CHƯƠNG 3. BOI CANH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 Tình hình thị trường bat động sản và đầu tư bat động sản tại Hà Nội hiện nay
Thị trường bat động sản Hà Nội năm 2022 đã trải qua một giai đoạn khá tram lắng khi càng về cuối năm gần như không có dự án nào được phê duyệt, rất ít xuất hiện sản
phẩm mới được tung ra, tình hình giao dịch ảm đạm. Cụ thể là, sau 3 năm chịu tác động của đại dịch Covid-19, đầu năm 2022 thị trường bat động sản Việt Nam van tiếp diễn sôi động, giá không ngừng tăng tại một số khu vực nên chính phủ thực hiện những chính sách nhằm “siết” tín dụng ngành bất động sản, tăng cường thanh tra, kiểm tra các vi phạm và
hoạt động kinh doanh bat động sản. Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thé ché, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” và đưa ra những điểm mới về chính sách đất
đai. Điều này được kỳ vọng tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản qua nhiều mặt, hướng đến tăng trưởng bền vững. Đến Quy 4/2022, thị trường bat động sản Hà Nội được Savills Việt Nam đánh giá là “duy trì hoạt động ôn định trong nhiều loại hình, nhất là loại hình bất động sản văn phòng, mặt bằng bán lẻ và khách sạn gắn sao”. Tuy nhiên ở những phân khúc, loại hình được coi là “mũi nhọn tăng trưởng” khác lại không mấy khả quan, lượng sản phẩm được chào bán chủ yếu tập trung ở những dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước đó hoặc một số dự án đấu giá đất quy mô nhỏ. Theo thống kê, “cả
năm 2022, Hà Nội chỉ có hơn 12.600 căn hộ mới được tung ra thị trường - mức thấp nhất 8 năm qua, nhưng lại có hơn 80% căn hạng B với giá bán sơ cấp trung bình gần 47 triệu đồng/1m2. Tuy nhiên, giao dịch cũng chỉ đạt khoảng 10% sản phẩm chào bán ra thị
trường”. Ngay cả phân khúc nỗi trội của thị trường Hà Nội là đất nền trong nội đô và khu vực lân cận cũng có sự sụt giảm mạnh về thanh khoản, đặc biệt nửa cuối năm. Loại hình nhà ở xã hội khi đó cũng giảm tới 55% tổng diện tích sàn và 25% số lượng căn hộ được đưa ra thị trường so với năm 2021 trước đó. Về việc triển khai nhà ở xã hội, mặc dù Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo rất mạnh mẽ, có đề án xây dựng | triệu căn hộ, nhưng kha năng phân bố khu vực nhà ở xã hội chủ yếu là 20% trong các khu nha ở, khu đô thị mới đã hình thành; còn các khu mới phải đấu thầu, đấu giá thì cần thời gian. Tới đây, Hà Nội
sẽ dau thầu 5 khu nhà ở tập trung nhưng cơ chế chính sách về việc này chưa có. Theo Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn, “thị trường bất động sản không chỉ bị ảnh hưởng bởi “làn sóng” khó khăn chung mà còn vấp phải những vướng
mắc đặc thù riêng của Thủ đô”. Thêm vào đó, chính sách tín dụng siết chặt, giá nguyên
36
vật liệu tăng cao dẫn đến giá sản phẩm bat động sản tăng theo; cùng với một số bat cập,
hạn chế về thủ tục khiến các chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư gặp khó khăn khi tham gia thị
trường.
