Khái quát môi giới bất động sản theo pháp luật hiện hành và phản ánh thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần tài nguyên và môi trường việt hòa

Chuyên đề thực tập ngành Luật MỤC LỤC MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1.Khái niệm 1.1.2.Phân loại bất động sản 1.1.3.Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh 1.2.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN: 1.2.1.Khái niệm môi giới bất động sản 1.2.2.Nguyên tắc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 10 1.2.3.Điều kiện để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 11 1.2.4.Chứng hành nghề môi giới bất động sản 12 1.2.5.Những nội dung thuộc môi giới bất động sản 13 1.2.6.Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản 14 1.2.7.Quyền, nghĩa vụ doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 15 1.2.8.Vai trị mơi giới bất động sản thị trường bất động sản 17 1.3.NHỮNG VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN .18 1.3.1.Chủ thể hợp đồng môi giới bất động sản 18 1.3.2.Hình thức hợp đồng môi giới bất động sản Phan Thị Thanh Vân - 11124554 Chuyên đề thực tập ngành Luật 20 1.3.3.Nội dung hợp đồng môi giới bất động sản 21 1.3.4.Thời điểm có hiệu lực hợp đồng 23 1.3.5.Sửa đổi, chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng 23 Chương 2: HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TÀI NGUYÊN VÀ MƠI TRƯỜNG VIỆT HỊA 27 2.1.KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TÀI NGUYÊN VÀ MƠI TRƯỜNG VIỆT HỊA .27 2.1.1.Tư cách pháp lý công ty 27 2.1.2.Tổ chức máy quản lý lao động 30 2.1.3.Tình hình hoạt động cơng ty năm gần 33 2.2.Hoạt động môi giới bất động sản Công ty Cổ phần tài nguyên mơi trường Việt Hịa 36 2.2.1.Hoạt động môi giới bất động sản Công ty 36 2.2.2.Ưu điểm Công ty 41 2.2.3.Hạn chế công ty 42 Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN HỒN THIỆN HƠN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT VÀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY 44 3.1.Đối với sách pháp luật .44 3.2.Đối với công ty 46 KẾT LUẬN 50 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 PHỤ LỤC Phan Thị Thanh Vân - 11124554 Chuyên đề thực tập ngành Luật LỜI MỞ ĐẦU Khi xã hội phát triển nhu cầu người ngày cao hơn, vật chất lẫn tinh thần Được làm việc môi trường tốt hơn, lương thưởng, đãi ngộ tốt nên nhu cầu người từ tăng lên Khơng thời “ăn no mặc ấm”, ngày người hướng tới “ăn ngon mặc đẹp” Và lẽ tất nhiên, nhà thiếu đâu Không bó hẹp phạm vi nhà để mà người cịn sử dụng vào mục đích khác kinh doanh Nhu cầu người làm phát sinh loại hình dịch vụ Mơi giới bất động sản đời mang lại nhiều lợi ích khơng cho người muốn mua, bán, cho thuê bất động sản mà cịn cho người mơi giới cho thị trường bất động sản nói chung Nắm bắt xu chung thị trường, Công ty Cổ phần tài ngun mơi trường Việt Hịa thành lập vào năm 2008 đưa môi giới bất động sản trở thành hoạt động kinh doanh cơng ty giữ vững nay, chí ngày thành cơng lĩnh vực Bài viết em khái quát môi giới bất động sản theo pháp luật hành phản ánh thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản Công ty Cổ phần tài ngun mơi trường Việt Hịa cách nhìn khách quan qua thời gian thực tập Phan Thị Thanh Vân - 11124554 Chuyên đề thực tập ngành Luật Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1.Khái niệm Hiện nay, tài sản nói chung chia thành hai loại động sản bất động sản Pháp luật quy định tài sản coi bất động sản, động sản hiểu tài sản bất động sản Bất động sản hiểu theo nghĩa đen tài sản không di dời (bất động) Hầu hết quốc gia quy định, bất động sản bao gồm đất tài sản gắn liền với đất Ở Việt Nam, bất động sản định nghĩa tài sản bao gồm “đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định” (Khoản Điều 174 Bộ luật dân 2005) Nền tảng bất động sản đất đai Trên đất bắt đầu xây dựng nên loại hình bất động sản khác nhà ở, cơng trình xây dựng từ phát sinh thêm tài sản gắn liền với cơng trình xây dựng Chính mà bất động sản mang đặc điểm riêng biêt theo đặc điểm đất đai Bất động sản có tính bền lâu tính bền lâu đất, khó bị phá hủy Mỗi bất động sản mang đặc trưng riêng Ta gọi tính cá biệt Khơng