Nghiên cứu công tác định giá bất động sản Công ty cổ phần giám định thẩm định tài sản Việt Nam

Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu này được thực hiện nhằm phân tích tác động của các yếu tố ảnh hưởngđến ý định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội.. Trên cơ sở tổng quanp

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

CHUYEN DE TOT NGHIEP

DE TAI: CAC YEU TO ANH HUONG DENY DINH DAU TU

BAT DONG SAN CUA NHA DAU TU CA NHAN

Ho tén sinh vién: Lé Quynh Mai

Lop: Bat động sản 61B

Giảng viên hướng dẫn: TS Trần Thị Minh Thư

Hà Nội, 05/2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bat động sản củanhà đầu tư cá nhân” là công trình nghiên cứu chuyên đề thực tập độc lập của tôi dưới sựhướng dẫn của giảng viên Ngoài các dữ liệu thứ cấp được thu thập và sử dụng từ các tàiliệu có nguồn gốc rõ ràng và đã được công bố theo đúng quy định Toàn bộ kết quả nghiêncứu đều do tôi thực hiện thông qua phỏng vấn và khảo sát điều tra, phân tích một cách trungthực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của Việt Nam Các kết quả này chưa từng đượccông bố trong bat kỳ nghiên cứu nào khác Tôi xin cam đoan không vi phạm yêu cầu về sự

trung thực trong học thuật.

Tác giả

Lê Quỳnh Mai

3 Câu lỗi NGHIEN CÍỨUH << Họ HH I0 6e 2

4 Đối tượng và phạm vi NhiON CỨPU -. e- 5Ÿ 5< ©e<SS£SS*SxeExeexeExeereereereereereereereecee 3

4.1 Đối tượng nghiên cứu - 2-2 ++£++£+E£+EE£EE£EE£EEEEEEEEEEEEEE21211211211211 1171 xe 3

4.2 Phạm vi nghiÊn CỨU - - 5 1 2301190011 910 910 19111 HH nh 3

5 Phương pháp Ngnién CHÍ <5 << << <9 Họ n0 vế 3

6 Những đóng góp của Me tii.secsecsecsecsecsessessesssssessssssessessessessessssssssesssssssssesscescsseesesseesess 4

7 Kết cấu của dE tầi e-c+-©se©ce+©xe+xeEEteExeEEteEktkEkeEttetketkkerketrkrrkrrkrrkrrkrrkrrerrrerrke 4

CHƯƠNG 1 TONG QUAN NGHIÊN CỨU VE Ý ĐỊNH ĐẦU TU BAT ĐỘNG SAN

¬—- ,Ô 5

1.1 Cc nghién CW1U NWO NEO n na ố.e 5 1.2 Các Nghién CWU trONG HIƯỚC o0 G5 00 Họ 0 cv g6 8

1.3 Khoảng trồng nghién CIỨIU 2< se S8 +e£+teEeeEtExeExeEkerreerrrerrerrsrrerreerree Il

TOM TAT CHƯNG <2 s<ss©©Ss£E+sE+sEvseSESeEESetTeErAserxsersservserrsesrsee 12

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYET VE Ý ĐỊNH DAU TƯ BAT ĐỘNG SẢN 13

2.1 Đầu tu bất AON SẲH 5-5 5< 5< se ESeEEEEEEEEEEEEEESEEEEEEEEEEEkEEeErerrerrerrerrerrree 13

2.1.1 Khái niệm bat động sản ¿-5¿©22+SE2EE‡EESEEEEEEEEEEEEEEEEEErkrrkrerkees 132.1.2 Khái niệm, đặc điểm của đầu tư bat động sản 2-55c 55c cccccczcecez 14

2.1.3 Sự cần thiết của đầu tư bất động sản - 2c 52+cxccxcEEeEEerkerrrerreee 15

2.2 Các lý thuyết liên quan trong nghiên cứu ý định đầu tư bắt động SAN 17

2.2.1 Lý thuyết hành vi người tiêu dùng - ¿2 2+Sz+cxeExeEEerkerkerkerrerreres 172.2.2 Ly thuyết hành vi hợp lý -¿©++2+++xt2Ex+2EE+2Exterkxerkeerkrrrrrerrvee 242.2.3 Lý thuyết hành vi có kế hoạch: -¿- + +++x+E++Extzx++rxerkeerxrrxeerxees 26

2.4.1 Mô hình nghiÊn CỨU - 5G 111v HH tt 31

2.4.2 Các giả thuyết nghiên CU cccccccccsssssesssessesssessesssessesssessesssesssssessesssecseeesees 33

¡8V vw0e:i009)ic z7 34

CHƯƠNG 3 BOI CANH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .-«- 35

3.1 Tình hình thị trường bat động sản và đầu tư bat động sản tại Hà Nội hiện nay 353.2 Thiết kế nghiên cứu tổng tÏUỂ 2- se set ExsExsEEsExeEreexsersrrsrrerreerere 38

3.3 Nghiên CỨU AiNN ẨÍTHỈH << < sọ Họ Họ Hi TH cờ 4I

3.3.1 Mục đích nghiên cứu định tính - - - 5 2+ 3313k *+Esseerreesrereere 41

3.3.2 Thiết kế nghiên cứu định tinh c cceccecscsseessesssessesssessesssesseessessessessseesesseeesees Al

3.3.3 Kết quả và điều chỉnh mô hình oo eeseesecssseeseessessessessessesseeseeseeseeseess 43

3.4 Nghiên CỨU dih ÏHƯỢHE 5 << << cọ ng 44

3.4.1 Mục đích nghiên cứu định lượng - <5 +1 k+EskEseereeesserrrsee 44

3.4.2 _ Thiết kế nghiên cứu định lượng 2 2¿++2+++E++£x+EEerxeerxerxeerxeee 453.5 Thiết kế bảng hỏi và thu thập dit liệu 2° c2 ©c<©Se©Seccsexeexeersersereereere 46

3.5.1 Thiết kế bảng hỏi sơ bộ và bảng hỏi chính thức 2- 52552 55z25z25s 46

3.5.2 Thang đo các biến nghiên cứu - 2+ ++2+£+EE+EEt£EEtEEEEEeEEerkerrerrkeee 46

3.5.3 Thu thập và xử lý dữ liệu - 2 ©++2E+t2EEtEEECEEEEEEEEEEEEEEErErrrrkerrvee 49

3.6 Mô tả mẫu NNN CÍH 2° 2° ©2258 88s EeeEteEteEEeExeEketkrrerrrrrerrerrerrerrerreere 54

TOM TAT CHUONG 3 177 56

CHƯƠNG 4 KET QUA NGHIÊN CUU - 2s s2©ssssevsseesseesseessevsee 57

4.1 Kiểm định thang do Đánh giá độ tin cậy của thang do bằng hệ số Cronbach’s

AIPM NA SSnenh"x 57

4.1.1 Đánh giá độ tin cậy của thang đo các biến độc lập -. -¿ +©5s55<¿ 574.1.2 Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến phụ thuộc -z-5s¿ 584.1.3 Đánh giá độ tin cậy của thang đo các biến kiểm soát -. -:-: 58

4.2 Kết quả phân tích nhân tơ khám pnd EFA seessessssssesssesvesssessesssessessvesssssesssesseeseeess 60

4.2.1 Kết quả phân tích nhân tổ khám phá EFA cho các biến độc lập 60

4.2.2 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho các biến phụ thuộc 63

4.3 Tạo biến đại diện của các nhân tỐ se se ©ce©se+xeeEteereerxeereerxerrsereerree 65 4.4 Kết quả phân tich twong qHAH 2-5-6 Set EkeEtEksEkeersererrerreererrerrerre 65

4.5 Kết quả phân tích hoi quy tuyến tính da biỄN - 22s se se se sex 66

4.5.1 Kiểm tra các khuyết tật của mơ hình 2 2 2 s+x+£++£xerxezxerxezrezree 674.5.2 Đánh giá mức độ phù hợp của mơ hình hồi quy - -z-¿ 694.5.3 Kiểm định sự phù hợp của hàm hồi quy -¿-s+x2z++zx+zcxeez 694.5.4 _ Kiểm định ý nghĩa của các hệ số hồi quy trong mơ hình . - 704.5.5 Phương trình hồi quy và ý nghĩa 2 +2 <+E+2EEtEEtEEerkerrxerrerrkees 704.6 Kết quả kiểm định mơ hình và các giả thuyết nghiÊH €ứ" -. - 5< s 71

4.6.1 Mơ hình sau khi kiểm định - 6 +St+E+EEEEeEE+EeEEEEeEEEkererkexerxrxerervee 71

4.6.2 Kết quả kiểm định các giả thuyẾt -s-©-s- 5+2 zExc2EeEEEEEEEkrrkerrrerree 72 TOM TAT CHƯNG 4 s°se©s<©©ss+ESs£E+seE+seEvsEEeEEAetTAstrxserxsersservserrsssrsee 73

CHUONG 5 THẢO LUẬN VÀ KHUYEN NGHỊ, 2 ss©sse©sseessee 74

5.1 Thảo luận về kết quả nghién CÚIU - 5< 5< e< ©s<©S* se SesExeeteexeererreereereerere 74

5.1.1 Thảo luận về kết quả nghiên cứu các biến độc lập - 25s 745.1.2 _ Thảo luận về kết quả nghiên cứu các biến kiểm sốt :-:- 765.2 4/.)7 5.1/J0 800 NNNnnn nha ngaậỪ 78

5.2.1 Đối với nhà đầu tư cá nhân -¿- + ©2+©++2+++Ex+EE+£Extrx+zrxerxeerxrrxerrxres 785.2.2 Đối với nhà hoạch định chính sách - 2 - 5x + £EE£EE+EeEEeEEeEtzxerxerxee 795.2.3 DOi na na : 80

5.3 Đĩng gĩp CUA HẸÌHÏÊT! CỨH o- <5< <5 << << 1 6 80

5.4 Han chế và hướng nghiên cứu trong tương Ïai - se s<cseceecsecsecs 81

TOM TAT CHƯNG 5 s° se ©s<©ss+E+s£E+s£E+seEvseEEseETAetrsstrssersstrssrrrsrrrssrrsee 83

z0 84

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO . -2-s<©s<ss+vss+vsserssezssersssrs 85

PHU LUC csssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssess 89

DANH MỤC BANG

Bảng 3.1 Bang thống kê mẫu phỏng VAN cá nhân -++¿+c++zxt+rxerxezrxrrxrrkeree 42Bảng 3.2 Thang đo Thái độ với đầu tư BĐS - TD -2-©22¿©2+22xecxrsrxeerseees 47

Bảng 3.3 Thang do Quy chuẩn chủ quan - QCCQ 2-22 ©227+222+zcxzzzscsez 47

Bảng 3.4 Thang đo Nhận thức kiểm soát hành vi đầu tư BĐS - NTKSHV 47Bảng 3.5 Thang đo Ý định đầu tư BĐS - YD -.2-©2222+22xc2ExrSrxrerkrsrkrerrrees 48

Bảng 3.6 Thang đo biến kiểm sOát 22- 2-52 5S2E£2EE£EEE£EEEEEEEEEEEEEEEECEEEErkrrrrervee 48

Bang 3.7 Thống kê mô tả về giới tính, tuổi, trình độ học van, tình trạng việc làm, số

giao dịch BĐS (mua, bán) đã thực hiện và thu nhập - 5-55 <++<+s++exsss2 54

Bang 4.1 Kết qua kiểm định độ tin cậy của thang do các biến độc lập 57Bang 4.2 Kết quả kiểm định độ tin cậy của thang đo biến phụ thuộc 58Bang 4.3 Kết qua kiểm định độ tin cậy của thang do giá BĐS 2-55: 58Bảng 4.4 Kết quả kiểm định độ tin cậy của thang đo giá BĐS sau điều chỉnh 59Bảng 4.5 Kết quả kiểm định độ tin cậy của thang đo các biến kiểm soát 59Bang 4.6 Kết quả KMO and Bartlett's Test -5 252522 ‡EEcEEeEEeEEerkerkerrerreee 60Bang 4.7 Kết quả tổng phương sai giải thích được - Total Variance Explained 60Bang 4.8 Hệ số tải nhân tỐ - ¿2 2 E+SE+EEEEEEEEEEEEEEE2112112112112711111 1111111 62Bảng 4.9 Kết quả KMO and Bartlett's Test cc.cccsccsssesssessesssesssssecsssseesueesesssesseesseeses 63Bang 4.10 Kết quả tông phương sai giải thích được - Total Variance Explained 64Bang 4.11 Hệ số tải nhân t6 2 2 252 E+EE£EE£EE£EEEEE2E12112112712117171 21111 eeU 64Bảng 4.12 Định nghĩa tên các biến đại điện - 6 St SE kEESEEEEEEEkerrksrrxerrre 65Bang 4.13 Hệ số tương quan ¿2 252 SE+EE£EE£EE£EEEEE2E121121127121111 7171711 eU 65

