CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHÍNH SÁCH CỔ TỨC
2.1. Tổng quan về ngành bất động sản
2.1.2. Đặc điểm hoạt động kinh doanh
2.1.3. Khái qt tình hình tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khốn Việt Nam
2.1.3.1. Các cơng ty ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Nam.
Bảng 2.1: Danh sách các công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong mẫu nghiên cứu tính đến thời điểm 31/12/2021
STT MÃ CHỨNG KHỐN
TÊN CƠNG TY SỐ LƯỢNG CỔ
PHIẾU ĐANG LƯU HÀNH 1 AGG Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất
động sản An Gia
82,750,577
2 ASM Cơng ty Cổ phần Tập đồn Sao Mai 258,867,849
3 BCM Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP
1,035,000,000
4 CCL Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đơ thị Dầu khí Cửu Long
47,500,000
5 CRE Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ 201,599,557 6 D2D Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công
nghiệp số 2
30,214,726
7 DRH Công ty Cổ phần DRH Holdings 61,000,000
8 DTA Công ty Cổ phần Đệ Tam 18,060,000
9 DXG Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đất Xanh 595,296,298 10 DXS Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản
Đất Xanh
11 FDC Công ty Cổ phần Ngoại thương và Phát triển Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh
38,629,988
12 FIR Công ty Cổ phần Địa ốc First Real 27,039,864 13 HDC Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa –
Vũng Tàu
86,469,664
14 HQC Công ty Cổ phần Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân
476,600,000
15 HTN Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Incons 89,116,411 16 KBC Tổng Công ty Phát triển Đô Thị Kinh
Bắc – Công ty Cổ phần
575,711,167
17 KDH Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền
642,937,069
18 KOS Công ty Cổ phần KOSY 216,481,335
19 LDG Công ty Cổ phần Đầu tư LDG 240,212,451
20 LEC Công ty Cổ phần Bất động sản Điện lực Miền Trung
26,100,000
21 LHG Công ty Cổ phần Long Hậu 49,983,022
22 NBB Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy 100,196,856 23 NLG Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long 382,940,013 24 NTL Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ
Liêm
60,989,950
25 NVT Công ty Cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay
26 PDR Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt
492,771,916
27 SCR Cơng ty Cổ phần Địa ốc Sài Gịn Thương Tín
366,356,303
28 SGR Cơng ty Cổ phần Tổng Cơng ty Cổ phần Địa ốc Sài Gịn
60,000,000
29 SJS Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà
112,939,420
30 SZL Công ty Cổ phần Sonadezi Long Thành 18,190,900 31 TDH Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức 112,292,647 32 TEG Công ty Cổ phần Năng lượng và Bất
động sản Trường Thành
32,383,642
33 TN1 Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ TNS Holdings
34,550,737
34 VPH Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng 95,357,800
35 VPI Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest
219,999,780
2.1.3.2. Quy mô vốn kinh doanh
Mặc dù chịu tác động tiêu cực của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền trên thị trường vẫn đang có xu hướng tăng. Trong khi đó, phân khúc có nhu cầu thực là nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực. Lệch pha cung cầu giữa các phân khúc nhà ở vẫn là nghịch lý.
Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân từ 5 đến 7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng từ 15 đến 20%; giá đất nền tăng từ 20 đến 30% so cuối
năm 2020, thậm chí có thời điểm giá nhà đất một số nơi tăng chóng mặt. Ðiều này ảnh hưởng sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Nguồn cung sụt giảm
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2021, cả nước có 252 dự án nhà ở thương mại, quy mơ gần 100 nghìn căn hộ được cấp phép, bằng khoảng 34% so năm 2020. Thị trường ghi nhận có 1.046 dự án, quy mơ hơn 299 nghìn căn hộ đang được triển khai xây dựng, bằng khoảng 88,5% và 172 dự án với hơn 24 nghìn căn hộ đã hồn thành xây dựng, bằng khoảng 59,7% so năm 2020. Trong khi đó, mới có thêm chín dự án nhà ở xã hội được cấp phép mới với quy mô 5.763 căn hộ, 16 dự án với 3.046 căn hộ đã hoàn thành xây dựng và chín dự án với 2.127 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ðối với dự án nhà ở cơng nhân, đến nay đã hồn thành 122 dự án, quy mô khoảng 54.144 căn hộ, đang tiếp tục triển khai 107 dự án, quy mơ khoảng 145 nghìn căn hộ... Như vậy có thể thấy, kết quả thực hiện còn quá thấp so với nhu cầu thực tế của phân khúc này.
