CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHÍNH SÁCH CỔ TỨC
2.1. Tổng quan về ngành bất động sản
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngành bất động sản Việt Nam
Trước năm 1993: Thị trường bất động sản chưa hình thành. Các giao dịch bất động sản chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường.
Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất cịn nhiều, q trình đơ thị hóa diễn ra cịn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản. Các giao dịch bất động sản trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường.
Năm 1993-1994: “Sốt đất” lần 1
Luật Đất đai 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn.
Tăng trưởng kinh tế đạt đỉnh.
Nhu cầu đất ở và đất sản xuất tăng cao, giao dịch bùng nổ.
Cơn sốt đầu tiên diễn ra trong bối cảnh Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế, thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.
Năm 1995-1999: Lao dốc
Nghị định số 18 và 87 về thuê đất (1994), ngăn chặn hiện tượng đầu cơ.
Khủng hoảng kinh tế châu Á (1997-1998) Nhà đầu tư bán tháo khiến cung vượt cầu, thị trường lao dốc.
Nhà nước ban hành 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất). Hai nghị định này buộc các nhà
đầu cơ sử dụng địn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng. Làn sóng xả hàng ồ ạt diễn ra đã làm cho thị trường bất động sản ở trạng thái cung vượt cầu và quay đầu lao dốc.
Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thối.
Năm 2001-2003: “Sốt đất” lần 2
Chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới khiến giá nhà đất tăng mạnh và đạt đỉnh vào Quý 2/2001
Từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý 2/2001. Giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.
Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật đầu tư nước ngoài năm 2001 ra đời. Nhà đầu tư đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven.
Cơn sốt chủ yếu tập trung vào nhà mặt tiền và đất dự án. Đầu cơ gia tăng mạnh mẽ. Giao dịch mua bán sơi động nhưng khơng có cơng trình hay nhà ở nào được xây dựng, thể hiện đây là cơn sốt từ nhu cầu ảo, giá ảo.
Năm 2003-2006: Trầm lắng
Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 chấm dứt tình trạng phân lơ bán nền. Thị trường bất động sản suy yếu, giao dịch ngưng trệ. Dịng vốn chuyển sang chứng khốn
“Luật Đất đai 2003” và “Nghị định 181” với quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” đã chấm dứt tình trạng “phân lơ bán nền” đã tác động mạnh đến thị trường BĐS. Thị trường đất nền gần như tê liệt, cơn lốc đầu cơ lắng dần.
Từ cuối 2003, thị trường bất động sản trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước (năm 2003) giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% nhưng giá không giảm mạnh do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân.
Năm 2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao khiến các dự án tiếp tục gặp khó khăn. Lợi nhuận thu từ kinh doanh BĐS giảm mạnh khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán.
Việt Nam gia nhập WTO (2007), kinh tế hưng thịnh bất động sản đạt đỉnh, tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Đầu cơ chiếm lĩnh thị trường
Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập, tăng trưởng tín dụng cao, thị trường chứng khốn phát triển cực thịnh. Nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản.
Giá nhà đất tăng cao từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%. Nhu cầu thị trường có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự.
Năm 2007, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, cùng sự ra đời của các hành lang pháp lý như Luật Đăng ký bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Thị trường có sự tham gia đơng đảo của giới đầu cơ lướt sóng.
Năm 2009 – 2013: suy thoái nặng nề
Luật Đất đai 2013 Kinh tế suy thoái, ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Giá nhà đất lao dốc mạnh, giao dịch nguội lạnh
Ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu năm 2008, kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm sốt bóng bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh trung bình 40-50%.
Giai đoạn từ giữa 2009-2010, gói kích cầu của Chính phủ giúp thị trường bất động sản ấm trở lại. Thị trường xuất hiện “cơn sốt” cục bộ, nhất thời do tác động của phương thức "mua bán nhà trên giấy", dự án quy hoạch thủ đô mở rộng.
Từ nửa cuối năm 2011, “quả bóng” bất động sản bị “xì hơi” mạnh trên diện rộng, “lớp băng dày” bao phủ toàn thị trường. Nhiều cá nhân, doanh nghiệp bất động sản lao đao.
Năm 2014 – 2018: Phát triển mạnh mẽ Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (2014). Nền kinh tế đi vào ổn định, GDP tăng và lạm phát được kiểm soát, nguồn cung BĐS lớn nhất từ trước tới nay (2018)
Thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định: Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.
Năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: Officetel, condotel, shophouse, bất động sản công nghiệp.
Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước: sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc; giá đất tăng mạnh ở các quận vùng ven TP.HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hịa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa…
Năm 2019 – nay: Chững và đi ngang
Nguồn cung khan hiếm, số lượng giao dịch giảm. Đại dịch toàn cầu Covid-19 làm suy yếu hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS
Đầu 2019, sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương: Đà Nẵng (huyện Hòa Vang), Quảng Nam, TP.HCM (Cần Giờ, quận 9), Hà Nội (Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh). Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại các khu vực này nhanh chóng rơi vào trầm lắng.
Năm 2019, ở góc nhìn tồn cảnh, thị trường bất động sản vẫn trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng nhưng có sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Nguyên nhân do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; thủ tục pháp lý bị trì hỗn; chính quyền rà sốt, tạm dừng tồn bộ các dự án sai phạm.
Bước sang năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan khiếm, giao dịch “lặng sóng”, giá đi ngang.
Theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, dù đang phải đối mặt với những khó khăn do đại dịch Covid-19 gây ra nhưng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021 vẫn đang đón nhận nhiều tín hiệu khả quan. Các chỉ số tích cực của nền kinh tế năm 2020 và 6 tháng đầu năm 2021 cho thấy kinh tế vĩ mô ổn định và lạm phát được kiềm chế. Điều này được đánh giá là những điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển. Cùng với đó là nỗ lực của Chính phủ trong việc thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư cơng cũng đã đem lại những tác động tích cực đối với nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.