2.3. Áp dụng giá đất trong thị trƣờng bất động sản hiện nay
2.3.2. Giá đất khi Nhà nước cho thuê đất
Hoạt động cho thuê đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và QSDĐ cho người sử dụng đất thơng qua hợp đồng th đất. Lợi ích mà Nhà nước nhận được là tiền thuê đất59. Điều 2 Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định: khoản thu từ tiền thuê đất được Nhà nước áp dụng đối với những chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê, cụ thể là trả tiền thuê đất hàng
năm hay thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Để thu tiền thuê đất, Nhà nước căn cứ vào diện tích đất thuê và đơn giá thuê đất nếu nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc giá giao đất có thu tiền sử dụng đất của loại đất tương ứng với cùng thời hạn nếu nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất (khoản 11 Điều 2 Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP). Về nguyên tắc, đơn giá thuê đất hàng năm bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp, có thể đơn giá thuê đất cao hơn hoặc thấp hơn 1,5% giá đất60. Theo đó, nếu khu đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thơng, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối đa không quá hai (02) lần đơn giá thuê đất theo quy định. Tức là đơn giá thuê đất trong trường hợp này tối đa khơng q 3% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên, đối với đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư thì căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần đơn giá thuê đất quy định. Tức là đơn giá thuê đất trong trường hợp này tối thiểu không dưới 0,75% giá đất theo quy định. So với Nghị định 142/2005/NĐ-CP, đơn giá thuê đất theo quy định của Nghị định 121/2010/NĐ-CP được tăng lên gấp ba (03) lần. Điều đó chứng tỏ Nhà nước đang cố gắng hạn chế những tiêu cực trong hoạt động cho thuê đất, nhằm phản ánh đúng giá trị tài sản của đất cũng như góp phần đảm bảo ngân sách khơng bị thất thoát và hạn chế tình trạng đầu cơ. Chúng tơi cho rằng, việc Nhà nước sửa
60 Khoản 3 Điều 2 Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
đổi hệ số đơn giá thuê đất từ 0,5% lên 1,5% là phù hợp để bảo đảm nguồn thu cho NSNN, đáp ứng các chi phí bồi thường hay hỗ trợ chuyển đổi nghề cho nông dân khi thu hồi đất nông nghiệp.
Đối với trường hợp nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất, đơn giá thuê đất chính là giá đất để tính tiền sử dụng đất61
. Ngồi các trường hợp th đất thơng thường, pháp luật đất đai còn cho phép bên thuê đất được sử dụng đất thông qua phương thức đấu giá. Đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá. Quy định này đảm bảo cho tiền thuê đất bằng với tiền sử dụng đất, khơng có sự chênh lệch quá lớn như trước kia. Bởi vì theo quy định của Nghị định 142/2005/NĐ-CP, đơn giá thuê đất giao động từ 0,25% - 2% nên dẫn đến trường hợp là tiền thuê đất nếu theo đơn giá 0,5% thì sau 200 năm, giá thuê đất mới bằng tiền sử dụng đất trong 70 năm62
. Nghị định 121/2010/NĐ-CP yêu cầu giá tính tiền thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường. Nhà nước khơng cịn thất thu một khoản tiền lớn từ việc cho thuê đất và khoản thu từ tiền thuê đất càng tiến gần trong thực hiện vai trò điều tiết giá đất của Nhà nước.
