động sản gì? - Savico thực thi chiến lược kinh doanh để khai thác hội phù hợp với lực lõi nhằm đạt lợi cạnh tranh bền vững thị trường bất động sản? Mục tiêu nghiên cứu: - Đánh giá xu hướng biến động môi trường bên hội đe dọa lĩnh vực kinh doanh bất động sản Savico - Xác định lực lõi Savico lĩnh vực kinh doanh bất động sản - Đề xuất phương án chiến lược nhằm khai thác hội từ môi trường kinh doanh sở phát huy tốt lực lõi Savico lĩnh vực kinh doanh bất động sản Phạm vi nghiên cứu: Sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua thể rõ nét sôi động thành phố lớn TPHCM Hà Nội Một số địa phương có phát triển tương đối như: Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đà Lạt Do vậy, đề tài trọng nghiên cứu phạm vi: - Khu vực nghiên cứu: TPHCM; - Hoạt động bất động sản Savico; Đối tương nghiên cứu : - Thị trường bất động sản TPHCM; - Hoạt động bất động sản Savico Phương pháp nghiên cứu: Trong đề tài sử dụng phương pháp định tính định lượng để nghiên cứu Phương pháp định tính thực chủ yếu thảo luận tay đôi với chuyên gia ngành, cán quản lý, nhân viên Công ty, tham khảo tư vấn chuyên nghiệp, tham dự hội thảo chuyên đề, vấn bảng câu hỏi Phương pháp định lượng sử dụng để phân tích diễn biến lượng cung – cầu, giá thời gian qua, để dự báo cho thời gian tới Dữ liệu nghiên cứu liệu thứ cấp có thơng qua sách, báo, tạp chí, thống kê, liệu sơ cấp có thơng qua khảo sát, vấn chuyên gia, nhà quản lý, khách hàng 93 Phụ lục 8: Kết điều tra khảo sát nhằm xác định sản phẩm mục tiêu, khu vực thị trường mục tiêu: Phụ lục 8.1: BẢNG CÂU HỎI ĐIỀU TRA I THÔNG TIN CHUNG Tên doanh nghiệp: Địa trụ sở chính: Điện thoại: C1 Quý công ty thuộc thành phần kinh tế: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Doanh nghiệp cổ phần Doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Doanh nghiệp nhà nước Doanh nghiệp tư nhân C2 Địa bàn hoạt động doanh nghiệp bao gồm: Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội tỉnh phía bắc Đà Nẵng, Huế Khác: C3 Ngoài lĩnh vực bất động sản, Quý doanh nghiệp có hoạt động lĩnh vực khác khơng: Có Khơng C4 Vui lịng cho biết lĩnh vực hoạt động khác (ngoài bất động sản) doanh nghiệp: Thương mại – dịch vụ Tài Khác: II NỘI DUNG C5 Loại hình sản phẩm mà doanh nghiệp đầu tư: Phức hợp (mix-used) Văn phòng Trung tâm thương mại Nhà Khách sạn Khu công nghiệp Khác: 94 C6 Khi lựa chọn loại hình sản phẩm để đầu tư, doanh nghiệp vào yếu tố: A Các yếu tố thị trường B Các yếu tố doanh nghiệp Kinh tế - xã hội địa phương Lợi thương hiệu/uy tín Qui mơ thị trường Lợi pháp lý Tốc độ tăng trưởng thị trường Thị