Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM

Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công MỞ ĐẦU SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Trong năm gần đây, kinh tế nước ta có bước tiến vượt bậc, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau cao năm trước Nước ta trình hội nhập kinh tế Thế giới theo chiều sâu chiều rộng Nhất gần nước ta gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới (WTO), có nhiều hội thách thức cho tiến trình hội nhập kinh tế giới Việt Nam Việc tạo sở vật chất hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội điều tất yếu, đôi với việc phát triển kinh tế cần trọng tới phát triển ngành phụ trợ cách đồng Vì vậy, việc phát triển thị trường bất động sản (BĐS) năm gần diễn mạnh mẽ sâu rộng Bên cạnh phát triển kinh tế nói chung thị trường BĐS Việt Nam đánh giá thị trường đầy tiềm hội Nhiều nhà đầu tư nước nước nhìn thấy nhiều hội đầu tư vào lĩnh vực Hiện nay, có nhiều dự án BĐS lớn thu hút nhà đầu tư nước nước Hàng loạt khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê mọc lên thành phố lớn vừa đáp ứng nhu cầu ăn dịch vụ thiết yếu cho sống, vừa tạo diện mạo cảnh quan đô thị khang trang đẹp Công ty cổ phần VINCOM thành lập ngày 03/5/2002 theo giấy phép kinh doanh số 0103001016 Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp Tiền thân Công ty cổ phần VINCOM Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Việt Nam Công ty cổ phần VINCOM hoạt động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, đó: kinh doanh bất động sản, kinh doanh khách sạn, cho thuê văn phòng ngành kinh doanh Trong năm gần Công ty tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn có tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ Đây lĩnh vực kinh doanh mẻ, thị trường có nhiều tiềm cần lượng nguồn vốn lớn để đầu tư Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công Sự biến động thị trường BĐS diễn biến phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc lên “cơn sốt” lúc lại “đóng băng” Do thị trường chiếm dụng nguồn vốn lớn trình hoạt động nên thị trường có biến động tiêu cực ảnh hưởng lớn đến kinh tế, gây khủng hoảng đến kinh tế nước khu vực chí toàn cầu Vì vậy, cần có nghiên cứu quy luật vận động thị trường BĐS để có giải pháp thích hợp việc điều chỉnh nóng lạnh thất thường thị trường BĐS, từ hạn chế tổn thất, thiệt hại biến động thất thường thị trường BĐS gây Mặt khác, Công ty thành lập non trẻ từ ngày đầu Công ty xác định ngành nghề kinh doanh đầu tư kinh doanh bất động sản Vì lĩnh vực kinh doanh chính, nên cần có nghiên cứu tổng quát nhìn tổng quan thị trường để định hướng phát triển thị trường hướng, tìm điểm mạnh, điểm yếu thị trường BĐS để có biện pháp nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM” điều cần thiết cho việc tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS Công ty cổ phần VINCOM ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Đối tượng nghiên cứu đề tài: Hoạt động kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM - Phạm vi nghiên cứu đề tài: Trong phạm vi doanh nghiệp, hoạt động kinh doanh BĐS Công ty cổ phần VINCOM thuộc loại hình kinh doanh bất động sản: + Đầu tư xây dựng khu đô thị + Đầu tư xây dựng công trình xây dựng để bán cho thuê: nhà riêng biệt, chung cư, tổ hợp siêu thị, khách sạn, văn phòng… Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công + Tổ chức quản lý khu đô thị mới, nhà chung cư sau hoàn thành đưa vào sử dụng PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích – tổng hợp, phương pháp mô hình hoá, phương pháp thống kê, dự báo số phương pháp toán cao cấp để giải vấn đề nghiên cứu đề tài KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC CỦA LUẬN VĂN - Tổng quan thị trường bất động sản nói chung khái lược hệ thống pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản - Phân tích đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh BĐS để tìm yếu tố ảnh hưởng đến nâng cao hiệu kinh doanh dự án - Đánh giá kết đạt hạn chế trình thực đầu tư dự án kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM - Phân tích nguyên nhân dẫn đến hạn chế trình thực đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM - Đề xuất số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu đầu tư dự án kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM TÊN VÀ KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN 5.1 Tên luận văn: “Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM” 5.2 Kết cấu luận văn: Mở đầu: Chương 1: Bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản Chương 2: Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công Chương 3: Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM Kết luận - Kiến nghị Tài liệu tham khảo Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công MỤC LỤC: DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .4 DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC HÌNH VẼ MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết đạt Luận văn Tên Luận văn kết cấu Luận văn CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 11 1.1.1 Khái niệm bất động sản (BĐS) 11 1.1.2 Đặc điểm BĐS 12 1.1.3 Phân loại BĐS 14 1.2 Thị trường bất động sản: 15 1.2.1 Khái niệm thị trường thị trường BĐS: 15 1.2.3 Vai trò vị trí thị trường BĐS: .24 1.2.4 Phân loại thị trường BĐS: .29 1.2.5 Sự phát triển thị trường BĐS: 36 1.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản: 48 1.3.1 Khái niệm phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS: 48 1.3.2 Phân loại kinh doanh BĐS: .49 1.3.3 Cung cầu hàng hoá BĐS: 50 1.3.4 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS: 56 1.3.5 Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS: 56 1.3.6 Định hướng thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới: 57 1.4 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: 64 1.4.1 Khái niệm đầu tư: .64 Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công 1.4.2 Dự án đầu tư dự án đầu tư BĐS: 67 1.4.3 Hiệu dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .71 1.4.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu đầu tư kinh doanh BĐS: 73 1.5 Tóm tắt chương 77 CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM 79 2.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Vincom: 79 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Công ty Cổ phần Vincom: 79 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Công ty cổ phần Vincom: 81 2.1.3 Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh Công ty Cổ phần Vincom:.87 2.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Vincom 88 2.2.1 Tình hình thị trường bất động sản nước ta giai đoạn nay: 89 2.2.2 Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới: 96 2.2.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần Vincom.110 2.2.4 Một số dự án lớn mà Công ty triển khai đầu tư: 127 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Vincom .139 2.3.1 Các yếu tố khách quan: 139 2.3.2 Các yếu tố chủ quan: .142 2.4 Tóm tắt chương 144 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM 145 3.1 Chiến lược hoạt động kinh doanh Công ty Cổ phần Vincom từ đến năm 2015 145 3.1.1 Mục tiêu chiến lược: .145 3.1.2 Các thuận lợi khó khăn tác động đến chiến lược kinh doanh Công ty 146 Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công 3.2 Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Vincom 151 3.2.1 Các nhóm giải pháp thực hiện: 151 3.2.2 Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần VINCOM 151 3.2.2.1 Các giải pháp mang tính chiến lược: 152 a Giải pháp mang tính định hướng, chiến lược: 152 b Giải pháp mang tính quản trị, điều hành: 153 3.2.2.2 Các giải pháp mang tính chiến thuật, cụ thể: 155 a Giải pháp nhân lực: 155 b Giải pháp chiến lược Marketing: 158 c Giải pháp huy động vốn 165 d Giải pháp định giá bất động sản .171 3.3 Kết luận chương 173 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 175 TÀI LIỆU THAM KHẢO 178 Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT: BĐS Bất động sản; WTO Tổ chức thương mại Thế giới; USD Đồng đô la Mỹ; VND Đồng Việt Nam TP Thành phố; TNHH Trách nhiệm hữu hạn; CP Cổ phần; VCT Vincom City Towers; ĐHĐCĐ Đại hội đồng cổ đông; HĐQT Hội đồng quản trị; UBCKNN Uỷ ban chứng khoán Nhà nước; VICOM JSC Công ty Cổ phần VINCOM; CNĐKKD