3.2. Giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật về giá đất
3.2.5. Cơ chế định giá đất dựa vào địa tô và thực hiện các chính sách
phân phối địa tơ thơng qua chính sách giá, thuế là cơ sở tạo lập cân bằng cung cầu, bình ổn giá đất thị trường
Đất đai tự nó khơng tạo ra giá trị, chính luồng thu nhập từ đất mang lại giá trị cho đất đai. Do vậy, về bản chất giá trị đất đai là giá trị địa tơ tư bản hóa. Có ba loại địa tơ cùng tồn tại trên đất đai, trong đó mỗi loại có nguồn gốc và vai trị riêng có của nó. Địa tơ chênh lệch I có được nhờ vào những điều kiện thuận lợi vốn có của đất đai như độ phì nhiêu màu mỡ, sự đồng bộ của hệ thống hạ tầng, thuận lợi tiếp cận và lợi thế về điều kiện vị trí. Giá trị đất đai ở những vị trí và điều kiện thuận lợi cao hơn là do địa tô chênh lệch I của đất đai tại vị trí đó cao hơn. Sự thay đổi các yếu tố làm thay đổi giá trị địa tô chênh lệch I thường do xã hội mang lại như: Cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, cải thiện các điều kiện môi trường, phát triển các hoạt động kinh tế xã hội. Do vậy, về nguyên tắc lợi ích mang lại từ địa tơ chênh lệch I phải được phân phối chung cho xã hội, mà Nhà nước là chủ đại diện. Việc điều tiết và phân phối địa tô chênh lệch I sẽ tạo ra sự cơng bằng, bình đẳng về lợi ích giữa những người sử dụng đất có điều kiện, vị trí khác nhau. Địa tơ chênh lệch II là lợi ích mang lại từ đất đai nhưng do người sử dụng biết cách đầu tư sử dụng một cách hợp lý hơn tạo ra. Do vậy, cùng một vị trí và điều kiện tương đồng, những chủ đầu tư có kinh nghiệm, uy tín và trình độ sẽ rạo ra luồng thu nhập từ đất đai cao hơn, làm giá trị đất đai cao hơn. Giá trị cao hơn đó chính là phần địa tơ chênh lệch II mang lại. Do vậy, về nguyên lý, địa
tô chênh lệch II sẽ thuộc về người tạo ra nó là người sử dụng đất. Chính sách phân phối địa tơ chênh lệch II có vai trị khuyến khích những người sử dụng đất hợp lý hơn, có hiệu quả hơn.
Như vậy, nếu đề xuất cơ chế hai giá đất chưa bị bãi bỏ thì Nhà nước cần phải xây dựng cơ chế và chính sách giá đất cũng như các cơng cụ thuế về đất đai dựa trên cơ sở chính sách phân phối địa tô trong sử dụng đất. Giá trị thị trường của đất đai bao gồm cả ba bộ phận địa tô: Địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Sự sai lệch giữa giá cả trao đổi “mua bán” đất đai trên thị trường so với giá trị thị trường đất đai là do sự mất cân đối quan hệ cung cầu hoặc yếu tố tâm lý trong giao dịch đất đai. Giá đất do Nhà nước xác định phải dựa vào giá trị thị trường của đất đai hay giá của các loại địa tô, không phải dựa vào giá cả trao đổi mua bán đất đai trên thị trường. Việc xác định giá đất của Nhà nước dựa vào xác định giá trị của các loại địa tơ khơng chỉ hình thành nên giá cả đất đai cân bằng trên thị trường, không phụ thuộc vào sự biến động thất thường của các quan hệ trao đổi mua bán trên thị trường, mà cịn là cơ sở để thực hiện các chính sách phân phối, điều tiết địa tô.
Nhà nước điều tiết phần giá trị đất đai tăng lên do sự thay đổi địa tô chênh lệch I sẽ tạo nên sự bình đẳng, cơng bằng về lợi ích giữa những người sử dụng đất khi điều kiện đất đai thay đổi. Lợi ích của người “mua” đất đai chờ tăng giá mất đi, làm mất động lực của hành vi đầu cơ đất đai chờ thay đổi các điều kiện hạ tầng, góp phần hạn chế đầu cơ, hạn chế tăng giá đất.
Nhà nước điều tiết phần địa tô tuyệt đối do giá trị đất tăng lên khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm hạn chế những người đầu cơ “gom” đất đai chờ quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất.