phần tương đối Khả sinh lời Vốn Yêu cầu vốn Kinh nghiệm, lực quản lý Tính ổn định cơng nghệ Hiệu ứng hỗ tương Tính cạnh tranh Khác: ………………… Tính chu kỳ dự án Khác: ……………………… C7 Quý doanh nghiệp đánh tính hấp dẫn loại hình sản phẩm bất động sản thông qua yếu tố: (vui lòng cho điểm từ đến tương ứng với tính hấp dẫn tăng dần: điểm hấp dẫn nhất; điểm hấp dẫn cao nhất) Tiêu chí/Sản phẩm Đặc điểm kinh tế xã hội địa phương Qui mô thị trường Tốc độ tăng tưởng Khả sinh lời Yêu cầu vốn Tính ổn định cơng nghệ Tính cạnh tranh Tính chu kỳ dự án Khách Văn phòng sạn cho thuê Nhà Trung tâm Khu công thương mại nghiệp 95 C8 Quý doanh nghiệp đánh giá tầm quan trọng yếu tố thị trường trình lựa chọn sản phẩm đầu tư nào: (vui lòng cho điểm từ 0,0 đến 1,0 tương ứng với tầm quan trọng tăng dần: điểm 0,0 không quan trọng; điểm 1,0 quan trọng nhất; tổng điểm theo cột 1) Tiêu chí/Sản phẩm Khách sạn Văn phịng Nhà cho thuê Trung tâm Khu thương công mại nghiệp Đặc điểm kinh tế xã hội địa phương Qui mô thị trường Tốc độ tăng tưởng Khả sinh lời Yêu cầu vốn Tính ổn định cơng nghệ Tính cạnh tranh Tính chu kỳ dự án ∑ Tổng =1 ∑ =1 ∑ =1 ∑ =1 C9 Quý doanh nghiệp đánh tầm quan trọng yếu tố thể vị cạnh tranh doanh nghiệp trình lựa chọn sản phẩm đầu tư: Tiêu chí Lợi thương hiệu/uy tín Lợi pháp lý Hệ số quan trọng 96 Thị phần tương đối Vốn Kinh nghiệm, lực quản lý Hiệu ứng hỗ tương Tổng ∑ =1 C10 Theo Quý doanh nghiệp vị cạnh tranh cao thị trường biểu nào: Lợi thương hiệu/uy tín: Lợi pháp lý: Thị phần tương đối: Vốn: Kinh nghiệm, lực quản lý: Hiệu ứng hỗ tương: 97 C11 Theo Quý doanh nghiệp mức độ hấp dẫn thị trường bất động sản khu vực TPHCM nào: Khu vực địa lý Độ hấp dẫn Khu trung tâm Các vùng đô thị Các quận vành đai hữu (Quận 1, Quận 3, (Quận 7, Quận 9, Quận (Tân Bình, Bình Quận 10) 2, Thủ Đức) Chánh) Thấp Trung bình Cao Xin vui lịng cho biết thêm thơng tin: Người trả lời: Chức vụ: Thông tin liên lạc: Trân trọng cảm ơn: 98 Phụ lục 8.2: Kết xử lý số liệu Multiple Response Group $C6A Cac yeu to thi truong (Value tabulated = 1) Count Pct of Responses Pct of Cases 40 39 40 40 37 30 37 30 11 -304 13.2 12.8 13.2 13.2 12.2 9.9 12.2 9.9 3.6 100.0 100.0 97.5 100.0 100.0 92.5 75.0 92.5 75.0 27.5 760.0 Count Pct of Responses Pct of Cases 38 36 37 38 36 29 Total responses 216 17.6 16.7 17.1 17.6 16.7 13.4 100.0 95.0 90.0 92.5 95.0 90.0 72.5 5.0 540.0 Dichotomy label Name KT - XH dia phuong Qui mo TT Toc tang truong TT Kha nang sinh loi Yeu cau von Cong nghe Canh tranh Chu ky Khac C6_A1 C6_A2 C6_A3 C6_A4 C6_A5 C6_A6 C6_A7 C6_A8 C6_A9 Total responses missing cases; 40 