Điểm khác biệt trong Luật đất đai 2003 so với Luật đất đai 1993 liên quan đến giá đất là quy định rõ nguồn hình thành giá đất và các nguyên tắc xác định giá đất tại Điều 55 và Điều 66 của Luật. Theo các nguyên tắc xác định giá đất được quy định trong Luật đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Pháp luật quy định có 4 phương pháp xác định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư 40. Trên cơ sở các phương pháp xác định giá đất trên, Chính phủ giao cho UBND cấp tỉnh lựa chọn một
40 Điều 4 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị
định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
trong bốn phương pháp trên hoặc kết hợp các phương pháp để xác định giá đất tại địa phương theo ba nhóm đất nơng nghiệp, phi nơng nghiệp, đất chưa sử dụng cho phù hợp với điều kiện thực tế. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các phương pháp trên cũng phát sinh một số khó khăn cụ thể. Đối với phương pháp so sánh trực tiếp theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 188/2004/NĐ-CP đã đề cập đến những yếu tố tăng giá đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại như loại đất, thửa đất, hạng đất, diện tích đất, loại đơ thị, loại đường phố... Những yếu tố này quyết định khả năng sinh lợi của đất. Do đó, có thể nói trong các phương pháp định giá đất thì phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất mang lại hiệu quả nhất và được ưu tiên áp dụng trong nhiều trường hợp định giá đất của Nhà nước. Phương pháp này được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư 114/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính và được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07 ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 07 thì khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, người thẩm định phải tìm được ít nhất 03 thông tin giao dịch thực của BĐS tương đồng với BĐS thẩm định để làm cơ sở cho việc so sánh nhằm xác định giá thị trường của BĐS cần thẩm định giá. Tiêu chuẩn này được áp dụng rộng rãi trên thế giới. Tuy nhiên, với điều kiện thực tiễn của Việt Nam, việc áp dụng tiêu chuẩn này cũng như phương pháp so sánh trực tiếp vẫn còn hạn chế, bởi lẽ:
- Khoản 1 Mục I Thông tư số 114/2004/TT-BTC quy định: Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 03 đến 05 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường.
Pháp luật quy định: Đối tượng điều tra khảo sát giá đất thị trường là những thửa đất thuộc điểm điều tra đã được chuyển nhượng thành công trong năm điều tra (bao gồm cả giá đất giao dịch trên sàn BĐS) hoặc những thửa đất đang cho thu nhập như: đất đang cho thuê hoặc đất sản xuất nông nghiệp, đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp41.
41 Khoản 4 Điều 9 Mục I Chương II Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010
của Bộ Tài ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Tại Việt Nam, các giao dịch chuyển dịch QSDĐ, mua bán BĐS không được công bố một cách rộng rãi. Mặc dù chúng ta có thực hiện thủ tục đăng ký việc mua bán BĐS hoặc cho phép các giao dịch BĐS được thực hiện qua sàn giao dịch nhưng việc cung cấp thông tin, dữ liệu của các giao dịch mua bán này rất hạn chế. Do đó, việc khảo sát và thu thập thơng tin gặp nhiều khó khăn. Mỗi loại đất cần định giá, chúng ta phải lựa chọn từ 03 đến 05 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành cơng trên thị có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mơ diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất là điều khơng dễ dàng.