Chứng nhận đăng ký kinh doanh; NĐ-CP Nghị định Chính phủ; TTTM Trung tâm thương mại; GTGT Giá trị gia tăng; CBRE Công ty CB Richard Ellis Việt Nam; BIDV Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam; VNPT Tập đoàn Bưu viễn thông Việt Nam; UBND Uỷ ban nhân dân; HĐND Hội đồng nhân dân; TNDN Thu nhập doanh nghiệp; IRR Hệ số hoàn vốn nội bộ; NPV Giá trị ròng; GDP Tổng sản phẩm quốc nội; Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài; ISO Tổ chức tiêu chuẩn Quốc tế; DANH MỤC BẢNG BIỂU: Bảng 2.1 Cơ cấu vốn Công ty Cổ phần Vincom Công ty thành viên; Bảng 2.2 Phần trăm dân số 35 tuổi; Bảng 2.3 Tỷ lệ đô thị hoá tốc độ đô thị hoá hàng năm; Bảng 2.4 Biểu giá thuê văn phòng Hà Nội; Bảng 2.5 Ước tính không gian văn phòng cung cấp Quý 4/2007 đến năm 2010; Bảng 2.6 Giá hộ cao cấp thị trường Hà Nội quý 4/2007; Bảng 2.7 Cơ cấu lao động Công ty CP Vincom thời điểm 31/12/2007; Bảng 2.8 Năng lực máy móc, thiết bị Công ty Cổ phần Vincom thời điểm 31/12/2007; Bảng 2.9 Tổng hợp hợp đồng khai thác kinh doanh nhà VTC; Bảng 2.10 Tổng hợp doanh thu lợi nhuận gộp theo năm Bảng 2.11 Cơ cấu doanh thu theo năm; Bảng 2.12 Chi phí bán hàng cung cấp dịch vụ theo năm; Bảng 2.13 Tổng hợp tiêu phản ánh kết hoạt động kinh doanh giai đoạn 2005-2007; Bảng 3.1 Kế hoạch hoạt động kinh doanh VINCOM JSC giai đoạn 20072015; Bảng 3.2 Một số dự án đầu tư từ đến năm 2015 Công ty Cổ phần VINCOM DANH MỤC HÌNH VẼ: Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức Công ty Cổ phần Vincom; Hình 2.2 Biểu đồ số lượng doanh nghiệp đăng ký Việt Nam giai đoạn 2001-2005; Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công Hình 2.3 Biểu đồ tăng trưởng kinh tế số nước Châu Á; Hình 2.4 Diện tích giá thuê Trung tâm thương mại Hà Nội; Hình 2.5 Ước tính mức giá thuê trung bình khu trung tâm Hà Nội năm 2007; Hình 2.6 Biểu đồ thị phần thị trường BĐS cho thuê năm 2007 Hà Nội; Hình 2.7 Các trung tâm thương mại Hà Nội hình thành tương lai; Hình 2.8 Biểu đồ khả cung ứng văn phòng cho thuê tương lai thị trường văn phòng Hà Nội; Hình 2.9 Biểu đồ tỷ lệ cho thuê trống văn phòng cho thuê hạng A B Hà Nội; Hình 2.10 Biểu đồ giá thuê trung bình văn phòng hạng A B Hà Nội; Hình 2.11 Biểu đồ diện tích văn phòng hạng A, B C cung cấp Hà Nội giai đoạn 2007-2010; Hình 2.12 Thị trường cho thuê văn phòng hạng A Hà Nội giai đoạn 20082010; Hình 2.13 Biểu đồ số lượng giá hộ bán Hà Nội tính theo năm từ 2001 đến 2007; Hình 2.14 Biểu đồ doanh thu lợi nhuận gộp năm; Hình 2.15 Cơ cấu doanh thu Công ty Cổ phần VINCOM giai đoạn 2005 – 2007; Hình 2.16 Biểu đồ so sánh chi phí bán hàng chi phí quản lý doanh nghiệp; Hình 2.17 Hình vẽ phối cảnh công trình “Trung tâm thương mại Căn hộ cho thuê cao cấp – HH1”; Hình 2.18 Hình vẽ phối cảnh khu A – Trung tâm thương mại Eden; Hình 2.19 Hình vẽ phối cảnh Khu B; Hình 2.20 Hình vẽ phối cảnh dự án “Trung tâm thương mại Vincom - Hải Phòng” Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 10 Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công c Giải pháp huy động vốn: Vốn - yếu tố sản xuất thiếu trình sản xuất kinh doanh đồng thời vốn yếu tố quan trọng tăng trưởng phát triển kinh tế kinh tế nói chung doanh nghiệp kinh doanh nói riêng Cho đến có nhiều khái niệm vốn góc độ khác Vốn phải hiểu theo nghĩa rộng bao gồm toàn nguồn lực kinh tế đưa vào chu chuyển Nó không bao gồm tiền tệ, máy móc, vật tư, lao động, tài nguyên thiên nhiên, mà bao gồm giá trị tài sản vô vị trí khả sinh lợi đất đai, thành tựu khoa học công nghệ, quyền kinh doanh, phát minh sáng chế Trong kinh tế thị trường, vốn hàng hóa, có chủ sở hữu đích thực Người sở hữu vốn bán quyền sử dụng vốn khoảng thời gian định Chính nhờ tách rời quyền sở hữu quyền sử dụng vốn làm cho vốn huy động cho đầu tư Quan niệm đắn vốn đầu tư có ý nghĩa lớn, giúp cho nhận biết đặc điểm, vai trò loại vốn, từ có phương thức khai thác thích hợp để huy động tối đa loại vốn phân bố, sử dụng chúng vào lĩnh vực khác cách hợp lý, có hiệu kinh tế - xã hội cao Vốn đầu tư hình thành từ nhiều nguồn khác nhau: nguồn tiết kiệm nước, nguồn nhân lực, nguồn tài nguyên thiên nhiên nguồn vốn vô hình Tất nguồn vốn huy động để đầu tư cho kinh tế