Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trị vơ cùng quan trọng. Có thể theo mối quan hệ giữa các yếu tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành nhóm các yếu tố thuộc về quy luật thị trường, nhóm các yếu tố tự nhiên và xã hội.
(i) Nhóm các yếu tố thuộc về quy luật thị trường
- Mối tương quan giữa cung và cầu: quan hệ cung và cầu về đất là một
yếu tố tác động cực kỳ quan trọng đến giá đất trong thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng, làm cho giá đất ln ln biến động.
Tổng cung về đất đai được xác định bằng tồn bộ số lượng đất đai có thể và sẵn sàng tham gia vào giao dịnh trên thị trường. Tổng cung về đất đai khơng hồn tồn trùng khớp với tổng số đất đai có được ở một quốc gia. Bởi vì, khơng phải tất cả các loại đất đều được tham gia thị trường QSDĐ mà pháp luật mỗi nước sẽ quy định những điều kiện để đất được tham gia thị trường. Do vậy, đất đai mang tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt được quyết định bởi nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lượng, tính khơng đồng nhất và tính cố định về vị trí. Lượng cung về đất đai không thể điều chỉnh lưu thông theo khơng gian. Ngồi ra tổng cung về đất đai là một đại lượng giới hạn nên không thể đẩy tổng cung tăng lên theo ý muốn chủ quan như các loại hàng hố thơng thường. Về loại đất được tham gia vào thị trường QSDĐ, theo Điều 59 Nghị định 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai, yếu tố quyết định đến việc loại đất nào được tham gia vào thị trường QSDĐ chính là việc chủ thể sử dụng loại đất đó có quyền giao dịch QSDĐ hoặc giao dịch đối với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hay khơng?
Mặt khác, khi nói đến tổng cung của thị trường QSDĐ là chúng ta phải nói đến số lượng QSDĐ có thể và sẵn sàng tham gia vào quan hệ giao dịch. Do vậy, điều kiện để thực hiện quyền giao dịch QSDĐ cũng có ý nghĩa quyết định đến lượng cung trên thị trường. Theo Luật đất đai thì người sử dụng đất tuy có quyền chuyển nhượng QSDĐ nhưng chỉ được phép thực hiện quyền này khi đã có giấy chứng nhận QSDĐ và do tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ quá chậm, nên rất nhiều chủ thể sử dụng đất mặc dù có quyền chuyển nhượng, có nhu cầu chuyển nhượng nhưng lại khơng thể đưa QSDĐ của mình vào giao dịch trên thị trường vì chưa có giấy chứng nhận QSDĐ. Ngay cả khi QSDĐ có đủ điều kiện tham gia giao dịch, nhưng người sử dụng đất do khơng muốn đưa vào giao dịch vì tâm lý chờ đợi vào những “cơn sốt giá”, do đầu cơ, coi đất đai như một thứ tài sản tích lũy... thì cũng có thể ảnh hưởng tới việc đẩy lượng cung QSDĐ trên thị trường.
Tổng cầu về thị trường QSDĐ chính là tồn bộ số lượng đất đai mà các chủ thể trong xã hội dự kiến sẽ nhận được tương ứng với nguồn lực tài chính có khả năng thanh toán của họ. Cần lưu ý rằng, cầu về đất đai không đồng nhất với nhu cầu về đất đai vì trong tổng cầu về đất đai khơng thể tính đến nhu cầu của
những chủ thể muốn có đất đai nhưng lại khơng có khả năng tham gia giao dịch, trong khi đó có những nhóm đối tượng khơng có nhu cầu sử dụng đất nhưng vì mục đích đầu cơ mà làm tăng cầu trên thị trường. Trong điều kiện hiện nay ở Việt Nam, chúng ta cần phải có chính sách điều tiết sao cho cầu về đất đai gần với nhu cầu sử dụng đất nhằm bình ổn giá đất và tạo điều kiện cho người có nhu cầu thực tế có đất để sử dụng.
Có nhiều giải pháp khác nhau để cân đối giữa cung và cầu. Những giải pháp mà Luật đất đai sử dụng hiện nay chủ yếu là những giải pháp phi thị trường thông qua những quy định về điều kiện nhận chuyển QSDĐ, hạn mức nhận chuyển QSDĐ. Đây là những giải pháp không bền vững, thiếu linh hoạt và đặc biệt là rất khó kiểm sốt.
Mặt khác, do đặc thù của thị trường QSDĐ là lượng cung luôn cố định về khơng gian, lượng cầu cũng có thể gia tăng khơng đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai ln xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hồ. Điều này địi hỏi chính sách thị trường QSDĐ phải có sự cá biệt theo khơng gian, có nghĩa là phải cho phép các địa phương được tự chủ hơn trong việc đưa ra những quy định nhằm điều hoà yếu tố cung cầu cho phù hợp với thực tiễn thị trường của mình nhất là trong việc quy định về điều kiện chuyển quyền và nhận chuyển QSDĐ. Rất đáng tiếc là, trong Luật đất đai 2003 chúng ta lại đang có xu hướng tạo ra khuôn khổ pháp lý chung, cụ thể thống nhấp áp dụng trên phạm vi cả nước. Điều này chứng tỏ Luật đất đai 2003 chưa lưu ý hết đến khía cạnh đặc thù trên của thị trường QSDĐ.
