Nguồn : vn.TradingView.com
Dịch COVID-19 càn quét khốc liệt trên phạm vi toàn thế giới, gây nhiều tác động tiêu cực chưa có tiền lệ lên nền kinh tế thế giới và Việt Nam. Tuy nhiên trong năm 2021, chứng khoán Việt Nam lại lập được những kỷ lục chưa từng có trong lịch sử . Trong năm 2021, dù Việt Nam liên tục phải ứng phó với dịch COVID-19, nhưng nhờ sự vào cuộc quyết liệt của cả hệ thống chính trị và nỗ lực của tồn Đảng, tồn dân, các giải pháp thích ứng an tồn, linh hoạt, kiểm sốt hiệu quả dịch COVID-19 giúp kinh tế trong nước giữ được tăng trường và doanh nghiệp niêm yết đa phần làm ăn có lãi. ( vietnamplus,2022)
Thị trường chứng khốn Việt Nam do đó đã có sự bứt phá mạnh mẽ, liên tục lập kỷ lục mới về cả chỉ số, giá trị giao dịch, số lượng tài khoản của nhà đầu tư trong nước mở mới và có được nhiều điểm nổi bật.
Cụ thể, về chỉ số, tính đến ngày 28/12/2021, VN-Index đạt 1.494,39 điểm, tăng 35,4% so với cuối năm 2020. Chỉ số HNX-Index đóng cửa ở mức 458,05 điểm, tăng 125,5% so với cuối năm 2020.
Về giá trị giao dịch và giá trị niêm yết, tính đến ngày 28/12/2021, mức vốn hóa thị trường đạt 7.729 nghìn tỷ đồng, tăng 46% so với cuối năm 2020, tương đương 122,8% GDP năm 2020 và 92% GDP năm 2021.
Quy mô niêm yết, đăng ký giao dịch của thị trường đạt 1.727 nghìn tỷ đồng, tăng 14,1% với cuối năm 2020 với 761 cổ phiếu, chứng chỉ quỹ niêm yết trên 2 sở giao dịch chứng khoán và 890 cổ phiếu đăng ký giao dịch trên UPCoM. ( vietnamplus,2022)
Năm 2021, chứng kiến số lượng tài khoản đầu tư chứng khoán gia tăng kỷ lục. Số lượng nhà đầu tư tham gia thị trường chứng khoán tăng mạnh trong thời gian gần đây đã góp phần đẩy thanh khoản thị trường lên hàng tỷ USD/phiên. Trong 11 tháng năm 2021, có 1,3 triệu tài khoản của nhà đầu tư trong nước và 4.133 tài khoản của nhà đầu tư nước ngoài mở mới, nâng tổng số lượng tài khoản chứng khoán tại Việt Nam lên con số 4,08 triệu tài khoản, tăng 47,3% so với cuối năm 2020; trong đó, số lượng nhà đầu tư trong nước chiếm đến 99% tổng số lượng tài khoản đầu tư toàn thị trường.
Về huy động vốn, trong 11 tháng năm 2021, tổng mức huy động vốn thực tế trên thị truồng chứng khoán ước đạt 444.941 tỷ đồng, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước; trong đó, huy động vốn của khối doanh nghiệp thông qua qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp và đấu giá cổ phần hóa ước đạt 143.924 tỷ đồng, tăng gấp 2,2 lần.Tính đến ngày 31/12, huy động vốn cho ngân sách nhà nước thơng qua đấu thầu trái phiếu Chính phủ giảm 1,8% với giá trị đạt 318.213 tỷ đồng, kỳ hạn phát hành bình quân đạt 13,92 năm (dài nhất từ trước đến nay), trong khi lãi suất phát hành bình quân đạt 2,3%/năm (thấp nhất từ trước đến nay và thấp hơn nhiều so với lãi suất huy động bình quân kỳ hạn 1 - 2 năm của hệ thống ngân hàng thương mại (5,4-6,8%). Kỳ hạn phát hành bình qn trái phiếu Chính phủ bảo lãnh là 10,33 năm và lãi suất phát hành bình quân là 2,3%/năm, giảm 0,75%/năm so với năm 2020. Huy động vốn trái phiếu hiệu quả đã góp phần quan trọng, tiết kiệm chi phí huy động vốn cho ngân sách nhà nước, góp phần tăng tính bền vững của danh mục nợ trái phiếu Chính phủ.