có vai trò quan trọng nên cần quan tâm xây dựng sách huy động vốn quốc gia Từ nguồn hình thành trên, huy động vốn kinh tế chịu ảnh hưởng nhân tố: Đối tượng huy động, hình thức huy động, môi trường pháp lý, môi trường đầu tư, lực trình độ quản lý, sử dụng nguồn vốn đầu tư phát triển chủ đầu tư Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 168 Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công Ở tác giả đề cập đến phạm vi hẹp vấn đề vốn doanh nghiệp Trong lĩnh vực kinh doanh nào, vấn đề vốn phục vụ cho hoạt động kinh doanh doanh nghiệp vấn đề nan giải Dù doanh nghiệp có tiềm lực tài vững mạnh đến đâu tiến hành thực đầu tư vào dự án lớn có hiệu cao cần phải huy động vốn Hiếm có doanh nghiệp mà không cần đến việc huy động vốn để đầu tư cho dự án Vì vậy, vấn đề vốn vấn đề không đơn giản doanh nghiệp Mối quan hệ thị trường bất động sản thị trường vốn, tiền tệ có quan hệ mật thiết hữu với Các thị trường luôn có tác động qua lại chi phối lẫn Tìm hiểu kỹ liên thông thị trường quan trọng Việt Nam bất động sản, vốn tiền tệ việc cần thiết, tạo nhận thức có ích cho công việc lập sách kinh tế vĩ mô (nguồn lực nào, ảnh hưởng tới việc làm, tăng trưởng, lạm phát ) vi mô (cơ chế thúc đẩy giao dịch, hạn chế rủi ro, tạo công ) Không nằm vấn đề chung đó, thực đầu tư dự án mình, Vincom JSC cần huy động lượng vốn lớn để thực đầu tư Công ty tìm kiếm nguồn vốn khác để đáp ứng yêu cầu vốn đầu tư cho dự án, nâng cao khả cạnh tranh với doanh nghiệp khác Hiện nay, Công ty áp dụng hình thức huy động vốn sau: − Từ Ngân hàng tổ chức tín dụng khác; − Phát hành trái phiếu doanh nghiệp; − Phát hành cổ phiếu công chúng; − Kêu gọi hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết c1 Huy động vốn từ Ngân hàng tổ chức Tín dụng: Hiện nay, kênh huy động vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu từ Ngân hàng Tổ chức tín dụng Tuy nhiên, để tiếp cận Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 169 Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công với nguồn vốn điều không đơn giản, bởi: Nguồn vốn để cung cấp cho dự án bất động sản thường nguồn vốn trung dài hạn nguồn vốn trung dài hạn Ngân hàng hạn chế Mặt khác, mối quan hệ doanh nghiệp Ngân hàng thường bị chi phối sách tín dụng Nhà nước việc cho vay để kinh doanh bất động sản Vì vậy, việc thiết lập mối quan hệ chiến lược Doanh nghiệp với Ngân hàng Tổ chức tín dụng để trì khả cung cấp vốn xu chung thời kỳ hội nhập Từ mối quan hệ đối tác khai thác tối đa lợi ích Trong xu chung đó, ngày 13/6/2007 Công ty Cổ phần Vincom Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) ký kết thoả thuận hợp tác đồng hành Bằng thoả thuận này, BIDV Vincom đối tác đồng hành nhau, đảm bảo hợp tác lâu dài, bền vững thông qua hỗ trợ chặt chẽ nhằm phát huy mạnh tiềm lực bên Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam bốn ngân hàng thương mại nhà nước lớn Việt Nam có 50 năm phát triển Tính đến hết ngày 30/4/2008, tổng tài sản đạt 200.000 tỷ VND, với mạng lưới 103 chi nhánh, sở giao dịch khắp nước BIDV có hàng chục công ty trực thuộc Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư (BSC), công ty Cho thuê tài (Leasing), công ty Quản lý Khai thác tài sản nợ (BAMC), công ty Bảo hiểm BIDV (BIC)…, liên doanh với nước ngoài: VID public Bank, Lao - Viet Bank, công ty liên doanh tháp BIDV Viet - Nga Bank BIDV cổ đông sáng lập sáng lập Công ty quản lý đầu tư (BVIM), Công ty Cổ phần Đầu tư Tài BIDV (BFC), Công ty quản lý quỹ công nghiệp lượng Việt Nam, Quỹ Đầu tư Việt Nam (VIF) Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam đối tác chiến lược quan trọng Công ty việc cung cấp vốn để đầu tư vào dự án lớn Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam Ngân hàng cung cấp dịch vụ ngân hàng, phi ngân hàng với chế sách, lãi suất, phí dịch Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 170 Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công vụ hợp lý phục vụ cho đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh Vincom Vincom khách hàng ưu tiên ngân hàng, hướng tới hình thành liên minh tập đoàn kinh tế lớn đáp ứng cho phát triển đa hai bên Bên cạnh mối quan hệ đối tác chiến