Bảng 4.14 Chỉ tiêu đánh giá độ phù hợp của mô hình - -. 5 << £<+sx+serssess 67

Bảng 4.15 Hệ số phóng đại phương sai cceccesecssesssessessecsssssecssessecssessecsuecseesseesessseeses 69

Bảng 4.16 Phân tích phương sai (ANOVA) - HH HH HH nhiệt 69

Bảng 4.17 Kết quả phân tích hồi quy -:-2¿- 2¿25+2+++£+++£E+t2zx2zxvzrxrzrxesrseees 70Bảng 4.18 Kết quả phân tích hồi quy đầy đủ - 2 s¿©5<+cx+2xerxczxeerxerrserxee 70

DANH MUC HINH VE

Hình 2.1 Diễn biến hành vi người mua hàng - 2-2 2 2 E+EE££E££Et£EzEzxezrezes 18

Hình 2.2 Yếu tô anh hưởng hành vi người tiêu dùng 2-2-2 25s x£+x+zxczxzzzzs+ 19

Hình 2.3 Mô hình lý thuyết hành vi hợp ly ccccscccssessessessessessessesssesessessessessessessessesseeseees 25

Hình 2.4 Mô hình hành vi có kế hoạch ¿- ¿2£ ©++2++2++2E+++Ex+zzx+zrxezrxesrxeers 27Hình 2.5 Mô hình nghiên cứu dé xuất + + £+S£+E£+EE£EE£EE+EE£EEEEEEEEerkerkrkrrreres 31

Hình 3.1 Quy trình nghiÊn CỨU - -ó (6 s11 311 9099 vn ng ng gàng 39

Hình 4.1 Biểu đồ tần số của phần dư chuẩn hóa - 2-2 2 s£E+£E+£E+£EezEzEzrezrs 67Hình 4.2 Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phan dư từ hồi quy - 68Hình 4.3 Mô hình sau kiểm định - ¿St +E+EtSE+EEEE+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEeEErkererksrrrkrrrrx 72

KMO Kaiser - Meyer - Olkin

Self-efficacy theory Ly thuyết khả năng thực hiện hành vi

LOI MO DAU

1 Tinh cấp thiết của dé tài

Mức độ đóng góp của bất động sản là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Theo

Hội đồng Tư van chính sách tiền tệ quốc gia, tính đến tháng 08/2022 thị trường bat động

sản đang đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1,

xếp thứ 9 về quy mô giá trị Số liệu từ Hội đồng cho thay năm 2021, ngành kinh doanh

bat động sản đóng góp 3,58% GDP; xây dựng 5,95% GDP; riêng 6 thang đầu năm 2022,kinh doanh bat động sản đóng góp 3,32% GDP; xây dựng 5,44% GDP Ngoài ra, bat độngsản là lĩnh vực xếp thứ hai về thu hút vốn nước ngoài (FDI), chiếm khoảng 10% FDI đăng

ký mới hàng năm Thị trường bat động sản phát triển lành mạnh, 6n định sẽ có tác động

tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và ngược lại, thị trường bất động sảnbap bênh, tram lang kéo dài hay giá cả bất hợp lý sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển

kinh tế, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho người dân, và nhiều hệ lụy xã hội

Tác động của dịch bệnh và những khó khăn từ kinh tế vĩ mô nửa cuối năm 2022như lửa thử vàng góp phần thanh lọc và đo khả năng chống chịu của thị trường BĐS

Chính bối cảnh trầm lắng đã bộc lộ những khuyết điểm cần khắc phục, vướng mắc cần

tháo gỡ dé thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong tương lai, thúc day cuộctái cau trúc trên thị trường mạnh mẽ hơn Không chỉ doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm,

mà nhà đầu tư cũng dần tiệm cận với cách thức đầu tư lành mạnh và tầm nhìn dài hạn

Còn với các nhà đầu tư, bối cảnh biến động lên xuống của thị trường đã tạo ra nhiều bài

học, giúp loại bỏ dần tâm lý đầu tư theo đám đông, lướt sóng ăn chênh Xu hướng của

hiện nay là ăn chắc mặc bền, thận trọng nhưng không để lỡ mất cơ hội nên các nhà đầu tưchuyên nghiệp sẽ chọn lựa được thời điểm xuống tiền đúng lúc và những dự án được chọnphải đảm bảo sự vững chắc về pháp lý cũng như chất lượng Tuy nhiên, mỗi nhà đầu tư cómột “khẩu vị”, sở thích khác nhau và ở mỗi khoảng thời gian khác nhau sẽ có những ảnhhưởng tới tâm lý và kỳ vọng khác nhau của các nhà đầu tư Do đó, nghiên cứu được thựchiện nhằm nhìn nhận lại xu hướng, tâm lý, hành vi của nhà đầu tư cá nhân trên thị trườngtại thời điểm hiện tại, góp phần đưa thị trường bất động sản đến gần hơn với mục tiêu hồi

phục.

Thứ hai, việc đầu tư bất động sản có thê được nghiên cứu từ góc độ hành vi hơn là

từ quan điểm vị lợi Nhà đầu tư bất động sản được cho là đưa ra quyết định mua hàng hợp

lý từ những thông tin có sẵn Về mặt lý thuyết, việc đánh giá bất động sản được cho là

phụ thuộc vào các đặc tính vật lý của bất động sản, chăng hạn như vi trí và các dịch vụ

công cộng Tuy nhiên, việc đưa vào các khái niệm hành vi người tiêu dùng sẽ có lợi cho

việc nghiên cứu bắt động sản (Gibler và Nelson, 2003) Trên thực tế, nghiên cứu hành vi

có thé giúp hiểu được việc đầu tư bất động sản (Graaskamp và Jarchow, 1991) Do đó, thịtrường bất động sản phải được khám phá như một khoa học hành vi (DeLisle, 2012)

Thông qua quá trình thu thập và phân tích các nghiên cứu tiền nhiệm, tác giả nhận thấy

rằng đã có khá nhiều chủ đề nghiên cứu) khám phá việc đầu tư bất động sản từ góc độ

thực dụng, trong khi các hành vi bị ảnh hưởng bởi quá trình xử lý thông tin tinh thần

trước đó Do đó, chuyên đề này áp dụng Lý thuyết hành vi có kế hoạch giải thích các

hành vi đầu tư bất động sản băng cách điều tra nhân tố ảnh hưởng đến ý định của nhà đầu

tư.

Từ những luận điểm trên, tác giả lựa chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý địnhđầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân” Kết quả của nghiên cứu kỳ vọng có thé

hỗ trợ đề xuất các biện pháp nhằm khuyến khích đầu tư, phát triển thị trường bat động sản

trong tương lai.

2 Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu này được thực hiện nhằm phân tích tác động của các yếu tố ảnh hưởngđến ý định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội Trên cơ sở tổng quanphân tích các biến trong mô hình nghiên cứu và sẽ hướng tới các mục tiêu cụ thé như sau:

(1) Xác định các yếu tô ảnh hưởng đến ý định đầu tư BĐS(2) Do lường và phân tích mức độ tác động của các yếu tố trên

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu đề tài, đề xuất các khuyến nghị phù hợp cho lĩnh vựcliên quan, thúc đây bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội

3 Câu hỏi nghiên cứu

Đề thực hiện các mục tiêu đã dé ra, dé tài cần trả lời được các câu hỏi cụ thể như sau:(1) Nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội bị chi phối bởi các yếu tố nào?

(4) Mức độ tác động của các yếu tô đến ý định đầu tư BĐS của các nhà đầu tư cá

nhân?

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản của

nhà đâu tư cá nhân.

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung: Tập trung vào các yêu tô liên quan đên tâm lý, hành vi của các nhà đâu

tư cá nhân với việc đâu tư bât động sản.

Về khách thể: Những người đang sinh sống tại Hà Nội

Về không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu tại địa bàn Hà Nội

Lí do tác giả chọn địa bàn Hà Nội là theo đánh giá của Savills Việt Nam, trong quý

IV/2022, thị trường bat động sản Hà Nội duy trì hoạt động 6n định trong nhiều loại hình,nhất là loại hình bất động sản văn phòng, mặt bằng bán lẻ và khách sạn gan sao Du báo sẽđược tiếp nối trong năm 2023 khi mọi hoạt động sau đại dịch COVID-19 đã đi vào én định.Bắt động sản nhà ở vẫn duy trì giao dịch, sức hút vẫn tồn tại ở phân khúc chung cư cao cấphướng đến nhu cầu ở thực cuả người mua nhà và tạo ra dòng tiền cho các nhà đầu tư Đó

là xu hướng của thị trường Bắt động sản Hà Nội năm 2023 Các chuyên gia phân tích, tình

hình thị trường bất động sản tại Hà Nội nhìn chung đều có những dấu hiệu phục hồi trong

các hoạt động cho thuê thương mại, căn hộ dịch vụ, mua bán nhà ở, công suất cho thuê

phòng khách sạn.

Về thời gian: Nghiên cứu được thực hiện từ tháng 1/2023 đến tháng 04/2023

5 Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng cả hai phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng để xác địnhcác yêu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bat động sản của các nhà đầu tư cá nhân tại Hà

Nội Dựa trên kết quả từ các nghiên cứu tiền nhiệm, tác giả tiến hành xây dựng mô hình

phù hợp và đưa ra các giả thuyết nghiên cứu Bên cạnh đó, điều chỉnh thang đo bảng hỏiđịnh tính phù hợp với tình hình thực tế liên quan đến ý định đầu tư bat động sản tại Hà NộiTiếp theo, tác giả tiến hành phỏng vấn sâu các chuyên gia và cá nhân dé phát triển, điềuchỉnh thang do, từ đây đưa ra bảng hỏi sơ bộ dé loại biến và đi đến khảo sát chính thức.Sau khi thu thập kết quả cuộc khảo sát người dân sống tại thành phố Hà Nội, tác giả kháiquát hóa các kết quả bằng cách thảo luận, tổng hợp và phân tích Tác giả đã sử dụng các

phương pháp khác nhau kết hợp sử dụng phần mềm SPSS để lượng hóa, phân tích đo lường

và phan ánh cũng như diễn giải tác động của các yếu tố , qua đó phản ánh một cách tổngquát nhất về đối tượng nghiên cứu

6 Những đóng góp của đề tài

Thứ nhất , nghiên cứu xây dựng một mô hình lý thuyết về ý định đầu tư bất động sản

của nhà đâu tư cá nhân.

Thứ hai, kết quả nghiên cứu làm rõ các yếu tố tác động làm tăng ý định đầu tư bất

động sản của các nhà đầu tư cá nhân như thái độ với đầu tư bất động sản, chuân mực chủ

quan, nhận thức kiểm soát hành vi đầu tư bất động sản, giá, vị trí, tính pháp lý và môitrường xung quanh bắt động sản

Thứ ba, kết quả nghiên cứu giúp các chủ đầu tư, doanh nghiệp, nhà phát triển bấtđộng sản hiểu được những yếu tổ nào sẽ ảnh hưởng đến ý định đầu tu bất động sản của nhàđầu tư cá nhân, cụ thể hơn là những yếu tố nào quan trọng hơn cả Điều này giúp họ cóchiến lược kinh doanh hay kế hoạch phát triển sản phẩm tốt hơn, phù hợp hơn với thị hiểu

khách hàng.

