CHƯƠNG 5. THẢO LUẬN VÀ KHUYÉN NGHỊ
5.1 Thảo luận về kết quả nghiên cứu
5.1.1 Thảo luận về kết quả nghiên cứu các biến độc lập
Kết quả nghiên cứu cho thấy răng cả 3 yếu tô Thái độ với đầu tư BĐS - Nhận thức kiểm soát hành vi đầu tư BĐS — Quy chuẩn chủ quan đều tác động tích cực đến Y định đầu tư BĐS. Kết quả nay phù hợp với giả thuyết của Ajzen khi xây dựng mô hình TPB dé dự đoán hành vi nói chung của con người, đồng thời cũng tương tự với các kết quả nghiên cứu của: Tawfik và cộng sự (2015), Lin và cộng sự (2018), Trần Xuân Lượng và cộng sự (2019), Đặng Hùng Vũ và Bùi Văn Hoài (2022). Tuy nhiên, điều khác biệt trong nghiên cứu của Lin và cộng sự (2018) là Nhận thức kiểm soát hành vi không ảnh hưởng đến biến Ý định mua nhà ở xanh của người dân còn trong nghiên cứu của Trần Xuân Lượng, Phạm
Văn Linh, Phạm Lan Hương (2019) thì nhân tố Chuan chủ quan không ảnh hưởng đến Ý
định mua chung cư.
Nhận thức kiểm soát hành vi đầu tư BĐS
Đây là nhân tố ảnh hưởng mạnh nhất đến ý định đầu tư BĐS của các nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội. Khi họ cảm nhận được họ có đủ khả năng, nguồn lực dé đầu tư BĐS thì ý định đầu tư của họ sẽ tăng lên. Theo một nghiên cứu của Emerald Insight, ý định mua của người tiêu dùng (CPI) đối với bất động sản có liên quan đến khả năng đầu tư ưa thích của cá nhân trong việc mua bat động sản. Nghiên cứu điều tra xem các yếu tố thường được biết đến của CPI như thái độ, quyền lực xã hội hoặc chuẩn mực chủ quan, quyền lực hoặc kiểm soát hành vi được nhận thức, vi trí, môi trường xung quanh và xã hội hóa có thé ảnh hưởng đến số tiền đầu tư ưa thích của người tiêu dùng khi mua nhà, để sử dụng riêng hoặc dé mục dich cho thuê. Nghiên cứu cho thay rằng nhận thức hay khả năng kiểm soát hành vi được nhận thức có thể ảnh hưởng đến số tiền đầu tư ưa thích của người tiêu dùng khi
mua nhà.
Kết quả này là hợp lý với thực tế khi nhà đầu tư cảm thấy răng họ có quyền kiêm soát
quyết định đầu tư, họ có nhiều khả năng thực hiện khoản đầu tư đó. Cảm giác kiểm soát
này có thê đến từ nhiều nguồn khác nhau, chăng hạn như kiến thức về thị trường, hiểu biết về quy trình đầu tư va khả năng tiếp cận các nguồn tài chính. Trong bối cảnh bat động san,
nhận thức kiểm soát hành vi có thé có nhiều hình thức. Ví dụ, một người có hiểu biết tốt
về thị trường bất động sản địa phương có thể cảm thấy kiểm soát tốt hơn các quyết định đầu tư của mình, bởi vì họ có thể đánh giá tốt hơn các rủi ro và lợi ích tiềm năng. Tương
75
tự như vậy, một người có quyền tiếp cận các lựa chọn tài chính và hiểu quy trình tài trợ có thé cảm thay kiểm soát tốt hơn các quyết định đầu tư của mình vì họ biết rang họ có các nguồn lực dé đầu tư. Ngược lại, nếu ai đó cảm thấy rằng họ thiếu kiểm soát đối với các quyết định đầu tư của mình, họ có thé ít đầu tư vào bat động sản hơn. Ví dụ: nếu họ cảm thấy rang thị trường quá biến động hoặc họ không có nguồn tài chính dé đầu tư, họ có thé cảm thấy rằng khoản đầu tư đó quá rủi ro.
