3.2. Giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật về giá đất
3.2.3. xuất xóa bỏ cơ chế hai giá đất
Hiện nay, cơ chế hai giá đất vẫn còn được áp dụng trong lĩnh vực đất đai, đó là giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường. Về bản chất, hai yếu tố giá này không giống nhau. Giá đất do Nhà nước xác định dựa trên khung giá đất được hình thành trước khi có quan hệ giao dịch và cả khi khơng có quan hệ giao dịch “mua bán”, trao đổi về đất đai, do vậy đây không phải là giá cả mà là giá trị do Nhà nước xác định. Trong khi đó, giá đất trên thị trường được hình thành thơng qua thực tế các hoạt động “mua bán”, trao đổi và là sự thỏa thuận giữa người “mua” và người “bán”, là giá cả trao đổi trên thị trường. Mặc dù pháp luật hiện hành đã có quy định nhằm đảm bảo cho giá đất của Nhà nước sát với giá thực tế chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường (khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2003), nhưng do cơ chế hình thành giá đất vẫn chưa được hoàn thiện, việc áp dụng giá đất vào các quan hệ mang tính thị trường hiện nay cịn khá nhiều hạn chế, bất ổn.
Cơ chế giá này với mức chênh lệch lớn so với mức giá thị trường hiện nay đang tạo cơ hội cho 3 điểm bất cập: Thứ nhất, đất do cơ quan, đơn vị nhà nước
quản lý và sử dụng. Bộ Tài nguyên và Môi trường thống kê cả nước hiện có 7,8 triệu ha đất do khoảng 144.000 tổ chức đang sử dụng và khơng ít đất bị sử dụng
sai mục đích do sự bng lỏng quản lý của địa phương89. Thứ hai, đất Nhà nước giao cho các doanh nghiệp nhà nước sử dụng, khi chuyển đổi sang mục đích sản xuất kinh doanh vẫn xử lý theo giá đất nhà nước như các loại đất khác là không hợp lý. Theo chúng tôi, việc định giá “đôi khi” không minh bạch, dẫn đến tình trạng “đất vàng giá rẻ như cho”. Cần có cơ chế định giá độc lập minh bạch với loại đất này. Thứ ba, là các loại đất nơng nghiệp bị thu hồi. Đây chính là khu vực được cho là gây ra nhiều khiếu kiện nhất trong thời gian qua vì cơ chế định giá chưa thoả đáng. Theo khung giá hiện nay của các địa phương, đất khu vực này hiện định giá “rất rẻ” so với các loại đất khác, nhưng khi chuyển đổi mục đích xong thì lại có giá trị “rất lớn”, sự chênh lệch này đã tạo ra mâu thuẫn, khiếu kiện. Thực tế, tại thành phố Hồ Chí Minh, cùng một khu vực nhưng nếu đất của người dân rơi vào quy hoạch làm đường, cơng viên cây xanh thì người dân cầm chắc sẽ bị thua thiệt vì chỉ được bồi thường “giá cứng”, giá do Nhà nước quy định trong bảng giá đất hàng năm. Trong khi đó, những người khác nếu rơi vào dự án phát triển kinh tế như kinh doanh nhà ở... thì sẽ được bồi thường theo giá thị trường hoặc theo giá thoả thuận. Một thực tế khác, cùng một loại hình, mục đích sử dụng đất nhưng nếu chủ đầu tư là Nhà nước thì giá bồi thường cũng sẽ “một trời một vực” nếu so với các dự án do các doanh nghiệp thuộc khu vực tư nhân làm. Đơn cử như khu đô thị mới Thủ Thiêm, cùng trên một địa bàn Quận 2, nhưng giá bồi thường chỉ tương đương 30% so với giá bồi thường của các dự án lân cận do các Công ty thực hiện. Đối với các dự án của tư nhân, người dân còn có nhiều lựa chọn hơn như được góp vốn, được đổi đất nông nghiệp lấy đất ở...; trong khi đó, đối với khu đơ thị mới Thủ Thiêm thì người dân chỉ có một lựa chọn là phải chấp hành giá do Nhà nước ấn định. Chúng tôi cho rằng cần đẩy mạnh việc đàm phán giá đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư hoặc đấu giá đất thay vì các biện pháp cưỡng chế.
Hiện nay, nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước “cát cứ” tại những khu “đất vàng”, khi đó, doanh nghiệp sử dụng được hưởng giá trị thực tế lớn trên thị trường, trong khi chi phí cho việc sử dụng đất lại rất thấp do vẫn được hưởng cơ chế tiền sử dụng đất theo “giá nhà nước”. Ưu thế đắc địa này đang là một lợi thế cạnh tranh lớn trên thị trường cho các doanh nghiệp. Tình trạng tương tự cũng xảy ra với đất của Nhà nước giao cho các cơ quan, đơn vị sử dụng, nhưng lại
89 http://doanhnghiepvietnam.com.vn/news/5029-co-che-%E2%80%9C2-gia-dat%E2%80%9D-
mang đi “cho thuê kinh doanh”, thực hiện các “chức năng ngoài mục tiêu”. Nếu đổi lại các loại đất này được các tổ chức định giá độc lập, chịu mức chi phí sử dụng theo đúng “giá thị trường” thì có lẽ khơng nhiều cơ quan muốn chiếm đất, giữ bằng được đất như hiện nay. Như vậy khung giá đất hiện nay một mặt khơng có lợi cho người dân khi bị giải toả, đền bù, thì lại rất có lợi cho doanh nghiệp và tổ chức khi chiếm được vị trí đắc địa.