- Các giao dịch mua bán BĐS, chuyển QSDĐ thường theo cơ chế “hai giá”; giá mua bán ghi trong hợp đồng không phải là giá giao dịch thực tế. Giá giao dịch thực tế được các bên thỏa thuận riêng. Do đó, nếu việc định giá đất có thu thập được các thông tin giao dịch thực (dù vơ cùng khó khăn trên thực tế) thì giá đó cũng không phải là giá giao dịch thực, không phản ánh được thị trường. Hơn nữa, tại Việt Nam các thửa đất hoàn toàn khác nhau, hầu như ít có tính tương đồng (trừ các BĐS, thửa đất trong các dự án khu đô thị mới); vị trí khác nhau, hình dạng khác nhau, diện tích khác nhau, cấp hẻm khác nhau, thậm chí cùng một hẻm thì đặc điểm của hẻm tại nơi các thửa đất khác nhau cũng khác nhau (cùng một hẻm nhưng nơi rộng nơi hẹp). Do đó, việc tìm kiếm được thửa đất tương đồng có giao dịch mua bán là hầu như khó thực hiện được trên thực tế. Do vậy, để phương pháp này được áp dụng hiệu quả trong thực tế, chúng ta phải có hệ thống theo dõi thông tin trên thị trường BĐS, thường xuyên cập nhật mức giá chuyển nhượng thực tế để xây dựng cơ sở dữ liệu chính xác tuyệt đối. Bên cạnh đó, về lâu dài cần xây dựng những cơ quan định giá độc lập và đáng tin cậy thì mới có đủ cơ sở dữ liệu để tránh thất thu NSNN khi chủ thể sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Phương pháp thu nhập (khoản 2 Điều 4 Nghị định 188/2004/NĐ-CP). Phương pháp này định giá chủ yếu dựa vào khả năng sinh lợi của mảnh đất, tức là mảnh đất mang lại thu nhập cho người sử dụng đất càng cao thì giá đất càng lớn. Trong thị trường QSDĐ ở nước ta, thu nhập tạo ra từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại rất lớn. Chẳng hạn như khi Nhà nước quy hoạch đô thị hay Nhà nước xây dựng cơ sở hạ tầng, đặc biệt là xây dựng đường giao
thơng thì giá đất tăng lên rất nhanh, khả năng sinh lợi của đất cũng tăng cao. Do đó, phương pháp này cũng rất hiệu quả trong việc xác định giá đất ở nước ta. Ngoài ra, việc định giá đất của Nhà nước ta còn được tiến hành theo phương pháp chiết trừ trong trường hợp định giá đất có tài sản gắn liền với đất và phương pháp thặng dư có tính đến những yếu tố làm tăng giá trị đất như quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Việc áp dụng nguyên tắc và phương pháp định giá đất quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP để xây dựng bảng giá đất nông nghiệp khi bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại một số địa phương cịn máy móc và cứng nhắc, chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư để xác định giá đất nông nghiệp, trong khi giá đất nông nghiệp điều tra trên thị trường để thực hiện các phương pháp định giá nêu trên chủ yếu là “giá đất đón quy hoạch – giá đất tiềm năng”, “giá đất theo quy hoạch”. Vì vậy, các mức giá đất nơng nghiệp được quy định trong bảng giá đất hoặc được xác định lại thường cao hơn nhiều so với giá thực đối với đất nơng nghiệp cùng loại cùng vị trí.
Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: khi định giá đất nông nghiệp theo thu nhập từ sản xuất nông nghiệp như quy định trong pháp luật hiện hành chỉ đúng khi đất nông nghiệp đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và trong quy hoạch sử dụng đất vẫn tiếp tục được sử dụng vào mục đích sản sản xuất nơng nghiệp; chính quy hoạch sử dụng đất cho chuyển một số diện tích đất đang sử dụng vì mục đích sản xuất nơng nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp trên thị trường cao hơn, vì đang hướng tới giá đất phi nông nghiệp trong tương lai42
.
Người “mua” đất không đơn thuần chỉ “mua” giá trị của đất mà họ “mua” luôn cả cơ hội được chuyển mục đích sử dụng thành đất ở và cơ hội được hưởng hạ tầng cơ sở do Nhà nước đầu tư trong tương lai. Người có đất cũng tính giá trị trên những cơ hội đó khi chuyển dịch cho người “mua” nhưng khi Nhà nước thu
42 Đặng Hùng Võ (2009), “Cần sửa đổi, bổ sung gì cho Luật đất đai năm 2003”, Nghiên cứu lập pháp,
hồi đất của họ thì vấn đề này khơng được tính đến trong giá đất bồi thường cho người dân. Mặt khác, việc xác định giá đất ở những vùng giáp ranh giữa hai tỉnh cũng được xem là vấn đề “nóng”: cùng trên một thửa đất nhưng tỉnh này bồi thường cao hơn còn tỉnh kia lại quy định giá thấp hơn rất nhiều. ông Lê Ngọc Khoa - Cục phó Cục Cơng sản (Bộ Tài chính) cho biết: “Đây là trường hợp có khiếu nại nhiều nhất, bởi hai mảnh đất nằm sát nhau nhưng mỗi mảnh lại thuộc một địa phương khác”43
. Do vậy, giá bồi thường “vênh” nhau khá nhiều. Người dân thường so sánh và không chấp nhận mức giá bồi thường thấp hơn. Để giải quyết vấn đề này, khi định giá đất khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, UBND các tỉnh có đất giáp ranh cần phải tuân thủ nguyên tắc: đất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó; đất giáp ranh có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng thì quy định mức giá như nhau. Mức định giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không quá 30%44.
