2. Cơ sở pháp lý để quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan
2.6. Các định hướng cơ bản của thành phố Vũng Tàu
2.6.1. Định hướng phát triển đô thị TP. Vũng Tàu
Phát triển đô thị phải hướng đến mục tiêu đưa thành phố Vũng Tàu trở thành một đô thị hiện đại gắn với việc bảo tồn những giá trị kiến trúc truyền thống. Sớm điều chỉnh quy hoạch chung TP Vũng Tàu phù hợp với điều kiện phát triển thực tế hiện nay.
Hoàn thành việc phủ kín quy hoạch chi tiết 1: 2000 trên địa bàn thành phố. Xây dựng và tổ chức thực hiện việc lập Quy chế quản lý kiến trúc đô thị thành phố Vũng Tàu; Đề án khớp nối thống nhất Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1: 2000 thành phố Vũng Tàu. Lập bản đồ thông tin quản lý đô thị Tp. Vũng Tàu; xây dựng quy chế quản lý các kiến trúc đặc thù, quy định về lộ giới các hẻm trong đô thị.
Quy hoạch và xây dựng khu trung tâm hành chính - chính trị thành phố Vũng Tàu tại khu vực Đông Bắc thành phố, làm cơ sở tiền đề cho việc mở rộng không gian đô thị về hướng Đông Bắc với kinh phí 500 tỷ đồng bằng nguồn vốn ngân sách dự kiến hoàn thành năm 2014.
Nghiên cứu xem xét kỹ các điều kiện về cảnh quan, môi trường vị trí địa lý đảo Gò Găng để triển khai quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Gò Găng và núi Lớn - núi Nhỏ theo các phương án đã trúng tuyển và gắn với phát triển dịch vụ.
Từng bước ngầm hóa các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, phấn đấu đến năm 2015 sẽ ngầm hóa các tuyến đường chính và đến năm 2020 tiếp tục thực hiện công tác ngầm hóa với phạm vi rộng hơn.
Đầu tư và khai thác có hiệu quả quỹ đất 2 bên trục đường 51B, 51C, khu vực sinh thái rừng ngập mặn và khu vực cảnh quan trên 2 núi Lớn và núi Nhỏ. Dành quỹ đất hợp lý để xây dựng một số công trình trọng điểm về kinh tế, dịch vụ, du lịch mang điểm nhấn cho thành phố (Trung tâm hành chính, quảng trường thành phố, sân vận động, trung tâm văn hóa, thư viện, nhà hát,...).
Đối với các tuyến phố trong nội thị đã hình thành từ lâu, phải hoàn thành công tác thiết kế đô thị, xác định cụ thể những tuyến phố cần bảo tồn giá trị kiến trúc, lịch sử; những tuyến phố cần cải tạo quy hoạch lại phù hợp với một đô thị văn minh hiện đại và năng động.
Phát triển các khu dân cư hiện hữu cần kết hợp với việc sắp xếp, quy hoạch và cải tạo chỉnh trang đô thị, cải thiện môi trường sống đáp ứng các điều kiện về an ninh trật tự và phòng chống cháy nổ nhằm nâng cao chất lượng sống cho nhân dân thành phố.
Phát triển các khu dân cư, khu đô thị mới phải gắn liền với kiến trúc hiện đại, phát triển nhà ở theo hướng cao tầng thấp dần ra biển tạo không gian hài hòa, tăng hiệu quả sử dụng đất đồng thời phải đảm bảo các tiện ích sinh hoạt, dịch vụ và phúc lợi xã hội cho dân cư. Đặc biệt chú trọng ưu tiên diện tích đất trồng cây xanh trong các dự án xây dựng khu dân cư , khu đô thị mới và các dự án phát triển kinh tế với tỷ lệ tối thiểu mảng cây xanh phải đạt 20,0% diện tích đất thực hiện dự án.
2.6.2. Định hướng cho kiến trúc cảnh quan đô thị TP. Vũng Tàu
Cũng giống như nhiều thành phố khác, chân dung của đô thị Vũng Tàu sẽ biến đổi theo qui luật phát triển liên tục và kế thừa một cách chọn lọc các giá trị cảnh quan quá khứ, hiện tại để tiến tới tương lai.