lược với Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, Công ty thiết lập mối quan hệ tín dụng với Ngân hàng Tổ chức tín dụng khác để khai thác thêm nguồn vốn huy động c2 Phát hành trái phiếu doanh nghiệp: Việc phát hành trái phiếu Vincom chủ trương đa dạng hóa hình thức huy động vốn tài trợ cho dự án trọng điểm triển khai Đây chủ trương Đại hội đồng cổ đông Hội đồng quản trị Vincom thông qua Ngày 22/10/2007, Công ty phát hành thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu Vincom Đối tượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp nước Với đợt phát hành thành công này, Công ty trở thành Công ty cổ phần Việt Nam phát hành trái phiếu theo chuẩn mực quốc tế Trái phiếu Công ty đủ tiêu chuẩn để trở thành hàng hoá thị trường giao dịch thứ cấp Từ nguồn vốn huy động Công ty tập trung đầu tư vào giai đoạn I dự án “Cụm cao ốc văn phòng hộ cao cấp cho thuê, khách sạn Trung tâm thương mại Quận – TP Hồ Chí Minh” Ngày 06/5/2008 Công ty lại phát hành thành công 2.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp lần Đây loại trái phiếu thường Tài sản đảm bảo, kỳ hạn năm, mệnh giá tỷ đồng/1 trái phiếu, lãi suất năm 16%/năm, năm sau lãi suất dự kiến lãi suất tiền gửi tiết kiệm trả sau kỳ hạn năm bình quân Hội sở bốn Ngân hàng: Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn (Agribank), Ngân hàng cổ phần thương mại ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng Công thương Việt Nam (ICB) cộng thêm 4%/năm Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 171 Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công Từ kinh nghiệm thành công hai đợt trái phiếu doanh nghiệp trên, tương lai Công ty tiến hành đợt phát hành trái phiếu để huy động vốn phục vụ cho dự án quan trọng có tiềm lớn Công ty c3 Chào bán Cổ phần công chúng: Việc chào bán cổ phần công chúng thông qua thị trường chứng khoán Vậy, khái niệm thị trường chứng khoán hiểu nào?: “Thị trường chứng khoán điều kiện kinh tế đại, quan niệm nơi diễn hoạt động giao dịch mua bán chứng khoán trung dài hạn Việc mua bán tiến hành thị trường sơ cấp người mua mua chứng khoán lần đầu từ người phát hành, thị trường thứ cấp có mua bán lại chứng khoán phát hành thị trường sơ cấp” Như vậy, xét mặt hình thức, thị trường chứng khoán nơi diễn hoạt động trao đổi, mua bán, chuyển nhượng loại chứng khoán, qua thay đổi chủ thể nắm giữ chứng khoán Thị trường chứng khoán có chức sau: − Huy động vốn đầu tư cho kinh tế; − Cung cấp môi trường đầu tư cho công chúng; − Tạo tính khoản cho chứng khoán; − Đánh giá hoạt động doanh nghiệp; − Tạo môi trường giúp Chính phủ thực sách vĩ mô Ở đây, tác giả xét góc độ doanh nghiệp Công ty Cổ phần Vincom thị trường chứng khoán có ý nghĩa Công ty sau: − Huy động vốn đầu tư cho Công ty; − Đánh giá hoạt động Công ty Để huy động nguồn vốn thị trường chứng khoán phục vụ cho dự án Công ty, tháng 5/2007 Công ty định trở thành Công ty Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 172 Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công đại chúng Từ trở thành công ty đại chúng đến nay, Công ty hai lần chào bán thành công cổ phiếu công chúng Lần thứ vào tháng 7/2007, Công ty phát hành 20.000.000 cổ phiếu công chúng Trong bán đấu giá 5.000.000 cổ phiếu phổ thông (mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu) công chúng thông qua đấu giá Trung tâm giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh với mức khởi điểm 80.000 đồng/cổ phiếu 15.000.000 cổ phiếu bán cho cổ đông hữu Qua lần phát hành Công ty thu số tiền 775 tỷ đồng Lần thứ hai vào ngày 3/2008, đợt phát hành Công ty phát hành 40.000.000 cổ phiếu (loại cổ phiếu phổ thông), mệnh giá 10.000 đồng /cổ phiếu Số cổ phiếu bán 39.983.156 cổ phiếu chiếm 99,96% tổng số cổ phiếu phép chào bán, số tiền thu qua đợt chào bán 399.910.752.968 đồng; Như vậy, qua hai đợt chào bán cổ phiếu công chúng Công ty thu nguồn vốn tương đối lớn, đáp ứng phần nguồn vốn phục vụ mục đích kinh doanh Công ty Qua Công ty có kinh nghiệm quý báu lần huy động c4 Kêu gọi hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết: Trong thời kỳ hội nhập, việc hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết đầu tư xu tất yếu để nâng cao khả cạnh tranh, chia sẻ hội lợi ích với nhau, hợp tác thành công, đem đến sức mạnh tổng hợp cho đối tác Công ty Cổ phần Vincom vậy, để đầu tư vào dự án lớn mà đòi hỏi cần phải có tiềm lực tài mạnh sức mạnh tổng hợp khác, Công ty hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết với đối tác có tiềm lực lớn mạnh như: − Tập đoàn Bưu Viễn thông Việt Nam (VNPT): theo đó, VNPT Vincom xác lập mối quan hệ vừa đối tác, vừa khách hàng đặc biệt Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 173 Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công để xúc tiến hoạt động đầu tư mở rộng phát triển kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực VNPT cung cấp dịch vụ tư vấn, thiết kế, xây dựng hạ tầng Bưu Viễn thông công nghệ thông tin đại, an toàn… tòa nhà, trung tâm thương mại, khu khách sạn cao cấp, vui chơi giải trí dự án hạ tầng Vincom − Công ty Trách nhiệm hữu hạn Tân Hoàng Minh: Cùng hợp tác đầu tư vào dự án “Cải tạo công viên Thống Nhất” Theo đó, Vincom Tân Hoàng Minh đầu tư, xây dựng, cải tạo Công viên Thống Nhất thực thành trung tâm văn hóa, giải trí lớn nước; công trình có hiệu kinh tế cao có ý nghĩa lớn mặt xã hội − Công ty Cổ phần An Viên: Cùng hợp tác đầu tư dự án “Khu đô thị biển cao cấp An Viên Nha Trang – Khánh Hoà” d Giải pháp định giá bất động sản: Định giá loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn phát triển gắn liền với hình thành, tồn phát triển thị trường Định giá tài sản hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá số tác giả định nghĩa sau: − Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định (GS W Sealrooke viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh); − Định giá khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể, thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn (GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng bất động sản - đại học quốc gia Singapore) Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 174 Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công Nghiệp vụ định giá bất động sản quan trọng việc xác định giá trị thực bất động sản Vai trò nghiệp vụ định giá bất động sản thể sau: − Đối với người dân: Với giúp đỡ, tư vấn nhà định giá giá ước lượng phản ánh giá trị thị trường, người mua người bán không bị thiệt thòi giao dịch mua bán trao đổi đặc biệt họ bị thiếu thông tin thị trường Xác định xác giá đất tránh tranh chấp đất đai giá nói vấn đề phổ biến tranh chấp giá trị đất đai thống bên Các giao dịch thừa kế, chấp v.v có tính công − Đối với doanh nghiệp: Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho giao dịch như: mua bán, cầm cố chấp vay vốn Ngân hàng thực cách trôi chảy Điều quan trọng việc đánh giá giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá cách xác, trước giá trị đất đai doanh nghiệp nhà nước thường chưa tính đến có thường mức thấp khác xa giá trị thị trường, vậy, giá trị đất đai trình cổ phần hoá không đánh giá lại ngân sách nhà nước bị thất thoát lớn − Đối với Nhà nước xã hội: Nếu giá bất động sản sát với giá thị trường, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, giao dịch như: đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất đầy đủ Hoạt động định giá không cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn nhà nước để hình thành khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà cần thiết cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ Việc xác định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ không diễn khu vực kinh tế tư nhân mà khu vực kinh tế nhà nước (ví dụ cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước đó, doanh nghiệp tương tự vùng v.v ) Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 175 Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công Một lý quan trọng việc xác định giá trị đất đai giúp cho việc phân bố đất đai - nguồn lực xã hội cách hiệu Nói cách khác, đất đai phân bố vào người "sử dụng tốt hiệu nhất" Khi tất nguồn lực đất đai đánh giá theo giá trị thị trường ưu đãi đặc biệt nhóm người sử dụng cụ thể, đất đai sử dụng theo cách tốt Thực nước ta, nhiều quan, doanh nghiệp