2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi đầu tư bat động sản của nhà đầu tư cá nhân
2.3.3. Thái độ với hành vi đầu tư bất động sản (TD)
Thái độ với hành vi đóng vai trò quan trong trong lich sử nghiên cứu tâm lý xã hội (Ajzen và Fishbein, 1974). “Thai độ ở đây phản ánh đánh giá thuận lợi hoặc không thuận
29
lợi của một người, cách nhìn nhận, và cảm giác của họ về một hành vi cụ thể” (Fishbein và Ajzen, 1975). Thái độ dé cập đến mức độ ma một người có đánh giá thuận lợi hoặc bat lợi liên quan đến các đối tượng con người hoặc sự kiện (Robbins và cộng sự, 2015). Bao gồm: Nhận thức (được tạo thành từ niềm tin, ý kiến, kiến thức và thông tin được năm giữ
bởi một người), tình cảm và hành vi. Thái độ với một hành vi mua được Fishbein và
Ajzen định nghĩa là tình cảm tích cực hoặc tiêu cực của cá nhân về thực hiện một hành vi cụ thể (Nguyễn Thị Tuyết Mai và cộng sự, 2016), thái độ với hành vi được đo băng mức
độ một cá nhân đánh giá, xác định tán thành hay không tán thành với hành vi đó, thái độ
là kết quả của các niềm tin với đánh giá của khách hàng (Ajzen, 1991; Ajzen và Fishbein,
2005).
2.3.4. Các yếu to khác
Dé tăng cường mức độ tin cậy của kêt quả kiêm định, tác giả bô sung một sô nhân tô khác xuât hiện trong các nghiên cứu trước có thê ảnh hưởng đên hành vi đâu tư bât
động sản của khách hàng cá nhân bao gôm các đặc diém của bat động sản đó như giá, vi trí, pháp lý và môi trường.
Thứ nhất, giá cả bất động sản và đầu tư bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Giá cả là hình thức biéu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản và thường được coi
là biểu hiện của chất lượng. Đối với người mua, nhà đầu tư, giá của bất động sản mục tiêu
thường được cân nhắc rất kỹ, và là tiêu chuẩn quan trọng của hành vi đầu tư và ý định đầu tư. Có thé thấy, giá bất động sản là một yếu tô quan trọng cần xem xét khi phân tích ý
định đầu tư của một cá nhân. Các nhà đầu tư có thể có nhiều khả năng đầu tư vào bất
động sản hơn nếu họ nhận thấy rằng giá mang lại tiềm năng thu hồi vốn đầu tư hấp dẫn, họ có nguồn tài chính dé đầu tư và nếu họ nhận thấy rằng sự cạnh tranh đối với bất động
sản trong khu vực không quá cao .
Thứ hai là vị trí của bất động sản. Theo Kueh và Chiew (2005), vị trí bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến mua bat động san, sau giá bat
động sản. Vì đặc tính của bất động sản là không thê di chuyên và luôn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố xung quanh nên ý định mua của nhà đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng bởi vị trí tọa lạc của bất động sản đó. Vị trí của một bất động sản thường được đo bằng khả năng tiếp cận của bất động sản đó đến các trung tâm phát triển. Chúng thường gần trung tâm mua sắm, trường học, bệnh viện, các trục giao thông chính hoặc gần nơi làm việc vì nó giúp tăng thuận tiện và mang lại nhiều hiệu quả. Vị trí địa lý là yếu tố có tác động phức hợp bao
gồm một chuỗi các thuộc tính về tương quan địa điểm ảnh hưởng tới giá trị thông tin bat
30
động sản và hành vi nhà đầu tư (Tom Kauko, 2003). VỊ trí của bat động sản là một yếu tố
quan trọng cần xem xét khi phân tích ý định đầu tư của một cá nhân. Các nhà đầu tư có
thé có nhiều khả năng dau tư vào bat động sản ở những địa điểm có tiềm năng hap dẫn về thu nhập cho thuê và tăng giá trị vốn, rủi ro nhận thức thấp và điều kiện thị trường thuận
lợi.
Thứ ba, tính pháp lý của bất động sản cũng là một rào cản khá lớn ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản của khách hàng. Tình trạng pháp lý của một tài sản đề cập đến quyền sở hữu, quyền sở hữu và các quyền hợp pháp liên quan đến tài sản, cũng như mọi
luật và quy định hiện hành chi phối việc sử dụng tài sản đó. Với tình trạng quỹ đất ngày càng hạn hẹp và thường xuyên xuất hiện hiện tượng các chủ đầu tư chưa hoàn thiện giấy tờ thủ tục pháp lý đã tiến hành xây dựng công trình khiến nhiều van dé tiêu cực phát sinh.