Thứ tw, nghiên cứu giúp Nhà nước, các nhà hoạch định chính sách đề ra những kếhoạch, quy hoạch về cơ sở hạ tầng và xây dựng phát trién bền vững

7 Kêt cau của dé tài

Bên cạnh lời mở đầu, chú thích, các phụ lục, danh mục tham khảo và tổng kết, đề tàibao gồm 5 chương chính với kết cau như sau:

Chương 1 Tổng quan nghiên cứuChương 2 Cơ sở lý thuyết

Chương 3 Bối cảnh và Phương pháp nghiên cứuChương 4 Kết quả nghiên cứu

Chương 5 Thảo luận và khuyến nghị

CHƯƠNG 1 TONG QUAN NGHIÊN CỨU VE Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ

BÁT ĐỘNG SẢN

1.1 Các nghiên cứu nước ngoài

Nghiên cứu về những yếu tố ảnh hưởng đến ý định hay quyết định mua nhà, nhiều

tác giả quốc tế đã đưa vào một số các yếu tô đặc thù về ngành và lĩnh vực cũng như đặcđiểm của nhà ở và chứng minh rằng những yếu tố đó ảnh hưởng tới quyết định mua nhà,bất động sản của người dân Cụ thể là:

Kueh và Chiew (2005) trong báo cáo nghiên cứu chưa công bố về “Factorsinfluencing house buyers' purchasing decision” đã chỉ ra rang quyết định của người muanhà bị chi phối bởi các yếu tố: tình hình tài chính, vị trí nhà, an ninh khu vực, tiện ích côngcộng Sau khi khảo sát người mua nhà từ phân khúc trung cấp đến cao cấp ở Kuching, tácgiả đã rút ra kết luận rang trong khi giá cả là yếu t6 quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyếtđịnh mua nhà thì các yếu tố nhân khẩu học (thu nhập, tuôi, tình trạng hôn nhân, giới tính)

không gây ảnh hưởng gì.

Đề tài “Residential real estate purchase decisions in Australia: is it more thanlocation?” cua Ratchatakulpat, Miller, P., va Marchant, T (2009) điều tra các yếu tố màngười mua tiềm năng cân nhắc khi mua bat động sản nhà ở tại Úc Kết quả là Khả năng chitrả, Bảo trì, thiết kế nội thất và một khu phố tốt là các yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất Về vịtrí, các yếu tố quan trọng đối với người mua là khu vực tốt như tiêu chuẩn chung của khuphó, an ninh và tiếng ồn Đây là những yêu cầu về khả năng sinh sống hơn là các khía cạnh

có uy thế, nói cách khác, vị trí quan trọng về mặt tiện nghi của khu phố và các tiện ích lân

cận, hơn là một vùng ngoại ô giàu có.

Trong dé tài nghiên cứu “Housing preferences and attribute importance among income consumers in Saudi Arabia” của Opoku và Abdul (2010), tác giả đề xuất mười

low-thành phan anh hưởng đến quyết định mua nhà và tiễn hành khảo sát tại các đô thị lớn bao

gồm: vị trí nhà, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, thiết kế bên trong, thiết kếbên ngòai, không gian bên ngoài Kết quả nghiên cứu cho thấy có mối quan hệ chặt chẽgiữa sở thích mua nhà và loại hình nhà ở, đa số các đáp viên mặc dù thu nhập hạn chế nhưng

họ vẫn thích mua những ngôi nhà nhỏ, nhà liền kề hoặc căn hộ hơn là thuê nhà Về tầmquan trọng của các thuộc tính nhà ở, kết quả cho thấy cân nhắc về tài chính, không giansông riêng tư và khía cạnh thâm mỹ ngôi nhà là ba yếu tố quan trọng nhất trong các quyết

định mua nhà của người dân có thu nhập thấp Trong khi ba yếu tổ kém quan trọng nhất làkhông gian ngoại that, vị trí đường phố và khoảng cách gần với người thân

Lee và McGreal (2010) nghiên cứu các yếu tô ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở

Johor Bahru trong “House-buyers’ expectations with relation to corporate social

responsibility for Malaysian housing” Các nhân tố được dé cập đến là Tiện nghi công cộng(các cơ sở vui chơi giải trí, công viên, các tiện nghi thể thao, câu lạc bộ thể dục thể thao),Môi trường sống (các tính năng bảo mật, an ninh, không gian xanh), VỊ trí nhà (vỊ trí là một

tiêu chí quan trọng chủ yếu là do tắc nghẽn giao thông, bao gồm vị trí gần nơi làm việc,

trường học, siêu thi), Đặc điểm nhà (loại nhà, thiết kế), Danh tiếng người bán (những yêu

tố liên quan đến ý thức của khách hàng về đạo đức, về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp).Kết quả nghiên cứu cho thấy phần lớn những người được khảo sát mong muốn những pháttriển nhà ở cung cấp các tính năng như không gian xanh hơn, công viên giải trí và tiện nghi,tính năng bảo mật và cơ sở hạ tầng tốt Tuy nhiên, những người không giàu có lại quan tâm

nhiêu hơn tới giá nhà.

Cũng tai Malaysia, Shyue và cộng sự (2010) trong dé tài nghiên cứu “HousePurchasing Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley, Malaysia” đã đề xuấtnhững yếu tố marketing 7Ps ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm Sản phẩm (đặcđiểm nhà, không gian sống riêng tư và môi trường sống xung quanh); Vị trí nhà (vị trí gầnnơi làm việc, gần chợ, gần trung tâm thương mai, gần tuyến đường chính, gan trường học,gan bạn bè và gia đình); Giá cả (giá nhà, lãi suất vay, chi phí vay, khả năng thanh toán trảgop); Khuyến mãi; Quy trình; Bằng chứng thực tế và Con người Kết quả là Quy trình,Bang chứng thực tế, Sản phẩm và Vị trí (khả năng tiếp cận) là những yếu tố quan trọng ảnhhưởng đến quyết định mua nhà

Bên cạnh những yếu tô về đặc điểm của bat động sản, lý thuyết hành vi có kế hoạch

cũng được nhiêu nghiên cứu vận dụng, tiêu biêu có:

Tawfik cùng các cộng sự (2015) đã nghiên cứu, lấy thuyết hành động hợp lý (Theory

of Reasoned Action - TRA) và thuyết hành vi có kế hoạch TPB làm cơ sở và có một số

công bố về sự ảnh hưởng của các biến độc lập (Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm

soát hành vi) và vai trò biến điều tiết (Vị trí, Dịch vụ công cộng) tới biến phụ thuộc là Ýđịnh mua bất động sản ở Jeddah từ nghiên cứu gốc “Factors Influencing the Intention toPurchase Real Estate in Saudi Arabia” Ngoài ra, các đặc điểm nhân khẩu học (tuổi, giớitính, tình trạng hôn nhân, số người trong gia đình, tình trạng công dân, giáo dục, nghềnghiệp và thu nhập hàng tháng) cũng là những biến kiểm soát được đưa vào nghiên cứu

Tương tự như vậy, dé tài nghiên cứu “Investigating Young Consumers’ Purchasing

Intention of Green Housing in China” của Lin và cộng sự (2018) dựa trên cơ sở lý thuyết

mở rộng về hành vi có kế hoạch chỉ ra răng Các ưu đãi của chính phủ là yếu tố quan trọngnhất đối với ý định mua nhà xanh của giới trẻ tại Trung Quốc Tiếp theo đó là Thái độ vớihành vi và Chuan chủ quan, Kiến thức chủ quan có tác động gián tiếp thông qua Thái độvới hành vi, còn Sự quan tâm tới môi trường cũng gián tiếp tác động thông qua Thái độ vớihành vi và Chuan chủ quan Tuy nhiên, kết qua cho thấy Nhận thức kiểm soát hành vi lạikhông có ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xanh của nhóm đối tượng khảo sát

1.2 Các nghiên cứu trong nước

Tại Việt Nam, có một số tác giả nghiên cứu về ý định và quyết định đầu tư bất động sản

như:

Trần Văn Tuyến (2013) trong nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tưBĐS của khách hàng cá nhân tại TP.HCM” đã tiến hành khảo sát các khách hàng có nhucầu đầu tư BĐS và phát hiện ra các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của họ như: chínhsách tín dụng và chính sách phát triển cơ sở hạ tang); yếu t6 tài chính (lãi suất, tỷ giá hốiđoái, khả năng tài chính của nhà đầu tư, thị trường chứng khoán, khả năng sinh lời của bấtđộng san và khả năng huy động vốn); các yếu tố chung của nền kinh tế (lạm phát, thu nhậpbình quân đầu người và tăng trưởng GDP); tài chính hành vi (di truyền, ưa thích rủi ro vàhội chứng tự cao tự đại); hội nhập kinh tế (nhu cầu mở rộng sản xuất kinh doanh, phát triểncông nghệ và quản lý bất động sản)

Nguyễn Thị Hải Yến (2015) với chủ đề đầu tư cá nhân trên thị trường bat động sản trongphạm vi khu vực Hà Nội Tác giả đã tìm hiểu các yếu tổ tâm lý tồn tại trong bản thân nhàdau tư cá nhân, đồng thời nghiên cứu khám phá ra những yếu tô kinh tế vĩ mô và các yêu

tố thuộc về bản thân bat động sản chi phối đến nhà đầu tư khi ho đầu tư trên thị trường batđộng sản Kết quả cho thấy các yếu tô thuộc nhóm kinh tế vĩ mô như khả năng tài trợ vốn,môi trường vĩ mô và cơ hội đầu tư trên thị trường khác chi phối nhóm người mua kinhdoanh mạnh hơn nhóm người mua dé ở, còn nhóm các yếu tố liên quan đến ban thân batđộng sản đều được nhà đầu tư quan tâm, cân nhắc khi đầu tư bất động sản Cụ thé là, họđều quan tâm đến đặc điểm bat động san, khả năng gia tăng giá trị của bất động sản, cáctiện ích gan với dia điểm toa lạc của bất động sản và các thông tin, uy tín của chủ đầu tưkhi quyết định mua những dự án phát triển nhà ở và đô thị

Ở một bối cảnh khác, Nguyễn Minh Ngọc và cộng sự (2022) đã xác định các yêu tố ảnhhưởng đến quyết định đầu tư bắt động sản trong thời kỳ đại dịch, đánh giá tầm quan trọng

và mức độ liên quan của chúng đối với thời kỳ hậu đại dịch trong nghiên cứu “The relevance

of factors affecting real estate investment decisions for post pandemic time” Cụ thé, kếtquả nghiên cứu cho thay về co bản dịch bệnh không làm thay đổi các yếu tố cơ bản ảnh

hưởng đến quyết định đầu tư BĐS bao gồm: chính trị, pháp luật, yếu tố kinh tế vĩ mô, văn

hóa và xã hội, các thị trường khác và cơ hội đầu tư Nhưng dịch bệnh đã ảnh hưởng đếnquyết định đầu tư BĐS của cá nhân như sợ thị trường suy giảm, càng quan tâm đầu tư BĐShơn vì không biết làm gì trong giai đoạn này và vì thấy mọi loại hình kinh doanh đều suygiảm, sợ tăng lạm phát sẽ phá giá tiền tệ

Một trong những hình thức đầu tư bat động sản là việc mua bất động sản, vì vậy có

nhiều bài viết trong nước về ý định/quyết định mua cũng có thể coi là cùng hướng với

hướng nghiên cứu của đê tài như sau:

Trong dé tài nghiên cứu “Key factors affecting house purchase decision of customers inVietnam” “Các yêu tô ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng Việt Nam” củaPhan Thanh Sĩ (2012), tác giả đã nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định muanhà bao gồm: Đặc điểm nhà (cấu trúc xây dựng, thiết kế bên trong và bên ngoài, loại nhà,

chất lượng xây dựng, trạng thái pháp lý), Không gian sống riêng tư (diện tích nhà bếp, diện

tích phòng khách, số lượng phòng ngủ, số lượng phòng tắm), Tình hình tài chính (các yếu

tố giá nhà, khả năng thế chấp, khả năng thanh toán, lãi suất vay, thu nhập, thời gian thanhtoán, lệ phí trước bạ), Khoảng cách (các yếu tố liên quan tới vị trí như vị trí gần nơi làmviệc, gần trường học, gần nơi đang sống, gần tuyến đường chính, gần chợ, gần trung tâmthương mại, gần bệnh viện), Môi trường sống (các yếu tố chất lượng của cơ sở hạ tầng,hàng xóm xung quanh, cảnh quang xung quanh, tình hình an ninh khu vực, tiếng ồn xungquanh, ô nhiễm của môi trường xung quanh) Kết quả cho thấy cả năm yếu tố đều có tácđộng đến quyết định mua nhà, trong đó Khoảng cách và Môi trường sống có mức độ ảnhhưởng mạnh nhất Nghiên cứu cũng chỉ ra các yêu tố nhân khẩu học (giới tính, tuổi tác, tìnhtrạng hôn nhân và trình độ học van) không tác động đến quyết định mua nhà của khách

hang tại Việt Nam.

