Đang tải... (xem toàn văn)
- Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. - Thị trường Bất Động Sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. - Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất Động Sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. - Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất Động Sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. - Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường Bất Động Sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - - CHỦ ĐỀ: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Giáo viên hướng dẫn : Hoàng Thị Ngọc Hà Lớp : N04 Danh sách thành viên: Trần Hồng Nhất Anh 20K4040004 Lê Văn Bình 20K4040006 - Huế, 12/6/2021 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM A Đặt vấn đề: I II Vai trò thị trường bất động sản kinh tế quốc dân: - Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân - Thị trường Bất Động Sản phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động - Phát triển quản lý tốt thị trường Bất Động Sản, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu - Phát triển quản lý tốt thị trường Bất Động Sản góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách - Phát triển quản lý có hiệu thị trường Bất Động Sản đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị - nông thôn Hạn chế thị trường BĐS: - Hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm hồn thiện, cịn chồng chéo - Việc phát triển bất động sản khơng theo quy hoạch, khơng có kế hoạch, không vào nhu cầu thị trường nguồn lực thực - Chính sách phát triển thị trường bất động sản chưa thật phù hợp, vai trị Nhà nước kiểm sốt điều tiết thị trường bất động sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu - Hệ thống định chế tài bất động sản chưa hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung dài hạn cho thị trường bất động sản; sách tín dụng bất động sản khơng ổn định, gây khó khăn cho nhà đầu tư, người dân - Chính sách thuế, phí liên quan đến bất động sản chưa thực cơng cụ góp phần cơng khai, minh bạch điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương pháp tính thuế thủ tục nộp thuế có điểm cịn chưa thực tạo thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, dễ thất thu thuế - B Đa số nhà đầu tư trọng đến sản phẩm có lợi nhuận cao mà chưa quan tâm đến sản phẩm phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt đối tượng có thu nhập thấp Nội dung nghiên cứu: I Một số công cụ nhà nước sử dụng để tác động vào lĩnh vực mua bán BĐS Việt Nam: - Pháp luật - Chiến lược - Quy hoạch - Chương trình - Dự án - Chính sách Pháp luật: Luật kinh doanh BĐS năm 2006 Căn vào Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 sửa đổi, bổ sung theo Nghị số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 10 Luật quy định hoạt động kinh doanh BĐS; quyền, nghĩa vụ tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS Đối tượng áp dụng: + Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam + Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản: Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định pháp luật Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật quy định khác pháp luật có liên quan Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch Các hành vi bị cấm: Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh; môi giới bất động sản, định giá bất động sản khơng có chứng theo quy định Luật Cung cấp thông tin bất động sản không trung thực Gian lận, lừa dối hoạt động kinh doanh bất động sản Huy động chiếm dụng trái phép vốn bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản Khơng thực nghĩa vụ tài Nhà nước Lợi dụng sách ưu đãi Nhà nước để thực kinh doanh bất động sản trái pháp luật Cấp chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản không quy định Luật Thu phí, lệ phí khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi can thiệp trái phép vào hoạt động kinh doanh bất động sản 