Để đảm bảo vai trò điều tiết giá đất của Nhà nước thông qua giá thuê đất, Nghị định 121/2010/NĐ-CP và Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 142/2005/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính bên cạnh nâng cao mức đơn giá th đất lên, cịn quy định lại giá đất tính tiền thuê đất cho phù hợp. Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và cơng bố có sự biến động từ 20% trở lên so với đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất lần trước đó thì Sở Tài chính chủ trì xác định lại và trình UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh cho phù hợp. Căn cứ vào đơn giá thuê đất theo quy định của pháp luật, UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá thuê đất cụ thể cho từng loại đất, loại xã, loại khu vực, loại đường phố, vị trí, hạng đất và đơn giá cao nhất là 3% giá đất và đơn giá thấp nhất là 0,75% giá đất theo quy định. Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định: khi Nhà nước cho thuê đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng
61 Khoản 3 Điều 2 Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
62 Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam hiện nay, Luận án Tiến sỹ,
QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Chúng tôi cho rằng, cũng giống như trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, việc xác định giá đất sát hay chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường hồn tồn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người có thẩm quyền, dễ phát sinh tiêu cực, tham nhũng khi giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành còn quá thấp so với giá đất thị trường và việc điều chỉnh lại giá đất cũng chưa có sơ sở pháp lý đủ mạnh để có thể đi vào cuộc sống. Trước mắt, nguyên tắc điều chỉnh giá thuê đất của các địa phương phải bảo đảm không cao hơn tốc độ tăng giá đất trung bình hằng năm do UBND cấp tỉnh công bố. Quan trọng hơn, việc điều chỉnh giá thuê đất phải bảo đảm công khai, minh bạch, tránh áp đặt một chiều gây bất lợi, lúng túng cho doanh nghiệp...
Như vậy, những quy định về giá đất tính tiền th đất đã có những tiến bộ, bảo đảm cho giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, cũng như đảm bảo cho việc điều tiết giá trị tăng thêm của đất. Theo đó, tiền sử dụng đất hàng năm bằng diện tích đất thuê nhân với đơn giá thuê đất. Trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất thì số tiền thuê đất bằng tiền sử dụng đất như trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất. Khi người được Nhà nước cho thuê đất, thực hiện ứng trước tiền bồi thường thì sẽ được bù trừ số tiền ứng trước vào số tiền thuê đất phải nộp, mức trừ không được vượt quá số tiền thuê đất phải nộp, số tiền cịn lại được tính vào vốn đầu tư của dự án. Với những quy định trên, Nhà nước khơng cịn “rộng rãi” như theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị định 142/2005/NĐ-CP, tức là khơng cịn trường hợp Nhà nước phải bỏ tiền ra để đền bù tiền thuê đất khi chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cao hơn số tiền thuê đất phải nộp.
Tuy nhiên, hiện nay nhiều doanh nghiệp cho rằng tiền thuê đất phải trả cho Nhà nước quá cao, phải trả tiền thuê đất năm 2011 tăng từ 6,26 đến 13,7 lần so với trước đây63. Đó là bức xúc của hơn 400 doanh nghiệp tại Hội nghị tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp về tình hình thuê đất và vấn đề liên quan đến thuế, do Phịng Thương mại và Cơng nghiệp Việt Nam (VCCI), Bộ Tài nguyên và Môi
63 Xem: Sốc với giá thuê đất,
trường và Bộ Tài chính phối hợp tổ chức ngày 12/7/2011, ở Hà Nội. Về phía cơ quan nhà nước tham dự hội nghị có những ý kiến trái chiều nhau.
Theo ông Đỗ Hồng Anh Tuấn, Thứ trưởng Bộ Tài chính, cho rằng: việc Nghị định 121/2010/NĐ-CP quy định giá thuê đất cần sát với giá thị trường là thiếu tính khả thi. Thực tế, giá “mua bán” trên thị trường chỉ đúng đối với đất ở và đất thương mại, dịch vụ cịn chưa có giá thị trường với đất công nghiệp64
. Trong khảo sát mới đây của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đất đai là một trong những khó khăn lớn nhất mà doanh nghiệp đang gặp phải. Bộ Tài chính đề nghị Chính phủ cho phép áp dụng việc giảm tiền thuê đất cho doanh nghiệp trong 02 năm, với mức giảm tiền thuê đất được kiến nghị là 50%. Ông Lê Ngọc Khoa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý cơng sản (Bộ Tài chính) cho biết, theo kết quả ước tính của Bộ Tài chính, nếu đề xuất này được chấp thuận, tổng số tiền thuê đất của doanh nghiệp được giảm mỗi năm khoảng 720 tỷ đồng, không ảnh hưởng đến nhiệm vụ thu ngân sách của cả nước65. Ngược lại, ơng Phạm Văn Thọ - Cục phó Cục Kinh tế và phát triển Quỹ đất – Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc tăng tỷ lệ phần trăm tiền thuê đất lên 1,5% là hợp lý để bảo đảm nguồn thu cho NSNN, đáp ứng các chi phí bồi thường hay hỗ trợ chuyển đổi nghề cho nông dân khi thu hồi đất nông nghiệp66.
