II. TIấU THỤ BẤT ĐỘNG SẢN
c) Hệ số hướng của đơn nguyờn
Hệ số hướng của đơn nguyờn dựng để xột đến hướng, thụng giú, lấy ỏnh sỏng ,tầm nhỡn, cảnh quan, bố cục mặt bằng của đơn nguyờn .v.v... thường trong khoảng 4%.
Khi đó cú cỏc hệ số vị trớ nhà, hệ số tầng và hệ số hướng của đơn nguyờn thỡ giỏ đơn nguyờn được xỏc định theo cụng thức.
Giỏ đơn nguyờn = giỏ chuẩn (1+hệ số vị trớ nhà) X (1+hệ số tầng) X (1+hệ số hướng)
Nờn chỳ ý là cỏc hệ số cú thể cú giỏ trị dương hoặc õm
3.3.2. Thay đổi giỏ
Sau khi đó cú sỏch lược và kết quả định giỏ, người đầu tư bất động sản cũn phải đối diện với sự thay đổi tăng hoặc giảm giỏ bất động sản như sau :
* Giảm giỏ, khi gặp cỏc trường hợp như thị trường suy thoỏi hoặc rủi ro, đối thủ cạnh tranh giảm giỏ hoặc khi đạt được giỏ thành hạ hơn đối thủ cạnh tranh nờn giảm giỏ để thu hỳt khỏc hàng.
+ Khi lạm phỏt tăng lờn thỡ giỏ thành tăng. Theo kinh nghiệm nhiều nước, khi cú lạm phỏt thỡ thị trường bất động sản lại rất phồn vinh.
+ Khi cầu tăng lờn, vỡ tớnh thời trễ nờn cung tăng khụng kịp cầu do đú đẩy giỏ lờn. Người đầu tư phải quan sỏt đỏnh giỏ kỹ thị trường khi định tăng giỏ để chọn giỏ thớch hợp cho lỳc đú, khụng quỏ cao mà cũng khụng quỏ thấp.
Khi người đầu tư phải thay đổi giỏ cả thỡ sự thay đổi đú khụng chỉ ảnh hưởng đến khỏch hàng mà cũn tỏc động tới cỏc đối thủ cạnh tranh. Khi số lượng doanh nghiệp cú cựng mặt hàng khụng nhiều, chất lượng sản phẩm khụng khỏc bao nhiờu giữa cỏc doanh nghiệp và khỏch hàng nắm bắt được thụng tin thỡ cỏc đối thủ cạnh tranh rất cú thể phản ứng lại việc thay đổi giỏ của người đầu tư này. Vỡ vậy người đầu tư phải dự đoỏn được cỏch thức phản ứng của đối thủ cạnh tranh để chuẩn bị sẵn đối sỏch thớch hợp.
Trong trường hợp chỉ cú một đối thủ cạnh tranh thỡ đối thủ này cú thể cú hai cỏch phản ứng: Phản ứng theo cỏch thức cố định nờn dễ dự đoỏn, cũn nếu phản ứng theo cỏch thức xem sự thay đổi này là một cỏch thức, một sự khiờu chiến hoặc vỡ nhà tồn đọng nhiều thỡ rất khú dự đoỏn. Do đú người đầu tư phải phõn tớch lợi ớch của đối thủ là gỡ, phải biết được tỡnh hỡnh tài chớnh và tỡnh hỡnh tiờu thụ hiện tại cũng như mục tiờu của đối thủ, thụng qua nguồn thụng tin từ nội bộ và từ bờn ngoài.
Trong trường hợp cú nhiều đối thủ cạnh tranh nhưng nếu cỏc đối thủ đú cú cỏch phản ứng như nhau thỡ xem như chỉ cú một đối thủ, nhưng nếu họ cú cỏch thức phản ứng khỏc nhau thỡ sẽ phức tạp hơn nhiều, phải phõn tớch từng đối thủ riờng biệt.
