3.2. Giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật về giá đất
3.2.1.Bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ
Như chúng tơi phân tích trên, thời gian qua giá đất thị trường luôn cao hơn giá đất do Nhà nước quy định. Hậu quả dẫn đến việc chính quyền địa phương lúng túng trong việc lựa chọn sử dụng thông tin để xây dựng bảng giá đất.
Kết quả điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng QSDĐ ở thực tế trên thị trường tại khu vực đô thị mới đây của Tổng cục Quản lý đất đai cho thấy, hầu hết các mức giá đất chuyển nhượng trên thị trường đều cao hơn so với mức giá đất tối đa của cùng loại đất trong khung giá do Chính phủ quy định (mức tối đa đối với đất đô thị là 47,8 triệu đồng/m2) và các mức giá đất tối đa của cùng loại đất trong bảng giá đất do địa phương ban hành (khoảng 1,2 - 3 lần so với mức giá đất tối đa cùng loại trong khung giá các loại đất). Đặc biệt, tại khu vực đô thị như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, nhiều nơi, giá chuyển
nhượng còn cao gấp 6 - 7 lần so với giá trần mà khung giá đất quy định. Chẳng hạn những lô đất thuộc khu phố cổ Hà Nội, có nơi giá hiện lên tới 500- 600 triệu đồng/m2 trong khi mức giá tối đa là 81 triệu đồng84.
Mặt khác, việc xây dựng khung giá đất trên cơ sở các mức giá từ các địa phương vừa phải đảm bảo giá đất sát giá thực tế trên thị trường, vừa phải đảm bảo nằm trong khung của Chính phủ sẽ có những mâu thuẫn, nếu để thỏa mãn được những yêu cầu trên thì khung giá đất phải bao quát hết mức giá cao nhất, mức giá thấp nhất theo từng loại đất, theo vùng và theo địa bàn. Nhưng vậy, khung giá q rộng và khơng cịn ý nghĩa, khơng có tác dụng mang tính định hướng mà chỉ là có tính chất tượng trưng.
Thực tế trong những năm vừa qua, do những vướng mắc, hạn chế của khung giá các loại đất nên đã phải sửa đổi: đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp không bị giới hạn khung giá các loại đất do Chính phủ quy định. Quy định này là trái Luật đất đai nhưng lại phù hợp với thực tế. Nhưng việc “phá rào” này đã chứng minh việc quy định khung giá đất khơng cịn phù hợp nữa; không đáp ứng được yêu cầu thực tiễn về định giá đất của Nhà nước và không phù hợp với cơ chế thị trường. Ơng Phạm Đình Cường - Cục trưởng Cục Quản lý cơng sản, Bộ Tài chính cho biết, sẽ tham mưu Bộ Tài chính bỏ mức trần về giá đất như nhiều ý kiến đề nghị. UBND cấp tỉnh sẽ được quyền tự quyết mức giá tối đa để xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường85. Để giải quyết sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
84 Xem: Đề xuất bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định,
http://chinhsachquanly.batdongsan.com.vn/de-xuat-bo-khung-gia-dat-do-phu-quy-dinh- 24kQNXTqZxM1.html, truy cập ngày 05/10/2011.
85
Xem: Bảng giá đất năm 2012 của TPHCM: Vẫn chưa giải được vấn đề bất cập,
http://laodong.com.vn/Tin-tuc/Bang-gia-dat-nam-2012-cua-TPHCM-Van-chua-giai-duoc-van-de-bat- cap/63103, truy cập ngày 19/10/2011.
trường, hay nói cách khác để giá đất Nhà nước sát hoặc tiệm cận với giá thị trường, chúng tôi đề xuất Nhà nước nên bỏ quy định về khung giá đất. Bởi vì, việc Nhà nước quy định khung giá đất ít nhiều mang tính chi phí thị trường và tạo ra một giới hạn không cần thiết trong định giá đất.
Chúng tơi cho rằng, Chính phủ chỉ ban hành văn bản quy định nguyên tắc, phương pháp, quy trình xác định giá đất sát với giá đất trên thị trường và cơ quan nhà nước chỉ phê duyệt giá đất trong trường hợp cần thiết. Nhà nước nên giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh xây dựng giá các loại đất tại địa phương theo chu kỳ 05 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ để làm căn cứ tính các loại thuế, lệ phí về đất; tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất và tính giá trị QSDĐ khi giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất (tất nhiên, đối với các dự án đầu tư của các nhà đầu tư thì phải chuyển hoàn toàn sang cơ chế đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất). Trong trường hợp giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm 30% so với giá UBND cấp tỉnh cơng bố, thì phải điều chỉnh lại cho phù hợp. Đồng thời trong công tác định giá đất, Nhà nước phải có văn bản hướng dẫn thật rõ ràng ba khía cạnh của nguyên tắc định giá (thế nào là giá thị trường? thế nào là sát giá thị trường? thế nào là trong điều kiện bình thường) và đặc biệt là cần chấn chỉnh tốt khâu tổ chức thực hiện. Bởi vì, UBND cấp tỉnh với nhiều lý do khác nhau thường xác định giá đất thấp hơn so với giá thị trường và lại không nhất quán trong việc xây dựng và thực hiện các phương án đề bù, tái định cư nên dẫn đến tình trạng khơng cơng bằng, để xảy ra tình trạng khiếu kiện nhiều, khiếu kiện đông người và kéo dài, gây mất ổn định xã hội. Thêm vào đó, chúng tơi cho rằng, Nhà nước cần phải có biện pháp chế tài thích đáng đối với các tỉnh, người đứng đầu tỉnh vi phạm các quy định về định giá đất, nhằm bảo đảm việc định giá đất theo nguyên tắc sát với giá thị trường.
Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Nếu muốn có một bước thay đổi đột phá để giá đất khi xây dựng bảng giá sát với giá thị trường thì phải để hệ thống quyết định về giá đất nằm ngoài, độc lập với cơ quan hành chính, khơng thuộc quyền của UBND. Mặt khác, chúng ta phải phát triển dịch vụ định giá đất, dùng và để nó trở thành một phương tiện xác định giá đất chính xác. Theo tơi đây không phải là việc của cơ
quan hành chính mà là của hệ thống chuyên ngành, chuyên mơn, của những cơng ty cung cấp dịch vụ đó86.
Chúng tôi cho rằng quan điểm này là đúng đắn, phù hợp với quy luật kinh tế thị trường. Tuy nhiên, để thực hiện được trong thực tiễn cần phải có thời gian, vì hiện nay các tổ chức hành nghề định giá đất ở nước ta cịn ít và hạn chế về chuyên môn, đội ngũ cán bộ định giá đất chưa được đào tạo cơ bản, hoạt động cịn mang tính kiêm nhiệm, nghiệp dư... Mặt khác, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 5 Luật đất đai 2003) nên việc định giá đất đai cần phải có tiếng nói của Nhà nước. Chúng ta khơng thể phó thác hoàn toàn trách nhiệm này cho người khác. Theo đó, Nhà nước cần bỏ quy định về khung giá đất và về lâu dài việc xác định giá đất áp dụng theo cơ chế thị trường do các tổ chức tư vấn định giá đất xác định, cơ quan Nhà nước chỉ phê duyệt.