2.3. Áp dụng giá đất trong thị trƣờng bất động sản hiện nay
2.3.4. Giá đất khi Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có
trường.
2.3.4. Giá đất khi Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất sử dụng đất
Trong phạm vi đề tài, tác giả chỉ tập trung phân tích và đánh giá những quy định pháp luật hiện hành về giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Việc đưa QSDĐ vào đấu giá là một bước tiến quan trọng trong quản lý đất đai bởi lẽ ưu điểm lớn nhất của đấu giá QSDĐ là bảo đảm tính bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ khi chuyển sang cơ chế đấu giá, nguồn thu từ đất tăng gấp 05 lần, lên khoảng 30.000 tỷ đồng mỗi năm73. Tại thành phố Hồ Chí Minh, kết quả đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu lớn cho ngân sách, làm sôi động, phát triển thị trường BĐS. Điều này được minh chứng qua bảng số liệu sau74
:
Năm Số lƣợng khu đất Giá bán (VNĐ)
2004 02 331.186.415.300 2005 02 1.442.132.816.000 2006 23 614.250.016.400 2007 37 572.643.298.300 2008 12 793.579.568.000 2009 16 230.652.817.200 73 http://www.doanhnhan.net/dau-gia-quyen-su-dung-dat-phan-cap-manh-cho-quan-huyen- p53a24939.html, truy cập ngày 14/06/2011.
74 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2011), Báo cáo số 116/BC-UBND ngày 27/3/2011 về tổng
Tháng 11/2010 11 108.042.000.000
Tổng cộng 103 4.096.890.853.000
Tại Hà Nội, theo báo cáo của Sở Tài ngun và Mơi trường, tính đến ngày 12/11/2010 đã có 18 đơn vị tổ chức đấu giá 11,7 ha đất, thu được 2.519,44 tỷ đồng, đạt 97% kế hoạch thu ngân sách. Các khu đất đấu giá tập trung tại 8 dự án thu được 1.176,16 tỷ đồng và các khu đất “xen kẹt”, nhỏ lẻ tại 13 quận, huyện thu được 1.310,43 tỷ đồng75
. Đối với Hải Phòng, từ năm 2003 đến 2010, toàn thành phố thực hiện đấu giá 218 dự án/địa điểm với diện tích 64,1 ha, thu về cho ngân sách hơn 1.170 tỷ đồng76. Đây thực sự là nguồn thu đáng kể cho ngân sách để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Một phần nguồn thu từ đấu giá đất đã được sử dụng để thanh toán nợ đầu tư xây dựng cơ bản của các địa phương. Đáng chú ý là hầu hết địa điểm đấu giá thành cơng đều có mức giá đấu cao hơn giá khởi điểm, trung bình 1,2 lần, cao nhất khoảng 2,1 lần. So với mức giá giao đất làm nhà ở có thu tiền sử dụng đất áp dụng những năm trước đây, đấu giá đất mang lại nguồn lợi hơn hẳn trong khi nguồn vốn đầu tư ban đầu không lớn. Đặc biệt, đấu giá đất là một giải pháp tích cực, chấm dứt cơ chế xin cho tồn tại trong một thời gian khá dài, từng bước làm cho người dân quen dần với yếu tố thị trường, QSDĐ trở thành một loại hàng hóa đặc biệt giao dịch trên thị trường một cách công khai, minh bạch, công bằng, loại bỏ các hiện tượng tiêu cực vốn là nguyên nhân của các vụ khiếu kiện, tố cáo khiến đất đai ln là điểm “nóng” trong đời sống xã hội.
Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Giao đất theo cơ chế xin – cho như hiện nay là phải phát huy tính đạo đức của người quản lý, mà việc này rất khó. Theo tôi, đã đến lúc chúng ta không nên dùng cơ chế này nữa, mà nên dùng một cơ chế khác minh bạch hơn như đấu giá đất thì mới có thể loại bỏ được tình trạng các dự án “găm” đất bỏ hoang77
.