Tại Báo cáo thị trường Bat động sản quý 1/2023 do Batdongsan.com.vn tổ chức
mới đây, ông Lê Dinh Hảo, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết:
“Trong mạch suy giảm chung của thị trường bất động sản quý 1/2023, bất động sản Hà Nội chứng kiến mức độ quan tâm sụt giảm ở nhiều loại hình. Tuy nhiên, thị trường cũng
có những chuyên biến đáng chú ý ở một số phân khúc nhất định”. Ông đã đưa ra những cột mốc đáng chú ý của các thông tin chính sách, những biến động liên tục của mức độ
quan tâm bat động sản trong quý 1/2023. “Thời điểm đầu tháng 1/2023, mức độ quan tâm của người tìm kiếm bat động sản tiệm cận gần mức 200 điểm index thì đến 22/1 — thời
điểm nghỉ Tết Nguyên đán, mức độ quan tâm sụt giảm mạnh, chỉ còn xấp xỉ khoảng 60 điểm index. Đầu tháng 2/2023, khi kì nghỉ Tết kết thúc và Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước liên tục họp khan về tin dụng (dù chưa có kết quả khả quan), nhưng những động thái này ghi nhận sự tăng trưởng mạnh của mức độ quan tâm với thị trường với gần 300 điểm
index. Hàng loạt các thông tin tích cực sau đó như Thủ tướng chỉ đạo gỡ khó cho thị
trường bất động sản; Thống đốc Ngân hàng thông báo về gói tín dụng 120.000 nghìn tỷ VND cho nhà ở xã hội. Kế đó, Nghị định 08/2023, Nghị quyết 33 tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS; dự thảo Thông tư 16 (sửa đổi) gỡ khó trái phiếu doanh nghiệp và Nghị định 10/2023 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã khiến mức độ quan tâm của người
tìm kiếm với thị trường bat động sản luôn duy trì ở vùng điểm 250-300 điểm index. Trong mạch suy giảm chung của thị trường bat động sản quý 1/2023, bat động sản Hà Nội chứng kiến mức độ quan tâm sụt giảm mạnh ở nhiều loại hình so với quý 1/2022. Ở thị trường
mua bán, mức độ quan tâm sụt giảm ở tất cả các phân khúc. Trong đó, đất nền Hà Nội sụt giảm mạnh nhất 57%, nhà phố giảm 35%, các phân khúc còn lại như nhà riêng, biệt thự, chung cư có tỉ lệ giảm lần lượt là 33%, 25% và 16%”. Cũng theo Quản lý kinh doanh cấp
cao của Batdongsan.com.vn, “Với phân khúc căn hộ chung cư, phân khúc chung cư cao
cấp bị ảnh hưởng mạnh nhất về cả giá bán và mức độ quan tâm. Mức độ quan tâm giảm ở tất cả các quận nội thành trung tâm như Nam Từ Liêm giảm 9%, Hà Đông giảm 8%, Cầu Giấy giảm 12%, Hoàng Mai giảm 10%, Thanh Xuân giảm 13%, Bắc Từ Liêm 13%, Đống Đa giảm 30%, Hai Bà Trưng giảm 11%, Tây Hồ giảm 14%, Long Biên giảm 4%, Gia
Lâm giảm 13%, Ba Đình giảm 15%. Về giá bán, so với cùng kì năm ngoái, giá bán căn hộ cao cấp giảm 10%, trong khi đó căn hộ trung cấp và bình dân lần lượt tăng 4% và 3%”.
Theo ông Hảo, “nguồn cung chung cư mới cũng tập trung nhiều ở phân khúc trung cấp,
37
giá rẻ và ở các dự án ngoài trung tâm. Một số dự án có nguồn hàng sơ cấp mở bán trong quý 1/2023 có thể ké đến là NHS Trung Văn với mức giá 18-20 triệu đồng/m2, The
Melody Residence có giá bán từ 40-50 triệu đồng/m2, Moonlight I— An Lạc Green
Symphony có giá bán từ 45-50 triệu đồng/m2, Imperia River View có giá bán 43 — 45
triệu đồng/m2, The Zurich có giá 50 — 60 triệu đồng/m2, Masteri West Heights có giá bán 60 — 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thị trường cho thuê lại ghi nhận những diễn biến trái chiều ở một số phân khúc. Cụ thể, nhà phó và biệt thự cho thuê ghi nhận mức độ quan
tâm tăng mạnh lần lượt là 130% và 80% thì các phân khúc khác của thị trường cho thuê
lại ghi nhận sự sụt giảm của mức độ quan tâm. Đơn cử, nhà trọ cho thuê giảm 60%, chung
cư cho thuê giảm 20%, nhà riêng giảm 2%”. Ong Hảo cho biết “dù mức độ quan tâm giảm nhưng xu hướng lại dang dịch chuyên dan về sản pham có diện tích nhỏ ở cả thị
trường mua bán và cho thuê; ở thị trường mua bán, chung cư có diện tích nhỏ dưới 35m2
tăng trưởng 5% về mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản. Trong khi đó, căn
hộ diện tích lớn hơn 70m2 sụt giảm 20% mức độ quan tâm và căn hộ diện tích trung bình từ 35-70m2 sụt giảm 12%. Với thị trường cho thuê, trong khi hai loại căn hộ diện tích 35- 70m2 và từ 70m2 trở lên sụt giảm mức độ quan tâm thì loại căn hộ diện tích nhỏ hơn
35m2 vẫn thu hút người quan tâm. Nhận định về sự lên ngôi của các căn diện tích nhỏ,
ông Hảo cho biết chung cư nhỏ, giá vừa túi tiền thu hút sự quan tâm nhờ lợi thế dòng tiền.
