Giá đất khi Nhà nước giao đất

2.3. Áp dụng giá đất trong thị trƣờng bất động sản hiện nay

2.3.1.Giá đất khi Nhà nước giao đất

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất51. Để quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất mang tính chất thị trường thì người sử dụng đất phải trả tiền cho Nhà nước (theo cơ chế thị trường) khi nhận QSDĐ. Các khoản tiền này theo quy định pháp luật hiện hành là tiền sử dụng đất.

Hiện nay, giá đất tính tiền sử dụng đất chưa đảm bảo sát với giá thị trường. Giá đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất

theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế52. Quy định này có điểm bất cập là, giả định dự án được thi công xây dựng năm 2006 nhưng đến năm 2008 Nhà nước mới có quyết định giao đất chính thức. Giá đất ngày càng tăng, vì thế số tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải đóng rất cao. Với mức tiền phải đóng cao làm gia tăng chi phí đầu vào của cơng trình và gây sức ép lên giá bán. Điều này trái ngược với tình hình thị trường hiện nay. Đơn cử trường hợp của Cơng ty nhà Bình Dân đang triển khai một dự án ở Quận Thủ Đức, Công ty đã được các cơ quan chức năng xác định tiền sử dụng đất là 3,8 triệu đồng/m2

trong khi bảng giá đất của khu vực này chỉ 1,7 triệu đồng một mét vuông53. Đối với, trường hợp người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của đất khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ hoặc theo mục đích sử dụng của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (điểm b khoản 1 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP).

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong hai trường hợp này là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp (điểm c khoản 1 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP). Trường hợp nếu giá đất Nhà nước chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì cơ quan nhà nước phải xác định lại giá đất. Nhưng cách hiểu như thế nào là giá thị trường trong điều kiện bình thường, quy trình xác định giá thị trường là điều mà chúng ta cần quan tâm. Chính từ những khái niệm mơ hồ này đã làm rối tung việc tính và đóng tiền sử dụng đất của cơ quan thuế với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và người dân thời gian qua, khiến cho việc nộp tiền sử dụng đất bị đình trệ, gây thất thu cho NSNN. Việc thu tiền sử dụng đất đang gặp vướng mắc, không chỉ doanh nghiệp mà cả hộ gia đình khơng thể nộp tiền sử dụng đất. Nhiều doanh nghiệp và người dân đều bất ngờ khi số tiền sử dụng đất phải nộp quá lớn.

52 Điểm a khoản 1 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

53

http://cafeland.vn/phan-tich/2-11267-bat-cap-cua-nghi-dinh-69-va-120-cho-viec-tinh-tien-su-dung-

Tại thành phố Hồ Chí Minh, qua rất nhiều lần soạn thảo về hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất, ngày 15/10/2011 UBND thành phố quy định hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố là hai (02) lần giá đất ở do UBND thành phố quy định và công bố hàng năm cho phần diện tích vượt hạn mức sử dụng đất ở (không quá 50%) khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất54

. Đối với phần diện tích vượt hạn mức lớn hơn 50% hạn mức giao đất ở mới hoặc trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đối với đất đang sử dụng không phải là đất ở sang đất ở, thì đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở mới, giao UBND quận - huyện thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất ở sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường (Điều 1). Người dân cho rằng, số tiền sử dụng đất mà họ phải nộp cho Nhà nước là quá lớn vì phần vượt hạn mức trên 50% khi được công nhận đất ở và trường hợp vượt hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, chỉ cần lố 01 m2 cũng phải đi thẩm định để cho ra giá thị trường. Chưa hết, các thủ tục hành chính để Nhà nước thuê tổ chức định giá đất và thẩm định lại giá đất đó rất mất thời gian và tiền của. Do vậy, người dân không “mặn mà”, đồng tình với quy định trên.

Đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, tiền sử dụng đất dù cao hay thấp thì cuối cùng cũng quy vào giá thành và người dân phải chịu. Mức tiền sử dụng đất mới sẽ vơ tình đẩy giá BĐS lên cao đi ngược lại chính sách đất đai hiện nay là phải kéo giá BĐS xuống thấp. Các cơ quan chức năng tuy cũng xác nhận những quy định trên là khơng hợp lý nhưng sửa đổi thế nào thì hiện nay vẫn cịn để ngõ. Ông Nguyễn Quốc Chiến, Trưởng Ban Vật giá - Sở Tài chính thành phố Hồ Chí Minh, cho biết: “các cơ quan chức năng sẽ có những tính tốn lại để bảo đảm hài hịa lợi ích cho doanh nghiệp, Nhà nước và người dân”55

.