Thái độ với dau tư bat động sản
Đây là nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư BĐS mạnh thứ hai sau Nhận thức kiểm soát hành vi đầu tư BĐS. Thái độ đối với đầu tư bất động sản đóng một vai trò quan trọng
trong việc hình thành ý định đầu tư vào bat động sản của một cá nhân. Thái độ tích cực đối
với đầu tư bất động sản thường dẫn đến khả năng đầu tư cao hơn, trong khi thái độ tiêu cực có thể ngăn cản một cá nhân đầu tư vào loại tài sản này. Những cá nhân có thái độ thuận lợi đối với đầu tư bất động sản thường coi đó là một khoản đầu tư an toàn và ồn định có thé mang lại lợi nhuận lâu dai. Họ tin rang bat động sản là tài sản hữu hình có thé cung cấp hàng rào chống lạm phát và bat ồn kinh tế, đồng thời họ tin tưởng thị trường bat động san sẽ mang lại lợi nhuận ôn định theo thời gian. Ngược lại, những cá nhân có thái độ tiêu cực đối với đầu tư bất động sản có thé xem nó là rủi ro và không chắc chắn. Họ có thé lo lang về sự biến động của thị trường bất động sản, những khó khăn liên quan đến việc quản lý tài sản hoặc những thách thức trong việc tìm kiếm người thuê nhà. Họ cũng có thể thiếu kiến thức tài chính và nguồn lực cần thiết để đầu tư vào bất động sản, điều này có thê khiến họ không muốn đầu tư nữa. Ngoài ra, các yếu tô bên ngoài như tinh trạng của nền kinh tế, những thay đổi trong thị trường bat động sản và các quy định của chính phủ cũng có thé
ảnh hưởng đến thái độ của một cá nhân đối với đầu tư bất động sản. Ví dụ, một nền kinh tế yêu kém có thé dẫn đến thái độ tiêu cực đối với đầu tư bất động sản, trong khi thị trường bất động sản mạnh và các chính sách thuận lợi của chính phủ có thể thúc đây thái độ tích cực. Tóm lại, thái độ đối với đầu tư bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong việc hình thành ý định đầu tư của một cá nhân vào loại tài sản này. Một thai độ tích cực có thể dẫn đến đầu tư nhiều hơn, trong khi một thai độ tiêu cực có thé ngăn can dau tu.
Quy chuẩn chủ quan
Thứ ba là yếu tố Quy chuẩn chủ quan, kết quả là hợp lý khi các chuan mực chủ quan chắc chắn có thé anh hưởng đến ý định đầu tư vào bất động sản của một cá nhân. do đặc điểm của bất động sản có giá trị lớn, đòi hỏi nhà đầu tư cũng phải có kiến thức ở một mức độ nhất định nên sự tham gia, tư van của gia đình, bạn bè, đồng nghiệp hay những người
76
nổi tiếng có ảnh hưởng khác sẽ tác động đến ý định đầu tư bất động sản của họ. Chuẩn mực chủ quan đề cập đến nhận thức của một cá nhân về áp lực xã hội dé tham gia vào một hành vi hoặc hoạt động nhất định, dựa trên niềm tin và kỳ vọng của những người khác trong vòng tròn xã hội của họ. Trong bối cảnh đầu tư bat động sản, chuẩn mực chủ quan có thé có nhiều hình thức. Ví dụ: nếu các thành viên gia đình, bạn bè hoặc đồng nghiệp của một cá nhân đều đầu tư vào bất động sản và khuyến khích cá nhân đó làm điều tương tự, thì cá nhân đó cũng có thê nhận thấy áp lực xã hội mạnh mẽ phải đầu tư vào bất động sản.
Ngược lại, nếu nhóm xã hội của họ coi đầu tư bất động sản là rủi ro hoặc không thuận lợi, thì cá nhân đó có thê nhận thấy áp lực xã hội đề tránh đầu tư bất động sản. Các nghiên cứu đã chi ra răng chuẩn mực chủ quan là một yếu tố dự báo quan trọng về ý định dau tư. Trong trường hợp đầu tư bất động sản, nếu một cá nhân nhận thấy áp lực xã hội mạnh mẽ phải đầu tư, họ có nhiều khả năng có ý định tích cực đầu tư vào bất động sản.
5.1.2. Thao luận về kêt quả nghiên cứu các biên kiêm soát
Kết quả kiểm định ý nghĩa của các hệ số hồi quy trong mô hình cũng đã khang định rằng các biến kiểm soát được đề xuất như Giá, Vị trí, Pháp lý, Môi trường tác động thuận
chiều đến Ý định đầu tư BĐS.
Kết quả nghiên cứu khang định Vị trí BĐS có tác động thuận chiều dương đến Ý định đầu tư BĐS. Kết quả này cũng phù hợp với kết quả nghiên cứu của Võ Phạm Thành Nhân (2013), Tawfik và cộng sự (2015), Trương Thanh Long (2017), Trần Xuân Lượng và cộng sự (2019). Điều này là hợp lý vì vị trí dong vai trò hàng đầu khi lựa chọn một bat động sản.