có hai bất động sản hoàn toàn giống khơng có hai vùng đất y hệt đặc điểm, tính chất Tuy nhiên đất đai tài nguyên khác vơ hạn, khơng thể có chuyện khai thác mà khơng hết Từ dẫn đến tính khan bất động sản Từ vùng đất cải tạo, khai thác, nhà đầu tư xây dựng nên cơng trìnhnhững bất động sản đưa vào sử dụng Khai thác dần đất bị thu hẹp lại, số lượng bất động sản xây dựng thêm từ mà bắt đầu chững lại Bất động sản vô tận Dân số ngày tăng bất động sản khó mọc lên kịp với phát triển dân số Bất động sản bị phụ thuộc theo tính chất vùng miền Những cơng trình miền núi khơng thể giống với cơng trình tương tự xây dựng thành phố Điều ảnh hưởng đến hình thức, cơng dụng bất động sản Phan Thị Thanh Vân - 11124554 Chuyên đề thực tập ngành Luật 1.1.2.Phân loại bất động sản Như nêu đất đai nhóm khái niệm bất động sản Đất đai ngày không đơn đất đai để sản xuất, trồng trọt xã hội nông nghiệp nhà nước ta Ngày nay, đất đai phân chia thành nhiều nhóm nhỏ dựa đặc điểm, mục đích sử dụng giúp Nhà nước kiểm sốt việc sử dụng đất có sách, chiến lược cải tạo, nâng cấp, sử dụng đất góp phần phát triển kinh tế- xã hội Một cách phân loại phổ biến cho đất đai theo quy định Luật đất đai 2013, đất đai chia thành hai nhóm đất nơng nghiệp đất phi nơng nghiệp Trong đất nơng nghiệp bao gồm loại: Đất trồng hàng năm (gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác); đất trồng lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phịng hộ; đất rừng đặc dụng; đất ni trồng thủy sản, đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể hình thức trồng trọt khơng trực tiếp đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép, đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, đất ươm tạo giống, giống đất trồng hoa, cảnh Nhóm thứ hai đất phi nơng nghiệp, tức đất khơng sử dụng cho mục đích nơng nghiệp Nhóm bao gồm nhiều nhóm nhỏ: đất gồm đất nông thôn, đất đô thị; đất xây dựng trụ sở quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất xây dựng cơng trình nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở tổ chức nghiệp; đất xây dựng sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao, khoa học cơng nghệ, ngoại giao cơng trình nghiệp khác; đất sản xuất kinh doanh, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường cơng trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí cơng cộng; đất cơng trình lượng; đất cơng trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải đất cơng trình cơng cộng khác; đất sở tơn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, Phan Thị Thanh Vân - 11124554 Chuyên đề thực tập ngành Luật nhà hỏa táng; đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nước chun dùng; đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động sở sản xuất; đất xây dựng kho nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp đất xây dựng cơng trình khác người sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình khơng gắn liền với đất Nhóm cuối nhóm đất chưa sử dụng gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bãi đất hoang, đất trống, đồi hoang không sử dụng Nhà nước chưa có sách cho viêc sử dụng mảnh đất Dựa loại đất đai phân loại sẵn, bất động sản chia thành nhóm nhỏ tương ứng để thuận tiện cho việc sử dụng, mua bán Có nhiều cách phân loại bất động sản dựa đặc điểm, tính chất bất động sản Cách thứ dựa mục đích sử dụng, bất động sản chia thành nhóm: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản khơng đầu tư xây dựng bất động sản đặc biệt Bất động sản có đầu tư xây dựng kể đến là: bất động sản nhà (đất đai tài sản gắn liền với đất đai); cơng trình xây dựng, sở hạ tầng… Những bất động sản mang mục đích thương mại chiếm số lượng đa số thị trường giao dịch bất động sản Các hoạt động kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản…hầu hết dành cho nhóm bất động sản Bất động sản không đầu tư xây dựng bao gồm loại: đất nông nghiệp liệt kê phía trên, đất làm muối… Nhóm bất động sản tham gia phần nhỏ thị trường mang mục đích sử dụng nơng nghiệp khơng phải mục đích kinh doanh giống nhóm bất động sản có đầu tư xây dựng Và nhóm cuối bất động sản đặc biệt Các cơng trình quốc gia di