3. Thị tr−ờng bất động sản
3.1. Thực trạng phát triển
Thị tr−ờng BĐS mới đ−ợc chính thức thừa nhận về mặt pháp lý trong một số năm gần đây, khi Nhà n−ớc xác định QSD đất có giá và cho phép chuyển nh−ợng, chuyển đổi, cho thuê và cho thuê lại gía trị QSD đất và từ khi Nhà n−ớc có chính sách bán nhà thuộc sở hữu nhà n−ớc. Tuy mới hình thành và hiện cịn rất sơ khai, nh−ng ngay từ đầu, hoạt động trên thị tr−ờng này đã rất sôi động, đặc biệt là vào những thời kỳ “sốt đất”, “sốt nhà”. Sự hình thành và phát triển loại thị tr−ờng này đã có những tác động mạnh mẽ tới phát triển kinh tế, xã hội của đất n−ớc.
Thực tế những năm qua cho thấy, do phát triển loại thị tr−ờng này nên các nhu cầu về đất đ−ợc đáp ứng khá hơn với chất l−ợng cao hơn. Những diện
tích đất đ−ợc Nhà n−ớc giao và cho thuê đã góp phần quan trọng tạo ra những thành tựu phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp, cải tạo và phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội.
Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại QSD đất đã mở ra nhiều cơ hội để ng−ời sử dụng đất đầu t− và sử dụng đất có hiệu quả hơn.
Thị tr−ờng nhà ở phát triển sôi động, trên 75% số hộ gia đình đã đ−ợc giao hoặc nhận QSD đất để tự xây dựng nhà hoặc mua nhà để ở. Tuyệt đại bộ phận số hộ cịn lại đã có nhà ở theo ph−ơng thức thuê nhà. Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà ở.
Thị tr−ờng kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phịng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí ... đã khởi sắc với những khoản đầu t− lớn của nhiều thành phần kinh tế vào lĩnh vực này (tính đến cuối năm 2001, chỉ riêng đầu t− n−ớc ngoài vào lĩnh vực kinh doanh khách sạn, văn phòng đã lên đến gần 7 tỷ USD).
Tuy vậy, thị tr−ờng BĐS cũng có nhiều khiếm khuyết và tác động tiêu cực. Tỷ lệ giao dịch phi chính qui, nghĩa là giao dich khơng theo các quy định của pháp luật, nhất là đối với QSD đất, vẫn còn cao. Một số số liệu điều tra cho thấy, thị tr−ờng phi chính qui chi phối khoảng 70-80% các giao dịch về đất đơ thị và các BĐS khác. Đây có thể là vấn đề nổi cộm nhất hiện nay.
Trên thị tr−ờng, cung - cầu về BĐS mất cân đối nghiêm trọng. Nhu cầu của dân c− về nhà ở và nhu cầu của khu vực doanh nghiệp dân doanh về mặt bằng kinh doanh rất lớn và, nhìn chung, ch−a đ−ợc đáp ứng đầy đủ. Trong khi đó cung về mặt bằng trong các KCN, KCX, mặt bằng cho DNNN và diện tích khách sạn, văn phịng lại v−ợt xa cầu.
Giá cả BĐS dễ biến động do thị tr−ờng “nóng, lạnh” thất th−ờng. Trong khoảng 10 năm qua thị tr−ờng BĐS đã trải qua cơn “sốt” năm 1993, “đóng băng” trong những năm 1997-1999, rồi “sốt” lại vào cuối năm 2000, hiện tại (năm 2003) cũng đang có triệu chứng của cơn “sốt” mới ở một số nơi.
Qui trình mua bán BĐS quá phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, gây tốn kém về thời gian và chi phí. Cơ chế bao cấp cịn tồn tại và sự phân biệt không cần thiết giữa các thành phần kinh tế làm cho sự gia nhập và rút lui khỏi thị tr−ờng gặp nhiều khó khăn. Thơng tin về các loại BĐS và giao dịch BĐS trên thị tr−ờng không đầy đủ, thiếu minh bạch.