Các kết quả trên cho thấy, thị trường chứng khốn là kênh đầu tư được cơng chúng đầu tư trong và ngoài nước đặc biệt quan tâm và cũng là một kênh huy động vốn hiệu quả cho doanh nghiệp.
Đến đầu năm 2022, Thống kê của cơng ty chứng khốn cho thấy, đầu năm 2022 đến nay, giá trị giao dịch của thị trường chỉ từ 20.000 tỉ đến 40.000 tỉ đồng, thấp hơn nhiều so với năm 2021. tính từ đầu năm 2022 đến nay, VN-Index đã giảm 13,5%. Việc giảm điểm này chủ yếu là do tâm lý nhà đầu tư không mấy lạc quan từ một số sự kiện và thông tin không tích cực. ( vietnamplus,2022)
Cụ thể, vụ việc của Tập đoàn FLC với cáo buộc thao túng và che giấu thông tin chứng khốn và Tập đồn Tân Hoàng Minh với cáo buộc lừa đảo chiếm đoạt tài sản, liên quan đến việc phát hành trái phiếu, huy động tiền của các nhà đầu tư thông qua các cơng ty thành viên của Tập đồn khiến các nhà đầu tư lo lắng việc điều tra sẽ được mở rộng sang các công ty khác, nhất là đối với các công ty bị nghi ngờ về thao túng giá cổ phiếu và các cơng ty có tình hình tài chính khơng tốt, khơng minh bạch trong việc phát hành trái phiếu.
Hàng loạt các cổ phiếu mang tính chất đầu cơ, đã tăng nóng từ giữa năm 2021 trong khi kết quả kinh doanh khơng có chuyển biến tích cực đồng loạt bị bán tháo và giảm mạnh. Điều đó dẫn đến việc bán giải chấp cổ phiếu (margin call) trên diện rộng trong những ngày qua. Ngay cả những cổ phiếu có nền tảng cơ bản tốt cũng bị đem ra bán giải chấp để trả tiền vay mua chứng khốn, ảnh hưởng đến tồn thị trường chung. ( reatimes, 2022)
Tốc độ tăng lợi nhuận và doanh thu của doanh nghiệp đang có dấu hiệu chậm lại. Bên cạnh đó, những khó khăn trong chuỗi cung ứng tồn cầu bị gián đoạn tiếp tục xảy ra dẫn đến hoạt động sản xuất, kinh doanh dưới tác động của đại dịch COVID-19 và nhiều biến thể của COVID-19 đang lây lan nhanh. Doanh nghiệp khó có thể đạt được mức tăng trưởng như năm 2021. Nhiều ngân hàng trung ương trên thế giới đang đưa ra tín hiệu về áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ nhằm đối phó với rủi ro lạm phát. Các chính sách này nếu được thực thi sớm trên thế giới sẽ tạo thêm áp lực cho thị trường chứng khoán.
Điều quan trọng là các cơ quan quản lý nhà nước về chứng khoán phải chuẩn bị các giải pháp ứng phó để đảm bảo thị trường phát triển bền vững, minh bạch; đồng thời tôi
cũng rất mong các nhà đầu tư tiếp cận thị trường một cách cẩn trọng, phân tích đầy đủ thơng tin, tránh tâm lý đầu tư theo phong trào để hạn chế rủi ro.