valid cases Multiple Response Group $C6B Cac yeu to thuoc doanh nghiep (Value tabulated = 1) Dichotomy label Name Thuong hieu, uy tin Phap ly Thi phan tuong doi Von Kinh nghiem, nang luc quan ly Hieu ung ho truong Khac C6_B1 C6_B2 C6_B3 C6_B4 C6_B5 C6_B6 C6_B7 missing cases; 40 valid cases Do hap dan cua loai hinh Khach san theo cac yeu to thi truong Descriptive Statistics N Minimum Maximum Mean Std Deviation KT - XH dia phuong 40 3.97 832 Qui mo TT 40 4.85 362 Toc tang truong TT 40 4.10 810 Kha nang sinh loi 40 4.85 362 Yeu cau von 40 4.05 815 99 Cong nghe 40 3.05 1.085 Canh tranh 40 4.93 267 Chu ky 40 4.00 877 Valid N (listwise) 40 Tam quan cua cac yeu to thi truong doi voi loai hinh Khach san Descriptive Statistics N 40 Minimum 05 Maximum 20 Mean 0975 Std Deviation 04075 40 10 25 1975 03747 40 10 25 1475 03914 C8_KS4 40 10 25 1975 03747 C8_KS5 40 10 25 1475 03914 C8_KS6 40 05 10 0525 01104 C8_KS7 40 05 20 0975 04075 C8_KS8 40 05 10 0525 01104 Valid N (listwise) 40 C8_KS1 C8_KS2 C8_KS3 Do hap dan cua loai hinh Van phong theo cac yeu to thi truong Descriptive Statistics N 40 Minimum Maximum Mean 3.05 Std Deviation 1.085 40 2.18 675 40 1.98 733 C7_VP4 40 2.00 751 C7_VP5 40 3.15 700 C7_VP6 40 3.05 1.085 C7_VP7 40 1.97 733 C7_VP8 40 3.30 823 Valid N (listwise) 40 C7_VP1 C7_VP2 C7_VP3 Tam quan cua cac yeu to thi truong doi voi loai hinh Van phong Descriptive Statistics C8_VP1 N 40 Minimum 10 Maximum 25 Mean 1475 Std Deviation 03914 C8_VP2 40 05 20 1013 04001 C8_VP3 40 05 20 1025 02985 C8_VP4 40 10 25 1500 03397 C8_VP5 40 10 25 1475 03914 100 C8_VP6 40 05 20 0988 03488 C8_VP7 40 05 25 1500 05189 C8_VP8 40 05 20 1025 02519 Valid N (listwise) 40 Do hap dan cua loai hinh Nha o theo cac yeu to thi truong Descriptive Statistics C7_NO1 N 40 Minimum Maximum Mean 3.05 Std Deviation 1.085 C7_NO2 40 4.93 267 C7_NO3 40 4.93 267 C7_NO4 40 4.93 267 C7_NO5 40 3.97 768 C7_NO6 40 4.93 267 C7_NO7 40 4.93 267 C7_NO8 40 3.98 768 Valid N (listwise) 40 Tam quan cua cac yeu to thi truong doi voi loai hinh Nha o Descriptive Statistics N 40 Minimum 10 Maximum 25 Mean 1450 Std Deviation 03721 40 10 25 1975 03387 40 05 20 1038 03649 C8_NO4 40 10 20 1525 04522 C8_NO5 40 10 20 1500 03581 C8_NO6 40 05 20 0963 03279 C8_NO7 40 05 20 1012 03838 C8_NO8 40 05 10 0538 01334 Valid N (listwise) 40 C8_NO1 C8_NO2 C8_NO3 Do hap dan cua loai hinh Trung Tam Thuong Mai theo cac yeu to thi truong Descriptive Statistics C7_TM1 N 40 Minimum Maximum Mean 3.97 Std Deviation 768 C7_TM2 40 4.93 267 C7_TM3 40 4.93 267 C7_TM4 40 4.93 267 C7_TM5 40 4.93 267 101 C7_TM6 