Phần địa tơ chênh lệch II do Nhà đầu tư tạo ra được để lại cho nhà đầu tư được hưởng sẽ khuyến khích những nhà đầu tư chun nghiệp, có kinh nghiệm và uy tín, biết cách đầu tư sử dụng đất có hiệu quả nhất. Thu nhập cao hơn từ địa tô chênh lệch II hoặc do sự chênh lệch giữa giá cả đất đai “mua bán”, trao đổi trên thị trường so với giá trị thị trường của đất đai sẽ được điều tiết thông qua thuế thu nhập.
Với cơ chế như trên, giá đất do Nhà nước xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường đích thực của đất đai, không những không chịu ảnh hưởng của những diễn biến thất thường của giá cả thị trường mà cịn có tác dụng làm căn cứ
định hướng cho việc xác định giá cả trong các quan hệ giao dịch “mua bán” đất đai trên thị trường. Các bộ phận lợi ích tạo ra từ các loại địa tô được điều tiết và phân phối phù hợp với bản chất của nó sẽ làm mất động lực của các hoạt động đầu cơ đất đai, góp phần triệt tiêu cầu đầu cơ, cân bằng cung cầu tạo nên sự cân bằng giá cả trên thị trường. Cơ chế trên đây cần được thực hiện và mang lại kết quả trên cơ sở thực thi một hệ thống các giải pháp mang tính đồng bộ, tổng thể từ hành chính, pháp lý đến các chính sách kinh tế đất đai như sau:
Một là, thiết lập hệ thống đăng ký đầy đủ và quản lý chặt chẽ các hoạt
động đăng ký chủ thể và giá trị đất đai. Tất cả các loại đất đai, kể cả đất đai khơng rõ nguồn gốc, đất đai đang cịn tranh chấp (trừ đất đai chủ thể hiện hữu không được phép sử dụng) đều phải được đăng ký chủ thể sử dụng và giá trị thiết lập ban đầu. Tất cả các quan hệ giao dịch, thay đổi đều được thể hiện và chỉ được chấp nhận qua các đăng ký thay đổi (bao gồm cả thay đổi chủ thể và giá trị). Những thay đổi chủ thể không được thể hiện trên đăng ký thì chủ thể mới sẽ không được thừa nhận và chủ thể cũ vẫn được pháp luật bảo vệ đầy đủ quyền lợi theo hồ sơ đăng ký.
Hai là, điều tiết, phân phối địa tơ thơng qua chính sách thuế sử dụng đất
và các lần tham gia giao dịch. Căn cứ vào lịch sử đăng ký giá trị các lần giao dịch để xác định phần giá trị địa tô chênh lệch I phải điều tiết qua các lần giao dịch. Mức điều tiết được điều chỉnh theo khoảng cách thời gian giữa các lần giao dịch và mức địa tô chênh lệch I của các thửa đất cùng khu vực. Địa tô tuyệt đối được điều tiết ngay khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thơng qua mức địa tô tuyệt đối của từng loại đất trong cùng khu vực. Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội gợi ý rằng, có thể phân bổ phần chênh lệch đó: Nhà nước 50%, doanh nghiệp 30% và người dân 20%96
. Chúng tôi cho rằng, trong thời gian tới Nhà nước và các bộ ngành cần tổ chức nhiều cuộc hội thảo để xác định tính khoa học trong việc phân chia tỷ lệ điều tiết, phân phối địa tô cho Nhà nước, người dân và chủ đầu tư.
Những giải pháp trên mới là những định hướng tổng thể nhằm tạo lập một cơ chế mới trong quản lý Nhà nước về các quan hệ kinh tế đối với đất đai, trước hết là các chính sách giá và thuế nhằm tạo lập một thị trường QSDĐ ổn định.
96 Xem: Nóng bỏng sửa đổi chính sách pháp luật về đất đai,
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3
Trên cơ sở phân tích đánh giá pháp luật hiện hành về giá đất trong thị trường bất động sản ở Chương 2, Chương 3 của Luận văn đã xác định những định hướng chung và các giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản ở nước ta. Những giải pháp cơ bản được nêu ra là:
1. Bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ. Bởi vì, việc Nhà nước quy định khung giá đất ít nhiều mang tính chi phí thị trường và tạo ra một giới hạn không cần thiết trong định giá đất.
2. Nhà nước nên kéo dài chu kỳ định giá đất. Chu kỳ định giá và điều chỉnh giá đất quá ngắn sẽ kích thích tăng giá, gây bất ổn cho thị trường đất đai. Để kìm chế việc tăng giá đất đai nói riêng và bất động sản nói chung, góp phần hạn chế lạm phát, pháp luật đất đai chỉ nên quy định việc điều chỉnh giá đất của các địa phương thực hiện năm năm một lần, chứ không nên thực hiền hàng năm như hiện nay. Hơn nữa, năm năm cũng tương đương với một kỳ kế hoạch sử dụng đất cũng như một kỳ ngân sách.