Bên cạnh đó, tình hình vĩ mơ khơng có nhiều hỗ trợ tích cực cho thị trường chứng khoán trong thời gian qua. Chẳng hạn, xung đột giữa Nga và Ukraina làm gián đoạn nguồn cung về một số loại hàng hóa cơ bản, đẩy nguy cơ lạm phát lên cao. Tại Mỹ, lạm phát tháng 3/2022 đã lên tới 8,5% so với cùng kỳ năm trước.
Lạm phát cao sẽ khiến Cục dự trữ liên bang Mỹ (Fed) tiếp tục tăng mạnh lãi suất. Một số chuyên gia dự báo Fed sẽ còn tăng lãi suất thêm 6 lần trong năm 2022. Ngồi ra, tình hình dịch COVID-19 bùng phát tại một số nơi ở Trung Quốc, lệnh phong tỏa ở Thượng Hải cũng ảnh hưởng đến tình hình kinh tế thế giới.
Một nguyên nhân nữa tác động đến thị trường là thị trường chứng khoán thế giới diễn biến khơng tích cực trong 2 ngày qua. Chỉ số S&P 500 của Mỹ giảm 2,8% trong ngày 22/4 do lo ngại về lạm phát và lãi suất tăng. Chỉ số CSI 300 của Trung Quốc giảm 4,9% trong ngày 25/4 do tình hình dịch COVID-19 diễn biến phức tạp tại Trung Quốc. Tính từ đầu năm, chỉ số S&P 500 đã giảm 10,4%, còn chỉ số CSI 300 giảm 22,8%. ( vietnamplus,2022)
Thị trường đối mặt với những diễn biến khó lường, tuy nhiên cũng có nhiều tín hiệu khả quan.
Dư địa phát triển của thị trường vẫn cịn rất lớn khi Chính phủ đẩy mạnh cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, thị trường trái phiếu doanh nghiệp dù mới sơ khai nhưng sẽ là thị trường tiềm năng lớn trong thời gian tới...
Cùng đó là chương trình phục hồi kinh tế của Chính phủ trình Quốc hội vào phiên họp bổ sung cuối năm 2021, thời gian áp dụng tập trung trong hai năm 2022-2023 với 5 nhóm giải pháp chủ yếu gồm: y tế; an sinh xã hội; hỗ trợ doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ gia đình; kích thích đầu tư cơng; cải cách hành chính sẽ giúp doanh nghiệp sớm phục hồi và lấy lại đà tăng trưởng, phát triển.
Bên cạnh đó, Chính phủ đã và đang đẩy nhanh tốc độ tiêm chủng vaccine phịng COVID-19 và kiểm sốt dịch bệnh, nới lỏng giãn cách xã hội đã thúc đẩy triển vọng phục hồi tích cực của nền kinh tế Việt Nam.
Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã triển khai đồng bộ nhiều giải pháp, bao gồm các giải pháp đồng bộ và các giải pháp nhánh; trong đó tập trung vào các giải pháp như: Tái cấu trúc mơ hình tổ chức thị trường và tái cấu trúc các tổ chức kinh doanh chứng khoán đã được triển khai, đẩy mạnh thực hiện và đã phát huy hiệu quả; triển khai thi hành Luật Chứng khoán 2019 và các văn bản hướng dẫn Luật, tập trung phát triển thị trường chứng khốn theo chiều sâu, nâng cao chất lượng hàng hóa. Tăng cường quản lý, giám sát và hiện đại hóa hạ tầng cơng nghệ, nâng cao chất lượng cung cấp dịch vụ chứng khoán và thị trường chứng khoán giúp thị trường minh bạch, tăng niềm tin, thu hút nhà đầu tư mới. Chú trọng đẩy mạnh giám sát, thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về chứng khoán đối với các tổ chức, cá nhân tham gia thị trường; phối hợp chặt chẽ với các cơ quan hữu quan như cơ quan thuế, cơ quan đăng ký kinh doanh... để kịp thời nắm bắt tình hình hoạt động của các cơng ty đại chúng, niêm yết, giao dịch trên thị trường; thường xuyên phối hợp chặt chẽ với cơ quan công an trong xác minh, điều tra, xử lý các vụ việc nghiêm trọng nhằm đảm bảo hiệu quả trong đấu tranh, xử lý các tội phạm trên thị trường chứng khoán.
2. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên TTCK Việt Nam
Sự phát triển của TTCK trong thời gian qua có sự đóng góp lớn của thị trường cổ phiếu. Số lượng công ty niêm yết tăng mạnh, tính đến thời điểm hiện tại đã có 81 cơng ty kinh doanh bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khốn . Có thể kể đến những ơng lớn trong lĩnh vực bất động sản như :
STT Tên Cơng Ty Mã Chứng Khốn
1 CTCP Vinhomes VHM
2 CTCP Tập đoàn C.E.O CEO
3 CTCP Bất động sản Thế Kỷ CRE
4 Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng DIG
5 CTCP Tập đoàn Đất Xanh DXG
6 CTCP Tập đoàn FLC FLC
8 CTCP Tập đồn Hà Đơ HDG
9 CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo ITA
10 Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP KBC
11 Cơng ty CP Tập đồn Đầu tư Địa ốc NoVa NVL
12 CTCP Địa ốc Sài Gịn Thương Tín SCR
13 Cơng ty cổ phần Đầu tư Nam Long NLG
14 Công ty cổ phần LICOGI 14 L14
Bảng 1.1 Danh sách các doanh nghiệp kinh doanh BĐS lớn niêm yết trên TTCK Việt Nam
Thống kê cho thấy, 14 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết chứng khoán đang sở hữu gần 22.000ha đất sẵn sàng cho phát triển dự án. Trong đó, dẫn đầu là Vinhomes với khoảng 14.500ha, Novaland với gần 1.825ha, TTC Land với hơn 1.786ha, Nam Long với 680 ha và Đất Xanh với 493ha (Quỹ đất của TTC Land bao gồm đất khu công nghiệp hơn 1.266ha). Nếu loại trừ quỹ đất phát triển KCN, quỹ đất ở sạch của TTC Land xếp sau Nam Long.
Theo dữ liệu của một tổ chức tài chính chuyên nghiệp ở Việt Nam, quỹ đất sạch của Vinhomes hiện lên đến 14.500ha. Vinhomes tập trung phát triển các dự án bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại phức hợp (không bao gồm bất động sản bán lẻ/TTTM).
Các dự án bất động sản nhà ở của Vinhomes được nhận diện dưới thương hiệu Vinhomes. Các dự án mang thương hiệu Vinhomes có vị trí đắc địa tại các tỉnh thành trọng điểm trên toàn quốc.
Quỹ đất của Novaland để phát triển sản phẩm nhà ở và sản phẩm du lịch, theo công bố ước tính đạt gần 1.825ha. Trong đó khoảng 1.040ha quỹ đất của Novaland nằm ở Phan Thiết; hơn 100 ha nằm ở Cần Thơ, phần lớn còn lại tập trung tại TP. Hồ Chí Minh.
Hình 1.2 : Quỹ đất của 14 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết (ha)
Nguồn : BizLIVE.vn
Nam Long mặc dù xếp sau TTC Land về tổng quỹ đất, nhưng nếu tách quỹ đất phát triển khu công nghiệp, quỹ đất ở và thương mại của Nam Long đang xếp thứ 3, chỉ sau Vinhomes và Novaland. Nam Long đang có 681,3ha đất đã có “sổ đỏ” để phát triển các sản phẩm nhà ở, tập trung tại Long An, Đồng Nai, TP. Hồ Chí Minh, Cần Thơ và Hải Phòng, Hà Nội.
