3.2. Giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật về giá đất
3.2.4.Đổi mới hệ thống quản lý giá đất phù hợp với thị trường
Đổi mới hệ thống quản lý giá đất phải bắt đầu bằng việc xây dựng cơ chế quản lý đối với hệ thống dịch vụ định giá đất, vì đó chính là nơi cung cấp giá đất xác định theo thị trường cho cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp và người dân có nhu cầu thẩm định về giá đất khi thấy chưa thỏa đáng.
Pháp luật đất đai hiện hành quy định việc định giá đất chỉ được tiến hành bởi các cơ quan nhà nước, trong khi giá đất này lại áp dụng cho người sử dụng đất. Đây là cách làm hơi chủ quan, áp đặt, khơng thể hiện được tính thị trường một cách thỏa đáng. Trong khi đó, Điều 57 Luật đất đai 2003 và Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS 2006 cho phép các doanh nghiệp hành nghề cung cấp dịch vụ định giá đất, nhưng việc sử dụng dịch vụ này lại tùy theo cơ quan nhà nước có muốn hay khơng? Cơ chế trên vừa dễ tạo ra nguy cơ tham nhũng khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất... vừa không đảm bảo đúng, đủ quyền lợi cho người bị thu hồi đất.
Theo các chuyên gia đất đai, điều đáng quan tâm hiện nay là không những nguồn thu từ đất bị thất thu do giá đất không phù hợp thị trường mà trong tổng nguồn thu từ đất thì 80% là tiền thu từ việc giao đất 20 năm, 50 năm và 70 năm, 20% còn lại từ thu các loại phí, lệ phí. Theo chúng tơi, cơ cấu thu này đặt ra hai vấn đề: Một là, với cơ cấu như trên, nguồn thu này sẽ không bền vững khi quỹ đất ngày một hẹp lại và hai là, đất chưa được định giá sát hợp với thị trường nên số tiền thu được đang rất nhỏ so với thực tiễn... Các nhà kinh tế đất trên thế giới đã tính tốn rằng, nguồn thu từ đất của một quốc gia mà tới 80% từ “bán” đất thì chẳng mấy mà hết đất. Đối với riêng Việt Nam, nếu không xác định nguồn thu từ đất sát hợp thì đến một lúc nào đó, cơng nghiệp hóa đến mức độ nhất định, nguồn thu này sẽ giảm đi. Mặt khác, đất đai ở nước ta khơng nhiều, bình qn đất/đầu người ở mức khoảng 0,1 ha, đứng áp chót khu vực Đơng Nam Á (trên Singapore) và đứng ở nhóm áp chót trên thế giới90
. Như vậy quỹ đất càng đóng vai trị quan trọng trong q trình phát triển kinh tế.
Hiện nay, chúng ta đang cố gắng thay đổi tư duy, định giá đất ngày càng sát với giá thị trường hơn. Nhưng thực tế thì hai mức giá này vẫn cịn chênh nhau khá lớn. Để khơng có sự chênh lệch lớn giữa mức giá nhà nước ban hành và giá thị trường, kinh nghiệm thế giới cho thấy, Nhà nước cần quy định thêm mơ hình
90 http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&CateID=4&ID=108253&Code=LBZQ108253,
định giá đất tư nhân để từ đó có sự tham khảo, so sánh các loại giá đất được xác định, giúp cho giá đất do Nhà nước quyết định mang tính thị trường hơn. Ví dụ ở Đức có hai loại cơ quan định giá BĐS là Nhà nước và tư nhân và chính mơ hình này đã làm cho giá đất ở nước này ln thể hiện được tính thị trường của nó91.
Hiện nay có nhiều quan điểm cho rằng, Nhà nước cần xã hội hóa cơng tác định giá đất để giá đất được minh bạch. Theo ông Phùng Văn Nghệ, Quyền Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai: “cần xã hội hóa việc định giá đất; các tổ chức, doanh nghiệp đủ điều kiện thì được làm việc này”92. Ví dụ, Nhà nước muốn mua một miếng đất của tư nhân thì sẽ có ba tổ chức tham gia định giá. Giá do các đơn vị đưa ra phải đảm bảo khơng có sự chênh nhau quá lớn. Sau cùng, giá đất của thửa đất đó là giá trung bình giữa mức. Cùng quan điểm, ơng Phan Văn Thọ, Phó Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất - Tổng cục Quản lý đất đai, cho rằng: “Hợp lý nhất là việc xác định giá đất theo thị trường do tổ chức tư vấn xác định”93.