Quan trọng hơn là chấm dứt được hành vi giao đất trái thẩm quyền, vi phạm pháp luật dẫn tới phải xử lý kỷ luật cán bộ như từng xảy ra. Ngoài ra, quỹ
75 http://www.baomoi.com/Home/NhaDat/www.qdnd.vn/Thu-hon-2500-ti-dong-tu-dau-gia-quyen-su- dung-dat/5217972.epi, truy cập ngày 18/10/2011.
76 Xem: Nguồn thu ngân sách từ đấu giá đất- Chưa được khai thác triệt để,
http://www.tnmtkhanhhoa.gov.vn/index.php?nre_kh=News&in=viewst&sid=612, truy cập ngày 18/10/2011.
77 Xem: Muốn minh bạch phải đấu giá đất,
đất đấu giá sử dụng vào mục đích làm nhà ở tham gia vào thị trường góp phần điều tiết cung cầu, kích thích và bình ổn thị trường BĐS, chống giá ảo, thu hút nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau, giảm nhẹ cho NSNN trong việc tạo ra quỹ nhà ở.
Nhận thức được lợi ích này, Nhà nước đã có quy định tương đối đầy đủ về đấu giá QSDĐ để thực hiện hoạt động “phân phối” đất đai của Nhà nước. Căn cứ Điều 58 Luật đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản và Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định 17/2010/NĐ-CP đã quy định cụ thể các trường hợp hợp phải đấu giá QSDĐ. Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 là căn cứ pháp lý cụ thể nhất để thực hiện việc đấu giá QSDĐ của Nhà nước. Dựa trên các quy định chung này, hầu hết UBND cấp tỉnh thời gian qua đều có quy định về đấu giá QSDĐ để giao đất, cho thuê đất.
Nhìn chung, các quy định hiện hành đã tạo ra một khung pháp lý tương đối đầy đủ cho hoạt động đấu giá đất của Nhà nước. Tuy vậy, hoạt động này hiện nay vẫn chưa thực hiện tốt, như sau:
Thứ nhất, pháp luật quy định: “Giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc trúng đấu
thầu dự án có sử dụng đất khơng được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định”78
. Điều này cho thấy, Nhà nước chỉ mới tính đến xu hướng giá đất tăng mà chưa có dự liệu trường hợp giá đất sẽ giảm, trong khi đó giá đất trên thị trường lại có những cơn nóng lạnh bất thường, nó có thể thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Chúng tôi cho rằng nếu chúng ta xác định được giá đất sát hoặc phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường thì bài tốn này có thể giải quyết. Giải pháp này có thể thực hiện được vì mới đây ngày 15/09/2010 Bộ Tài chính đã ban hành Thơng tư số 137/2010/TT-BTC quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước bán đấu giá và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản cho phép: “Đối với tài sản là giá trị QSDĐ, giá khởi điểm được xác định sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm chuyển nhượng theo mục đích sử dụng mới của khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt” (khoản 1 Điều 4).
Thứ hai, cơ chế thị trường cho đấu giá QSDĐ chưa được đảm bảo trọn
vẹn. Là một hoạt động của thị trường, đấu giá QSDĐ phải được thực hiện bởi một tổ chức “phi quyền lực nhà nước”. Nhưng Điều 20 Nghị định 17/2010/NĐ- CP cho phép được thành lập Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt để bán đấu giá tài sản Nhà nước, tài sản là QSDĐ có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp. Trong trường hợp này, Hội đồng đấu giá QSDĐ vẫn là một ban bệ các cơ quan nhà nước (khoản 2 Điều 20 Nghị định 17/2010/NĐ-CP) mặc dù q trình đấu giá QSDĐ ít nhiều mang “bóng dáng” của thị trường. Cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào văn bản công nhận kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận đã nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu giá làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khơng phải ra quyết định giao đất, cho thuê đất như trước đây79.