3.4. Chuyờn viờn định giỏ
3.4.1. Chuyờn viờn định giỏ (Appraiser)
Chuyờn viờn định giỏ là bờn thứ ba làm việc định giỏ bất động sản khi đang tồn tại hoặc cú khả năng xuất hiện quan hệ đối địch giữa hai bờn cú quyền lợi trong bất động sản đú. Hai bờn đối địch cú thể là vợ và chồng trong một vụ ly hụn, là chủ đất và người thuờ đất trong khi thương lượng thuờ đất, là người nộp thuế và người định thuế (assessor) hoặc cơ quan thuế là người cho vay và được vay tiền, là người bỏn và người mua .v.v... điều quan trọng là chuyờn viờn định giỏ phải là trọng tài khụng thiờn vị đối với giỏ cả tài sản, nghĩa là khụng làm cho bất cứ bờn đối địch nào thiệt hại một cỏch khụng cụng bằng. Chuyờn viờn định giỏ khụng phải là luật sư bệnh vực quyền lợi của khỏch hàng dự rằng khỏch hàng đú trả tiền cho anh ta. Dự rằng bất cứ bờn nào trả tiền cho chuyờn viờn định giỏ thỡ người ấy vẫn cú bổn phận đưa ra sự phỏn xột khụng thiện vị về giỏ cả của tài sản.
Chuyờn viờn định giỏ cú thể là nhõn viờn trong biờn chế của Cụng ty Bảo hiểm, của tổ chức tiết kiệm và cho vay, của ngõn hàng, hay của cơ quan nào đú của Chớnh phủ. Những cơ quan sử dụng họ muốn họ đưa ra quan điểm khụng định kiến về giỏ cả thị trường cụng bằng của bất động sản mà cơ quan đú cần cho cụng việc và cho rằng sử dụng chuyờn viờn định giỏ thuộc biờn chế của mỡnh thỡ rẻ hơn và đỏng tin cậy hơn. Cỏc cỏ nhõn trong tranh chấp hoặc đầu tư vào bất động sản cũng thỉnh thoảng cần đến chuyờn viờn định giỏ hoặc thuờ mướn dài hạn, người sử dụng chuyờn viờn định giỏ nhiều nhất là Chớnh phủ Trung ương hoặc địa phương khi muốn mua tài sản để dựng vào việc cụng, cũn trong cụng việc cú liờn quan tới Toà ỏn thỡ cần đến chuyờn viờn định giỏ độc lập. Chớnh phủ cũng cần đến chuyờn viờn này trong cụng tỏc giải phúng mặt bằng và khi thu thuế bất động sản.
Ở Mỹ trong một đạo luật Liờn bang năm 1989 cú quy định rằng cỏc Bang phải cấp chứng chỉ hành nghề cho cỏc cỏc chuyờn viờn định giỏ làm việc định giỏ của cỏc bất động sản mà Chớnh phủ cấp vốn hoặc Bảo hiểm khoản vay. Trước đú nhiều Bang chỉ kiểm soỏt trong chừng mực nào đú tiờu chuẩn định giỏ của cỏc tổ chức định giỏ. Lớn nhất trong số tổ chức này là Viện Hoa Kỳ chuyờn viờn định giỏ bất động sản (Society of Real Estate Appraisers) và
Appraisers). Đến năm 1990 hai tổ chức đầu hợp nhất lại thành Viện định giỏ (Appraisal Institute).
Thành viờn của cỏc tổ chức nghề nghiệp được tớn nhiệm cao khi hành nghề vỡ mỗi tổ chức đều quy định tiờu chuẩn nghề nghiệp chặt chẽ, cú quyền kỷ luật hoặc khai trừ người nào khụng tuõn thủ cỏc tiờu chuẩn đú. Trước khi trở thành thành viờn chớnh thức, chuyờn viờn định giỏ phải cú thời gian tập sự nhất định, làm việc dưới sự hướng dẫn và kiểm tra của chuyờn viờn định giỏ cú nhiều kinh nghiệm.
Nhiều trường đại học cú mở cỏc mụn học chuyờn đề và cấp bằng cho những sinh viờn muốn trở thành chuyờn viờn định giỏ.