Pháp lý được cho là điều rất quan trọng trong nhiều khía cạnh (Ranthilaka, 2010), giao dich hợp pháp được mong đợi ở tat cả các xã hội văn minh. Đối với sản phẩm bat động
sản (đất và nhà), tất cả các phẩm chất và khía cạnh tốt phụ thuộc vào tính khả thi về mặt pháp lý của sản phẩm. Các sản phâm có chủ dau tư uy tín và tình trạng pháp lý càng minh bạch, đầy đủ và rõ ràng thì sẽ thu hút khách hàng hơn. Các nhà đầu tư cần đảm bảo răng tài sản có quyền sở hữu và quyền sở hữu rõ ràng, rằng họ biết về mọi luật và quy định
hiện hành, và rằng họ có nguồn tài chính dé tuân thủ mọi yêu cầu pháp lý hoặc giải quyết mọi vấn đề pháp lý có thê phát sinh.
Thứ tư, khách hang còn cân nhắc đến tác yếu tố môi trường xung quanh hay khu vực lân cận. Vùng lân cận của bất động sản đề cập đến khu vực có bất động sản và có thể bao gồm các yếu tố như chất lượng của môi trường xung quanh, sự sẵn có của các tiện
nghi và dịch vụ cũng như mức độ mong muốn chung của khu vực. Các nghiên cứu tiền
nhiệm cũng thường xuyên đề cập đến các thuộc tính của môi trường xung quanh bắt động sản. Môi trường cảnh quan xung quanh bắt động sản không chỉ giới hạn ở mức độ phong cảnh hoặc cơ sở hạ tầng tiện nghi, mà ở một phạm vi toàn diện hơn bao gồm tất cả các
yếu tố tự nhiên,văn hóa, kinh tẾ, xã hội (Punter và Carmona, 1997). Nhìn chung, môi trường xung quanh hay khu vực lân cận là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi phân tích ý định đầu tư của một cá nhân. Các nhà đầu tư có thể có nhiều khả năng đầu tư vào
bất động sản ở những khu vực lân cận mang lại tiềm năng hấp dẫn vé thu nhap cho thué
va tang gia tri vốn, một loạt các tiện nghi và dich vụ cũng như mức độ mong muốn cao
của những người mua tiêm năng.
31
2.4 Mô hình và giả thuyết nghiên cứu
Từ các mô hình nghiên cứu liên quan đến đầu tư bất động sản và dựa trên cơ sở lý luận về hành vi nêu trên, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu và giả thuyết nhân tô ảnh
hưởng đến ý định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân dựa trên mô hình thuyết hành vi có kế hoạch.
Mô hình nghiên cứu bao gồm biến phụ thuộc là Ý định đầu tu bat động sản và 3
biến độc lập: (1) Thái độ với đầu tư bất động sản, (2) Quy chuẩn chủ quan, (3) Nhận thức kiểm soát hành vi đầu tư bat động sản. Ngoài ra tác giả còn đưa vào mô hình nghiên cứu các biến kiểm soát về các đặc điểm của bat động sản như: Giá, Vị trí, Pháp lý và Môi
trường.
2.4.1 Mô hình nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu tông quan, tác giả đê xuât mô hình nghiên cứu như sau:
Hình 2.5. Mô hình nghiên cứu đề xuất
Thái độ với hành vi đầu tư BĐS
Quy chuẩn chủ quan
| Nhận thức kiểm soát hành vi đầu tư BĐS
HI
Ý định đầu tư BĐS
H4
Biến kiểm soát:
Giá, VỊ trí, Pháp lý, Môi trường
Nguồn: Tác giả dé xuất Ý định đầu tư bất động sản (YD) là biến kết quả chính của nghiên cứu này. Y định hành vi được hiểu là “mức độ mạnh hay yếu vé sự sẵn sàng của một người dé thực hiện
một hành vi cụ thé” (Fishbein và Ajzen, 1975). Yếu tô co bản nhất trong mô hình TPB là ý định thực hiện hành vi (Ajzen, 1991). Việc đánh giá ý định của khách hàng đề thực hiện hành vi sẽ cung cấp cho các doanh nghiệp, chủ dau tư cơ hội dé nhìn thấy các khách hang
sẽ thực hiện ý định của họ như thế nào.