10 Các hành vi bị cấm khác theo quy định pháp luật Chiến lược: Quan điểm phát triển ngành bất động sản: - - - Một xây dựng quản lý thị trường BĐS phát triển bền vững, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN điều kiện phát triển kinh tế - xã hội đất nước giai đoạn; hình thành hệ thống thị trường BĐS đồng bộ, thống liên thông với thị trường khác cân đối tổng thể kinh tế đất nước Hai là, huy động tối đa nguồn lực, khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực từ đất đai để phát triển đồng loại hàng hóa thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu xã hội nhu cầu phát triển kinh tế đất nước; phát triển thị trường BĐS phải bảo đảm hài hịa lợi ích Nhà nước, người dân nhà đầu tư Ba là, phát triển loại hàng hóa BĐS phải tuân thủ quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành, phù hợp kế hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt phù hợp nhu cầu thị trường Phát triển nhà phải đồng với cơng trình hạ tầng xã hội, phải có giá phù hợp với khả chi trả đại đa số đối tượng xã hội; Nhà nước có sách tạo điều kiện để đẩy mạnh phát triển nhà xã hội nhằm bước cải thiện nhà cho đối tượng sách xã hội, cán cơng chức, lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp, góp phần ổn định trị, bảo đảm an sinh xã hội - Bốn là, tạo hành lang pháp lý điều kiện để hàng hóa BĐS giao dịch thuận lợi, công khai, minh bạch thị trường BĐS Tăng cường cơng tác quản lý, kiểm sốt thị trường BĐS, Nhà nước thực quản lý thị trường BĐS công cụ pháp luật Nhà nước chủ động điều tiết thị trường BĐS với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, thông qua việc điều tiết nguồn cung thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp sử dụng linh hoạt sách thuế, tài khóa, tín dụng Xu hướng phát triển ngành BĐS: - Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ đầu tư vào bất động sản xanh: - Triển khai app bán hàng, sử dụng tin đăng có video, 3D scanning; hay việc môi giới livestream để giới thiệu sản phẩm đến khách hàng để hỗ trợ đối tác người mua hàng Đây yếu tố thúc đẩy giao dịch trực tuyến lĩnh vực bất động sản - Xây dựng thị thơng minh, có sẵn hệ thống kiểm sốt tự động đại, thân thiện với môi trường, tăng an toàn thuận tiện với dân cư - Cấu trúc lại sản phẩm, thông qua dự án xanh, mang lại an tâm cho sức khỏe cư dân nhằm kích cầu vào nhu cầu sống khỏe, sống chất lượng người mua nhà Vai trò thị trường BĐS: - Là thị trường quan trọng kinh tế thị trường - Là cầu nối sản xuất tiêu dùng - Là nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS - Góp phần thúc đẩy q trình đổi hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng đặc biệt cơng trình cơng cộng sở kinh tế khác - Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng, cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ mơi trường - Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa sản xuất kinh doanh, tạo sở phát triển kinh tế cách bền vững Những mục tiêu bất động sản: Phát triển thị trường BĐS ổn định, vững chắc, có cấu trúc hồn chỉnh đồng bộ; đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ, bảo đảm thị trường BĐS hoạt động có hiệu trở thành thị trường quan trọng, kết nối thông suốt với thị trường khác kinh tế - Hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS, nhà tạo sở pháp lý thống cho thị trường BĐS phát triển ổn định - Phấn đấu đáp ứng nhu cầu nhà ở, góp phần nâng cao chất lượng sống người dân bảo đảm an sinh xã hội - Đáp ứng nhu cầu cơng trình văn phòng cho thuê, khách sạn, thương mại, hạ tầng xã hội, hạ tầng khu công nghiệp - Huy động nguồn lực nước để phát triển thị trường BĐS, góp phần thúc đẩy ngành sản xuất khác phát triển tăng trưởng kinh tế đất nước Thu ngân sách từ đất BĐS đạt 10% - 15% tổng thu ngân sách Quy hoạch: Mục tiêu đến năm 2020: - Các tiêu nhà ở: • Diện tích nhà bình qn tồn thành phố 26,3m2/ người • Nâng tỷ lệ nhà kiên cố toàn thành phố lên 91,2%; hoàn thành việc xóa nhà tạm, nhà