1. PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI AUSTRALIA
1.1 Quy định về đất đai và bất động sản
Phỏp luật đất đai Australia quy định Đất đai gồm mặt đất và cỏc thành phần nằm dưới đất, gồm khoảng khụng phớa trờn mặt đất, gồm mặt nước, phần phớa dưới mặt nước và khoảng khụng phớa trờn mặt nước, tất cả nhà, cụng trỡnh xõy dựng và những cụng trỡnh đầu tư gắn với mặt đất, trờn và dưới mặt đất, hoặc kế cận ảnh hưởng tới việc sử dụng đất đú.
“Với mục đớch xỏc định quyền sở hữu và quyền sử dụng, đất đai được chia nhỏ thành cỏc thửa riờng biệt, trong thực tiễn ở hầu hết cỏc nơi trờn thế giới, cỏc thửa đất được xỏc định ranh giới theo chiều thẳng đứng, về lý thuyết trục này tớnh từ tõm trỏi đất theo hướng dõy dọi lờn phớa thiờn đỉnh”.
Như vậy một thửa đất (Hay một đơn vị bất động sản) được xỏc định theo ranh giới nằm ngang và ranh giới thẳng đứng tạo thành hỡnh khối. Vớ dụ điển hỡnh để minh họa ở đõy là nhà cao tầng chung cư trờn một thửa đất, một trường hợp nữa là cỏc cụng trỡnh kiến trỳc dạng chõn cột xõy phớa trờn đất thuộc hành lang đường sắt (chủ cụng trỡnh cú thể thuờ phần khụng gian phớa trờn đường sắt do Nhà chức trỏch quản lý đường sắt cho thuờ).
“Theo quan điểm kinh tế học, đất núi chung được xem như là một nhõn tố riờng biệt hoặc như là một yếu tố sản xuất, khỏc với vốn ở chỗ khụng một sự tăng giỏ sử dụng đất nào cú thể hiểu như là bổ sung thờm cho nguồn vốn”.
1.2 Cỏc hệ thống xỏc lập quyền về nhà đất/bất động sản
Ở ễxtrõylia tồn tại hai hệ thống xỏc lập quyền về nhà đất/bất động sản: Một là hệ thống “Torrens” hay được gọi là hệ thống mới xỏc lập quyền về nhà đất/bất động sản. Hệ thống này do Bỏ tước Robert Torrens sỏng lập; hệ thống thứ hai theo Luật chớnh thống của Liờn hiệp Anh, là hệ thống cũ.
Nguyờn lý cơ bản của hệ thống “Torrens” là việc xỏc lập quyền về đất dựa trờn cơ sở đăng ký và cấp giấy chứng nhận về nhà đất/bất động sản, khụng đũi hỏi cỏc loại chứng thư giao dịch, cỏc giấy tờ cú liờn quan khỏc và cụng việc thẩm tra phức tạp tốn thời gian như yờu cầu ở hệ thống cũ.
Theo hệ thống “Torrens” chủ đất nắm một giấy chứng nhận, trong đú cú ghi diện tớch, cỏc nội dung về phỏp lý, tỷ lệ bản vẽ mặt bằng thửa đất, chỉ dẫn cơ sở bản đồ mặt bằng lưu giữ liờn quan đến thửa đất, lịch sử cỏc giao dịch/chuyển dịch liờn quan tới thửa đất kể từ khi thửa đất đú được đăng ký theo Luật núi trờn.
Hệ thống “Torrens” đó tạo nờn những chuyển biến mới trong cỏc giao dịch chuyền quyền nhà, đất/bất động sản ở ễxtrõylia.
1.3 Cỏc quyền về đất
Theo Luật của Anh quốc, quyền sở hữu về đất khụng mang tớnh tuyệt đối, người dõn chỉ được quyền sở hữu bất động sản trờn đất; Về lý thuyết, chỉ được quyền thuờ đất của Nữ hoàng, nhưng trờn thực tế cú dạng thuờ đất dài hạn (999 năm) được hưởng cỏc lợi ớch giống như sở hữu.
Ở ễxtrõylia một phần năm diện tớch đất thuộc quyền sở hữu tư nhõn, cũn lại dưới dạng thuờ hoặc được quyền sử dụng. Luật phỏp ở tất cả cỏc bang của ễxtrõylia đều chế định cỏc mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất và người thuờ nhà đất/tỏ điền. Trong một số trường hợp Luật khống chế mức tiền thuờ theo từng loại nhà đất/bất động sản và đề ra cỏc quy định bảo vệ quyền lợi của người thuờ nhà đất/tỏ điền và bảo đảm cỏc quyền của chủ đất.