Nghiên cứu về ý định mua trước khi đưa ra quyết định, Võ Phạm Thành Nhân (2013)

đã góp phan vào việc nghiên cứu thị trường nhà đất, cung cấp cái nhìn sâu sắc về “Cac yếu

tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh” Kết quảnghiên cứu này cho thay rằng có 7 yếu tô ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua nhacủa khách hàng lần lượt là: Tình hình tài chính (Giá nhà, Khả năng thế chấp tối đa, khảnăng thanh toán nợ hàng tháng tối đa, lãi suất vay, thu nhập, thời gian thanh toán nợ vay,

lệ phí trước bạ mua nhà), Bằng chứng thực tế (danh tiếng và uy tín người bán thông quacác dịch vụ mà họ đã và đang phát triển, thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp, tìnhtrạng pháp lý căn nhà và tiến độ xây dựng theo kế hoạch), Không gian sống (Diện tích nhàbếp, diện tích phòng khách, số lượng phòng ngủ, số lượng phòng tắm, số tầng của ngôinhà), VỊ trí nhà (Sức hấp dẫn của khu vực, chiều rộng lòng đường phía trước nhà, gần nơi

làm việc, gần trường học, nhà của bố mẹ, anh chị hoặc gần nơi đang sông, gần tuyến đường

chính, gần chợ hoặc siêu thị, gần trung tâm thương mại, khu công nghiệp, trung tâm y tếhoặc bệnh viện), Thiết kế và kiến trúc nhà (Loại nhà, diện tích sử dụng, thiết kế và trang trí

bên trong), Môi trường sống (Chất lượng của cơ sở hạ tầng, cảnh quang xung quanh, hàngxóm xung quanh, tình hình an ninh khu vực, tiếng ồn xung quanh, ô nhiễm của môi trườngxung quanh), Tiện nghi công cộng (Có khu vui chơi, công viên, thé duc thể thao) Với ngườitham gia khảo sát chủ yếu là giới văn phòng thì thị trường cho khách hàng có thu nhập thấp

và trung bình là rất lớn Về nhu cầu mua nhà của từng nhóm đối tượng, kết quả khảo sátcho thấy răng không có sự khác nhau nhiều về giới tính, trình độ học vấn Tuy nhiên, đốivới đối tượng khách hàng đã lập gia đình có con hoặc chưa có con và những người có thunhập từ 10-14 triệu/tháng thì có nhu cầu mua nhà cao hơn những đối tượng khác

Lê Va Xi (2017) có bài viết về đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ nhà

chung cư của người tiêu dùng Việt Nam tại các đô thị quy mô trung bình: Nghiên cứu tại

Thành phố Hải Phòng” Nghiên cứu được thực hiện bằng phương pháp nghiên cứu định

tính, tập trung tìm hiểu bốn nhóm yếu tố chủ yếu: Những thay đổi văn hóa; Van dé đất đaicho phát triển quỹ nhà đô thị; Đô thị hóa và áp lực dân số; Giá trị của nhà chung cư - baogồm ca chat lượng thiết kế xây dựng, dịch vụ, môi trường và giá cả Những nhóm yếu tốnày tác động đến thái độ đối với nhà chung cư của khách hàng và qua đó tới ý định mua

của họ.

Nghiên cứu của Trần Xuân Lượng, Phạm Văn Linh và Phạm Lan Hương (2019) về cácnhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà chung cư khu vực đô thị Việt Nam với mô hìnhnghiên cứu dựa trên lý thuyết hành vi có điều kiện (TPB) của Ajzen (1991) Kết quả chỉ rabốn nhân tổ ảnh hưởng đến ý định mua chung cu mức giá 3 — 5 tỷ đồng của nhóm kháchhàng này là Tính pháp lý, Vị trí nhà, Nhận thức kiểm soát hành vi, Thái độ hướng tới hành

vi (giảm dân vê mức độ) và chỉ có Chuân chủ quan không có tác động.

Đề tài “Các yếu tô ảnh hưởng đến ý định mua nhà của khách hàng tại Công ty cô phan

tư vẫn - Thương mại - Dich vụ - Hoàng Quân MêKông” của tác giả Cao văn Long (2021)cung cấp cho nhà quản trị cái nhìn sâu sắc về các nhân tô như: Tính pháp lý, Thiết kế và

kiến trúc, Vị trí, Tình hình tài chính, Tiện ích công cộng và Giá cả Tác giả đã sử dụng

phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp với phương pháp nghiên cứu định lượng và

thu thập khảo sát 200 khách hàng dé kiểm định các giả thuyết của mô hình nghiên cứu

Đề tài đã chỉ ra mức độ tác động của 6 yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của khách

hàng tại công ty giảm dan từ Vị trí nhà, Tình hình tài chính, Tiện ích công cộng, Thiết kế

và kiến trúc, Tính Pháp lý, và cuối cùng là Giá cả; chiều hướng tác động của các nhân tô

là thuận chiều đương, tuy nhiên chỉ có Giá cả là có tác động ngược chiều tới ý định mua

nhà Bên cạnh đó các biên vê nhân khâu học thì không có sự khác biệt tac động đên ý

định mua nhà của khách hàng như giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập của hộ, tình

trạng hôn nhân.

1.3 Khoảng trống nghiên cứu

Những nghiên cứu tiền nhiệm đã đề cập khá nhiều đến các yếu tố tác động đến quyếtđịnh mua bat động sản của người tiêu dùng Việt Nam và nhiều nơi trên thế giới, tuy nhiênvẫn tồn tài một số khía cạnh chưa được khai thác đến Khoảng trống nghiên cứu tiềm năngđầu tiên là hầu hết các mô hình, thang đo trước đó được sử dung dé đo lường ý định mua

cho một loại hình bất động sản cụ thể như nhà phố, căn hộ chung cư, đất nền mức độ

tong quan chưa cao hoặc nghiên cứu quyết định mua thay vì ý định đầu tư Thêm vào đó,

các mẫu quan sát khảo sát được lựa chọn khá thuận tiện, ví dụ như khách hàng văn phòng

tại một công ty cụ thể nào đó với cỡ mẫu và tính đại điện nhỏ Bên cạnh đó, sự khác biệt

về bối cảnh văn hóa, xã hội hay sự phát triển của nền kinh tế mỗi khu vực, mỗi quốc giacũng ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng của khách hàng và cả đặc điểm bản thân bất độngsản tại nơi đó, vậy nên ý định đầu tư của họ cũng khác nhau Vì vậy, có thể tồn tại sự khácbiệt của đối tượng nghiên cứu những tỉnh thành khác, địa điểm khác và cân nhắc nghiêncứu ý định hành vi dau tư bất động sản dé khái quát tốt hơn

TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Trong chương 1, nghiên cứu đã trình bày các nội dung chính như sau:

Thứ nhất, tông quan các nghiên cứu trên thế giới và tại Việt Nam về các yêu tố ảnhhưởng đến ý định, quyết định mua bán bat động sản và lớn hơn là đầu tư bat động sản

Thứ hai, từ kết quả của quá trình tông quan nghiên cứu, tác giả rút ra các khoảng

trông cân tiép tục nghiên cứu, bao gôm:

» _ Các nghiên cứu tiền nhiệm chưa đưa ra

* _ Các biến kiểm soát về giá, vị trí, tình trạng pháp lý và môi trường làm thay đổi mức

độ tác động đến các biến của đề tài.

»® - Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng là một bối cảnh tiềm năng dé thực hiện

nghiên cứu về ý định đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư cá nhân.

thê nhìn thấy, SỜ thấy va “estate” — tất cả những tài sản mà một người sở hữu Từ trước đến

nay, hầu hết các nước trên thế giới đều có cách phân loại tài sản theo luật cỗ La Mã: phân

loại tai sản thành “Bat động sản” và “Động sản” Theo Charles J (2010), bat động sản trên

quan điểm vật chat bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền với đất và các quyền và lợi ích gắnliền với đất Trong giáo trình Thị trường bất động sản, Hoàng Văn Cường (2006, 2013)

nhận định “Bất động sản là một trong những tài sản của cải vật chất dùng vào mục đích

sản xuất hoặc tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền

và các quyền tài sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau

do nhu cau quan lý va sử dụng” Thuật ngữ bat động san được nhắc đến trong các văn bảnpháp luật của nước ta đều là những khái niệm mở và cho đến nay chưa có quy định cụ thé

danh mục các tài sản này

* Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ

nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì “Bất động sản là các tài sản baogồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do

pháp luật quy định”.

`

* Theo tiêu chuẩn thâm định giá quốc tế 2005 thì “bất động sản được định nghĩa đất

đai và những công trình do con người tạo nên găn liên với đât”.

* - Điều 105 Bộ luật Dân sự có đề cập đến “bất động sản là một trong những tài sản

bên cạnh động sản và có thé là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”

- Va Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “bất động sản gồm: Đất đai;

nhà, công trình xây dựng gan liền với đất dai và tài sản khác gắn liền với đất đai,

nhà, công trình xây dựng và theo quy định của pháp luật”.

Nhìn chung, có nhiêu quan điêm khác nhau, song hau hêt các quan niệm vê bat động sản đêu bao gôm các yêu tô dat dai và các tai san gan liên với dat.

2.1.2 Khái niệm, đặc diém của dau tư bat động sản

Đầu tư là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại dé tiến hành các hoạt động nhằm thuđược các kết quả , thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai Các nguồnlực sử dụng có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ Những kếtquả đạt được có thé là sự gia tăng tài sản vat chất, tài sản tài chính hoặc tài sản trí tuệ vànguồn nhân lực có đủ điều kiện dé làm việc với năng suất cao hơn cho nền kinh tế và chotoàn bộ xã hội Nói cách khác, đầu tư là sự di chuyển nguồn lực từ nơi thừa đến nơi thiếunhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích thu được và là giá kỳ vọng cho những lợi ích dự tính cóthê thu được Như vậy, bản chất của đầu tư là tối đa hóa lợi ích thu được trong tương lai

Tương tự, dau tư bat động sản là sự di chuyén nguồn lực , tham gia phát triển các loạihình BĐS mong muốn khác nhau sau một khoảng thời gian, các BĐS trở thành tài sản giúpnhà đầu tư thu được lợi nhuận cao hơn trong tương lai Về bản chất, đầu tư BĐS là hìnhthức kinh doanh đối với sản phẩm là BĐS nhằm gây ra lợi nhuận Tuy nhiên, việc nàykhông chỉ đơn thuần là mua đi bán lại và hưởng lợi từ giá chênh lệch Hình thức đầu tư này

có thê bao gồm việc mua bán, sở hữu, cho thuê, xây dựng, cải tạo, quản lý Theo Nông ThịNhung (2011), đầu tư BĐS là quá trình bỏ vốn dé phát triển các loại BĐS nhằm thu được

những lợi ích lớn hơn trong tương lai dưới dạng giá trị (thu nhập hoặc lợi nhuận).

Hoạt động đầu tư bất động sản cũng giống như hoạt động đầu tư phát triển, có những

đặc diém khác với các loại hình dau tư khác như:

Đòi hỏi một số vốn đầu tư lớn và vốn này năm khê đọng trong suốt quá trình thựchiện đầu tư: Do đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư can phải phân bé chu

chuyền, bảo toàn vốn dé thu được lợi nhuận cao Đồng thời cần làm tốt công tác chuẩn bị

và quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn Nhà đầu tư cần quan tâmđúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như nghiên cứu thị trường, lập dự án

đâu tư,

Là hoạt động có tính chat lâu dai được thé hiện ở thời gian thực hiện đầu tư (thời gian

xây dựng công trình của dự án), thời gian cần hoạt động dé có thé thu hồi đủ số vốn đã bỏ

ra đối với các cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thường đòi hỏi nhiều

năm tháng Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành

quả phát huy tác dụng cũng thường đòi hỏi rất nhiều thời gian Do đó không tránh khỏi sự

tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của các yêu tô không ôn định vê tự nhiên, xã hội,

chính trị, kinh tế Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có

những dự đoán các biến động có thể xảy ra

Mọi két quả và hiệu quả của quá trình thực hiện dau tư chịu ảnh hưởng nhiêu của các

yếu tô không 6n định theo thời gian và điều kiện dia lý của không gian

Các thành quả của hoạt động dau tư phát triển có giá trị sử dụng lâu dai, đời sông

kinh tê của dự án thường nhiêu năm, có khi hàng trăm năm, hàng ngàn năm và thậm chí

tồn tại vĩnh viễn như các công trình kiến trúc nổi tiếng thế giới, điều này nói lên giá trị lớn

lao của các thành quả đầu tư phát triển.

