Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Liên doanh Việt- Nga (VRB) chi nhánh Sở giao dịch

Trên phương diện là khách hàng, việc xác định chính xác và hợp lý giá trị bất động sản thế chấp sẽ thúc day quá trình chuyên đổi vốn hoá trong sản xuất kinh doanh, đồng thời tạo niềm tin

TRUONG DAI HỌC KINH TE QUOC DAN KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

DE TAI: “ HOAN THIEN CONG TAC DINH GIA BAT

DONG SAN THE CHAP TAI NGAN HANG LIEN DOANH

VIET- NGA (VRB) CHI NHANH SO GIAO DICH”

Sinh viên thuc hién : Nguyễn Tuấn Thanh

Mã sinh viên : 11194726

Lớp : Kinh doanh Bắt động sản 61B

Giảng viên hướng dẫn : ThS Vũ Thành Bao

Hà Nội - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là bài chuyên đề do tôi tự thực hiện dưới sự hướng dẫncủa ThS Vũ Thành Bao Các nội dung nghiên cứu trong đề tài này là trung thực vàchưa từng được công bố ở bắt kỳ tài liệu nào trước đó Nếu có sự phát hiện nào vềhành vi sao chép, gian lận trong chuyên đề này, tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn

về van đề đó trước bộ môn và nhà trường

Hà Nội, ngày tháng năm 2023

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Tuấn Thành

LỜI CẢM ƠN

Với môn Định giá Bat động sản 1 và 2 đã hình thành cho em những cáinhìn chung về ngành định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng Bêncạnh đó là những thông tư đến Thâm định giá do Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên

và môi trường ban hành em đã vận dụng được các phương pháp dé áp dụng trongđịnh giá tài sản trong chuyên đề tốt nghiệp lần này Bên cạnh đó cùng với tínhhữu ích của môn học chuyên ngành đã giúp em hiểu rõ hơn về ngành về nghềthâm định giá để khi nào dùng cho phù hợp? phương pháp nào cho chính xác? Không ké đến những tháng được đi thực tập tại Ngân hàng Liên doanh Việt Nga(VRB) chi nhánh Sở giao dịch đã mang lại cho em rất nhiều kiến thức đến thực tế

dé em có thé hoàn thành tốt bài viết nay

Đồng thời, em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa, cùng toàn thểcác thầy, cô giáo trong khoa đã tận tình chỉ bảo và tạo cơ hội tốt nhất cho emđược theo đuổi chuyên ngành này, lĩnh hội thêm những kiến thức bồ ích trong

thời gian qua.

Đặc biệt, em xin chân thành cam on Thạc sĩ Vũ Thanh Bao - người đã tantình hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và giúp em hoàn thành chuyên

đê này.

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban lãnh đạo Ngân hàng Liên doanhViệt- Nga (VRB) và toàn thể anh/chị nhân viên trong Ngân hàng đã nhiệt tìnhhướng dẫn các nghiệp vụ và tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành khoá

luận của mình.

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2023

Sinh viên

Nguyễn Tuấn Thành

il

I0;00/9) 060711777 5

1.1 Hoạt động định giá bat động sản của Ngân hàng thương mại 5

1.1.L Khái quát về Ngân hàng thương mại - 5e 5ccctecscsrcrrereered 51.12 Chức năng cua Ngân hàng thương Mi o ccccccccccscccessccesseeseeesseeeseeeees 61.2 Công tác định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại 8

1.2.1 Khái niệm va đặc điểm về bắt CONG SỈH ằẶĂcẶS ehehhhiiireerree 8

1.2.2 Điều kiện dé được công nhận là bat động sản thé chấp &1.2.3 Khái niệm về định giá bat động san thé chap ¬—— 9

1.2.4 Vai trò định giá bắt động sản thé CRAP cescecceccecsessvecvessessesseessesseeseeseeess 91.2.5: Bộ máy, nhân sự thực hiện công tác định giá bắt động sản ọ

1.2.6 Quy trình định giá bất động sản tại NHTM :cs+cs+se+ Il1.2.7 Các phương pháp định giá bắt động sản - 5-55 5cccsccssce2 Il

1.3 Căn cứ pháp ly về hoạt động định giá bat động sản - 151.4: Những đặc trưng cơ bản của định giá bất động sản - 25

1.5 Nguyên tắc định giá BĐS thế chấp - 2-2 2+ z+xe+xezxerxerxerssree 261.6 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác định giá bất động sản thế chấp tại

NHTM 0 , 29

1.6.1 Các yếu tO Chủ HẠH: - 52-5525 22+‡EE‡EESEEEEEEEEEEEkrSrkrrrrsrkesred 29

1.6.2 Các yếu tỐ khách QUAN’ 5-5255 +E2+E‡EEEEEEEEEEEEEEErrkrrrerkerkee 30

1.7 Kinh nghiệm định giá bất động sản tại một sỐ ngân hàng tại Việt Nam 31

11

CHUONG II: THUC TRANG CONG TÁC ĐỊNH GIA BAT DONG SANTHE CHAP TAI NGAN HANG LIEN DOANH VIET- NGA (VRB) CHINHANH SỞ GIAO DICH ou csscssssssesssssssscessssssssssssesesssssssssscsesssusssssscssssessssssesees 33

2.1 Khái quát về Ngân hàng Liên doanh Viét- Nga (VRB) chi nhánh Sở

li 01 ỏđỏ5Đ::- 33

2.1.1 Thông tin chung về Ngân hàng Liên doanh Việt- Nga (VRB) chỉnhánh SỞ IAC (ÍỊCH cv 1v tk TH tt ng 332.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Liên doanh Việt-Nea (VRB) chỉ nhánh Sở Sido dich c5 s tk SkEEseseserseeeereers 352.1.3: Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Liên doanh Việt- Ngachỉ nhánh SỞ Qiao đÌỊCH s- cv tk TH tk kg 372.1.4 Cơ cầu tổ chức của Ngân hàng Liên doanh Việt- Nga chỉ nhánh Sở7/8 -ƠẰÃ4Ả 39

2.1.5 Chức năng, nhiệm vụ của phòng Định giá bắt động sản Ở Ngân hàng

Liên doanh Việt- Nga (VRB) chỉ nhánh Sở giao dịch - ề<< +s 39

2.1.6 Các hoạt động chủ yếu của phòng Dinh giá Bắt động sản 40

2.2: Phân tắch số lượng hồ sơ định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàngliên doanh Viét- Nga (VRB) chi nhánh Sở giao dịch 5 5-5 s55 <+ss+2 422.3 Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Liên

doanh Việt- Nga (VRB) chi nhánh Sở giao dịch - 5c s- sex 44

2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động định giá bắt động sản thế chấp tại Ngânhang Liên doanh Viét- Nga (VRB) chỉ nhánh Sở giao dich - 442.3.2: Các nguyên tắc định giá bat động sản thé chap tại Ngân hàng Liêndoanh Viét- Nga (VRB) chỉ nhánh Sở giao dich c5 se << <<<x<s+2 45

2.3.3 Thực trạng dự án thực tế về hoạt động định giá bắt động sản thế

chấp tại Ngân hàng Liên doanh Việt- Nga (VRB) chỉ nhánh Sở giao dịch 452.4 Đánh giá công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Liêndoanh Việt- Nga (VRB) chi nhánh Sở giao dịch - - 5-5 sss<s+sss 61

2.4.1 Những thành tựu dat ẨƯỢC ST HH Hit 61

2.4.2 Những hạn chế và nguyên nhâh -52-55cScccccEeEerkerrrrerkered 62CHUONG III: PHƯƠNG HUONG VA GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIENCONG TAC DINH GIA BAT DONG SAN THE TAI NGAN HANG LIEN

DOANH VIỆT NGA (VRB) CHI NHANH SO GIAO DICH 66

iv

3.1 Định hướng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Liên

doanh Việt- Nga (VRB) chi nhánh Sở giao dịch - 555cc ss<xssssssssss 66

3.1.1 Định hướng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàngLiên doanh Việt- Nga (VRB) chỉ nhánh Sở giao dịch -«<<<<+ 663.1.2 Mục tiêu hoàn thiện công tác định giá bắt động sản thế chấp tạiNgân hàng Liên doanh Việt- Nga (VRB) chỉ nhánh Sở giao dịch 663.2 Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động san thé chấp tai

