Nguồn : tongcucthongke
Ngun nhân chính dẫn đến tình trạng lạm phát thấp trong vòng 1 năm qua là do cầu tiêu dùng hiện nay vẫn còn yếu. Dịch bệnh COVID-19 cùng các biện pháp giãn cách xã hội trên quy mô lớn trong năm 2021 đã khiến cho các hoạt động sản xuất kinh doanh bị đình trệ, thu nhập và sức mua của người dân bị giảm sút mạnh.
Các số liệu cho thấy, tỷ lệ thất nghiệp của lao động trong độ tuổi đã tăng từ mức 2,42% trong quý I/2021 lên mức 3,56% trong q IV/2021. Cịn thu nhập bình quân tháng của người lao động trong quý IV/2021 đã giảm 624 nghìn đồng so với cùng kỳ năm 2020. Bởi vậy, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng quý I/2022 chỉ tăng 4,4% so với cùng kỳ năm trước, cịn nếu loại trừ yếu tố giá thì chỉ tăng 1,6%. Nói cách khác, mức tiêu dùng của người dân gần như đứng yên trong vòng 1 năm qua.
Trong bối cảnh cầu tiêu dùng yếu như vậy, mặc dù chi phí sản xuất và vận chuyển tăng mạnh do ảnh hưởng của giá hàng hóa cơ bản trên thế giới, các doanh nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thể tăng mạnh giá bán các sản phẩm và dịch vụ. Nói cách khác, do
nhu cầu tiêu dùng yếu, giá cả hàng hóa hiện nay vẫn tăng chậm, lạm phát vẫn thấp, bất chấp giá xăng dầu và các nguyên vật liệu tăng mạnh.
Vấn đề đặt ra lúc này là liệu giá xăng dầu có tiếp tục xu hướng tăng trong thời gian tới? Tiếp đó, khi kinh tế phục hồi trong năm 2022, nhu cầu tiêu dùng có tăng theo và gây áp lực lên lạm phát hay khơng?
Chính sách tỷ giá hối đối.
Chính sách tỷ giá hối đối có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản . Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang theo đuổi chính sách tỷ giá thả nổi có điều tiết. Trong thời gian qua, tỷ giá VNĐ/USD khơng ngừng tăng, và được dự đốn là tiếp tục tăng, tức là VND ln có xu hướng mất giá so với USD, nhưng tốc độ mất giá khơng cao. Trong giai đoạn này, tính trung bình, mỗi năm VND chỉ mất giá khoảng 1,39% so với USD. Tuy nhiên, tốc độ mất giá của VND so với USD có xu hướng giảm dần theo thời gian
3. Phân tích ngành
Năm 2022 là khoảng thời gian đầy biến động với nhiều ngành nghề, trong đó có kinh doanh bất động sản. Thị trường trong thời gian qua cho thấy có sự giảm mạnh về nguồn cung của các dự án sản phẩm nhà ở, đặc biệt là ở phân khúc bình dân. Số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng giảm gần 15.5% so với năm trước. Có gần 1000 doanh nghiệp đã làm thủ tục giải thể. Số lượng các dự án bất động sản được chào bán chỉ đạt 87.6% so với năm 2019. Bất động sản du lịch và bất động sản phức hợp là những loại hình có dấu hiệu giảm mạnh trong năm này. Tuy nhiên, bất động sản công nghiệp lại trở nên sôi động hơn với tỷ lệ tăng là 70% so với năm 2019 do sự di dời của các nhà máy tại Việt Nam trong giai đoạn này.
Đến thời điểm hiện tại, các luật và văn bản liên quan được xem là khá đầy đủ để điều tiết thị trường bất động sản. Trong năm 2022, Quốc hội Việt Nam đã ban hành luật doanh nghiệp, luật đầu tư, luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng. Hiện nay, xu hướng chung của Nhà nước ta là đơn giản hóa các thủ tục hành chính, tăng cường và ưu đãi đầu tư, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp thành lập mới và quản lý hoạt động hiệu quả. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng quy định chặt hơn về vấn đề chuyển nhượng và mua bán các dự án bất động sản. Ví dụ, mức phạt cao nhất có thể lên đến 300 triệu nếu các dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đã thực hiện việc
mua bán hay chuyển nhượng. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và người tiêu dùng.