Ấn tượng về một điểm hẹn bình yên với hình ảnh của 5 ngọn núi ( 5 vết thương của Chúa Cứu Thế ) và hình ảnh bao dung, che chở của tượng Chúa Dang Tay.
Ấn tượng về một vùng đất khát khao tự do, nơi ghi dấu ấn nhiều cuộc đấu tranh dành độc lập với hình ảnh của các di tích lịch sử Cách mạng
Ấn tượng về một nơi giao lưu, hội tụ nhiều dòng văn hoá thông qua hệ thống hình ảnh về các di tích tôn giáo Nhà thờ, Đình, Chùa, Miếu mạo...
Ấn tượng về một khu nghỉ dưỡng tắm biển cấp quốc gia, quốc tế với hình ảnh các bãi tắm, khách sạn, trung tâm thương mại, hội nghị hội thảo theo phong cách kiến trúc hiện đại của thế kỷ 21.
Ấn tượng về một thành phố với nhiều ngành công nghiệp phát triển thông qua hệ thống hình ảnh về các khu công nghiệp: dầu khí, cảng biển, công nghiệp đóng tàu, vật liệu xây dựng, chế biến hải sản ,..
Để hướng tới những định dạng trên cho diện mạo thành phố Vũng Tàu, tổ chức kiến trúc cảnh quan tại Vũng Tàu cần tuân thủ các nguyên tắc chính sau:
- Bảo tồn và tôn vinh các giá trị cảnh quan truyền thống trên cơ sở khai thác triệt để các dấu ấn vật thể và phi vật thể đã hình thành trong quá khứ.
- Cải tạo và nâng cao chất lượng các không gian chức năng đô thị đã phát triển trong giai đoạn truớc cho phù hợp với giai đoạn phát triển mới trên quan điểm hài hoà. Tạo ra vùng đệm trung chuyển giữa không gian quá khứ, không gian hiện tại và không gian tương lai.
- Phát triển các không gian chức năng du lịch mới: hiện đại với trình độ công nghệ cao của thế kỷ 21, trên cơ sở tiếp tục chọn lọc khai thác các giá trị tinh hoa của truyền thống.
2.6.3. Qui định về sử dụng đất và kiến trúc đô thị TP. Vũng Tàu
- Phát triển dân cư và nhà ở tại Vũng tàu nhằm vừa đáp ứng nhu cầu ở của đô thị vừa giữ được cảnh quan của đô thị du lịch biển.
- Khống chế qui mô dân số đô thị không phát triển quá lớn.
- Mật độ ở của toàn đô thị sử dụng chỉ tiêu đạt mức trung bình (180- 200người/ha đất ở)
- Hạn chế tăng dân số và mật độ xây dựng nhà ở tại khu đô thị trung tâm. Cần kiểm soát về xu hướng tăng dân số và giãn dân ra các khu xây dựng mới.
- Phát triển các khu nhà ở mới tại khu vực phía bắc.
- Giải pháp xây dựng nhà ở chung cư cao tầng là một hướng quan trọng nhằm tiết kiệm đất xây dựng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và giảm được mật độ xây dựng trong đô thị song cần cân nhắc áp dụng tại một số khu vực.
- Các chỉ tiêu sử dụng đất và mật độ ở trong các khu đô thị sẽ khác nhau tuỳ theo đặc điểm xây dựng của từng khu vực.
- Khu ở chung cư cao tầng và thấp tầng: mật độ xây dựng (netto) 25- 30%, tầng cao 3-18tầng.
- Khu ở thấp tầng nhà vườn: mật độ xây dựng (netto) 20-25%, tầng cao 2-3tầng.
- Khu biệt thự cao cấp: mật độ xây dựng (netto) 15- 20%, tầng cao 2- 3tầng.
- Khu vực Vũng tàu trong phạm vi giữa trục 51A và trục 51C, nhà ở cao tầng dự kiến phân bố hai bên trục 51B và tại trung tâm Chí linh và Phước Thắng, còn lại là các khu nhà ở chung thấp tầng và các cụm nhà biệt thự cao cấp dọc theo đường 51C.
