Bảng 3.1 Bảng thống kê mẫu phỏng vấn cá nhân
_,. | Học hàm, x _ Số lần
z. | Giới l Nghe nghiệp/ Lĩnh on , x
STT | Tuoi| „ hoc vi/ ˆ Don vị công tác | đâu tư
tính . vực hoạt động
Chức vụ BĐS Giáo dục - đào tạo Trường đại học
1 | 39 | Nữ Tiến sĩ và nghiên cứu bất Kinh tế Quốc Dưới 5
động sản dân
Giáo dục - đào tạo Trường đại học
2 | 43 | Nam | Tiénsi | vànghiêncứubất | Kinh tế Quốc Dưới 5
động sản dân
Chủ tịch ; Céng ty CP Cat `
3 48 | Nam Kinh doanh BĐS Vy ải Trên 10 HĐQT Bà Highlight
` , ; Van phong Nha
4 45 | Nam | Giám doc Kinh doanh BDS Lo, Trén 10 dat Bao Ha
Truong oe. CTCP Bat động | 5 đến
5 39 | Nam ` Môi giới BĐS „ mm "
phòng KD sản Thê Kỷ dưới 10
mm CTCP Bat động '
6 35 Nữ NVKD Môi giới BĐS „ . Dưới 5 sản Thê Kỷ
a ` ˆ 5 đến
7 31 | Nam | Cử nhân Công nghệ Tự do ..
dưới 10
43
- ơ Kinh doanh mỹ .
8 28 Nt Cu nhan 2 Tu do Dưới 5 pham
oo aL ase Công ty Cô phan "
9 50 | Nan | Cửnhân Xây lap điện ` ` Dưới 5 Tập đoàn PCI
Nguôn: Tác giả tổng hợp 3.3.3. Kết quả và điều chỉnh mô hình
Kết quả chung, hầu hết các đáp viên cho rằng thang đo đã khá hợp lý, diễn đạt được các vấn đề của đề tài. Tuy nhiên, thang đo vẫn còn khá dài và một số câu có thé
lược bớt do không có sự phân hóa và khác biệt nhiều về mặt thống kê. Da phan quan
điểm chung của các chuyên gia và cá nhân đồng tình rằng thang đo cần được diễn đạt lại sao cho gần gũi va dé hiểu hon thay vi sử dụng quá nhiều ngôn ngữ học thuật, thứ tự câu hỏi cũng là điều cần quan tâm, chuyên gia cho rằng nên sắp xếp những câu hỏi theo thứ tự ưu tiên phù hợp. Ngoài ra, có những câu diễn đạt còn hơi rối hoặc mang nghĩa tương đương nhau thì cần điều chỉnh lại để tránh sau này đữ liệu có sự tương quan quá lớn, dẫn đến gặp khó khăn trong quá trình xử lý dữ liệu. Các đáp viên đã đưa ra nhiều ý kiến xoay quanh thang đo, tuy nhiên tác giả đã chọn lọc những câu trả lời khách quan nhất, hợp lý nhất và có sự đồng tình chung hay điểm chung lớn từ các cá nhân được phỏng van dé
điều chỉnh lại thang đo.
Kết quả chỉ tiết, sau khi phỏng vấn tác giả đã nghiên cứu tổng hợp lại các ý kiến
cụ thê và điêu chỉnh như sau:
Phần câu hỏi nhân khẩu học, tác giả điều chỉnh lại các khoảng thu nhập sao cho phù hợp với thu nhập của người dân tại Việt Nam và lược bỏ một số câu hỏi không phù hợp
với mục tiêu nghiên cứu.
Phần câu hỏi cho thang đo Thái độ với đầu tư bất động sản, tác giả lược bỏ câu “Đầu tư BĐS là một ý tưởng tốt” tham khảo từ Tawfik và cộng sự (2015) và bổ sung thêm câu hỏi “Đầu tư BĐS là kênh đầu tư an toàn”
Phần câu hỏi đánh giá mức độ tác động của biến Quy chuẩn chủ quan có một số câu bị lược bỏ do có điểm tương đồng về ý nghĩa, có mối tương quan lớn hoặc được gộp lại thành một câu hỏi khái quát chung do các yếu té biểu thị cùng một khía cạnh như “Gia
đình nghĩ răng tôi nên đâu tư bât động sản” và “Gia đình muôn tôi đâu tư bât động sản”
44
gop thành “Gia đình khuyến khích tôi đầu tư bat động sản”. Tương tự, “Bạn bè nghĩ rang tôi nên đầu tư bất động sản” và “Bạn bè muốn tôi đầu tư bất động sản” gộp thành “Bạn bè khuyến khích tôi đầu tư bất động sản”. Thêm vào đó, tác giả bổ sung câu hỏi “Tôi biết nhiều người đầu tư bds thành công” theo ý kiến của chuyên gia tham gia phỏng van.