Thời gian qua, đại dịch Covid-19 đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản . Tuy nhiên, trong những tháng đầu năm 2022, thị trường BĐS đang có dấu hiệu chuyển biến tích cực. nguồn cung thị trường BĐS trong năm 2021 hạn chế. Nguyên nhân do giãn cách xã hội kéo dài bởi dịch Covid-19 khiến thị trường BĐS bị ảnh hưởng nặng nề. Tuy nhiên, ngành BĐS vẫn phát triển. Đồng thời, xã hội bước vào giai đoạn “bình thường mới” cùng với các chính sách khơi phục kinh tế của Chính phủ. Theo các chun gia BĐS, nhìn chung bức tranh thị trường BĐS năm 2022 sẽ lạc quan hơn khi các hoạt động kinh tế từng bước hồi phục trở lại. nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2022 có thể sẽ phục hồi và tăng so với năm 2021, tập trung chủ yếu ở các tỉnh như: Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, trong khi TP.HCM tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Đất nền tiếp tục được lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu. Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới có thể lên đến khoảng 30.000 căn, đặc biệt tăng mạnh ở TP.HCM và Bình Dương. năm 2022, việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm dự kiến vẫn tiếp tục diễn ra do cịn rất nhiều lơ đất sẽ tiến hành đấu giá các đợt sau. Vì vậy, hoạt động đấu giá “đất vàng” trên bán đảo này tiếp tục trở thành tâm điểm thu hút sự quan tâm của giới đầu tư năm 2022 và nhiều khả năng ảnh hưởng lớn đến mặt bằng giá BĐS toàn thị trường TP.HCM và vùng ven theo hướng điều chỉnh lên cao hơn nữa.
Thời gian qua, sự khan hiếm nguồn cung của loại hình nhà ở vừa túi tiền khiến thị trường BĐS mất cân bằng, tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì gia tăng tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại, ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển và quy hoạch đô thị, nhất là chủ trương tăng diện tích nhà ở bình qn đầu người tại các đô thị lớn. Tại TP.HCM, nguồn cung chủ yếu ở TP. Thủ Đức. Căn hộ hạng A và hạng B vẫn đang dẫn dắt thị trường BĐS trong khi nguồn cung căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm.
Một điểm rất quan trọng trong báo cáo ngành bất động sản là đánh giá được thách thức và triển vọng của ngành nghề này trong thời gian sắp tới. Nhu cầu về nhà ở của người dân sẽ dần tăng trở lại và sẽ làm giảm đi sự chênh lệch về lượng cung cấp và nhu cầu trên thị trường bất động sản hiện nay. Theo hướng nhìn tích cực, bất động sản vẫn được đánh giá là một trong những kênh đầu tư rất được ưa chuộng trong thời gian sắp
tới. Chính vì vậy, khả năng hồi phục và phát triển của ngành nghề kinh doanh bất động sản là rất khả quan.
Bất chấp COVID-19, đầu tư vào khu kinh tế, khu công nghiệp vẫn ổn định
Vụ Quản lý các khu kinh tế thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết đến hết năm 2021, cả nước có 564 khu cơng nghiệp có trong quy hoạch với tổng diện tích 211.700ha; 398 khu cơng nghiệp đã được thành lập với tổng diện tích 123.500 ha, trong đó, 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động và 108 khu công nghiệp đang xây dựng cơ bản.
Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt khoảng 52,5%, riêng các khu công nghiệp đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 71% tương đương với năm 2020 Giá thuê tiếp tục tăng trong năm 2021, một số khu vực tăng nóng . Giá đất trong Q4/2021 đạt 114 USD/m2/chu kỳ thuê tại các KCN miền Nam, tăng 7,1% CK. Giá đất tại các KCN miền Bắc là 108 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,1% CK. . Tuy nhiên, đáng lưu ý có một số tỉnh như Hưng Yên và Bà Rịa -Vũng Tàu có giá thuê tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, giá chào thuê đất khu công nghiệp (KCN) tại Bà Rịa - Vũng Tàu trong năm 2021 là 94 USD/m2 (khoảng 2,1 triệu đồng), tăng 45% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhà xưởng xây sẵn đang tăng trưởng nhanh: Loại hình nhà xưởng xây sẵn (NXXS) là phân khúc đang có tốc độ tăng trưởng rất ấn tượng trong thời gian qua. Với mức tăng trưởng nguồn cung bình quân đạt trên 25% giai đoạn 2018 – 2020. Năm 2021, chịu ảnh hưởng của dịch bệnh nên nguồn cung chỉ tăng trưởng 14.9%.
Thuận lợi:
- Quỹ đất sẵn sàng khai thác lớn, giá thuê duy trì mức cao sẽ giúp doanh nghiệp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng
- Một số công ty sẽ thực hiện chuyển đổi Phương pháp hạch toán doanh thu từ phân bổ hàng năm theo thời gian thuê sang hạch toán 1 lần sẽ giúp doanh nghiệp ghi nhận khoản doanh thu và lợi nhuận bất thường trong 2022.
- Giá thuê dù liên tục tăng trong thời gian qua nhưng vẫn ở mức thấp, cạnh tranh với các nước trong khu vực. Cụ thể so với Indonesia và Thái Lan - những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam, giá thuê trung bình năm 2021 thấp hơn từ 20% - 33%.
- Chi phí phát triển quỹ đất tăng đáng kể so với 2019: Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đã tăng 10%-50% so với 2019, ảnh hưởng đến tiến độ GPMB của các doanh nghiệp trong năm 2021.
- Nguồn cung tăng mạnh có thể tạo ra điểm cân bằng và khiến giá thuê chững lại: Theo báo cáo của Bộ Tài ngun và Mơi trường, diện tích đất khu cơng nghiệp đến năm 2030 gần 211.000 ha, tăng hơn 85.000 ha so với năm 2022 (trung bình mỗi năm tăng 10.000 ha). Quỹ đất công nghiệp dự kiến tăng mạnh trong giai đoạn 2023 trở đi có thể khiến giá thuê chững lại.
Lợi nhuận sau thuế các doanh nghiệp KCN lớn đang niêm yết tăng trưởng trung bình 16% trong năm 2021
- Bất động sản công nghiệp là một trong số ít các ngành duy trì mức tăng trưởng cao trong năm 2021. Căn cứ báo cáo tài chính các doanh nghiệp bất động sản KCN đang niêm yết năm 2021, ngành BĐS KCN có doanh thu tăng trưởng 12% so với cùng kỳ, LNST tăng trưởng 16%.
Những doanh nghiệp có KQKD tăng trưởng trong năm 2021 và quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn sẽ là nhóm đáng quan tâm của ngành
- Năm 2021 dù là năm khó khăn chung đối với nền kinh tế nhưng ngành BĐS Cơng nghiệp vẫn duy trì mức tăng trưởng dương. Do đó yếu tố tăng trưởng LNST là một trong những điều kiện quan trọng hàng đầu để lựa chọn cổ phiếu trong ngành.
Các nhà đầu tư bất động sản Việt Nam đã mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động mua bán và sát nhập cũng như tìm kiếm các quỹ đất lớn và nhỏ để đầu tư. Các nhà đầu tư nước ngồi có vị thế tại Việt Nam đến từ các nước Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, ba quốc gia đứng đầu trong hoạt động M&A-Thị trường mua bán và sát nhập ở cấp độ dự án hoặc ở công ty tại thị trường bất động sản Việt Nam 15 năm trở lại đây. Hiện, các nhà đầu tư nước ngoài chỉ chiếm phần nhỏ so với các nhà đầu tư Việt Nam khi xét về các hoạt động mua bán và sát nhập trong bất động sản. Trong thời gian qua, số lượng các thương vụ M&A thành công phần nhiều là giữa các nhà đầu tư trong nước. Có thể nói, tại Việt Nam, các nhà đầu tư trong nước vẫn đóng vai trị quan trọng và vốn của nhà đầu tư nước ngồi góp phần “kích hoạt” cho thị trường trở nên sơi động hơn. Các nhà đầu tư mới chưa hoạt động tại Việt Nam đang dành sự tâm lớn đến thị trường,
đặc biệt đối với lĩnh vực nhà ở đô thị, khu công nghiệp và logistics, các loại bất động sản đã hoạt động và khách sạn nghỉ dưỡng. Song vì nhiều lý do, trong đó có nguyên nhân về khó khăn đi lại, khiến họ chưa thể thực hiện thành công thương vụ .
