Đánh giá tổng hợp đất xây dựng

PHẦN THỨ I: ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG

5. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT

5.2 Đánh giá tổng hợp đất xây dựng

a. Các hạn chế tự nhiên và các loại đất cấm xây dựng

Hình I.41: Phân tích quỹ đất có thể phát triển của thành phố Đà Nẵng

75 Phong cảnh Đà Nẵng gồm những ngọn đồi, những khu rừng và nhiều sông nước.

Những yếu tố này đóng vai trò là tài nguyên tự nhiên của Đà Nẵng, cần được bảo tồn và bảo vệ. Đất không thuận lợi xây dựng bao gồm diện tích các hạn chế tự nhiên, bao gồm rừng đặc dụng và rừng phòng hộ, độ dốc hơn 30%, sông, hồ và các mạch nước hiện có, cũng như các hạn chế của đất quân sự. Đất không phát triển được chiếm 64,2% đất đai trên lãnh thổ đất liền Đà Nẵng. Chỉ có 35,8% diện tích còn lại, tương đương khoảng 35.100 ha có thể phát triển xây dựng.

Bảng I.10: Tổng hợp các loại đất cấm xây dựng (Loại IV)

STT Loại đất DT (ha) Tỷ lệ % với tổng DT 1 Đất rừng đặc dụng 31.081 31,8%

2 Đất rừng phòng hộ 8.938 9,1%

3 Đất quân sự18 1.608 1,6%

Tổng 41.627 42,5%

b. Các hạn chế do các dự án đang triển khai hoặc đã cam kết

* Điều kiện hiện có:

- Trong vùng đất có thể phát triển ở Đà Nẵng, phần lớn đã được phát triển hoặc có quy hoạch, kế hoạch phát triển. Trong tổng diện tích đất liền của Đà Nẵng, diện tích sử dụng đất hiện tại là 17%. Điều này có nghĩa là chỉ có 18,8% tổng diện tích đất liền của Đà Nẵng là đất trống có thể phát triển trong tương lai. Phần lớn diện tích đất trống này nằm ở phía Nam và phía Tây Nam thành phố.

- Hầu hết các dự án đã cam kết nằm ở phía Tây của trung tâm thành phố hiện tại, ở Hòa Vang. Các dự án đã cam kết này được phân phối dọc theo các trục đường chính, theo hướng phát triển tuyến tính. Một số dự án cũng nằm rải rác trên địa bàn thành phố.

* Thách thức:

- Có thể cần phải tái phát triển hoặc gia tăng độ nén đối với các khu vực đô thị

hiện tại để đáp ứng nhu cầu trong tương lai, đặc biệt là do mật độ phát triển hiện tại nhìn chung là thấp.

- Sự phát triển thành phố hiện tại bị phân mảnh, dẫn đến sự phát triển không đồng đều ở Đà Nẵng và chưa thúc đẩy sự phát triển đô thị. Điều này dẫn đến cơ sở hạ tầng và dịch vụ không được sử dụng hiệu quả.

*Nguyên nhân:

- Thiếu quy hoạch, kế hoạch dài hạn để đảm bảo đủ quỹ đất cho sự phát triển trong tương lai.

- Thiếu kiểm soát phát triển và mô hình sử dụng đất rõ ràng để đảm bảo phát triển đô thị một cách hợp lý.

18 Chưa tính đất quốc phòng trong sân bay và huyện Hoàng Sa

76 c. Đánh giá tổng hợp đất xây dựng

Hình I.42: Bản đồ đánh giá đất xây dựng

Đất xây dựng được đánh giá theo tiêu chí tổng hợp nhiều yếu tố ảnh hưởng tác động đến quá trình phát triển bền vững đô thị, mà cơ sở chính là điều kiện tự nhiên theo TCVN 4449-1987, bao gồm các loại đất sau:

1. Phần diện tích đất đã xây dựng là 16.620 ha19, chiếm 17.0% diện tích đất nghiên cứu (97.988 ha).

2. Đất loại IV là đất cấm xây dựng đã nêu trong mục cấm xây dựng, tổng diện tích: 41.627 ha = 42,5% tổng diện tích đất nghiên cứu (97.988 ha)

3. Phần diện tích đất trống còn lại được đánh giá như sau:

Bảng I.11: Bảng đánh giá các loại đất xây dựng STT Tiêu chí

Đất loại I (Đất thuận lợi xây

dựng)

Đất loại II (Đất ít thuận lợi xây dựng)

Đất loại III (Đất không thuận

lợi xây dựng) 1 Độ dốc nền tự nhiên I = 0 - 10% I = 10 - 30% I > 30%

2

Các điều kiện tự nhiên khác (địa chất công trình khí hậu, thủy văn,…)

R>1,5kg/cm2 R = 1-

1,5KG/cm2 R<1,5kg/cm2

19 Không tính diện tích đất quân sự, đất nghĩa trang tại khu vực đô thị

77 3 Tính chất sử dụng

đất hiện tại

Đất trống, bằng phẳng, thuận lợi xây dựng, chủ yếu

là đất làng xóm, nông nghiệp rải rác

Các khu vực chân núi thoải, vùng đệm, chủ yếu là thảm

thực vật

Các khu vực đồi núi, có độ dốc cao, chủ yếu là giáp ranh với khu

vực rừng được bảo tồn, đất mặt

nước 4 Điều kiện ngập, úng Không bị ảnh

hưởng Có bị ảnh

hưởng Bị ngập úng 5 Điều kiện hạ tầng Đã có tốt Đã có chất

lượng tạm Chưa, chất lương xấu

6 Chi phí cho ban đầu Thấp Trung bình Cao

7 Diện tích (ha) 14.170,1 4.310,6 21.260,1

8

Tỷ lệ % so với tổng diện tích nghiên cứu (97.988 ha)

14.5% 4,3% 21,7%

d. Các hạn chế phát triển khác

Ngoài diện tích đất khômg thuận lợi phát triển xây dựng nêu trên, Đà Nẵng phải đối mặt với một số hạn chế phát triển khác cần xem xét. Những hạn chế này là:

• Dãy núi Phước Tường ở giữa và sân bay quốc tế Đà Nẵng cản trở kết nối giao thông, hành lang tầm nhìn và hành lang gió từ phía Đông sang phía Tây của Đà Nẵng.

Địa hình không thuận lợi này cũng can thiệp vào sự phát triển tiềm năng của các nút chính ở trung tâm thành phố.

• Các khu vực có giá trị chiến lược cao cũng bị ảnh hưởng bởi nghĩa trang Hòa Sơn và bãi rác Khánh Sơn ở trung tâm của Đà Nẵng. Những nơi này cần được di dời hoặc đóng cửa để nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

• Tĩnh không sân bay hạn chế giá trị các khu đất có giá trị cao xung quanh, do quy định nghiêm ngặt về chiều cao tĩnh không, đặc biệt là quanh trung tâm thành phố.

• Phần lớn các dự án đã cam kết tại Đà Nẵng có hệ số sử dụng đất trung bình thấp, do đó hạn chế tiềm năng phát triển tối ưu của các khu vực này.

• Chức năng sử dụng đặc biệt như đất quốc phòng làm hạn chế phát triển đô thị

trong khu vực.

• Phần lớn Đà Nẵng, đặc biệt là xung quanh các khu vực ven biển, có nguy cơ lũ lụt và nhiễm mặn do độ cao thấp.

• Do thiếu quỹ đất dự trữ giao thông trong các khu vực đô thị hiện tại, nên khả năng mở rộng các tuyến đường sắt đô thị trong tương lai bị hạn chế.

78

Hình I.43: Đánh giá hạn chế phát triển

5.2.2 Các cơ hội và thách thức

Những cơ hội và thách thức này sẽ đóng vai trò là cơ sở để đánh giá đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chung của Thành phố Đà Nẵng 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt tại quyết định 2357/QĐ-TTg. Điều này nhằm đảm bảo quy hoạch này và chiến lược được định hướng có thể khắc phục được những hạn chế của Quy hoạch chung đã phê duyệt và tối ưu hóa tiềm năng của Đà Nẵng.

a. Đạt được sự phát triển bền vững

Để đảm bảo Đà Nẵng tiếp tục phát triển bền vững và hợp lý, Đà Nẵng cần áp dụng mô hình phát triển không gian bền vững, hiệu quả và lâu dài với cấu trúc đô thị

phi tập trung, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và các nút đô thị hiện có, nhằm thiết lập mối quan hệ chặt chẽ giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Việc sử dụng đất, cơ sở hạ tầng và kinh tế cũng cần được phối hợp để đảm bảo Đà Nẵng có thể đáp ứng nhu cầu trong tương lai.

79 b. Phát triển bản sắc cho Đà Nẵng

Đà Nẵng có tài nguyên thiên nhiên và di sản văn hóa phong phú cần được tối ưu hóa để tạo ra một bản sắc riêng cho thành phố với cảnh quan - sông - núi - rừng. Điều này sẽ giúp xây dựng thương hiệu thành phố và định vị bản sắc Đà Nẵng.

c. Thiết lập giao thông tích hợp

Đà Nẵng vẫn chưa gặp phải những thách thức lớn về giao thông và cần tính toán lại về mô hình giao thông hiện tại để đảm bảo phù hợp với nhu cầu trong tương lai. Điều này sẽ liên quan đến việc cải thiện các mạng lưới giao thông hiện có, chẳng hạn như các hành lang vận chuyển chuyên dụng cho giao thông công cộng, vận tải hàng hóa và đường sắt, và thiết lập một hệ thống phân cấp đường bộ có thể tạo điều kiện cho giao thông di chuyển và tránh tắc nghẽn. Đồng thời, Đà Nẵng cần giới thiệu một hệ thống giao thông tích hợp với mạng lưới giao thông công cộng toàn diện kết nối toàn bộ khu vực, và một môi trường khuyến khích người đi bộ và người đi xe đạp để di chuyển bằng phương tiện cá nhân.

d. Trở thành một thành phố xanh và đáng sống

Đà Nẵng có nhiều không gian xanh tự nhiên và hệ thống sông nước đa dạng.

Có tiềm năng để tăng không gian mở công cộng và các khu vực cây xanh, nhằm tích hợp các không gian cây xanh và mặt nước cho thành phố. Điều này sẽ giúp thể hiện bản sắc của thành phố và tạo ra một môi trường xanh và đáng sống.

e. Thực hiện kiểm soát phát triển

Việc thiết lập các chỉ tiêu kiểm soát phát triển sẽ cho phép Đà Nẵng đảm bảo rằng quy hoạch sử dụng đất được thực hiện theo tầm nhìn và mục tiêu của thành phố, và cho phép Đà Nẵng đáp ứng nhu cầu phát triển trong tương lai.

f. Tối ưu hóa phát triển đô thị

Đà Nẵng có khoảng 18,8% tổng diện tích đất liền trống, không có hạn chế về tự nhiên hoặc hạn chế phát triển. Do đó, Đà Nẵng phải đối mặt với thách thức trong việc xác định các khu vực phát triển trong tương lai và tối đa hóa hiệu quả sử dụng đất để phù hợp với sự tăng trưởng dân số trong dài hạn.

k. Cân bằng tăng trưởng sinh thái

Hệ sinh thái và môi trường tự nhiên là một trong những tài nguyên quan trọng của Đà Nẵng. Đà Nẵng phải đảm bảo sự cân bằng giữa việc khai thác và bảo tồn hệ sinh thái của mình bằng cách áp dụng các chiến lược phát triển phù hợp để bảo vệ môi trường trong khi tiến hành phát triển đô thị để đạt được tầm nhìn.

l. Đảm bảo khả năng phục hồi trong tương lai

Đà Nẵng có các nguồn lực và khả năng để đổi mới và cho phép khả năng phục hồi trong dài hạn. Cần phải đảm bảo rằng sự phát triển trong tương lai được định hướng để giải quyết các vấn đề về lũ lụt, cấp nước, cấp điện, xử lý chất thải và biến đổi khí hậu thông qua các chiến lược cơ sở hạ tầng thích hợp.