1. KHÁI NIỆM VỀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN1.1 Hệ thống Phỏp Luật 1.1 Hệ thống Phỏp Luật
Theo giỏo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phõn chia truyền thống dựa trờn cơ sở mụ hỡnh luật (Legand Model), cỏc nước trờn thế giới ỏp dụng 2 hệ thống phỏp luật chủ yếu là: Luật Chung (Common Law) như Anh, Mỹ và cỏc nước thuộc địa cũ của Anh; Luật Lục địa (Continental Law) như Phỏp, Tõy Ban Nha và cỏc thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhỏnh La Mó), Đức và Bắc Âu (Nhỏnh Đức), Liờn Xụ và Đụng Âu cũ (Nhỏnh Xó hội chủ nghĩa). Tuy nhiờn Luật bất động sản của Đức, Úc, Mỹ khụmg mang tớnh toàn liờn bang mà chỉ trong phạm vi từng bang. Vỡ vậy, Luật Mỹ (American Law) được hiểu theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của luật khụng nhất thiết dẫn đến cỏc quy định tương đồng về bất động sản.
1.2. Hỡnh thức văn bản phỏp luật về đất đai / bất động sản
Khung phỏp lý về đất đai và bất động sản được quy định trong cỏc loại văn bản phỏp luật như sau:
Hiến phỏp;
Bộ luật: Vớ dụ Bộ luật đất đai Thuỵ Điển (1970);
Luật: Vớ dụ Luật xỏc lập bất động sản Thuỵ Điển (1970); Luật quản lý bất động sản đụ thị nước Cộng hoà Nhõn dõn Trung Hoa (1994); Luật Chung cư Malaysia (1985), Luật Đất đai Việt Nam (1988, 1993, 1998, 2001, 2004).
Phỏp lệnh:
Vớ dụ Phỏp lệnh Đăng ký Bất động sản Thuỵ Điển (1970), Phỏp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991).
1.3. Phạm vi điều tiết của phỏp luật Đất đai/bất động sản
Phỏp luật về bất động sản quy định:
Cỏc quyền liờn quan đến bất động sản như:
- Quyền và phạm vi giao dịch bất động sản;
- Kờ khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận bất động sản; Cỏc thủ tục về chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi hợp chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi hợp phỏp của người bỏn và người mua bất động sản;
- Định giỏ bất động sản;
- Chế độ tài chớnh, thuế và cỏc khoản thu nộp vào ngõn sỏch nhà nước từ hoạt động củathị trường bất động sản; thị trường bất động sản;
- Giải quyết cỏc tranh chấp liờn quan đến bất động sản và cỏc hoạt động của thị trườngbất động sản. bất động sản.
2. CÁC QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN2.1. Quyền sở hữu 2.1. Quyền sở hữu
2. 1.1 Định nghĩa
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của phỏp luật đối với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu. Trong đú:
- Quyền chiếm hữu là quyền được phỏp luật bảo vệ nhằm giỏm sỏt thực tế đối với bất động sản.
- Quyền sử dụng là quyền được phỏp luật bảo vệ để khai thỏc cỏc đặc tớnh hữu ớch tự nhiờn của bất động sản và sử dụng lợi ớch của nú; lợi ớch cú thể là thu nhập, phỏt triển, thu hoạch và cỏc hỡnh thức khỏc.
- Quyền định đoạt là quyền được phỏp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận phỏp lý của bất động sản.
2.1.2 Cỏc hỡnh thức sở hữu về bất động sản
Cú 3 hỡnh thức sở hữu về bất động sản: - Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); - Sở hữu cỏ nhõn (chủ sở hữu là cỏ nhõn).
2.1.3 Quyền của chủ sở hữu bất động sản
Chủ sở hữu cú quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà khụng trỏi với phỏp luật, khụng xõm phạm quyền và lợi ớch người khỏc bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuờ, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
2.1.4 Xỏc lập quyền sở hữu bất động sản
Quyền sở hữu bất động sản được xỏc lập khi một phỏp nhõn tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp phỏp hoặc do mua bỏn, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chỳc hoặc phỏn quyết của toà ỏn.
2.1.5 Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản
Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể phỏp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp cú thẩm quyền theo quy định của phỏp luật hoặc phỏn quyết của toà ỏn.
2.2. Quyền cầm cố
2.2.1 Định nghĩa
Quyền cầm cố là quyền của người nhận cầm cố đối với bất động sản của người đi cầm cố sẽ được đảm bảo để người nợ hoàn thành trỏch nhiệm tài chớnh và cỏc trỏch nhiệm khỏc.
- Chủ của bất động sản cú thể là người cầm cố; Cả người đi vay và bờn thứ ba cũng cú thể là người cầm cố. Người cầm cố chỉ cú thể là người cú quyền mang đi cầm cố.
- Người nhận cầm cố là người cú quyền về tài sản của người đi cầm cố theo quy định của phỏp luật hoặc hợp đồng thế chấp.