nhà nước được"bao cấp" giá đất tính toán nghĩa vụ liên quan đến đất Vì vậy, đất đai sở hữu toàn dân, có tượng "chiếm giữ" đất đai vị trí tốt, thuận lợi quan, doanh nghiệp nhà nước Nguyên nhân "giá đất" để tính toán nghĩa vụ không sát với giá thị trường khu vực thuận lợi đặc biệt (sẽ mức cao), vậy, quan, doanh nghiệp động lực rời khỏi khu vực để tìm đến khu vực có giá đất rẻ để thuê trụ sở nơi sản xuất kinh doanh Nói cách khác, nguyên tắc "sử dụng cao tốt nhất" không đảm bảo Đối với Công ty Cổ phần Vincom, hoạt động kinh doanh bất động sản nên nghiệp vụ định giá bất động sản Công ty đánh giá khâu quan trọng hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản Việc định giá bất động sản giúp Công ty xác định cách tương đối xác giá trị bất động sản phục vụ cho hoạt động kinh doanh Công ty tốt Hiện nay, Công ty thành lập Tổ định giá bất động sản để phục vụ cho việc định giá đất đai bất động sản Tổ định giá hoạt động theo chế độ kiêm nhiệm tức thành viên Tổ cán phòng ban có chuyên môn nghiệp vụ liên quan đến định giá bất động sản, Tổ trưởng phó Tổng giám đốc phụ trách mảng đầu tư dự án Khi Công ty tiến hành mua đấu thầu đất để đầu tư dự án mua bất động sản để kinh doanh Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 176 Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công Tổ định giá có trách nhiệm xem xét định giá bất động sản có giá trị bao nhiêu? Xem xét có nên tiến hành bước hay không? 3.3 KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương luận văn với mục tiêu đưa giải pháp chủ yếu để nâng cao hiệu đầu tư kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM Để giải pháp có sở khoa học mang tính thực tiễn cao, luận văn dựa kết phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS Công ty Trên sở đó, luận văn đề xuất giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu đầu tư dự án kinh doanh Bất động sản Công ty cổ phần VINCOM từ đến năm 2015 Những nội dung chương đề cập đến sau: − Đưa chiến lược hoạt động kinh doanh BĐS Công ty từ đến năm 2015 − Phân tích thuận lợi, khó khăn Công ty hoạt động kinh doanh BĐS giai đoạn − Đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu đầu tư kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM Các giải pháp đề cập logic theo trình tự từ nội dung đến cách thức thực giải pháp KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 177 Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công Đối với doanh nghiệp hoạt động kinh doanh mục tiêu cuối lợi nhuận Tuy nhiên, để đạt điều điều dễ dàng, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thị trường, kinh tế, trị, văn hoá Nhất lĩnh vực kinh doanh bất động sản, lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận không rủi ro Vì vậy, vấn đề tìm hiểu, nghiên cứu thị trường bất động sản để có cách nhìn tổng thể cách khoa học, đánh giá định dạng thị trường bất động sản cách xác công việc mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải làm Để từ có biện pháp, sách lược đắn hoạt động kinh doanh nhằm đạt mục tiêu đặt ra, tránh rủi ro không đáng có Công ty Cổ phần VINCOM Công ty hoạt động kinh doanh lĩnh vực bất động sản Là Công ty thành lập hoạt động kinh doanh Công ty gặt hái thành công định, nhiên không mà Công ty có cách nhìn chủ quan lĩnh vực hoạt động Việc phân tích, đánh giá mặt mạnh, mặt yếu Công ty để từ có chiến lược đối phó hạn chế mặt yếu, phát huy mặt mạnh nhằm nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh Công ty điều cấp thiết Đây vấn đề sống tồn phát triển Công ty thời kỳ hội nhập Trong chương Luận văn, tác giả phân tích đánh giá thực trạng Công ty để từ có giải pháp phù hợp cho hoạt động kinh doanh Công ty, tác giả đề xuất số giải pháp mang tính toàn diện, bao gồm:  Nhóm giải pháp mang tính chiến lược gồm: xác định chiến lược, quản trị điều hành tầm vĩ mô phát triển nguồn nhân lực Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 178 Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công  Nhóm giải pháp mang tính chiến thuật, cụ thể gồm: Giải pháp nhân lực, giải pháp chiến lược Marketing, giải pháp huy động vốn giải pháp định giá bất động sản Cần trọng đến việc phối hợp