Các nhà đầu tư tính đến việc dễ mua đi bán lại nên cân nhắc đến vị trí được hỗ trợ hạ tầng, giao thông thuận tiện, đó vẫn luôn là ưu tiên hàng đầu vì ở VIét Nam phuogn tiện giao
thông công cộng vẫn chưa được hoàn thiện một cách tốt nhất. Có thể thấy, vị trí của bất
động sản là một trong những yếu tố quan trọng nhất mà các nhà đầu tư xem xét khi đánh giá một cơ hội đầu tư tiềm năng. Vị trí của bất động sản có thê ảnh hưởng đến tiềm năng thu nhập cho thuê và tăng giá vốn. Bat động sản ở những vị trí đáng mơ ước, chang hạn như những nơi có kết nối giao thông tốt, gần các tiện ích và ở những khu vực có nhu cầu cao, có thé mang lại tiềm năng thu nhập cho thuê và tăng giá tri vốn lớn hon theo thời gian.
Ngược lại, bat động sản ở những vị trí kém hap dẫn hơn hoặc khó tiếp cận hơn có thé mang lại cơ hội đầu tư kém hấp dẫn hơn. Thêm vào đó, vị trí của một tài sản có thé ảnh hưởng đến rủi ro nhận thức của một khoản đầu tư. Ví dụ, bất động sản ở những khu vực có tỷ lệ tội phạm cao hoặc cơ sở hạ tầng kém có thể được coi là những khoản đầu tư rủi ro hơn so với những khu vực có tỷ lệ tội phạm thấp và cơ sở hạ tầng tốt. Mặt khác, vị trí của bất động
77
san có thé ảnh hưởng đến mức độ cạnh tranh giữa các nha đầu tu. Ở những khu vực có nhu cầu đầu tư bat động sản cao, sự cạnh tranh về bat động sản có thé gay gắt, điều này có thé làm tăng giá bất động sản và giảm tiềm năng thu được lợi nhuận từ đầu tư. Dữ liệu của Batdongsan.com cũng chỉ ra giá và vị trí là 2 yếu tố nhà đầu tư quan tâm hàng đầu khi đưa ra quyết định mua bán bất động sản, sau đó mới đến diện tích, loại hình, an ninh, mức độ phát triển và quy hoạch tương lai của khu vực.
Kết quả nghiên cứu cho thấy, yếu tố về giá giữ vai trò quyết định, giá là nhân tố nền tảng mà các nhà đầu tư xem xét khi đánh giá một cơ hội đầu tư tiềm năng. Kết quả này cũng phủ hợp với kết quả nghiên cứu của Hoàng Thị Bé (2020) Có một số lý do bàn về tại sao giá bất động sản tác động đến ý định đầu tư. Thứ nhất, giá của một tài sản có thể ảnh hưởng đến lợi tức đầu tư tiềm năng. Nói chung, các tài sản được định giá thấp hơn có thể mang lại lợi tức đầu tư tiềm năng cao hơn, vì nhà đầu tư có khả năng tạo ra thu nhập cho thuê lớn hơn hoặc tăng giá trị vốn theo thời gian. Tuy nhiên, bất động sản giá thấp hơn cũng có thê đi kèm với rủi ro cao hơn và chất lượng thấp hơn so với những bất động sản đắt tiền hơn. Thứ hai, giá của bất động sản có thê ảnh hưởng đến khả năng tài trợ cho khoản đầu tư của nhà đầu tư. Các nhà đầu tư có thé cần vay vốn dé tài trợ cho việc mua bất động sản và chi phí tài trợ có thé khác nhau tùy thuộc vào giá của bat động sản. Các bat động sản có giá cao hơn có thé yêu cầu các khoản thanh toán trước lớn hơn, điều này có thé khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn hơn trong việc đảm bảo tài chính, đặc biệt nếu họ có nguôn tài chính hạn chế. Thứ ba, giá của bất động sản có thé ảnh hưởng đến mức độ cạnh tranh giữa các nhà đầu tư. Ở những khu vực có nhu cầu đầu tư bắt động sản cao, sự cạnh tranh về bất động sản có thể gay sắt, điều này có thé lam tăng giá bat động sản và giảm tiềm năng thu được lợi nhuận từ đầu tư.