Điểm lợi thế mạnh mẽ của Nam Long là phần lớn quỹ đất sạch được đầu tư từ những năm trước nên chi phí thấp. Đơn cử chỉ tính riêng phần diện tích đất 165 ha (đất thô) thuộc giai đoạn 1 của Waterpoint (Long An) tương đương 45% tổng diện tích dự án (355ha) được Cushman & Wakefield (C&W) ước tính giá khoảng 65 USD/m2, tương đương giá trị bất động sản giai đoạn 1 vào khoảng 106,8 triệu USD (tương ứng 2.430 tỷ đồng). Trong khi đó, tồn bộ diện tích 355ha nêu trên mới được hạch tốn trên sổ sách của Nam Long theo giá trị ban đầu là 1.504 tỷ đồng.
Như vậy với giả định Nam Long sẽ góp 50% vốn vào liên doanh thực hiện dự án Waterpoint, Nam Long có thể sẽ ghi nhận thêm khoảng 1.700 tỷ đồng lợi nhuận từ định giá miếng đất 165ha.
Đơn vị xếp vị trí thứ 5 là Tập đồn Đất Xanh. Ước tính quỹ đất của Đất Xanh hơn 492ha. Trong đó, 456ha đất tập trung tại 2 khu vực Quảng Nam, Nha Trang; phần còn lại ở TP. Hồ Chí Minh.
Tính riêng quỹ đất phục vụ phát triển sản phẩm nhà ở và thương mại tại TP. Hồ Chí Minh, loại trừ Vinhomes và Novaland, Năm Bảy Bảy đang dẫn đầu nhóm 12 doanh nghiệp với gần 56ha; tiếp theo là Nam Long với 47,3ha; xếp thứ 4 là Đất Xanh với gần 37ha; vị trí thứ 5 là TTC Land với gần 35ha.
Ngồi ra, xét về quy mơ lơ đất để phát triển dự án khu đô thị, Vinhomes, Novaland, Nam Long, Văn Phú – Invest và DIG là 5 doanh nghiệp dẫn đầu với quỹ đất phát triển khu đơ thị. Vinhomes đang có quỹ đất 14.500ha; Novaland ước có khoảng 650ha; Nam Long có 466ha; Văn Phú – Invest có khoảng 116ha; DIG có khoảng 100ha đất để phát triển các khu đô thị.
Bất động sản là lĩnh vực có tiềm năng sinh lời tốt nên vẫn sẽ là hút vốn đầu tư. Bên cạnh đó, lĩnh vực này cũng được dự báo sẽ hưởng lợi từ việc đẩy mạnh đầu tư công, hệ thống cơ sở hạ tầng và mặt bằng lãi suất thấp tương đối sẽ thúc đẩy nhu cầu vay vốn mua nhà hoặc đầu tư bất động sản. Do đó, tiềm năng tăng trưởng về doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản năm 2022 sẽ rất lớn, nếu dịch bệnh Covid-19 sẽ được kiểm sốt tốt. Trong đó, các doanh nghiệp có quỹ đất lớn với đầy đủ pháp lý, tiến độ bán hàng khả quan, năng lực tài chính, dịng tiền ổn định là những yếu tố quan trọng nhất.
Các doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh sẽ tận dụng được thời cơ khi nhu cầu của xã hội gia tăng sau làn sóng dịch Covid-19 thứ tư ( bizlive,2022)
II. Phân tích một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trường chứng khốn Việt Nam
1. Tình hình kinh tế thế giới
Theo Báo cáo sơ bộ Triển vọng kinh tế thế giới phát hành vào tháng 3/2022, Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) nhận định cuộc xung đột giữa Nga và U-crai-na đã tạo ra một cuộc khủng hoảng nhân đạo lớn, ảnh hưởng đến hàng triệu người và là một cú sốc kinh tế nghiêm trọng về thời gian và mức độ bất ổn. Mức độ tác động kinh tế do cuộc xung đột gây ra rất khó định lượng, phụ thuộc một phần vào thời gian xảy ra