Các câu hỏi liên quan tới yếu tố nhận thức kiểm soát hành vi được tác giả viết lại rõ ý hơn dựa trên sự góp ý tổng hợp từ phỏng van sâu, từ “Tôi dé dàng tiếp cận thị trường”
thành “Tôi có khả năng tiếp cận thị trường”; đồng thời bổ sung thêm câu hỏi “Tôi hiểu về thủ tục pháp lý trong việc đầu tư BĐS”. Lý do là đáp viên cho rằng trong việc nhận thức về dau tư bat động sản nên đưa thêm yếu tố liên quan đến mức độ am hiểu về thủ tục pháp lý bất động sản, khi họ hiểu rõ về các thủ tục pháp lý liên quan đến bat động sản hay giao dich bat động sản thì họ sẽ cảm thấy tự tin hơn trong việc đầu tư bat động sản.
Phần câu hỏi về một số đặc điểm của bất động sản, tác giả sắp xếp lại thứ tự câu hỏi và gộp một số thuộc tính thuộc yếu tổ tính pháp lý bat động san, trong đó nhóm bé sung thêm câu hỏi “Bất động sản mà tôi có ý định đầu tư phù hợp với quy hoạch” và “Bất động sản mà tôi có ý định dau tư không có tranh chấp”. Ở phan đặc điểm về giá, các yếu tô có nội dung giống nhau bị lược bớt như khả năng sinh lời của bất động sản tốt, giá bất động sản có khả năng đem lại lợi nhuận trong tương lai; thay thế “Giá của BĐS có khả năng sinh lời trong tương lai” bằng “Giá của BĐS có khả năng tăng lên trong tương lai”.
Cuối cùng là phần câu hỏi ý định đầu tư bất động sản, dựa trên ý kiến phỏng vấn chuyên gia, tác giả thống nhất bổ sung thêm câu hỏi “Tôi sẽ cố gắng dé có thé dau tư bat
động sản”.
Sau khi điều chỉnh, bảng hỏi chính thức cuối cùng tác giả thu được bao gồm 6 câu hỏi nhân khẩu học, 1 câu hỏi tùy chỉnh và 33 câu hỏi sử dụng thang do Likert được đưa vào khảo sát thực tế.
Qua các bước trên, tác giả điều chỉnh tối ưu lại thang đo, kết thúc nghiên cứu định tính, đưa ra bản khảo sát chính thức, là tiền đề cho phương pháp nghiên cứu định lượng.
3.4 Nghiên cứu định lượng
3.4.1 Mục dich nghiên cứu định lượng
Phương pháp nghiên cứu định lượng là việc thu thập và xử lý dữ liệu dưới dạng con
số hoặc chuyền hóa dif liệu thành dang số dé phân tích và từ đó đưa ra các kết luận chủ yếu dựa vào cái chung (phần đông, đa số).
45
Trong bài nghiên cứu này, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng nhằm mục đích kiểm định các mô hình giả thuyết, từ đó củng cô và bổ sung thêm các phát hiện mới cho lý thuyết.
3.4.2 Thiết kế nghiên cứu định lượng
Phương pháp nghiên cứu này đòi hỏi phải xây dựng bảng hỏi nhằm thực hiện điều tra. Tác giả đã xây dựng bang hỏi bằng cách tổng hợp từ các lý thuyết, khái niệm của các biến trong mô hình dựa trên kết qua của các nghiên cứu tiền nhiệm. Và kết hợp với thực hiện phỏng van sâu các chuyên gia, cá nhân dé phát triển thang đo, tiếp đó khảo sát sơ bộ dé loại bớt biến từ đó lựa chọn những nhân tố thích hợp nhất đối với bối cảnh Việt Nam và phạm vi nghiên cứu của bài. Sau khi chỉnh sửa và hoàn thiện nội dung bảng hỏi, tiến hành điều tra nghiên cứu qua 2 hình thức sau:
* Hình thức thứ nhất: Tạo phiếu khảo sát trực tuyến bang công cụ Google Forms, sau đó tiến hành khảo sát đối với các đối tượng tham gia, gửi đường link
(https://forms.gle/WpyNgfMzPk9sHaPS7) bản khảo sat cho đáp viên thông qua ứng dung/ trang web: gmail, zalo, messenger...
* Hinh thức thứ hai: Phát trực tiếp các phiếu khảo sát cho các đối tượng được điều tra, cụ thể trong bài nghiên cứu này là những nhà đầu tư cá nhân, các khách hàng mua, bán bất động sản tại các công ty môi giới (chỉ tiết: Bảng hỏi khảo sát, Phụ lục
01).
Khi đã lên kế hoạch thời gian cụ thé cũng như hình thức khảo sát, tác giả lựa chọn
mâu và quy mô mâu phù hợp với đê tài nghiên cứu như sau:
* Vé khách thể khảo sát: Những người đang sinh sống tại Hà Nội
* Về phạm vi khảo sát: Hà Nội
+ Vé cách thức chọn mâu: Chọn mẫu thuận tiện ph ngẫu nhiên.
ô _ Về hỡnh thức khdo sỏt: Kết hợp cả hai hỡnh thức phỏt bảng hỏi kể trờn.