Thị trường căn hộ với các căn diện tích nhỏ sẽ tiếp tục ghi nhận những chuyền biến tích cực về mức độ quan tâm ở cả hai thị trường mua bán và cho thuê trong thời gian tới”.
Sự tram lắng của thị trường bat động sản trong thời gian qua đã buộc nhiều chủ
dau tư phải ha giá bán, tăng chiết khâu đề kích hoạt giao dịch, phục hồi thanh khoản. Tuy nhiên điều đáng nói là dù chủ đầu tư có chấp nhận hạ giá, tăng ưu đãi, nhà đầu tư vẫn rất dè chừng, e ngại, thậm chí chỉ mang tâm lý chờ đợi chứ không chịu "xuống tiền". Ông
Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bat động san Việt Nam dự bao, “tuy giai đoạn
nửa đầu năm 2023 có thé còn khó khăn, nhưng thời điểm cuối năm 2023, thị trường bat
động sản sẽ phục hồi. Cụ thé, sang năm 2023, khi có room tin dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn. Song, sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022.
Dong tin dụng mới tuy không nhiều, nhưng cũng giúp thị trường có thêm giao dich từ
người mua nhà thực và các nhà đầu tư bat động sản nhỏ lẻ. Còn các doanh nghiệp chủ yêu nguồn vốn phát triển từ huy động trái phiếu và vốn vay từ ngân hàng. Do đó, khi nguồn
vốn chính tiếp tục bị ảnh hưởng thì câu chuyện nhức nhối của thị trường vẫn là nguồn cung khan hiếm. Do đó, nguồn tín dụng năm 2023 chưa chắc đã giải quyết được gốc rễ van đề”. Vị chuyên gia cho rang, dang trong quá trình dé sửa đổi luật liên quan tới bat
38
động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này “ngại” xuống tiên. Đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng, thị trường sẽ có động lực đề hồi phục. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bắt động sản Việt Nam bày tỏ, ở quý đầu năm 2023,
Chính phủ sẽ có những động thái tháo gỡ mạnh mẽ hơn, đồng thời tín dụng được mở ra trở lại dé các ngân hàng có thể tiếp tục cho vay. Các doanh nghiệp cũng sẽ dan làm quen, thích nghi với những quy định mới về phát hành trái phiếu. Nhu vậy, thị trường bat động
sản sẽ có thêm các nguồn cung tiền tệ dé tạo đà phát triển trở lại. Trước những dự báo lạc quan này, nhiều nhà đầu tư có sẵn nguồn lực tài chính đang muốn săn tìm một bất động
sản phù hợp đề đầu tư thay vì đơn thuần gửi tiết kiệm ngân hàng. Tuy nhiên, vẫn chưa thê đưa ra được quyết định vì vẫn còn nhiều băn khoăn. Theo khảo sát mới đây của
Batdongsan.com.vn về xu hướng của nhà đầu tư bất động sản quý 1/2023 cũng cho thấy 36% nhà dau tư hiện nay giữ bat động sản chờ thị trường 6n định, quyết định không giao dịch; 29% nhà dau tư giữ tiền chờ cơ hội tốt hơn dé đầu tư; 31% nhà dau tư hạ giá bat
động sản, bán cắt lỗ. Như vậy có 65% nhà đầu tư đang quyết định chờ đợi. Nhóm có nhu cầu mua ở thực cũng có diễn biến tâm lý, hành động tương tự. Cụ thé, 43% tiếp tục chờ bat động sản giảm giá dé mua; 37% mua bat động sản cắt lỗ, giảm giá; 15% không có đủ tiền/không vay được dé mua; 4% bỏ kế hoạch mua nhà vi giá vẫn quá cao.