40 4.93 267 C7_TM7 40 4.93 267 C7_TM8 40 4.93 267 Valid N (listwise) 40 Tam quan cua cac yeu to thi truong doi voi loai hinh TTTM Descriptive Statistics C8_TM1 N 40 Minimum 10 Maximum 25 Mean 1475 Std Deviation 03914 C8_TM2 40 10 25 1975 03747 C8_TM3 40 10 25 1475 03914 C8_TM4 40 10 25 1475 03914 C8_TM5 40 05 20 0975 04075 C8_TM6 40 05 20 0975 04075 C8_TM7 40 05 20 0975 04075 C8_TM8 40 05 10 0525 01104 Valid N (listwise) 40 Do hap dan cua loai hinh KCN theo cac yeu to thi truong Descriptive Statistics N Minimum Maximum Mean Std Deviation C7_KCN1 40 3.98 768 C7_KCN2 40 3.05 1.085 C7_KCN3 40 3.05 1.085 C7_KCN4 40 2.00 751 C7_KCN5 40 4.00 751 C7_KCN6 40 4.93 267 C7_KCN7 40 4.93 267 C7_KCN8 40 2.98 1.074 Valid N (listwise) 40 Tam quan cua cac yeu to thi truong doi voi loai hinh KCN Descriptive Statistics C8_KCN1 N 40 Minimum 10 Maximum 25 Mean 1475 Std Deviation 03914 C8_KCN2 40 10 25 1475 03914 C8_KCN3 40 10 25 1475 03914 C8_KCN4 40 10 25 1475 03914 C8_KCN5 40 05 20 0975 04075 C8_KCN6 40 05 20 0975 04075 102 C8_KCN7 40 05 20 0975 04075 C8_KCN8 40 05 20 0975 04075 Valid N (listwise) 40 Khách sạn Điểm Hệ số quan trọng Tổng điểm Đặc điểm kinh tế xã hội địa phương 0.10 0.40 Qui mô thị trường 0.20 1.00 Tốc độ tăng trưởng 0.15 0.60 Khả sinh lời 0.20 1.00 Yêu cầu vốn 0.15 0.60 Tính ổn định cơng nghệ 0.05 0.15 Tính cạnh tranh 0.10 0.50 Tính chu kỳ sản phẩm 0.05 0.20 1.00 4.5 Tổng Văn phòng Điểm Hệ số quan trọng Tổng điểm Đặc điểm kinh tế xã hội địa phương 0.15 0.45 Qui mô thị trường 0.10 0.20 Tốc độ tăng trưởng 0.10 0.20 Khả sinh lời 0.15 0.30 Yêu cầu vốn 0.15 0.45 Tính ổn định cơng nghệ 0.10 0.30 Tính cạnh tranh 0.15 0.30 Tính chu kỳ sản phẩm 0.10 0.30 1.00 2.5 Tổng Nhà Điểm Hệ số quan trọng Tổng điểm Đặc điểm kinh tế xã hội địa phương 0.15 0.45 Qui mô thị trường 0.20 1.00 Tốc độ tăng trưởng 0.10 0.50 103 Khả sinh lời 0.15 0.75 Yêu cầu vốn 0.15 0.60 Tính ổn định cơng nghệ 0.10 0.50 Tính cạnh tranh 0.10 0.50 Tính chu kỳ sản phẩm 0.05 0.20 1.00 4.5 Tổng TTTM Điểm Hệ số quan trọng Tổng điểm Đặc điểm kinh tế xã hội địa phương 0.15 0.60 Qui mô thị trường 0.20 1.00 Tốc độ tăng trưởng 0.15 0.75 Khả sinh lời 0.15 0.75 Yêu cầu vốn 0.10 0.50 Tính ổn định cơng nghệ 0.10 0.50 Tính cạnh tranh 0.10 0.50 Tính chu kỳ sản phẩm 0.05 0.25 1.00 5.0 Tổng KCN Điểm Hệ số quan trọng Tổng điểm Đặc điểm kinh tế xã hội địa phương 0.15 0.60 Qui mô thị trường 0.15 0.45 Tốc độ tăng trưởng 0.15 0.45 Khả sinh lời 0.15 0.30 Yêu cầu vốn 0.10 0.40 Tính ổn định cơng nghệ 0.10 0.50 Tính cạnh tranh 0.10 0.50 Tính chu kỳ sản phẩm 0.10 0.30 1.00 3.5 Tổng 104 He so