32
Thái độ đối với đầu tư bất động sản (TD) đề cập đến niềm tin, quan điểm và nhận thức tong thé mà các cá nhân hoặc nhóm nắm giữ về đầu tư vào bat động sản. Điều này có thé bao gồm các quan điểm về rủi ro tiềm ân và lợi ích của dau tư bat động san, vai trò
của bất động san trong danh mục đầu tu đa dang và sự phù hợp của đầu tu bat động san đối với các hoàn cảnh và mục tiêu tài chính khác nhau. Thái độ đối với đầu tư bất động
sản có thể được hình thành bởi nhiều yếu tố, bao gồm điều kiện kinh tế, hoàn cảnh tài
chính cá nhân, chuân mực văn hóa và xã hội, và sở thích cá nhân.
Nhận thức kiểm soát hành vi đầu tư bất động sản (NTKSHV) đề cập đến mức độ mà một cá nhân tin răng họ có khả năng đầu tư vào bất động sản và kiểm soát quá trình đầu tư. Điều này bao gồm niềm tin rằng họ có kiến thức và kỹ năng cần thiết dé đưa ra
quyết định đầu tư bất động sản sáng suốt, cũng như niềm tin rằng họ có thể quản lý rủi ro liên quan đến đầu tư bất động sản. Nhận thức kiểm soát ý định đầu tư bất động sản có thể ảnh hưởng đến sự sẵn sàng của một cá nhân đề đầu tư vào bất động sản. Những cá nhân tin rằng họ có mức độ kiểm soát cao đối với quá trình đầu tư bất động sản thường có thái độ tích cực đối với đầu tư bất động sản và sẵn sàng đầu tư vào bất động sản. Ngược lại, những cá nhân cảm thấy rằng họ thiếu kiểm soát đối với quá trình đầu tư có thé ít sẵn
sảng đầu tư vao bat động sản hơn, ngay cả khi họ có thái độ tích cực đối với đầu tư bất động sản. Các yếu tổ có thé ảnh hưởng đến khả năng kiểm soát nhận thức đối với ý định đầu tư bất động sản bao gồm mức độ hiểu biết về tài chính của một cá nhân, kinh nghiệm đầu tư bất động sản trong quá khứ va mức độ hỗ trợ và hướng dẫn mà họ nhận được từ cố
vân tài chính hoặc các nguôn khác.
Chuẩn mực chủ quan (QCCQ) đề cập đến mức độ mà một cá nhân nhận thấy rằng những người khác quan trọng đối với họ, chăng hạn như thành viên gia đình, bạn bè hoặc đồng nghiệp, chấp thuận hoặc không chấp thuận ý định đầu tư vào bất động sản của họ.
Nó phản ánh áp lực xã hội mà một cá nhân có thê cảm thấy phải tuân theo những kỳ vọng và chuẩn mực của mạng lưới xã hội của họ về đầu tư bất động sản. Chuẩn mực chủ quan của ý định đầu tư bat động sản là một trong những yếu tố có thé ảnh hưởng đến sự sẵn
sàng đầu tư của một cá nhân vào bat động sản. Nếu một cá nhân nhận thấy rằng mạng xã hội của họ chấp thuận đầu tư bất động sản, nhiều khả năng họ sẽ có thái độ tích cực đối với nó và sẵn sảng đầu tư vào bat động sản. Ngược lại, nếu một cá nhân nhận thấy rằng
mạng xã hội của họ không chấp nhận đầu tư bất động sản, họ có thé ít sẵn sang dau tu vao bat động san hơn, ngay cả khi họ có thái độ tích cực với nó. Các yếu tố có thé ảnh hưởng
đên chuân mực chủ quan của ý định đâu tư bât động sản bao gôm các chuân mực xã hội
33
và văn hóa liên quan đến đầu tư bất động sản trong một cộng đồng cụ thê, ảnh hưởng của gia đình và bạn bè có kinh nghiệm đầu tư bat động sản, và sự sẵn có của thông tin và
nguồn lực dé hỗ trợ thực tế quyết định đầu tư bat động sản.
2.4.2 Các giả thuyết nghiên cứu
Giá thuyết 1 (H1). Thái độ với đầu tư bất động sản ảnh hưởng tích cực tới Ý định đầu tư bất động sản
Gia thuyết 2 (H2). Các quy chuân chủ quan ảnh hưởng tích cực tới Y định đầu tư bất động sản
Giả thuyết 3 (H3). Nhận thức kiểm soát đầu tư bất động sản ảnh hưởng tích cực tới Ý định đầu tư bất động sản
Giả thuyết 4 (H4). Các biến kiểm soát: Giá, Vị trí, Pháp lý, Môi trường ảnh hưởng tích cực tới Ý định đầu tư bất động sản
34