Hoạt động đầu tư bất động sản mang tính khu vực Các thành quả của hoạt động đầu

tư là các công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cé định, gắn liền với điều kiện tự

nhiên kinh tế — xã hội, môi trường nhất định, sẽ hoạt động ở ngay nơi mà nó được tạo dựng

nên Do đó, các điều kiện về địa lý, địa hình, các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường tại

đó có ảnh hưởng lớn không chỉ đến quá trình thực hiện đầu tư mà cả quá trình vận hành

các kêt quả đâu tư sau này.

Hoạt động đầu tư bất động sản còn là những quyết định đầu tư dự án dựa trên những

kỳ vọng là việc xác định thời điểm, độ lớn và rủi của các dòng tiền mặt kỳ vọng ra và vào,giá trị thời gian của tiền để xác định thời điểm đầu tư

2.1.3 Sự cần thiết của đầu tư bất động sản

Sự đầu tư và tái đầu tư bất động sản đã và đang chiếm một phan lớn trong vòng quaythị trường von tại Việt Nam Đầu tư BĐS chiếm một tỷ lệ lớn trong nên kinh tế nói chungvới hầu hết các nước nên tác động của nó là đáng kể Tư lệnh ngành Xây dựng cho biết:

“Đóng góp trung bình của ngành Xây dựng và bất động sản vào GDP các năm gần đâychiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách Trong đó, ngành bất động sản trực tiếp chiếmkhoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phan trăm vào tăng trưởng GDP Đếntháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành bat động sản ước tính khoảng 1,7 — 1,8 triệu ty đồng"

Ngành kinh doanh BĐS là ngành có sức hấp dẫn cao, nhưng đòi hỏi lượng vốn lớn.Nếu thị trường được mở rộng, năng lực kinh doanh được nâng cao thì sẽ có cơ hội thu hút

vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng như vốn tích lũy của cá tang lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghê, hợp lý

hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh Khi việc đầu tư bất động sản

quá trình mang lại lợi ích cho các khu vực lân cận Bằng cách tung ra các sản phẩm nhà ở

mới kèm theo những tiện ích đa dạng, các nhà đầu tư cũng nâng giá trị của các tài sản xungquanh và tạo ra tiêu chuẩn về giá cho toàn thị trường Các nhà đầu tư bất động sản đã tạo

ra số lượng việc làm không 16 cho thị trường địa phương Mỗi bước trong việc phát triển

dự án bao gồm thiết kế, xây dựng, tiếp thị, môi giới, thẩm định giá, bảo hiểm đều tạo raviệc làm cho nhiều ngành nghề liên quan Các ngân hàng và tô chức tài chính thường đượchưởng lợi lớn từ hoạt động tin dụng cho đầu tư bat động sản, vốn đòi hỏi nguồn vốn lớn vàdài hạn Thậm chí với các dự án bị tịch thu do nợ xấu, nhà đầu tư có thể mua lại và giảmbớt gánh nặng tài chính cũng như giải phóng vốn cho ngân hang, từ đó thúc day tin dụngdéi dào cho các ngành nghề và doanh nghiệp khác với nhiều ưu đãi vay tốt hơn Tình hình

an ninh và tội phạm trong một khu vực có thé ảnh hưởng rất lớn đến định giá nhà, do ngườidân thường tìm kiếm các căn nhà ở những nơi an ninh và an toàn tốt Việc đầu tư xây dựngnhững dự án nhà ở được quan lý chặt chẽ và có chất lượng sống tốt sẽ giảm thiêu tình trangbat ôn về an ninh và góp phần duy trì trật tự xã hội tại một địa phương Bên cạnh đó, xâydựng và bất động sản được coi là đóng góp nhiều nhất vào lượng khí thải carbon trên toàncầu Tuy nhiên, nhưng không thé phủ nhận quá trình phát triển nhà mới cho phép các nhàđầu tư thực hiện chiến lược xanh và bền vững dé tối đa hóa hiệu quả sử dụng năng lượng

và giảm thiểu tác động xâu của công trình lên mua trường do các ngôi nhà cũ mang lại Từ

đó, tạo ra các khu dân cư và cộng đồng có chất lượng sống cao, bền vững về kinh tế vớimôi trường trong lành hơn Mặt khác, đầu tư bat động sản có ảnh hưởng đến nền kinh tế vi

mô theo hai cách: trực tiếp thông qua các khoản đầu tư vào các khu dân cư và gián tiếp quachi tiêu tiêu dùng cho các dịch vụ nhà ở và hang hóa đi kèm Ở khía cạnh khác, đầu tư vàobất động sản tạo ra các hoạt động kinh tế cũng như khả năng tiếp cận công việc và nhà ởtốt hơn, từ đó giảm bớt căng thắng cho các chương trình phúc lợi xã hội cũng như chỉ tiêu

công của chính phủ.

2.2 Các lý thuyết liên quan trong nghiên cứu ý định đầu tư bat động sản

2.2.1 Lý thuyết hành vi người tiêu dùng

a Khái nệm

“Hành vi người tiêu dùng” theo Walters (1974), đại diện cho một tập hợp các loại

hành vi của con người, cụ thé là những hành vi liên quan đến việc mua sản phẩm, dịch vụ

từ các tô chức tiếp thị và được định nghĩa là quá trình mà các cá nhân quyết định xem cái

gì, khi nào, ở đâu, như thế nào và từ ai để mua hàng hóa và dịch vụ Trong công trình

nghiên cứu Consumer behavior: Concepts and Applications, David L & Albert J (1979)

quan niệm: “Hành vi người tiêu dùng là quá trình ra quyết định và hành động thực tế củacác cá nhân khi đánh giá, mua sam, sử dụng hoặc loại bỏ những hàng hóa và dịch vụ”.Theo Peter (1988), đó là những hành vi mà người tiêu dùng thể hiện trong việc tìm kiếm,mua, sử dụng, đánh giá sản phẩm và dịch vụ mà họ mong đợi sẽ thỏa mãn nhu cầu cá nhân

của họ Tương tu, Schiffman và các cộng sự (1997) quan niệm: “Hành vi người tiêu dùng

là toàn bộ hành động mà người tiêu dùng bộc lộ ra trong quá trình trao đổi sản phẩm, baogồm: điều tra, mua sắm, sử dụng, đánh giá và xử lý thải bỏ sản pham và dịch vụ nhằm thoảmãn nhu cầu của ho”, và là sự tương tác năng động của các nhân tố ảnh hưởng đến nhậnthức, hành vi và môi trường mà qua sự thay đôi đó con người thay đổi cuộc sống của họ.Charles và cộng sự (2000) cho rằng hành vi của người tiêu dùng là một quá trình mô tảcách thức mà người tiêu dùng ra quyết định lựa chọn và loại bỏ một loại sản phẩm hay dịch

vu Con Kotler (2001) định nghĩa đó là “một tông thể những hành động diễn biến trongsuốt quá trình kể từ khi nhận biết yêu cầu cho tới khi mua va sau khi mua sản phâm”, ngườilàm kinh doanh nghiên cứu hành vi người tiêu dùng với mục đích nhận biết nhu cầu, sở

thích, thói quen của họ Hanh vi của người tiêu dùng được tác giả mô tả qua các giai đoạn:

- _ Giai đoạn 1 Nhận thức nhu cau: Giai đoạn đầu tiên của quá trình mua hàng,

khi người tiêu dùng nhận thức được vấn đề, nhu cầu đối với một loại sản phẩm.

- _ Giai đoạn 2 Tìm kiếm thông tin: Người tiêu dùng có thé biết về sản phẩm qua

những nguồn thông tin (Nguồn thông tin cá nhân, nguồn thông tin phổ thông, nguồn

thông tin thương mại hay từ kinh nghiệm bản thân).

- _ Giai đoạn 3 Đánh giá các phương án: Người tiêu dùng sé dùng những thông tin có

được đê đánh giá các phương án phục vụ cho việc lựa chọn cuôi cùng.

- _ Giai đoạn 4 Quyết định mua: Sau khi đánh giá các phương án người tiêu dùng sẽ

chọn những sản phẩm mà họ cho là tốt nhất Họ sẽ mua ở đâu? Số lượng bao nhiêu?Phân loại như thế nào?

- _ Giai đoạn 5 Hành vi sau mua: Hành vi của người tiêu dùng đôi với việc có sử dung

hay không sử dung sản pham trong tương lai

Diễn biến hành vi người mua hàng được nghiên cứu hệ thống qua mô hình sau

Hình 2.1 Diễn biến hành vi người mua hàng

Các yêu tô kích Các tác nhân Đặc điểm Quá trình ra quyết Quyết định

thích Marketing | kích thích khác người mua | định của người mua người mua

: 2 Nhận thức về Lua chọn

Sản phâm Kinh tê Văn hóa Am l A

van đê san pham

- Khoa học kĩ l s l Lựa chọn Giá ` Xã hội Tìm kiêm thông tin -

ged Lo Dinh thoi

Dia diém Văn hóa Tâm lý Quyết định l

Từ đó, có thé hiểu hành vi người tiêu dùng là một thuật ngữ chi tat cả các phan ứng

liên quan đến việc mua hàng, sử dụng và ngưng sử dụng các sản phẩm hàng hóa, dịch vụ

của người tiêu dùng dưới tác động của những kích thích bên ngoài và quá trình tâm lý bên

trong diễn ra Điều đó bao gồm các phản ứng, thái độ về cảm xúc, tinh thần và hành vi tiêu dùng của khách hàng đối với các sản phẩm hàng hóa, dịch vụ.

b Các yếu tô ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng

Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng, Kotler vàArmstrong (2012) đề xuất bốn nhóm yếu tố cơ bản: văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý như

mô hình dưới đây:

Van hóa Nhóm tham

-ä Tuôi và giai đoạn của chu kỳ

Phong cách sông Kiến thức

TU UY ¬ Niềm tin và quan

Tính cách và quan niệm bản thân vã

Tầng lớp xã | Vai tr và địa vi điểm

hội

Nguồn: Kotler và Armstrong (2012)

Thứ nhất, về yếu tố văn hóa, yếu tố cơ bản nhất quyết định ý muốn và hành vi củangười mua hàng, bao gồm các giá trị cơ bản, nhu cầu, mong muốn, sở thích, nhận thức vàhành vi được người tiêu dùng quan sát và học hỏi từ các thành viên gần nhà của họ vànhững người quan trọng khác xung quanh ho Chang hạn như người Việt Nam khi muahàng bao giờ cũng bị chi phối bởi các yếu tố văn hóa mang bản sắc dân tộc tác động đếngiá trị lựa chọn Người làm marketing cần quan tâm đến các yếu té này khi thiết kế chiếnlược marketing hay các thông điệp quảng cáo, màu sắc và kiêu dáng sản phẩm hay thái độ

của nhân viên bán hàng.

Nhánh văn hóa: Mỗi nên văn hóa chứa đựng những nhóm nhỏ hay các nhánh văn hóa đặc thù, là những văn hóa tạo nên nét đặc trưng riêng và mức độ hòa nhập với xã hội cho các thành viên đó Các nhóm văn hóa đặc thù bao gôm các dân tộc, chủng tộc, tôn giáo, tín

ngưỡng, các vùng dia lý.

Tầng lớp xã hội: Tầng lớp xã hội là những giai tầng tương đối đồng nhất và bền trongmột xã hội, được sắp xếp theo một trật tự tôn ti và các thành viên trong những thứ bac ayđều cùng chia sẻ những giá trị, mối quan tâm va cách cu xử giống nhau Tang lớp xã hội

là bậc cao hơn của tổ chức xã hội, ảnh hưởng đến cách người tiêu dùng hành xử, suy nghĩ

và ra quyết định Tang lớp xã hội không chỉ dựa vào một yếu tố duy nhất như thu nhập, mà

cả sự kết hợp của nghề nghiệp, thu nhập, học van, của cải và những yếu tố khác nữa Nhữngngười làm marketing cần quan tâm nghiên cứu tầng lớp xã hội vi dan chúng thuộc một tanglớp xã hội thường có xu hướng thể hiện cách cư xử tương đối giống nhau, kế cả hành vi

mua sam.

Thứ hai, về các yếu tố xã hội, đó là những yếu tố xã hội như gia đình, nhóm tham

khảo, vai trò va địa vi xã hội.