3.2 Thiết kế nghiên cứu tổng thé
Tiến hành thu thập tài liệu từ nhiều nguồn khác nhau: các bài báo, các đề tài nghiên
cứu của các nhà khoa học giáo dục trong và ngoài nước, các chủ trương, chính sách của
Nhà nước, văn bản quy phạm pháp luật, quy trình thủ tục hành chính được công bố, cùng các tài liệu khác có liên quan đến đề tài nghiên cứu, từ đó xây dựng mô hình lý thuyết và
công cụ đô lường sử dụng cho bước nghiên cứu thực tiễn.
39
Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu
Ý tưởng
nghiên cứu
Mô hình đề
xuât Tông quan nghiên cứu
và cơ sở lý luận Mục tiêu nghiên cứu
Thang đo
chớnh thức ô4— | Điều chỉnh thang đo Nghiờn cứu định tớnh
A ae Nghién ctru dinh Thảo luận kết quả và
Xây dựng bảng hỏi lượng Khuyến nghị
Khảo sát Kết luận
Quy trình nghiên cứu được thực hiện thông qua:
Bước 1: Y tưởng nghiên cứu
Tìm hiéu vé thông tin, bài báo và các nghiên cứu tiên nhiệm liên quan tới lĩnh vực bât động sản kêt hợp với gợi ý của các nhà nghiên cứu, giảng viên hướng dân đê thông nhât đưa ra ý tưởng nghiên cứu.
Bước 2: Cơ sở lý luận và tổng quan nghiên cứu
Sau khi xác định được đê tài nghiên cứu, thực hiện tông quan nghiên cứu nhăm tông hợp kêt quả của các nghiên cứu tiên nhiệm và tìm ra khoảng trông của các nghiên cứu đó.
Sau đó tiên hành tìm hiéu vê các khái niệm, lý thuyêt nên tảng liên quan và được áp dụng
40
với đê tài. Từ đó xác định các vân đê và câu hỏi can được giải quyét trong bài nghiên cứu.
Bước 3: Dé xuat mô hình va giả thuyêt nghiên cứu
Thiết kế mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân dựa trên mô hình của Tawfik (2015) và Trần Xuân Lượng (2019). Từ đó xây dựng các giả thuyết nghiên cứu liên quan.
Bước 4: Nghiên cứu định tính và điều chỉnh thang đo
Dựa trên nghiên các nghiên cứu tiền nhiệm của Tawfik (2015) tác giả đã tổng hợp và điều chỉnh để thu được thang đo sơ bộ. Sau đó, sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu trong đó có phỏng vấn chuyên gia và phỏng vấn cá nhân nhăm mục đích lấy ý kiến góp ý về cách diễn đạt bảng hỏi cũng như tạo cơ sở điều chỉnh thêm mới và sửa đổi một số thang đo,
bảng hỏi sao cho phù hợp với mục tiêu nghiên cứu của bài.
Bước 5: Xây dựng bảng hỏi
Tác giả tiến hành hiệu chỉnh và phát triển thành bản khảo sát sơ bộ dựa trên đề xuất và góp ý thu thập được từ phỏng vấn sâu.
Bước 6: Nghiên cứu định lượng
Tiến hành khảo sát người dân đang sống tại Hà Nội. Hình thức khảo sát sử dụng trong bài nghiên cứu là phát phiếu khảo sát trực tiếp và trực tuyến.