Tổng Giám đốc Công ty cổ phần DKRA Việt Nam Phạm Lâm cho biết, năm 2021, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh sụt giảm mạnh về cả nguồn cung và lượng tiêu thụ ở hầu hết phân khúc. Ở phân khúc đất nền, ghi nhận 46 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 6.220 sản phẩm. Lượng tiêu thụ đạt gần 4.700 nền, tương đương 76% nguồn cung mới. Thị trường căn hộ ghi nhận 41 dự án mở bán (khoảng 21.138 căn) trong năm 2021, các dự án tập trung chủ yếu tại thành phố Hồ Chí Minh và Bình Dương, trong đó, tổng nguồn cung mới bằng 70% (hơn 30 nghìn căn), tiêu thụ đạt khoảng 17.122 căn, chỉ bằng 65% so với năm 2020. Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trên thị trường sụt giảm mạnh về mức thấp nhất trong 5 năm qua do ảnh hưởng của dịch bệnh và quy định về giãn cách xã hội.
Loại hình căn hộ hạng sang đã xác lập mặt bằng giá mới lên đến gần 400 triệu đồng/m2. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có tín hiệu phục hồi tích cực ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng trong khu phức hợp. Riêng condotel chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung và sức cầu với khoảng 3.792 căn được cung cấp ra thị trường. Tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt hơn 58%.
Nguồn cung sụt giảm cũng kéo theo lượng giao dịch thành công giảm theo. Năm 2021, cả nước có 282.105 giao dịch bất động sản thành công, bằng khoảng 84% so năm 2020. Riêng trong tháng 1/2022, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 cũng như trùng thời
điểm Tết Nguyên đán, lượng giao dịch trên thị trường bất động sản giảm gần 40% so tháng trước đó. Tuy nhiên so cùng kỳ, nhu cầu tìm kiếm, đầu tư bất động sản đã có nhiều cải thiện, tăng đều tại hầu hết phân khúc. Kho bất động sản năm 2021 tồn khoảng 2.286 căn hộ, thấp hơn nhiều so năm 2020 (khoảng 9.000 căn), chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và nhất là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng khơng thuận lợi.
Đối với thị trường vốn, trong giai đoạn 2016-2021, thị trường vốn đã có bước phát triển nhanh, theo đúng định hướng của Đảng, Nhà nước, trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn của nền kinh tế, phát triển cân bằng giữa thị trường vốn và thị trường tiền tệ; góp phần quan trọng vào tái cơ cấu nợ cơng và đầu tư cơng, q trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước và đóng góp cho sự phát triển chung của nền kinh tế. Các cấu phần thị trường bao gồm thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu, thị trường chứng khoán phái sinh đều đạt tốc độ tăng trưởng cao, là cơ sở để thị trường tiếp tục phát triển trong giai đoạn từ nay đến năm 2025.