2 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢNTRUNG QUỐC2.1 Cỏc văn bản phỏp quy 2.1 Cỏc văn bản phỏp quy
Ngày 27 thỏng 3 năm 1982 Tổng cục xõy dựng thành phố quốc gia đó ban hành “ Quy định tạm thời về quản lý sản tịch, sản quyền nhà đất ở thành thị (trấn)”
Ngày 17 thỏng 2 năm 1983 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ quản lý nhà tư ở thành phố” quy định việc quản lý mua bỏn ,cho thuờ nhà tư ở thành phố;
Ngày 12 thỏng 12 năm 1984 Bộ Bảo vệ Mụi trường, xõy dựng thành thị và nụng thụn ban hành “ Nguyờn tắc đỏnh giỏ, thanh lý nhà cho thuờ”
Năm 1985 Bộ bảo vệ Mụi trường, xõy dựng thành thị và nụng thụn cựng Tổng cục Thống kờ triển khai việc điều tra nhà thành phố, thị trấn toàn quốc lần thứ nhất; năm 1987 triển khai tổng đăng ký nhà thành phố , thị trấn toàn quốc lần thứ nhất.
Ngày 15 thỏng 9 năm 1986 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế tài sản nhà đất
Ngày 29 thỏng 9 năm 1988 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế sử dụng đất đai thành phố, thị trấn của nước CHND Trung Hoa”
Ngày 8 thỏng 8 năm 1988 Bộ Xõy dựng, Cục Vật gia, Cục quản lý hành chớnh cụng thương ban hành “ Thụng tri về tăng cường quản lý thị trường giao dịch tài sản nhà đất “ Ngày 31 thỏng 12 năm 1990 Bộ Xõy dựng ban hành “ Biện phỏp tạm thời về quản lý sản tịch, sản quyền nhà ở thành phố”
Năm 1992 Bộ Xõy dựng ban hành “ Biện phỏp tạm thời về quản lý giỏ cả nhà đất thị trường thành phố”
Ngày 26 thỏng 11 năm 1993 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế giỏ trị gia tăng nhà đất nước CHND Trung Hoa”
Ngày 5 thỏng 7 năm 1994 Trung Quốc ban hành “ Luật tài sản nhà đất”;
[12] Hoàng Hà. Luật Tài sản nhà đất. NXB Đại học Chớnh Phỏp Trung Quốc 1997. Bản dịch Nguyễn Quang Thọ và Tụn Gia Huyờn 2004
2.2 Nhiệm vụ quản lý thị trường nhà đất
Theo quy định của Luật Tài sản nhà đất nước CHND Trung Hoa 1994:
Xõy dựng cơ quan quản lý thị trường nhà đất, tăng cường quản lý vĩ mụ của cơ quan quản lý hành chớnh với thị trường nhà đất ;
Xõy dựng hoàn thiện cỏc loại phỏp quy về quản lý thị trường nhà đất để quy phạm hoỏ hành vi giao dịch nhà đất nhằm làm cho hoạt động hoạt động quản lý thị trường nhà đõt cú chỗ dựa về phỏp luật;
Cải cỏch chế độ nhà ở và chế độ cho thuờ nhà hiện hành;
Xử lý hành vi giao dịch phi phỏp, ngăn cản hành vi xõm chiếm quyền tài sản nhà đất .
2.3 Nội dung chủ yếu về quản lý thị trường nhà đất
Hạn chế khỏch thể giao dịch nhà đất: Khụng cho phộp mua bỏn, cho thuờ , thế chấp đối với nhà đất khụng hợp phỏp;
Quy phạm hành vi giao dịch như: Thẩm tra xem xột việc giao dịch thuộc quyền tài sản nhà đất cú rừ ràng khụng, việc chuyển nhượng tài sản nhà đất cú được 2 bờn đồng ý khụng;
Điều phối giỏ cả nhà đất , chủ yếu là dựa vào giỏ chuẩn về nhà, đất cỏc loại của nhà nước để cung cấp cho cỏc bờn giao dịch;
Bảo đảm thu thuế cho nhà nước , ở Trung Quốc việc thu thuế này chủ yếu do sở giao dịch đảm nhiệm.