sản văn hóa cơng trình mang tính tâm linh đền, miếu, nghĩa trang thuộc vào nhóm Nhóm bất động sản đặc biệt đặc biệt mà khơng tham gia vào giao dịch bất động sản thị trường Một cách phân loại khác dựa tính chất vật lý bất động sản dễ dàng suy từ khái niệm bất động sản Theo cách phân loại bất động sản gồm ba nhóm nêu khái niệm bất động sản, là: đất đai (gồm đất sử dụng đất trống); cơng trình xây dựng, sở hạ tầng nhóm tài sản gắn liền với đất (như cơng trình du lịch, khai thác…) Phan Thị Thanh Vân - 11124554 Chuyên đề thực tập ngành Luật Việc phân loại bất động sản giúp Nhà nước xác định mơ hình quản lý sách cụ thể áp dụng nhóm bất động sản, tránh tình trạng sử dụng khơng mục đích gây lãng phí nguồn tài nguyên bất động sản vốn khan 1.1.3.Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh Môi giới bất động sản hình thức kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, loại bất động sản phép đem kinh doanh Không phải nhiên mà ta cần phân chia rạch ròi nhóm bất động sản Đó để dễ dàng áp dụng điều kiện kinh doanh loại bất động sản Luật kinh doanh bất động sản 2014 đưa danh sách bất động sản phép đưa vào kinh doanh, cụ thể gồm bốn loại hình bất động sản là: nhà, cơng trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân; nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân; nhà, cơng trình xây dựng tài sản cơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất Trong đó, nhà, cơng trình xây dựng có sẵn nhà, cơng trình xây dựng hồn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng Còn nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng q trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Nói cách ngắn gọn cá nhân, tổ chức phép kinh doanh ba loại hình bất động sản nhà, cơng trình xây dựng; quyền sử dụng đất loại bất động sản khác Tuy nhiên bất động sản thuộc ba nhóm phép kinh doanh, cịn phải đáp ứng số điều kiện nhỏ Đây phức tạp Luật kinh doanh bất động sản Đối với nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải phải đáp ứng số điều kiện Thứ nhà, cơng trình xây dựng phải thuộc đối tượng phép kinh doanh Tuy nhiên gọi đối tượng phép kinh doanh lại chưa giải thích cụ thể Điều gây khó khăn cho người dân áp dụng quy định giao dịch họ Điều kiện thứ hai cơng trình phải đảm bảo chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng Đây điều kiện để đánh giá chất lượng bất động sản, đánh giá mức độ an toàn bất động sản người sử dụng Bất động sản phải khơng có tranh chấp quyền sở hữu Bởi bất động sản đem kinh doanh Phan Thị Thanh Vân - 11124554 Chuyên đề thực tập ngành Luật đồng ý chủ sở hữu bất động sản Nếu bất động sản tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tức tạm thời khơng thể xác định người có quyền bất động sản đương nhiên đem bất động sản kinh doanh Vì điều kiện bất động sản khơng có tranh chấp quyền sở hữu quan trọng cần ý giao dịch Một điều kiện nhà, cơng trình xây dựng khơng bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan Nhà nước có thẩm quyền Nếu thuộc vào trường hợp tức bất động sản khơng cịn giá trị để tham gia vào giao dịch khác Và điều kiện cuối khơng thể bỏ qua nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh không nằm khu vực cấm xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định pháp luật nhà, cơng trình xây dựng có sẵn; giấy phép xây dựng hồ sơ dự án thiết kế vẽ thi công phê duyệt nhà, cơng trình xây dựng; thiết kế vẽ thi cơng, hồ sơ hồn cơng biên nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng nhà, cơng trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ xây dựng nhà, cơng trình xây dựng phê duyệt nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Tương tự đó, quyền sử dụng đất coi đối tượng hợp pháp đưa kinh doanh thuộc đối tượng phép kinh doanh Người đem quyền sử dụng đất kinh doanh có nghĩa vụ phải công khai giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng với mảnh đất Một điều kiện giống nhà, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất khơng tình trạng tranh chấp, đất thời hạn sử dụng không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan Nhà nước có thẩm quyền Trong trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp phải có cơng trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ dự án phê duyệt 1.2.