3.2. Giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật về giá đất
3.2.2.Về bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành
Trước hết, về thời gian ban hành bảng giá đất do Nhà nước quy định. Chúng ta cần xem xét lại chu kỳ định giá và điều chỉnh giá đất của Nhà nước. Chu kỳ định giá đất và điều chỉnh giá đất của Nhà nước hiện nay quá ngắn sẽ kích thích tăng giá, gây bất ổn thị trường đất đai. Theo quy định hiện hành, UBND cấp tỉnh phải điều chỉnh giá đất tại địa phương mình hàng năm87. Chính quy định này đã tạo nên tâm lý về xu hướng tăng giá đất một cách đương nhiên, tạo ra nhiều khó khăn cho đời sống kinh tế xã hội. Thực tế, cơng tác giải phóng mặt bằng đang bị ách tắc do người dân có tâm lý chờ đợi giá đất điều chỉnh năm sau cao hơn năm trước. Bên cạnh đó, hệ quả của việc xây dựng bảng giá đất hàng năm là người dân có tâm lý đợi bảng giá đất mới, trì hỗn việc thu hồi hoặc chuyển nhượng. Trong khi các doanh nghiệp thì muốn bồi thường trước ngày 01 tháng 01 hàng năm để giảm bớt gánh nặng tài chính. Điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến việc thu hút đầu tư và thu hồi đất.
Kinh nghiệm các nước trên thế giới cho thấy, để đảm bảo ổn định giá cả đất đai BĐS, chu kỳ định giá chuẩn BĐS tối thiểu là ba năm một lần (như Trung Quốc) và đối với những nền kinh tế ổn định thì có thể kéo dài năm năm một lần
86 http://vietbao.vn/Nha-dat/Gia-dat-Ha-Noi-da-duoc-day-kich-tran/2131380107/507/, truy cập ngày 21/10/2011.
87
như Úc, sáu năm một lần (như Thụy Điển)88. Việt Nam là nước đang phát triển nên việc tăng giá đất nhanh chóng là điều tất yếu. Tuy nhiên, để kìm chế việc tăng giá đất đai nói riêng và BĐS nói chung, góp phần hạn chế lạm phát, pháp luật đất đai chỉ nên quy định việc điều chỉnh giá đất của các địa phương thực hiện năm năm một lần, chứ không nên thực hiền hàng năm như hiện nay. Hơn nữa, năm năm cũng tương đương với một kỳ kế hoạch sử dụng đất cũng như một kỳ ngân sách.
Nhà nước ban hành Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định giá đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 05 năm. Ngày 30/12/2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định: “Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm”. Chúng tơi cho rằng, những quy định này là tín hiệu mà Nhà nước bật đèn “xanh” để mở đường cho việc sửa đổi Luật đất đai theo hướng chu kỳ định giá đất và điều chỉnh giá đất của Nhà nước thực hiện năm năm một lần.
Nguyên nhân do việc xác định giá đất hàng năm là việc làm phải mất nhiều thời gian, cơng sức và kinh phí song trên thực tế, biến động giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường lại diễn ra hàng ngày, thậm chí hàng giờ. Chưa hết, việc ban hành bảng giá đất hàng năm còn gây mệt mỏi và áp lực cho các sở, ngành có liên quan vào dịp cuối năm. Khi quy định xây dựng bảng giá đất theo hướng năm năm mới điều chỉnh một lần không những tạo tâm lý ổn định cho doanh nghiệp, người dân mà cũng mang lại lợi ích lớn cho cả Nhà nước, vì trong khoảng thời gian đó, Nhà nước có thể điều chỉnh giá đất tại những nơi có biến động hoặc có sự thay đổi giá đất của một khu vực hay của một loại đất thì điều chỉnh tại những nơi xảy ra biến động (do điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí đất).
Thứ hai, Nhà nước cần thay đổi cơ chế ban hành bảng giá đất nhằm hạn chế bớt những tác động tiêu cực của sự chênh lệch giá giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Thay vì Nhà nước ban hành giá đất cố định của
88 Lưu Quốc Thái (2009), “Hoàn thiện hệ thống tài chính về đất đai và vấn đề lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất”, Khoa học pháp lý, (04), tr. 17.
từng con đường thì Nhà nước nên ban hành bảng giá đất theo hướng giá tối thiểu và giá tối đa của từng con đường để đảm bảo sự linh hoạt khi xác định giá đất của từng lô đất cụ thể phục vụ cho việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đền bù khi Nhà nước thu hồi đất (mỗi lơ đất cụ thể có những điểm thuận lợi, làm tăng giá và điểm bất lợi, làm giảm giá nhất định).
Sau cùng, bảng giá đất áp dụng như hiện nay cho nhiều mục đích dễ dẫn đến sự xung đột lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau, khó khả thi. Chúng tơi đề xuất Nhà nước cần giới hạn phạm vi áp dụng của bảng giá đất theo hướng: bảng giá đất chỉ áp dụng cho bốn nhóm mục đích, tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; tính giá trị QSDĐ khi giao đất khơng thu tiền sử dụng đất; tính lệ phí trước bạ; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước. Đối với việc giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt bằng cần áp dụng theo giá thị trường trên cơ sở đấu giá QSDĐ hoặc tính tương đương.