- Long sơn, Gò găng và khu bắc đô thị dự kiến xây dựng các cụm ở nhà vườn thấp tầng mật độ thấp để tạo sự rộng thoáng và giữ các cảnh quan tự nhiên cho lối vào đô thị và khu du lịch.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN KHU ĐÔ THỊ CHÍ LINH, TP. VŨNG TÀU
3.1. Quan điểm và nguyên tắc quản lý3.1.1. Quan điểm quản lý 3.1.1. Quan điểm quản lý
- Về không gian: Tổng thể không gian đô thị phải có sự kết hợp hài hòa giữa các yếu tố cấu thành đô thị; đổi mới môi trường văn hóa truyền thống, nhưng không làm mất đi bản sắc riêng. Hình thành kiến trúc đô thị phải coi trọng nguyên tắc gắn công trình riêng lẻ với thổng thể kiến trúc đô thị; đảm bảo kết hợp hài hòa giữa quá khứ, hiện tại và tương lai. Mọi việc cải tạo, xây dựng mới trong đô thị phải tuân thủ các quy định theo quy hoạch xây dựng đô thị [30].
- Về kiến trúc: cung cấp đầy đủ công cụ thông qua việc phân vùng, đề xuất các quy định cụ thể và giải pháp thực hiện, đồng thời thiết lập trật tự xây dựng và có tính thẩm mỹ. Theo quan điểm kiến trúc công trình trong khu đô thị mới phải theo các yêu cầu sau:
+ Hiện đại, mang đặc thù riêng cho thành phố Vũng Tàu;
+ Hình thức kiến trúc phù hợp đất đai với cảnh quan xung quanh; + Phù hợp với công năng sử dụng;
+ Phù hợp với khí hậu vùng đồng bằng Nam Bộ với 2 mùa rõ rệt; + Phù hợp với chức năng quy hoạch của khu đô thị.
- Về cảnh quan: bảo vệ cảnh quan và môi trường tự nhiên hiện có. Có cơ sở để tạo lập cảnh quan đô thị hài hòa, có trật tự và thẩm mỹ với bản sắc riêng của địa phương.
Trong khu đô thị cần hòa nhập với kiến trúc cảnh quan các đường phố và khu đo thị liền kề xung quanh. Đây là yếu tố cần thiết để tạo ra vùng đô thị có kiến trúc cảnh quan hòa đồng mang tính thống nhất. Đây là yêu cầu quan trọng để tránh tình trạng các khu đô thị xây dựng ở liên kề nhau lại theo các
phong cách kiến trúc và cảnh quan khác nhau - đối chọi nhau, gây cảm giác khó chịu, hiệu quả kiến trúc – hiệu quả cảnh quan tạo ra thấp [25].
3.1.2. Nguyên tắc quản lý
- Minh bạch, công bằng và giảm thiểu tối đa đặc quyền đặc lợi: Minh bạch và trong sạch là một trong số yêu cầu quan trọng nhất mà người dân đòi hỏi ở một chính quyền;
- Không tách rời quản lý và quy hoạch: quản lý tốt khi có quy hoạch tốt và quy hoạch tốt tạo điều kiện cho quản lý tốt hơn;
- Coi trọng các yếu tố văn hóa truyền thống;
- Tận dụng các công nghệ và kỹ thuật hiện đại: Chính phủ điện tử là một giải pháp tốt để tăng cường quản lý đô thị hữu hiệu;
- Huy động các nguồn lực tham gia phát triển đô thị: để phát triển đô thị cần có nguồn lực về lao động, vốn, tri thức có chất lượng cao.
3.2. Giải pháp rà soát, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch
Khu đô thị Chí Linh được đầu tư xây dựng từ năm 1996 theo Quyết định số: 344/TTg ngày 27/5/1996 và Quyết định số 907/TTg ngày 30/11/1996 của Thủ tướng Chính phủ, đến nay dự án mới hoàn thành giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật được khoảng 70% diện tích dự án. Tuy nhiên còn nhiều bất cập cần được nghiên cứu điều chỉnh cho phù hợp với thực trạng phát triển của đô thị, từ các văn bản pháp luật, quy định cụ thể, tổ chức lập và xét duyệt quy hoạch, dự án đến quản lý đầu tư.
Để giải quyết vấn đề trên trong giai đoạn tiếp theo cần thực hiện một số giải pháp như sau:
- Thu hồi hoặc điều chỉnh những dự án không khả thi hoặc chậm tiến độ quá lâu.
- Xác định đầy đủ chức năng và các hạng mục công trình trong các khu từ đó có giái pháp cụ thể đối với các dự án ưu tiên và dự án xây dựng đợt đầu.