Ngân hàng Liên doanh Việt- Nga (VRB) chi nhánh Sở giao dịch 67

3.2.1 Đổi mới nhận thức của lãnh dao và nhân viên ngân hang về ngànhđịnh giá bat động sản thé chiấpD 555cc St EEEEEEEEEEEEkererkerrrrees 673.2.2 Hoàn thiện và linh hoạt trong quy trình định giá bat động sản théchấp và các phương pháp định giá bắt động sản thé chấp - 67

3.2.3 Đào tạo và phát triển đội ngũ nhân sự của doanh nghiệp nhằm đạt

được tôi da hiệu quả của CONG VIỆC ST khinh ri, 68 3.2.4 Luôn luôn doi mới tuyên dụng, chiêu mộ nhân viên mới nham hoàn thiện và nâng cao đội ngũ nhân sự của doanh nghiỆp . ««- 68

3.3 Kiến nghiie ccccecccccscessessessessessessessesssssssecsecsessessessessessssussecsessessessessesseseeaeees 68

3.3.1, DO’ gan nh 683.3.2 Đối với Ngân hang Liên doanh Viét- Nga (VRB) chi nhánh Sở giaoJ1 71

400090 73

DANH MỤC THAM KHẢO 22s s£ s2 ss£sseEsEssessessesserssesee 74

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

DANH MỤC BANG

Bảng 1: Kế hoạch doanh thu từ năm 2019-2021 của riêng bộ phận định giá bất

động sản thé chấp - 2-22 +¿©2+2+E£EE+SEEEEEE2EE221127121127112711211 21111221 xe 37Bang 2: Cơ cau tô chức của Ngân hàng Liên doanh Việt- Nga chi nhánh Sở giao

5109011 39

Bảng 3: Số lượng hồ sơ định giá bất động sản thế chấp của phòng định giá bấtđộng sản giai đoạn 2019-2021 - 5 6 23 319191191 TH ng ng ng ng 42Bang 4: Đặc điểm so sánh - - 2-52-5252 SE EEEEEE12112112117171 1111111 xe 48Bang 5: Tổng hợp, điều chỉnh các yếu tố so sánh 2-2 5z+sz+zz+zs+cxeee 51Bảng 6: Thông tin tai sản định giá là chung CƯ 5-5522 s++se+ssexsess 57Bang 7: Tổng hợp, điều chỉnh các yếu tố so sánh 2-2 5z+sz+zz+zsecxeee 58

vii

DANH MỤC SƠ ĐỎ

Sơ đồ 1: Quy trình định giá 2-55 ©52+E2SEEcEEeEEEEEEEkerkerkrrrkerkrres

DANH MỤC BIEU ĐỎ

Biểu đồ 1: Thể hiện số lượng hồ sơ định giá bat động sản thé chap của

bộ phận định giá bat động sản trong giai đoạn 2019-2021

vill

LỜI MỞ ĐẦU

Hiện nay, tình hình kinh tế trong nước đang phát triển và có xu hướng hội

nhập với các nước trên thế giới Các doanh nghiệp ngày càng được thành lậpnhiều, điều đó đồng nghĩa các doanh nghiệp không ngừng cạnh tranh, không chỉ

cạnh tranh với những doanh nghiệp trong nước mà còn cả với những doanhnghiệp nước ngoài Bên cạnh đó, thị trường bất động sản là một trong những thịtrường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có vai trò quan trọng trong việc thuhút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định trong nền kinh tế, thúc đây cácngành kinh tế khác cùng phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vậtliệu xây dựng, nội that, lao động, ) Không những vậy, phát triển thị trường batđộng sản không chỉ phát triển về kinh tế- xã hội mà còn là đòn bây phát triển cácthị trường khác như ngân hàng, xây dựng Trước tình hình đó, ngân hàngthương mại và ngân hàng trung ương đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế

Dé có vốn đầu tư mở rộng quy mô hoạt động thì ngân hàng thương mại chính lànguồn cung ứng vốn an toàn cho tư nhân và doanh nghiệp Ngân hàng mà muốn

tồn tại trong thị trường thì việc nhận vốn là vô cùng quan trọng Mà bất động sản

chiếm ti trọng phan trăm rất lớn trong việc tồn tại và duy trì nguồn vốn của ngân

hàng và bất động sản là một dạng “hàng hoá vô cùng đặc biệt” Việc định giá bat

động san là một câu vô cùng quan trong đối với ngân hang Dinh giá bat động

sản giúp cho ngân hàng đánh giá được tính thanh khoản của nguồn vốn cũng nhưtài sản của ngân hàng để đưa ra quyết định giải ngân cũng như cho vay của khâu

tín dụng.

Việc định giá giúp cho ngân hàng xác định được mức vay hợp lý trên cơ sởtính toán và dự báo được cái gì có thể xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh củacác ngân hàng thương mại trong việc tạo lập uy tín và thu hút khách hàng tronglĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng và các hoạt

động tín dụng nói chung của các ngân hàng thương mại Trên phương diện là

khách hàng, việc xác định chính xác và hợp lý giá trị bất động sản thế chấp sẽ

thúc day quá trình chuyên đổi vốn hoá trong sản xuất kinh doanh, đồng thời tạo

niềm tin cho khách hàng và chất lượng hoạt động của các ngân hàng thương mại

Mặt khác, đứng trên phương diện quản lý nhà nước, việc định giá bất động sảnthế chấp giúp các cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là ngân hàng nhà nước

quản lý và đánh giá chất lượng hoạt động cho vay, xác định được mức độ rủi ro

dé từ đó có các chính sách hợp lý trong quản lý, điều hành hoạt động cho vay củacác ngân hàng thương mại và có những định hướng đúng đắn trong việc phát

triển thị trường tài chính tiền tệ Điều này cho thấy xu hướng nhận bất động sản

làm tài sản thế chấp đang được các ngân hàng thương mại ưa chuộng Nhiềungân hàng thương mai đã cải tiễn quy trình cho vay, coi trọng vai trò định giá bat

động sản thế chấp, nâng cao hiệu quả và chất lượng hoạt động cho vay Tuy

nhiên bên cạnh đó, việc định giá bất động san dé xác định mức cho vay cũng còn

nhiều bat cập cả về quy trình và phương pháp thực hiện, khiến nhiều ngân hang

còn lúng túng trong việc định giá tài sản bất động sản thế chấp Đội ngũ cán bộđịnh giá còn kiêm nhiệm, công tác định giá còn chưa có sự đầu tư thích đáng, ảnhhưởng đến chất lượng định giá Thêm vào đó thị trường bất động sản Việt Nam

đang trong giai đoạn đầu phát triển, có những bước phát triển nhanh nhưng kém

ồn định, thiếu minh bạch day rủi ro cho ngân hàng và bat lợi cho khách hàng.

Nghiên cứu về thị trường bất động sản và định giá bất động sản ở Việt Nam chưanhiều Bởi vậy, định giá bất động sản đang là khó khăn lớn cho nhiều chủ thẻ,trong đó có cả ngân hàng thương mại.

Nhằm góp phan giải quyết van đề thực tiễn khắc phục những hạn chế trên,tạo điều kiện cho việc định giá bất động sản thế chấp, giảm rủi ro cho các ngânhàng thương mại, em đã chọn nghiên cứu đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá

bat động sản thé chấp tại Ngân hàng Liên doanh Việt- Nga (VRB) chỉ nhánh

Sở giao địch ”

1 Mục tiêu nghiên cứu:

4 Thứ nhất: Hệ thống hoá cơ sở lý luận về công tác định giá bat động sản

thế chấp tại Ngân hàng thương mại

* Thứ hai: Phân tích thực trạng về công tác định giá bất động sản thế chấptai Ngân hàng Liên doanh Việt- Nga (VRB) chi nhánh Sở giao dịch.

Thứ ba: Dé xuất giải pháp và kiến nghị hoàn thiện công tác định giá batđộng sản thế chấp tại Ngân hàng Liên doanh Việt- Nga (VRB) chi nhánh sở

giao dịch.

2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá bất động sản thế chấp của Ngânhàng Liên doanh Việt- Nga (VRB) chi nhánh Sở giao dịch.