Gia đình: Gia đình đóng một vai trò quan trọng trong việc hình thành hành vi mua

hàng của một người Một người phát triển sở thích từ thời thơ ấu của mình bằng cách xemgia đình mua sản phẩm và tiếp tục mua các sản phẩm tương tự ngay cả khi họ lớn lên Từcha mẹ, một người nào đó nhận được sự định hướng về chính trị, kinh tế và ý nghĩa củamong ước cá nhân, tình yêu và phẩm hạnh Ngay cả những người mua không còn quan hệnhiều với cha mẹ mình nhưng vẫn ảnh hưởng của cha mẹ lên hành vi của người mua vẫn

có thé rat đáng ké Ở những gia đình mà cha me vẫn tiếp tục sống chung với con cái đãtrưởng thành thì ảnh hưởng của họ mang tính chất quyết định có phần nhiều hơn Một ảnhhưởng trực tiếp hơn đến hành vi mua sắm hàng ngày là gia đình riêng của người đó, tức là

vợ chồng và con cái Đó là một tổ chức mua hàng tiêu dùng quan trọng nhất trong xã hội.Những người làm tiếp thị quan tâm đến vai trò và ảnh hưởng tương đối của chồng, vợ vàcon cái đến việc mua sắm rất nhiều loại sản pham và dịch vụ khác nhau Vấn đề này sẽthay đôi rất nhiều đối với các nước và các tang lớp xã hội khác nhau Người làm tiếp thị

bao giờ cũng phải nghiên cứu những dạng mẫu đặc thù trong từng thị trường mục tiêu cụ

thé Trong trường hợp những sản phẩm và dịch vụ đắt tiền, vợ chồng cùng bàn bạc dé thôngqua quyết định chung Người làm tiếp thị phải xác định xem thành viên nào thường có ảnhhưởng lớn hơn đến việc lựa chọn những sản phẩm khác nhau Thông thường đó là vấn đề

ai có quyên lực hay thông thạo hơn

Nhóm tham khảo: Nhóm tham khảo bao gồm các cá nhân hoặc nhóm người có ảnhhưởng đến ý kiến, niềm tin, thái độ và hành vi của một người nào đó Các nhà tiếp thị xemcác nhóm tham khảo là yếu tố quan trọng vì chúng ảnh hưởng đến cách người tiêu dùngtiếp nhận thông tin và đưa ra quyết định mua hàng Nhìn chung, tất cả những người trongnhóm tham khảo đều có hành vi mua chung và ảnh hưởng lẫn nhau

Vai trò, địa vi: Vai trò và địa vi xã hội mà một cá nhân năm giữ trong một nhóm hoặc một cộng đông có ảnh hưởng đên hành vi tiêu dùng của người đó Mỗi vai trò đêu gan với một dia vi phan ánh sự kính trọng nói chung của xã hội, phù hop với vai trò đó Chính vi vậy, người mua thường lựa chọn các sản phâm nói lên vai trò va dia vị trong xã hội Người

làm marketing cần nhận thức rõ khả năng thể hiện địa vị xã hội của các sản phẩm và nhãn

hiệu Tuy nhiên, các địa vị không chỉ thay đổi tùy theo các tầng lớp xã hội, mà còn khác

nhau theo các vùng địa lý.

Thứ ba, vê các yêu tô cá nhân, bao gôm:

Tuổi và giai đoạn của chu kỳ sống: Tuổi tác là một yếu tố chính ảnh hưởng đến hành

vi mua hàng Mỗi độ tuổi đều có những thói quen và nhu cầu mua hàng khác nhau Dânchúng thay đổi hàng hóa và dịch vụ mà họ mua qua các giai đoạn của cuộc đời họ Khi còn

âu thơ, họ ăn thức ăn của trẻ nhỏ và ăn hầu hết các loại sản phâm khi lớn lên và trưởngthành và ăn những thức ăn kiêng khi về già yếu Sở thích của họ về thời trang, giải trí cũngthay đôi theo Những người làm kinh doanh thường chọn lọc các nhóm khách hàng theo

chu kỳ sông và hoàn cảnh sông của họ làm thị trường mục tiêu của mình.

Nghé nghiệp: Mỗi nghề nghiệp cũng có những nhu cầu mua sắm khác nhau dé phù

hợp với nghề Nghề nghiệp của một người cũng ảnh hưởng tới việc mua sắm và tiêu dùnghàng hóa của họ Một người công nhân sẽ chủ yếu mua các sản phẩm phục vụ cuộc sống

hàng ngày và cho công việc của họ Doanh nghiệp cần định dạng những nhóm nghề

nghiệp có nhiều quan tâm đến các sản phẩm và dịch vụ của mình, thậm chí có thé chuyênmôn hóa san phâm của minh cho những nhóm nghề nghiệp nhất định

Hoàn cảnh kinh tế: Việc lựa chọn sản phẩm chịu tác động rất lớn từ hoàn cảnh kinh

tế của người đó Hoàn cảnh kinh tế của một người bao gồm số thu nhập có thê chỉ tiêu

được của họ (mức thu nhập, mức ôn định và cách sắp xếp thời gian), số tiền tiết kiệm vàtài sản (bao gồm cả tỷ lệ phần trăm tài sản lưu động), nợ, khả năng vay mượn, thái độ đốivới việc chỉ tiêu và tiết kiệm Những người làm kinh doanh với những hàng hóa nhạy cảmvới thu nhập phải thường xuyên theo dõi những xu hướng trong thu nhập cá nhân, số tiềntiết kiệm và lãi suất Nếu các chỉ số kinh tế có sự suy thoái tạm thời, thì họ có thể tiến hànhnhững biện pháp thiết kế lại, xác định lại vị trí và định giá lại cho sản phẩm của mình để

chúng tiếp tục đảm bảo giá trị đành cho các khách hàng mục tiêu.

Phong cách sống: Lối sống của một người là một cách sống của họ được thể hiện ra

trong hoạt động, sự quan tâm và ý kiến của người đó Dù cho mọi người ở chung tầng lớp

xã hội, chung độ tuổi hay chung nền văn hóa thì cũng sẽ có những người có những phong

cách sống khác nhau dẫn đến nhu cầu mua sắm của họ cũng khác nhau Phong cách sốngcủa một người là sự tự biểu hiện của người đó được thê hiện ra thành những hoạt động,

môi quan tam va quan diém của người ay trong cuộc sông Người tiêu dùng tuy cùng nhóm

độc lập, lòng tôn trọng, tính chan hòa, tính kín đáo và tinh dé thích nghi Tinh cách có thé

là một biến hữu ích trong việc phân tích hành vi của người tiêu dùng, vì rằng có thể phânloại các kiêu nhân cách và có mối tương quan chặt chẽ giữa các kiểu nhân cách nhất định

với các lựa chọn sản phâm và nhãn hiệu.

Thứ tư, về các yếu tô tâm lý, Những yếu tố này rất khó đo lường nhưng đủ mạnh déảnh hưởng đến quyết định mua hàng

Động cơ: Khi một người có đủ động cơ, nó sẽ ảnh hưởng đến hành vi mua của người

đó Một người có nhiều nhu cầu như nhu cầu xã hội, nhu cầu cơ bản, nhu cầu an ninh, nhucầu về lòng tự trọng và nhu cầu tự hiện thực hóa Trong số tất cả các nhu cầu này, các nhu

cầu cơ bản và nhu cầu bảo mật chiếm vị trí trên tất cả các nhu cầu khác Tại bất kỳ một

thời điểm nhất định nào con người cũng có nhiều nhu cầu Một số nhu cầu có tính chất bản

năng, chúng phát sinh từ những trạng thái căng thăng về sinh lý của cơ thé như cần ăn

uống, cần nghỉ ngơi Số khác lại có nguồn sốc tâm lý, phát sinh từ những trạng thái căng

thang về tâm lý, như nhu cầu được thừa nhận, được kính trọng hay được gần gũi về tinhthần Mọi nhu cầu chỉ trở thành động cơ khi nó được tăng lên đến một cấp độ đủ mạnh.Một động cơ (hay một sự thôi thúc) là một nhu cầu đã có đủ sức mạnh dé thôi thúc người

ta hành động đề thỏa mãn nhu cau và làm giảm bớt cảm giác căng thăng Con người sẽ cốgăng thỏa mãn trước hết là những nhu cầu quan trọng nhất Khi người ta đã thoả mãn đượcmột nhu cầu quan trọng nào đó thì nó sẽ không còn là động cơ hiện thời nữa và người talại cố gắng thỏa mãn nhu cầu quan trọng nhất tiếp theo

Nhận thức: Nhận thức là một quá trình thông qua đó cá thê tuyên chọn, tổ chức và

giải thích thông tin tạo ra một bức tranh có ý nghĩa về thế giới xung quanh Một người khi

đã có động cơ luôn sẵn sàng hành động Vấn đề người có động cơ đó sẽ hành động như thếnào trong thực tế còn chịu ảnh hưởng từ sự nhận thức của người đó về tình huống lúc đó.Chúng ta thường có nhận thức khác nhau về cùng một tình huống, nguyên nhân ở chỗchúng ta nắm bắt sự vật là tác nhân thông qua những cảm giác truyền qua năm giác quan

của minh: thị giác, thính giác, khứu giác, xúc giác và vi giác Tuy nhiên mỗi người chúng

ta lại suy xét, tô chức và giải thích thông tin cảm giác đó theo cách riêng của mình Nhậnthức không chỉ phụ thuộc vào những tác nhân vật lý (đặc điểm cá nhân của con người), màcòn phụ thuộc vào cả mối quan hệ của các tác nhân đó với môi trường xung quanh vànhững điều kiện bên trong cá thé đó (đặc điểm cá nhân của người đó) Người ta có thé cónhững nhận thức khác nhau về cùng một nhân tố tác động do có ba quá trình nhận thức: sự

quan tâm có chọn lọc, sự bóp méo có chọn lựa và sự ghi nhớ có chọn lọc Trong đó, sự

quan tâm có chọn lọc có nghĩa là người ta chỉ quan tâm những thông điệp gây chú ý và làm

hứng thú họ; sự bóp méo có chọn lọc mô tả khuynh hướng con người muốn gán cho thông

tin những ý nghĩa của cá nhân mình và sự ghi nhớ có chọn lọc là khuynh hướng giữ lại

những thông tin ủng hộ thái độ và niềm tin của mình

Kiến thức: Khi người ta hành động họ cũng đồng thời lĩnh hội được kiến thức, hay

tri thức mô tả những thay đổi trong hành vi của cá thể bắt nguồn từ kinh nghiệm Hầu hếthành vi của con người đều được lĩnh hội Các nhà lý luận về tri thức cho răng tri thức của

một người được tạo ra thông qua sự tác động qua lại của những thôi thúc, tác nhân kích

thích, những tam gương, những phan ứng đáp lại và sự củng cố Một người tiêu dùng cóthê thôi thúc là muốn chủ động về phương tiện đi lại, sự thôi thúc của anh ta đã trở thànhmột động cơ khi nó hướng vào một nhân tố kích thích cụ thể có khả năng giải tỏa sự thôithúc, trong trường hợp này là một chiếc xe máy hoặc một ô tô

Niềm tin và quan điểm: Thông qua hoạt động và tri thức, người ta có được niềm tin

và thái độ Những yếu tổ này lại có ảnh hưởng đến hành vi mua sắm của con người Niềmtin là ý nghĩa khang định mà con người có được về những sự việc nào đó, niềm tin có thédựa trên cơ sở những hiểu biết hay dư luận hay sự tin tưởng và có thé chịu ảnh hưởng haykhông chịu ảnh hưởng của các yếu tố tình cảm Những niềm tin đó tạo nên những hình ảnhcủa sản phẩm cũng như nhãn hiệu và người ta hành động theo những hình anh đó Vì vậy,nếu có niềm tin nào đó không đúng đắn và cản trở việc mua hàng thì nhà sản xuất cần thiếthành một chiến dịch để uốn nắn lại những niềm tin đó Thái độ diễn tả những đánh giá tốthay xấu dựa trên nhận thức bền vững, những cảm giác cảm tính và những xu hướng hànhđộng của một người đối với một khách thé hay một ý tưởng nao đó Thái độ làm cho người

ta xử sự khá nhất quán đối với những sự vật tương tự, thường không phải giải thích và phảnứng với mỗi sự vật theo một cách mới khác Thái độ cho phép tiết kiệm sức lực và trí óc,

vì thế nên rất khó thay đổi được thái độ Thái độ của một người được hình thành theo một

khuôn mẫu nhât quán, nên muôn thay đôi luôn cả những thái độ khác nữa Vậy nên cân

làm cho sản phẩm phù hợp với những thái độ sẵn có, chứ không nên cố gắng thay đôi thái

độ của mọi người.