- Tổ chức và bố cục không gian kiến trúc hiện đại.
- Xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở. - Chú trọng bảo tồn cảnh quan, bảo tồn di tích văn hóa, lịch sử.
Để thực hiện đầu tư xây dựng đạt hiệu quả cần phải tuân thủ các quy định của nhà nước trên cơ sở đảm bảo được định hướng chung phát triển của đô thị. Cần phải tuân thủ các chỉ tiêu khống chế của quy hoạch nhưng vẫn mang tính linh hoạt. Đối với các dự án đầu tư xây dựng, công tác lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là bước thực hiện bắt buộc trước khi tiến hành lập dự án [12].
Quy hoạch chi tiết phải đảm bảo được 2 yếu tố cơ bản, thứ nhất là tính hiệu quả kinh doanh của chủ đầu tư, thứ 2 là tuân thủ các chỉ tiêu khống chế của quy hoạch phân khu và quy hoạch chung đô thị. Đây là một trong những vấn đề cơ bản đề dự án phát triển khu đô thị mới Chí Linh đạt hiệu quả. Ngoài ra trong quá trình lập quy hoạch chi tiết, cần lấy ý kiến của cộng đồng những người sử dụng.
Hình thức thực hiện đầu tư xây dựng theo Quy hoạch
Theo hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án. Lựa chọn hình thức đầu tư xây dựng mới đồng bộ từ cơ sở hạ tầng kỹ thuật đến xây dựng các hạng mục công trình kiến trúc của khu đô thị theo quy hoạch được duyệt.
Chủ đầu tư chịu trách nhiệm quản lý công trình về mọi mặt chất lượng, kỹ thuật, tiến độ, an toàn và vệ sinh môi trường, bắt đầu từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư cho đến khi kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng theo Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc ban hành quy định quản lý chất lượng công trình và Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 về việc ban hành Quy
chế khu đô thị mới. Chủ đầu tư phải thành lập Ban quản lý dự án và đăng ký hoạt động tại cơ quan có thẩm quyền để điều hành thực hiện dự án.
Chủ đầu tư phải ban hành quy chế quản lý hướng dẫn việc quản lý sử dụng đất, quản lý xây dựng, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, bảo vệ cảnh quan và môi trường, khai thác và sử dụng các công trình trong ranh giới lập quy hoạch chi tiết thực hiện dự án.
Trình tự xây dựng thực hiện Quy hoạch
Các chủ đầu tư thứ cấp được giao thực hiện các dự án thành phần từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, san nền, xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng hoàn chỉnh toàn bộ các hạng mục công trình kiến trúc. Cụ thể :
- Đảm bảo thực hiện trình tự đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trước khi đầu tư xây dựng các công trình khác theo từng phân kỳ đầu tư; phù hợp với dự án được duyệt; bảo đảm chất lượng, tiến độ công trình; thực hiện phương thức một đầu mối quản lý mặt bằng xây dựng; phối hợp đồng bộ xây dựng công trình kỹ thuật hạ tầng trong và ngoài hàng rào; thủ tục hoàn thành, quản lý vận hành và chuyển giao
- Để đáp ứng được nhu cầu sử dụng của khách hàng đòi hỏi các hạng mục đầu tư về hạ tầng hoàn chỉnh, việc phân kỳ đầu tư cần được tính toán chính xác để có thể đầu tư thành nhiều giai đoạn đầu tư, nhưng các hạng mục được xây dựng đảm bảo nguyên tắc phát triển nối tiếp và đồng bộ.
- Việc phân kỳ đầu tư sẽ căn cứ vào kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của dự án để điều chỉnh cho thích hợp.
3.3. Giải pháp Quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đối với các khu chức năng trong đô thị chức năng trong đô thị
Trong mỗi khu chức năng, tùy thuộc vào tính chất, hiện trạng, vị trí và mối liên hệ với xung quanh mà được chia thành các khu vực chức năng khác
nhau. Dó đó, để quản lý không gian kiến trúc cảnh quan theo các mục tiêu quy hoạch cần thiết phải xây dựng quy định chung về quản lý đối với từng khu chức năng cụ thể trong đô thị.
Bảng 3.1. Phân khu chức năng không gian trong đô thị