* VỀ quy mô mdu: Tông sô phiếu phát ra là 295. “Số lượng mẫu khảo sát phù hợp cho nghiên cứu phân tích nhân tố tối thiêu gấp 5 lần tổng số biến quan sát” (Comrey, 1973 và Roger, 2006). Bài nghiên cứu có 33 biến quan sát nên kích thước phù hợp là 165 phiếu khảo sát. Dé đảm bảo thu về các phiếu khảo sát với tỷ lệ trả lời cao và phân tích dữ liệu được khái quát hơn tác giả đã phát ra 295 phiếu chính thức.
46
3.5 Thiết kế bang hỏi và thu thập dữ liệu
3.5.1 Thiết kế bảng hỏi sơ bộ và bảng hỏi chính thức
Bảng hỏi sơ bộ được xây dựng dựa trên các nghiên cứu tiền nhiệm và phân chia thành 2 phần chính:
Phan 1. Là phan thông tin chung bao gồm 6 câu hỏi về nhân khâu học, | câu hỏi tùy
chỉnh được thu thập dựa trên bảng hỏi cua Kylie M. Smith (2011) và chỉnh sửa sao cho phù hợp với mục tiêu nghiên cứu của nhóm.
Phần 2. là phần câu hỏi về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản, bao gồm 33 câu hỏi sử dụng thang đo Likert 5 mức độ (người tham gia khảo sát đánh giá các mệnh đề với các mức độ từ (1) Rất không đồng ý, (2) Không đồng ý, (3) Trung lập, (4) Đồng ý và (5) Rất đồng ý) nhằm đánh giá các yếu tố tâm lý hành vi, cảm nhận của người có ý định đầu tư bất động sản.
Dựa trên phương pháp nghiên cứu định tính, cùng với sự góp ý của giảng viên hướng
dẫn, tác giả tiền hành điều chỉnh nội dung bảng hỏi sơ bộ ban dau.
3.5.2. Thang đo các biến nghiên cứu
Các thang đo được rút ra từ tổng quan nghiên cứu, được điều chỉnh theo kết quả nghiên cứu định tính — phỏng van sâu. Các biến quan sát và thang đo đều được kế thừa từ các công trình nghiên cứu từ nước ngoài, được dịch lại từ tiếng Anh sang tiếng Việt và được các chuyên gia góp ý sau phỏng vấn sâu. Kết quả tổng hợp từ các nghiên cứu trước đây về yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bat động sản của nhà đầu tu đã được kiểm
chứng bởi Kueh và Chiew (2005), Haddad vaf cộng sự (2011), Tawfik và cộng sự (2015),
Trương Thanh Long (2017), Lê Va Xi (2017), Lin và cộng sự (2018), Trần Xuân Lượng và cộng sự (2019). Các biến được đo lường bang thang do Likert từ 1 (hoàn toàn không đồng ý) đến 5 (hoàn toàn đồng ý).
1. Thang do Thái độ với dau tư BĐS
Thang đo yếu tố “Thái độ với đầu tư BĐS” có thành phan bao gồm các biến quan sát từ TD1 đến TD3.
47
Bảng 3.2. Thang đo Thái độ với đầu tư BĐS - TD
STT | Code Nội dung thang đo Nguồn 1 | TDI | Đầu tư BĐS có khả năng sinh lợi Tawfik va 2 TD2 | Đầu tư BĐS là kênh đầu tu an toàn cộng sự
TD3 | Đầu tư BĐS là một ý định đúng dan (2015)
2. Thang do Quy chuẩn chủ quan
A 66z
Thang do yéu té QCCQI đến QCCQ3.
Nguồn: Tác giả tổng hợp
Quy chuẩn chủ quan” có thành phần bao gồm các biến quan sát từ
Bảng 3.3 Thang đo Quy chuẩn chủ quan - QCCQ
STT | Code Noi dung Nguồn
1 | QCCQI | Gia đình khuyến khích tôi đầu tư BĐS Tawfik và cộng sự
2 | QCCQ2 | Bạn bè khuyên khích tôi đầu tư BĐS (2015), Kết quả nghiên 3 | QCCQ3 | Tôi biết nhiều người đầu tư BĐS thành công | cứu định tính
3. Thang do Nhận thức kiểm soát hành vi dau tư BĐS
Nguôn: Tác giả tổng hợp
Thang đo yếu tô “Nhận thức kiểm soát hành vi đầu tư BĐS” có thành phần bao gồm các biến quan sát từ NTKSHV1 đến NTKSHVS.
Bảng 3.4 Thang đo Nhận thức kiểm soát hành vi đầu tư BĐS - NTKSHV STT| Code Nội dung Nguồn
Tôi có đủ khả năng tài chính đề đầu tư
1 | NTKSHV1
BDS
Tôi có kha năng tiếp cận thị trường dé Tawfik và cộng sự
2 |NTKSHV2| .,
dau tư BĐS (2015)
Tôi có đủ kỹ năng và kiến thức về BĐS
3 |NTKSHV3|, `
dê ra dau tư
Tôi hiệu thủ tục pháp lý trong việc dau tư | Kết quả nghiên cứu