- Phạm vi nghiên cứu không gian: Ngân hàng Liên doanh Việt- Nga (VRB)chi nhánh Sở giao dịch trong giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2022

3 Phương pháp nghiên cứu:

Từ số liệu thực tế và kết quả hoạt động của doanh nghiệp về công tác địnhgiá bất động sản thế chấp thì việc sử dụng linh hoạt các phương pháp nghiên cứu

là vô cùng cần thiết nhằm giải quyết hoặc làm rõ hơn van dé của doanh nghiệp.Phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá số liệu nhằm đánh giá hiệu quả một

cách khách quan và chon lọc hiệu quả dé đưa ra bang cân đối so sánh, điều chỉnh

đối với bất động sản cần định giá Phương pháp thống kê và phân tích số liệunhằm mục đích thu thập, đào sâu hơn số liệu một cách thống nhất và chính xácnhằm đưa ra một mức giá hợp lý phù hợp đối với bất động sản thế chấp với mộttrình tự số liệu chính xác và khoa học Phương pháp nghiên cứu lý thuyết và vậndụng lý thuyết vào thực tế nhằm giúp bài và dự án thực tế bám sát vào lý thuyết,làm cho bải mang tính khoa học khách quan, chính xác về số liệu cũng như đánhgiá về nội dung Việc sử dụng linh hoạt các phương pháp khách quan và chínhxác sẽ giúp ngân hàng đi đúng hướng và đưa ra những phương pháp so sánh tối

ưu và chính xác nhất đối với từng dự án định giá bất động sản thế chấp

Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngânhàng Liên doanh Việt Nga (VRB) chi nhánh Sở giao dịch

Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thếchấp tại Ngân hàng Liên doanh Việt- Nga (VRB) chi nhánh Sở giao dịch trongthời gian tới.

CHUONG I: NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN CHUNG VE

CONG TAC THAM DINH GIA BAT DONG SAN THE

CHAP TAI NGAN HANG THUONG MAI

1.1 Hoạt động định gia bat động san của Ngân hang thương mai

1.1.1 Khái quát về Ngân hàng thương mai

1.1.1.1 Khái niệm Ngân hàng thương mại:

Theo khoản 3, Điều 4, Chương 1, Luật số 47/2010/QH12 của Quốc hội:Luật Các Tổ chức Tín dụng quy định như sau: “Ngân hàng thương mại là loạihình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt độngkinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận.”

— Căn cứ theo quy định pháp luật: Ngân hàng thương mại là loại hình mà

ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinhdoanh khác nhăm mục tiêu lợi nhuận.

— Ngân hàng thương mại trong nước được thành lập, tổ chức đưới hình thứccông ty cổ phan

— Ngân hàng thương mại nhà nước được thành lập, tổ chức dưới hình thứccông ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do Nhà nước sở hữu 100% vốn

điều lệ

1.1.1.2 Vai trò và đặc điểm của Ngân hàng thương mại:

Ban chat của Ngân hàng thương mại là thé hiện qua:

— Ngân hàng thương mại là một loại hình doanh nghiệp và là một đơn vikinh tế

— Nói Ngân hàng thương mại là một doanh nghiệp và là một đơn vị kinh tếnghĩa là Ngân hàng thương mại hoạt động trong một ngành kinh tế, có cơ cấu tổchức bộ máy như một doanh nghiệp, Ngân hàng thương mại bình đăng trong

quan hệ kinh tế với các doanh nghiệp khác

— Hoạt động của Ngân hàng thương mại là hoạt động kinh doanh Đề hoạtđộng kinh doanh, các Ngân hàng thương mại phải có vốn, phải tự chủ về tàichính Đặc biệt hoạt động kinh doanh cần đạt đến mục tiêu tài chính cuối cùng làlợi nhuận, hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thương mại cũng không nằm

ngoài xu hướng đó Tuy nhiên việc tìm kiêm lợi nhuận là phải chính đáng trên cơ

sở chấp hành luật pháp của nhà nước

— Hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thương mại là hoạt động kinhdoanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng Đây là lĩnh vực “đặc biệt” vì liên quan trựctiếp đến tất cả các ngành, liên quan đến mọi mặt của đời sông kinh tế-xã hội, lĩnhvực tiền tệ ngân hang là lĩnh vực “nhạy cảm”, doi hỏi một sự thận trọng và khéoléo trong điều hành hoạt động ngân hàng để tránh những thiệt hại cho xã hội.Lĩnh vực hoạt động này của Ngân hàng thương mại góp phần cung ứng một khốilượng vôn tín dụng rât lớn cho nên kinh tê-xã hội

Tóm lại, Ngân hàng thương mại là loại hình định chế tài chính trung gianhoạt động kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ và dịch vụ ngân hàng Đây là loạiđịnh chế tài chính trung gian quan trọng vào loại bậc nhất trong nền kinh tế thịtrường, góp phan tạo lập và cung ứng vốn cho nền kinh tế, tạo điều kiện và thúcđây nền kinh tế -xã hội phát triển

1.1.2 Chức năng cia Ngân hàng thương mai

a Chức năng trung gian tin dung của Ngân hàng thương mai

Ngân hàng thương mại là cầu nối giữa người thừa vốn và người thiếu vốn

Chức năng này đem lại lợi ích cho các chủ thể như sau:

— Đối với khách hàng: là người gửi tiền, họ sẽ thu lợi từ nguồn vốn tạm thờinhàn rỗi của mình dưới hình thức tiền lãi, an toàn tiền gửi, tiện ích Với người đi

vay, giúp cho các chủ thê trong nền kinh tế thoả mãn cầu vốn tạm thời thiếu hụt

trong quá trình sản xuất kinh doanh, đồng thời tiết kiệm chi phí, thời gian, tiệnlợi, an toàn và hợp pháp.

— Đối với ngân hàng, chức năng này là cơ sở cho sự tồn tại và phát triển

ngân hàng thông qua lợi nhuận từ chênh lệch lãi suất cho vay và lãi suất tiền gửi,

đồng thời nó là cơ sở dé ngân hàng thương mai tạo bút tệ góp phan tăng qui mô

tín dụng cho nền kinh tế

— Đối với nền kinh tế, chức năng này giúp điều hoà vốn tiền tệ từ nơi tạm

thời dư thừa đến nơi tạm thời thiếu hụt góp phần phát triển sản xuất kinh doanhthúc đây tăng trưởng kinh tế

b Chức năng trung gian thanh toán của Ngân hàng thương mại

Chức năng này, ngân hàng thương mại thay mặt khách hàng trích tiền trên

tài khoản trả cho người thụ hưởng hoặc nhận tiền vào tài khoản

Chức năng này đem lại lợi ích:

— Đối với khách hàng hàng, thanh toán một cách nhanh chóng, an toàn,

c Chức năng tạo tiền của Ngân hàng thương mai

Với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận, ngân hàng vô hình chung thực hiện chứcnăng tạo tiền cho nền kinh tế thông qua hoạt động tín dụng và thanh toán Thôngqua chức năng trung gian tín dụng, ngân hàng sử dụng nguồn vốn huy động được

để đi vay Sau đó, số tiền đó lại được đưa vào nên kinh tế thông qua hoạt độngmua hàng hóa, trong khi những người có số dư tài khoản tiếp lại tiêu dùng thôngqua các hình thức thanh toán qua thẻ,

d Chức năng thủ quỹ của Ngân hàng thương mại

Với chức năng này, ngân hàng thương mại nhận tiên gửi, giữ tiên, bảo quản

tiên, thực hiện yêu câu rút tiên, chi tiên cho khách hàng của mình là các chủ thêtrong nên kinh tế

Chức năng thủ qui góp phan tạo ra lợi ích cho các chủ thé khác nhau:

— Đối với khách hàng, chức năng thủ qui giúp cho khách hàng ngoài việc đảm

bảo an toàn tài sản của mình thì còn giúp sinh lời được đồng vốn tạm thời thừa

- Đối với ngân hang, có được nguồn vốn dé ngân hàng thực hiện chứcnăng tín dụng và là cơ sở để ngân hàng thực hiện được chức năng trung gianthanh toán.

— Đối với nền kinh tế, chức năng thủ qui khuyến khích tích luỹ trong xã hộiđồng thời tập trung nguồn vốn tạm thời thừa dé phục vụ phát triển kinh tế

1.2 Công tác định giá bat động sản tại ngân hàng thương mai

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm về bat động sản

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai

d Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất vàtất cả các tài sản vật chất găn liền với đất”

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác

là nó không di dời được Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai vànhững tài sản găn liên với đât đai, không tách rời với đât đai, được xác định bởi

- Có giá trị lớn và thời gian sử dụng lâu dài

1.2.2 Điều kiện dé được công nhận là bat động sản thé chấp

Đề được là tài sản thé chấp, các BĐS cần phải thỏa mãn các điều kiện:

— Thuộc quyền sở hữu của bên thé chấp tại thời điểm ký kết giao dịch thế

chấp BĐS

BĐS không có tranh chấp: là các BĐS mà tại thời điểm ký kết giao dịch

đảm bảo, chủ sở hữu BĐS đó không bị người thứ ba khiếu kiện tại Tòa án hoặc

cơ quan Nhà nước có thâm quyên.

