1.7. Quá trình phát triển của pháp luật về giá đất trong thị trƣờng bất động
1.7.1. Giai đoạn từ 1/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993
Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19). Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Hiến pháp 1980 không thừa nhận kinh tế thị trường nên khơng có loại thị trường nào tồn tại và tất nhiên thị trường BĐS cũng chung số phận. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Luật đất đai 1987 quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao cho một số QSDĐ nhất định, phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như: quy định về những đối tượng được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời, các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật đất đai 1987 là đạo luật về đất đai đầu tiên được xây dựng trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng đã góp một phần đáng kể vào việc triệt tiêu mầm móng của thị trường BĐS bởi việc khơng thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai và cấm “mua bán” đất đai dưới mọi hình thức. Đất đai lúc bấy giờ được coi là một thứ phúc lợi chung khơng có giá trị kinh tế và người sử dụng đất được Nhà nước giao đất mà không phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc sử dụng đất19.
Hệ quả của những chính sách này là đất đai sử dụng kém hiệu quả, người dân không yên tâm đầu tư vốn để sản xuất. Việt Nam dù là nước nông nghiệp nhưng lại thiếu ăn triền miên và hàng năm phải nhập khẩu trên một triệu tấn lương thực20. Pháp luật đất đai lúc bấy giờ không cho phép chuyển QSDĐ, trong khi đó tại khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 1987 lại quy định cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
19 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng và hướng hồn thiện,
Luận án tiến sỹ, Tp. Hồ Chí Minh, tr. 52.
20 Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ đổi mới”, Nghiên cứu kinh tế, 332 (01), tr. 42-57.
khi không cịn sử dụng. Chính sự mâu thuẫn này đã tạo ra “khe hở pháp luật”
cho hoạt động “mua bán” đất đai diễn ra ngày càng sôi động, việc chuyển nhượng bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất gắn liền với việc “mua bán” đất đai. Điều này làm cho quyền sở hữu đất đai của Nhà nước trở nên vô nghĩa khi mà quyền kinh tế của chủ sở hữu hồn tồn khơng được thực hiện, các khoản thu ngân sách từ đất đai hầu như khơng có. Theo Tiến sỹ Lưu Quốc Thái, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong giai đoạn này chỉ đơn thuần là quan hệ hành chính, khơng hề có chút yếu tố tài sản hay yếu tố thị trường21.
Trước tình hình đó, Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ VII (năm 1991) đã khẳng định đường lối đổi mới, phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Sau đó, Hội nghị Trung ương lần 2 khóa VII (tháng 3/1992) đã khẳng định “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng ruộng đất phải được pháp luật quy định để nông dân yên tâm sản xuất”. Tuy vậy, mãi đến ngày 15 tháng 4 năm 1992, Hiến pháp 1992 được thông qua thay thế cho Hiến pháp 1980 thì cơ chế pháp lý ban đầu cho thị trường đất đai mới bắt đầu xuất hiện, với việc quy định người sử dụng đất có thể được chuyển QSDĐ. Tuy nhiên, phải chờ đến khi Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định cụ thể thì mơi trường pháp lý cho thị trường đất đai mới thực sự trở thành hiện thực và hàng hóa đất đai được cơng nhận giá trị một cách toàn diện.