1.7. Quá trình phát triển của pháp luật về giá đất trong thị trƣờng bất động
1.7.2. Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến nay
Luật đất đai 1993 được thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993. Sự ra đời của Luật đất đai 1993 thay thế Luật đất đai 1987 đã làm thay đổi hồn tồn tính chất của quan hệ đất đai. Đất đai được quy định có giá22. Người sử dụng đất đã bắt đầu được chuyển QSDĐ23
. Người sử dụng đất từ việc được giao, cấp đất miễn phí phải chuyển sang hình thức giao có thu tiền sử dụng đất hoặc th đất. Tính hàng hóa – tiền tệ trong quan hệ đất đai bắt đầu xuất hiện và ngày càng phát triển. Tất cả những điều này đã làm cho thị trường về đất đai được giải phóng và phát triển đúng như sự mong đợi của xã hội. Mặc dù có
21 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng và hướng hoàn thiện,
Luận án tiến sỹ, Tp. Hồ Chí Minh, tr. 53.
22 Điều 12 Luật đất đai 1993: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”.
nhiều thay đổi cơ bản so với Luật đất đai 1987 nhưng quy định của Luật đất đai 1993 vẫn cịn nhiều hạn chế, đặc biệt là việc khơng cho phép tổ chức kinh tế và người sử dụng đất thuê được chuyển QSDĐ. Trên cơ sở quy định của Luật đất đai 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hoá việc chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ Điều 690 đến Điều 744 và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ.
Căn cứ Điều 12 Luật đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành một số nghị định liên quan đến giá đất bao gồm: Nghị định 80/CP ngày 6/11/1993 quy định khung giá các loại đất; Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 thay thế Nghị định 80/CP quy định khung giá các loại đất. Cụ thể: Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Nội dung cơ bản của Nghị định này là qui định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất (không quy định mức giá tối đa). Đến Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993), giá đất được quy định theo các loại đất (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư ở nông thôn, đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thơng chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp và đất đô thị) ở mức giá tối thiểu và giá tối đa theo các hạng đất và vị trí của từng khu vực.
Ngày 02/12/1998, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 được thơng qua, trong đó chính thức quy định quyền chuyển QSDĐ của tổ chức kinh tế và của người sử dụng đất thuê. Quy định này ngoài việc tạo ra sự bình đẳng, đã góp phần làm phong phú các giao dịch QSDĐ, chủ thể tham gia và hàng hóa giao dịch. Luật đất đai 1993 được tiếp tục sửa đổi bổ sung một lần nữa vào ngày 29/6/2001. Lần sửa đổi, bổ sung này chỉ chủ yếu tập trung vào vấn đề quản lý nhà nước về đất đai nên các vấn đề liên quan đến dịch chuyển QSDĐ, giá đất khơng có gì mới. Ngày 21/3/1998, Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP về việc sửa đổi bổ sung khoản 2 Điều 4 của Nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất. Nội dung Nghị định này quy định: “Giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ và hệ số (k) đã được điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg ngày 13
tháng 5 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng mức giảm hoặc tăng giá không vượt quá 50%”.
Từ khi Luật đất đai 1993 ra đời và qua hai lần sửa đổi vào các năm 1998 và 2001, Nhà nước ta công nhận đất đai có giá và cho phép QSDĐ được dịch chuyển trên thị trường. Thông qua các văn bản hướng dẫn thi hành, cơ chế giá đất đã được hình thành và từng bước hồn thiện theo từng thời kỳ. Tuy nhiên, việc xây dựng và định giá đất thời kỳ này còn nhiều bất cập, hạn chế. Trước hết, giá đất do Nhà nước quy định không và chưa phù hợp với giá đất chuyển dịch QSDĐ thực tế trên thị trường, gây thất thu lớn cho NSNN khi giao đất, cho thuê đất và thu thuế chuyển dịch QSDĐ. Về phía các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để kinh doanh BĐS thì khoản tiền mà họ chi trả cho Nhà nước là quá thấp, song cái mà họ nhận được là quá lớn. Trong khi người dân có đất bị thu hồi thì số tiền đền bù, bồi thường thiệt hại từ đất là quá thấp, không phản ánh được giá trị thực của đất. Yếu tố giá đất thị trường chưa được thể chế hóa, ảnh hưởng khơng nhỏ đến quyền, lợi ích người dân và Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai.