Chúng tôi cho rằng, Nhà nước cần phải hoàn thiện hệ thống định giá đất như hiện nay. Hệ thống định giá đất phù hợp bao gồm cơ quan định giá của Nhà nước để xác định “giá chuẩn của đất đai” và các tổ chức định giá độc lập được phép cung cấp dịch vụ về định giá đất. Tất nhiên, gắn với việc cung cấp dịch vụ định giá đất phải chỉ định được cơ quan phán quyết cuối cùng khi có tranh chấp về giá đất. Cơ quan phán quyết này có thể là trọng tài kinh tế hoặc tòa án kinh tế. Đồng thời, Nhà nước phải tách biệt rõ ràng giữa định giá đất với việc thẩm định giá. Không thể áp dụng phương thức cơ quan định giá vừa là cơ quan thẩm định giá theo kiểu "vừa đá bóng, vừa thổi cịi" như trước đây, vì sẽ gặp nhiều vướng mắc trong công tác giải tỏa đền bù, thực hiện các loại thuế về đất đai. Thực tế, cơ quan ban hành giá đất áp dụng cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là UBND cấp tỉnh, kể cả trường hợp có tranh chấp hoặc khiếu nại về giá đất. Đây là một cơ chế khơng tạo được tính trung lập và cơng bằng trong định giá đất. Bởi cơ quan hành chính thường nghiêng về quyền lợi của Nhà nước hơn là quyền lợi của người dân
91 Lưu Quốc Thái (2009), “Hồn thiện hệ thống tài chính về đất đai và vấn đề lành mạnh hóa thị trường
quyền sử dụng đất”, Khoa học pháp lý, (04), tr. 10.
92 Xem: Cần xã hội hóa việc định giá đất,
http://phapluattp.vn/2011042612433230p0c1085/can-xa-hoi-hoa-viec-dinh-gia-dat.htm, truy cập ngày
15/10/2011.
93 http://phapluattp.vn/2011042612433230p0c1085/can-xa-hoi-hoa-viec-dinh-gia-dat.htm, truy cập ngày
bị thu hồi đất. Muốn làm được điều này, Nhà nước cần nhanh chóng nghiên cứu soạn thảo và ban hành các quy định cần thiết sau:
- Quy định về cơ cấu, tổ chức, chức năng nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan định giá đất của Nhà nước. Cơ quan này đảm nhận luôn việc định giá BĐS và phải đặc biệt chuyên trách để đảm bảo hiệu quả trong việc định giá.
Các nước phát triển trên thế giới đều có cơ quan định giá đất và tùy vào trường hợp mà có cơ cấu vào các cơ quan khác nhau, như trường hợp Đài Loan, Thái Lan thì cơ quan định giá đất và BĐS Trung ương thuộc Bộ Nội vụ; ở Malaysia, cơ quan định giá đất và BĐS thuộc Bộ Tài chính, trong khi Trung Quốc tổ chức Trung tâm định giá BĐS thuộc Bộ Đất đai và Tài nguyên; Thụy Điển thì cơ quan định giá thuộc Tổng cục Địa chính (thuộc Bộ Mơi trường)94
.
Theo chúng tôi, Việt Nam nghiên cứu thành lập tổ chức chuyên về định giá đất của Nhà nước được tổ chức theo hệ thống ngành dọc, có tính độc lập về chuyên môn, chịu sự quản lý trực tiếp của cơ quan Tài nguyên và Môi trường ở Trung ương; tăng cường biên chế cho cơ quan định giá đất của Nhà nước; thành lập một đơn vị định giá đất riêng biệt để khắc phục tình trạng hầu hết cán bộ làm công tác định giá đất chỉ là kiêm nhiệm như hiện nay.