— BĐS phải được phép giao dịch và có kha năng ban được: là các BĐSkhông bị cắm lưu hành theo qui định của pháp luật tại thời điểm ký kết giao dịchthé chấp Đối với hoạt động cho vay có thé chấp của các NHTM thì yêu cầu về

tính thanh khoản của tài sản thế chấp là hết sức quan trọng Bởi vậy bên cạnh

những điều kiện về tính chất pháp lý của

— BĐS thì điều kiện về khả năng dễ chuyển nhượng, hay tinh chất thanhkhoản trên thị trường của tài sản thế chấp được các NHTM hết sức quan tâm

1.2.3 Khái niệm về định giá bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản thế chấp chính là việc xác định giá trị bất động sản

thế chấp cụ thể băng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xácđịnh mức cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo chính là bất động sản

1.2.4 Vai trò định giá bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản là cơ sở quan trọng để Ngân hàng đưa ra mức vay

hợp lý, tránh rủi ro cho ngân hàng đồng thời tăng tính cạnh tranh trong hoạt động

của ngân hàng.

1.2.5: Bộ máy, nhân sự thực hiện công tác định giá bất động sản

Đội ngũ bộ máy nhân sự thực hiện công tác định giá bất động sản có vai trò

vô cùng quan trọng:

- Giúp cho các cơ quan quản lý ban ngành của nhà nước, các Công ty, trungtâm bất động sản năm được tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và giá trỊcủa bat động san dé có chính sách quản lý cụ thé đối với từng Công ty, trung tâmbất động sản

- Giúp cho Công ty, trung tâm bất động sản có những giải pháp cải tiếnquan lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm

soát lợi nhuận của Công ty.

- Giúp đưa ra cơ sở để giải quyết, xử lý tranh chấp nay sinh giữa các cổđông của Công ty khi phân chia cô tức, góp vốn, vi phạm hợp đồng

- Giúp đưa ra cơ sở cho các tô chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa raquyết định mua bán, chuyên nhượng trên thị trường bat động san

Yêu cầu chuyên môn của người định giá bất động sản:

Chứng chỉ hành nghề định giá Để có chứng chỉ hành nghề người định giáphải được đảo tạo và có kinh nghiệm.

- Đào tạo: Phải trải qua khoá đào tạo và có những kiến thức cơ bản sau:

+ Người định giá phải có khả năng dễ dàng tính toán trên máy tính

+ Có kiến thức về thống kê dé dự báo về xu hướng kinh tế

+ Có kiến thức địa lý, xã hội

+ Kiến thức về pháp luật liên quan đến BĐS+ Có kiến thức về xây dựng, thiết bị

+ Kiến thức về kinh tế học, lý thuyết đầu tư, tài chính, kế toán+ Kiến thức về thị trường BĐS

- Kinh nghiệm: Phải hoạt động trong lĩnh vực BĐS một số năm

Những người định giá mới được đào tạo muốn trở thành chuyên gia địnhgiá cần bắt đầu sự nghiệp là làm trợ lý định giá cho các chuyên gia định giá có

chứng chỉ hành nghề

- Tiêu chuẩn nghề nghiệp:

(1) Năng lực chuyên môn và tính thận trọng:

- Định giá viên phải thực hiện công việc định giá với đầy đủ năng lựcchuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần

- Doanh nghiệp, tô chức định giá giá có trách nhiệm không ngừng nâng caokiên thức chuyên môn và kinh nghiệm.

- Doanh nghiệp, tổ chức định giá giá có trách nhiệm mua bảo hiểm tráchnhiệm nghề nghiệp

(2) Tư cách nghề nghiệp: doanh nghiệp, t6 chức định giá và định giá viênphải bảo vệ uy tín nghề nghiệp, không được có những hành vi làm giảm uy tínnghề nghiệp định giá Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên có quyềntham gia Hiệp hội doanh nghiệp định giá hoặc Hiệp hội định giá viên.

(3) Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn: doanh nghiệp, tổ chức định giá vàđịnh giá viên phải thực hiện công việc định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩnchuyên môn đã quy định trong hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam và các quyđịnh pháp luật hiện hành.

- Thủ tục xin cấp chứng chỉ hành nghề: Theo quy định trong nghị định số153/2007/ND - CP ngày 15-10-2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng

dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS.

10

1.2.6 Quy trình định giá bất động sản tại NHTM

Các bước trong một quy trình định giá được thể hiện ở sơ đồ do tác giả tổng

hợp lại như sau:

Xác định vẫn đề đỉnh giá

Lên kế hoạch định giá

Thu nhâp và phân tích số liêu

Hoàn thành báo cáo định giá

Sơ đồ 1: Quy trình định giá

1.2.7 Các phương pháp định giá bat động sản

a Phương pháp so sánh trực tiếp

* Cơ sở lý luận của phương pháp: Phương pháp so sánh là phương pháp

định giá băng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đãđược bán trên thị trường Day là một phương pháp được sử dụng rộng rãi, phdbiến trong các hoạt động định giá, bởi nó được thực hiện khá đơn giản, không đòihỏi nhiều các yêu cầu kỹ thuật và kết quả của nó thé hiện giá trị thị trường BĐS

* Các bước tiễn hành phương pháp so sánh:

Bước 1: Xác định bat động sản mục tiêu

Bước 2: Thu nhập tìm kiếm các thông tin về các bất động sản đã được bántrong khoảng thời gian gần nhất với các điều kiện tương đồng

11

Bước 3: Kiếm tra các thông tin về các bất động sản so sánh thu nhập được

dé xác định lựa chọn nhóm bat động sản so sánh phù hợp nhất

Bước 4: Phân tích giá bán và điêu kiện của bât động sản so sánh đê tìm racác cơ sở điều chỉnh

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS thế chấp

Quá trình ước tính giá trị BĐs thé chấp theo phương pháp sp sánh có théđược biểu diễn theo sơ đồ sau:

Giá bán của pn ae Giá trị BĐS

BĐS so sánh (+ ) grat thé chapkhác biệt

* Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp:

Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng trong thâm định giá bất động

sản có những ưu và nhược điêm như sau:

+ Ưu điểm: Đây là phương pháp định giá đơn giản và được áp dụng nhiều

trong thực tế Phương pháp này ít gây khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có côngthức hay mô hình có định mà chỉ dựa vào mức giá các thửa đất trống tương tựtrước đó dé so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá Ngoài ra, đây cũng là

cơ sở đề thực hiện các phương pháp thâm định giá khác

+ Nhược điểm: Phương pháp này chỉ áp dụng với trường hợp phải có nhữnggiao dịch tương tự trước đó ở trong cùng khu vực thì mới có thé áp dụng dé so

sánh được.

b Phương pháp chỉ phí:

* Cơ sở lý luận của phương pháp: Là phương pháp chi phí có thé được sử

dụng để ước tính giá trị của các bất động sản đã được xây dựng/sửa chữa/cải

thiện Phương pháp này bao gồm các ước tính riêng biệt về giá trị của (các) bấtđộng sản, có tính đến khấu hao Các ước tính được cộng lại với nhau để tính giá

tri của toàn bộ tài sản được cải thiện.

* Theo phương pháp này giá trị của bất động sản được tính bằng:

Giá trị BĐS = Giá trị đất + Các chỉ phí đầu tư xây dựng nên các côngtrình BĐS — Các yếu tô giảm giá

12

Phương pháp chi phí được sử dụng trong trường hợp BĐS mang tính

chuyên biệt, không có khả năng so sánh trên thị trường.

* Ưu, nhược điểm của phương pháp chỉ phí:

+ Ưu diém: áp dụng đôi với những tài sản không có cơ sở dé so sánh trên

thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.

+ Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bang với giá trị; giá trị thịtrường toàn bộ không han là giá trị của từng bộ phận cộng lại Khấu hao mangtính chủ quan Thâm định viên về giá phải có kinh nghiệm

c Phương pháp thu nhập:

* Cơ sở lý luận của phương pháp: Định giá bất động sản thông qua phươngpháp thu nhập dựa trên mối quan hệ giữa “tỷ lệ hoàn vốn” mà nhà đầu tư yêu cầu

và “thu nhập ròng” mà một tài sản tạo ra Nó được sử dụng dé ước tính giá trị của

các tài sản tạo thu nhập như khu chung cư, tòa nhà văn phòng vả trung tâm mua

sam Việc đánh giá bang cách sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập có thé khá

đơn giản khi tài san chủ thé có thé được dự kiến sẽ tạo ra thu nhập trong tương

lai và khi chi phí của nó có thé dự đoán và ôn định

* Theo phương pháp này giá trị của bất động sản được tính bằng:

Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa

* Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm — Chi phi phát sinh hàng năm

* Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổnggiá tri tài san (dựa vào giá tri tài sản tương tự giao dịch trên thị trường).

* Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập:

+ Ưu điểm: Dễ sử dụng, đơn giản,

+ Nhược điêm: Do phụ thuộc vào ý muôn chủ quan của từng cá nhân nên

việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp

d Phương pháp thặng dư:

* Cơ sở lý luận của phương pháp: Là phương pháp thâm định giá xác địnhgiá trị của BĐS có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lay giá trị ước tính củaphát triển giả định tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dựkiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) dé tạo ra sự phát triển đó

13

* Công thức tổng quát:

V= DT-CP

V: Giá trị tài sản thâm định giáDT: Tổng doanh thu phát triểnCP: Tổng chi phí phát triển

* Uu- nhược điểm của phương pháp thang dư:

+ Ưu điểm:

- Là phương pháp định giá phù hợp với các BĐS có tiềm năng phát triển,

các dự án đâu tư;

- Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dit liệu về thị trường nên

dễ thuyết phục khách hàng, thích hợp dé đưa ra mức giá dau giá

- Phương pháp định giá này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đâu tư, vì vậy có giá trỊ trong việc tư vân đâu tư

+ Nhược điêm:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhat va tot nhat.

- Mọi ước tính về chi phí va giá bán có thé bị thay đôi tuỳ theo các điềukiện của thị trường.

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong ước tính

các chi phí và giá bán.

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy,

đã giả định tất cả các đòng tiền xảy ra ờ cùng một thời điểm, mà giả định này làkhông hiện thực.

e Phương pháp chiết trừ:

* Cơ sở lý luận của phương pháp: Là phương pháp thâm định xác định giátrị quyền sử dụng đất của thuở đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừphần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tông giá trị bất động sản (bao gồm giá

trị quyền sử dụng đất và giá trị gắn liền với đất)

* Uu- nhược điểm của phương pháp chiết trừ:

14

+ Ưu điểm: Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng dé xác định giá trị

quyền sử dụng đất của thửa đất trống, trong trường hợp không có đủ thông tingiao dịch trên thị trường.

+ Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và

có những chi phí không tạo ra giá trị Người thẩm định phải có kiến thức nhấtđịnh về xây dựng, giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm dé có thé áp dụngđược phương pháp này.

1.3 Căn cứ pháp lý về hoạt động định giá bat động san

Thứ nhất, đất đai là một loại bất động sản, do vậy định giá đất cũng phảithực hiện theo những quy định về định giá bất động sản nói chung Song đất đai

là một tài sản đặc biệt khác với các bất động sản khác, đòi hỏi khi định giá, thâmđịnh giá đất phải tuân theo những quy định đặc thù

Những quy định cơ bản về quản lý, sử dụng đất chi phối đến hoạt động địnhgiá đất, thâm định giá đất:

Thứ nhất, Đất đai thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Dat đai là loại tài sản đặc biệt, có giá trị đặc biệt, do vậy, các quôc gia đêuđặt ra các quy phạm pháp luật dé điều chỉnh các quan hệ về đất đai

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Là chủ sở hữu, Nhà nước có đây đủ các quyên năng của chủ sở hữu, trong

đó có quyền năng quan trọng nhất của chủ sở hữu — quyền định đoạt

Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

+) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt

quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

+) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng dat;

+) Quyết định giao dat, cho thuê dat, thu hồi dat, cho phép chuyên mục dich

sử dụng đất;

+) Định giá đất.

Với tư cách tô chức quyền lực công, đồng thời là chủ sở hữu đối với đất dai,Nhà nước thực hiện quyên điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chínhsách tài chính về đât đai như sau:

- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

15

- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất;

- Điều tiết phan giá tri tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử

dụng đất mang lại

Đề đất được sử dụng có hiệu quả, thông qua pháp luật, Nhà nước quy địnhquyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân Người sử dụng đất có quyền chuyềnđối, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyên sử dụng đất;

quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất

Những quy định trên chi phối đến hoạt động định giá đất, thâm định giá đất.Thứ hai, Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai

Với tư cách tổ chức quyền lực công, Nhà nước thực hiện chức năng quản lýnhà nước đối với đất đai Mặt khác, với tư cách chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủcác quyền năng của chủ sở hữu Với cả hai tư cách trên, các tổ chức, cá nhân khi

quản lý, sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, từ đó,

các nguôn thu từ đât vào ngân sách nhà nước bao gôm:

+) Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,chuyên mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụngđất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thứcthuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

+) Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;

+) Thuế sử dụng đất;

+) Thuế thu nhập từ chuyên quyền sử dụng đất;

+) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

+) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng

đất đai;

+) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

Thứ ba, Giao đất, cho thuê dat, chuyền mục đích sử dụng dat, thu hồi đất

- Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác

- Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụngcho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất

16

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định;

+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm

về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trông thuỷ sản, làm muôi;

+ Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đât đê sử dụng vào mục đích sản xuât nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trông thuỷ sản, làm muôi hoặc sản xuât kêt hợp với nhiệm vụ quôc phòng, an ninh;

+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự

án của Nhà nước;

+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợptác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuấtnông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dung; đất xây dựng trụ sở

cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật Dat đai;đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xâydựng các công trình văn hoá, y té, giáo duc và dao tạo, thé dục thé thao phuc vulợi ich công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinhdoanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất

phi nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật Dat đai

- Giao đất có thu tiền sử dụng đấtNhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất 6;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để

bán hoặc cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết

cau hạ tang dé chuyên nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn với kết cấu

hạ tầng;

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bang xaydung co so san xuat, kinh doanh;

17

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dung dat dé xây dựng công trình

công cộng có mục đích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế được giao dat dé sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trông thủy sản, làm muôi;

+ Người Việt Nam định cu ở nước ngoài được giao dat dé thực hiện các dự

án đầu tư

- Cho thuê đấtNhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp

sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất dé sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrông thuỷ sản, làm muôi;

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông

nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn

sử dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật Đất đai;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, trừdiện tích đất do nhận chuyền quyền sử dụng đất;

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinhdoanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có

mục đích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tô chức, cá nhânnước ngoài thuê dat dé thực hiện dự án dau tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinhdoanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu

hạ tầng dé chuyén nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng san, san xuất vật liệuxây dựng, làm đồ gốm;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sởlàm việc.

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong

các trường hợp sau đây:

18

+) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê

đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷsản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựngcông trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để

chuyền nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng,làm đồ gốm; xây dựng nhà ở dé bán hoặc cho thuê;

+) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở

làm việc.

- Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

+ Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sửdụng đối với trường hợp chuyền đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi

nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử

dụng đất;

+ Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyên mục đích sử dụngtrừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyên mục đích sử dụngtính theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích

sử dụng đất đối với trường hợp chuyền dat trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu

năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông

nghiệp có thu tiền sử dụng đất;

+Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụngtrừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối vớitrường hợp chuyền đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

+ Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với

trường hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất;

+ Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền

sử dụng đất theo quy định của Chính phủ

- Bồi thường, tái định cư cho người có dat bị thu hồi

+ Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bi thu hồi dat cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai thì người bị thuhoi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6,7,8,9, 10, 11 và 12 Điều 38 và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 Điều 43 của Luật

Dat dai

19

+ Người bị thu hồi loại dat nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới

có cùng mục dich sử dụng, nếu không có đất dé bồi thường thì được bồi thườngbằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phó trực thuộc trung ương lập và thực hiệncác dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở chongười bị thu hồi đất ở mà phải di chuyên chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạchchung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằnghoặc tôt hơn nơi ở cũ.

Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồithường băng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhànước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn,trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thườngthì người bị thu hồi dat được bồi thường băng tiền đối với phần chênh lệch đó

+ Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà

không có đất dé bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bôithường bang tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ dé ồn định đờisông, đảo tạo chuyên đôi ngành nghê, bô trí việc làm mới.

+ Trường hợp người sử dung đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất

mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì

phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường,

hỗ trợ.

Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi

và việc hỗ trợ dé thực hiện thu hồi dat

Thứ hai, Theo điều 8 Thông tư số 20/2020/TT-BTC của Bộ tài chínhcho rằng:

1 Việc định giá tài sản phải dựa trên ít nhất một trong các căn cứ định giátài sản quy định tại Điều 15 Nghị định số 30/2018/NĐ-CP

Đối với căn cứ định giá tài sản quy định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định số30/2018/NĐ-CP, trường hợp có từ 02 căn cứ trở lên, Hội đồng định giá tùy theotính chất, đặc điểm tài sản cần định giá và tình hình thông tin thu thập được liênquan đến tài san dé xác định thứ tự ưu tiên của các căn cứ định giá tài sản

2 Căn cứ định giá tài sản quy định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định số

30/2018/NĐ-CP được xác định như sau:

20

a) Giá thị trường của tài sản là giá giao dịch phổ biến trên thị trường củaloại tài sản cần định giá hoặc tài sản tương tự với tài sản cần định giá tại thờiđiểm định giá và địa điểm định giá được yêu cầu định giá.

Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiễnhành hợp pháp và công khai trên thị trường Một tài sản được coi là có giao dịchphổ biến khi có ít nhất 03 tài sản tương tự có giao dịch mua, bán trên thị trường.Mức giá giao dịch phố biến được thu thập là giá mua, bán thực tế của giao dịch

thành công; giá niêm yết của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa,dịch vụ; giá chào bán, giá chào mua; giá kê khai; giá trúng thầu; giá ghi trên hóađơn, hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ

b) Giá do các cơ quan nhà nước có thầm quyên quy định, quyết định là mứcgiá do cơ quan nhà nước có thâm quyền quy định hoặc quyết định đang có hiệulực áp dụng tại thời điểm được yêu cầu định giá Trường hợp cơ quan nhà nước

có thâm quyền quy định giá tối da, giá tối thiêu, khung giá thì áp dụng mức giá

cụ thể do cơ quan hoặc đơn vi sản xuất kinh doanh quy định tại thời điểm được

yêu câu định giá;

c) Giá do doanh nghiệp thấm định giá cung cấp là giá được xác định theokết quả thâm định giá tại Chứng thư thâm định giá và Báo cáo kết quả thâmđịnh giá của doanh nghiệp thâm định giá còn hiệu lực đối với tài sản được thâmđịnh giá;

d) Giá trong tài liệu, hồ sơ hợp pháp về loại tài sản đó do các cơ quan có

thầm quyền hoặc cơ quan yêu cầu định giá cung cấp;

đ) Các căn cứ khác về giá hoặc giá trị của tài sản cần định giá là nhữngthông tin, tài liệu giúp xác định giá của tài sản cần định giá, như mức độ sử dụngtốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, hiệu quả nhất của tài sản; quan hệcung cầu về tài sản; ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản của các cơ quan nhà

nước có thâm quyền hoặc các tổ chức, cá nhân có kiến thức, hiểu biết về tài sản;

lời khai và hồ sơ tài liệu của các bên liên quan đến tài sản; giá của tài sản tương

tự với tài sản cần định giá trong vụ án khác và đã được Hội đồng định giá thựchiện định giá trước đó; giá của tài sản tương tự với tài sản cần định giá thu thậpđược trên các trang thông tin điện tử chính thức của các cơ quan, tổ chức trongkhu vực và trên thé giới khi Hội đồng định giá tiến hành mở rộng thu thập giá tạikhu vực và thế giới

21

1 Việc định giá tài sản phải dựa trên ít nhất một trong các căn cứ định giátài sản quy định tại Điều 15 Nghị định số 30/2018/NĐ-CP.

Đối với căn cứ định giá tài sản quy định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định số30/2018/NĐ-CP, trường hợp có từ 02 căn cứ trở lên, Hội đồng định giá tùy theotính chất, đặc điểm tài sản cần định giá và tình hình thông tin thu thập được liênquan dén tài sản đê xác định thứ tự ưu tiên của các căn cứ định giá tài sản.

2 Căn cứ định giá tài sản quy định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định số

30/2018/NĐ-CP được xác định như sau:

a) Giá thị trường của tài sản là giá giao dịch phổ biến trên thị trường của

loại tài sản cần định giá hoặc tài sản tương tự với tài sản cần định giá tại thờiđiểm định giá và địa điểm định giá được yêu cầu định giá

Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiễnhành hợp pháp và công khai trên thị trường Một tai sản được coi là có giao dịchphô biến khi có ít nhất 03 tài sản tương tự có giao dịch mua, bán trên thị trường.Mức giá giao dịch phố biến được thu thập là giá mua, bán thực tế của giao dichthành công; giá niêm yết của tô chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa,dịch vụ; giá chào bán, giá chào mua; giá kê khai; giá trúng thầu; giá ghi trên hóa

đơn, hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ

b) Giá do các cơ quan nhà nước có thầm quyền quy định, quyết định là mức

giá do cơ quan nhà nước có thâm quyền quy định hoặc quyết định đang có hiệulực áp dụng tại thời điểm được yêu cầu định giá Trường hợp cơ quan nhà nước

có thâm quyền quy định giá tối đa, giá tối thiêu, khung giá thì áp dung mức giá

cụ thể do cơ quan hoặc đơn vi san xuất kinh doanh quy định tại thời điểm được

yêu câu định giá;

c) Giá do doanh nghiệp thâm định giá cung cấp là giá được xác định theo

kết quả thâm định giá tại Chứng thư thâm định giá và Báo cáo kết quả thâmđịnh giá của doanh nghiệp thâm định giá còn hiệu lực đối với tài sản được thâmđịnh giá;

d) Giá trong tài liệu, hô sơ hợp pháp về loại tài sản đó do các cơ quan có thâm quyên hoặc cơ quan yêu câu định giá cung câp;

d) Các căn cứ khác vê giá hoặc giá tri của tài sản cân định giá là những

thông tin, tài liệu giúp xác định giá của tài sản cân định giá, như mức độ sử dụng

tot nhât có khả năng mang lại giá tri cao nhật, hiệu quả nhât của tài sản; quan hệ

22

cung cầu về tài sản; ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản của các cơ quan nhànước có thâm quyên hoặc các tổ chức, cá nhân có kiến thức, hiểu biết về tài sản;lời khai và hồ sơ tài liệu của các bên liên quan đến tài sản; giá của tài sản tương

tự với tài sản cần định giá trong vụ án khác và đã được Hội đồng định giá thựchiện định giá trước đó; giá của tài sản tương tự với tài sản cần định giá thu thậpđược trên các trang thông tin điện tử chính thức của các cơ quan, tô chức trong

khu vực và trên thế giới khi Hội đồng định giá tiến hành mở rộng thu thập giá tạikhu vực và thế giới

Thứ ba, theo điều 15 Nghị định số 30/2018/NĐ-CP quy định về căn cứ

định giá bất động sản cho rằng:

1 Việc định giá tài sản không phải là hàng cắm phải dựa trên ít nhất mộttrong các căn cứ sau:

a) Giá thị trường của tài sản;

b) Giá do các cơ quan nhà nước có thâm quyền quy định, quyết định;

c) Giá do doanh nghiệp thâm định giá cung cấp;

d) Giá trong tài liệu, hồ sơ kèm theo tài sản cần định giá (nếu có);

đ) Các căn cứ khác về giá hoặc giá trị của tài sản cần định giá

2 Việc định giá tài sản là hàng cắm phải dựa trên ít nhất một trong các căn

cứ theo thứ tự ưu tiên sau:

a) Giá mua bán thu thập được trên thị trường không chính thức tại thời điểm

va tai nơi tai san là hàng cam được yéu cau dinh gia hoac tai dia phuong khac;

b) Giá ghi trên hop đồng hoặc hóa đơn mua bán hoặc tờ khai nhập khẩuhàng cắm (nếu có);

c) Giá do doanh nghiệp thâm định giá cung cấp;

d) Giá thị trường trong khu vực hoặc thế giới của hàng cam do cơ quan, tôchức có thẩm quyền thông báo hoặc cung cấp thông tin;

đ) Giá niêm yết, giá ghi trên hợp đồng hoặc hóa đơn mua bán hoặc tờ khai

nhập khẩu của tài sản tương tự được phép kinh doanh, lưu hành, sử dụng tại Việt

Nam;

e) Giá thị trường trong khu vực và thế giới của tài sản tương tự được phép

kinh doanh, lưu hành, sử dụng tại các thi trường này;

23

ø) Các căn cứ khác giúp xác định giá trị của tài sản cần định giá do cơ quan

có thâm quyền tiến hành tố tụng hình sự cung cấp và chịu trách nhiệm về tínhchính xác, tin cậy của các căn cứ này.