Chúng ta cần phải sử dụng cơng cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu. Cũng là một thửa đất, nếu có nhiều người đến giao dịch (thị trường của người bán) thì giá trị quyền sử dụng của thửa đất này sẽ là giá của người trả cao nhất. Nếu có nhiều thửa đất cùng loại nhưng chỉ có một người đến giao dịch (thị trường của người mua) thì giá trị QSDĐ của thửa đất sẽ là giá thấp nhất do thỏa mãn được yêu cầu của người mua. Khi quan hệ cung cầu thay đổi thì giá trị QSDĐ trong các giao dịch sẽ được xác lập lại.
Tóm lại, điều tiết quan hệ cung cầu thông qua giải pháp mang tính thị trường chính là giải pháp và hữu hiệu nhất cho việc tạo ra một mặt bằng giá cả hợp lý. Chúng ta không thể hy vọng giá đất do Nhà nước quy định sẽ tác động được vào giá thị trường theo ý chí Nhà nước. Thực tế đã chứng minh là, giá thị trường là do thị trường quyết định bởi sự vận động tự thân của nó và hầu như khơng ảnh hưởng đáng kể bởi giá đất do Nhà nước quy định. Ngược lại, giá đất do Nhà nước quy định luôn phải đuổi theo giá thị trường. Mối quan hệ cung cầu về đất đai là yếu tố có sự tác động mạnh mẽ nhất đối với giá đất trong thị trường BĐS. Cung và cầu về đất đai sẽ phản ánh mặt bằng chung của giá đất tại một thời điểm nhất định và trong một khu vực nhất định.
- Yếu tố cạnh tranh. Cạnh tranh làm thay đổi cung cầu và làm thay đổi giá
cả. Thế nhưng, do cung về đất đai là có hạn và mỗi tài sản đất đai lại có tính cá biệt cho nên cung về đất đai rất dễ dẫn đến độc quyền. Vì thế, yếu tố cạnh tranh thơng thường chỉ hay xảy ra đối với cầu, tức xảy ra giữa người mua với nhau. Người mua nào trả giá cao hơn tất yếu mảnh đất đó sẽ thuộc về người đó. Như vậy, cạnh tranh giữa những người mua với nhau đã tác động làm thay đổi giá đất theo xu hướng: cạnh tranh càng nhiều, càng gay gắt thì giá đất càng tăng.
- Sức mua của tiền tệ. Trong nền kinh tế hàng hóa phát triển, hàng hóa nói
chung và hàng hóa đất đai nói riêng được trao đổi không phải trực tiếp với nhau mà thông qua vật ngang giá chung là tiền tệ. Do đó, giá cả đất đai còn phụ thuộc vào sức mua trực tiếp của tiền tệ, tức là lượng giá trị thực mà đồng tiền có thể mua được trên thị trường. Sức mua của tiền tệ là cao hay thấp sẽ tác động làm cho giá đất thay đổi.
(ii) Nhóm các yếu tố tự nhiên
Giá đất ngồi chịu sự tác động của nhóm các yếu tố thuộc về quy luật thị trường nói trên, nó cịn chịu sự tác động của những yếu tố tự nhiên như: chất đất, địa hình; khí hậu, thời tiết; vị trí… Chúng ta có thể lấy một ví dụ như yếu tố chất đất. Chất đất ở đây bao hàm loại thổ nhưỡng, hàm lượng các chất dinh dưỡng, cấu trúc đất, hàm lượng các nguyên tố vi lượng trong đất… Các yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất cây trồng, do đó nó sẽ ảnh hưởng lớn đến giá đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử dụng vào mục đích xây dựng.
Đối với giá đất xây dựng, yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Đất đai ở các vị trí khác nhau sẽ có những giá trị khác nhau. Vị trí đất đai suy cho cùng là nói lên khả năng sinh lợi của mảnh đất vì yếu tố vị trí có liên quan đến mục đích sử dụng đất (vị trí đất nằm ở vị trí A sẽ được quy hoạch làm đất ở, cịn ở vị trí B sẽ là đất nơng nghiệp). Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí đất mang lại càng cao thì giá trị của đất đai càng lớn. Những mảnh đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những mảnh đất nằm ở vị trí khác.
(iii) Nhóm các yếu tố xã hội. Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá
đất. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Các yếu tố đầu cơ đất đai, tâm lý cũng tác động ít nhiều đến giá đất.