Những yếu kém nói trên của thị tr−ờng BĐS làm cho khơng ít diện tích đất và nhà bị sử dụng kém hiệu quả, gây lãng phí lớn. Hiện t−ợng đất bỏ hoang phí khơng phải là hiếm. Nhà cửa xây cất tràn lan, tuỳ tiện làm cho cảnh quan, môi tr−ờng bị phá huỷ, bộ mặt kiến trúc đô thị lộn xộn. Rất nhiều khách sạn, nhà hàng, văn phịng khơng sử dụng hết cơng suất. Đặc biệt, tham nhũng liên quan đến BĐS đang gây ra nhức nhối trong xã hội.
Nhiều loại BĐS ch−a hoặc không chuyển đ−ợc thành tài sản hợp pháp, hoặc không phát huy đ−ợc giá trị thực trên thị tr−ờng do không hội đủ các
điều kiện để tiến hành mua bán, giao dịch nh− khơng có đủ giấy tờ gốc chứng minh QSH nhà hay QSD đất mặc dù đất/nhà là do ông cha để lại, ch−a đ−ợc cấp giấy chứng nhận QSD đất và giấy chứng nhận QSH nhà.
Ngân sách nhà n−ớc thất thu lớn do phần lớn các giao dịch về BĐS diễn ra trên thị tr−ờng ngầm. Chỉ riêng khoản thu do cấp giấy chứng nhận QSD đất trong thời kỳ 1996-2000 bình quân khoảng 973 tỷ đồng/ năm với tỷ lệ cấp đạt khoảng 16%, nếu cấp đ−ợc 100% thì số thu hàng năm về cấp giấy chứng nhận QSD đất có thể lên tới 5-6 nghìn tỷ đồng. Sức ép về chi ngân sách ngày càng gia tăng khi thực hiện các dự án mới; Nhà n−ớc phải thu hồi đất, bồi th−ờng cho các chủ sử dụng đất và đầu t− để chuyển mục đích sử dụng đất.
Những yếu kém của thị tr−ờng BĐS gây nhiều hậu quả xấu có nguyên nhân từ sự chậm chuyển biến quan điểm và nhận thức về BĐS hàng hố và thị tr−ờng BĐS, ví dụ, mãi tới tháng 3 năm 2003, QSD đất mới đ−ợc cơng nhận là hàng hố đặc biệt trong Nghị quyết của Đảng; khung pháp lý thiếu đồng bộ, chồng chéo và hay thay đổi; năng lực tổ chức, quản lý của bộ máy nhà n−ớc yếu kém so với chức năng, nhiệm vụ đ−ợc giao.
3.2. Định h−ớng tiếp tục phát triển
Phát triển thị tr−ờng BĐS một cách bền vững, chú trọng hiệu quả, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội.
Chấp nhận có lựa chọn sự tồn tại của thị tr−ờng phi chính qui, từng b−ớc luật pháp hố các yếu tố tích cực của thị tr−ờng này; có giải pháp hạn chế và ngăn ngừa những hậu quả tiêu cực do thị tr−ờng này gây ra.
Hiến pháp hiện hành đã giao cho Chính phủ quyền giao đất, cho thuê đất, cần bổ sung để Chính phủ đ−ợc có thêm quyền bán QSD đất trong một phạm vi nhất định, ví dụ, chỉ bán QSD đất đối với đất làm nhà ở tại các khu dân c− mới; chỉ bán QSD đất cho cá nhân và tổ chức trong n−ớc; bán QSD đất trong thời hạn 99 năm... Đây là biện pháp lâu dài vì liên quan đến sửa đổi, bổ sung Hiến pháp. Tr−ớc mắt có thể cho làm thí điểm ở một vài nơi để rút kinh nghiệm.
Nghiên cứu chuyển chế độ giao đất sang chế độ thuê đất; những đối t−ợng hiện đang đ−ợc Nhà n−ớc giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất vẫn chuyển sang chế độ thuê đất với giá thuê bằng không.
Sửa đổi, bổ sung quy chế quản lý BĐS công. Hiện nay hầu hết các cơ quan công quyền đ−ợc Nhà n−ớc giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, khơng có giấy chứng nhận QSD đất. Các tài sản BĐS trên đất (trụ sở) đ−ợc Nhà n−ớc đầu t− từ ngân sách và cũng khơng có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các BĐS đó. Điều này tạo thuận lợi cho việc sử dụng lãng phí, kém hiệu quả, lợi dụng vào mục đích t− lợi, tham nhũng ở một số cơ quan công quyền. Trong thời gian tới, cần thực hiện chế độ thuê đất và các BĐS trên đất đối với các tổ chức công quyền. Đây là vấn đề mới và khó, nên có thể làm thí điểm để rút kinh nghiệm.
Mở rộng phạm vi giao dịch dân sự về BĐS theo h−ớng giảm bớt các hạn chế quyền giao dịch, mở rộng thêm các đối t−ợng đ−ợc tham gia thị tr−ờng BĐS nh− các doanh nghiệp, các tổ chức sự nghiệp, các cá nhân và tổ chức n−ớc ngoài.
Thực hiện việc lấy giá trị QSD đất để phát triển hạ tầng tại chỗ; Nhà n−ớc chịu trách nhiệm thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phát triển đất có QSD là hàng hoá (gọi tắt là đất hàng hoá) và giao đất đã xây dựng hạ tầng cho các bên kinh doanh và sử dụng theo ph−ơng thức đấu giá. Hồn thiện cơng tác đấu thầu/đấu giá theo h−ớng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngoài quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền, “om” cơng trình hoặc bán thầu tiêu cực. Làm tốt việc này sẽ chuyển đ−ợc đất có giá trị thấp thành đất có giá trị cao và tăng thu cho ngân sách nhà n−ớc.
Việc phát triển đô thị theo h−ớng hiện đại đòi hỏi phải di dời hàng loạt nhà ở, cơ quan, doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi tr−ờng) từ nội thành, nội thị ra các vùng xung quanh. Việc di dời này không thể tiến hành theo cơ chế bao cấp. Trong thời gian tới, ngồi việc chú trọng cơng tác quy hoạch, cần tạo điều kiện để các chủ sử dụng đất trong diện di dời đ−ợc bán QSD đất hiện có tại nơi đi và mua QSD đất tại nơi đến theo giá thị tr−ờng.
Nâng cao khả năng dự báo nhu cầu đa dạng về các loại nhà ở của các nhóm dân c−, tạo cơ hội có nhà ở phù hợp cho mọi ng−ời. Xây dựng qui hoạch đảm bảo sự phát triển cân đối, hài hoà giữa các dự án hạ tầng, các dự án phát triển đô thị mới và các dự án chỉnh trang đơ thị; ban hành chính sách khuyến khích mạnh mẽ các hình thức kinh doanh nhà nhiều tầng, khắc phục tâm lý khơng thích ở nhà cao tầng hiện nay. Tổ chức và đ−a vào hoạt động các "quỹ tiết kiệm xây nhà, mua nhà, thuê nhà”.
Đa dạng hố các tổ chức tài chính và ban hành cơ chế để các tổ chức này tham gia thị tr−ờng BĐS. Ngoài các tổ chức tín dụng, cần khuyến khích các tổ chức tài chính khác nh− các quĩ bảo hiểm, quĩ tài chính của các doanh nghiệp... đầu t− vào thị tr−ờng BĐS trong một phạm vi thích hợp; qui định rõ cơ chế tham gia và các hình thức tham gia cụ thể của từng loại tổ chức tài chính này.
áp dụng cơ chế giá thị tr−ờng đối với giao dịch về BĐS theo h−ớng:
- Giá cả BĐS nói chung, giá QDS đất nói riêng, về cơ bản, để cho quan hệ cung-cầu trên thị tr−ờng quyết định; Nhà n−ớc chỉ can thiệp khi thật cần thiết để tránh những cơn "sốt cao" hoặc tình trạng đóng băng.
- Khung giá BĐS do Nhà n−ớc ban hành chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà n−ớc với các tổ chức, cá nhân trong việc giao, bán, khốn, cho th BĐS, thu thuế và phí BĐS, bồi th−ờng và hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
- Hình thành và đ−a vào hoạt động các trung tâm thẩm định giá BĐS. Các trung tâm thẩm định giá do các thành phần kinh tế lập ra theo quy định của
Nhà n−ớc, hoạt động d−ới dạng các công ty t− vấn về định giá BĐS nhằm đáp ứng các nhu cầu sử dụng giá khác nhau theo nguyên tắc h−ởng phí dịch vụ. Có hệ thống cấp chứng chỉ cho các chuyên gia định giá BĐS theo các ph−ơng pháp thông dụng trên thế giới.
- Cho phép chính quyền địa ph−ơng thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai QSD đất, nhất là với những lơ đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu cho ngân sách.
Phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức môi giới, t− vấn, dịch vụ mua, bán BĐS, hạ chi phí giao dịch về BĐS, làm cho thị tr−ờng hoạt động thơng thống và hiệu quả hơn, giảm nguy cơ nền kinh tế “bong bóng” do đầu cơ qua mức vào BĐS.
Hình thành hệ thống văn bản qui hoạch nh− một công cụ quan trọng để Nhà n−ớc quản lý thị tr−ờng BĐS theo h−ớng:
- Sửa đổi, bổ sung qui trình lập và thông qua các loại văn bản qui hoạch, nhất là quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị và các khu dân c−, quy hoạch mạng l−ới giao thông; xác định rõ một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong hệ thống các văn bản qui hoạch và quản lý việc thực hiện quy hoạch.
- Nghiên cứu áp dụng ph−ơng pháp qui hoạch mới vừa đáp ứng đ−ợc nhu cầu về đầu t− kinh doanh BĐS ngày càng tăng ở các đô thị, vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng c−ờng quản lý đầu t− và phát triển các đơ thị. Nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản qui hoạch.
- Ban hành và thực hiện một cách nghiêm túc, có kết quả quy chế ng−ời dân và tổ chức có lợi ích và trách nhiệm trong vùng quy hoạch đ−ợc tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch; phổ biến công khai, minh bạch, đầy đủ các thông tin cần thiết về qui hoạch cho mọi ng−ời biết và tuân thủ; tăng c−ờng thanh tra việc tuân thủ qui hoạch và có biện pháp xử lý kiên quyết trong tr−ờng hợp vi phạm quy hoạch.
Thực hiện đầy đủ trách nhiệm của Nhà n−ớc trong việc cấp giấy chứng nhận QSD đất và QSH nhà cho các đối t−ợng sử dụng đất và sở hữu nhà. Xem xét để chấp nhận ở mức độ nhất định những sai sót là hệ quả của việc buông lỏng quản lý trong những năm qua về nhà, đất; không gắn việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà; cấp giấy chứng nhận QDS đất, QSH nhà ở các cấp độ khác nhau tuỳ thuộc vào hồ sơ (có giấy tờ gốc, đ−ợc Nhà n−ớc giao hoặc cho thuê, mua bán trao tay...) và cấp cho tất cả các đối t−ợng đang có nhà, đất khơng tranh chấp; nghiên cứu giao cho các tổ chức t− thực hiện một số dịch vụ không nhất thiết phải do bộ máy công quyền đảm nhiệm nh− đo đạc, lập bản đồ...
Thực hiện tốt việc đăng ký tài sản BĐS, quy định rõ và thực hiện nghiêm việc chỉ những BĐS đã đăng ký mới đ−ợc tham gia thị tr−ờng BĐS. Để làm đ−ợc việc này, cần có một cơ quan chuyên trách với đầy đủ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm. Cơ quan này cần có đủ cán bộ, ph−ơng tiện,
kinh phí để thực hiện việc đăng ký BĐS lần đầu, cập nhật sự thay đổi của BĐS về mặt hiện vật, giá trị, chủ sở hữu, chủ sử dụng... để cung cấp thông tin về BĐS cho các đối t−ợng có nhu cầu.
Tổ chức đào tạo chuyên gia, lao động chuyên nghiệp hoạt động trong thị tr−ờng BĐS, đặc biệt là các nghề đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa bạ, xây dựng qui hoạch chi tiết phát triển đô thị, t− vấn, môi giới, định giá, trọng tài, thanh tốn, tín dụng, thơng tin... về giao dịch BĐS.