Quy mô của thị trường vốn tăng trưởng bình quân 28,5%/năm, đoạn 2016-2021. Đến cuối Quý 1 năm 2022, quy mô thị trường vốn đạt 134,570 GDP năm 2021, gấp 3,5 lần quy mơ năm 2015; trong đó quy mơ vốn hóa thị trường cổ phiếu tương đương 93,8% GDP; quy mô thị trường trái phiếu đạt 40,7% GDP (trong đó trái phiếu Chính phủ là 22,7% GDP và trái phiếu doanh nghiệp là 16,4% GDP). Từ đầu tháng 4/2022, thị trường có nhiều đợt điều chỉnh, trong đó nhóm cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản có sự điều chỉnh nhiều nhất; việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng nhanh về quy mô nhưng cũng phát sinh nhiều rủi ro, bất cập. Vấn đề này cần được nhìn nhận, đánh giá sâu hơn để có giải pháp phát triển thị trường bền vững trong thời gian tới
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2021 cả nước có 282.105 giao dịch bất động sản thành cơng, trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch. Mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền liên tục tăng từ đầu năm 2021, đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Trong quý I/2022, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: 20.325 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 45,5% so với Quý IV/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021.
Theo thống kê của Sở giao dịch chứng khốn Thành Phố Hồ Chí Minh, ngành bất động sản hiện đang có vốn hóa 1.084.428 tỷ VNĐ đạt 22.65% tổng giá trị vốn hóa thị trường cổ phiếu.
2.1.3.3. Sức mạnh tài chính
Theo thống kê của Sở giao dịch chứng khốn Thành Phố Hồ Chí Minh, ngành bất động hiện nay có hệ số khả năng thanh tốn nhanh đạt 1.99 và hệ số khả năng thanh toán hiện hành là 2.75 cho thấy các doanh nghiệp ngành bất động sản có khả năng cao trong việc sẵn sàng thanh toán các khoản nợ đến hạn.
Khi dịch bệnh từng bước được kiểm soát, từ cuối 2021 đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ.
Ở đầu quý I năm 2022, có thể nói thị trường bất động sản có sự tăng trưởng về giá, về nhu cầu, cũng như giao dịch. Tuy nhiên, đến cuối quý I, đầu quý II, khi ngân hàng kiểm sốt chặt hơn tín dụng vào bất động sản, thị trường chứng khoán, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp cũng bị chững lại, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng khá nghiêm trọng. Giao dịch của quý II/2022 đang có sự sụt giảm mạnh, thanh khoản chậm, thị trường đang có dấu hiệu đi ngang. Trong thời gian tới, cịn chờ nhiều yếu tố để có thể kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ khôi phục và phát triển ổn định. Dự báo, trong Quý III/2022, thị trường sẽ bình lặng, giá khơng tăng, giao dịch chậm lại. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì khả năng thanh khoản sản phẩm bất động sản vẫn có thể duy trì ở mức ổn định. Đồng thời, vị chuyên gia này cũng cảnh báo rằng, nếu các chủ đầu tư vẫn loay hoay với những dự án hiện hữu, tiếp tục đầu tư những bất động sản xa trung tâm và sang thì khả năng thanh khoản thị trường sẽ không mấy suôn sẻ trong nửa cuối năm 2022. Trong sáu tháng cuối năm, phân khúc bất động sản “dễ thở” nhất là phân khúc căn hộ đã bàn giao và có sổ đó. Thậm chí, phân khúc này vẫn giao dịch tốt và sẽ có giá hấp dẫn hơn các căn hộ sơ cấp (mua từ chủ đầu tư). Đồng thời, những sản phẩm nhà phố trong trung tâm ở những TP lớn vẫn hấp dẫn, còn phân khúc đất nền của các tỉnh, thành gần Hà Nội, TP HCM có mức giá hợp lý sẽ không lo “bị ế hàng”.
2.1.3.4. Hiệu quả hoạt động kinh doanh
Tỷ suất sinh lời của ngành bất động sản đạt khoảng 20% do những năm gần đây có những đợt sóng, cơn sốt đốt làm cho thị trường bất động sản có nhiều thay đổi đột biến, tăng mạnh.