3. Xóa bỏ cơ chế hai giá đất để đảm bảo sự hợp lý, công bằng trong việc áp dụng giá đất cho cả trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất là vấn đề tất yếu phải làm.
4. Hoàn thiện hệ thống quản lý giá đất phù hợp với thị trường bằng việc xây dựng cơ chế quản lý đối với hệ thống dịch vụ định giá đất, vì đó chính là nơi cung cấp giá đất xác định theo thị trường cho cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp và người dân có nhu cầu thẩm định về giá đất khi thấy chưa thỏa đáng.
Đồng thời, Nhà nước cần xây dựng một cơ chế định giá đất phù hợp dựa vào địa tơ và thực hiện các chính sách phân phối địa tơ thơng qua chính sách giá đất và thuế sử dụng đất. Thiết nghĩ, đây là cơ sở tạo lập cân bằng cung cầu, góp phần triệt tiêu cầu đầu cơ và bình ổn giá đất thị trường.
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản lớn và trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân. Do đó, thị trường bất động sản ln được các quốc gia trên thế giới quan tâm nghiên cứu để đề ra những định hướng cụ thể nhằm đảm bảo cho thị trường này có thể hình thành và phát triển bền vững.
Trong thị trường bất động sản, giá cả đất đai đóng vai trị rất quan trọng. Giá đất là tiêu chuẩn, là cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất thơng qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu thuế từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất… Nhà nước thừa nhận đất đai có giá và quản lý giá đất là một biện pháp quan trọng ngăn chặn, hạn chế những biến động ảnh hưởng đến tiến trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và cịn là biện pháp tạo ra sự công bằng trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, đảm bảo lợi ích kinh tế cho người sử dụng đất. Do vậy, một trong những mục tiêu quan trọng của việc định hướng, điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản là phải xây dựng một khung pháp lý hồn chỉnh có khả năng điều chỉnh hiệu quả vấn đề giá đất, đặc biệt là giá đất tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh. Theo tinh thần đó, Chính phủ đã ban hành khung giá đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007. Ngày 13/8/2009, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định các trường hợp xác định lại giá đất của Nhà nước nếu giá đất của Nhà nước chưa sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, các quy định pháp luật hiện hành còn nhiều hạn chế và bất cập như: địa phương ln bị khó bởi quy định trần trong khung giá đất của Chính phủ; bảng giá đất nhà nước không sát với giá thị trường ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách nhà nước và một bộ phận nhân dân có đất bị thu hồi; bảng giá đất áp dụng cho nhiều mục đích dẫn đến sự xung đột lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau, khó khả thi… Chúng ta cịn thiếu như thế nào là giá thị trường? và cả trình tự để xác định giá thị trường, luật đều không quy định. Thực trạng này ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất và nguồn thu ngân sách nói chung.
Vấn đề đặt ra trong thời gian tới là phải đổi mới hệ thống tài chính đất đai để Nhà nước điều tiết được giá đất thực tế hướng về ngang với giá do Nhà nước
quy định. Luận văn đã đề ra một số giải pháp cơ bản nhất đối với việc hoàn thiện pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản. Những giải pháp được nêu ra chủ yếu nhằm những mục đích sau: Thứ nhất, khắc phục những tồn tại đối với
giá đất do Nhà nước quy định, đưa giá đất của Nhà nước tiệm cận hoặc sát với giá đất thị trường. Thứ hai, bình ổn giá đất trên thị trường hạn chế tình trạng đầu cơ, tham nhũng về đất đai và thất thoát ngân sách đối với các khoản thu từ đất.
Thứ ba, thúc đẩy những quan hệ mang tính chất dân sự, thương mại trong quá
trình giao dịch quyền sử dụng đất (đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thỏa thuận về giá đất giữa chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng đất với người có đất bị thu hồi…).
Thứ tư, đẩy mạnh áp dụng công cụ điều tiết kinh tế để tạo cơ chế tự điều chỉnh
trong hệ thống tài chính đất đai. Do giá đất là một vấn đề hết sức phức tạp, địi hỏi phải có sự nghiên cứu lâu dài nên có thể những giải pháp đưa ra cịn mang tính chủ quan và chưa thật đầy đủ . Tuy nhiên, với mong muốn góp một phần nhỏ trong việc đưa giá đất trở thành công cụ “đắc lực” giúp Nhà nước quản lý tốt thị trường bất động sản, chúng tôi hy vọng những giải pháp đã đưa ra sẽ có giá trị thiết thực trong tương lai.