CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHÍNH SÁCH CỔ TỨC
2.1. Tổng quan về ngành bất động sản
2.1.3.2. Quy mô vốn kinh doanh
Mặc dù chịu tác động tiêu cực của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền trên thị trường vẫn đang có xu hướng tăng. Trong khi đó, phân khúc có nhu cầu thực là nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực. Lệch pha cung cầu giữa các phân khúc nhà ở vẫn là nghịch lý.
Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân từ 5 đến 7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng từ 15 đến 20%; giá đất nền tăng từ 20 đến 30% so cuối
năm 2020, thậm chí có thời điểm giá nhà đất một số nơi tăng chóng mặt. Ðiều này ảnh hưởng sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Nguồn cung sụt giảm
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2021, cả nước có 252 dự án nhà ở thương mại, quy mơ gần 100 nghìn căn hộ được cấp phép, bằng khoảng 34% so năm 2020. Thị trường ghi nhận có 1.046 dự án, quy mơ hơn 299 nghìn căn hộ đang được triển khai xây dựng, bằng khoảng 88,5% và 172 dự án với hơn 24 nghìn căn hộ đã hồn thành xây dựng, bằng khoảng 59,7% so năm 2020. Trong khi đó, mới có thêm chín dự án nhà ở xã hội được cấp phép mới với quy mô 5.763 căn hộ, 16 dự án với 3.046 căn hộ đã hoàn thành xây dựng và chín dự án với 2.127 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ðối với dự án nhà ở cơng nhân, đến nay đã hồn thành 122 dự án, quy mô khoảng 54.144 căn hộ, đang tiếp tục triển khai 107 dự án, quy mơ khoảng 145 nghìn căn hộ... Như vậy có thể thấy, kết quả thực hiện cịn q thấp so với nhu cầu thực tế của phân khúc này.
Tổng Giám đốc Công ty cổ phần DKRA Việt Nam Phạm Lâm cho biết, năm 2021, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh sụt giảm mạnh về cả nguồn cung và lượng tiêu thụ ở hầu hết phân khúc. Ở phân khúc đất nền, ghi nhận 46 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 6.220 sản phẩm. Lượng tiêu thụ đạt gần 4.700 nền, tương đương 76% nguồn cung mới. Thị trường căn hộ ghi nhận 41 dự án mở bán (khoảng 21.138 căn) trong năm 2021, các dự án tập trung chủ yếu tại thành phố Hồ Chí Minh và Bình Dương, trong đó, tổng nguồn cung mới bằng 70% (hơn 30 nghìn căn), tiêu thụ đạt khoảng 17.122 căn, chỉ bằng 65% so với năm 2020. Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trên thị trường sụt giảm mạnh về mức thấp nhất trong 5 năm qua do ảnh hưởng của dịch bệnh và quy định về giãn cách xã hội.
Loại hình căn hộ hạng sang đã xác lập mặt bằng giá mới lên đến gần 400 triệu đồng/m2. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có tín hiệu phục hồi tích cực ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng trong khu phức hợp. Riêng condotel chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung và sức cầu với khoảng 3.792 căn được cung cấp ra thị trường. Tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt hơn 58%.
Nguồn cung sụt giảm cũng kéo theo lượng giao dịch thành cơng giảm theo. Năm 2021, cả nước có 282.105 giao dịch bất động sản thành công, bằng khoảng 84% so năm 2020. Riêng trong tháng 1/2022, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 cũng như trùng thời
điểm Tết Nguyên đán, lượng giao dịch trên thị trường bất động sản giảm gần 40% so tháng trước đó. Tuy nhiên so cùng kỳ, nhu cầu tìm kiếm, đầu tư bất động sản đã có nhiều cải thiện, tăng đều tại hầu hết phân khúc. Kho bất động sản năm 2021 tồn khoảng 2.286 căn hộ, thấp hơn nhiều so năm 2020 (khoảng 9.000 căn), chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và nhất là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng khơng thuận lợi.
Đối với thị trường vốn, trong giai đoạn 2016-2021, thị trường vốn đã có bước phát triển nhanh, theo đúng định hướng của Đảng, Nhà nước, trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn của nền kinh tế, phát triển cân bằng giữa thị trường vốn và thị trường tiền tệ; góp phần quan trọng vào tái cơ cấu nợ cơng và đầu tư cơng, q trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước và đóng góp cho sự phát triển chung của nền kinh tế. Các cấu phần thị trường bao gồm thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu, thị trường chứng khoán phái sinh đều đạt tốc độ tăng trưởng cao, là cơ sở để thị trường tiếp tục phát triển trong giai đoạn từ nay đến năm 2025.
Quy mô của thị trường vốn tăng trưởng bình quân 28,5%/năm, đoạn 2016-2021. Đến cuối Quý 1 năm 2022, quy mô thị trường vốn đạt 134,570 GDP năm 2021, gấp 3,5 lần quy mơ năm 2015; trong đó quy mơ vốn hóa thị trường cổ phiếu tương đương 93,8% GDP; quy mô thị trường trái phiếu đạt 40,7% GDP (trong đó trái phiếu Chính phủ là 22,7% GDP và trái phiếu doanh nghiệp là 16,4% GDP). Từ đầu tháng 4/2022, thị trường có nhiều đợt điều chỉnh, trong đó nhóm cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản có sự điều chỉnh nhiều nhất; việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng nhanh về quy mô nhưng cũng phát sinh nhiều rủi ro, bất cập. Vấn đề này cần được nhìn nhận, đánh giá sâu hơn để có giải pháp phát triển thị trường bền vững trong thời gian tới
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2021 cả nước có 282.105 giao dịch bất động sản thành cơng, trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch. Mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền liên tục tăng từ đầu năm 2021, đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Trong quý I/2022, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: 20.325 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 45,5% so với Quý IV/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021.
Theo thống kê của Sở giao dịch chứng khốn Thành Phố Hồ Chí Minh, ngành bất động sản hiện đang có vốn hóa 1.084.428 tỷ VNĐ đạt 22.65% tổng giá trị vốn hóa thị trường cổ phiếu.