Có quan điểm cho rằng, theo quy định tại khoản 2 Điều 55 Nghị định 17/2010/NĐ-CP thì khi tổ chức bán đấu giá QSDĐ, Tổ chức phát triển quỹ đất phải ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Điều này sẽ gây ra những khó khăn cho công tác đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất bị ách tắc, dẫn đến nguồn thu ngân sách từ đấu giá QSDĐ không đạt chỉ tiêu như kế hoạch đề ra. Họ cho rằng, tổ chức thực hiện bán đấu giá QSDĐ theo quy định về quản lý đất đai, về quản lý hành chính, về quy chế bán đấu giá tài sản gồm nhiều việc, trong đó có những việc khơng thuộc thẩm quyền, trách nhiệm của tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp như: chuẩn bị xác định quỹ đất để đấu giá, lập phương án đấu giá trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt, xác định giá khởi điểm từng loại đất, khu đất để công bố; lập và trình cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệt đối tượng, điều kiện được tham gia đấu giá, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá, hoàn thiện giấy tờ sử dụng đất và giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá. Chúng tôi cho rằng đã chấp nhận thị trường QSDĐ thì phải chấp nhận cơ chế thị trường cho đấu giá QSDĐ. Nhà nước không nên bao biện làm thay cho những chủ thể khác và cũng không nên can thiệp quá sâu vào hoạt động của thị trường. Như đề cập trên, có rất nhiều công đoạn mà cơ quan nhà nước phải thực hiện trước khi đấu giá và sau khi kết thúc
79 Khoản 1 Điều 28 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
phiên đấu giá, đó hồn tồn là những hoạt động hành chính đơn thuần để đảm bảo có quỹ đất để đấu giá và bàn giao tài sản cũng như giấy tờ pháp lý cho người trúng đấu giá. Lẽ dĩ nhiên để phiên đấu giá thành cơng tốt đẹp thì cần phải có sự phối hợp giữa người có tài sản bán đấu giá với tổ chức bán đấu giá thông qua hợp đồng bán đấu giá tài sản. Do vậy, sự lo ngại này hồn tồn có thể giải quyết một cách thỏa đáng.
Thứ ba, quy định về đấu giá chưa được thực hiện một cách nghiêm túc ở
nhiều địa phương bởi chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của những người có thẩm quyền quyết định đấu giá hoặc không đấu giá QSDĐ. Chính vì vậy, nhiều khu đất theo quy định của pháp luật lẽ ra phải tổ chức đấu giá một cách cơng khai, minh bạch thì chính quyền địa phương lại lặng lẽ giao theo phương thức chỉ định thầu, chỉ định chủ đầu tư một cách đáng nghi ngờ.
Đơn cử trường hợp giao chỉ định “khu đất vàng” tại đường Lê Thánh Tôn Quận 1 thành phố Hồ Chí Minh cho cơng ty Vincom thay vì tổ chức đấu giá theo quy định. Hay trường hợp đấu thầu lựa chọn tổ chức bán đấu giá QSDĐ đối với thửa đất số 100 Hùng Vương, phường 9, Quận 5 thành phố Hồ Chí Minh cũng có nhiều điều cần suy ngẫm. Đây là khu đất có vị trí “đắc địa” với giá khởi điểm trên 704 tỷ đồng, UBND quận 5 (cụ thể là Phịng Tài chính- Kế hoạch) được giao “quyền” lựa chọn đơn vị để ủy quyền bán đấu giá khu đất này. Thông thường khi bán tài sản cơng, thành phố Hồ Chí Minh thường giao cho Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản (thuộc Sở Tư pháp thành phố) tiến hành các thủ tục bán đấu giá, nhưng nay giao cho địa phương lựa chọn đơn vị uỷ quyền. Sau khi UBND thành phố phê duyệt giá khởi điểm, ngày 11/8/2008, Sở Tài chính có văn bản u cầu UBND quận 5 liên hệ với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản (gọi tắt là Trung tâm) để ký hợp đồng bán đấu giá khu đất này. Trung tâm đã làm các thủ tục cần thiết theo yêu cầu nhưng không nhận được phản hồi từ Quận 5. Bất ngờ, ngày 24/9/2008, Trung tâm nhận được thư của Phịng Tài chính - Kế hoạch quận này. Thư khơng đề cập đến chuyện ký hợp đồng mà mời Trung tâm tham dự chào giá cạnh tranh phí dịch vụ tổ chức bán đấu giá để Quận xem xét, lựa chọn và ký hợp đồng ủy quyền tổ chức bán đấu giá khu đất. Trong thư ấn định rõ thời gian nộp hồ sơ, từ ngày 24 đến hết ngày 26/9 (ba ngày); ngày mở hồ sơ tham
dự là ngày 29/9/2008. Ngày mở hồ sơ, cùng với Trung tâm, có hai đơn vị nữa tham gia “đấu thầu”. Đó là Cơng ty trách nhiệm hữu hạn thẩm định giá Sài Gòn nhà đất và Công ty cổ phần tư vấn thẩm định giá và dịch vụ tài chính. Ba ngày sau, Phịng Tài chính - Kế hoạch quận có thơng báo cho biết Công ty cổ phần tư vấn thẩm định giá và dịch vụ tài chính là đơn vị “trúng thầu”. Đơn vị này “bỏ thầu” với giá 450 triệu đồng, giá thấp nhất trong ba đơn vị. So với giá này, mức phí do Trung tâm đưa ra cao hơn 1 tỷ đồng (tức là 1,4 tỷ đồng)80.
