2.3. Áp dụng giá đất trong thị trƣờng bất động sản hiện nay
2.3.5.Giá đất áp dụng khi thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất
Việc xác định giá đất để tính thuế là một trong những cơng việc rất khó khăn và phức tạp nên mỗi nước trên thế giới có cách tính khác nhau nhưng điểm chung nhất là đều phải dựa vào lý luận về địa tô. Tựu trung lại là giá đất đều phải được xác định dựa trên sức sinh lợi mà diện tích đất đó tạo ra trong năm. Để thực hiện được điều đó, hầu hết các nước đều xác định giá đất theo hạng đất hoặc theo loại đất. Việc xác định loại đất và hạng đất thì phải căn cứ vào vị trí địa lý, độ màu mỡ, mức độ thuận lợi về tưới tiêu, giao thông.v.v. và khả năng sinh lợi của đất là căn cứ quan trọng để phân chia đất thành các loại đất khác nhau. Sau khi xác định giá thị trường của các thửa đất, lơ đất và trên cơ sở đó tính giá đất để làm căn cứ tính thuế.
Việc xác định giá đất trong điều kiện nước ta là một vấn đề vô cùng quan trọng vì điều đó khơng những là cơ sở để tính thuế sử dụng đất mà cịn là sơ sở để Nhà nước cũng như các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đền bù, giải phóng mặt bằng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thời gian qua, giá đất tính thuế thường được xác định thấp hơn giá thị trường, được xác định ngay tại thời điểm đầu năm để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất trong cả năm và ít nhiều ảnh hưởng lớn đến nguồn thu NSNN. Trước ngày Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành, hầu hết các văn bản pháp luật về thuế sử dụng đất do Nhà nước ban hành đều áp dụng giá đất của UBND cấp tỉnh để làm căn cứ xác định giá đất tính thuế. Đơn cử trường hợp Nhà nước thu thuế thu nhập cá nhân liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng giá chuyển nhượng BĐS theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua BĐS và các chi phí liên quan. Điều luật này giải thích rõ, giá chuyển nhượng BĐS là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển nhượng QSDĐ ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng thì cơ quan thuế sẽ căn cứ giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để xác định giá đất tính thuế. Chúng tơi cho rằng quy định này rất hợp lý, Nhà nước vừa tôn trọng các nguyên lý của thị trường BĐS khi thừa nhận giá đất theo hợp đồng, theo sự thỏa thuận của các bên đồng thời vừa ngăn ngừa sự thất thu của NSNN khi quy định nếu giá đất mà các bên thỏa thuận thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì Nhà nước áp giá đất do Nhà nước quy định. Điều 2 Thơng tư 113/2011/TT-BTC ngày 04/8/2011 của Bộ
Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009, Thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 và Thông tư 12/2011/TT-BTC ngày 26/6/2011 tiếp tục khẳng định: Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định. Nghịch lý hiện nay là vì lợi ích của cả người “mua” và người “bán”, người dân thường thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất thực tế trên thị trường và để được cơ quan nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang với giá UBND cấp tỉnh quy định. Như thế họ sẽ được nộp thuế thấp hơn số thực tế. Chẳng hạn, một hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được thực hiện với giá 03 tỷ đồng, nhưng trên hợp đồng hai bên “mua – bán” thỏa thuận chỉ ghi mức 01 tỷ đồng và nộp thuế chuyển nhượng 2% là 20 triệu, trong khi theo giá thực thì số thuế phải nộp lên tới 60 triệu đồng. Do vậy, Một bất hợp lý ở chỗ, khung giá đất và giá tính lệ phí trước bạ nhà của UBND cấp tỉnh hiện nay rất thấp. Nhưng quy định tại Thông tư 113 vẫn áp 2% theo khung giá do UBND cấp tỉnh quy định (chứ không phải giá chuyển nhượng của các bên). Và như vậy, nếu người dân khơng muốn nộp thuế theo phương pháp tính thuế 25% trên thu nhập thì có thể “lách” bằng cách khơng cung cấp đủ hóa đơn, chứng từ giá mua sẽ được áp 2% trên khung giá nhà nước (vì giá này thường thấp hơn giá chuyển nhượng của các bên giao dịch).
Theo bà Nguyễn Thị Cúc, nguyên Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế cho biết: Đúng là Nhà nước đang bị thiệt vì trong hầu hết các giao dịch BĐS người dân thường khai giá mua bán thấp hơn giá thị trường để phải đóng thuế ít nhất. Tuy nhiên, hiện nay ngành thuế cũng chỉ có thể dựa vào bảng giá đất do UBND tỉnh thành phố quy định để tính thuế chứ chưa có cơng cụ kiểm sốt giá và tính thuế theo đúng giá thị trường82.