3 Các mức giá từ các nguồn thông tin quy định tại khoản 1 và khoản 2Điều này được xác định tại thời điểm và tại nơi tài sản được yêu cầu định giá.Trường hợp thu thập nguồn thông tin về mức giá tài sản tại thời điểm khác hoặc

ở địa phương khác thì mức giá đó cần được điều chỉnh phù hợp về thời điểm và

nơi tài sản được yêu cầu định giá

Thứ tư, thông tư liên quan đến định giá bất động sản được thể hiện qua cácthông tư như sau:

- Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướngdẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 08 năm 2013

của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá vềdinhgia;

- Thông tu số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việcban hành tiêu chuẩn thâm định giá số 01, 02, 03 và 04;

- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc

ban hành tiêu chuẩn thâm định giá số 05, 06,07;

- Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về việcban hành tiêu chuẩn thâm định giá số 08, 09,10;

- Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài chính về việcban hành tiêu chuẩn thâm định giá số l I;

- Thông tư số 122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017 của Bộ Tài chính về việcban hành tiêu chuẩn thâm định giá số 12

Các văn bản pháp lý về đất:

- Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính về việc

hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của

Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Các văn bản pháp lý về xây dựng:

- Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ xây dựng hướngdẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng

24

- Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng; Quyđịnh về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạtđộng đầu tư xây dựng.

- Thông tư 12/2012/TT-BXD ngày 28/12/2012 của Bộ Xây dựng; Ban hànhQuy chuẩn kỹ thuật quốc gia; Nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dândụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật

1.4: Những đặc trưng cơ bản của định giá bat động san

- Những đặc trưng cơ bản của định giá bất động sản

+ Định giá là công việc ước tính giá của BĐS: Ước tính về giá trị các quyền

sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ.Ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại chochủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

+ Định giá BĐS là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn cao, phương pháp định giá dựa trên các cơ sở khoa học.

+ Giá trị của BĐS được tính bằng tiền (đồng tiền trong nước và đồng tiềnquốc tế)

+ Giá trị của BĐS được xác định tại một thời điểm cụ thể+ Giá trị của BĐS được xác định cho một mục đích nhất định+ Gia tri của BĐS được xác định dựa vào chu kỳ san phẩm BĐS ở trong

nước và ngoai nước Ngoài ra, giá tri của BDS còn được xác định dựa vào giá tri

đầu tư vào BĐS ở thị trường trong và ngoài nước

+ Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp khi định giá (tiêu chí kỹ thuật,

tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng bất động sản, tiêu chuẩn kỹ thuật của BĐS)

liên quan nhiều đến thị trường đặc biệt là chu kỳ sản phẩm

- Những nguyên tắc định giá bất động sản

+ Các nguyên tắc dựa trên quan điểm của chủ sở hữu về tính hữu ích củabất động sản được định giá (nguyên tắc dựa trên tính có ích, tính có thể thay thế

và chi phí cơ hội)

+ Nguyên tắc căn cứ vào các tính chất vận hành của đối tượng bất động sảnđược định giá (nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc thu nhậpcòn lại, nguyên tắc phù hợp thị trường)

25

+ Nguyên tắc do ảnh hưởng của môi trường bất động sản, thị trường bấtđộng sản (nguyên tắc cung và cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằngnguyên tắc cạnh tranh và nguyên tắc phụ thuộc các yêu tố bên ngoài).

+ Nguyên tắc của việc sử dụng hiệu quả bất động sản được định giá

- Mối quan hệ giữa định giá bat động sản và thị trường bat động sản

Định giá bất động sản liên quan đến các quan hệ giao dịch trên thị trường

bất động sản như mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và đền bù mối quan hệ

đó được thê hiện thông qua:

+ Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được

giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi ro tạo điều kiện cho việc giao dịch, thỏa thuận mua bán bat

động san dié ra thuan loi.

+ Định giá bat động san giúp cho các ngân hang, các tô chức tin dụng cócăn cứ đề thực hiện cho vay bằng thế chấp tài sản là các bất động sản

+ Định giá bất động sản giúp các doanh nghiệp định giá được tài sản củadoanh nghiệp, qua đó định giá được doanh nghiệp dé doanh nghiệp có thé tiếnhành mua, bán , sáp nhập, cô phần hóa, chuyền đổi doanh nghiệp trên thị trường

+ Dinh giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ dé thu thuế BĐS, lệphí dịch vụ và tiền thu từ bán các BĐS của Nhà nước dam bảo công bang, hợp lý

1.5 Nguyên tắc định giá BĐS thế chấp

Theo thông tư số: 158/2014/TT-BTC trong đó tiêu chuẩn định giá 04 có đề

cập dé định giá BĐS thé chấp chung ta cần áp dụng những nguyên tắc định giá

như sau:

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Nội dung: “sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức

hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kĩ thuật, về tài chính trongnhững hoàn cảnh kinh tế xã hội phù hợp va đem lại giá tri cao nhất cho tài sản.Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụngtôt nhât và có hiệu quả nhât của tài sản đó”

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa

hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về vật chất hoặc tương tự với

26

bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng Một tài

sản được sử dụng tôi ưu là nên tảng cho việc xác định giá tri thị trường của nó.

Đôi với bât động sản, định giá viên cân xem xét cả việc sử dụng cao nhât và tôt nhât của đât xem như đât trông và sử dụng cao nhât và tôt nhât của các côngtrình trên đất

Nguyên tắc thay thểNội dung: “trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thé thay thé lẫn nhau

trong quá trình sử dụng thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác

động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác”

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chả bán ở mức giá thấpnhất khi tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá tri tài sản có xuhướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thé cần thiết tương đươngvới điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Mộtngười mua thận trọng sẽ không trả giá cao hon chi phí mua tài sản thay thé trongcùng một thị trường vào một thời điểm”

Với nguyên tắc này trong định giá bất động sản người mua sẽ không baogiờ sẵn sàng chịu bỏ ra chi phí cao hơn dé mua một bat động sản mà trong khi đó

có một bat động sản khác tương tự, phù hợp với nhu cầu mà có chi phí thấp hơn

bất động sản ban đầu, trừ khi do điều kiện thời gian, sự thuận lợi và rủi ro.

Nguyên tắc dự báo

Nội dung: “những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng nhưcác chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản và thị trường bất động sảntrong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản Vì vậy, trong định giábat động san cần dự báo trước được biến động của các yếu t6 này dé ước tính giátrị bat động sản được chính xác.”

Nguyên tặc cung- câu

Nội dung: “ giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và

cầu với tài sản đó trên thị trường Dong thời, giá trị của tài san đó cũng tác độngđến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đồi 1.000.000.000 lệ thuận vớicầu và tỉ lệ nghịch với cung về tài sản Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm

kinh tế- xã hội khác biệt với những thuộc tính của tài sản cũng được phản ánh

trong cung- câu và giá tri tài san.”

27

Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại

của các lực lượng cung và cau trên thị trường bat động san và thời điểm định giá.Cung bat động sản là tài sản có tính lâu dai, thời gian xây dựng cũng khá lâu nênkhi nhu cầu bất động sản tại thị trường tăng thì cung bất động sản khó có thể đáp

ứng kịp nhu cầu tại thời điểm đó Do đó, trong định giá bất động sản cần chú ýphân tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu

tư kinh doanh bất động sản, chủ trương, chính sách của nhà nước đối với thịtrường bất động sản.”

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Nội dung: “giá tri của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khảnăng sinh lợi trong tương lai Gia tri của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dựkiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thé dựtính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị củatài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ

quyên sử dụng tài sản của người mua.”

Giá trị thị trường của bất động sản được đo lường bang kha nang tao ra thu nhập, lợi ich mong đợi trong tương lai của bat động sản, đặc biệt là đối với bất

động sản đầu tư Vì vậy, trong thâm định giá cần dự đoán xét khả năng sinh lợicủa bat động sản

Nguyên tắc đóng góp:

Nội dung: “mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập

từ toàn bộ tài sản có tác động đến tong giá trị của tài sản đó Giá trị của một tácnhân sản xuất hay một bộ phận cau thành tài sản phụ thuộc vào sự văng mặt của

các tác nhân đó làm giảm di bao nhiêu giá tri của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá tri mà nó đóng góp và giá tri toàn bộ là bao nhiêu Khi xem xét giá tri

của tài sản bộ phận, định giá viên cần phải xem xét trong mối quan hệ với tài sảntong thé Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi vaviệc dau tư bồ sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tài sản tốtnhất và có hiệu quả nhất.”