Qua tình huống trên, chúng ta nhận thấy nếu việc mời thầu là khách quan, minh bạch thì khơng có vấn đề gì để nói vì nó phù hợp quy luật kinh tế thị trường và đảm bảo tính cạnh tranh trong đấu thầu. Tuy nhiên, Phịng Tài chính - Kế hoạch quận 5 đã không đăng báo công khai khi tổ chức lựa chọn. Điều này lý giải vì sao khơng ai biết thông tin về cuộc “đấu thầu”, kể cả Trung tâm, trước khi nhận được thư mời của Quận. Lựa chọn công khai đơn vị tổ chức bán đấu giá tài sản công là xu hướng rất nên làm. Nó vừa tránh sự độc quyền không cần thiết của Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, vừa tiết kiệm cho NSNN. Nhưng trong vụ “chọn mặt gửi vàng” nói trên đã vắng bóng tính cơng khai, minh bạch - tiêu chí cốt lõi của một cuộc đấu thầu. Chưa nói, cách làm có phần vội vàng, cùng nhiều dấu hiệu bất thường khiến khơng ít người nghĩ đến một khả năng “móc ngoặc”, tiêu cực nào đó.
Một vấn đề khác cũng được nhiều người quan tâm là, ở một số phiên đấu giá QSDĐ vẫn cịn tình trạng “cị đất” tham gia có các hành vi dìm giá, bao sân đấu giá, thơng đồng với nhau để thu lợi về mình. Đáng lo hơn chính là năng lực và đạo đức của những cán bộ trực tiếp thực hiện còn hạn chế, khi thực hiện nhiệm vụ cịn chủ quan, khơng sâu sát, để rị rỉ thơng tin… Thế nên, dù mang tính cơng khai, cơng bằng nhưng rốt cuộc cũng chỉ làm lợi cho những “đầu nậu” bn bán BĐS, cịn người có nhu cầu sử dụng đất đành đứng ngoài cuộc. Thực trạng này đem lại nhiều lợi ích phi pháp cho cán bộ nhà nước và người được giao đất nhưng đã gây ra tổn hại không nhỏ cho NSNN. Thiết nghĩ, để công tác đấu giá QSDĐ phát huy hiệu quả đích thực, điều quan trọng là phải bảo đảm sự công bằng, dân chủ, cơng khai, minh bạch để những người có nhu cầu về đất thực sự sẽ không phải đứng ngồi cuộc, hoặc bị “cị đất” khống chế, đe dọa…
80 Xem: Dấu hiệu bất thường trong đấu giá “đất vàng” ở TP.HCM, http://vietbao.vn/Xa-hoi/Dau-hieu- bat-thuong-trong-dau-gia-dat-vang-o-TPHCM/20808853/157/, truy cập ngày 17/10/2011.
Thứ tư, việc đấu giá QSDĐ hiện nay cịn gặp khó khăn ở trình tự, thủ tục
để hoàn thiện một dự án đấu giá còn quá dài và phải qua nhiều khâu phức tạp. Quá trình thực hiện cịn cần phải được các ngành tham gia, như: ngành Xây dựng liên quan đến cấp chứng chỉ quy hoạch, lập quy hoạch chi tiết; ngành Tài chính