82 Xem: Thất thu thuế chuyển nhượng BĐS: Đừng đổ lỗi hết cho người dân,
http://www.tinkinhte.com/tai-chinh-dau-tu/phan-tich-nhan-dinh/that-thu-thue-chuyen-nhuong-bds-dung- do-loi-het-cho-nguoi-dan.nd5-dt.110918.123131.html, truy cập ngày 22/10/2011.
Để hạn chế việc này, chúng tôi cho rằng Nhà nước nên có những điều chỉnh trong việc xác định giá đất tính thuế đảm bảo tính cơng bằng giữa các đối tượng nộp thuế và hạn chế thất thu ngân sách. Có quan điểm cho rằng nên xác định giá đất tính thuế theo giá đất của UBND cấp tỉnh với điều kiện giá đất này “sát” hoặc phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Chúng tơi cho rằng quan điểm này phù hợp với quy định pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, một số người e ngại khi cho rằng nếu giá đất được điều chỉnh sát với giá thị trường sẽ dẫn đến hệ lụy: người sử dụng đất sẽ tăng giá chuyển nhượng đất, lúc đó thị trường QSDĐ sẽ trầm lắng. Mặt khác, có chể xảy ra hiện tượng chuyển QSDĐ khơng chính thức bằng giấy tay với mục đích trốn thuế. Theo chúng tôi, trước hết chúng ta không phải e ngại những giao dịch “ngầm” giữa những chủ thể sử dụng đất, bởi những giao dịch này Nhà nước không cơng nhận, trái pháp luật và khi có phát sinh tranh chấp Nhà nước không nên bảo hộ quyền lợi của người nhận chuyển nhượng. Nhà nước nên quy định những chế tài nghiêm khắc trong việc xử lý những chủ thể tham gia giao dịch “ngầm” như: xử lý vi phạm hành chính với mức phạt tiền cao, tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Hoặc nếu Nhà nước công nhận giao dịch của họ (theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ) và cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng thì phải yêu cầu họ nộp tiền sử dụng đất và truy thu thuế theo giá đất thị trường gấp hai (02) lần so với những giao dịch hợp pháp tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho họ. Thiết nghĩ, cái “được” nhiều hơn cái “mất” họ sẽ từ chối những giao dịch “ngầm” và điểu chỉnh hành vi của mình về quỹ đạo cho phép. Mặt khác, Nhà nước có thể cho phép người dân được đăng ký giá nhà đất của mình. Trong trường hợp người dân đăng ký giá cao thì khi thu hồi giải phóng mặt bằng họ sẽ được lợi nhưng khi nộp thuế họ không thể trốn nghĩa vụ được.
Ngày 17/6/2010, tại kỳ họp thứ 7 Quốc hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam khố XII đã thơng qua Luật Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2012. Theo đó, số thuế phải nộp căn cứ vào giá tính thuế và thuế suất. Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 01 m2 đất. Giá 01 m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 05 năm. Chúng tôi cho rằng để Luật Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp góp phần tăng cường quản lý Nhà nước đối với sử dụng đất phi nơng nghiệp, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ đất và khuyến khích thị
trường BĐS phát triển lành mạnh, Nhà nước cần phải sửa đổi đồng bộ quy định về giá đất tính thuế như trong trường hợp áp dụng giá đất nhà nước để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cho người có đất bị thu hồi. Hay nói cách khác, giá đất tính thuế là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Chương 2 của Luận án đã hoàn thành việc nghiên cứu một cách đầy đủ thực trạng pháp luật hiện hành về giá đất trong thị trường bất động sản. Thơng qua phân tích, đánh giá một cách có hệ thống các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, chúng ta có các kết luận sau về pháp luật điều chỉnh giá đất trong thị trường bất động sản:
1. Khung giá đất của Chính phủ được xem là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc xây dựng và hình thành bảng giá đất hàng năm của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Tuy nhiên, quy định này lại trở thành rào cản các địa phương trong việc định giá đất, khơng đảm bảo tính phù hợp với giá đất thực tế, giá đất chuyển nhượng trên thị trường. Địa phương ln bị khó bởi quy định trần trong khung giá đất của Chính phủ. Nên chăng Nhà nước cần bãi bỏ khung giá đất hoặc điều chỉnh các quy định bất hợp lý về khung giá đất hiện nay và xây dựng một lộ trình để hướng dẫn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương dần dần đưa bảng giá của địa phương sát với giá đất thực tế trên thị trường.