đơn sơ • Tổ chức triển khai thực công tác phát triển nhà xã hội • Tiếp tục phát triển nhà thương mại theo quy định Pháp luật; tỉ lệ nhà chung cư dự án phát triển nhà đô thi đạt 90%; tỷ lệ nhà cho thuê dự án nhà xã hội đạt 30% • Quỹ đất thị nơng thôn tăng thêm 3.837,8 - Nguồn vốn thực ngân sách: Vốn đầu tư từ ngân sách Thành phố để đầu tư xây dựng nhả xã hội cho thuê, nhà công vụ, nhà tái định cư khoảng 6.698,2 tỷ đồng (chiếm 1,69% tổng vốn đầu tư xây dựng đến năm 2020) Định hướng đến năm 2030: - Tiếp tục nâng cao chất lượng nhà ở, thõa mãn nhu cầu nhà cho đối tượng, đặc biệt đối tượng sách xã hội có khó khăn nhà Thành phố đề xuất chế, sách phát triển nhà xanh sạch, đại, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Thành phố - Diện tích nhà bình qn tồn thành phố 31,5m2/ người; tiếp tục thực cải tạo, chỉnh trang nhà có - Nâng tỷ lệ nhà kiên cố toàn Thành phố lên 93,2% Tỷ lệ nhà chung cư dự án phát triển nhà đô thị đạt 90%; tỷ lệ nhà cho thuê dự án nhà xã hội đạt 30% - Vốn đầu tư từ ngân sách địa phương khoảng 9.50,8 tỷ đồng (chiếm 1,12% tổng vốn đầu tư xây dựng đến năm 2030) - Quỹ đất đô thị nông thôn tăng thêm 5.534,2 Chương trình: - Chương trình “Khung đào tạo BĐS” thể Quyết định 29/2007/QĐBXD Năm 2019, trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội mở ngành BĐS đáp ứng nhu cầu khát nhân lực quản lý, vận hành BĐS xã hội - - Mục tiêu: đào tạo cử nhân có trình độ đại học có kiến thức kỹ năng; đủ lực, trình độ thực nhiệm vụ chuyên mơn BĐS; có phẩm chất trị đạo đức tốt, có ý thức tổ chức kỷ luật trách nhiệm cơng dân; có khả tự học, tự nghiên cứu tự nâng cao trình độ đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế cách mạng khoa học công nghệ Chương trình đào tạo cụ thể sau: • Kiến thức sở bao gồm chuyên đề sau: (Chuyên đề 1): Pháp luật kinh bất động sản (Chuyên đề 2): Thị trường bất động sản (Chuyên đề 3): Đầu tư kinh doanh bất động sản (Chuyên đề 4): Phòng, chống rửa tiền lĩnh vực bất động sản • Kiến thức chun mơn mơi giới bất động sản sau: (Chuyên đề 1): Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản (Chuyên đề 2): Quy trình kỹ mơi giới bất động sản • Kiến thức chuyên môn định giá bất động sản sau: (Chuyên đề 1): Tổng quan dịch vụ định giá bất động sản (Chuyên đề 2): Quy trình phương pháp định giá bất động sản (Chuyên đề 3): Định giá bất động sản • Kiến thức chun mơn quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản: (Chuyên đề 1): Tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản (Chuyên đề 2): Quy trình kỹ môi giới bất động Dự án: Khu thị Royal Park Huế: - Tổng diện tích: 34,7 ha, tổng mức đầu tư: 10.000 tỷ VND - Tọa lạc khu đô thị An Vân Dương, bao bọc nhánh dịng sơng Hương, cách cầu Tràng Tiền km, cách thôn Vĩ Dạ 0,3 km, nằm vị trí huyết mạch “trái tim” khu đô thị An Vân Dương - dự án trọng điểm thay đổi toàn diện mặt đô thị Huế - Royal Park dự án thành phố xanh quy mô miền Trung với tổng diện tích 34,7 với tổng mức đầu tư lên tới 10,000 tỷ đồng, khoảng 1000 nhà đủ loại: shophouse, nhà phố liền kề, biệt thự, 10 tòa chung cư với khoảng 3000 hộ; 04 khu tổ hợp dịch vụ; 02 tòa trung tâm thương mại hỗn hợp với định hướng phát triển Đô thị bền vững, lấy người làm trung tâm phát triển Dự án hứa hẹn làm thay đổi hoàn toàn phong cách sống vị sống người dân xứ Huế - Royal Park Huế dự án tiên phong Huế theo hướng phát triển bền vững, lấy người làm trung tâm phát triển, tất cơng trình thiên nhiên Royal Park Huế đầu tư kỹ lưỡng để màu xanh mãi ươm mầm, mầm sống nhiệt huyết liên tục sinh ra, ước vọng không ngừng ni dưỡng Chính sách: Chính sách đầu tư lĩnh vực BĐS: Đối với thị trường BĐS, Chính phủ đạo thực số giải pháp để hỗ trợ.Theo đó, giải pháp thúc đẩy phát triển nhà xã hội cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị số 71/2018/QH14 bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho ngân hàng thương mại Ngân hàng Nhà nước Việt Nam định, từ huy động 60.000 tỷ để thực hỗ trợ cho doanh nghiệp vay xây nhà xã hội người dân vay để mua, thuê nhà xã hội Đồng thời, sửa đổi, bổ sung theo quy trình rút gọn số nội dung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Chính phủ phát triển nhà xã hội chế dành quỹ đất 20%, xác định lợi nhuận định mức, hoàn trả nghĩa vụ tài chính, tăng cường quản lý nhà nước hoạt động đầu tư xây dựng nhà xã hội Chính sách tín dụng ngành BĐS: Để khuyến khích DN cung ứng nhà cho người có thu nhập thấp, Nhà nước có sách cho vay vốn theo chế độ ưu đãi Giai đoạn 2013 – 2016, Nhà nước thực hỗ trợ cho vay nhà xã hội thơng qua gói tín dụng ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng Ngày 01/01/2018, Chính phủ ban hành Nghị số 01/NQ-CP nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội Dự toán ngân sách nhà nước năm 2018, u cầu kiểm sốt chặt chẽ tín dụng lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong có lĩnh vực BĐS); chấn chỉnh bất cập dự án đối tác công tư () II Chính sách ưu đãi thuế: - Theo quy định Điều 12 Thơng tư số 77/2014/TT-BTC: • Miễn, giảm tiền thuê đất gắn với việc cho thuê đất áp dụng trường hợp chủ đầu tư Nhà nước cho thuê đất lần đầu diện tích đất thực dự án gia hạn thuê đất hết thời hạn thuê đất theo quy định pháp luật đất đai • Người Nhà nước cho thuê đất hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất sau làm thủ tục để miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định - Theo công văn số 3945/TCT-CS , ngày 30/8/2016 thu tiền sử dụng đất phi nơng nghiệp giảm 50% tiền thuế sử dụng đất Phi nông nghiệp Đánh giá tác động công cụ vào lĩnh vực mua bán BĐS Việt Nam: Công cụ tốt: Pháp luật - Là tiền đề tạo nên môi trường pháp lý thơng thống, bình đẳng, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư, DN người dân tham gia hoạt động kinh doanh BĐS - Mục đích: • Đảm bảo hoạt động diễn hợp pháp với pháp luật, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đất nước Pháp luật Nhà nước kinh doanh BĐS đổi phù hợp với quy tắc phát triển xã hội ngày khiến giao dịch trở nên minh bạch hơn, hạn chế rủi ro tranh chấp liên quan đến BĐS - Thành tựu: • Giúp thị trường bước phát triển, ln trì ổn định, khơng cịn tượng tăng giá đột biến, hoạt động thị trường dần vào nề nếp, minh bạch cơng khai • Tạo động lực thu hút đầu tư khả cạnh tranh DN • Tăng thêm việc làm cho người lao động, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Pháp luật quy luật khách quan, phù hợp với nguyên tắc quản lý Nhà nước Công cụ chưa tốt: Quy hoạch - Quy hoạch chưa thật theo kịp tốc độ phát triển đô thị thị trường BĐS: - Nhiều khu vực có tốc độ thị hóa nhanh, quy hoạch chi tiết không theo kịp - Nhiều khu dân cư không kết nối hạ tầng kỹ thuật thành phố, gây cản ngại phát triển đô thị thị trường BĐS đô thị - Đất đai nguồn quan trọng tạo nên hàng hoá BĐS bị sử dụng sai mục đích khơng hiệu gây lãng phí, vi phạm pháp luật - Nhiều khu nhà mọc lên không tuân thủ quy hoạch, khơng có giấy tờ hợp lệ, việc sang nhượng “giấy tay” diễn phổ biến - Mục tiêu đặt hướng đến nhiều, quỹ đất thành phố có hạn Giải pháp khắc phục: - Củng cố hồn thiện sách tài BĐS - Thực tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sửa dụng đất gắn với quản lý phát triển thị trường BĐS - Phải áp dụng chế định pháp luật quy hoạch Quy hoạch UBND thành phố phê duyệt quy hoạch thức có giá trị pháp lý • ... quan Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch Các hành vi bị cấm: Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh; môi giới bất động sản, định giá bất động sản khơng... kinh bất động sản (Chuyên đề 2): Thị trường bất động sản (Chuyên đề 3): Đầu tư kinh doanh bất động sản (Chuyên đề 4): Phòng, chống rửa tiền lĩnh vực bất động sản • Kiến thức chuyên môn môi giới bất. .. doanh bất động sản Khơng thực nghĩa vụ tài Nhà nước Lợi dụng sách ưu đãi Nhà nước để thực kinh doanh bất động sản trái pháp luật Cấp chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản khơng