2.2.2 Quy định về việc cầm cố
a. Đối tượng của cầm cố cú thể là bất cứ tài sản nào, bao gồm cả quyền bất động sản.
Tài sản cầm cố cú thể là vật cầm cố cho lần tiếp theo (cầm cố kế tiếp). Trong trường hợp này yờu cầu của người nhận cầm cố thứ hai sẽ được thực hiện khi đỏp ứng yờu cầu của người cầm cố thứ nhất.
b. Hợp đồng cầm cố phải được làm thành văn bản cú ghi rừ tờn cỏc bờn, địa chỉ cố định, đối tượng cầm cố, trỏch nhiệm được đảm bảo bởi cầm cố và thời gian thực hiện.
c. Đăng ký nhà nước về cầm cố được thực hiện tại cơ quan nhà nước về đăng ký bất động sản.
d. Đăng ký về quyền cầm cố, chứng nhận việc đăng ký cỏc quyền này chấm dứt khi: cú đơn của người giữ giấy đăng ký, cú đơn của người nhận cầm cố và người cầm cố, theo phỏn quyết của toà ỏn.
2.3. Quyền thế chấp
2.3.1 Định nghĩa
Thế chấp là một dạng của cầm cố khi bất động sản cầm cố (cả động sản và bất động sản) thuộc sở hữu của người cầm cố hoặc bờn thứ ba;
2.3.2 Hơp đồng thế chấp
- Một hợp đồng thế chấp phải cú tờn của cỏc bờn, địa chỉ, đối tượng thế chấp, trỏch nhiệm ràng buộc bởi thế chấp và thời gian thực hiện.
- Hợp đồng thế chấp phải lập giữa bờn thế chấp và bờn nhận thế chấp và người nợ nếu ngưũi thế chấp khụng phải là người nợ.
- Hợp đồng được lập thành văn bản và cú chữ ký của cỏc bờn, được cụng chứng và phải đăng ký;
2.3.2 Cỏc quy định về việc thế chấp
- Cỏc cụng trỡnh cú trờn đất mang thế chấp hoặc đang được xõy dựng khụng được coi là một phần bất động sản thế chấp trừ khi người thế chấp ghi trong hợp đồng;
- Đối tượng của thế chấp cú thể thành đối tượng của một thế chấp khỏc (thế chấp kế tiếp). Thế chấp kế tiếp được phộp khi khụng bị cấm trong hợp đồng thế chấp trước đú. Nếu cú thế chấp kế tiếp thỡ yờu cầu của người thế chấp đầu tiờn phải được đỏp ứng trước;
- Người mua sẽ cú tất cả cỏc quyền và trỏch nhiệm mà người thế chấp cú được. Vỡ vậy người mua phụ thuộc vào cỏc quyền mà bờn thứ ba - người chủ sở hữu của cụng trỡnh cú trước khi thế chấp và bỏn bất động sản đú;
- Ngưũi thế chấp cú quyền xõy dựng cỏc cụng trỡnh trờn thửa đất mang đi thế chấp mà khụng cần sự đồng ý của người nhận thế chấp. Tuy nhiờn nếu cụng trỡnh xõy dựng gõy ra hoặc cú thể gõy ra thiệt hại cho thửa đất, thỡ người nhận thế chấp cú quyền yờu cầu thay đổi hơp đồng thế chấp để mở rộng thờm quyền đối với cụng trỡnh được xõy dựng trờn thửa đất thế chấp;
- Bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, cộng đồng và quyền thụng hành địa dịch (Servitude) khụng được coi là đối tượng thực hiện thế chấp.
2. 4. Quyền thụng hành địa dịch (Servitude)
2. 4.1 Định nghĩa
Chủ sở hữu một thửa đất được quyền yờu cầu chủ sở hữu thửa đất bờn cạnh cho phộp sử dụng hạn chế đối với thửa đất bờn cạnh đú như đi qua thửa đất (đi bộ hoặc xe đạp), lắp đặt và sử dụng đường điện, nước, khớ, điện thoại... Quyền đú gọi là quyền thụng hành địa dịch (THĐD).
2. 4.2 Cỏc quy định về quyền thụng hành địa dịch
- Quyền THĐD cú thể được xỏc lập tự nguyện hay bắt buộc. Quyền THDD tự nguyện được xỏc lập bởi thoả thuận bằng văn bản cú cụng chứng giữa người cú yờu cầu THĐD và người chủ sở hữu thửa đất bờn cạnh;
- Quyền THĐD bắt buộc được thiết lập bởi toà ỏn khi người cú yờu cầu THĐD chứng minh được khụng thể thiết lập quyền THĐD tự nguyện bằng thoả thuận;
- Quyền THĐD phải đăng ký nhà nước theo thủ tục phỏp luật quy định và được giữ nguyờn khi cỏc quyền liờn quan đến thửa đất cú thiết lập quyền THĐD được bỏn cho người khỏc;
- Chủ thửa đất cú thiết lập quyền THĐD cú quyền yờu cầu người hưởng quyền THĐD đền bự cho việc thiết lập quyền THĐD trờn thưả đất của mỡnh.