2.2.2 Lý thuyết hành vi hợp lý

Lý thuyết hành vi hợp lý (TRA) được xây dựng từ năm 1967 và được hiệu chỉnh mởrộng theo thời gian từ đầu những năm 70 bởi Martin Fishbein và Icek Ajzen (1980) Lýthuyết hành vi hợp lý lần đầu được Ajzen và Fishbein phát triển vào năm 1975 như một sựcải tiến so với Lý thuyết tích hợp thông tin (the information integration theory) Fishbein

và Ajzen đã hình thành lý thuyết này sau khi có gắng xác định sự khác biệt giữa thái độ vàhành vi của con người Cải tiễn đầu tiên là ở ý định hành vi, lý thuyết này cũng thừa nhậnrằng có những yếu tố có thé gây hạn chế sức anh hưởng của thái độ tới hành vi Do đó, lýthuyết hành vi hợp lý dự đoán ý định hành vi của con người, hành động này nằm giữa hành

động dự đoán thái độ và thực sự dự đoán hành vi, vì nó tách biệt “ý định hành vĩ” khỏi

“hành vi” của con người.

Mô hình này dự đoán và giải thích hành vi bằng thái độ hướng đến hành vi của ngườitiêu dung tốt hơn so với thái độ của người tiêu dung hướng đến sản phâm hay dịch vụ(Mitra, 2006) Nó đã kiểm tra lại mối quan hệ giữa thái độ và hành vi của các nghiên cứutrước đó (Hale, 2003) Bồ sung cho các hạn chế của nghiên cứu trước đấy, với quan niệmhành vi của mỗi cá nhân được thúc đây bởi ý định hành vi, yếu tố ý định hành vi đã được

tách biệt từ hành vi thực sự (Sheppard, 1988)

Lý thuyết hành vi hợp lý được phát triển mới mục đích giải thích mối quan hệ giữanhững thái độ và hành vi trong hành động của con người Thuyết này được sử dụng đề dự

đoán cách mà các ca nhân sẽ hành xử dựa trên thái độ và ý định hành vi đã có từ trước của

họ Các cá nhân sẽ hành động dựa vào những kết quả mà họ mong đợi khi thực hiện hành

vi đó Mục đích chính của TRA là tìm hiểu hành vi tự nguyện của một cá nhân bằng cáchkiểm tra động lực cơ bản tiềm ấn của cá nhân đó dé thực hiện một hành động TRA chorằng ý định thực hiện hành vi của một người là yếu tố dự đoán chính về việc họ có thực sựthực hiện hành vi đó hay không Ngoài ra, các quy chuẩn xã hội cũng góp phần vào việc

người đó có thực sự thực hiện hành vi hay không Theo lý thuyết, ý định thực hiện một

hành vi nhất định có trước hành vi thực tế Y định này được gọi là ý định hành vi và là kếtquả của niềm tin rằng việc thực hiện hành vi đó sẽ dẫn đến một kết quả cụ thé Ý định hành

vi rất quan trọng đối với lý thuyết TRA bởi vì những ý định này "được xác định bởi thái

độ đối với các hành vi và chuẩn chủ quan" Thuyết hành động hop lý cho thấy rằng ý định

càng mạnh mẽ càng làm tăng động lực thực hiện hành vi, điều này dẫn đến làm tăng khả

năng hành vi được thực hiện (Ajzen, 2012).

Nguồn: Fishbein và Ajzen (1975)

Mô hình lý thuyết hành vi hợp lý được nhận định tương tự với cấu trúc ba thành phancủa thái độ của Smith năm 1942 nhưng được sắp xếp theo thứ tự khác, cơ chế hình thànhthái độ gồm 3 yếu tố: nhận thức, xúc cảm và xu hướng hành vi (theo Kretch và Crutchfield).Việc đo lường thái độ trong mô hình lý thuyết hành vi hợp lý cũng tương tự như trong môhình thái độ đa thuộc tính, song, TRA đo lường thêm thành phần Chuẩn chủ quan vì nóảnh hưởng đến xu hướng dẫn đến hành vi người tiêu dung Có thê thấy TRA đã giải thíchchi tiết hơn mô hình thái độ đa thuộc tính trước đó Việc do lường yếu tố Chuẩn chủ quan

là đo lường cảm xúc của người tiêu dùng đối với những tác động đến xu hướng hành vicủa họ như gia đình, bạn bè, đồng nghiệp những người có liên quan này có ủng hộ hayphản đối quyết định của họ Mức độ anh hưởng của những nhóm người liên quan xungquanh đến xu hướng hành động của người têu dung và động cơ thúc đây người tiêu dùng

là theo những người đó chính là hai yếu tố cốt lõi để đánh giá Chuan chủ quan

Có thê nói, lý thuyết hành vi hợp lý dẫn đầu trong lĩnh vực nghiên cứu tâm lý xã hội,nhưng bên cạnh đó vẫn còn có những hạn chế trong lý thuyết cần được cân nhắc như việc

bị giới hạn khi dự đoán việc thực hiện các hành vi mà họ không thé kiểm soát được của

người tiêu dùng bởi yếu tô quyết định tới hành vi cá nhân đã bị bỏ qua trong lý thuyết nàychính là yếu tố xã hội Thêm vào đó, việc giả định rằng hành vi là dưới sự kiểm soát của

ý chí có hơi gò bó và không bao quát Trên thực tế việc thực hiện một hành động không

phải lúc nào cũng do một ý định đã có từ trước, thái độ và hành vi không phải lúc nào cũng

được liên kết bởi các ý định Cho nên lý thuyết này có thé chỉ được áp dụng với hành vi có

ý định từ trước, các hành động theo thói quen hay các hành động không có ý thức có thékhông được giải thích bởi lý thuyết này

2.2.3 Lý thuyết hành vi có kế hoạch

Sự phát triển của Lý thuyết về hành vi có kế hoạch hay Lý thuyết hành vi hoạchđịnh được xây dựng dựa trên những gì đã được giả định về hành vi của con người trong Lýthuyết về hành động có lý trí (Lý thuyết hành vi hợp lý) Cả hai lý thuyết đều giả định răng

ý định hành vi của một người và thái độ của họ về một hành vi nhất định được xác địnhbăng cách có thê hiểu được niềm tin về hành vi và chuẩn mực của người đó cũng như cácchuẩn mực xã hội đối với xã hội mà họ đang ở trong đó Lý thuyết này đã được Ajzen đềxuất vào năm 1985 trong bài báo của ông “From Intentions to Actions: A Theory ofPlanned Behavior” và dần trở thành một trong những lý thuyết hành vi được sử dụng rộng

rãi nhât.

TPB còn được tham khảo và mở rộng từ Self — Efficacy Theory - lý thuyết khảnăng thực hiện hành vi (self-efficacy) được dé xuất bởi Bandura 1997 Theo Bandura, “điềukiện tiên quyết quan trọng nhất dé thay đổi hành vi là sự tự nhận thức được khả năng thựchiện hành vi đó” Vì lý thuyết khả năng thực hiện hành vi giúp giải thích các mối quan hệkhác nhau giữa niềm tin, thái độ, ý định và hành vi nên đã được áp dụng rộng rãi cho các

lĩnh vực liên quan đên sức khỏe thé chat va cả tinh than.

Lấy tiền đề là lý thuyết hành vi hợp lý trên, Ajzen đã phát triển và mở rộng lý thuyếthành vi có kế hoạch vào năm 1991 với quan niệm “ý định thực hiện hành vi sẽ chịu ảnhhưởng bởi ba yếu tổ là thái độ với hành vi, chuẩn chủ quan và nhận thức kiểm soát hànhvi” Trong đó, yếu tố nhận thức kiểm soát hành vi là nhân tố mới được thêm vào với mụcđích đo lường khả năng thực hiện hành vi (khó hay dé) để việc dự đoán hành vi được khảquan hơn Tương tự như TRA, biến trung tâm trong lý thuyết này vẫn là ý định hành vi, ýđịnh của cá nhân trong việc thực hiện một hành động nhất định nào đó

Mô hình nghiên cứu này giả định một hành vi có thé được dự báo hoặc giải thích

bởi các ý định thực hiện hành vi đó, thái độ đối với hành vi và các tiêu chuẩn chủ quan

càng thuận lợi cùng với nhận thức kiểm soát hành vi càng dễ dàng thì ý định thực hiệnhành vi đó càng mạnh mẽ Lý thuyết này là một trong những lý thuyết phổ biến nhất dé

phân tích ý định và hành vi của các cá nhân được áp dụng rộng rãi trong các lĩnh vực khác

nhau như marketing, quan hệ công chúng, y tế, thể thao

Có thê thấy, lý thuyết hành vi có kế hoạch đã khắc phục được hạn chế của mô hìnhTRA bằng cách thêm yếu tố nhận thức kiểm soát hành vi, giúp tối ưu hơn trong việc dựđoán và giải thích hành vi của người tiêu dùng Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những điềm yêutrong dự đoán hành vi con người Những hạn chế ban dau là yếu tô quyết định ý định không

giới hạn thái độ, chuẩn chủ quan, kiểm soát hành vi cảm nhận (Arjen, 1991) Theo Werner

(2004), ca nhân không luôn luôn hành động như dự đoán bởi những tiêu chí nhất định trong

TPB Thực tế tồn tại các nghiên cứu thực nghiệm chứng minh, không chấp nhận giả định

rằng ý định và hành vi chỉ là kết quả của thái độ, chuẩn chủ quan và nhận thức kiểm soát

hành vi Những phát hiện trong các nghiên cứu đó hàm ý sự xuất hiện mối liên hệ hai chiều

giữa ba yếu tố lớn là thái độ - chuân mực xã hội — nhận thức kiểm soát hành vi và ý định

hành vi.

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi đầu tư bat động sản của nhà đầu tư cá nhân

Qua tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý luận cho thấy, nghiên cứu về hành vi đầu tưbat động sản thường sử dung lý thuyết TPB làm nền tảng và phát triển những biến số khác

về đặc diém của ngôi nha hay đặc diém nhân khâu hoc cua nhà dau tư Phù hợp với

nghiên cứu của bài viết, tác giả lựa chọn những nhân tô cụ thê trong mô hình nghiên cứu

như sau:

2.3.1 Quy chuẩn chủ quan (QCCQ)

Quy chuẩn chủ quan (QCCQ) đề cập đến áp lực xã hội được cảm nhận của cá nhân

để thực hiện hoặc không thực hiện một hành vi (Ajzen, 1991) Chuẩn chủ quan được định

nghĩa là “niềm tin chuẩn mực trong niềm tin của một cá nhân bị ảnh hưởng bởi những

người khác, như các thành viên trong gia đình đánh giá người đó có nên thực hiện một

hành vi cụ thê hay không” (Rivis va Sheeran, 2003) Chuẩn chủ quan là một yếu tố quantrọng cần xem xét khi phân tích ý định đầu tư của một cá nhân vào bất động sản, vì nó

phản ánh ảnh hưởng của các yêu tố xã hội đến hành vi đầu tư Vì bat động sản có giá trị

lớn nên sẽ là hợp lý khi cho răng ảnh hưởng của những người khác và những người đồngtrang lứa hoặc áp lực từ gia đình sẽ ảnh hưởng lên hành vi của một người Vì vậy, chuẩnmực chủ quan có thé được xem là có mối quan hệ tích cực đối với ý định hành vi về các

hoạt động đầu tư bất động sản Thông thường, một cá nhân sẽ nhận thấy những áp lực đặt

lên họ liệu có nên thực hiện hành vi đó hay không (Ajzen, 1991; Han và Kim, 2010).