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN: 1.2.1.Khái niệm môi giới bất động sản Phan Thị Thanh Vân - 11124554 Chuyên đề thực tập ngành Luật Những vấn đề bất động sản môi giới bất động sản quy định chủ yếu luật chuyên ngành Luật kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2015 Bên cạnh Nghị định 76/2015/NĐ-CP Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản Khái niệm môi giới bất động sản năm gần khơng cịn q xa lạ với tham gia giao dịch liên quan đến bất động sản người chưa tham gia kênh truyền thông hàng ngày đưa tin nhà đất, tin mua bán, thuê mua nhà… Hiểu cách nôm na đơn giản mơi giới bất động sản bên mơi giới tiếp nhận thông tin mua, bán, chuyển nhượng, cho th từ bên sau cung cấp thơng tin cho bên cịn lại nhận hoa hồng giao dịch mua bán thành công Người môi giới thu thập thông tin bất động sản thị trường giá để đưa tư vấn, lựa chọn tốt cho khách hàng.Và tất nhiên, người môi giới thu hút nhiều khách hàng nhận nhiều hoa hồng từ việc môi giới Kể từ thị trường bất động sản hình thành mơi giới bất động sản bắt đầu manh nha Bắt đầu từ cá nhân nhỏ lẻ công ty lớn, nghề môi giới bất động sản ngày lan rộng thu hút nhiều đối tượng theo nghề Theo luật định mơi giới bất động sản định nghĩa việc làm “trung gian cho bên mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” (khoản điều Luật kinh doanh bất động sản 2014).Như vậy, người môi giới hiểu người thứ ba giao dịch liên quan đến bất động sản Người mơi giới đóng vai trị cầu nối cho người có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản đến với mà giúp tiết kiệm thời gian, công sức cho họ Nhà mơi giới mơi giới bất động sản riêng lẻ nhà mơi giới bất động sản dự án hộ cao cấp, trung tâm thương mại hay văn phịng cho th… Khách hàng tìm đến nhà mơi giới với mong muốn tìm bất động sản theo nhu cầu để sử dụng ( để ở, làm văn phòng…), để đầu tư kiếm lời để đầu (gom sản phẩm với số lượng lớn, tùy theo biến động thị trường để tìm thời điểm bán có lợi nhất) Nhà mơi giới đóng vai trò trung gian quan trọng việc giúp bên thực giao dịch liên quan đến bất động sản, giúp giao dịch diễn nhanh Phan Thị Thanh Vân - 11124554 Chuyên đề thực tập ngành Luật chóng, tiết kiệm thời gian cho khách hàng 1.2.2.Nguyên tắc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Môi giới bất động sản hoạt động thuộc kinh doanh bất động sản Khoản điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: “Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” Như vậy, hoạt động môi giới bất động sản phải tuân theo nguyên tắc chung kinh doanh bất động sản quy định Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014, gồm bốn nguyên tắc Nguyên tắc thứ nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thơng qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật Đây nguyên tắc giao dịch dân Pháp luật tôn trọng quyền bình đẳng, tự cơng dân trường hợp Tự thỏa thuận ln tiêu chí phải đặt lên hàng đầu không môi giới bất động sản mà tất hoạt động kinh doanh khác Nguyên tắc thứ hai bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật Các điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh trình bày rõ ràng phần Người tham gia giao dịch mơi giới cần tìm hiểu nắm rõ quy định pháp luật điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh để bảo đảm tính hợp pháp giao dịch, tránh tranh chấp xảy sau ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng bất động sản bất động sản phép đưa vào kinh doanh… Một nguyên tắc không phần quan trọng mà tất hoạt động kinh doanh khác phải có nguyên tắc trung thực, cơng khai, minh bạch Đây ngun tắc cho đạo đức nghề nghiệp người môi giới bất động sản Người môi giới luôn phải làm việc, tư vấn cho khách hàng cung cấp thơng tin cho khách hàng cách xác đáng tin cậy, thông tin phải công khai Mọi hành vi gian dối không chấp nhận cho dù lý Nguyên tắc cuối tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản khu vực phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch kế Phan Thị Thanh Vân - 11124554 10