Chúng tôi cho rằng, đối với trường hợp thuê đất, Nhà nước khơng nên áp dụng giá đất thấp để tính tiền th đất, vì bản chất của hoạt động thuê đất là thuê QSDĐ của Nhà nước và hình thức này được áp dụng chủ yếu cho nhà đầu tư nước ngoài hơn là nhà đầu tư trong nước. Cho nên, để quan hệ thuê đất diễn ra theo đúng quy luật kinh tế thị trường, tránh tình trạng tham nhũng và đảm bảo cơ chế xin – cho không tái diễn, giá thuê đất tại thị trường sơ cấp phải tương xứng với thị trường thứ cấp. Dĩ nhiên, đối với những chủ thể th đất cịn lại như hộ gia đình, cá nhân, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, Nhà nước có thể ưu đãi tài chính cho họ thơng qua cơ chế miễn, giảm tiền thuê đất trong những trường hợp cần
64 http://land.cafef.vn/20110713070819339CA43/soc-voi-gia-thue-dat.chn, truy cập ngày 06/8/2011.
65 Xem: Đề xuất giảm 50% tiền thuê đất. Động thái tích cực giúp doanh nghiệp,
http://www.honglinhland.com.vn/NewsDetails/tabid/377/ItemID/6818/View/Details/language/vi- VN/Default.aspx, truy cập ngày16/9/2011.
66 http://www.baomoi.com/Xem-xet-vuong-mac-ve-tien-thue-dat-cho-doanh-nghiep/45/6616389.epi, truy
thiết. Thực tế cho thấy, với bảng giá đất của Nhà nước tưởng chừng người thuê đất phải nộp tiền thuê đất thấp, nhưng thực chất khoản tiền này chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa. Bởi lẽ, khi giá “mua” QSDĐ thấp nhưng khả năng sinh lợi quá cao, các doanh nghiệp sẽ “đua nhau” “chạy dự án” để được thuê đất, giá đất mà càng thấp thì nhiều người tham gia vào. Người nào muốn chiến thắng trong cuộc đua tranh đó, muốn được thuê đất có lẽ họ phải vận động “hành lang”. Rõ ràng trước tình hình trên, khoản tiền mà người thuê đất phải nộp vào NSNN chỉ là hình thức, họ vẫn phải chi khá nhiều cho cán bộ có thẩm quyền để có QSDĐ. Đây cũng là nguyên nhân khiến NSNN trong 10 năm qua thất thu 70 tỷ USD và tình trạng tham nhũng, đầu cơ từ đó mà phát sinh 67. Do vậy vấn đề hiện nay là Nhà nước nên tăng cường hoạt động cho thuê đất thông qua quy chế đấu giá QSDĐ nhằm đảm bảo giá trị tài sản của đất và tránh được tình trạng “vận động hành lang”. Đồng thời, Nhà nước cũng phải xây dựng cơ chế và đội ngũ những người làm công tác định giá đất hồn thiện hơn nữa. Theo đó, khi cơ quan Nhà nước không đủ năng lực để định giá đất, Nhà nước nên tách bạch thẩm quyền cho thuê đất với chức năng định giá đất thống nhất từ Trung ương đến địa phương nhằm giúp Nhà nước điều chỉnh, công bố kịp thời giá đất cho phù hợp.