Nhìn chung sự chênh lệnh giá đất theo giá đất thị trường: giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; giá đất do UBND cấp tỉnh sau khi đã điều chỉnh. Điều này làm cho việc áp dụng các giá đất trên thiếu thống nhất, dễ tạo nên sự bất bình đẳng giữa những chủ thể sử dụng đất. Cụ thể, có trường hợp chủ thể này được áp dụng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhưng chủ thể khác phải bị áp dụng giá

54 Điều 2 Quyết định 64/2011/QĐ-UBND ngày 15/10/2011 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh

về ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

55 http://www.baomoi.com/Bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-trong-Nghi-dinh-69/148/4732113.epi,

đất đã được điều chỉnh sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trong điều kiện bình thường. Vì vậy, quy định như trên là hợp lý nhưng do chưa có những quy định cụ thể nên dẫn đến cịn nhiều hạn chế đó là dễ dẫn đến sự tùy tiện, chủ quan của UBND cấp tỉnh mà đại diện ở đây là những người có quyền lực trong UBND để thu về quyền lợi cá nhân cho họ. Trong tình hình ở nước ta hiện nay, thì những nghi ngờ về sự cơng tâm của những người có thẩm quyền là khơng phải khơng có cơ sở, đặc biệt trong những lĩnh vực dễ phát sinh nhiều tiên cực như đất đai.

Theo đánh giá của Phó tổng Kiểm tốn Nhà nước, Đồn Xuân Tiên, số tiền sai phạm trong quản lý đất đai những năm qua lên đến hàng ngàn tỷ đồng, số tiền đề nghị truy thu thơng qua việc kiểm tốn quản lý và sử dụng đất đai năm 2007 là 848 tỷ đồng, năm 2008 là 1.049 tỷ đồng, năm 2009 là 1.255 tỷ đồng và năm 2010 là 606 tỷ đồng56

.

Nguyên nhân dẫn đến những thất thoát, tiêu cực trên được xác định do hệ thống quản lý đất đai hiện hành còn thiếu hồn chỉnh. Ơng Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: “theo Luật đất đai năm 2003, giá đất được xác định phải phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng bất cập hiện nay là chưa tạo được một hành lang pháp lý để định giá đất phù hợp với thị trường”57. Giá đất phù hợp thị trường do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định là không phù hợp với cơ chế thị trường, thiếu tính khách quan và độc lập. Pháp luật cho phép các doanh nghiệp hành nghề cung cấp dịch vụ định giá đất nhưng việc sử dụng dịch vụ này cịn tùy theo cơ quan nhà nước có muốn hay khơng. Ơng Võ cho rằng cơ chế này vừa tạo nguy cơ tham nhũng khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất vừa không đảm bảo quyền lợi của người bị Nhà nước thu hồi đất58. Do đó cần có một cơ chế định giá đất mang tính độc lập với hệ thống hành chính để giảm bớt sự can thiệp hành chính vào các quy luật thị trường.

Thiết nghĩ, khi xác định giá đất, Nhà nước cũng nên lưu tâm đến yếu tố quy hoạch. Việc xác định giá đất thu tiền sử dụng đất hiện nay mới chỉ căn cứ vào vị trí, điều kiện hạ tầng và mục đích sử dụng đất mà chưa tính đến yếu tố quy hoạch sử dụng đất, kiến trúc… Trong khi yếu tố quy hoạch do Nhà nước tạo ra

56 http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=456035&ChannelID=204, truy cập ngày 16/9/2011.

57

http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=456035&ChannelID=204, truy cập ngày 16/9/2011.

và trên thực tế giá trị của một khu đất giao dịch trên thị trường phụ thuộc nhiều vào quy hoạch của khu đất đó. Hơn nữa, Nhà nước phải có hệ thống cơ quan theo dõi thị trường, thường xuyên cập nhật mức giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường để xây dựng cơ sở dữ liệu chính thức, từ đó định mức tiền sử dụng đất sát với thị trường. Bên cạnh đó, về lâu dài, Nhà nước cần phải xây dựng những cơ quan định giá đất độc lập và đáng tin cậy thì mới có đủ cơ sở dữ liệu để thu tiền sử dụng đất sát giá thị trường. Mặt khác, để khắc phục những hạn chế của việc tính tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, Nhà nước cần tạo quỹ đất sạch để tổ chức bán đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hay nói cách khác là pháp luật đất đai nên chuyển việc giao đất có thu tiền sử dụng đất theo phương pháp truyền thống sang cơ chế đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đồng thời, Nhà nước nên có văn bản thơng báo về sự thay thế Điều 28 của Nghị định 84//2007/NĐ-CP bằng Điều 2 của Thơng tư 93/2011/TT- BTC về cách tính tiền sử dụng đất đối với “trường hợp nhà đầu tư tự nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp của tổ chức, cá nhân hoặc tự thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng; khi được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch được duyệt thì khơng thực hiện khấu trừ mà nộp tiền sử dụng đất theo chênh lệch giá giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới với giá đất theo mục đích sử dụng trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tại cùng thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất”. Giá đất áp dụng là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định (phù hợp với giá đất thị trường). Giải pháp này giúp nhà đầu tư nhanh chóng thẩm định dự án đầu tư để ra quyết định đầu tư. Khi trở thành chủ đầu tư thì chủ động được nguồn vốn đầu tư, rút ngắn được thời gian đầu tư, góp phần ổn định được giá cả thị trường BĐS, tạo điều kiện cho nhóm có thu nhập thấp tiếp cận được với thị trường.