Ở Trung Quốc, Đặc khu Thõm Quyến là nơi đầu tiờn ban hành "Biện phỏp tạm thời về định giỏ bất động sản " năm 1991 để "Tăng cường quản lý giỏ cả thị trường bất động sản của Đặc khu". Trước đú, Vụ bất động sản của Bộ Xõy dựng Trung Quốc, Hội Trắc Đạc Hồng Kụng và Khoa quản lý của Đại học Thõm Quyến đó hợp tỏc tổ chức lớp tập huấn tồn quốc lần thứ nhất về bồi dưỡng nhõn viờn định giỏ bất động sản, mời hơn mười hội viờn Hội Trắc Đạc Hồng Kụng đến giảng bài. năm 1992 đến lượt Bộ Xõy dựng Trung Quốc ban hành "Biện phỏp tạm thời quản lý định giỏ thị trường bất động sản thành thị" cú hiệu lực từ 1/10 năm đú, trong đú quy định bất động sản chưa qua định giỏ hợp phỏp thỡ cơ quan quản lý giao dịch bất động sản khụng được làm cỏc thủ tục về mua bỏn, chuyển nhượng bất động sản.
3.4.2. Hợp đồng và phớ định giỏ
Tuy cú lỳc bờn sử dụng và chuyờn viờn định giỏ chỉ làm việc với nhau bằng miệng trờn cơ sở chữ tớn rồi trả phớ, chẳng hạn khi cần hỏi ý kiến nhanh về giỏ cả loại bất động sản nào đú, nhưng thụng thường thỡ quan hệ giữa đụi bờn được xỏc định bằng hợp đồng định giỏ.
Sản phẩm mà chuyờn viờn định giỏ trao đổi cho khỏch hàng là một bản bỏo cỏo viết. Cú hai dạng bỏo cỏo : dạng ngắn gọn trong đú đưa ra cỏc số liệu mà khỏch hàng yờu cầu và dạng tường thuật, kể lại tỷ mỉ hơn quỏ trỡnh và căn cứ định giỏ. Dự là dạng nào thỡ bỏo cỏo định giỏ là tài liệu mà khỏch hàng tin tưởng dựa vào đú để thực hiện.
Cũng những người luật sư hay bỏc sĩ, chuyờn viờn định giỏ được khỏch hàng trả tiền để làm hết sức mỡnh vỡ lợi ớch của khỏch hàng nhưng khụng đảm bảo cho kết quả sẽ đạt được (người luật sư khụng hứa hẹn sẽ cói cho thõn chủ nhất định được trắng ỏn hoặc bỏc sĩ khụng hứa hẹn chữa cho người bệnh hoàn toàn khỏi bệnh). Chuyờn viờn định giỏ nhận tiền thự lao là để đưa ra ý kiến cú thẩm quyền (competent) và khụng thiờn kiến (unbiased) về giỏ thị trường của một bất động sản, đồng thời phaỉ bảo mật cho khỏch hàng.
Thự lao cho chuyờn viờn định giỏ cú thể rất khỏc nhau nhưng ở Mỹ thường là dựa trờn số giờ làm việc cho mục đớch định giỏ của hợp đồng và được ứng trước 1/3 đến 1/2 số tiền nếu dịch vụ cần đến thời gian quỏ 1 hoặc 2 ngày. Ở Thõm Quyến phớ dịch vụ định giỏ dựa trờn kim ngạch của bất động sản: Nếu kim ngạch dưới 1 triệu Nhõn dõn tệ lấy 1%o (một phần nghỡn), từ 1 triệu đến 10 triệu Nhõn dõn tệ, lấy 5%oo (năm phần vạn), trờn 10 triệu Nhõn dõn tệ lấy 3%oo (ba phần vạn) nhưng phớ khụng quỏ 1 vạn Nhõn dõn tệ và khụng dưới 100 Nhõn dõn tệ. Phớ dịch vụ hoà giải cho cỏc vụ tranh chấp hoặc phớ trọng tài thỡ lấy thấp hơn nhiều, chẳng hạn kim ngạch dưới 1 triệu Nhõn dõn tệ thỡ chỉ lấy 5%oo.v.v... và cũng giới hạn trong khoảng 100-10.000 Nhõn dõn tệ, do bờn thua gỏnh chịu.
CHƯƠNG VII
QUẢN Lí NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I VAI TRề QUẢN Lí CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG