Giá đất là yếu tố cơ bản của hệ thống tài chính đất đai và là một yếu tố quan trọng của thị trường QSDĐ. Việc thừa nhận và quy định về giá đất của Nhà nước chính là cơ sở pháp lý cho sự tồn tại của các quan hệ hàng hóa QSDĐ và thị trường QSDĐ. Tuy nhiên, các yếu tố này chỉ có thể phát triển lành mạnh khi
chúng ta có một giá đất phù hợp. Vì vậy, khi nghiên cứu về giá đất, chúng ta không thể không nghiên cứu về cơ sở khoa học hình thành nên giá đất.
- Địa tô. Để xác định cơ sở khoa học hình thành nên giá đất, trước tiên chúng ta cần nghiên cứu cơ sở hình thành giá đất trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp. Trong sản xuất nông nghiệp, đất đai đã được khai phá, đầu tư lao động qua nhiều thế hệ, do đó tất yếu là có giá trị và giá cả. Khi nền sản xuất hàng hóa đã phát triển cao với sự xâm nhập của chủ nghĩa tư bản, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuê ruộng đất của địa chủ và thuê công nhân để tiến hành sản xuất. Do đó, nhà tư bản phải trích một phần giá trị thặng dư do cơng nhân tạo ra để trả cho chủ đất dưới hình thức địa tô.
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chủ nghĩa tư bản, do cịn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nơng nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.
Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa là bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản đầu tư trong nông nghiệp do công nhân nông nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ với tư cách là kẻ sở hữu ruộng đất17.
Theo C. Mác, trong Bộ Tư bản, ông đã định nghĩa giá cả đất đai là “địa tô được tư bản hóa”18
. Ơng cho rằng, giá cả đất đai là lượng tiền nào đó thu được khi bán đất đai, nếu người ta đem lượng tiền đó gửi vào ngân hàng với một tỷ suất lợi tức nhất định thì hàng năm vẫn thu được một khoản lợi nhuận tương ứng với mức địa tô như trước đây khi chưa bán đất đai đó. Như vậy, cơ sở khoa học hình thành giá đất theo C. Mác là mức địa tô cho mỗi loại đất và tỷ suất lợi tức ngân hàng. Thế nhưng, đây chỉ là cơng thức tính trên lý thuyết còn trong đời sống thực tiễn giá cả đất đai mà chúng ta cần quan tâm là giá cả thị trường – giá cả đã hòa nhập vào thị trường cho nên tất yếu giá đất phải chịu sự chi phối bởi các quy luật thị trường và những quy luật riêng do tính chất đặc biệt của đất tạo ra. Cơng thức xác định giá đất của C. Mác cần được bổ sung thêm một số nhân tố như: cung – cầu, tính khan hiếm của đất đai, yếu tố giá cả độc quyền, lợi ích dân
17 Bộ Giáo dục và Đào tạo (2002), Giáo trình Kinh tế chính trị Mác-Lênin (Dùng cho các khối ngành không chuyên Kinh tế - Quản trị kinh doanh trong trường đại học, cao đẳng), NXB. Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 37.
tộc và chính trị… Nhìn chung, đây là phương pháp luận còn việc xác định giá đất trên thực tế phức tạp hơn nhiều.
Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp, lâm nghiệp, khơng gì thay thế được và là tài nguyên quý giá của quốc gia. Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ chức, cá nhân người Việt Nam tham gia hợp tác, liên doanh với người nước ngồi được góp vốn bằng giá trị đất sử dụng. Tuy hình thức địa tô tuyệt đối khơng cịn, nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả giá như là một loại địa tô.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tơ của đất đó.
- Lãi suất ngân hàng. Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan
trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền “mua” đất phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là “mua” đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra “mua” đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền “bán” đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người “bán” QSDĐ căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, khơng kể ở nơng thơn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng khơng đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
- Quan hệ cung cầu. Mối quan hệ giữa cung và cầu về đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Trên thị trường, giá cả của hàng hóa thơng thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thơng thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành ngun tắc cung cầu riêng. Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, khơng sinh sơi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là QSDĐ trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai. Chính vì vậy, giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.