2.2. Giá đất thị trƣờng trong thị trƣờng bất động sản
Với việc chính thức cơng nhận giá đất thị trường và điều chỉnh giá đất nhà nước theo giá thị trường, Nhà nước Việt Nam đã gián tiếp thừa nhận QSDĐ có giá cả, tồn tại thị trường QSDĐ và là một trong những cơ sở để Nhà nước xác định giá giao dịch QSDĐ giữa Nhà nước và người dân hoặc giữa những người sử dụng đất với nhau. Hiện nay, giá đất thị trường trong thị trường BĐS đang tồn tại những vấn đề sau:
- Giá đất thị trường chưa đảm bảo lợi ích của các bên liên quan trong thực tế. Trước hết, khi đã chấp nhận kinh tế thị trường tất nhiên chúng ta phải chấp nhận giá thị trường, kể cả đối với đất đai thuộc sở hữu toàn dân, bởi chỉ như vậy mới là trao đổi ngang giá trị, đảm bảo được lợi ích của các bên. Tiếp đó, cần xác định rõ bản chất của giá thị trường phải là “thuận mua vừa bán”. Bất luận sự “ép duyên” nào từ phía người mua hay người bán, từ Nhà nước hay tổ chức tư vấn đều làm “méo mó” giá thị trường. Tuy thế nhiều khi người ta vẫn chỉ hiểu
43 Xem: Sửa đổi phương pháp xác định giá đất- Khiếu kiện của người dân có giảm?
http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&cateID=4&id=30487&code=LPO6F30487, truy cập ngày 10/9/2011.
44 Điều 14 Nghị định 188/2004/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 21/7/2007 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
giá thị trường là giá mà thiên hạ mua bán trên thị trường. Vì vậy, khi thấy giá đất đã ngang mức giá đó thì coi là giá thị trường. Hiểu như thế thì đơn giản quá mà không thấy rằng “thuận mua vừa bán” chỉ xuất hiện khi việc mua bán đã thành cơng. Chính vì thế nếu áp giá đó cho việc mua bán đang hoặc sắp diễn ra thì đó chưa phải là giá trị trường, vì đơi bên chưa đạt được thoả thuận. Chính vì chưa hiểu hết “chiều sâu” của giá thị trường nên mới có kiến nghị bãi bỏ cơ chế “thoả thuận” giá đền bù với người có đất bị thu hồi; kiến nghị Nhà nước can thiệp khi đa số người có đất bị thu hồi khơng chấp nhận giá đền bù.
Thiết nghĩ, muốn đưa ý tưởng giá đất thị trường vào cuộc sống, Luật đất đai cần phải quy định rõ cách thức thực hiện để đảm bảo nguyên tắc “thuận mua vừa bán”. Nguyên tắc này chỉ thích hợp với quan hệ dân sự, không thể áp dụng đối với những trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia thuộc về nghĩa vụ cơng dân. Trong những trường hợp này, cần áp dụng cơ chế trưng mua. Luật đất đai cần phải có những quy định bổ sung, làm rõ các trường hợp này và có chế độ giá trưng mua thích hợp. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Giá đất thị trường luôn cao hơn giá đất do Nhà nước quy định. Thị
trường BĐS ở Việt Nam có lúc nóng lên, có lúc bình lặng trở lại. Cịn nhớ, giá BĐS từ năm 1993 trở lại đây đã qua hai cơn sốt, lần thứ nhất vào năm 1993-1994 và lần thứ hai vào năm 2001-2002. Sau một thời gian dài “đóng băng”, năm 2007 thị trường BĐS lặp lại chu kỳ của hai “cơn sốt” trước. Sau một thời gian tăng trưởng thì tới năm 2008, thị trường BĐS Việt Nam lại có dấu hiệu bất ổn, gặp nhiều khó khăn do tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ hồn vốn của các dự án chậm. Hơn nữa, tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh thực hiện các chính sách kìm chế lạm phát của Chính phủ. Năm 2009, có thể nhiều nhà đầu tư đã rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thối kinh tế toàn cầu cho nên thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như Việt Nam. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng, tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của thị trường BĐS lại là một yếu tố tích cực vì điều đó tránh cho thị trường rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Nhưng nhìn chung, khoảng cách giữa hai loại giá đất này luôn ở biên độ rất lớn. Mức tăng giá đất đô thị Hà Nội năm 2002 tính bình qn gấp hơn 3 lần
giá đất những năm 1998 – 1999 và gấp 10 lần mức giá đất trong khung giá do Nhà nước quy định45. Những cơ sốt nóng lạnh trên thị trường BĐS trong thời gian vừa qua là do Nhà nước vẫn tiếp tục duy trì cơ chế hai giá đất, đó là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường do các bên thỏa thuận. Chính khung giá đất do Nhà nước quy định khơng bám sát thị trường dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư chỉ phải bỏ ra một số ít tiền để đền bù cho Nhà nước và những người dân bị mất đất nhưng sau đó những khoản siêu lợi nhuận lại chảy vào túi họ khi xây dựng dự án kinh doanh. Bên cạnh đó, tình trạng hai giá đất “vơ tình” đã giúp