quan cua cac yeu to thuoc ve Doanh nghiep Descriptive Statistics N Minimum Maximum Mean Std Deviation Thuong hieu, uy tin 40 05 20 1413 04220 Loi the phap ly 40 15 30 2188 03337 Thi phan tuong doi 40 05 25 1175 04011 Von 40 10 20 1550 03162 Kinh nghiem, nang luc quan ly 40 10 25 1800 04356 Hieu ung ho tuong 40 10 30 1900 04696 Valid N (listwise) 40 Do hap dan cua cac khu vuc thi truong tai TPHCM Descriptive Statistics N Minimum Maximum Mean Std Deviation Do hap dan cua khu trung tam 40 2.83 385 Do hap dan cua vung thi moi 40 2.82 446 Do hap dan cua cac quan vanh dai 40 2.05 450 Valid N (listwise) 40 Phụ lục 8.3: Đánh giá vị cạnh tranh Savico loại hình sản phẩm: Khách sạn Vị cạnh tranh Hệ số quan trọng 0.14 Tổng điểm Lợi pháp lý 0.22 0.87 Thị phần tương đối 0.12 0.23 Vốn 0.16 0.31 Kinh nghiệm 0.18 0.36 Hiệu ứng hỗ tương (từ lĩnh vực khác) Tổng 0.19 0.76 1.00 2.96 Lợi thương hiệu / uy tín 0.42 105 Văn phòng cho thuê Vị cạnh tranh Hệ số quan trọng 0.14 Tổng điểm Lợi pháp lý 0.22 1.09 Thị phần tương đối 0.12 0.47 Vốn 0.16 0.62 Kinh nghiệm 0.18 0.72 Hiệu ứng hỗ tương (từ lĩnh vực khác) Tổng 0.19 0.57 1.00 4.03 Vị cạnh tranh Hệ số quan trọng 0.14 Tổng điểm Lợi pháp lý 0.22 0.87 Thị phần tương đối 0.12 0.35 Vốn 0.16 0.62 Kinh nghiệm 0.18 0.54 Hiệu ứng hỗ tương (từ lĩnh vực khác) Tổng 0.19 0.57 1.00 3.52 Vị cạnh tranh Hệ số quan trọng 0.14 Tổng điểm Lợi pháp lý 0.22 1.09 Thị phần tương đối 0.12 0.23 Vốn 0.16 0.62 Lợi thương hiệu / uy tín Nhà Lợi thương hiệu / uy tín TTTM Lợi thương hiệu / uy tín 0.56 0.56 0.71 106 Kinh nghiệm 0.18 0.90 Hiệu ứng hỗ tương (từ lĩnh vực khác) Tổng 0.19 0.95 1.00 4.50 Vị cạnh tranh Hệ số quan trọng 0.14 Tổng điểm Lợi pháp lý 0.22 0.87 Thị phần tương đối 0.12 0.23 Vốn 0.16 0.47 Kinh nghiệm 0.18 0.54 Hiệu ứng hỗ tương (từ lĩnh vực khác) Tổng 0.19 0.57 1.00 2.96 KCN Lợi thương hiệu / uy tín 0.28 107 DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA ĐƯỢC PHỎNG VẤN STT Họ tên Công ty Chức vụ Công ty Cổ phần Dịch Phó Tổng Giám đốc phụ vụ Tổng hợp Sài Gịn trách Bất động sản Cơng ty Cổ phần Dịch Giám đốc Bộ phận Kinh vụ Tổng hợp Sài Gịn doanh & Phát triển dự án Cơng ty TNHH Savico – Phó Tổng Giám đốc Nguyễn Bình Minh Nguyễn Tấn Trung Nguyễn Thành Tâm Vinaland Công ty Cồ phần Bất Ngô Duy Thái động sản Exim Phó Tổng Giám đốc (Eximland) Lê Việt Hùng Trần Ngọc Đại Công ty Cồ phần Đầu tư Chủ tịch Hội Đồng Quản Đại Phong Nguyên Trị - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Địa Ốc Hưng Phú Quỹ đầu tư SAM Vũ Quang Hiển (SaiGon Asset Management) Phó Tổng Giám đốc Giám Đốc Đầu tư Bất Động sản