Sau đó tiến hành xử lý và phân tích dữ liệu thu được bằng phần mềm SPSS. Các
thang đo được đánh giá độ tin cậy bằng hệ số Cronbach’s Alpha và phân tích qua nhân tố khám phá (EFA). Tiếp đến, tác giả thực hiện kiểm định mô hình bằng phân tích tương
quan và phân tích hồi quy tuyến tính đa biến.
Bước 7: Thảo luận kết quả và khuyến nghị
Kết qua phân tích dữ liệu được tác giả tiễn hành thảo luận và đưa ra một số khuyến nghị cũng như đóng góp của đề tài. Bên cạnh đó, tác giả cũng nêu ra các hạn chế về kết
quả nghiên cứu từ đó định hướng những nghiên cứu mới trong tương lai.
41
3.3 Nghiên cứu định tinh
3.3.1 Mục đích nghiên cứu định tính
Mục đích của sử dụng phương pháp định tính nhằm đưa ra được thang đo bảng hỏi chính thức phù hợp với thực trạng tại Hà Nội hiện nay. Thang đo sơ bộ ban đầu được thiết kế từ những nghiên cứu tiền nhiệm băng cách Việt hóa. Bởi mỗi quốc gia có tốc độ đô thị hóa, sự phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội khác nhau vì vậy cần kiểm định sự phù hợp của các câu hỏi thông qua phỏng vấn sâu chuyên gia đã có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực liên quan tới bất động sản và các cá nhân đã, đang và sẽ đầu tư để phát triển thang đo sơ bộ và tiến hành khảo sát sơ bộ. Sau khi thăm dò được tỷ lệ phần trăm các câu trả lời của người dân, từ đây tác giả điều chỉnh thang đo và đưa ra bảng khảo sát chính thức.
3.3.2. Thiết kế nghiên cứu định tinh
Bước 1. Thang đo sơ bộ
Trước tiên, tác giả nghiên cứu cơ sở lý thuyết và lược khảo các nghiên cứu thực hiện trước đây lựa chọn thang đo phù hợp với đề tài nghiên cứu đề đề xuất mô hình nghiên cứu và thang đo sơ bộ. Việt hóa và sắp xếp dé thiết kế thang do sơ bộ từ đó lên kế hoạch phác thảo dàn hướng dẫn phỏng vấn chuyên gia (phụ lục 02) và phỏng vấn cá nhân (phụ lục 03) với mong muốn phát triển thang đo đi đúng hướng, xây dựng bảng hỏi hoàn chỉnh, phục
vụ cho khảo sát chính thức.
Bước 2. Phỏng van sâu chuyên gia và nha đâu tu
Tác giả nghiên cứu thực hiện phỏng vấn sâu các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và những người đã đầu tư bất động sản trước đây với mục đích phát triển thang đo phù hợp. Khi thực hiện phỏng van sâu cá nhân tác giả đã liên hệ trước với từng người qua điện thoại/ gmail và gửi bảng thang đo cũng như những câu hỏi để đáp viên có thể xem trước.
Đồng thời lên lịch hẹn phỏng vấn băng hình thức trực tiếp hoặc trực tuyến (Google meet,
MS teams...) hoặc điện thoại (gọi thường, gọi qua zalo, qua messenger...) tùy vào lựa
chọn của mỗi cá nhân. Trong quá trình phỏng van, các đáp viên đưa ra ý kiến và quan điểm của mình trên mỗi thang đo, mỗi câu hỏi có trong bài phỏng van. Trong quá trình thảo luận, mọi đề xuất, nhận định đến từ góc nhìn của các chuyên gia bao gồm cả mặt lý luận và thực tiễn đều được ghi chép lại cân thận. Khi phỏng vấn sâu các cá nhân không chỉ nhận được những phản hồi xác thực nhất qua lời nói mà còn qua ngôn ngữ cơ thể, ngôn ngữ phi ngôn ngữ khi tiếp nhận thông tin mà người trả lời truyền tải có thể thấy được thái độ và cảm xúc của đáp viên đều có thiện chí đóng góp xây dựng, không mang tính ép buộc.