Kết quả nghiên cứu khang định Tính pháp lý BĐS có tác động thuận chiều đương đến Ý định đầu tư BĐS. Kết quả này cũng phù hợp với kết quả nghiên cứu của Trần Xuân Lượng , Phạm Văn Linh và Phạm Lan Hương (2019). BĐS có giá trị rất lớn nên nhà đầu tư quan tâm đến những BĐS rõ ràng về giấy tờ, pháp lý. Đầu tiên, các nhà đầu tư cần đảm bảo răng họ có quyền sở hữu và quyền sở hữu rõ ràng đối với tài sản và rang họ có thé sử dụng và phát triển tài sản theo ý muốn một cách hợp pháp. Bắt kỳ tranh chấp hoặc vấn đề pháp lý nào về quyền sở hữu hoặc quyền sở hữu có thé khiến khoản đầu tư trở nên kém hap dẫn hơn vì có thé dẫn đến mat vốn đầu tư hoặc chi phí pháp lý. Thứ hai, các nhà đầu tư cần phải biết về bat kỳ luật và quy định hiện hành nào có thé ảnh hưởng đến khoản đầu tư của họ. Ví dụ: luật phân vùng, quy tắc xây dựng và quy định về môi trường có thể hạn
78
chế việc sử dụng hoặc phát triển tài sản hoặc yêu cầu chi phí bổ sung dé tuân thủ các quy định. Các nhà đầu tư cần tính đến các chi phí và rủi ro này khi phân tích dau tư dé đảm bao rằng khoản đầu tư đó khả thi về mặt tài chính. Thứ ba, tình trạng pháp lý của bất động sản có thê ảnh hưởng đến khả năng cung cấp tài chính cho đầu tư. Người cho vay có thể ngần ngại cung cấp tài chính cho các tài sản có tình trạng pháp lý không rõ ràng hoặc các vấn đề pháp lý chưa được giải quyết, vì điều đó làm tăng rủi ro đầu tư.
Bàn về yếu tố môi trường xung quanh hay khu vực lân cận có tác động thuận chiều dương đến ý định đầu tư BĐS. Kết quả này cũng phù hợp với kết quả nghiên cứu của Võ
Phạm Thành Nhân (2013). Thứ nhất, chất lượng của môi trường xung quanh có thé ảnh hưởng đến tiềm năng thu nhập cho thuê và tăng giá vốn. Bất động sản trong các khu dân
cư được bảo trì tốt với các tiện ích hap dan, chang han như công viên, trường hoc và trung
tâm mua sắm, có thê mang lại tiềm năng lớn hơn về thu nhập cho thuê và tăng giá trị vốn
theo thời gian. Ngược lại, bất động sản ở những khu dân cư có mức độ tội phạm cao hoặc
thiếu tiện nghi có thé mang lại co hội dau tu kém hap dẫn hơn. Thứ hai, su sẵn có của các tiện nghi và dịch vụ có thé anh huong dén giá tri cam nhận của tài sản. Bất động sản năm trong các khu dân cư có nhiều tiện nghi và dịch vụ, chăng hạn như phương tiện giao thông công cộng, cơ sở chăm sóc sức khỏe và các điểm tham quan văn hóa, có thé được coi là có
giá trị hơn so với những bat động sản ở khu vực có ít tiện nghi va dịch vu hơn. Thứ ba,
mức độ hấp dẫn của khu vực có thê ảnh hưởng đến mức độ cạnh tranh giữa các nhà đầu tư.
Bat động sản ở những khu dân cư được nhiều người mong muốn có thé thu hút một số lượng lớn người mua tiềm năng, điều này có thể làm tăng giá bất động sản và giảm tiềm năng thu được lợi tức đầu tư.
5.2 Khuyến nghị
Từ kết quả nghiên cứu thu được, tác giả đề xuất một số khuyến nghị giúp cho các nhà quy hoạch, kiến trúc sư, nhà phát triển bất động sản và các nhà hoạch định chính sách có thé dựa vào dé đưa ra các quyết định phù hợp. Các giải pháp và khuyến nghị được đưa ra đều dựa trên các phân tích về kết quả mức độ tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư của nhà đầu tư cá nhân.
5.2.1 Đối với nhà đầu tư cá nhân
Đôi với các nhà dau tư cá nhân, có thé xem xét đên việc xác định dau tư dài han, tăng
thời gian đầu tư lên vài năm, đầu tư vào những bat động sản có giá trị sử dụng, những bat
79
động sản thực sự có tiềm năng phát triển hạ tầng ngay tại thời điểm này và những bất động sản không tăng giá quá nhiều trong thời gian gần đây.
Nhiều chuyên gia cho rang nhà đầu tư nên nhắm tới việc dau tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, tập trung vào giá trị gia tăng thay vì tốc độ tăng giá. Lịch sử chứng minh, khi thị trường khó khăn, nhiều nhà đầu tư thông minh thường có xu hướng tìm những sản pham an toàn nhất rồi mới tính đến khả năng sinh lời. Do đó, những sản phẩm có vị trí tốt, đáp ứng đúng nhu cau, khả năng tạo dòng tiền và thanh khoản tốt hơn... sẽ nhận được
sự ưu tiên của người mua. Bởi những bất động sản này không chỉ tăng giá theo thời gian mà còn giúp tạo ra dòng tiền cho nhà đầu tư.
Nhà đầu tư cá nhân cũng cần chú trọng tới yếu tố tính pháp lý thông qua việc lựa chọn những chủ đầu tư uy tin, quan tâm tới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, nghĩa vụ nộp thuế của chủ đầu tư hay những điều khoản trong Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn đầu tư.