Nhờ vào những động lực thúc đẩy GDP phục hồi mạnh mẽ như xuất khẩu, tiêu dùng nội địa, thu hút FDI, các chính sách kịp thời, hiệu quả từ Chính phủ... kinh tế Việt Nam được dự báo tăng trưởng 6-6,5% trong năm 2022. Cùng với sự chuyển biến tích cực của nền kinh tế, nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản được cho là sẽ có triển vọng tốt, vì đây vẫn là một kênh trú ẩn an tồn của nhiều nhà đầu tư.
Theo các chuyên gia, nhà đầu tư có nhu cầu thực sự sẽ năng động hơn trong việc chuyển dịch khỏi các đô thị trung tâm để lựa chọn đô thị vệ tinh, các khu đô thị xa trung tâm nhưng vừa túi tiền và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế.
Theo làn sóng dịch chuyển đó, bất động sản ở những đơ thị biển được coi là kênh sinh lời hiệu quả cho các nhà đầu tư nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh và du lịch phát triển mạnh. Phân khúc này đang chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ tại các địa phương giàu tiềm năng du lịch. Trong đó, Quy Nhơn được đánh giá là miền đất hứa với tiềm năng kinh tế và du lịch vượt trội, cùng mặt bằng giá hợp lý trong giai đoạn này.
Hiện nay Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư cơng. Trong đó giai đoạn 2021 - 2025, tổng vốn đầu tư công lên tới 2,87 triệu tỉ đồng, hy vọng đạt giải ngân 95%, cao hơn mức 75% của giai đoạn 2016 - 2020. Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội hai năm tới, Chính phủ và Quốc hội đang họp bàn để thống nhất có một gói khoảng 60.000 - 65.000 tỉ đồng để phát triển nhà ở.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty nghiên cứu thị trường CBRE nhận định về thị trường bất động sản năm 2022: phân khúc nhà liền thổ nguồn cung cũng sẽ tăng 20 - 30% so với năm 2021. Nhưng so với nguồn cầu lớn trên thị trường, trong 2 năm tới vẫn có sự lệch pha về cung cầu. Bên cạnh đó, chi phí đất, nhân cơng vẫn có đà tăng, tất cả yếu tố đó dẫn đến sự tăng giá trong năm 2022 và những năm tới.
Năm 2022 được đánh giá là năm bản lề cho giai đoạn phát triển tiếp theo của nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản sau 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh. Đây là thời điểm để thị trường phục hồi trở lại, tạo đà tăng trưởng cho thời gian tới.
Tuy nhiên, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều biến động liên quan đến cung - cầu. Nhiều nhà đầu tư nhận xét, chưa khi nào các thông tin quy hoạch lại được tung ra ồ ạt với quy mô rộng như hiện nay, từ hệ thống cao tốc đến quy hoạch sân bay, thành phố vệ tinh, đường ven biển, nâng cấp các đô thị... Những yếu
tố này, đã và đang tiếp sức thúc đẩy thị trường bất động sản nóng lên đặc biệt ở phân khúc đất nền.
Nguồn cung ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM gần như đã đạt ngưỡng, trong khi các địa phương khác cũng ngặt nghèo với chủ đầu tư trong việc cấp phép dự án dẫn đến giá đất tăng, đặc biệt ở các địa phương mới nổi khi thu hút dòng tiền dịch chuyển. Bên cạnh những diễn biến tích cực với sự trở lại đầy sơi động của thị trường sau 2 năm gần như "đóng băng" vì dịch bệnh, ở hầu khắp các địa phương đều ghi nhận sự xuất hiện của các cơn "sốt ảo", đi kèm là hiện tượng thổi giá. Mặt khác, trong bối cảnh lạm phát, mặc dù giá bất động sản tăng nhanh nhưng thanh khoản chậm, thị trường xuất hiện nghịch lý mua dễ, bán khó. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các địn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.
Sau các cơn sốt đất, khơng thiếu cảnh nhà đầu tư ơm hàng nhưng khó bán, bán