Mỗi bộ phận của bất động sản luôn đóng góp và tổng giá trị bất động sảncần thâm định Sau đó, định giáo viên cần vận dụng nguyên tắc này khi tiến hànhđiều chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh dé ước tính giá trị của bat động

sản định giá.

28

Nguyên tắc phù hợp

Nội dung: “bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó và các bấtđộng sản lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng caonhất; do đó phải phân tích xem liệu bất động sản có phù hợp với môi trường, vớicác bất động sản bên cạnh, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xácđịnh mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.”

Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển

Nội dung: “khi các yêu tô câu thành của tài sản đạt được sự cân băng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tôi đa hai mức hữu dụng cao nhât Do đó, đê ước

tính mức sử dụng tôt nhât và có hiệu quả nhât của tài sản, cân phải phân tích vê

sự cân băng của các yêu tô câu thành của tài sản cân định giá.”

Giá bán của một vi trí dat không nhất thiệt chỉ ra rang miên dat ở vi trí cận cũng phải có một giá trị như vậy Người định giá cân phải cân nhắc đên sự cân bang trong việc sử dung dat va sự phát triên băng sự hiéu biệt các chính sáchhoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả

1.6 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác định giá bất động sản thế chấp tạiNHTM

1.6.1 Các yếu tô chủ quan:

— VỊ trí BĐS: Do BĐS không di động được, nên vi trí BĐS ở dau, môi

trường xung quanh thé nào, vi trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thé ding

làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng dé ở, là những yếu tố tác động không hề nhỏđến giá trị của BĐS được đánh giá cao hay thấp

— Hình dáng BĐS và yếu tố văn hoá: Về mặt giá tri sử dung, rõ ràng mộtmảnh đất vuông vắn, chiều rộng không quá rộng, chiều dài hông quá dài và có

hình dang cân đối là một lựa chọn ưa thích của nhiều người Những điều đó, thé

hiện đặc điểm văn hoá, thị hiểu của mỗi cá nhân đối với BĐS Môt khi họ yêuthích và vừa lòng với hình dáng, diện tích của BĐS đó thì học sẽ định giá BĐScao hơn và ngược lại Do đó, hình dang BĐS và yếu tố văn hoá cũng là một trongcác yếu tô ảnh hưởng đến giá trị BĐS

— Cung - cầu về BĐS: Diễn biến cung cầu trên thị trường BĐS trong từng

giai đoạn nhất định có thé day giá BĐS lên cao hoặc ngược lại Yếu tổ này mangtính thị trường nên có thé làm tăng hoặc giám giá BĐS một cách bat ngờ lên caohoặc thấp hơn nhiều so với giá trị thực của BĐS đó

29

— Chính sách của Nhà nước: Chính sách của Nhà nước như quy hoạch, lộ

giới, giải toa, phóng đường, v.v có thé làm ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS, làmcho BĐS biến động không ngờ, có trường hợp theo quy định BĐS đó không thé

giao dịch được trên thị trường như nhà, đất trong khu vực quy hoạch không cho

mua bán.

1.6.2 Các yếu tô khách quan:

— Nguồn nhân lực thực hiện thâm định giá: Định giá xét cho cùng là mộthoạt động được thực hiện bởi con người Do đó sẽ bi ảnh hưởng bởi yếu tố nguồnnhân lực thực hiện Các đặc điểm của yếu tố này, ví dụ như: sé lượng đội ngũnhân viên định giá, trình độ năng lực của nhân viên thấm định, đạo đức nghềnghiệp, kinh nghiệm sẽ ảnh hưởng đến việc sử dụng phương pháp định giánào, cách thức lay và lựa chọn các thông tin về tài sản, cách đánh giá, so sánhgiữa các tài sản tương tự và tài sản định giá và ý kiến chủ quan của nhân viên

định giá khi định giá tài sản.

— Nguồn thông tin, cơ sở đữ liệu phục vụ thực hiện định giá: Bản chất củađịnh giá là việc thu thập thông tin các tài sản tương tự hoặc thông tin có liênnquan đến tài sản thâm định dé có thé đưa ra những đánh giá về giá trị của tài sản

đó Do đó, nguồn thông tin phục vụ công tác định giá có ý nghĩa tác động đếnhoạt động định giá Trong phạm vi ngân hàng, các yếu tố về nguồn thông tinphục vụ cho định giá bao gồm: nguồn thông tin của các tài sản đã được thâmđịnh giá được lưu trữ tại ngân hàng có đầy đủ, cách thức lưu trữ thông tin, hệ

thống cơ sở dữ liêu lưu trữ để sử dụng sau này, việc truy nhập nguồn dữ liệuthông tin dễ dàng và chính xác Các yếu tố này tạo điều kiện thuận lợi cho các

nhân viên thâm định.

— Kỹ thuật định giá sử dụng tại ngân hàng: Mỗi phương pháp định giá đều

có những ưu nhược điểm riêng, phù hợp với những tính chất riêng biệt của từng

loại tài sản thâm định khác nhau Không thê sử dụng một phương pháp thâm định

giá riêng biệt nào cho tất cả các loại tài sản Ngoài ra khi sử dụng những phương

pháp định giá khác nhau, sẽ cho ra những kết quả khác nhau Do đó việc sử dụngphương pháp thâm định thích hợp có ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả

hiện các bước ra sao đều ảnh hưởng đến kết quả và tính chính xác của hoạt động

định giá tại mỗi ngân hàng.

— Chính sách, quy định của ngân hàng: Đây là một yếu tố ảnh hưởng khánhiều đến định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho hoạt động tín dụng, Ngânhàng có các chính sách, quy định và yêu cầu riêng về việc định giá mỗi loại tàisản, ví dụ như: tỷ lệ khấu hao tài sản, chính sách nhận tài sản dam bảo,

1.7 Kinh nghiệm định giá bat động sản tại một số ngân hàng tại Việt Nam

— Mỗi ngân hàng có một phương pháp định giá tài sản khác nhau nên rấtkhó khăn để so sánh, xác định chính xác tổng tài sản ngân hàng thực tế, chỉ căn

cứ các số liệu được hạch toán trên bảng cân đối kế toán của từng ngân hang déđánh giá Cách thức xác định giá trị tài sản thế chấp khác nhau và tỷ lệ cho vaytrên tài sản thế chấp cũng khác nhau: có ngân hàng áp dụng tối da 85% giá trị tài

sản, nhưng cũng có ngân hang chi cho vay tôi đa 70% giá trị thị trường (trừkhung giá nhà nước quy định cho các tỉnh / thành phố / địa phương) hoặc nhưkhông vượt quá 2 lần giá của từng loại đất, vị trí đất trong khung giá đất nhànước do UBND tỉnh/thành phố quy định đã tỏ ra bất cập, chồng chéo khôngthống nhất việc định giá cùng một tài sản nhà, đất ở mỗi ngân hàng cho ra mộtkết quả khác nhau

— Trên cơ sở kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp tại một số ngân

hàng tại Việt Nam được rút ra một số bài học như sau: Thứ nhất, về phương pháp

áp dụng: Phương pháp so sánh và chi phí vẫn là phổ biến có sự kết hợp với các

phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương pháp luận và phươngpháp thang dư Thi hai, về quy trình định giá: quy trình được thực hiện tươngđối chậm trễ theo các bước và nội dung được ghi rõ trong từng bước Thứ ba, về

công tác tô chức định giá bất động sản: định giá được coi là một người hoàn toàn

độc lập, có thé hoạt động với tư cách là tô chức nhà nước hoặc cá nhân Các ngân

hàng có thé thực hiện công tác định giá độc lập hoặc có thé phối hợp với các tô

chức, hiệp hội định giá chuyên nghiệp, thậm chí là các công ty định giá tư nhân

có uy tín.

— Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp sử dụng các chứng từ giaodịch thị trường của các BĐS có đặc điểm tương tự với BĐS cần thầm định dé xácđịnh giá thị trường của BĐS này Khi tiễn hành thâm định giá theo phương pháp

so sánh trực tiếp phải tìm kiếm các thông tin BĐS - ít nhất 02 BDS- đã được giao

dịch trên thị trường có thời điểm gần với thời điểm thâm định giá (trong vòng 3

31