Thiết nghĩ, cơ chế hai giá đất không phù hợp là nguyên nhân chính của tham nhũng về đất đai và thất thoát ngân sách đối với các khoản thu từ đất. Thật vậy, cơ chế hai giá đất khiến có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất của Nhà nước và giá thị trường. Điều này tạo sự chênh lệch khá lớn giữa số tiền mà Nhà nước đầu tư phải trả cho Nhà nước và số tiền họ được thụ hưởng từ hoạt động kinh doanh trên thị trường của mình. Mặt khác, cơ chế hai giá đất như trên góp phần rất lớn cho nạn tham nhũng trong lĩnh vực đất đai. Lợi dụng phương thức giao đất, cho thuê đất truyền thống theo kiểu “xin – cho”, các cơ quan, cán bộ quản lý có cơ hội (và thực tế có thể) đã nhận những khoản tiền rất lớn từ các nhà đầu tư. Khoản tiền này lẽ ra đã thuộc về NSNN nếu áp dụng triệt để phương thức đấu giá, thay vì giao, cho thuê theo cách chỉ định rất được “ưa thích” hiện nay. Bên cạnh đó, sự bất hợp lý của chính sách hai giá đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho một số cán bộ nhà nước lợi dụng chính sách ưu đãi tiến hành hóa giá nhà đất của Nhà nước để trục lợi. Chính vì vậy, việc thiết lập một giá đất phù hợp và ổn định ln có ý nghĩa rất quan trọng trong việc phát huy những tích cực và hạn chế những tiêu cực do thị trường mang lại. Để làm được điều này, cơ chế hình thành giá đất cần phải được hoàn thiện theo yêu cầu của thị trường.
Trong điều kiện, tình hình hiện nay của Việt Nam, chúng ta phải chấp nhận cơ chế hai giá đất. Bảng giá đất do Nhà nước ban hành không thể sát với giá thị trường được. Dù Nhà nước có định giá chính xác đến bao nhiêu thì giá đất giao dịch trên thị trường sẽ luôn luôn sai lệch so với giá đất do Nhà nước quy định. Nhà nước tiếp tục điều chỉnh tăng giá đất cho sát với giá giao dịch trên thị trường đến lượt nó lại là tác nhân tác động thúc đẩy tăng giá trao đổi trên thị trường. Vì vậy, mục tiêu thống nhất sử dụng cơ chế một giá duy nhất và yêu cầu của người sử dụng đất đòi hỏi phải đưa giá đất do Nhà nước xác định phù hợp với giá cả trao đổi trên thị trường làm cho cuộc dượt đuổi tiếp tục diễn ra và là tác nhân làm giá đất trên thị trường tiếp tục tăng lên trong một vịng xốy khơng có hồi kết. Trong khi chưa thống nhất được giá đất của Nhà nước quy định với
giá đất trao đổi trên thị trường, Nhà nước tiếp tục chấp nhận sử dụng cơ chế hai giá đất. Theo đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các loại thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đối với việc giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt bằng cần áp dụng theo giá thị trường trên cơ sở đấu giá QSDĐ hoặc tính tương đương.
Về lâu dài, chúng tơi cho rằng Nhà nước cần phải xóa bỏ cơ chế hai giá đất để đảm bảo sự hợp lý, công bằng trong việc áp dụng giá đất cho cả trường hợp tính tiền bồi khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Bất kỳ trường hợp nào cần sử dụng giá đất thì giá này phải được xác định bởi một cơ quan định giá chuyên môn được Nhà nước công nhận tại thời điểm áp dụng giá đất. Nghĩa là, giá đất được áp dụng là giá đất thị trường, phải làm hài hịa các lợi ích có tính chất “đối lập” nhau: lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất. Xóa bỏ cơ chế hai giá đất cũng sẽ góp phần hạn chế được tình trạng tiêu cực trong hoạt động giao, cho thuê đất, tránh thất thu cho NSNN. Lẽ dĩ nhiên, giá đất thị trường không phải là giá do các yếu tố đầu cơ tạo thành, hay là giá do sự biến động thay đổi về quy hoạch, hay do một sức ép tâm lý nào đó. Có thể cân nhắc thơng qua giá cả mua bán thành công từ những giao dịch của những người thực sự có nhu cầu cần mua và cần bán hoặc thơng qua kết quả đấu giá QSDĐ; cịn giá chào bán hàng ngày chưa chắc đã là giá thực bởi nó cịn tính cả yếu tố đầu cơ, hoa hồng của người môi giới… Vấn đề là làm sao theo dõi, nắm bắt được những thông tin thị trường này? Bản thân mỗi một người dân tham gia giao dịch không thể tự đánh giá, kiểm sốt được, nếu có cũng là mỗi người mỗi ý, mỗi cách khác nhau, cần phải có một tổ chức đủ khả năng, thẩm quyền đảm trách, sau đó cung cấp, phổ biến cơng khai. Vì vậy, một trong những biện pháp là nên sớm nghiên cứu, thành lập hệ thống cơ quan định giá đất thống nhất từ Trung ương đến địa phương nhằm giúp Nhà nước theo dõi sát, nắm bắt được những diễn biến của giá đất thị trường. Ngoài ra, cũng cần khuyến khích các doanh nghiệp và cá nhân tham gia hoạt động tư vấn định giá đất, tập hợp trong một hiệp hội hoặc tổ chức nghề nghiệp thống nhất nhất định. Trên cơ sở đó, vấn đề tổ chức đào tạo đội ngũ cán bộ, chuyên viên định giá đất đáp ứng nhu cầu Nhà nước và xã hội cũng là điều đáng quan tâm.