2.3.2 Nhận thức kiểm soát hành vi dau tư bất động sản (NTKSHV)

Nhận thức kiểm soát hành vi đề cập đến sự dễ dàng hoặc khó khăn về việc thực

hiện một hành vi cụ thể còn đang cân nhắc (Ajzen, 1991) Theo lý thuyét hành vi có kế

hoạch, nhận thức của một cá nhân về kha năng của mình dé thực hiện hành vi còn đang

ngờ vực cũng anh hưởng đến việc có hay không sự tham gia vào hành vi đó Nhận thức

kiểm soát hành vi được định nghĩa là “mức độ mà người đó kiểm soát các yếu tố bên

trong và bên ngoài, điều này tạo thuận lợi hoặc ngăn chặn việc thực hiện hành vi” (Han và

Kim, 2010) Một số nghiên cứu đã chỉ ra mối quan hệ tích cực giữa nhận thức kiểm soát

hành vi, nhận thức và ý định thực hiện hành vi (Teo và Lee, 2010; Omar và cộng sự,

2012) Nhìn chung, nhận thức kiểm soát hành vi đầu tư bất động sản là một yếu tố quan

trọng cần xem xét khi phân tích ý định đầu tư của một cá nhân Nếu ai đó cảm thấy rằng

họ có quyên kiểm soát các quyết định dau tư của mình, thì nhiều kha năng họ sẽ đầu tư

vào bất động sản Mặt khác, nếu họ cảm thấy thiếu kiểm soát, họ có thê ít đầu tư hơn

2.3.3 Thái độ với hành vi đầu tư bất động sản (TD)

Thái độ với hành vi đóng vai trò quan trong trong lich sử nghiên cứu tâm lý xã hội (Ajzen và Fishbein, 1974) “Thai độ ở đây phản ánh đánh giá thuận lợi hoặc không thuận

lợi của một người, cách nhìn nhận, và cảm giác của họ về một hành vi cụ thể” (Fishbein

và Ajzen, 1975) Thái độ dé cập đến mức độ ma một người có đánh giá thuận lợi hoặc batlợi liên quan đến các đối tượng con người hoặc sự kiện (Robbins và cộng sự, 2015) Baogồm: Nhận thức (được tạo thành từ niềm tin, ý kiến, kiến thức và thông tin được năm giữ

bởi một người), tình cảm và hành vi Thái độ với một hành vi mua được Fishbein và

Ajzen định nghĩa là tình cảm tích cực hoặc tiêu cực của cá nhân về thực hiện một hành vi

cụ thể (Nguyễn Thị Tuyết Mai và cộng sự, 2016), thái độ với hành vi được đo băng mức

độ một cá nhân đánh giá, xác định tán thành hay không tán thành với hành vi đó, thái độ

là kết quả của các niềm tin với đánh giá của khách hàng (Ajzen, 1991; Ajzen và Fishbein,

2005).

2.3.4 Các yếu to khác

Dé tăng cường mức độ tin cậy của kêt quả kiêm định, tác giả bô sung một sô nhân

tô khác xuât hiện trong các nghiên cứu trước có thê ảnh hưởng đên hành vi đâu tư bât

động sản của khách hàng cá nhân bao gôm các đặc diém của bat động sản đó như giá, vi

trí, pháp lý và môi trường.

Thứ nhất, giá cả bất động sản và đầu tư bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ vớinhau Giá cả là hình thức biéu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản và thường được coi

là biểu hiện của chất lượng Đối với người mua, nhà đầu tư, giá của bất động sản mục tiêu

thường được cân nhắc rất kỹ, và là tiêu chuẩn quan trọng của hành vi đầu tư và ý định đầu

tư Có thé thấy, giá bất động sản là một yếu tô quan trọng cần xem xét khi phân tích ý

định đầu tư của một cá nhân Các nhà đầu tư có thể có nhiều khả năng đầu tư vào bất

động sản hơn nếu họ nhận thấy rằng giá mang lại tiềm năng thu hồi vốn đầu tư hấp dẫn,

họ có nguồn tài chính dé đầu tư và nếu họ nhận thấy rằng sự cạnh tranh đối với bất động

sản trong khu vực không quá cao

Thứ hai là vị trí của bất động sản Theo Kueh và Chiew (2005), vị trí bất động sản

là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến mua bat động san, sau giá bat

động sản Vì đặc tính của bất động sản là không thê di chuyên và luôn chịu ảnh hưởng bởicác yếu tố xung quanh nên ý định mua của nhà đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng bởi vị trí tọa lạccủa bất động sản đó Vị trí của một bất động sản thường được đo bằng khả năng tiếp cậncủa bất động sản đó đến các trung tâm phát triển Chúng thường gần trung tâm mua sắm,trường học, bệnh viện, các trục giao thông chính hoặc gần nơi làm việc vì nó giúp tăng

thuận tiện và mang lại nhiều hiệu quả Vị trí địa lý là yếu tố có tác động phức hợp bao

gồm một chuỗi các thuộc tính về tương quan địa điểm ảnh hưởng tới giá trị thông tin bat

động sản và hành vi nhà đầu tư (Tom Kauko, 2003) VỊ trí của bat động sản là một yếu tố

quan trọng cần xem xét khi phân tích ý định đầu tư của một cá nhân Các nhà đầu tư có

thé có nhiều khả năng dau tư vào bat động sản ở những địa điểm có tiềm năng hap dẫn vềthu nhập cho thuê và tăng giá trị vốn, rủi ro nhận thức thấp và điều kiện thị trường thuận

lợi.

Thứ ba, tính pháp lý của bất động sản cũng là một rào cản khá lớn ảnh hưởng đến

ý định đầu tư bất động sản của khách hàng Tình trạng pháp lý của một tài sản đề cập đến

quyền sở hữu, quyền sở hữu và các quyền hợp pháp liên quan đến tài sản, cũng như mọi

luật và quy định hiện hành chi phối việc sử dụng tài sản đó Với tình trạng quỹ đất ngày

càng hạn hẹp và thường xuyên xuất hiện hiện tượng các chủ đầu tư chưa hoàn thiện giấy

tờ thủ tục pháp lý đã tiến hành xây dựng công trình khiến nhiều van dé tiêu cực phát sinh.Pháp lý được cho là điều rất quan trọng trong nhiều khía cạnh (Ranthilaka, 2010), giao

dich hợp pháp được mong đợi ở tat cả các xã hội văn minh Đối với sản phẩm bat động

sản (đất và nhà), tất cả các phẩm chất và khía cạnh tốt phụ thuộc vào tính khả thi về mặtpháp lý của sản phẩm Các sản phâm có chủ dau tư uy tín và tình trạng pháp lý càng minhbạch, đầy đủ và rõ ràng thì sẽ thu hút khách hàng hơn Các nhà đầu tư cần đảm bảo răngtài sản có quyền sở hữu và quyền sở hữu rõ ràng, rằng họ biết về mọi luật và quy định

hiện hành, và rằng họ có nguồn tài chính dé tuân thủ mọi yêu cầu pháp lý hoặc giải quyếtmọi vấn đề pháp lý có thê phát sinh

Thứ tư, khách hang còn cân nhắc đến tác yếu tố môi trường xung quanh hay khuvực lân cận Vùng lân cận của bất động sản đề cập đến khu vực có bất động sản và có thểbao gồm các yếu tố như chất lượng của môi trường xung quanh, sự sẵn có của các tiện

nghi và dịch vụ cũng như mức độ mong muốn chung của khu vực Các nghiên cứu tiền

nhiệm cũng thường xuyên đề cập đến các thuộc tính của môi trường xung quanh bắt độngsản Môi trường cảnh quan xung quanh bắt động sản không chỉ giới hạn ở mức độ phongcảnh hoặc cơ sở hạ tầng tiện nghi, mà ở một phạm vi toàn diện hơn bao gồm tất cả các

yếu tố tự nhiên,văn hóa, kinh tẾ, xã hội (Punter và Carmona, 1997) Nhìn chung, môi

trường xung quanh hay khu vực lân cận là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi phân

tích ý định đầu tư của một cá nhân Các nhà đầu tư có thể có nhiều khả năng đầu tư vào

bất động sản ở những khu vực lân cận mang lại tiềm năng hấp dẫn vé thu nhap cho thué

va tang gia tri vốn, một loạt các tiện nghi và dich vụ cũng như mức độ mong muốn cao

của những người mua tiêm năng.

2.4 Mô hình và giả thuyết nghiên cứu

Từ các mô hình nghiên cứu liên quan đến đầu tư bất động sản và dựa trên cơ sở lýluận về hành vi nêu trên, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu và giả thuyết nhân tô ảnh

hưởng đến ý định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân dựa trên mô hình thuyết

hành vi có kế hoạch

Mô hình nghiên cứu bao gồm biến phụ thuộc là Ý định đầu tu bat động sản và 3biến độc lập: (1) Thái độ với đầu tư bất động sản, (2) Quy chuẩn chủ quan, (3) Nhận thức

kiểm soát hành vi đầu tư bat động sản Ngoài ra tác giả còn đưa vào mô hình nghiên cứu

các biến kiểm soát về các đặc điểm của bat động sản như: Giá, Vị trí, Pháp lý và Môi

trường.

2.4.1 Mô hình nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu tông quan, tác giả đê xuât mô hình nghiên cứu như sau:

Hình 2.5 Mô hình nghiên cứu đề xuất

Thái độ với hành vi đầu tư BĐS

Quy chuẩn chủ quan

| Nhận thức kiểm soát hành vi đầu tư BĐS

Nguồn: Tác giả dé xuất

Ý định đầu tư bất động sản (YD) là biến kết quả chính của nghiên cứu này Y địnhhành vi được hiểu là “mức độ mạnh hay yếu vé sự sẵn sàng của một người dé thực hiện

một hành vi cụ thé” (Fishbein và Ajzen, 1975) Yếu tô co bản nhất trong mô hình TPB là

ý định thực hiện hành vi (Ajzen, 1991) Việc đánh giá ý định của khách hàng đề thực hiện

hành vi sẽ cung cấp cho các doanh nghiệp, chủ dau tư cơ hội dé nhìn thấy các khách hang

sẽ thực hiện ý định của họ như thế nào

Thái độ đối với đầu tư bất động sản (TD) đề cập đến niềm tin, quan điểm và nhậnthức tong thé mà các cá nhân hoặc nhóm nắm giữ về đầu tư vào bat động sản Điều này cóthé bao gồm các quan điểm về rủi ro tiềm ân và lợi ích của dau tư bat động san, vai trò

của bất động san trong danh mục đầu tu đa dang và sự phù hợp của đầu tu bat động san

đối với các hoàn cảnh và mục tiêu tài chính khác nhau Thái độ đối với đầu tư bất động

sản có thể được hình thành bởi nhiều yếu tố, bao gồm điều kiện kinh tế, hoàn cảnh tài

chính cá nhân, chuân mực văn hóa và xã hội, và sở thích cá nhân.

Nhận thức kiểm soát hành vi đầu tư bất động sản (NTKSHV) đề cập đến mức độ

mà một cá nhân tin răng họ có khả năng đầu tư vào bất động sản và kiểm soát quá trình

đầu tư Điều này bao gồm niềm tin rằng họ có kiến thức và kỹ năng cần thiết dé đưa ra

quyết định đầu tư bất động sản sáng suốt, cũng như niềm tin rằng họ có thể quản lý rủi roliên quan đến đầu tư bất động sản Nhận thức kiểm soát ý định đầu tư bất động sản có thểảnh hưởng đến sự sẵn sàng của một cá nhân đề đầu tư vào bất động sản Những cá nhân

tin rằng họ có mức độ kiểm soát cao đối với quá trình đầu tư bất động sản thường có thái

độ tích cực đối với đầu tư bất động sản và sẵn sàng đầu tư vào bất động sản Ngược lại,

những cá nhân cảm thấy rằng họ thiếu kiểm soát đối với quá trình đầu tư có thé ít sẵn

sảng đầu tư vao bat động sản hơn, ngay cả khi họ có thái độ tích cực đối với đầu tư bất

động sản Các yếu tổ có thé ảnh hưởng đến khả năng kiểm soát nhận thức đối với ý định

đầu tư bất động sản bao gồm mức độ hiểu biết về tài chính của một cá nhân, kinh nghiệmđầu tư bất động sản trong quá khứ va mức độ hỗ trợ và hướng dẫn mà họ nhận được từ cố

vân tài chính hoặc các nguôn khác.

Chuẩn mực chủ quan (QCCQ) đề cập đến mức độ mà một cá nhân nhận thấy rằngnhững người khác quan trọng đối với họ, chăng hạn như thành viên gia đình, bạn bè hoặcđồng nghiệp, chấp thuận hoặc không chấp thuận ý định đầu tư vào bất động sản của họ

Nó phản ánh áp lực xã hội mà một cá nhân có thê cảm thấy phải tuân theo những kỳ vọng

và chuẩn mực của mạng lưới xã hội của họ về đầu tư bất động sản Chuẩn mực chủ quancủa ý định đầu tư bat động sản là một trong những yếu tố có thé ảnh hưởng đến sự sẵn

sàng đầu tư của một cá nhân vào bat động sản Nếu một cá nhân nhận thấy rằng mạng xãhội của họ chấp thuận đầu tư bất động sản, nhiều khả năng họ sẽ có thái độ tích cực đối

với nó và sẵn sảng đầu tư vào bat động sản Ngược lại, nếu một cá nhân nhận thấy rằng

mạng xã hội của họ không chấp nhận đầu tư bất động sản, họ có thé ít sẵn sang dau tu vaobat động san hơn, ngay cả khi họ có thái độ tích cực với nó Các yếu tố có thé ảnh hưởng

đên chuân mực chủ quan của ý định đâu tư bât động sản bao gôm các chuân mực xã hội