nhóm giải pháp cách đồng khoa học hoạt động kinh doanh Công ty, có phát huy nội lực tiềm Công ty nhằm đưa đến hiệu cao Với đề xuất nhóm giải pháp trên, tác giả hi vọng Luận văn mang lại kết định lĩnh vực kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần VINCOM Kiến nghị Qua phân tích, Luận văn nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty, để hạn chế nhân tố tiêu cực tác động đến hoạt động kinh doanh Công ty, tác giả kiến nghị: - Đối với Công ty:  Xây dựng định chế doanh nghiệp quán, bao gồm: Chính danh, tự kiểm soát, phân tích công việc, yêu cầu;  Xây dựng kênh thông tin, thể chế, thiết chế dân chủ như: Đa dạng hoá loại hình đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, tiêu chuẩn hoá chức nhiệm vụ, quyền hạn;  Xây dựng chế kết hợp hài hoà lợi ích để doanh nghiệp trở thành nhà chung, thuyền vận mệnh thành viên doanh nghiệp;  Xây dựng hình ảnh doanh nghiệp, nâng cao thương hiệu, hội nhập thị trường nước cách sâu rộng;  Xây dựng văn hoá doanh nghiệp, đưa quy tắc ứng xử Cán công nhân viên Công ty, hình thành môi trường làm việc mang sắc riêng: Chuyên nghiệp, thân thiện, hoà đồng, lành mạnh, Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 179 Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công - Đối với sách Nhà nước, với địa phương kiến nghị:  Đẩy mạnh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị phê duyệt, hỗ trợ nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp;  Cải cách thủ tục hành liên quan đến đất đai, đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư;  Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư; Để hình thành tập đoàn kinh doanh bất động sản tương lai gần, Công ty cần nắm bắt hội, thuận lợi lợi để phát huy sức mạnh, nâng cao khả cạnh tranh thời kỳ hội nhập Đưa Công ty hoạt động kinh doanh có hiệu quả, đáp ứng kỳ vọng mong mỏi Cổ đông đồng thời góp phần vào phát triển chung kinh tế đất nước Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 180 Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Hoàng Văn Cường (Chủ biên), TS Nguyễn Minh Ngọc, TS nguyễn Thế Phán, ThS Nguyễn Thị Thảo - Thị trường bất động sản – Nhà xuất xây dựng, năm 2006 Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung – Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam – Nhà xuất trị Quốc gia, năm 2006 TS GARY W.ELDRED – Làm giàu từ thương vụ bất động sản – Nhà xuất lao động xã hội, năm 2007 GS TSKH Nguyễn Văn Chọn – Kinh tế Đầu tư Xây dựng – Nhà xuất xây dựng, năm 2003 GS TSKH Nguyễn Văn Chọn - Quản lý nhà nước kinh tế quản trị kinh doanh xây dựng - Nhà xuất xây dựng, năm 1999 GS TS Đỗ Hậu, TS Nguyễn Đình Bồng - Quản lý đất đai Bất động sản đô thị - Nhà xuất xây dựng, năm 2005 Các trang web bất động sản: − http://www.sanbatdongsan.net.vn − http://www.cbrevietnam.com Luật xây dựng số 16/2003/QH11 Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003 quy định hoạt động xây dựng Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 quy định nhà 10 Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006 quy định hoạt động kinh doanh bất động sản 11 Luật đất đai số 13/2003/QH11 năm 2003 quy định quản lý sử dụng đất đai 12 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 Chính phủ quản lý chất lượng công trình xây dựng 13 Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2008 Chính phủ bổ sung số điều Nghị định 209/2004/NĐ-CP 14 Nghị định số 16/2005/NĐ - CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình 15 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ ban Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 181 Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008 Cán hướng dẫn: TS Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công hành quy định chi tiết hướng dẫn Luật Nhà 16 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 17 Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 Chính phủ việc ban hành Quy chế Khu đô thị 18 Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản Công ty CB Richard Ellis Việt Nam 19 Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản Tập đoàn Savills Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM 182