Để khắc phục những thiếu sót trên, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX xác định: “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước". Ngày 26/11/2003, tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hịa XHCN Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Luật đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý mới để giải quyết các quan hệ về đất đai, đã tạo ra một hành lang pháp lý cho giao dịch dân sự về đất đai và thừa nhận giá đất (giá chuyển nhượng QSDĐ) như là một công cụ không thể thiếu trong việc thực hiện các quan hệ tài chính về đất đai.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Chương một của Luận văn đã hoàn thành việc nghiên cứu một cách khái quát và chi tiết những vấn đề lý luận về giá đất ở nước ta thơng qua việc phân tích điều kiện đặc thù về giá đất đai của Việt Nam trong điều kiện kinh tế thị trường, trước yêu cầu xây dựng và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh. Chương một của Luận văn giải quyết được các vấn đề cơ bản sau:
1. Làm rõ được bản chất hàng hóa bất động sản – đất đai trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Việc coi đất đai (quyền sử dụng đất) là hàng hóa, là hết sức cần thiết và đúng đắn. Nó chính là một bước phát triển về chất của quá trình chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai.
2. Phân tích một cách chi tiết các quan điểm về giá đất, tiến hành phân loại và nêu lên đặc điểm của từng loại giá đất trong thị trường bất động sản. Thêm vào đó, giá đất lại là một vấn đề hết sức phức tạp, là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản liên tục nằm trong trạng thái “trồi sụt” thất thường hoặc “năm người mười giá”; việc xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là điều khơng dễ dàng khi chưa có tiêu chí cụ thể để xác định giá đất thị trường trong điều kiện bình thường. Chính vì vậy, khi nghiên cứu về giá đất, chúng tôi không thể không nghiên cứu cơ sở khoa học hình thành giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất.
3. Nghiên cứu một cách có hệ thống q trình phát triển của pháp luật đất đai về giá đất và làm rõ ý nghĩa và vai trò của việc xây dựng và quản lý giá đất trong thị trường bất động sản ở nước ta. Thơng qua đó, việc quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực như dự đốn và ngăn chặn được giá cả đất đai tăng đột biến; hạn chế được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hóa được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, xác định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai do Nhà nước đại diện cho quyền sở hữu tồn dân.
Thơng qua kết quả nghiên cứu này, Luận văn rút ra được những bài học kinh nghiệm nhất định làm định hướng để hoàn thiện pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản – mục tiêu của Luận văn.
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Về giá đất do Nhà nƣớc quy định
Giá đất do Nhà nước quy định đã từng bước tiếp cận với giá đất trên thị trường, là yếu tố quan trọng làm lành mạnh hóa các quan hệ đất đai khơng chỉ với Nhà nước và người sử dụng đất mà còn cả với người sử dụng đất với nhau, tạo hiệu quả đáng kể trong thu hút đầu tư trên đất, làm giảm mạnh hiện tượng tham nhũng trong quản lý đất đai và đầu cơ trong sử dụng đất. Tuy nhiên, Nhà nước cần những bài toán điều tiết kinh tế đối với sử dụng đất để điều tiết cung cầu của thị trường. Việc định giá đất theo giá thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường đang góp phần tăng nguồn thu đáng kể cho ngân sách, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xã hội. Thu cho NSNN từ đất đai năm 2005 là 11.500 tỷ đồng, năm 2006 là 17.897 tỷ đồng, năm 2007 là 30.945 tỷ đồng, năm 2008 là gần 34.000 tỷ đồng, năm 2009 đạt hơn 40.000 tỷ đồng và năm 2010 đạt gần 47.000 tỷ đồng24. Đây là những con số gây ấn tượng, đáng quan tâm và đặc biệt tăng ở những thành phố lớn trong cả nước. Về thuế liên quan đến đất, hệ thống tài chính đất đai hiện hành quy định theo hướng điều tiết lợi nhuận từ sử dụng đất, điều tiết quan hệ cung cầu đất đai bằng công cụ thuế. Tuy vậy, hàng loạt vướng mắc bất cập đã đặt ra địi hỏi Nhà nước phải giải những bài tốn mới liên quan đến tài chính đất đai. Khung giá đất của Chính phủ ban hành chưa điều chỉnh kịp thời theo biến động của giá đất trên thị trường, chưa phát huy được vai trò điều tiết đối với giá đất thị trường ở tầm vĩ mơ, tính linh hoạt còn hạn chế nên đã gây ảnh hưởng đến nguồn thu NSNN. Mặt khác, giá đất do các địa phương quy định chưa bám sát các nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất, chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường mà Luật đất đai đã quy định. Ở phạm vi nghiên cứu của Luận văn, tác giả chỉ phân tích thực trạng các quy định của pháp luật về khung giá đất của Chính phủ, bảng giá đất của UBND cấp tỉnh và các phương pháp xác định
24 http://kinhtexaydung.gov.vn/index.php/trang-chu/tin-tuc-su-kien/186-tai-chinh-dat-dai-can-giai-nhung-
giá đất để thấy rõ những bất cập, hạn chế trong việc xây dựng chính sách giá đất ở nước ta hiện nay.