2. Bảng giá đất hàng năm trong thời gian qua đã đáp ứng kịp thời cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc thực hiện các khoản thu ngân sách nhà nước liên quan đến đất. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện đã phát sinh những hạn chế nhất định cần phải điều chỉnh như: bảng giá đất hàng năm được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thực chất là thấp hơn giá thị trường tại thời điểm ban hành; chi phí, thời gian phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất hàng năm là rất lớn nhưng hiệu quả của việc áp dụng là rất hạn chế…
3. Về phương pháp định giá đất, chúng ta chưa có hệ thống theo dõi thông tin trên thị trường bất động sản, thường xuyên cập nhật mức giá chuyển nhượng thực tế để xây dựng cơ sở dữ liệu chính xác tuyệt đối. Đồng thời, chúng ta cũng
chưa có những cơ quan định giá đất độc lập và đáng tin cậy để tránh thất thu ngân sách nhà nước khi chủ thể sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Việc áp dụng nguyên tắc và phương pháp định giá đất để xây dựng bảng giá đất nông nghiệp khi bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại một số địa phương cịn máy móc và cứng nhắc, thấp hơn nhiều so với giá thực đối với đất nơng nghiệp dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài và gay gắt…
4. Việc xác định giá đất trong điều kiện nước ta là một vấn đề vô cùng quan trọng vì điều đó khơng những là cơ sở để tính thuế sử dụng đất mà cịn là sơ sở để Nhà nước cũng như các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đền bù, giải phóng mặt bằng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hiện nay, sự chênh lệnh giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường dẫn đến việc áp dụng các giá đất thiếu thống nhất, dễ tạo nên sự bất bình đẳng giữa những chủ thể sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nghĩa vụ thuế sử dụng đất; bồi thường giải phóng mặt bằng…
Từ những hạn chế trên, chúng ta thấy rằng pháp luật đất đai mặc dù đã tạo ra một khung pháp lý tương đối đầy đủ về giá đất trong thị trường bất động sản nhưng cái khó hiện nay mà chúng ta phải đối mặt là việc xác định thế nào là giá đất thị trường và khâu tổ chức thực hiện gặp nhiều khó khăn vì những mục đích khác nhau của địa phương. Vì vậy, việc tìm ra các giải pháp hồn thiện pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản là rất cần thiết.
CHƢƠNG 3
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƢỚC TA
3.1. Định hƣớng chung cho việc hoàn thiện pháp luật về giá đất
Yếu tố cơ bản của hệ thống tài chính đất đai là giá đất. Ở bất kỳ nước nào, bao giờ cũng hình thành hai hệ thống giá đất: một là giá do Nhà nước quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa Nhà nước và người có quyền đối với đất, giá đất này có đặc trưng là cố định trong năm tài chính; hai là giá hình thành trên thị trường trong mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa những người có quyền đối với đất, giá đất này phụ thuộc vào quan hệ cung - cầu về đất trên thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định thường là giá trung bình của giá đất trên thị trường trong năm tài chính trước. Trong một nền kinh tế ổn định, hai hệ thống giá đất nói trên khác nhau khơng đáng kể và phản ảnh chân thực khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế trên đất. Trong một nền kinh tế có tiêu cực, giá đất khơng ổn định và có xu hướng cao hơn giá thực phản ảnh đúng khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế đúng pháp luật. Nếu hai hệ thống giá đất nói trên khác nhau quá nhiều sẽ tạo môi trường cho tiêu cực trong quản lý và đầu cơ trong sử dụng.
Trong tình hình quản lý và sử dụng đất ở nước ta hiện nay, có sự chênh lệch quá nhiều giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường, đồng thời giá đất thực tế tại nhiều địa phương quá cao so với khả năng sinh lợi từ sử dụng đất. Hiện tượng có sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế là một nhược điểm của hệ thống tài chính đất đai nước ta. Hiện tượng này là nguyên nhân gây nên: một là, tình trạng rất khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, gián tiếp làm tình trạng khiếu kiện của dân ngày càng phức tạp; hai là, tạo mơi trường có bao cấp về đất, có xin - cho về đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất làm phát sinh tiêu cực trong quản lý; ba là, tạo mơi trường cho đầu cơ đất đai, hình thành lợi nhuận lớn từ “bn bán” đất "thơ" khơng có đầu tư thêm trên đất.
Vấn đề đặt ra trong thời gian tới là phải đổi mới hệ thống tài chính đất đai để Chính phủ điều tiết được giá đất thực tế hướng về ngang với giá do Nhà nước quy định. Để đổi mới hệ thống tài chính đất đai theo chúng tơi Nhà nước cần phải thực hiện các việc sau:
Một là, tập trung xây dựng hệ thống giá đất hợp lý bảo đảm khoảng cách cho phép giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế, phù hợp với giá đất thực phản ảnh khả năng sinh lợi từ sử dụng đất. Nhà nước nên bãi bỏ quy