Thực tế trong thời gian qua, năng lực tài chính của các nhà phát triển bất động sản trong nước đã được hồi phục đáng kể. Trong trường hợp nếu doanh nghiệp sở hữu một quỹ đất có tiềm năng phát triển tốt thì họ có thể tìm kiếm vốn từ các nguồn tài chính khác bên cạnh các nguồn tài chính truyền thống. Nguồn tài chính mới có thể thơng qua việc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước. Tuy vậy, trong giai đoạn đầu tiên của M&A, nhà đầu tư trong nước đủ khả năng tự thực hiện thay vì phụ thuộc vốn đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tham gia đầu tư khi dự án đã có cơ sở pháp lý rõ ràng. Các nhà đầu tư Việt Nam có thể chấp nhận rủi ro để hồn tất các thủ tục pháp lý song song với việc phát triển dự án, bởi họ nắm rõ được các quy định tại địa phương hơn và nguồn vốn khơng cịn là vấn đề lớn. Vấn đề mà các nhà đầu tư trong và ngoài nước băn khoăn hiện nay là làm thế nào để thủ tục pháp lý có thể thuận lợi hơn.
Tại Việt Nam, các thương vụ M&A thường được thực hiện thơng qua hình thức M&A cơng ty dự án. Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành tuy nhiên cũng gặp nhiều khó khăn về thủ tục và các vấn đề liên quan đến thuế. Vì nhiều lý do, trong đó có cả những tác động của COVID, khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án, yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ, bị chậm lại.
M&A bất động sản cịn là thị trường nhạy cảm và u cầu tính bảo mật cao. Thơng tin chuyển nhượng dự án không thể được công khai trên thị trường hoặc qua các phương tiện thông tin đại chúng. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc trực tiếp tìm kiếm đối tác. Do đó các chủ sở hữu dự án cần chuyển nhượng nên tìm đến các đơn vị tư vấn uy tín, có mạng lưới đầu tư quy mơ tồn cầu để kết nối trực tiếp đến các nhà đầu tư. Việc này nhằm tránh rủi ro thông tin, tiết kiệm chi phí giao dịch và tổ chức bộ máy nhân sự cho hoạt động M&A.
Một khó khăn nữa cần kể đến là sự khác nhau trong phương thức tiếp cận định giá dự án giữa người Mua và người Bán . Nhìn từ góc độ bên Bán, nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021 giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cộng với chính sách tiền
tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản vẫn kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh, do đó họ tiếp tục giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao. Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên Mua lại không được lạc quan như vậy. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này và thường giữ tâm lý “chờ đợi” hơn là đưa ra quyết định đầu tư. Bởi vậy, người mua và bán nên tìm được tiếng nói chung trong hoạt động định giá dự án”. Ngoài ra, Việt Nam vẫn được xếp vào ‘frontier market’ - thị trường cận biên, khiến các nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn về giá trị vốn đầu tư vào thị trường.
4. Phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp :
VHM
Công ty cổ phần Vinhomes (HOSE)
Vốn điều lệ : 43.543.674.880.000 đồng; Ngày niêm yết : 07/05/2018
Lĩnh vực sản xuất kinh doanh : Đầu tư, phát triển và kinh doanh bất động sản nhà ở, văn phòng và các hạng mục liên quan; Chuẩn bị mặt bằng, lắp đặt trang thiết bị và hồn thiện cơng trình xây dựng; Cho th máy móc, thiết bị cơng trình; Kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà hàng, dịch vụ vui chơi, giải trí; Sản xuất và kinh doanh năng lượng; Kinh doanh vật liệu xây dựng; Kinh doanh các ngành nghề khác theo giấy đăng ký kinh