4 | NTKSHV4 7 BOSD TNE MANE
4. Thang do Ý định đầu tư BĐS
Thang đo yếu tố “Ý định đầu tư BĐS” có thành phần bao gồm các biến quan sát từ YDI đến YD4
Bảng 3.5 Thang đo Ý định đầu tư BĐS - YD
STT | Code Nội dung Nguon
Tôi dang có ý định đầu tư
BĐS
2 | YD2 | Tôi muốn đầu tư BĐS
1 YDI
Nguyễn Thanh Qué Anh (2016), Hoang
- : Thị Bé (2020) Tôi sẽ dau tư BĐS trong
3 | YD3 l tương lai
Tụi sẽ cụ găng đờ cú thờ đõu |. . ơơ a ty
4 | YD4 Kêt quả nghiên cứu định tinh tư BĐS
5. Đo lường các biến kiêm soát
Bảng 3.6 Thang đo biến kiểm soát
Nguồn: Tác giả tổng hợp
chăm sóc sức khỏe
9 | VT4 | Vị trí của BĐS gần với các trung tâm 10 | VT5 | BĐS có vị trí đặc địa
STT | Code Nội dung Nguồn
Giá
Giá của BĐS phù hợp với khả năng tai chính
1 |GIAI lá của phù hợp với khả năng tài chín
bản thân
2 | GIA2 | Giá của BĐS tương xứng với chất lượng
— - ——— — Kueh và Chiew (2005), 3. | GIA3 | Giá của BĐS phù hợp với gia tai khu vực đó ` s
: Hoàng Thị Bé (2020)
Giá của BĐS có khả năng tăng lên trong 4 | GIA4 ;
tuong lai
5 | GIAS | BĐS có phương thức thanh toán da dang Vị trí
6 VTI | Vị trí của BĐS thuận lợi cho việc tái đầu tư
7 | VTa Vị trí của BĐS thuận lợi về giao thông, gần | Shyue và cộng sự (2011);
các trục giao thông chính Lee và McGreal (2010);
§ VT3 Vị trí của BĐS thuận lợi về giáo dục, y té, Iman va các cộng sự
(2012); James (2009);
Kueh và Chiew (2005)
49
Pháp lý
Cac thông tin pháp ly của BĐS rõ ràng, minh x
11 | PLI bạch Tawfik (2015), Nguyên
ạc ,— =ơ Văn Phố (2019)
12 | PL2 | Giây tờ pháp lý của BĐS đây đủ
13 | PL3 | Bất động sản phù hợp với quy hoạch Kết quả nghiên cứu định 14 | PL4 | Bất động sản không có tranh chap tính
Môi trường
15 | MTI | Mật độ dân số xung quanh BĐS ôn định
Môi trường văn hóa khu vực BĐS văn minh, | Fan (2010), Kueh và
lành mạnh Chiew (2005), Djebarni
17 | MT3 | Môi trường chính trị khu vực BĐS ôn định và Al-Abed (2000), Lee
Môi trường sinh thái, cảnh quan xung quanh | và McGreal (2010)
BĐS tốt
16 | MT2
18 | MT4
Nguồn: Tác giả tong hop
3.5.3. Thu thập và xử lý dữ liệu Thu thập dữ liệu
Thời gian khảo sát: 28/02/2023 — 28/03/2023
Kết thúc quá trình khảo sát thực tế, tác giả tiễn hành tong hợp, kiểm tra và lựa chọn những mẫu khảo sát hợp lệ dé phân tích và xử lý dữ liệu sau thông qua phan mềm SPSS.
Chỉ tiết được trình bày ở bảng sau:
Tác giả tiến hành loại bỏ các phiếu khảo sát không đạt yêu cau, làm sạch dit liệu và thu được 250/295 phiếu đạt yêu cầu. Dữ liệu được tác giả xử lý bằng phần mềm SPSS.
Phương pháp xử lý số liệu
Bước 1: Phương pháp thống kê mô tả (SPSS)
Mô tả mẫu nhằm có cái nhìn khái quát về mẫu nghiên cứu.
Bước 2: Đánh giá độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach 's Alpha
“Alpha được Lee Cronbach phát triển vào năm 1951 dé cung cấp một thước đo về tính nhất quán bên trong của một bài kiểm tra hoặc thang do; nó được biéu thị bằng một số
50
từ 0 đến 1” (Mohsen Tavakol, Reg Dennick, 2011). Kiểm định Cronbach’s Alpha nhằm
phân tích và đánh giá độ tin cậy của thang đo nghiên cứu.
Tiêu chuẩn đề đánh giá một biến có thực sự đóng góp giá trị vào nhân tố hay không là hệ số tương quan biến tổng Corrected Item — Total Correlation > 0.3 (Nunnally, J., 1978).
Mức độ giá trị đóng góp được phản ánh thông qua hệ số tương quan biến tổng, cho biến mức độ “liên kết” giữa một biến quan sát trong nhân tố với các biến còn lại, qua đó, cho phép loại bỏ những biến không phù hợp trong mô hình nghiên cứu.
Giá trị Cronbach’s Alpha từ 0.6 trở lên được coi là độ tin cậy hiệu qua dé đánh giá thang do (Flynn, Schroeder và Sakakibara, 1994). Giới hạn này cũng được đông tình trong
nghiên cứu khám phá của Hair và cộng sự (2010).
Tác giả tiễn hành kiêm định này dé tìm hiểu xem các biến quan sát có cùng đo lường cho một khái niệm cần đo hay không. Giá trị đóng góp nhiều hay ít được phản ánh thông
qua hệ số tương quan biến tổng. Qua đó, cho phép loại bỏ những biến không phù hợp trong mô hình nghiên cứu. Tác giả chấp nhận một thang đo được coi là hợp lệ khi thỏa mãn tất cả các tiêu chuẩn sau:
(1) Hệ số alpha của thang đo lớn hơn 0.6
(2) Hệ số tương quan của các biến thành phan với biến tổng phải lớn hơn 0.3
(3) Nếu loại bỏ một biến thành phan bat kỳ không làm tăng độ tin cậy của thang do Trong quá trình thực hiên kỹ thuật này, nếu gặp các biến thành phần gây vi phạm tiêu chuẩn (2) và (3) ta tiến hành loại từng biến thành phần đó ra theo thứ tự ưu tiên gây vi phạm nặng loại trước và chạy lại đến khi các tiêu chuẩn đều thỏa mãn thì kết thúc. Nếu như đến cuối cùng mà alpha < 0,6 thì nghĩa là thang đo này không dung được- sẽ không sử dụng cho bước tiếp theo. Trường hợp nếu 1 biến vi phạm tiêu chuẩn (3) nhưng không quá nghiêm trọng và đây là 1 biến mới/quan trọng thì vẫn có thé xem xét giữ lại.
Bước 3: Phân tích nhân to khám phá EFA - Exploratory Factor Analysis
Phân tích nhân tố khám phá EFA giúp xem xét khả năng rút gọn số lượng nhiều biến quan sát xuống còn một số ít các biến (số lượng biến sẽ giảm rất đáng ké) từ đó dé dàng xem xét mỗi quan hệ giữa các nhân tô (được tính ra các biến đại diện nếu cần thiết). Phương pháp xoay ma trận Varimax và phương pháp trích Principal Components được sử dung dé
51
phân tích, các biến độc lập được đưa vào xoay một lần riêng và biến phụ thuộc được xoay một lần riêng. Các tiêu chuẩn dé phân tích nhân tố khám phá EFA:
Tiêu chuẩn (1): 0.5 < KMO < 1 (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2007) Trong đó hệ số KMO (Kaiser - Meyer - Olkin) là chỉ số được dùng để xem xét sự thích hợp của kích thước mẫu khi phân tích nhân tố. Trị số KMO càng lớn có ý nghĩa là cỡ mẫu phân tích nhân tố càng thích hợp.
Tiêu chuẩn (2): Kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê. Day là một dai lượng thống kê dùng để xem xét độ tương quan của các biến trong tổng thể. Nếu kiểm định này có ý nghĩa thống kê (Sig. < 0.05) thì các biến quan sát có mỗi tương quan với nhau trong tong thể.
Cụ thể ở đây ta kiểm định cặp giả thuyết sau
HO: Các biến không có tương quan với nhau trong tổng thể (nghĩa là phân tích nhân to không phù hợp)
HI: Ngược lại
Kết quả mong muốn: sig < 0,05 nghĩa là bác bỏ HO; chứng tỏ các biến quan sát hoàn toàn thích hợp với kỹ thuật phân tích nhân tó.
Tiêu chuẩn (3): Giá trị Eigenvalue đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố, các nhân tố được giữ lại phải có eigenvalue >1.
Tiêu chuẩn (4): Phan trăm tong phương sai trích (Percentage of variance) > 50%. Giá trị này thể hiện phần trăm biến thiên của các biến quan sát theo Hoàng Trọng và Chu
Nguyễn Mộng Ngọc (2007).
Tiêu chuẩn (5): Hệ sô tải nhân tố (Factor loading) > 0.5 (Hair và cộng sự, 1998). Nếu 1 biến quan sát được tính là hội tụ về nhân tố nào thì hệ số tải lên (cột) nhân tố ấy phải lớn hơn 0.5. Nếu 1 biến quan sát không có hệ số tải nào lớn hơn 0.5 thì phải loại biến quan sát
đó ra.
Tiêu chuẩn (6): Các hệ số tải phân biệt tức là hiệu số của hệ số tải lớn nhất và các hệ số tải khác của cùng biến đó (xét giá trị tuyệt đối) phải lớn hơn 0.3 và biến đó được xếp vào nhóm nhân tố có gia tri tuyệt đối của hệ số tải lớn hơn. Như vậy nếu chỉ hiển thị các hệ số tải lớn hơn 0.5 trong ma trận thì các biến không hợp lệ sẽ không hiển thị hệ số tải.
52
Hoặc dé kiểm tra tiêu chuẩn chênh lệch hệ số tải cho 2 nhóm lớn hơn 0.3 hay không, nên xem xét hiển thị các hệ số tải lớn hơn 0.3 trên phần mềm.
Nếu gặp các biến quan sát vi phạm tiêu chuẩn (1) và (2) ta có thé xem xét việc tăng cỡ mau hay loại bổ bớt 1 số biến quan sát. Tiêu chuẩn (3) và (4) dùng dé dé đánh giá chất
lượng của phép phân tích nhân tố. Quan trọng nhất vẫn phải là khả năng giải thích các nhân
tô được trích xuât ra.
Nếu gap các biến vi phạm tiêu chuẩn (5) và (6) ta tiễn hành loại bỏ chúng và chạy lại đến khi không còn bị vi phạm. Cuối cùng kiểm tra tổng phương sai trích (4). Nếu tất cả chúng đều thoả mãn, đồng thời kết quả có thê diễn giải thuận lợi thì kết thúc quá trình chạy.
Bước 4: Tương quan (Correlation) và Hải quy tuyến tinh da biến (Multivariate Linear
regression)
Thứ nhất, Phân tích tương quan (Pearson Correlation Coefficient). Bước phân tích hệ số tương quan giúp kiêm tra sự tương quan giữa các biến độc lập với biến phụ thuộc trước khi chạy hồi quy
e Sử dụng hệ số tương quan tuyến tính Pearson
e©_ Mỗi giá tri sig của 1 cặp biến trong bảng giúp ta kiểm định cặp giả thuyết sau H0: Hệ số tương quan giữa 2 biến bang 0
HI: Hệ số tương quan giữa 2 biến khác 0
e Nếu sig < 0,05 ta bác bỏ HO, nghĩa là hệ số tương quan giữa 2 biến thực sự có ý nghĩa thống kê.
Nếu sig > 0,05 ta có thé cho rang giữa 2 bién này không có mối tương quan tuyến
tính
Ở đây ta chỉ cần chú ý đến hệ số tương quan giữa biến phụ thuộc với các biến độc lập. Nếu biến độc lập nào thực sự có tương quan với biến phụ thuộc ta sẽ đưa vào chạy mô hình hồi quy ở bước sau.
Thứ hai, Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến (Multivariate Linear regression)
Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi quy với tập dit liệu thông qua hệ số xác
định mô hình R2
33
Hệ số xác định (Coefficient of determination) thường ký hiệu là R2, một con số thong kê tổng hợp khả năng giải thích của một phương trình. Nó biểu thị ty lệ biến thiên của biến phụ thuộc do tổng mức biến thiên của các biến giải thích. R2 phải nằm giữa 0 và 1. Khi R? càng gần 0, khả năng giải thích càng kém và điều ngược lại sẽ đúng khi các giá trị của nó tiễn dan tới 1.
Kiểm định sự phù hợp của hàm hồi quy Kiểm định cặp giả thuyết sau:
H0: R^2=0
HI: R^2 khác 0
Kết quả mong muốn là sig <0,05 dé bác bỏ HO.
Khi đó kết luận hàm hồi quy hoàn toàn phù hợp với dữ liệu
Kiểm định ý nghĩa của các hệ số hồi quy trong mô hình
Các giá tri sig tương ứng với mỗi biến giúp ta kiểm định từng cặp giả thuyết sau H0: Hệ số hôi quy của biến đó bang 0
HI: Hệ số hòi quy của biến đó khác 0
Như vậy nếu sig < 0,05 ta bác bỏ H0, khi đó biến đó thực sự có ý nghĩa thống kê và sẽ được đưa vào mô hình. Ngược lại sig > 0,05 ta chấp nhận H0- kêt luận biến đó không có ý nghĩa thong kê và sẽ loại khỏi mô hình.
Do tìm các vi phạm giả định hoi quy ( Kiém tra cdc khuyét tat cua mé hinh)
e Hién tượng tự tương quan (Autocorrelation) bac 1
e Giả định phan dư có phân phối chuẩn (Normal distribution) e Hiện tượng phương sai sai số thay đôi (Heteroskedasticity) e Hiện tượng da cộng tuyến (Multicollinearity)
Căn cứ hệ số phóng đại phương sai VIF. Nếu VIF <10 thì không có đa cộng tuyến.
54
3.6 Mô tả mẫu nghiên cứu
Khảo sát được thực hiện trong giai đoạn từ tháng 02/2023 đến 03/2023, kết quả thu về 250 phiếu trả lời hợp lệ trong tổng số 295 phiếu được phát ra.
Bang 3.7. Thống kê mô tả về giới tính, tuổi, trình độ học van, tình trạng việc làm, số
giao dịch BĐS (mua, bán) đã thực hiện và thu nhập.
Tiêu chí Tân suất Tỷ lệ (%)
Giới tính Nam 128 51.2 Nữ 122 48.8
Từ 20 đến 35 tuổi 61 24.4
Tuổi Từ 36 đến 55 tuôi 162 64.8
Trên 56 tuôi 27 10.8 Phổ thông 9 3.6
. Trung cấp/ Cao đăng 70 28.0
Trình độ học vân
TỐ Đại học 87 34.8 Sau dai hoc 84 33.6 Có việc làm 180 72.0 Đã nghỉ hưu 3 1.2 Tình trạng việc làm | Không đi làm 4 1.6
Sinh viên 5 2.0 Công việc gia đình 58 23.2 Chua giao dich 75 30.0
Số giao dịch BĐS 1- dưới 5 lần 72 28.8
5-duéi 10 lần 55 22.0
Trên 10 lần 48 19.2
Dưới 10 triệu 51 20.4 10 — 30 triéu 65 26.0 Thu nhap 30 — 50 triệu 45 18.0 50 -100 triệu 46 18.4 100 triệu trở lên 43 17.2
Nguôn: Tác giả tổng hợp Đầu tiên là về giới tính của người tham gia khảo sát, không có sự chênh lệch quá nhiều về tỷ lệ, có 128 người nam chiếm tỷ lệ cao hơn là 51.2% và nữ giới là 48.8%.
55
Tác giả chia độ tuổi ở các mẫu quan sát thu được thành 3 nhóm tuổi chính, đặc biệt có sự phân bồ nhiều nhất ở nhóm tuổi từ 36 đến 55 tuôi với 64,8%; nhóm người trên 56 tuổi có tỷ lệ thấp nhất với 10,8% và còn lại là 61 người trong nhóm tuổi từ 20 đến 35 với
24.4%.
Xét về trình độ học vấn thì trình độ đại học chiếm đến 34,8% - tỷ lệ cao nhất; theo sau đó là trình độ sau đại học với 33,6%; trung cấp/ cao đăng chiếm 28% và thấp nhất với 3,6% là trình độ phô thông.
Đối với tình trạng việc làm, 180/250 người tham gia khảo sát có việc làn, chiếm tỷ lệ cao nhất với 72%, theo sau đó là 58 người dang làm những công việc gia đình chiếm 23,2%.
Ba nhóm còn lại là đã nghỉ hưu, không đi làm và sinh viên chiếm tỷ lệ rất nhỏ, lần lượt là
1,2% - 1,6% - 2%.
Kết quả cho thấy về số lần giao dịch bất động sản của các đáp viên: số người chưa giao dịch nhưng có ý định đầu tư bất động sản chiếm 30%, tiếp theo đó là 72 người có số giao dịch từ 1 đến dưới 5 lần (28,8%), 55 người đã giao dịch từ 5 đến 10 lần (22%) và còn
lại 19,2% là 48 người đã có trên 10 giao dịch bắt động sản.
Cuối cùng là thu nhập, thu nhập từ 10 đến 30 triệu có 65 người, chiếm tỷ lệ cao nhất với 26%; thứ hai là thu nhập dưới 10 triệu có 51 người, chiếm 20,4%; thấp nhất là nhóm
người có thu nhập trên 100 triệu với 17,2%. Nhìn chung tỷ lệ của các nhóm không có sự
chênh lệch quá nhiều, kết quả thu về trải đều mỗi nhóm. Hai nhóm còn lại là 30 đến 50 triệu và 50 đến 100 triệu gần ngang nhau với tỷ lệ lần lượt là 18% và 18,4%.
56