- Đối với tổ chức cung cấp dịch vụ tư vấn, định giá đất. Nhà nước xây dựng, ban hành quy chế cụ thể về tổ chức dịch vụ định giá đất và BĐS. Các quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS cũng đã đề cập đến nội dung này nhưng chưa đầy đủ, đặc biệt là tính pháp lý của kết quả định giá mà các tổ chức này xác định trong mối tương quan với giá đất chuẩn của Nhà nước. Theo đó, hoạt động tư vấn giá đất phải đảm bảo những nội dung sau: thứ nhất, căn cứ nguyên tắc,
phương pháp xác định giá đất theo quy định của pháp luật, thực hiện cung cấp dịch vụ xác định giá đất theo yêu cầu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; thứ hai, cung cấp thơng tin về giá các loại đất do Nhà nước quy định và giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu; thứ ba, cung cấp các kết quả phân tích, dự báo sự vận động của giá các loại đất cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
94 Phạm Ngơ Hiếu (2005), “Tìm hiểu về định giá đất, Bất động sản và một số mơ hình trên thế giới”, Tài
- Nhà nước cần có chính sách đào tạo đội ngũ định giá đất chuyên nghiệp. Đội ngũ định giá đất cần được đào tạo cơ bản về tất cả các vấn đề liên quan đến định giá đất, BĐS trong đó kiến thức, thơng tin và kỹ thuật về các phương pháp xác định giá đất hiện đại là một bộ phận rất quan trọng. Công tác đào tạo cần phải được đảm bảo để người định giá đất có đủ đức, đủ tài thực hiện cơng tác nghiệp vụ của mình.
- Nhà nước cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác quản lý đất đai, quản lý giá đất và định giá đất. Muốn định giá BĐS được chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thơng tin về thị trường cùng hàng loạt các yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin sâu về đất đai chỉ là “sân chơi” của một số cơ quan công quyền và những doanh nghiệp lớn.
Báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai chỉ rõ: Hiện nay, độ chính xác của các nhận định về giá nhà đất do các tổ chức thẩm định giá thu thập và đối chiếu từ thị trường chỉ mang tính khu vực. Phần nhiều giao dịch BĐS là giao dịch ngầm. Sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở lớn nhất cho việc thẩm định giá nhà đất cũng như việc tìm ra những chính sách hợp lý làm hạ giá BĐS95
. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Sự không rõ ràng trong thẩm định giá là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS liên tục nằm trong trạng thái “trồi sụt” thất thường hoặc “năm người mười giá”. Do vậy, Nhà nước phải có sự đầu tư lớn để xây dựng hệ thống thơng tin tích hợp về đất đai và giá trị đất đai (nghiên cứu xây dựng phần mềm tin học, xây dựng trang web, xây dựng ngân hàng dữ liệu thơng tin…) có khả năng lưu trữ và phân tích thơng tin giao dịch đất đai trên phạm vi cả nước; đồng thời phải có quy định về chế độ cung cấp thông tin giá đất từ các cơ quan nhà nước cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu. Theo đó, hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác quản lý đất đai, quản lý giá đất và định giá đất bao gồm: các loại dữ liệu về giá giao dịch thành, thời điểm mua bán, các thông tin về kinh tế, xã hội, pháp luật, môi trường và các điều kiện về tài chính, điều kiện thị trường của cuộc giao dịch BĐS.v.v. giá trúng đấu giá, giá mua bán qua các sàn giao dịch BĐS và các thông tin “rao bán” nhà đất đăng trên báo chí, trên các
mạng thông tin về giá đất, giá loại đất, thửa đất và đối chứng với giá bán thực tế để từ đó xác định tỷ lệ khấu trừ giữa giá rao bán và giá mua bán thực tế.
- Nhà nước phải ban hành những quy định trong việc thanh tra, kiểm tra việc định giá đất; ban hành những chế tài cần thiết và có văn bản chỉ đạo các địa phương thực hiện việc quy định mức giá đất sát với giá đất thị trường. Nhà nước cần thực hiện tốt công tác thanh kiểm tra để xử lý những sai phạm đối với các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá BĐS thiếu trách nhiệm hoặc vụ lợi trong định giá đất gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người khác. Thực tế, có tình trạng những cơng ty BĐS nhờ tổ chức thẩm định giá tăng giá cao hơn giá thực, quyền lợi của khách hàng bị ảnh hưởng. Hoặc người ta thường lợi dụng điều này để thực hiện mua bán bằng vốn ngân sách, người mua và người bán đều chia chác bỏ túi và Nhà nước thiệt hại…